第一篇：物業公司會計核算

有關物業管理公司的流轉稅征收及計算的主要內容如下： 按現行規定，物業管理公司提供物業管理服務時，計稅依據為全部營業收入額，即物業管理公司收取的物業管理費。其一般計算公式為： 營業稅稅額應稅營業額適用稅率 管理費等收入的征稅及計算。物業管理公司在為房屋業主及租住戶提供服務而收取的管理費、服務費（包括保潔費、保安費、公共設施維護費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）、租賃費（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營業稅。

代辦性收入的征稅及計算。

（１）代辦購物手續費的征收及計算。為房屋業主及租住戶代購貨物，可按收取的代辦手續費收入征收的營業稅。對為房屋業主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應按規定征收增值稅。

（２）代辦收費取得收入的征稅及計算。為房屋業主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付后的余額，征收的營業稅。裝修保證金、公共維修基金的征收及計算。）房屋裝修保證金等的征稅及計算。物業管理公司向房屋業主及租住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業主及租住戶的，可不征收營業稅；如果到期不退還或已作為業主裝修違規行為予以罰沒的，均應按規定征收的營業稅。

（２）公共維修基金等的征稅及計算。物業管理公司向房屋業主收取的公共維修基金以及向房屋開發商在交付房產管理權時收取的房屋公共部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權屬房屋業主管理委員會，物業管理公司僅是代管使用、按實列支，可暫時不征收營業稅。但物業管理公司可以提供勞務形式，從維修基金中取得的收入，應按規定征收的營業稅。

４．代開發票或收據的征收及計算。對物業管理公司為私房業主或租住戶代開出租房發票或收據，應照章征收的營業稅。另外，物業管理公司繳納的城市維護建設稅，應按營業稅的 計算；交納的教育費附加，應按營業稅的計算。

天業物業管理公司某月各種服務收入共計元，按收入的計算營業稅，按營業稅的計算城市維護建設稅，按營業稅的計算教育費附加。編制會計分錄如下： 計算營業稅：（元）借：營業稅金及附加 貸：應交稅金——應交營業稅 計算城市維護建設稅：（元）借：營業稅金及附加 貸：應交稅金——應交城市維護建設稅 計算教育費附加：（元）借：營業稅金及附加 貸：其他應交款——應交教育費附加

物業管理企業除了按營業收入計算的營業稅金，還有一些費用性稅金，如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應在“管理費用”賬戶中核算。例天業物業管理公司應納稅房屋價值元，本月應繳房產稅元。作會計分錄如下： 借：管理費用 貸：應交稅金——應交房產稅 例天業物業管理公司本月購買印花稅票元。作會計分錄如下： 借：管理費用 貸：現金

練習題

一、名詞解釋 營業成本營業費用期間費用

二、填空 物業管理公司營業成本是物業管理企業在從事管理活動中發生的各項，它包括、和等。

２．“營業成本”賬戶屬于類賬戶。它按設置明細賬。

３出租房按月攤銷額應根據出租房的和計算。

４．物業企業將、、費用統稱為期間費用。

５期間費用與經營沒有直接聯系，但與其發生的直接相關，并直接計入

６．物業管理公司繳納的城市維護建設稅，應按的計算；繳納的教育費附加應按的計算。

三、選擇（包括單選和多選）

１．屬于物業管理公司營業成本的有（）。（１）樓內電梯維修費（２）綠化維護費（３）公司辦公費

２．以下費用屬于公共性服務成本的有（）。（１）樓道照明電費（２）停車棚修理費（３）住戶冰箱修理費

３．物業管理公司用于出租經營的房屋應設置（）賬戶核算。（１）低值易耗品（２）固定資產（３）庫存商品

下列費用屬于期間費用的有（）。（１）營業費用（管理費用（銷售費用

應征收的營業稅的收費項目有（）。）保安費（２）停車費（３）保潔費

四、問答題

１．營業成本核算應遵循的原則是什么？

物業管理公司的營業成本主要包括哪些內容？

３．期間費用根據權責發生制原則有哪四種核算方法？

４．試說明物業管理公司流轉稅的主要內容。

５．如何計算物業管理公司出租房的攤銷額？、五、實務題

（一）資料 江達物業管理公司負責杏花村小區的物業管理工作年６月發生如下業務：

１．每半年一次的小區水箱清洗工作，共耗費材料元，人工元；幫住戶分攤沖洗水箱的水費元，以現金支付。公司將小區內的綠化服務工作出包給園林局，合同規定每半年結算一次。上半年實際發生的花草樹木費及人工費共元，以銀行存款支付。支付抽水房修理抽水水泵款元，以現金付訖。公司運垃圾手推車４輛，價值元。領用時予以一次攤銷。公司制作廣告宣傳布標條，計元，以銀行存款支付。本月“作業派工單”列示，公司所屬服務組代辦服務工時，經計算，工資總額中應分配為代辦服務成本。開出現金支票，從銀行提取現金元備發工資。結轉分配本月應付工資，其中：公共服務組元，特約服務組 元，理發沐浴室元，餐廳，管理部門。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計元，以銀行存款支付。號樓住戶下水道堵塞，公司派臨時工疏通，以現金支付人工費 元。本月特約服務“物料耗用單”列示共耗用材料元；“工時耗用單”列示實際人工費元。公司經理出差預借現金元。司附設浴室進行修理，共耗材料元。公司所屬出租房本月應攤銷修理費元。月末公司附設餐廳計算實際耗用材料元，予以結轉。公司所屬出租房年攤銷率為，原值元，按月計提出租房攤銷。撿修小區內路燈，發現損壞燈泡４個。配置燈泡支出元，以現金支付。經理出差報銷差旅費元，余款退回。公司經理室本月復印資料費元，以現金支付。銀行開來公司借款利息結算單，實際應交借款利息款元，已預提元。行政辦公室領用辦公椅把，計元，予以一次攤銷。本月公司的各種服務收入元，按計算營業稅。按營業稅的計算城市維護建設稅，按營業稅的計算教育費附加。計算本月應繳車船使用稅元。以銀行存款上繳以上各種稅金。

（二）要求 根據以上資料編制會計分錄第四章 物業管理企業營業收入的核算 資金是物業管理公司開展有效物業管理的前提，建立這個前提就必須通過適當的資金籌措方式來解決。而物業管理公司最主要的資金來源是物業管理公司實現的收入。

第一節 營業收入的概念及范圍

一、營業收入的概念 營業收入是指企業從事物業管理服務活動和其他經營活動所取得的各項收入。物業管理的主營業務收入來自物業管理費，它是物業管理公司根據對業主和用戶所提供服務的性質、特點等不同情況，采用政府定價、政府指導價或協議定價等方式向業主和用戶收取的費用。物業管理營業收入主要包括主營業務收入和多種經營收入，其中，主營業務收入又包括物業管理費收入和物業經營收入（如房產銷售與出租收入）等。

（一）物業管理費收入 物業管理費是指在物業管理范圍內，物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。包括： １．為房屋業主和租住戶提供公共衛生清洗、公用設施的維修保養和保安、綠化而收取的公共性服務費。

２．為房屋業主和租住戶代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設施修繕等而收取的公眾代辦性服務費。

３．為滿足房屋業主和租住戶需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務費。物業管理公司在根據業主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業管理費收入。但是，物業管理收費數額的大小并不能由物業管理公司隨意確定，而是應當根據物業管理公司向業主或用戶所提供服務項目的不同性質，分別實行政府定價、政府指導價和協議定價來確定： 公共性服務的物業管理費：如公共衛生清潔、公共設施維護保養、保安、綠化等收費應實行政府指導價。代辦性服務的物業管理費：如水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、采暖費等應實行政府定價。特約性服務的物業管理費：如為業主或用戶提供的特約服務或委托服務，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等，可實行協議價格。凡政府物價管理部門沒有統一規定收費標準的服務項目，物業管理公司可與業主或用戶協商議定價格，并按照服務協議收取物業管理費。

（二）物業經營收入 物業管理公司通過經營業主管委會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如房屋租賃及產權單位委托代管房產的收入，可簽定協議確定。

（三）多種經營收入 由于物業管理在我國還是一個啟動時間不長的行業，人們收入水平又普遍較低，目前各物業管理公司所收取的費用是微利的，所以，物業管理公司要生存和發展就必須增加積累，擴大經營規模，因而要靠多種經營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務業務收入。多種經營收入是當前物業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。

二、營業收入的確認 《企業會計準則》第條明確規定：“企業應當合理確認營業收入的實現，并將已實現的收入按時入賬”；“企業應當在發出商品、提供勞務，同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認營業收入”；“長期工程（包括勞務）合同，一般應根據完成進度法或者完成合同法合理確認營業收入。” 由此可見，營業收入的實現主要有兩個明顯標志：（１）商品產品已經發出或者是勞務已經提供；（２）價款已經收到或者得到了收取價款的憑證。在實際工作中，又與貨款的結算方式有著密切的關系。

（一）在交款服務的情況下，營業收入的確認 采取交款服務的方式，服務費收訖，發票賬單已交給居民，營業收入則被確認。

（二）在預收服務費的情況下，營業收入的確認 采取定期預收服務費的，應在物業管理公司已提供某一階段服務（一般以月度為計算期）后作為收入的實現，這時服務費已收，服務已提供。

（三）在分期收款方式情況下，營業收入的確認 采取分期收款方式，按提供物業管理服務的合同約定的收款日期作為營業收入的實現。在這種方式下，服務已提供，服務費要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確定收入實現。出租房租金收入，應按合同（租約）規定的付租日期和金額，確認租金收入的實現。合同（租約）規定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現。

（四）在托收承付結算方式的情況下，營業收入的確認 采用托收承付結算的方式，在勞務已提供，或商品已發出，并已將發票賬單提交銀行辦妥托收手續后作為收入的實現。第二節營業收入的核算

一、“營業收入”賬戶的設置 物業管理公司通過設置“營業收入”賬戶核算公共性服務、代辦性服務、特約服務、租賃服務及兼營服務等取得的經營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現的營業收入；借方登記營業收入的結轉額；期末將余額結轉“本年利潤”賬戶后，應無余額。本賬戶按營業收入的類別設置明細賬，如“公共性服務收入”、“代辦性服務收入”、“特約服務收入”、“租賃服務收入”、“兼營服務收入”等。

二、營業收入的核算

（一）公共性服務費收入的核算 公共性服務費的內容。公共性服務費包括公共衛生清洗、公用設施的維修保養和保安、綠化費用，它是物業管理公司經營收入的主要內容。公共性服務費實行政府指導價的價格管理辦法，各區、縣物價部門制定公共性服務費的中準價及浮動幅度。

物業管理公共性服務收費的費用內容一般由以下八個部分構成：）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

（２）樓內公用設施維修及保養費；

（３）綠化管理費；

（４）清潔衛生費；

（５）保安費

（６）辦公費；）物業管理單位固定資產折舊費；

（８）法定稅費。

物業管理服務收費的利潤率不超過。以上各項費用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項、第（５）項費用。

２．公共性服務費的計算。公共性服務費是以房屋的建筑面積為計算依據的。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行： 某套房屋該套房屋的“自用” 建筑面積建筑面積 套房屋“自用”建筑面積應 攤的“公用”建筑面積的分攤率 其中 各套房屋“自用”建筑面積應 分攤的“公用”建筑面積的分攤率 該套房屋該幢房屋“自用” “公用”建筑面積建筑面積總和 例某幢房屋的建筑面積共米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則： 各套房屋“自用”建筑面積應分攤的“公用”建筑面積的分攤率（如某套房屋的“自用”建筑面積為平方米，則： 該套房屋建筑面積 如果每月公共性服務收費定為元，則該套房屋業主每月應交公共性服務費為：（元）。公共性服務費收入一般采用定期預收，往往為６個月預收一次，分月計算營業收入。預收服務費收入可記入“預收賬款”賬戶的貸方。例天業物業管理公司月份預收下半年公共性服務費，號樓室業主“自用”建筑面積平方米，經“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務費的建筑面積應為平方米。每月每平方米收費標準為元，該房屋業主每月公共性服務費為 元，一次預收６個月。預收下半年度公共性服務費時，公司應編制會計分錄如下： 借：現金 ：預收賬款——公共性服務費收入 按月提供服務時，公司應編制會計分錄如下： 借：預收賬款——公共性服務費收入 貸：營業收入——公共性服務費收入

（二）公眾代辦性服務費收入的核算 房屋業主和租住戶委托物業管理公司代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部分和自用設備的修繕等費用的（不包括安裝申請代辦），物業管理公司可適當收取代辦服務費，不受委托則不得收取。公用事業（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過元。公用事業、環衛、治安等部門委托物業管理公司收費的，須經房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋業主和租住戶收取。例天業物業管理公司月份為各房屋業主和租住戶代繳自來水費共計元，收取代辦服務費為元。公司應編制會計分錄如下： 借：現金 貸：其他應付款——代繳自來水費 營業收入——公共代辦性服務收入

繳納自來水費時，作如下分錄： 借：其他應付款——代繳自來水費 貸：現金

天業物業管理公司為４號樓室業主安裝管道，收取安裝煤氣申請費元，代辦費元。公司應編制會計分錄如下： 借：現金 貸：其他應付款——安裝申請代辦 營業收入——公眾代辦性服務收入

繳納安裝煤氣申請費時，作如下會計分錄： 借：其他應付款——安裝申請代辦 貸：現金

（二）特約服務費收入的核算 特約服務是針對房屋業主和租住戶的個別需要而提供的，實行市場調節價，服務內容統一現定，明碼標價，服務自愿。

（三）例天業物業管理公司接受號樓室業主的特約委托，對房屋進行裝修。承包者的工程預算額為元，按收取特約服務費元。公司應編制會計分錄如下： 借：現金

貸：其他應付款——某工程承包者 營業收入——特約服務費收入 工程完畢，業主驗收，按合同支付工程款時，作會計分錄如下： 借：其他應付款——某工程承包者 貸：現金

（四）房屋租賃及產權單位委托代管房產收入的核算 房屋產權單位可以參照所在地同一服務質量的、經物價部門認可的管理服務收費標準，同所委托的物業管理公司簽訂物業代管及管理服務收費標準的協議，同時按統一的公有住房租金標準向租住戶收取房租。例天業管理公司接受某產權單位委托，代管號樓房產，按照委托合同，每月收取管理費元，同時向租住戶收取房租，每月共計元。公司應編制會計分錄如下： 借：銀行存款 貸：營業收入——租賃及代管收入、（五）兼營多種服務業務收入的核算 與物業管理公司相關的兼營服務有理發、沐浴、餐飲、小賣部等服務業。既可滿足房屋業主和租住戶的多種需要，又可增加物業管理公司的資金來源，以彌補物業管理經費的不足。１．理發、沐浴業營業收入的核算。這類業務的營業收入的核算比較簡單，收款員將款項、營業日報表等原始記錄交財會部門作賬。例天業物業管理公司所屬理發室月份共取得理發款元。其所屬浴室月份共取得沐浴款元。公司應編制會計分錄如下： 借：現金 貸：營業收入——理發、沐浴收入 餐飲業營業收入的核算。餐飲業收入的核算一般應根據餐飲部門報來的“營業收入日報表”和交來的款項，編制會計分錄。例天業物業管理公司所屬餐館份報來“營業收入日報表”，總計餐飲收入元，交來現金。公司應編制會計分錄如下： 借：現金 貸：營業收入——餐飲收入 小賣部營業收入的核算。小賣部一般按實際售價計算營業收入，每日填制“內部繳款單”，連同銷貨款送交財會部門作賬。例天業物業管理公司所屬小賣部某日營業收入元。交來“內部繳款單”及現款。公司應編制會計分錄如下： 借：現金 貸：營業收入——小賣部收入練習題

一、名詞解釋 營業收入

二、填空 １．營業收入的實現主要有兩個明顯標志、。物業管理公司的營業收入主要包括 公共性服務費是以房屋的為計算依據的。某套房屋建筑面積該套房屬的各套房屋應分攤的 的分攤率）。樓梯、電梯廳都屬于建筑面積。

三、選擇（包括單選和多選）１．在預收服務費的情況下，營業收入的確認以（）為標志。）預收服務費時（２）預收服務費，并且已提供一階段的服務（３）提供服務時 ２．屬于公共性服務收入的有（）。）收取的綠化管理費（２）代收的有線電視費（３）收取的樓道清潔費 ３．各套房屋的“自用”建筑面積包括（）。）各套房屋戶門以內的起居室（廚房和衛生間（過道 ４．各套房屋“自用”建筑面積應分攤的“公用”建筑面積的分攤率應為（）。（１）該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“自用”建筑面積和之比（２）該套房屋“公用”建筑面積與該套房屋“自用”建筑面積和之比（該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“公用”建筑面積和之比 ５．接受業主委托代收的水電費按收取的服務費屬于（）。）公共性服務費收入（特約服務費收入（３）公眾代辦性服務費收入

四、問答題 １．物業管理公司有哪幾種主要的營業收入？各自包括的內容是什么？ ２．物業管理公司營業收入確認的兩個主要標志是什么？ ３．物業管理公司公共性服務收費的主要內容有哪些？ ４．各套房屋的“自用”建筑面積和“公用”面積各包括哪些內容？ 各套房屋建筑面積的計算公式是什么？

五、實務題

（一）資料 江達物業管理公司負責杏花村小區的物業管理工作，６月份發生以下經營業務： 小區中號樓的建筑面積共為平方米，其中各套房屋“自用”面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則各套房屋“自用”建筑面積應分攤“公用”建筑面積的分攤率是多少？ 號樓室的“自用”建筑面積為平方米，如果每月公共性服務收費標準為元，則該套房屋業主每月應交公共性服務費是多少？ ３．預收上述業主下半年的公共性服務費。月份為各房屋業主和租住戶代交第二季度的自來水費元，按 收取代辦服務費，存入銀行。接受５號樓室特約委托對其二室二廳房屋進行裝修，出包給某房屋裝飾工程公司，其預算額為元，物業公司按收取特約服務費元，存入銀行。取租住戶本月房租現金共計元。接受某產權單位委托，代管４號樓和室，按照委托合同，本月應收取這兩套房的管理服務費元，存入銀行。收到公司所屬美發屋本月現金收入元。９．６月份為房屋業主和租住戶代交第二季度的有線電視費元，按 收取代辦服務費元，存入銀行。開出支票，將收取的自來水和有線電視的代辦服務費分別解繳給有關單位。

（二）要求 根據以上資料對題進行相關計算，對題編制會計分錄。第五章 物業管理企業利潤形成及利潤分配的核算 利潤是物業管理公司在一定時期內進行經營活動所取得的財務成果。公司在一定期間內全部收入抵補全部支出后的盈余就是利潤，這是公司保全資本金的前提，也是為國家提供稅金、為投資提供利潤、為公司提供自我發展資金的來源。物業管理公司應加強經濟核算，不斷改善經營管理，增收節支。努力提高盈利水平。第一節 利潤形成的核算

一、利潤總額的組成 物業管理公司利潤總額包括營業利潤、投資凈收益以及營業外收支凈額等。其計算公式為： 利潤總額營業利潤投資凈收益營業外收支凈額

（一）營業利潤 營業利潤是指物業管理公司從事經營服務業務活動所取得的純收益。其計算公式為： 營業利潤經營利潤管理費用財務費用 其中：經營利潤營業收入營業成本營業費用營業稅金及附加 上式中：營業收入公共性服務收入代辦性服務收入 特約服務收入租賃服務收入 兼營服務收入 營業成本公共性服務成本代辦性服務成本 特約服務成本租賃服務成本 兼營服務成本

（二）投資凈收益 投資凈收益是指公司的對外投資收益減去對外投資損失后的凈額。其中，投資收益是指公司對外投資獲得的利潤、股利和債券利息，公司對外投資到期收回或中途轉讓取得的款項高于實際投資數額或賬面凈值的差額，以及按照權益法核算的股權投資在被投資單位增加的凈資產中所擁有的數額等。投資損失是指公司對外投資到期收回或中途轉讓取得的款項低于實際投資數額或賬面凈值的差額，以及按照權益法核算的股權投資在投資單位減少的凈資產中所分擔的數額等。

（三）營業外收支凈額 營業外收支凈額是指營業外收入減去營業外支出后的凈額。１．營業外收入。這是指與公司經營活動無直接關系的各秤收入，包括固定資產的盤盈和變賣的收益及罰款收入、確實無法支付按規定轉作營業外收入的應付款項和對外索賠收入等。２．營業外支出。這是指與公司經營活動無直接關系的各種支出，包括固定資產的盤虧及變賣損失、固定資產和流動資產因自然災害等造成的非正常損失（扣除保險公司賠償款后）、違約金以及公益救濟性的捐贈等。

二、利潤形成的核算

（一）賬戶的設置 １．“本年利潤”賬戶。物業管理公司應設置“本年利潤”賬戶，用以核算公司在本年度實現的利潤（或虧損）總額。該賬戶為所有者權益類賬戶。期末結轉利潤時，公司將“營業收入”、“營業外收入”賬戶的余額轉入該戶的貸方；將“營業成本”、“營業費用”、“營業外支出”、“營業稅金及附加”、“管理費用”、“財務費用”等賬戶的余額轉入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉入該賬戶的借方。年度終了，將本年收入和支出相抵后計算出本年實現的利潤總額（或虧損總額）全部轉入“利潤分配”賬戶，結轉后本賬戶無余額。２．“投資收益”賬戶。物業管理公司應設置“投資收益”賬戶，用以核算公司對外投資取得的收入或發生的損失。該賬戶為損益類賬戶，公司取得投資收入時，借記“銀行存款”、“長期投資”等賬戶，貸記本賬戶；公司轉讓、出售股票、債券，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“短期投資”、“長期投資”賬戶，差額借記（或貸記）本賬戶；債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“長期投資”、“短期投資”賬戶和本賬戶；收回其他投資時，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。期末應將本賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶應無余額。３．“營業外收入”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的貸方反映本期發生的各項營業外收入，期末應將該賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶的貸方，結轉后該賬戶無余額。該賬戶應按收入項目設置明細賬。例天業物業管理公司年末固定資產清理凈收益元，因債權公司解散多年無法歸還的應付款項元。作會計分錄如下：（１）發生時： 借：固定資產清 其他應付款 貸：營業外收入（２）期末結轉時： 借：營業外收入 貸：本年利潤 “營業外支出”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的借方反映本期發生的各項營業外支出，期末應將該賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶的借方，結轉后該賬戶無余額。該賬戶應按支出項目設置明細賬。例天業物業管理公司固定資產盤虧１臺，原值元，凈值元。作會計分錄如下：（１）盤虧時： 借：累計折舊 待處理財產損溢——待處理固定資產損溢 貸：固定資產（２）批準轉賬： 借：營業外支出 貸：待處理財產損溢——待處理固定資產損溢（３）期末結轉時： 借：本年利潤 貸：營業外支出

（二）利潤結轉的核算 按有關制度規定，物業管理公司實現的利潤（或虧損）總額一律通過“本年利潤”賬戶進行核算。期末將各損益類賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶，其中將收入類賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶的貸方，將支出類賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶的借方，結平各損益類賬戶。結轉后，“本年利潤”賬戶如為借方余額，則為本期虧損總額；如為貸方余額，則為本期利潤總額。年度終了，必須將“本年利潤”賬戶結平，轉入“利潤分配——未分配利潤”賬戶。例天業物業管理公司當月應結轉營業收入元，營業外收入元，營業成本元，營業稅金及附加元，營業費用元，管理費用元，財務費用元，營業外支出元。作會計分錄如下：（１）結轉收入： 借：營業收入 營業外收入 貸：本年利潤（２）結轉成本及費用： 借：本年利潤 貸：營業成本 營業稅金及附加 營業費用 管理費用 財務費用 營業外支出 “本年利潤”賬戶貸方發生額元與借方發生額元軋抵后的貸方余額即為利潤總額元。利潤總額減去所得稅后即為公司的凈利潤（稅后利潤）。

三、所得稅的核算

（一）所得稅的性質 企業所得稅既是一項稅金，又是企業成本費用的構成項目之一。在確定利潤總額的基礎上，物業管理公司應當按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》和《企業所得稅會計處理暫行規定》調整應納稅所得額，依法計算與繳納企業所得稅。從收入與費用應當配比一致的原則來看，企業所得稅是物業管理公司獲得收益后的一項費用支出，即企業所得稅是公司為了取得收益所花費的代價，沒有收益自然不必花費這筆支出，只要有收益就應當依法納稅。所得稅的課稅對象是企業的生產經營所得和其他所得。在提供物業管理服務過程中，物業管理公司取得了公共性服務收入、代辦服務收入和特約服務收入等，從這些收入中扣除成本費用后的余額即為所得，物業管理公司應按企業所得稅稅法的規定交納所得稅。但是應納稅所得額與會計中的利潤不同，即二者對收入、成、費用和損失的確認不同，因此，計算應納稅所得額時，可以會計利潤（利潤總額）為基礎，依據稅法的規定進行適當調整即可。其計算公式為： 應納稅所得額會計利潤（利潤總額）稅收調整項目金額 企業超過國家有關財務、稅收法規規定的范圍和標準支出的各項費用，都將減少利潤。而稅法規定的計稅利潤不得扣除這一部分支出，即企業在計算應納所得稅時，應在利潤總額基數上加進這部分支出數。如公益救濟性質以外的捐贈和贊助支出；超過全年銷售凈額的企業業務招待費支出（全年銷售凈額在萬元以下的按，在萬元以上部分按計）；超過工資總額 的消費性福利支出；超過銀行規定利率部分的利息支出等。由于這種差異并不是會計處理上的錯誤，而且也不會影響以后各期的納稅額，所以對于差額不必作賬務上的調整。企業所得稅率是確定所得稅稅額的依據之一，我國現行企業所得稅稅率為統一的比例稅率 例天業物業管理公司年度營業凈收入為元，管理費用中包括業務招待費元，利潤總額為元，以所得稅率計算年度應交所得稅，并作會計分錄： 按財稅制度規定可以列入管理費用的業務招待費為：（元）永久性差異額為：（元）年度應交所得稅為：（）

（二）所得稅的核算 核算所得稅應設置“所得稅”賬戶。該賬戶屬于損益類科目。借方反映計提的所得稅額，貸方反映期末結轉到“本年利潤”賬戶的數額，結轉后該賬戶應無余額。例根據例所給資料：１．按本年度實現利潤總額的計算年度應交所得稅。借：所得稅５ 貸：應交稅金——應交所得稅 上交所得稅。借：應交稅金——應交所得稅 貸：銀行存款 結轉所得稅。借：本年利潤 貸：所得稅

第二篇：物業公司會計核算與財的務管理辦法

公司會計核算與財務管理辦法(試行)

第一章

總

則

第一條

為加強和規范公司財務管理，及時、準確、完整地記載、反映公司財務狀況，提供真實、可靠的財務數據，結合物業財務特點和公司董事會的要求，特制定本辦法。

第二條

本規定依據《中華人民共和國會計法》、《物業企業財務會計制度》和《物業服務定價成本監審辦法（試行）》等有關法規、制度制定。

第三條

本規定目標：

(一)建立和完善符合現代物業企業管理要求的、科學的內部決策機制、執行機制、監督機制，確保公司經營管理目標的實現。

（二）堵塞漏洞、消除隱患，保護公司資金和財產的安全、完整。

（三）規范公司會計行為，保證會計資料真實、可靠、完整。

（四）加強公司的經營核算，充分發揮財務部門對公司經營管理職能，提高公司經營效益。

第二章

現金管理

第四條

本規定所稱現金是指公司財務庫存貨幣（出納保管）和各物業區域備用金及收取的貨幣。

第五條

建立現金業務的崗位責任制，明確崗位的職責、權限，確保辦理現金業務的不相容崗位相互分離、制約和監督。

（一）財務現金管理人員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權、債務賬目的登記。

（二）各物業區域收取的現金管理權歸屬公司財務部，各物業區域只負 1 責收費工作安排和監督，無權支配收取的現金，各物業區域收費員應按財務部的要求，認真做好費用收取的核算工作。

第六條

公司發生所有現金支付業務，必須經財務會計審核和董事長總經理或常務副總審批，財務出納方可辦理報銷支付現金手續。

第七條

出納應按照公司規定的程序辦理現金支付業務，對不符合公司規定、要求或不合法的業務，出納有權拒絕辦理。

第八條

財務庫存現金實行限額管理，一般情況下，2～3日庫存現金不得超過10,000元；特殊情況下需增加庫存現金額，應提前提請董事長、總經理審批。具體審批程序見第十二章“財務審批管理”。

第九條

出納提取備用金必須執行公司規定的現金支付范圍和提取限額，不得超過支付范圍和提取限額。

第十條

出納原則上不得直接向客戶收取現金，客戶以現金繳納費用應由相關服務部門、物業區域收取，同時要做好收入賬目的記錄。

第十一條

出納嚴格控制現金支付范圍，除支付辦公用品費、交通費、電話費、業務招待費、市場開發費、旅差費以及單筆5000元以下日常維修費用實行現金支付，其余付款均應通過銀行轉賬結算。

第十二條

財務出納不得違反規定直接向客戶支付現金，嚴禁向客戶支付審批手續不完整的費用。

第十三條

出納對報銷支付現金，必須按照業務發生順序逐筆登記“現金日記賬”，每月盤點現金，確保現金賬面余額與庫存現金相符，并與會計核對總分類賬，保證賬賬、賬款相符，不得白條抵庫和挪用現金。

第十四條

各物業區域收費員應按照會計審核的應收賬款進行收費，不得多收和少收。特殊情況下，需要調整和減免，應向財務部門提出申請，由財務部門統一呈報總經理和董事長審批。具體審批程序見第十二章“財務收支審批管理”。第十五條

各物業區域每日收取的現金，應于當日及時存入銀行，金額1,000元以下原則上可允許囤存，但不許挪用，并上報本區域負責人。

第十六條

收費員收取的現金，應及時入賬，不得私設“小金庫”，不得設賬外賬。

第十七條

臨時停車費由值班保安收取，收取的現金于每周五一次性交到本物業區域收費員，由收費員做好入賬記錄，并存入公司銀行賬戶。

第十八條

各管理區域的現金原則上由收費員收取，但有特殊情況，為滿足客戶交費需求，各管理區域在確保收取現金安全的情況下，可以安排長期固定臨時人員協助收費，但收取現金應及時交給收費員。

第十九條

各物業區域應以“周”為時間單位編制“收費情況周報表”向本物業區域負責人和財務部反映現金收取情況，月終后一個工作日內，做好收取現金匯總報表，經本管理區域負責人審核，并與銀行存款對賬單核對。

第三章

銀行存款管理

第二十條

公司按照《銀行賬戶管理辦法》在銀行開設基本存款賬戶或一般存款賬戶，主要用于公司日常業務的轉賬結算和現金存取。

第二十一條

銀行轉賬結算范圍：員工工資、社保、加班費、津貼、補助、員工獎勵、水電費、單筆5000元以上維保費和外包服務費。凡屬于上述范圍的轉賬付款，均由經辦人或主管簽字確認，財會審核，總經理、常務副總和董事長審批后方可轉賬支付。具體審批程序見“財務收支審批管理”。

第二十二條

財務人員必須遵守財務結算制度，不得出租、出借公司銀行賬戶給他單位或個人套取現金；不得簽發“空頭”支票和遠期支票，不得將公司的資金以個人的名義轉存。

第二十三條

公司印章、銀行支票印鑒和銀行空白支票必須由二人分開保管，公司印章、銀行支票印鑒保管由董事長指定人員負責。銀行存款各種支付票據和支票的使用，應符合銀行支票管理規定，填錯作廢應定期送銀行 注銷處理。

第二十四條

銀行存款，財務出納人員必須及時建立“銀行存款日記賬”，“銀行存款日記賬”應按業務發生順序逐筆登記，每日應結出余額。每月終了，將“銀行存款日記賬”與“銀行對賬單”進行核對。

第二十五條

銀行現金存款實行報表制，出納每月終了后一個工作日內應將銀行存款收付情況以報表形式上報董事長、總經理，讓公司董事長、總經理從宏觀上了解公司當月經營情況。

第四章

收費核算財務管理

第二十六條

財務部門負責人、主辦會計和稽核員必須熟悉、掌握各物業區域收費核算基本參數和依據，認真審核各物業區域報送的各種收費報表，及時了解收費動態。

第二十七條

財務部門應積極指導物業區域收費核算工作，加強收費核算、現金、相關賬目、票據的監管，并每季度安排財務人員到各物業區域進行現場檢查和指導。

第二十八條

根據物業相關法律、法規的規定，參照當地物業行業財務管理慣例，管理費、停車費、特約服務費均視為物業企業營業收入；日常養護費、水、電費與水電公攤費以及相關押金，財務部門應依以管理區域為單位分項建立入賬科目。

第二十九條

財務部門每月務必對各物業區域報送的含有核算依據的應收明細收入報表、匯總表進行認真審核，審核結果以“電子版”形式發送董事長、總經理專用信箱。

第三十條

財務部門每月應及時作好各物業區域收費監督工作，與各物業區域同步建立以管理區域為單位的收費檔案（收費檔案表格樣本附表），及時了解各物業區域收費動態情況。

第三十一條

公司各項收入和代收的款項，財務部門必須以各管理區域為單位，分開、分類建立應收與實收賬目。第三十二條

各管理區域的實收，財務部門以“周”為單位，記入公司會計實收帳目，客戶拖欠的費用以“月”為時間單位記錄在專設欠費賬冊，所記的應收、實收、預收、拖欠賬目應與各物業區域所記的賬目保持一致，如有不符，及時核查。

第三十三條

各物業區域的欠費，各物業區域應專設置輔助賬或臺賬登記，財務部門分區域分項專設欠費賬目，當作公司應收賬款進行管理，每月對賬齡進行分析，每月10日之前向公司董事長、總經理呈報各物業區域上月欠費表。對正常入住業主連續三個月以上的欠費，財務部門要定期督促物業區域采取有效措施追討，防止應收款項流失。

第三十四條

財務部門建立的各種收費賬目，應在次月10日之前與各物業區域進行核實，應收、實收、本月欠費和累計欠費等同步賬目金額保持一致。如出現偏差，財務部門必須與收費員一一核實；涉及到收費標準調整和費用減免情況，財務部門必須根據公司董事長或總經理審批意見，方可進行調整與處理。未經公司董事長或總經理的審批，收費賬目不得私自更改。

第三十五條

各物業區域收費賬目的管理，財務部門必須履行監管職能，如賬目出現不規范和錯誤，財務部門負責人將受到連帶責任，具體見《公司員工考評、考核實施方案與管理規定》。

第五章

收費核算基層管理

第三十六條

各物業區域負責人和收費員必須熟悉、掌握本物業區域收費核算基本參數和依據，其負責人認真初審核收費員報送各種收費報表，及時了解本管理區域的收費動態。

第三十七條

各物業區域負責人應積極配合公司財務部指導基層收費核算工作，加強各物業區域收費核算、現金、相關賬目、票據的監管。

第三十八條

收費核算主要指物業管理費、停車費、特約服務費和合理利用公共資源產生的彌補經費不足的收入等經營收入，以及日常養護費、水費、電費、公共水電公攤、相關押金等代收費用方面的核算。第三十九條

各物業區域經營收入與代收費用以單個物業管理區域為單位，分開核算與管理；基礎核算與管理工作由各自物業區域負責，核算與基礎管理工作均由各物業區域負責人落實，其核算與管理情況將與各物業區域負責人的考核工資進行掛鉤。考核掛鉤情況詳見《公司員工考評、考核實施方案與管理規定》。

第四十條

各物業管理區域的經營收入與代收費用必須實行同步核算，同步核算結果，各物業區域務必在當月最后三至四個工作日內將以報表（報表的樣式見附表）形式報送財務部門進行復查與審核。

第四十一條

各物業區域收費核算，必須嚴格執行合同約定或公司制定的標準，不得擅自調整核算標準；特殊情況需要調整，應在核算之前呈遞總經理和常務副總審批，其審核權限詳見“財務收支審批管理”。

第四十二條

各物業區域收費以“月”為時間單位進行核算，各物業區域務必在次月1日～3日將上月繳費通知單送到客戶開始收費，并以“周”為單位進行盤點，及時掌握本區域收費動態，加強各項費用清繳工作。

第四十三條

因管理服務過失所產生的欠費，各物業區域應與拖欠客戶及時溝通與協商，但無權直接減免；如需要減免，務必向公司董事長和總經理請示審批，其審核權限詳見“財務收支審批管理”。

第四十四條

各物業區域收費如遇到客戶轉賬支付，收費員必須向客戶正確提供公司指定銀行賬戶，及時、主動與公司財務部門反饋轉賬信息和查清是否到帳，作好消帳登記。

第四十五條

收費員必須作好收費登記，逐筆登記客戶房號、繳納費用所屬月份、金額、出具發票編號；每日下班前，將收到款項與收費記錄進行核對，如有不符，查明原因，及時調整。

第四十六條

各物業區域應建立本管理區域收費檔案，收費檔案中各種報表必須經公司財務部門審核、簽字，并真實、準確反映各項應收入與代收費用的月應收與實收情況。

第四十七條

各物業區域收費實行兩級核算與管理，現金收入和收費業務培訓由財務部門負責，各物業區域負責人不得越權支配現金收入。

第四十八條

為便于公司領導和財務部門及時對各物業區域收費的管理與監督，各物業區域每月必須填報“收費情況月報表”（報表樣式見附表），并于次月5日之前上報財務部門，并核對各項費用實收和拖欠情況。

第六章

物業區域水電費核算與管理

第四十九條

財務部門主要負責、主辦會計、稽核員、工程部負責人、物業區域負責人、收費員、水電主管等人員必須熟悉、掌握本區域水、電收費核算基本參數、依據和核算方法。其中物業區域負責人和水電主管認真初審水、電費核算收費報表，及時了解水、電應收與應支動態情況。

第五十條

物業區域水電核算應與經營收入實行同步核算，同步核算結果，各物業區域務必在當月最后三至四個工作日內完成，并以報表（樣式見附表）形式報送財務部門復核。

第五十一條

各物業區域水電收費核算，嚴格執行合同約定或公司制定的標準，同時應結合水、電供應部門規定現行收費標準，不得擅自調整核算標準；特殊情況需要調整，應在核算之前呈遞總經理審批。

第五十二條

為準確分析各物業區域水、電運行情況，水、電抄表應如實到位，應與供應部門收費抄表同步。

第五十三條

水、電節約與浪費，致關公司和用戶切身利益。財務應對水電代收代繳賬目進行重點審核；通過對水、電總、分計量表運行數據、公攤數據進行審核、分析與比較，查實是否存在偷、漏、冒等浪費問題，發現問題及時上報常務副總，并及時采取整改措施，杜絕浪費。

第五十四條

各物業區域水電費代繳，財務部門必須審查供水供電繳費通知單的基礎上，按水電供應部門規定時間期限內繳納，以防加收滯納金。

第五十五條

各物業區域水電節能降耗管理由各自物業區域負責，節能降耗情況將與各物業區域負責人、水電工主管的考核工資進行掛鉤。考核掛鉤情況詳見《公司員工考評、考核實施方案與管理規定》。

第七章

成本費用核算與管理

第五十六條

公司財務負責人必須熟悉公司運營成本費用核算模式，掌握成本費用核算技能，定期制作公司運營成本相關報表，及時向公司領導提供運營成本費用信息。

第五十七條

按照《物業企業財務會計制度》和《物業服務定價成本監審辦法（試行）》有關物業企業運營成本的規定，科學、合理設置財務記賬科目，準確記錄公司財務賬目，每季度對上期財務賬目進行清查，對錯入科目的賬目及時調整。

第五十八條

公司運營成本費用分固定和非固定兩部分，固定成本費用主要指人員成本費用和經營活動對外簽訂合同約定的費用，非固定成本費用主要指公司運營臨時需要支付的費用。成本費用支出初次審核，財務部門對固定部分嚴格審查公司規定標準和合同約定標準；對非固定部分嚴格執行公司申報、審批程序，對違反審批程序的費用，一律不許給予初審。

第五十九條

員工薪酬分固定和考核兩部分，原則上次月10日發放；中途解除勞動關系的員工薪酬應與在職員工薪酬同步發放，不得提前；特殊情況急需提前，由原所屬部門呈報公司領導審批，財務部門方可支付。

第六十條

公司人員成本費用支付，按照公司規定人員編制、各崗位和員工薪酬、考勤、考核標準進行支付；增編人員、增設崗位和調整員工薪酬標準，必須經公司董事長審批同意后，方可執行。

第六十一條

公司員工費用中加班工資的支付，固定加班工資按《勞動合同》約定的標準執行，法定節日和臨時加班工資按職工代表大會通過確定標準執行（即15元/班為基數乘以相應倍數）。

第六十二條

公司運營成本費用與收入核算，財務部門應以物業管理區域為單位，按“月”分開核算；每月的成本費用與實際收入進行比差、分析，真實反映公司月經營狀況。年終，財務部門根據每月運營成費用與實際收入核算情況，匯編公司報告運營成費用與收入財務分析報告。第六十三條 年終，財務部門應根據報告上經營情況，編制下成本費用開支預算計劃書，為下成本費用控制提供依據。

第六十四條

固定資產購置，各部門應根據工作的需要向公司申報，經領導批準，方可購置。具體見第十章“固定資產的管理”。

第六十五條

辦公所需的各種低值易耗品和各區域工程維修用材料均由需用部門做出計劃，向公司申報，經公司領導批準，方可購置。具體見第十一章“辦公低值易耗品管理”。

第六十六條

各部門因開展工作的需要招待，應事先請示公司領導同意，方可招待，在招待過程，不得浪費和超出審批標準。招待審批程序和權限見第十二章“財務收支審批”。

第六十七條

各物業區域的日常維修、養護和小型更新改造費用以及水電代收費用不納入公司經營成本費用核算范疇。日常維修、養護和小型更新改造費用以及水電代收費用的收支，采取滾動、累計方式進行記賬。

第六十八條

各項成本費用開支必須以公司“經營、管理、發展”的中心，嚴格控制鋪張浪費，杜絕徇私舞弊行為發生。違者將視情節輕重和行為惡劣程度進行處罰具體處罰見《公司員工違規處理管理規定》。

第六十九條

公司運營成本、收入等重要財務資料和信息，財務人員嚴格遵守公司保密制度，不得對外泄露。

第九章

稅務發票和內部票據管理

第七十條

票據及有關印章的保管

（一）財務要加強發票的管理，明確各種票據的購買、印制、保管、領用、注銷等流程，并設登記簿進行登記，防止空白票據的遺失和盜用。

（二）加強銀行預留印鑒的管理。銀行預留印鑒章（財務專用章和法人章）應由公司董事長指定人員保管。嚴禁一人同時保管印章和票據。

（三）應確保各種票據的完整無缺。

第七十一條 票據的管理

（一）票據管理是指對稅務發票、來往資金票據、收據的領用與保管，其領用與保管必須遵照如下規定：

1、票據由出納領購、保管、整理、注銷；會計設登記簿進行登記；

2、票據由出納人員專人保管、專柜存放；

3、收費使用發票，統一從公司財務出納領取，領取時辦理登記手續；發票使用完畢，應將發票存根聯交回出納，注銷票據領取記錄。

4、發票的開具原則上應在實際收到款項的同時開出，外出收款需用發票，經收費基層直接管理負責人同意后，方可辦理開票手續，并于當日內完成款項結算工作。

（二）票據開具、作廢

1、票據要序時、序號開具，不得虛開、代開、跳號、開大頭小尾發票；

2、收費應逐筆開具正規發票，不得漏開；未經公司財務部門同意，不得開具收據；

3、特殊情況，需要使用收據，應經公司財務部門同意，方可使用從財務部門領取的收據，出具的收據應注明“換取發票”字樣；

4、收取客戶押金，一律不許開具正規發票；收取押金出具票據，視金額大小而定，金額超過2000元以下（含2000元），應開具收據，2000元以上的，統一開具資金來往票據；

5、票據作廢時必須一式三聯加蓋“作廢”戳記章，并作記錄。

第七十二條 支票管理

（一）建立支票領用登記簿，凡領用支票必須履行手續，出納登記，經辦人簽字。

（二）空白支票申購，需經財務經理或主管批準后方可申購支票。

（三）簽發空白支票須填寫日期和用途。作廢須蓋作廢章，妥善保管。

（四）接收業務往來單位轉賬及現金支票，出納應及時辦理轉賬、提取款項業務，不得由他人代辦。

第九章

固定資產管理

第七十三條 需配置固定資產的應由所需部門編制計劃，做出預算，呈報領導審核、批準。其審核權限詳見第十二章“財務收支審批。”

第七十四條

購置一般設備和專用設備數額較小的，由辦公室按照部門填制的經領導審批的《購置物品申請單》，由公司安排的采購人員統一負責采購。

第七十五條

辦公室應建立固定資產總賬、明細賬及臺賬。對于固定資產的購進、發放要嚴格出辦理入庫手續，必須做到賬物相符。

第七十六條

領取或使用的固定資產或財產應以部門為單位造冊登記，要妥善保管使用，指定專人管理，如有丟失，要查明原因，承擔賠償。

第七十七條

各部室固定資產需要維修、更換，由各部室負責人確認后，報領導審核同意后，方可維修、更換。對確實不能使用和修復的固定資產，由各部室負責人提出處理意見，經領導審批后，方可處理。

第七十八條

堅持每年對公司財產全面清查一次，并將清查結果及時報告領導。如發現財產丟失、損壞，要查明原因，根據情節輕重，分別給予必要的處罰。

第十章

辦公低值易耗品管理

第七十九條

所需各種低值易耗品的均由需要部室做出計劃，須填寫《購置物品申請單》，由部門負責人和主管副總經理簽字審核后，報總經理審批，由辦公室統一負責采購

第八十條

辦公低值易耗品的零星購入統一由辦公室負責辦理，一次性批量購入統一由公司指定采購員負責采購。采購應本著節約、實用、分批的原則，防止浪費和積壓。

第八十一條

辦公低值易耗品的領用和管理

（一）購入辦公低值易耗品應辦理入庫手續，保管員根據發票清點實物，填寫“實物入庫單”一式兩份，一份自留登記入賬，一份隨發票報銷交財務。

（二）領用耗品時，應填寫出庫單，經辦公室批準后，保管員根據出庫單交付實物。

（三）保管人員應建立實物入庫明細賬，并根據實物入庫單、出庫單登每月底進行盤點。

第十一章

日常養護費的核算與管理

第八十二條

各物業區域負責人和收費員必須熟悉、掌握本物業區域日常養護費核算基本參數和依據，負責人認真初審核收費員報送日常養護費收費報表，及時了解本管理區域的每月收取養護費的動態情況。

第八十三條

各物業區域的日常養護費屬于代收款項，財務部門應依以管理區域為單位單獨建立養護費收支財務入賬科目，日常養護費收支不得列入公司經營收入、成本核算范疇。

第八十四條

財務部門對各物業區域的養護費收支賬目采取“實收、實支、滾動、累計”方式記賬，記錄賬目要求隨時反映當月和累計收支情況。

第八十五條

日常養護費用開支，各物業區域必須堅持“專款專用，履行節約，合理使用”的原則，以最少的投入，爭取最好的物業服務效果。

第八十六條

各物業區域、財務部門嚴格執行公司參照同行對日常維護費開支范疇制定的開支規定，將各物業區域的共公部位、公共配套設施設備、環境衛生與綠化維護、公共秩序維護、備用柴油未實行公攤的油料等非人員費用的支出均列入日常維護費開支賬目。

第八十七條

各物業區養護費用開支，均須向工程部門和公司領導申報審批，具體申報由物業區域辦理。

第八十八條

各物業區域每月5日之前須報上月日常養護收入情況；財務部每月10日之前，結算上月日常養護收支情況，并以“報表”形式向董事長和總經理呈報，同時遞交各物業區域備案一份，以便公司領導和物業區域負責人及時了知本區域日常養護收支情況，以作好養護費用統籌安排。

第八十九條

為充分體現養護費收支公開與透明，各物業區域每半年公布日常養護收支賬目，所公布的賬目必須由財務部審核，總經理審批。

第十二章

財務收支審批

第九十條

為加強財務收支管理與監督，提高公司運作效力，公司財務收支以事前審批和事后審批相結合的原則，采取分級與多重審批模式，具體審批權以財務收支金額大小進行劃分。

第九十一條

各物業區域或部門的經營收入和代收的款項，均須事前申報，事后審核。具體審批要求：

（一）各物業區域或部門的經營收入和代收的款項均以“月”為時間單位進行明細核算，核算結果向財務部門申報，并經雙方審核確認，方可收取。（明細核算報表樣式詳見附表）

（二）各物業區域或部門的經營收入和代收款項的財務審核結果，財務部門每月初，以“電子版”呈報公司董事長和總經理。（“電子版”財務審核報表樣式詳見附表）

（三）各物業區域或部門的經營收入和代收款項的實收賬目均以“月”為時間單位，應在次月初前與財務部門對帳結算，雙方審定欠費賬目。

（四）各物業區域或部門的經營收入和代收款項的實收賬目結算審定結果，財務部門應在次10日之內，應以“電子版”呈報公司董事長和總經理。

（五）各物業區域或部門的經營收入和代收款項的各種賬目均由財務部門審核，各物業區域或部門負責、收費員簽字確認，報董事長和總經理審閱。

第九十二條

各物業區域或部門經營收費減免，事先務必提請公司董事長和總經理審批。經審批后，財務部門方可沖銷初期應收賬款。具體審核程序和權限如下：

（一）各物業區域或部門負責人事先應對客戶提出的減免要求，作出初步建議和意見，以書面形式報公司財務部門，由財務部門負責人作出初步審核意見，并由財務部門呈遞總經理和董事長審批方可減免。

（二）各物業區域收費最終減免權歸屬于公司董事長，對每筆減免費用董事長有權直接審批、監督和授權總經理、常務副總審批。

1、單個客戶減免金額低于其欠費金額10%的，由總經理直接審批；

2、單個客戶減免金額介于其欠費金額10%～20%的，由總經理和常務副總共同審批；

3、單個客戶減免金額超于其欠費金額20%的，由董事長審批。第九十三條

各物業區域非物業服務領域的廣告、場地出租以及其它涉外業務，應事先呈報公司總經理審批，董事長定價后方可開展，其涉外經營應收收入報財務部門備案。

第九十四條

公司各項成本費用開支必須堅持先批后支的原則，審批權以成本費用類別和金額大小劃分，審批具體要求：

（一）員工資、社保、補貼和加班工資等《勞動合同》體現的固定成本費用開支由財務部門審核，總經理和常務副總共同審批，董事長審閱；

（二）非《勞動合同》體現的固定人員費用的開支，由辦公室提請，總經理和常務副總共同審核，董事長審批；

（三）公司日常辦公費用和辦公設備費用的開支，由財務部門審核，總經理或常務副總審批；

（四）各部室日常業務費用單筆低于2000元（含2000元）的開支，由財務部門審核，總經理或常務副總審批；單筆超于2000元的開支，由財務部門審核，總經理和常務副總共同審批；

（五）市場開發費用的開支，由董事長和總經理共同商議與審批。

（六）涉及到公司經營成本的其它方面的費用臨時開支，視其預計金額大小進行審批。單筆費用開支500元以下的，由所屬部門負責人事先審批，總經理事后審核；單筆費用開支500元～2000元，由總經理審批；一次單 14 項費用開支2000元以上的，由董事長審批。

（七）總經理、常務副總以及副總的日常業務接待、旅差等方面費用的開支直接由董事長審批。

第九十五條

各物業區域代繳的水、電費的支付，由財務部門審核，總經理或常務副總審批。

第九十六條

各物業區域日常維護費用的開支，實行審批支付制度，具體審批要求如下：

（一）日常維護費用的開支，審核與審批人必須結合各物業區域養護費節余情況進行審核與審批；

（二）單筆低于1000元，事前由部門負責人審批，事后由總經理審批；單筆在1000元～2000元的，由總經理或常務副總審批；單筆在2000元～5000元的，由總經理共同審批；單筆超出5000元，非維保合同約定的費用，由董事長審批。

第九十七條

為方便各物業區域服務工作開展，滿足臨時開支需要，各物業區域可預借備用金，備用金的預借和審批，應遵循如下要求：

（一）預借備用金由申領部門負責人管理，預借備用金臨時開支，必須遵照公司財務開支審批相關規定；

（二）各物業區域備用金的應根據臨時應急情況預借，預借金額實行定額控制。一般情況下，2萬m2以下的物業區域的備用金的預借不得超過500元，2萬m2以上的物業區域的備用金預借不得超過1000元。

（三）各物業區域備用金的預借由總經理和常務副總審批，財務部門方可辦理預借手續。

第九十八條

為方便各部室辦理臨時事務，提高工作效力，各部室可根據臨時事務的需要，可預先向公司財務部門臨時借款，借款的使用與審批必 15 須遵守如下規定：

（一）臨時借款，必須先由借款人填寫借款單，并注明借款事由、金額、預計報銷日期等內容。

（二）臨時事務辦理人必須根據預計辦事所需的金額進行借款，不得超額借款；

（三）臨時借款的審批，由公司上級領導審批。臨時借款低于2000元由總經理審批；在1000元，超于2000元的，由董事長審批。

第九十九條

交納稅金的審批，財務部門應按照實際收入進行繳納各項稅金，納稅申報由財務會計填寫報表，呈報總公司財務負責人審核簽署和總經理審閱后方可繳納。

第一百條

各項費用財務報銷，必須符合下列要求，財務部門方可辦理報銷手續。具體要求：

（一）有合法的票據，票據背面由經辦人簽名，貼附相關審批報告，列明事由；單筆報銷金額較大或含多項費用，應在其發票后貼附相關明細表。

（二）費用財務報銷應以時間為界限，當月費用開支當月必須報銷，超時費用開支未作特殊說明，不給予報銷。

（三）經財務部門負責人審核和審批權所屬的公司領導（總經理、董事長）的簽字審批。

（四）實行定時報銷制，即每周二為總公司費用報銷日，每周三為分公司費用報銷日。

第一百零一條

各項費用報銷，出納應按報銷時順序逐筆登記，每月底與會計賬目核對，編制費用報銷月報表（報表的樣式見附表），呈報董事長，讓董事長及時了解公司費用報銷情況。

第一百零二條 公司經營狀況與財務收支情況，財務部門必須在每月10 16 日之前采取編制財務報表式反映，報表所填寫各種數據務必準確和真實，并及時向總經理和董事長呈報。

第十三章

附 則

第一百零三條

本辦法現經公司總經理辦公會議審議，董事會審定通過，作為本公司會計核算與財務管理的綱要文件，適用公司及下屬分子公司。公司和分子公司的主管級以上人員務必詳細閱讀，熟記相關規定。

第一百零三條

各部室和主管級以上人員及財務人員自本管理辦法實施之日起，必須遵照執行。未按本辦法開展會計核算和財務管理工作和違反相關規定，公司將視情節輕重，給予相應處罰。

第一百零四條

本辦法在具體實施的問題由公司總經理辦公會解釋。在會計核算和財務管理的過程，如遇到本辦法未作出規定和實施困難的相關問題，由總經理辦公會議加以補充，董事會審定加以完善和修改。

第一百零五條 本辦法自2009年4月1日起施行。

第三篇：會計核算崗位職責

會計核算崗位職責

1、在財務部長的領導下，負責公司的會計核算工作，承擔相應的財務管理職責。

2、貫徹執行國家會計法規和集團、本公司制定的會計制度及實施細則。

3、負責設置核算帳薄體系，協助倉管、售后服務、業務等其他部門建立必要的臺帳。

4、規范會計基礎工作和核算流程，認真審核原始憑證，正確編制記帳憑證，準確登帳。

5、依據經營授權書和其他管理制度實施財務監督，對超權限的，在得到相應授權單位書面批準后方可辦理財務手續。

6、及時進行入庫單和采購發票的核對，按規定進行存貨和銷售成本核算。月末，在財務主管的組織下，進行存貨盤點和帳帳、帳實核對工作，對差異事項及時作出處理。

7、負責往來款項的對帳并加強欠款的催收工作。

8、嚴格費用單據的審核，按規定進行費用控制。規范費用業務的帳務處理，開展費用分析。

9、按公司核算制度規定進行固定資產折舊、福利費、工會經費、教育經費、預提費用、及各項準備的計提，以及待攤費用的攤銷。

10、根據公司會計制度規定準確進行公司利潤和分產品損益的核算，不得人為調節利潤。

11、及時編制本部會計報表報送集團，并負責編制公司的合并報表。

12、依法進行稅務事項的會計處理和納稅申報工作，嚴格增值稅發票的管理。

13、負責會計憑證、帳簿、財務會計報告和其他會計資料等會計檔案的管理工作。

第四篇：會計核算工作總結

會計核算工作總結

年,本人在各位領導和同事的關心愛護下,，中支公司的積極配合下以及各位老師的悉心教導中，認真執行各項工作，不斷改善提高會計核算質量和效率，各方面的工作都有了不同程度的提高，自身素質也得到了更好的鍛煉。現將我本人在xxx年這一的工作情況簡單匯報如下：

本人負責的是紹興中支公司的會計核算工作，對于每天發生的各項柜面業務進行核算確認，以及對于行政方面的一些支出進行分配入賬;月底對本機構的稅金進行計提、對整個浙江分公司的稅金進行匯總編輯。

此外，我還積極參加總公司舉辦的新人培訓以及會計繼續教育，學習中，注重實效，不走過場，使自己的業務知識趨向全面，業務操作更加熟練規范。

xx年是繁忙而緊張的，我本人在各位領導的指導下和同事們的幫助下，各方面有了一定的進步，但仍被許多缺點和不足所束縛，如對一些問題上處理不夠仔細;對一些問題的解決，不能系統地考慮等問題這都是我本人急需解決的弱點。

今后，我們要進一步鞏固、提高、擴大學習實踐活動的成果，建立長效機制;繼續加強制度建設，全面推進紀檢監察工作的規范化、制度化、法制化、經常化的進程;進一步抓好中長期整改工作，想方設法協調各方面關系，促進有關問題得到完善解決，使紀檢監察工作讓公司滿意、領導滿意、員工滿意!

以上

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第五篇：會計核算工作總結

會計核算工作總結

一、做好日常的會計核算工作，加強會計憑證的審核和檢查，保證基礎會計數據的準確記錄和會計資料的真實完整。我主要分管核算中心本級和食堂。核算中心本級的帳務比較簡單，所以我今年工作的重心放在了食堂的財務上。***食堂每年的營業收入*百萬，算是一個比較”大”的”小企業”單位了，它的憑證多，憑證類別也多，有正規發票，也有單位自制憑證有小攤小販手寫的收條，也有非正式的收據，它不象行政事業單位那樣正規，有些帳務必須靈活處理。我本著“節約為本，帳目清楚”的原則，對食堂的一些原始憑證采取審核金額審核原始人簽字、審核其合理合規性、審核領導簽字的方法，既節約了采購成本，又方便了客戶，也保證了會計資料的真實完整性。在錄入的記帳方面，我基本上是在電腦上登記一遍，自己再核一遍，再交審核人員進行審核，保證了會計記錄的準確性。

二、強化財務管理，注重財務分析。對此我主要是從兩個方面著手。

1、加強往來款項的清理，杜絕帳實不符的現象。在處理帳務的過程中，我發現往來帳存在帳實不符的現象，會計報表沒有人閱讀。在本年*份我對食堂的往來帳進行了一番清理，并為食堂的報帳員建立了往來帳登記簿。后來發現報帳員對此仍然不夠重視，往來帳簿的登記也不及時，我又及時與食堂領導進行溝通，請他幫助督查。食堂的楊主任非常重視，親自查看往來報表，發現有些帳實不符的個例已經有很長時間了，有幾筆是供應商已經結帳至今沒有銷帳的。食堂主任非常著急，他已快到退休年齡，擔心這些不實的帳掛在帳上以后說不清楚。就吩咐***和***一起與我核對，并一再催促我說：“這些帳早就結了，你寫個說明，我簽字，把它銷掉。以后有問題我負責。”**月份，我處理完了這部分往來帳項，主任感到很滿意。到此，應收帳由***與我核對，應付款由***與我核對，她們都很關心每個月的報表，并及時與我溝通，也形成了看報表的習慣，對我每個月報表出具的準確性起到了很好的促進堅督作用。

2、添加財務報表，豐富報表數據。食堂由A**部和B**部兩部分組成，因此需要進行分部門核算。以前的會計報表僅利潤表分部門核算，資產負債表并沒有分部門核算。本年*月，我一邊學習《小企業會計制度一邊對食堂的會計報表進行添加，新增了“A**部資產負債表”，〈A**部利潤表〉、〈B**部資產負債表〉、〈B**部利潤表〉四個報表，與原來的〈資產負債總表〉、〈利潤總表〉一起，形成了一整套完整的食堂分部門報表體系，使兩個分部的財務狀況更加清晰明了。*、撰寫財

務分析報告，為改進食堂工作提供合理化建議。食堂菜價居高不下，一直為群眾所詬病，到底原因在哪里？*月份，根據中心領導的要求，我以食堂菜價為切入點，對A**食堂的財務狀況進行了一番調查分析，用了兩個星期的時間，掌握了大量的一手資料，為食堂菜價止漲的合理性進行了辯護，同時又從成本、人員構成、上菜方式、制度等方面提出了降低成本、降低菜價的可行性分析。不過，由于體制原因以及局里狠剎吃喝風的關系，食堂利潤持續走低，要想降低菜價還是滿困難的，這樣也造成了惡性循環，近兩年食堂的虧損面越來越大，如何改善管理，吸引食客應該是食堂的當務之急。