第一篇：4--物業管理基礎知識

一、物業管理的概念

物業管理是指由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者的委托，根據國家有關法律，按照合同和契約，運用現代管理科技和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等實施統一的專業化管理和維修養護，為居民生活提供高效、優質、便捷、經濟的綜合性服務。

物業管理在房地產發展中的積極意義主要體現在以下幾個方面：

第一，物業管理發展成為獨立的社會經濟部門，不僅是形成全國性或區域性物業管理競爭市場的前提；而且促進了房地產開發、經營、服務的有機結合，有利于城市房地產業運行體系的確立與完善。

第二，物業管理是一種社會化管理模式，這是和房地產管理十幾年來推行的房地產綜合開發的改革相適應的，是和房地產綜合開發這種大生產的生產方式相適應的，有利于房地產業擺脫舊有的自建自管的小生產方式和分散管理方式，加快向規范化、標準化、現代化的科學管理方式轉換。

第三，從社會角度看，建立社會化、專業化的物業管理體制，克服了長期存在的多頭管理、互相扯皮的弊端，有利于充分發揮住宅區及各類房屋設施的整體功能，實現房地產業的社會效益、環境效益和經濟效益三個效益的統一，推進社會綜合環境的改善。

第四，物業管理推行“有償服務”和“一業為主、多種經營”相結合的經營方針，促進了“以小區養小區，以物業養物業”這一新的自我發展機制的形成，利于物業管理拓寬資金來源渠道，培植良性發展的資金循環機制。

第五，從財富積累的角度看，物業管理通過縝密的管理措施和優質的修繕服務，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度與使用功能的正常發揮，延長了房屋的使用壽命。

第六，物業管理為開發商樹立了良好的企業形象，增強開發商在房地產市場中的競爭力，有利于實現開發商的投資預期，加快再開發速度，形成良性循環。

二、物業管理發展方向

根據建立社會主義市場體制的要求，中國物業管理應當選擇專業化、市場化、社會化、規范化的發展模式。

所謂專業化就是： 第一，有專業的人員配備。第二，有專門的組織機構。第三，有專業的工具配備。

第四，有科學、規范的管理措施和工作程序。

所謂市場化就是要使物業管理按照市場經濟的原則去運作：

第一，物業管理執行機構應是市場的主體，即是企業化的機構—物業管理公司，而非行政性的組織。

第二，允許市場主體獲取合理的利潤，防止人為地約束限制物業管理對經濟收益的追求。第三，物業管理實行有償服務，各項收費標準由市場定價。這個市場就是物業業主或使用者對物業管理和服務的需求，從而物業管理費取決于物業使用者的收入和消費水平，并非一成不變。

第四，物業管理公司要根據實際需要，開展多元化、多層次的經營服務，向居民提供盡可能的方便。

所謂社會化功能就是：

第一，為適應社會化大生產專業分工的要求，政府應鼓勵開發商將其所開發的物業委托給專業管理公司去管理以獲得經營效率。

第二，從法律與產權關系上講，物業在售出后，物業及其周圍設施的使用權、處分權便歸屬于全體業主，所以實施物業管理必須要反映業主的意見和要求，切實維護其合法權益。

所謂規范化就是：

第一，物業管理企業要根據國家有關政策法規，在工商行政管理部門正式登記注冊，接受審核，依法經營。

第二，物業管理公司應通過規范的程序接管物業。這包括行業主管部門的資格審驗，獲得業主管理委員會或開發商的正式聘用等。

第三，物業管理單位需用科學規范的手段，按照合法的程序實施管理，并履行接受業主管理委員會和政府主管部門監督檢查的義務。

一、物業管理機構

（一）物業管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環境的科學管理，為業主或用戶提供良好的生活或工作環境，具有獨立法人地位的經濟實體。

物業管理公司的特點是按照企業化、專業化、社會化、制度化的要求管理物業，堅持“統 2 一管理、綜合服務”，“取之于民，用之于民”，“以區養區”，“自我運轉、自我發展、自我完善”的信條，是一個經營型的經濟實體。

物業管理公司的機構根據發展和管理的需要一般可設置以下機構： 1.總經理室。2.辦公室。3.財務部。4.公共關系部。5.工程部。6.保安部。7.清潔環衛部。8.綠化部。9.經營發展部。

建設部1994年3月頒發的《城市新建住宅小區管理辦法》規定，物業管理公司的權利有：

1.根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法； 2.依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理； 3.依照物業管理合同和有關規定收取管理費用； 4.有權制止違反規章制度的行為； 5.有權要求管委會協助管理；

6.有權選聘專業公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務； 7.可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。物業公司的義務有：

1.履行物業管理合同，依法經營；

2.接受管理委員會和住宅小區內居民的監督；

3.重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可；

4.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在人民政府的監督指導。

（二）業主管理委員會是由業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反映業主意愿和要求并監督物業管理公司管理行為的一個民間性組織。

業主管理委員會權利的基礎是其對物業的所有權和使用權，根據組成原則，業主管理委員會代表著該物業的全體業主，對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。業主管理委員 3 會的權利主要有：

1.制定業主管委會章程，代表該物業的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利。

2.決定選聘、續聘或改聘專業物業管理公司。

3.審核物業管理公司測算出的物業管理費用和水電費標準，有權請物業管理公司對核算辦法進行說明，與物業管理公司討論、協商、修改，使費用標準能為全體業主所接受，最后經過表決形成決議由物業管理公司下發執行。

4.審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和有關管理服務的重大措施。5.審批物業維修基金的使用計劃。

6.檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

二、物業管理的基本內容

（一）物業管理的主要對象是住宅小區、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業大廈、旅游賓館、標準化工業廠房、倉庫等。盡管物業類型各有不同，使用性質差異很大，但一些基本的管理內容是一樣的。

1.各種建筑物和各種設施的管理。

2.搞好物業配套設施的維護和保養，保證物業的正常運行，向用戶提供基本的使用保證。3.加強保安和消防系統的管理，向用戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業及周圍環境的清潔，向用戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。5.做好綠化草地和花木的養護工作，為用戶營造一個優美宜人的居住、辦公環境。6.加強車輛管理。

7.搞好維修基金以及儲備金的核收與管理，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。8.及時辦理物業及附屬設備的財產保險，避免由于自然災害給用戶（業主）造成巨大的財產損失。

9.做好管理費用的核收和使用管理，保證物業管理工作的健康順利進行。

10.搞好多種配套服務經營，為用戶提供盡可能全面的方便服務。這是物業管理工作的又一重大任務，涉及的方面很多。

11.搞好社區管理，創造健康文明的社區文化，為建立友好融洽的新型人際關系而盡心盡力。

12.協助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步，如在所管理物業范圍內從事人 4 口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

13.建立物業檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業的完整和統一管理。

不同用途的物業盡管基本管理內容相近，但在實施具體管理時，仍應針對不同物業，有所側重。

（二）服務項目具體地可分為三大類別：

1.公共服務。它是為全體用戶提供經常性服務，是所有用戶都可以享受到的。（1）衛生服務，包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化池，上門為單位和用戶收集清運垃圾、清洗每天的垃圾桶。

（2）定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池，保持池內的自來水衛生；在每次清洗水池的同時，清洗樓梯走廊。

（3）每月派員挨家挨戶上門登記計算，交繳水電費；對所管理的樓宇公共水電設施的維護保養、樓梯過道的公共照明維護，隨時更換壞了的燈泡。

（4）維護小區環境，設衛生監督員每天流動檢查，制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為，保障全體用戶的利益不受侵害。

（5）小區內的治安服務，設立治安崗亭和流動巡邏隊伍。2.專項服務。是為某些用戶群體提供的服務，有：（1）為高層用戶24小時開啟、維修電梯；（2）定期翻新、粉刷樓宇；

（3）檢修各種公用設施，如高層供水水泵、消防設備、發電房等動力設備；專項服務的收費，按各用戶的建筑面積合理負擔。

3.特約服務。是為滿足用戶特別需要而提供的個別服務，主要有：（1）代保管自行車、摩托車、汽車；（2）代管房屋；

（3）預約定期上門清掃室內衛生；（4）收洗衣物、被褥、縫制衣服；（5）代購商品、代送煤氣等；（6）代搬家業務；

（7）代接送小孩上學、入托；（8）土木工程維修、裝飾；

5（9）園林綠化的設計、種植保養和出租時花盆栽；（10）維護室內水電設備、家用電器；（11）用戶委托的其他服務項目。

（三）經營是物業管理適應市場要求而必須具備的功能。經營內容主要有： 1.物業租賃。

2.有償服務。物業管理公司進行有償服務必須做到下列幾件工作：（1）發掘和引導服務需求，擴展服務業務；（2）確定服務范圍、服務檔次，擬定服務收費標準；（3）進行服務效果調查，回訪；（4）收繳服務費用，繳交有關稅費；

（5）其它。比如裝修服務還需完成計劃、設計、施工、交接驗收等一系列事務。

（四）社會管理內容

物業管理公司要和各級政府、醫療、政法、公安等部門加強聯系，隨時傳達新的政策和法令，協助開展工作。

總之，隨著市場經濟的逐步確立，物業管理公司成了社會管理工作的基層組織，物業管理公司應扮好這個角色，完成歷史賦予的使命。

第二篇：物業管理基礎知識

一、物業管理的概念：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理

企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

二、業主

（一）概念：1.物業的所有權人；2.持有空置物業的建設單位；3.已辦理商

品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人。

注：物業所有權人要有房管部門發給的《房地產權證》或辦理登記的《商品房預售合同》。

（二）業主在物業管理活動中，享有下列權利：

1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

4.參加業主大會會議，行使投票權；

5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

6.監督業主委員會的工作；

7.監督物業管理企業履行物業服務合同；

8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和

監督權；

9.監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維

修資金）的管理和使用；

10.法律、法規規定的其他權利。

（三）業主在物業管理活動中，履行下列義務：

1.遵守業主公約、業主大會議事規則；

2.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序

和環境衛生的維護等方面的規章制度；

3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

4.按照國家有關規定交納專項維修資金；

5.按時交納物業服務費用；

6.法律、法規規定的其他義務。

三、前期物業管理

（一）在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企

業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

（二）建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

（三）建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

（四）建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

（五）物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時

公約予以書面承諾。

四、物業管理企業提供服務的內容

（一）建筑物及其附屬的共用設施、設備、場地的養護與維修；

（二）綠化、環境衛生管理服務；

（三）安全防范服務；

（四）車輛停放及其場地的管理；

（五）高層樓宇增設的服務項目；

（六）物業檔案資料的管理；

（七）業主和使用人委托的其他服務事項。

五、業主公約：

1.是一種公共契約，屬于協議、合同性質。是對全體業主承諾，并對全體業主（包括物業使用人）具有約束力，是業主在物業使用、維護和管理等

方面權利、義務的行為守則。

2.業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公

約對全體業主具有約束力。

六、物業的使用和維護

（一）業主、任何單位或個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場

地，損害業主的共同利益。

（二）業主、使用人使用房屋不得有下列行為：

1.損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

2.對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章

鑿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

4.利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

注：業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

（三）業主在物業管理區域內禁止下列行為：

1.踐踏、占用綠地；

2.損毀樹木、園林；

3.占用通道等共用場地；

4.亂拋亂堆垃圾、雜物；

5.發生超出規定標準的噪音；

6.排放有毒、有害等污染環境的物質；

7.在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

8.法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

（四）物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時

維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企

業維修養護，費用由責任人承擔。

（五）對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法

律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理

部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行

為予以制止或者依法處理。

（六）物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全

事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

七、建筑物共有部分的維修責任

按下列規定承擔：

（一）毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔；

（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業主共同承擔；

（三）物業管理區域內共用設施、設備、場地，由全體業主共同承擔；出租物業維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

八、物業服務收費

（一）概念：

是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

（二）業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

1.包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者

虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

2.酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬

金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

3.建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

（三）物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業管理區域清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業管理企業固定資產折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9.經業主同意的其它費用。

10.物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

（四）物業服務費定價

1.物業管理收費實行政府指導價和市場調節價。

2.政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定。縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

3.對實施了物業管理的物業，實行物業管理公司統一向住戶收取綜合性的物業管理服務費。

4.已成立業主委員會的，物業管理服務費的收費標準由物業管理公司與業主委員按政府指導價約定或者由雙方協商確定。

5.物業已交付使用尚未成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由物業管理公司在政府指導價范圍內提出，報市價格行政主管部門核定。

6.對獲得全國城市物業管理優秀住宅小區稱號的住宅小區，經與業主或業主委員會協商同意，收費可按規定的指導價上浮30%，獲得省稱號的住宅小區，可按規定的指導價上浮15%。

(五)公共水、電費分攤

1.住宅大樓內走廊、樓梯、電梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤

2.小區范圍的路燈用電費用，由小區的所有住(用)3.高層住宅(含商鋪、辦公樓)的電梯等公用設備運行的電費，設獨立計量表的，由所有使用該電梯和設備的住(用)戶合理分攤

(六)物業服務費收繳:

1.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用；

2.業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

4.不按約定交付物業管理、維修等分攤費用的，物業管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經催收仍不交付的，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可以依法向人民法院起訴；

5.物業管理公司向業主、使用人預收物業管理費，經約定，最多預收三個月的費用。

(七)物業管理公司的經費來源

1.主要為管理服務費收入、車輛停放收入、多種經營收入及其他合法收入。

2.物業管理公司在日常管理工作以外，為業主提供專項服務的收費標準由雙方約定，報價格行政主管部門備案，其收入用作管理經費。

3.物業管理公司發展多種經營，開展各種有償和無償的便民服務，增加經營收入，逐步改善和提高企業的經濟效益。

4.物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

5.物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

6.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第三篇：物業管理基礎知識

物業管理基礎知識

一、物業：

物業管理的起源：19世紀60年代的英國

1、物業的含義：

物業是指已建成投入使用和經濟效用的種類，供居住及非居住的樓宇和已相配套的公共設備、設施和場地。

2、物業的分類：

根據不同的使用功能，物業可分為以下4類：

A、居住物業：（包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度

假村等）

B、商業物業：（包括綜合樓、寫字樓、商業中心、酒店、康樂

場所等）

C、工業物業：（包括工業廠房、倉庫等）

D、其它用途物業：（如車站、機場、醫院、學校等）

二、物業管理：

1、物業管理的含義：

物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2、物業管理的性質：

社會化、專業化、企業化、經營型是物業管理的4個基本特性：第 1 頁 5/2/2013

A、社會化：（是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產權單位、產權人找到了一個總管家）

B、專業化：（由專門的物業管理企業通過委托合同的簽定，按

照產權人和使用人的意志與要求去實施專業化管

理）

C、企業化：（通過組建物業管理企業對物業實行企業化的經營

服務管理的過程）

D、經營型：（所提供的商品是勞務和服務，它實行的是有償服

務、合理收費）

三、物業管理的服務范圍：

1、常規性的公共服務：

（1）房屋建筑主體的管理：

A、房屋基本情況的掌握：（房屋的數量、建筑形勢、產權情況、完好程度、使用情況等）

B、房屋修繕及其管理：（日常保養、維修等各項工作）

C、房屋裝修管理：（房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、材

料、安全等各項工作管理）

（2）房屋設備、設施的管理：

A、各類設備、設施的基本情況（種類、分布、管線走向、變動

情況、完好率與使用情況）

B、各類設施、設備的日常運營、保養、維修與更新的管理

（3）環境衛生的管理：

樓宇內外物業環境的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作。

（4）綠化管理：

園林綠地的營造與保養、物業整體環境的美化等。

（5）治安管理：

樓宇內外的安全、保衛、警戒等以及對各種突發事件的預防與

處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業區域的安靜。

（6）消防管理：

火災的預防及發生火災時的救護與處理。

（7）車輛道路管理：

車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護等。

（8）公眾代辦性質的服務：

是指為業主和使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公共事業性費用。

2、針對性的專項服務：

（1）日常生活類：

A、衣著方面：（為住用人收洗衣物、床上用品、制衣等）

B、飲食方面：（為住用人代購食品、糧食、燃料、菜蔬副食及

日常用品等）

C、居住方面：（代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等）

D、出行方面：（代購代定車船票、飛機票、接送小孩上學、入

托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機動車輛的保養、清掃與維修等）

（2）商業服務類：

商業網點的開設與管理，以及各項經營活動的開展。

如：開辦小商場，飲食店，美發廳，修理店；安裝維修和修理

各種家用電器和生活用品等。

（3）文化、教育、衛生、體育類：

A、文化：（開辦圖書館、錄象室、舉辦展覽、文化知識講座）

B、教育：（開辦托兒所、幼兒園、假期中小學生補習提高班及

學前班）

C、衛生：（設立衛生站，提供出診、打針、提供家庭病房服務

等）

D、體育：（開辦各種健身場所，如游泳池、健身房、桌求房、網球場，舉辦小型體育活動和比賽等）

（4）金（）服務類：

代辦各種財產保險、人壽保險等業務，開辦信用社等。

（5）經紀代理中介服務：

A、物業市場營銷與租貨；（營銷指物業管理企業受業主委托，依據市場規律，進行商業策劃，代理業主對物業進行市場推

廣；租貨指受業主委托，物業管理企業根據市場情況，評估

和調整租金，制定出租方案，尋找租戶，替業主將物業出租）

B、產權評估、公證；（是指物業管理企業受業主委托，進行的房地產價格評估與公證工作）

C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交換、代理廣告業務等）

（6）社會福利類：

指物業管理企業提供的帶有社會福利性質的各項服務工作。

3、委托性的特約服務：

特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提

供的服務。

四、物業按物業結構層次的分類：

1、多層建筑；

2、高層建筑（10~30層）；

3、超高層建筑（30層以上）；

4、小高層建筑（12層左右）；

5、中高層建筑（20左右）

五、物業管理對房地產物業影響：

1、有利于防地產銷售推廣；

2、有利于防地產的保值增值；

3、有利于防地產市場發展完善；

4、有利于提高開發商的信譽；

5、有利于推動相關產業發展。

六、物業管理目標：

1、為業主服務；

2、為用戶服務；

3、為企業服務（為開發商服務、為物業管理服務）

4、為社會服務。

七、物業管理服務費的基本開支：

1、住宅區公用設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養護

費用；（材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）

2、管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

3、就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

4、住宅區必要的社區文化活動費用；

5、住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅收費。

八、地產性價比：

物業性能與價格的比例，實際是物業綜合價值：

1、地段；

2、建筑質量、開發商的信譽；

3、社區的配套；

4、戶型的設計；

5、周邊的配套；

6、物業管理是否保障

7、價格本身。

第四篇：物業管理基礎知識

物業管理基礎知識

1、什么是物業？

從物業管理的角度來看，物業是指已建成投入使用的建筑物及其相關的設備、設施和場地。

2、什么是物業管理？

物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑極其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和養護，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

3、物業管理的基本內容是什么？

按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

常規性的公共服務包括：房屋建筑主體的管理，房屋設備、設施的管理、環境衛生的管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管理，公眾代辦性質的服務等。針對性的專項服務包括：日常生活中的各項家務服務，各種商業經營服務項目，在文化、教育、衛生、體育等方面開展的各項服務，金融服務，經紀代理中介服務等。特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充。

4、社會化、專業化、企業化、經營型物業管理的最基本的特點是業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。

業主自治自律有兩個關鍵環節：首先要有一個全體業主共同遵守的業主公約，它是所有業主使用人自律的保證，也是實行業主自治的前提；其次是要志成立精度委員會，它對物業管理企業具有先聘楷和解聘權，是業主自治的關鍵。

物業管理的作用是：為業主創造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境；有利于提高城市管理的社會化、專業化；可延長物業使用年限用確保其功能的正常發揮；使業主的物業保值、增值。

5、精度是指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是所擁有物業的主人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務對象。

物來使用人是指房屋、市政、肥用設施及場地的使用人。它既包含業權人，也包含非業權人。

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體業主中選舉產生，經政府批準成主的代表物業全休業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

6、物業管理公司是指按人才合法程序成產并具備相應條件的經營物業管理業務

7、物業管理公司的權利和義務是什么？ 物業管理公司在依據《物業管理委托合同》對受托物業實施管理過程中，具有以下權利：(1)根據有關法規，并結合實際情況制訂管理辦法。(2)依照物業管理委員會合同和管理辦法對物業實施管理。(3)依照物業管理委員會合同和有關規定收取管理費。(4)有權制止違反規章制度的行為。(5)有權要求業主委員會協助管理。(6)有權選聘專業公司承擔專項管理業務。(7)可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。物業管理公司的義務包括：

(1)履行物業管理委托合同，依法經營。(2)接受業主委員會和業主使用人監督。(3)重大管理措施應提交業主委員會審議批準。(4)接受行政主管部門監督指導。

(5)至少每6個月應向全體業主公布一次管理費用收支帳目。

物業管理公司是指按人才合法程序成產并具備相應條件的經營物業管理業務(6)提供優良生活工作環境，搞好社區文化。(7)發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告。

(8)《物業管理委托合同》終止時，必須向業主委員會移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產，同時業主委員會有權指定專業審計機構對物業管理財務狀況進行審計。

8、為什么要推行和實施物業管理？

業主購買某個物業，都希望有一個既安全又舒適的生活、工作環境，如何保障業主的權益，在管理和養護好物業這兩個方面提供優質服務，并使社區設施不斷完善，使物業使用年限延長，確保其設計功能發揮作用，這就是實施物業管理的意義所在。

9、物業管理和傳統房屋管理有何區別？

物業管理屬于市場經濟體制下形成的管理模式，傳統房屋管理是在計劃經濟體制下形成的管理模式，前者積極地以經濟手段進行開拓式管理，后者是消極被動地以行政手段進行管理。物業管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統的房地產管理相比，從觀念上，管理模式上以及在管理的的內容上、廣度和深度上都有本質的區別，主要體現在以下四個方面：

（1）、管理體制的不同。

傳統的房地產管理是計劃經濟體制下的政府行政行為，是福利型、無償型的；物業管理是市場經濟體制下的企業，是經營型的，有償的。（2）、管理內容不同。

傳統的房地產管理多年來一直以單一的收租養房為主要內容，管理內容單一。物業管理則是對房屋設備設施等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，以對物業有形的“物質”管理為基礎，以該物業的業主和使用人為核心，展開與此相關聯的各項服務與管理工作，以人為核心。提供精神和物質兩方面的服務。（3）、所管房屋的產權結構不同。（4）、管理機制不同。

傳統的房地產管理是管理者按自身的意志管理用戶，與用戶是管理與被管理的關系。用戶無法選擇管理者，很少有監督權，更談不上決策權，處于被動地位。

物業管理則是產權人和使用人有權通過市場選聘物業管理企業，物業管理企業有權接受或不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過市場競爭，雙向選擇。簽定物業管理委托合同，明確各自的權利、義務，產權人和使用人參與重大事項的決策。物業管理企業與產權人和使用人是委托與被委托。服務和被服務的關系。9，什么是物業管理的基礎設施和生活環境？

基礎設施包括公用設施和服務設施。公用設施包括房屋、道路、橋梁、公共交通、給水、排水、供電、供熱、煤氣、電訊等。服務設施包括醫療、衛生、文化教育、科研、商業服務等。

生活環境包括自然環境和社會環境。自然環境包括環境衛生、大氣、水、土等：社會環境主要指治安情況。

10、物業管理從業人員應具備哪些基本素質和能力。

物業管理企業的人員根據所處的崗位和承擔的責任分為三個層次：高級管理人員、中級管理人員和一般員工。上述三個層次的物業管理人員所應具備的基本素質和要求有：（1）務業主的意識。

（2）烈的責任感和良好的職業道德。

（3）的知識面，越是高層次的管理人員，要求的知識面越廣。（4）要所有從事的專業崗位所必備的知識和相應能力。

11、物業管理行業中哪些崗位需持證上崗？

(1)物業：物業管理企業經理、物業管理員、消防監控值班人員、保安員、二次供水清潔工。

(2)工程：普通電工、高壓電工、空調工、電梯工、發電工、電焊工。(3)行政：人事勞資員、秘書。

(4)財務：會計人員，如會計師、助理會計師、會計員。

(5)娛樂：游泳池救生員、各類體育項目如乒乓球、桌球、網球、健身等場館助理。

12、小區管理的主要內容是什么？ 管理的內容包括：

（1）市政公用設施和附屬建筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、自行棚、停車場等。（2）公共綠地、花木等的養護和管理。

（3）附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、家政、會所等。

（4）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。（5）交通與車輛停放秩序的管理。

（6）維持公共秩序、包括安全監控、巡視、門崗執勤等。（7）對小區建筑共用部位的維修、養護和管理。

（8）共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道煙囪、共用照明、天線、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。

（9）管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料。組織開展社區文化娛樂活動。

13、小區管理和寫字樓、商場管理的主要區別在哪里？

管理的對象不同。小區主要作為居民的居住場所，服務對象是住戶；寫字樓、商場主要作為企業辦公及經營場所，服務對象是企業的職員及客戶。

服務的時間有所側重。小區的服務時間主要集中在下班后及節假日；寫字樓、商場的設備管理時間為24小時，但服務客戶的時間主要是在工作時間或商業時間內。

管理的側重點不同。小區管理側重于為住戶提供一個安全文明的居住環境，管理的設備設施相對簡單，清潔、綠化的標準要求相對較低，其目的主要是為住戶營造一個輕松、休閑的休憩空間；楔寫字樓、商場側重于為客戶提供辦公或經營、購物上的便利，其機電設備相對復雜，對公共區域的清潔、綠化擺設的要求較高，消防、閉路電視監控、治安管理等更嚴格，其目的是為客戶創造一個舒適、高雅的辦公或購物環境。

14、住宅小區命名有什么規定？

15、中心命名有什么規定？

指某些功能最具有規模的建筑群。占地面積2萬平方米 以上，或總建筑面積20萬平方米以上，在功能上必須最具有規模、起主導地位的建筑群，可用中心做通名。

16、別墅、山莊命名有什么規定？

指低層高級住宅區。占地面積1萬平方米以上，花圃，草坪的面積大于建筑群占地面積的高級住宅區，可用別墅作通名，依山可建的可稱山莊。一般應位于市郊，市區內要嚴格控制。

17、小區規劃中有哪些技術、經濟參考指標？

住宅小區，是按城市統一規劃建設、基礎設施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，已建成并投入使用、入住率達60%一生的小區或小區內的組團。

小區要符合城市規劃要求，嚴格按照國家驗收標準驗收，具有完善的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。在房屋及維修管理方面： 房屋外觀完好、整潔。

小區內組團及棟號要有明顯標志及引路方向平面圖。房屋完好率達98%以上。無違反規劃的私搭、亂建現象。

房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統一代收代繳，收費率達98%以上。房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄。

第五篇：培訓教材物業管理基礎知識

培訓教材

物業管理的了解

一、什么是物業管理

指物管企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容顏等進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供有償服務。對其定義為：“物業管理就是對業主、住戶或用戶、客戶（可以統稱為甲方）提供的公共性服務。特別是那些客戶和業主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。”

二、物業管理有什么作用

為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人提 供衛生、整潔、安全、舒適的生活和工作環境，實現社會、經濟、環境的三效統一和穩定增長。

三、物業管理公司應向小區居民提供什么樣的服務

主要有公共性服務、特約性專項服務、代辦服務三大類。

常規性服務是最基本的服務，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設備、設施和管理、環衛管理、綠化、治安、消防、車輛道路、代辦服務。

國家建設部1998年頒布了《物業管理規范服務標準》。

1、接到住用戶要求維修電話和報修，應立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應自報修時起三日內進行。

3、維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。

4、維修人員態度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶自費的維修項目，要公開收費標準，不亂收或多收費。

6、建立維修服務回訪制度，由住用戶對維修質量提出評議。

特約性專項服務實質上是一種代理業務，為滿足一部分業主的需求而提供的 服務，如代購物品、車船票、代人接送小孩或提供商業經營性服務項目。

代辦服務實質上是特約服務的補充和完善。

四、什么是前期物業管理

前期物業管理是物業管理重要環節，是指房屋施工后期（約封頂前三個月左 右）和銷售時期進行的物業管理交叉工作。通過對前期的圖紙設計到工程設備、設施的深入熟悉了解，為以后正式進駐管理創造良好的基礎。

五、物業管理合同與物業管理公約有何區別和聯系？

物業管理合同是兩個主體，即業主委員會（委托方）與物業管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規定雙方的權利與義務：而物業管理公約是多個主體，及開發商、業主、業主委員會、使用人（承租人）之間分清各自權利與義務的公約。還有不同的是，物業管理公約中的一些內容是物業管理合同中沒有涉及到的，公約中規定了業主的自我約束方面、限制了許多業主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內結構、不能占用公用區域。此外，公約還規定了業主委員會的成立程序等等。

六、物業管理費由那些項目構成，有哪幾種定價方式？

根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：

1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

3、綠化管理費；

4、清潔衛生費；

5、保安費；

6、辦公費；

7、物業管理單位固定資產折舊費；

8、法定稅費；

此外，物業管理費用中還應包括物業管理公司的利潤；對于高檔住宅小區的物業管理，成本中還可以增加保險費。

與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價形勢。

七、普通住宅每月該交納的物業管理費是多少

北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區 物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。該辦法對16個物業管理服務項目規定了收費標準及與之相適應的服務標準。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產權人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。

八、使用人按月交納費用，具體標準如下：

保潔費：2-5元/戶，具體標準由各區縣物價局制定；

保安費：3-5元/戶；

五相統收服務費：1元/戶；

裝修垃圾外運費20元/間；機動車存車費150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費各區縣自定。

產權人按年交費，具體項目和標準如下：

綠化費：0.55元/平方米

管理費：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級住宅）；3.5元/平方米（甲級住宅）

房屋共用部位小修費：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費：5.04元/平方米；

小區共用設施維修費：1元/平方米；

屬高層住宅的，產權人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據實際情況進行分攤。分攤公式為：某戶應分攤的電梯費用=（樓內電梯總費用/樓內總建筑面積）×某戶建筑面積。特約性服務收費實行市場價，由業主與物業管理公司協商議定。

上述收費標準中不含稅費，物業管理公司收取費用，應將5.5%的營業稅費價進去。

九、物業管理公司從何時開始向業主計收物業管理費

有些物業管理公司稱，自發出入住通知之日起物業管理費，可是業主發現，這個小區還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業管理費，業主很難接受。

有些小區確實搞得不錯，但他們規定從業主來辦入住手續時計收物業管理費，卻有很多業主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續，但空房子照樣要消耗物業管理費用，恐怕就得其他業主背著或由物業管理公司補虧。

從什么時候開始計收物業管理費，國家并沒有這方面的明確規定。但規定，按照合同約定執行，所以，如果在售房合同或是物業管理公約中明確規定了計費時間，就應該執行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：

1、物業管理費是一種服務的價款，是基于物業管理服務合同形成的。從法律角度上看，物業管理公司提供服務，業主支付此價計物業管理費。所以，如果沒有特別約定，物業管理費一般應該在物業管理公司開始提供物業管理服務的時刻計收。實踐中如何把握；第一，體現為時間，大多數人認為在房屋具備入住條件、業主接到入住通知時開始計費；第二，體現為計費項目，只有開始提供的物業管理服務才能計費，尚未提供物業管理服務的項目，就不能計收相關的物業管理費。

2、時間問題，一般來說，發出入住通知的，表明物業管理公司已經開始了物業管理的工作并認為業主可以使用房屋、接受全面的物業管理服務。但實際上，有很多小區尚未具備入住條件就發出了入住通知，令業主多少有不滿。所以要強調必須符合入住的基本條件，否則業主就根本住不進來，更別說享受物業管理服務了。

居住的基本條件應包括以下幾點：建筑質量方面，應能夠向業主提供質量合格證書及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運行、水電暖通、居民能夠開火、施工現場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確規定的，則還應符合該特別規定。

3、收費項目的問題，一般說來，入住階段物業管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務項目并不存在，但往往在計費時把所有的收費項目一起計費并攤在計費面積中。

例如。業主在春天入住時，可能會被要求預交暖氣費。有些小區的電梯尚未開通或安裝，業主就已經交了電梯運行費，這些都是不合理的。在建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定，物業管理企業不能只收費不服務或多收費少服務。有些物業管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業管理費。現在看來，這也是不禁止，但仍然讓業主感到不太愉快，畢竟服務還沒到位。

有些業主辦理了入住手續，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關的物業管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業主，往往要求其承擔標準一半的物業管理費。

十、物業管理公司一次性收取一年甚至多年的物業管理費是否合理?

物業管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業管理 費。

十一、誰享有小區停車位的處分權、收益權？

小區中停車位的處分權、收益權的歸屬問題，關鍵看車位的所有權歸屬。如果車位的所有權屬于開發商，則開發商擁有處分權和收益權，包括固定車位的租賃辦法、租賃價格等；如果業主擁有車位的所有權，則業主擁有車位的處分權，但業主在處理車位時，不得改變車位的使用性質，同時應向物業管理公司交納車位的管理費，因為物業管理在負責看管車場、車輛時，是有一定的成本支出的，而且物業管理公司業擔負看管車輛的重大責任。如果是在小區路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業主的，那么物業管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區業主委員會成立后，由業主委員會決定車位的分配問題。

十二、居民應該交納那些垃圾處理費用。

住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。

1、清潔費：196號文件規定，由住戶向物業管理公司交納，每月每戶按標準在2—5元之間，具體標準由各區縣物部門制定。其服務內容為房屋及小區保潔。

2、垃圾清運費：根據市物價局、財政局頒布的《關于調整委托清運費及垃圾消納場管理收費標準的通知》（京價收字｛1999｝第三產業53號）的規定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產權人向環衛局交納，可由物業公司代收代繳。服務內容是環衛部門從小區垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。

3、生活垃圾自理費：根據北京市人民政府辦公廳1999年底68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉發市環衛局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費實施辦法（試行）的通告》的規定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉、鎮人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區域的照明費如何分攤？

住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人員分攤。目前。我市物業管理企業大多采取上述原則解決樓內公共照明電費問題。

十三、物業管理公司與業主的維修責任應如何劃分？

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修保養責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部委和設備，包括水、電、氣、熱、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業管理公司組織定期維修。住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通

訊單位負責，維修養護由有關業主單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護共自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業管理委員會可以授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償損失。

人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。