第一篇：擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習大綱

擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習大綱

一、物業(yè)管理概論

1、什么是物業(yè)管理定義？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2、什么是物業(yè)管理的行業(yè)特征？

答：公共性和綜合性：使物業(yè)管理服務有別于服務和專項服務；

受益群體的廣泛性和差異性：使客觀評價物業(yè)服務質(zhì)量的難度增大；

即時性和無形性：使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費者那樣意識到物業(yè)服務的

真實存在；

持續(xù)性和長期性：使得物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。

二、內(nèi)外部制度的建立

1、簡述項目應建立的應急預案。

答：①消防滅火處置預案；②防汛搶險處置預案；③緊急停電事故處置預案；④緊急跑水、漏水事故處置預案；⑤電梯故障（困人）緊急處置預案；⑥氣體燃料泄漏處置預案；⑦公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預案；⑧地震緊急處置預案。

2、項目經(jīng)理在項目管理應建立管理制度有哪些？

答：內(nèi)部制度：人力資源管理制度、財務管理制度、物資采購供應制度、檔案管理制度等。

外部制度：管理規(guī)約、物業(yè)承接驗收管理規(guī)定、綜合服務管理制度、共用部位房屋、外檐、道路等維修養(yǎng)護制度、共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護制度、公共秩序維護管理制度、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護管理制度、各類應預案。

3、如何發(fā)揮項目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？

答：

1、物業(yè)管理制度的研討制定者：?、學習、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項目物業(yè)服務合同；?、理解項目物業(yè)管理服務方案；?、了解業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況；?、關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。

2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者：?、物業(yè)管理制度的學習、培訓、教育從項目組建落實；?、項目各級管理人員做用物業(yè) 管理制度做事、管人的模范；?、從項目組建起項目經(jīng)理將制度落實作為頭等大事抓緊；?、項目分包服務商的監(jiān)控管理。

3、持續(xù)改進物業(yè)管理制度的完善修訂者：?、加深對物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動態(tài)性的關(guān)系理解；?、建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。

三、公共法和風險規(guī)避

1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應當由哪幾部分構(gòu)成？

答：

1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；

2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。

2、案例分析

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)

1、簡述物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務內(nèi)容有哪些？

答：物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（二）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；

（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；

（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務、管理；

（七）物業(yè)資料的查詢服務和管理；

（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務內(nèi)容。

2、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》確立了哪些新制度？（至少寫出五項）

答：（1）建立了物業(yè)管理聯(lián)席會議制度；（2）建立了從業(yè)人員上崗和繼續(xù)教育制度；

（3）建立對物業(yè)管理公用部位、公用設(shè)施設(shè)備前期查驗和日常檢查制度；（4）建立了中介機構(gòu)和外阜來津企業(yè)備案制度；（5）建立了物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理預警報告制度。

3、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？

答：一級服務標準1.2元，二級:0.9元；三級：0.7元，四級0.5元，上下浮動20%。

4、物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公示那些內(nèi)容？

答：

1、房屋專項維修資金使用情況；

2、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益情況；

3、機動車場位占地費的收取標準和使用情況；

4、每年四季度將物業(yè)管理共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的報告，提交業(yè)委會，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

5、實行酬金制的企業(yè)至少每季度向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布一次物業(yè)費的收支使用情況；

6、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置將服務內(nèi)容和服務標準，服務項目和收費標準予以公布；

7、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理人員持證上崗證書復印件，各項管理服務制度、管理人員職責分工、聯(lián)系方式等信息；

8、提供特約服務的具體項目和收費標準；

9、節(jié)假日服務事項、社區(qū)文化活動安排，以及需要向業(yè)主提示的事項；

10、其他需要業(yè)主及時知曉的房屋事項。

5、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用。賦予了街辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動的哪十項監(jiān)管職能？ 答：①負責組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會；

②受理業(yè)主大會備案；

③在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作； ④在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會；

⑤監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用；

⑥負責組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題；

⑦對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權(quán)責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；

⑧接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報；

⑨接受物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務企業(yè)移交的相關(guān)資料；

⑩對業(yè)主委員會及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財物的，應業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交。

五、物業(yè)管理招投標

1、投標文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？

答：1項目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2主要工作環(huán)節(jié)運行程序；3機構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓與管理；4管理指標與措施；5內(nèi)部管理制度的制定；

6、檔案資料的建立與管理；7前期物業(yè)管理服務內(nèi)容；8常規(guī)物業(yè)管理服務內(nèi)容；9各個階段工作計劃；10物資裝備與提供方式；11緊急預案；12社區(qū)文化。

2、投標文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？

答：1.物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件 2.企業(yè)資質(zhì)等級復印件3.法人代表授權(quán)委托書、4.公司介紹、注冊資金 5.公司管理業(yè)績 6.項目經(jīng)理介紹7.專業(yè)技術(shù)人員情況。

3、試述物業(yè)管理投標書的編寫要求。

答：①使用國家統(tǒng)一的計量單位；②使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準和規(guī)范；③使用準確的表達方式；④確保資料的真實性；⑤計算數(shù)字準確無誤，報價合理；⑥裝訂整齊，符合要求；⑦注意文件保密。

六、物業(yè)管理服務費測算

1、物業(yè)服務費的構(gòu)成？

答：物業(yè)管理基本服務費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。

包干制計費方式下物業(yè)服務費的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務成本、法定稅費、利潤。酬金制計算方式下物業(yè)付費服務費的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務支出、酬金。

2、物業(yè)管理基本服務內(nèi)容包括什么？

答：

1、綜合管理；

2、清潔衛(wèi)生；

3、公共秩序維護；

4、綠化養(yǎng)護；

5、公共部位養(yǎng)護。

3、機電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護費包含的內(nèi)容？

答：電梯、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景、噴泉。

七、前期介入、接管驗收程序

1、物業(yè)承接查驗的資料包括哪些內(nèi)容？

答：

1、在接管驗收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及

其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

2、交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式 等內(nèi)容。交接記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)共同簽字確認。

3、分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

2、案例論述題：

某物業(yè)管理服務公司在承接物業(yè)項目進行管理服務中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為公共秩 序維護員宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理服務用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè) 公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。

問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？

答：《天津市物業(yè)管理條例》.第四十一條規(guī)定規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃出售部分總面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用法，并向業(yè)主公示。關(guān)于“天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導意見”中規(guī)定了共用配套設(shè)施接管驗收包括物業(yè)管理用房、會所、設(shè)備等的驗收。機房是列入公攤面積的。

八、入住、裝修管理

1、物業(yè)裝修管理應注意的問題有哪些？ 答：

1、是否改變房屋結(jié)構(gòu)及功能；

2、是否有承重墻、柱子上敲擊，穿孔及拆除連接陽臺的墻體、門窗；

3、是否有不適當樓面靜荷載，超負荷吊頂，安裝大型燈具，鋪設(shè)大理石等；

4、是否刨鑿，重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；

5、拆除或破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層；

6、裝修材料及施工現(xiàn)場是否符合消防要求；

7、是否擅自改動分戶主供電及通訊、煤氣管線，煤氣管是否暗藏；

8、是否擅自改變門窗尺寸；

9、排污管道是否有適當?shù)谋Ｗo措施；

10、動火作業(yè)現(xiàn)場是否有適當?shù)南缿碧幚泶胧┖头习踩僮饕?guī)范；

11、裝修垃圾是否按指定時間地點清運、堆放；

12、裝修材料及垃圾清運是否有損壞樓道、公共設(shè)施；

13、窗花、空調(diào)安裝是否符合外觀統(tǒng)一規(guī)范；

14、施工作業(yè)是否在規(guī)定時間范圍內(nèi)；

15、施工人員是否在不文明行為或從事其它違反治安管理的活動。

2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？

答：

1、備齊資料；

2、填寫申報登記表；

3、登記；

4、簽訂管理服務協(xié)議；

5、辦理開工手續(xù)；

6、施工過程巡查；

7、隱蔽工程驗收；

8、竣工驗收。

3、業(yè)主、物主使用人和裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》包括哪些內(nèi)容？

答：

1、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

2、允許施工的時間 ；

3、廢棄物的清理與處置；

4、窗護欄的安裝要求；

5、禁止行為和注意事項；

6、違約責任；

7、管理服務費；

8、裝飾施工安全消防責任書；

9、其他需要約定的事。

九、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

1、哪些事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

答：

1、業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；

2、決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。

2、物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集，組成以及主要協(xié)調(diào)解決的問題？ 答：物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

主要協(xié)調(diào)解決的問題：

1、業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

2、業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

3、履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的問題；

4、提前終止物業(yè)服務合同的問題；

5、物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

6、其他物業(yè)管理問題。

3、《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定哪些事項必須由業(yè)主大會共同決定？

答：業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。

下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）審定物業(yè)服務合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；

（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項。

4、論述題：

1、簡述業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責和作用。答：

1、招集業(yè)主大會會議；

2、定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

3、在業(yè)主大會會議作出決定后 30 日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

5、督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；

6、組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；

7、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

8、組織籌集專項維修資金；

9、組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

10、完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

5、案例題：

1、某物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同到期前三個月，找到小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會召集小區(qū)的業(yè)主代表開會研究 續(xù)簽合同問題，會上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會后業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進行了公示。請問：業(yè)主委員會的做法是否正確？為什么？你作為項目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會不履行職責的情況怎么辦？

答：不正確。作為項目經(jīng)理首先以書面形式提請業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會，條例中規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意就可與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽合同，并在小區(qū)進行了公示。不需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

如業(yè)主委員會不履行職責，項目經(jīng)理可與其協(xié)商，協(xié)商不成，可向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會解決合同續(xù)簽問題。

十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂

1、請列舉物業(yè)公司的管理服務義務的特點有哪些。答：第一時間發(fā)現(xiàn)、第一時間制止、第一時間報告。

2、案例分析：

某小區(qū)李某在小區(qū)內(nèi)行走至門棟時，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認，無奈李某找到 物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟賠償。

問題：

1、李某損失應由誰承擔？（重點）

答：根據(jù)物權(quán)責任法第八十七條的規(guī)定“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償”。因此由建筑物使用人或所有人承擔。

2、物業(yè)公司是否應當承擔責任？ 答：不應當承擔責任。

3、如果李某起訴，哪些事實需要李某提交證據(jù)？ 答：舉證由受害人提供損害事實、損害所產(chǎn)生的證據(jù)。

十一、共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理

1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？

答：①設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理；②設(shè)備運行的管理；③設(shè)備維修的管理；④設(shè)備更新改造管理；⑤備品配件管理； ⑥固定資產(chǎn)管理；⑦工程資料管理。

十二、房屋本體的維修

1.物業(yè)查勘的順序一般是什么？

答：查勘順序一般是：從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓樱粡某兄亟Y(jié)構(gòu)到非承重結(jié)構(gòu)；從表面到隱蔽，從局部到整體。

2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？

住宅物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備包括哪些內(nèi)容？ 答：

1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；

2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。

3、建筑屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？ 答：①定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

②保證屋面清潔，利于雨水順暢排除； ③加強屋面維護管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約。

十三、公共秩序服務與管理

1、車輛管理應注意哪些事項？

答：1.小區(qū)交通及車場指引標識及免責告示應充足明確，避免發(fā)生法律糾紛；

2.與車主簽訂有關(guān)車輛停放的相關(guān)協(xié)議，并留存其 本人 身份證、駕駛證、車輛行駛證復印件，建立雙方車輛停放服務關(guān)系并建立檔案； 3.車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞 消防通道。

4.對于電梯直接車場入戶的小區(qū)，要做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免企圖人員進入樓內(nèi)。

2、對于小區(qū)業(yè)主不服從物業(yè)公司所制定的車場及車輛交通停放管理方案，你是如何看待此問題？

某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學 生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼睛打破，傷及眼眉。該學生 被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合 3 針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所，經(jīng)查 屬實，被拘留審查。

問題：（1）公共秩序維護員的行為是否與物業(yè)服務企業(yè)有關(guān)？ 答：有關(guān)。

（2）物業(yè)服務企業(yè)是否應該進行賠償？為什么？

答：不需要。

1.下班后屬于自己的時間，出現(xiàn)問題屬于自己的行為 2.此二人違反治安管理處罰條例，應按相關(guān)規(guī)定進行處罰。

十四、維修資金的使用程序

1、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？

答：專項維修資金使用程序分6步：①制定方案（包括物業(yè)企業(yè)制定維修和更新改造方案）；②業(yè)主確認（包括維修更新改造方案經(jīng)業(yè)主書面同意在小區(qū)進行公示）；③辦理備案（物業(yè)服務企業(yè)去項目所在地的區(qū)縣房管局辦理使用備案）；④開戶劃款（物業(yè)服務企業(yè)到專戶管理銀行開戶，有市維修資金管理中心劃款）；⑤竣工驗收（工程竣工后物業(yè)服務企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會或居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收并簽署維修和更新改造工程驗收報告）；⑥決算核減（指物業(yè)服務企業(yè)填寫、公示維修和更新改造工程決算費用分攤清冊并到房屋維修資金管理中心辦理維修和更新改造工程核減手續(xù)）。

2、專項維修資金與應急解危資金的區(qū)別？

答；專項維修資金用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，以保障物業(yè)售后的維修管理，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。

應急解危資金是

1、房屋局部屋面滲漏，外檐脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責任人無法界定的。

2、突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和住用安全的。

3、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他共用部分、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項目。

4、物業(yè)服務合同約定當有物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修內(nèi)容除外。

十五、檔案建立

1、建立業(yè)主檔案應包括哪些資料？（簡答）

答：（1）業(yè)主入住通知書。（2）業(yè)主基本情況登記表。（3）業(yè)主入住手冊，業(yè)主入住須知。（4）臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約及確認書。（5）前期物業(yè)服務合同（物業(yè)服務合同）確認書。（6）房屋裝修管理服務協(xié)議。（7）車輛擁有情況（汽車、摩托車、自行車）等。

十六、達標創(chuàng)優(yōu)

1、簡述住宅小區(qū)的達標創(chuàng)優(yōu)標準八個大項的內(nèi)容？

答：

1、基礎(chǔ)管理 32 分；

2、房屋管理與維修養(yǎng)護 14 分；

3、共用設(shè)施設(shè)備管理 15 分；

4、公共秩序維護/消防/車輛管理 10 分；

5、環(huán)境衛(wèi)生管理 14 分；

6、綠化管理 7 分；

7、精神文明建設(shè) 3 分；

8、管理效益 5 分。

2、簡述大廈和工業(yè)區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)標準九個大項的內(nèi)容？

答：

1、基礎(chǔ)管理 22 分；

2、房屋管理與維修養(yǎng)護 9 分；

3、共用設(shè)備管理 35 分；

4、共用設(shè)施管理 4 分；

5、公共秩序維護及車輛管理 9 分；

6、環(huán)境衛(wèi)生管理 10 分；

7、綠化管理 4 分；

8、精神文明建設(shè) 3 分；

9、管理效益 4 分。

十七、關(guān)系維護

1、作為一個項目經(jīng)理請你設(shè)計一個業(yè)主滿意度調(diào)查表。

答：作為項目經(jīng)理在日常工作中應做好：

1、業(yè)主的關(guān)系維護；

2、專業(yè)部門和相關(guān)單位關(guān)系維護；

3、與行政部門關(guān)系維護；

4、與媒體關(guān)系維護；

5、與員工關(guān)系維護。

2、簡述業(yè)主滿意度調(diào)查的工作步驟和方法？

答：工作步驟：服務中心、公共秩序維護、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、環(huán)境管理等。

方法：和業(yè)主委員會溝通以書面形式公式；活動的制定；活動的計劃；活動的實施；業(yè)主調(diào)查表的統(tǒng)計分析；活動的完成。

十八、綠化管理

1、綠化接管驗收應注意的問題。

答：

1、綠化接管驗應以綠化竣工圖 綠化竣工圖為依據(jù) 綠化竣工圖；

2、特別注意種植土的深度

3、注意苗木規(guī)格，品種；

4、注意綠籬及灌木的密度；

5、新補植物應注意成活率；

6、仔細檢查供水系統(tǒng)。

2、綠地管理中存在的常見問題。

答：?各類毀綠現(xiàn)象；?枯枝死樹問題；?澆灌井蓋；?萌蘗的清除；?缺苗；?支架問題；?綠地雜草；?綠地各類邊角處理；?作業(yè)面的繕后處理；?樹穴；⑴植物配置雜亂；⑵冬季燒草不當灼傷植物。

3、綠化外包應做哪些工作？

答：

1、承包單位的資質(zhì)狀況；

2、合同簽訂的要嚴謹、細致；

3、綠地的基本情況要清楚；

4、做好日常巡視、檢查；

5、注意綠化設(shè)施是否完好；

6、監(jiān)督承包單位農(nóng)藥的使用情況；

7、綠地的衛(wèi)生狀況；

8、合同到期前要加強監(jiān)督；

9、承包單位是否拖欠水費、工資等。

十九、保潔服務

1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？

答：物業(yè)清潔管理的前期介入、驗收接管、日常管理；高空外墻的清洗；清潔有償服務

2、外圍清潔點都包含哪些？

答：

1、負責大廈（小區(qū)）紅線范圍內(nèi)的道路、草地、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔；負責大廈（小區(qū)）內(nèi)的街心花園、廣場、游樂設(shè)施的清潔；負責大廈（小區(qū)）內(nèi)的噴水池；負責大廈（小區(qū)）內(nèi)的路燈、樓道燈、走廊燈、辦公室和活動場所的燈具；負責室外果皮箱和垃圾的清潔、清運和消殺工作；

2、負責大廈周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔；

3、定時對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進行清理疏通；

4、負責室外明裝管線和明裝公用設(shè)施設(shè)備的外表清潔工作；

5、對區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的行為進行勸阻和糾正；

6、積極完成上級交給的各項臨時任務。

第二篇：擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習大綱2

擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習大綱

一、物業(yè)管理概論

1、什么是物業(yè)管理？

重點

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

二、內(nèi)外部制度的建立

1、簡述物業(yè)管理制度內(nèi)部制度的內(nèi)容。答：

1、人力資源管理制度。

2、財務管理制度。

3、物資采購供應制度。

4、檔案管理規(guī)定。

2、簡述項目應建立的應急預案。重點

答：①消防滅火處置預案；②防汛搶險處置預案；③緊急停電事故處置預案；④緊急跑水、漏水事故處置預案；⑤電梯故障（困人）緊急處置預案；⑥氣體燃料泄漏處置預案；⑦公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預案；⑧地震緊急處置預案。

論述題：1.項目經(jīng)理在項目管理應建立管理制度有哪些？

答：

1、內(nèi)部制度：包括人力資源管理制度、財務管理制度、物資采購供應制度、檔案管理制度等。

2、外部制度。

3、綜合服務管理制度。

4、共用部位房屋、外檐、道路等維修養(yǎng)護制度。

5、共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護制度。

6、公共秩序維護管理制度。

7、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度。

8、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護管理制度。

9、各類應預案。2.如何發(fā)揮項目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？

答：

1、物業(yè)管理制度的研討制定者⑴學習、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項目物業(yè)服務合同⑵理解項目物業(yè)管理服務方案 ⑶了解業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況⑷關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。

2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者⑴物業(yè)管理制度的學習、培訓、教育從項目組建落實⑵項目各級管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范⑶從項目組建起項目經(jīng)理將制度落實作為頭等大事抓緊⑷項目分包服務商的監(jiān)控管理。

3、持續(xù)改進物業(yè)管理制度的完善修訂者⑴加深對物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動態(tài)性的關(guān)系理解⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。

三、公共法和風險規(guī)避

1、簡述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件？ 重點

答：1.侵權(quán)行為；2.損害事實（即損害結(jié)果）；3.侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系；4.過錯：故意或過失。

2、簡述保管合同的法律特征？

選擇 多

答：①實踐性合同；②原則上無償合同；③不要式、雙務合同； ④保管合同僅轉(zhuǎn)移標的物的占有，而非由保管人取得所有權(quán)和使用權(quán)。

3、簡要列舉何種民事權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責任法要求行為人承擔侵權(quán)責任。（列舉五種以上）選擇 多

答：生命權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、肖像權(quán)、榮譽權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護權(quán)、所有權(quán)、用譽物權(quán)、擔保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益。以上權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責任法要求行為人承擔侵權(quán)責任。

4、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應當由哪幾部分構(gòu)成？重點

答：

1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分

2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。

案例分析題： 王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費用。２００８年８月，物業(yè)公司準備維護自身權(quán)益。問：１、物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費？答：能

２、物業(yè)公司有權(quán)獲得多長期間的物業(yè)管理費？答：起訴之日前2年的物業(yè)費 ３、業(yè)主拒交物業(yè)費的，物業(yè)公司能否將電梯停運？答：不能

４、業(yè)主欠費將滿二年時，物業(yè)公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時效，最大限度維護企業(yè)權(quán)益？答：1.快遞寄催繳單，2.公證送達催繳單3.業(yè)主委員會協(xié)助催繳4.催繳員上門催繳，對業(yè)主當面催繳5.報紙刊登催繳通知

四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)

1、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集部門及成員單位的組成？應該協(xié)調(diào)解的決決那些問題 重點 答：由街道辦事處組織召集由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居委會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。解決下列問題：

1業(yè)主委員會不依法履行職責的問題.2業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題3履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題。4提前終止物業(yè)合同的問題。5物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。6需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理問題。

2、簡述物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務內(nèi)容有哪些？ 重點

答：1共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護和管理； 2電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務;3環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理； 4物業(yè)裝飾裝修的管理；5車輛行駛和停放秩序的服務、管理；6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務和管理；7物業(yè)資料的查詢服務和管理；8雙方約定的其他物業(yè)管理服務內(nèi)容。

3、物業(yè)服務企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務費用的問題如何解決？

1溝通 2原因 3請業(yè)主委員會督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期交納（沒有業(yè)主委員會應書面催交）4“訴訟”

4、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？

重點 答.一級 服務標準1.2元，二級:0.9元；三級：0.7元，四級0.5元。

開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務費時可在中準價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

5、新《條例》進一步完善了原來六項基本制度 重點

答： 的問題

7、對業(yè)主大會、業(yè)委會作出的決定違反法律法規(guī)的，有權(quán)責令限期改正或者撤銷決定并通告全體業(yè)主

8、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)對違反新條例行為的投訴和舉報

9、接受物業(yè)企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調(diào)解決退出和交接中出現(xiàn)的問題；對未有業(yè)委會的物業(yè)項目，在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收物業(yè)企業(yè)移交的相關(guān)資料

10、對業(yè)委會及其成員不按規(guī)定移交保管的資料、印章和財務的，應業(yè)委會的請求協(xié)助移交。

五、物業(yè)管理招投標 簡答題：

1、物業(yè)管理的招標與投標的四項基本原則的主要內(nèi)容是什么？

簡答題：

答：1.公開的原則：公開是指招標活動要公開，要在媒體上招標廣告或公告，公開標書，使合格的投標人能夠知道招標活動，有機會參加投標。2.公平的原則。公平是指招標方和投標方的權(quán)利、義務，關(guān)系是平等的，雙方是平等的民事法律關(guān)系的主體，要承擔相應的義務，享受應有的權(quán)利。3.公正的原則。公正是指在公開的基礎(chǔ)上，對符合合格的投標人一視同仁，不得以地區(qū)、行業(yè)、系統(tǒng)等借口限制或禁止合格條件物業(yè)服務企業(yè)參加投標。4.誠實信用的原則。這時民事活動的基本準則。無論是投標方和招標方都必須遵循誠實信用原則，特別是投標方，必須要有相應的資質(zhì)、業(yè)績等有符合招標文件要求的能力，不得以欺騙或虛假的手段投標。

2、投標文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？

重點

答：包括1項目的整體設(shè)想與構(gòu)思2主要工作環(huán)節(jié)運行程序3機構(gòu)設(shè)置、人員的配備、服務的內(nèi)容和標準、人員配備、培訓與管理4管理指標與措施5內(nèi)部管理制度的制訂6檔案資料的建立與管理7前期物業(yè)管理服務內(nèi)容8常規(guī)物業(yè)管理服務內(nèi)容9各個階段工作計劃10物資裝備與提供方式11緊急預案12社區(qū)文化。

3、投標文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？

答：1.物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件 2.企業(yè)資質(zhì)等級復印件3.法人代表授權(quán)委托書4.公司介紹、注冊資金5.公司管理業(yè)績6.項目經(jīng)理介紹7.專業(yè)技術(shù)人員情況。

4、投標文件中商務部分分別由哪些內(nèi)容組成？

重點

答：1.物業(yè)管理服務費收費依據(jù)2.收費方式3.物業(yè)管理服務收費標準4.物業(yè)管理服務費用測算 5.多種經(jīng)營收費項目的標準6.財務制度7.財務分析。

5、簡述物業(yè)管理招標的程序？ 重點

答：1編制招標文件。2發(fā)布招標公告或招標邀請書。3投標報名及發(fā)放招標文件。4組織現(xiàn)場勘察和質(zhì)疑。5投標確認。6投標申請人資格預審。7接受投標文件。8組成評標委員會。9開標、評標和中標。10簽訂合同。

6、簡述物業(yè)管理投標的程序？

重點

答：1編制招標文件；2發(fā)布招標公告或投標邀請書；3投標報名及發(fā)放招標文件；4組織現(xiàn)場勘察和質(zhì)疑；5投標確認；6投標申請人資格預審；7接受投標文件；8組成評標委員會；9開標、評標和中標；10簽訂合同。

論述題： 重點（大家再看書，答案僅供參考）

1、試述物業(yè)管理投標書的編寫要求。

答：1）、使用國家統(tǒng)一的計量單位2）、使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準和規(guī)范3）、使用標準的表述方式4）、確保資料的真實性5）、計算數(shù)字準備無誤，標價合理6）、裝訂整齊，符合要求7）、注意文件保密

六、物業(yè)管理服務費測算簡答題：

1、物業(yè)服務費的構(gòu)成？ 重點

答：物業(yè)管理基本服務費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。1.包干制計費方式下物業(yè)服務費的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務成本、法定稅費、利潤。2.酬金制計算方式下物業(yè)付費服務費的構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務支出、酬金。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出，給予或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

3、物業(yè)管理基本服務內(nèi)容包括什么？ 機考

答：

1、綜合管理；

2、清潔衛(wèi)生；

3、公共秩序維護；

4、綠化養(yǎng)護；

5、公共部位養(yǎng)護。

4、機電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護費包含的內(nèi)容？ 簡單

答：電梯、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景、噴泉。

5、物業(yè)管理服務成本（支出）的構(gòu)成內(nèi)容：重點

答：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（2）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用（6）辦公費用（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（8）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用（10）業(yè)主委員會活動經(jīng)費

七、前期介入、接管驗收程序簡答題：

1、物業(yè)項目接管驗收程序是什么？：重點

答：

1、書面通知驗收；

2、確定接管驗收方案；

3、移交基礎(chǔ)資料；

4、查驗共用部位、共用設(shè)備設(shè)施；

5、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

6、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

7、簽訂接物業(yè)接管驗收協(xié)議；

8、辦理物業(yè)交接手續(xù)；

6、接管驗收的遺留問題如何解決？ 重點

答：

1、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同交接人聯(lián)系補齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導應當協(xié)助進行。

2、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內(nèi)解決。必要時企業(yè)領(lǐng)導應當協(xié)助進行。

3、對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。

案例論述題： 重點 論述題

某物業(yè)管理服務公司在承接物業(yè)項目進行管理服務中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為公共秩序維護員宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理服務用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。

問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？

答：（1）、物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應當及時整改。（2）、規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動。開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)劃、設(shè)計的要求和標準建設(shè)物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進行公示。開發(fā)建設(shè)單位應

當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

八、入住、裝修管理簡答題：重點

1、物業(yè)裝修管理應注意的問題有哪些？

答：

1、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;

2、允許施工的時間；

3、廢棄物的清運與處置

4、窗護欄的安裝要求

5、禁止行為和注意事項

6、違約責任

7、管理服務費用

8、裝修施工安全消防責任書

9、其他需要約定的事

2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？

重點

答：

1、備齊資料；

2、填寫申報登記表；

3、登記；

4、簽訂管理服務協(xié)議；

5、辦理開工手續(xù)；

6、施工過程巡查；

7、隱蔽工程驗收；

8、竣工驗收。案例論述題：

一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應停止裝修，請予合作和諒解。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。

問題：業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？ 重點

九、業(yè)主大會和業(yè)主委員會簡答題：

1、首次業(yè)主大會籌備組的組成情況。簡答 機考 口試

答.籌備成立業(yè)主大會應當建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表各1名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

2、管理規(guī)約的內(nèi)容。重點

答：應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。

3、首次業(yè)主大會應當討論決定的事項。簡答

答：

1、業(yè)主大會規(guī)則；

2、管理規(guī)約；

3、選舉業(yè)主委員會；

4、物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準；（與物業(yè)服務企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準）

5、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

4、業(yè)主大會會議召開的有效條件。簡答

答:召開業(yè)主大會會議的有效條件：應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

5、對業(yè)主代表參加會議的要求。簡答

答：業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。

6、哪些事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。簡答

答：1業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；2定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。論述題：

1、簡述業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責和作用。重點

答：1招集業(yè)主大會會議；2定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；3在業(yè)主大會會議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；4及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；6組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；7監(jiān)督管理規(guī)約的實施；8組織籌集專項維修資金；9組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；10完成業(yè)主大會交辦的其他事項。案例題： 重點

某物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同到期前三個月，找到小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會召集小區(qū)的業(yè)主代表開會研究續(xù)簽合同問題，會上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會后業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進行了公示。請問業(yè)主委員會的做法是否正確？為什么？你作為項目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會不履行職責的情況怎么辦？

十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂簡答題：

1、請列舉物業(yè)公司的管理服務義務的特點有哪些。多選 答： 答.主要由曳引系統(tǒng)、導向系統(tǒng)、轎廂系統(tǒng)、門機系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)和機械安全保護系統(tǒng)等組成。

十二、房屋本體的維修、養(yǎng)護 簡答題

1、房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 機考 設(shè)備共用部位主要包括哪些部

答：

1、區(qū)分所有權(quán)建筑物專有部分以外的其余部分；

2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。

2、.建筑屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？ 簡答

答：

1、定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理

2、保證屋面清潔，利于雨水順暢排除

3、加強屋面維護管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約

十三、公共秩序服務與管理簡答題：

1、車輛管理應注意哪些事項？ 重點

答；小區(qū)交通及車場指引標識及免責告示應充足明確，避免發(fā)生法律糾紛；與車主簽訂有關(guān)車輛停放的相關(guān)協(xié)議，并留存其 本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復印件，建立雙方車輛停放服務關(guān)系并建立檔案； 車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。案例論述題：

重點

某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼睛打破，傷及眼眉。該學生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所，經(jīng)查屬實，被拘留審查。問題：（1）公共秩序維護員的行為是否與物業(yè)服務企業(yè)有關(guān)？

（2）物業(yè)服務企業(yè)是否應該進行賠償？為什么？

十四、維修資金的使用程序論述題

1、淺談如何合理使用專項維修資金？

答：

（一）專項維修資金特指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金的資金，以保障物業(yè)售后的維修管理，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。

（二）用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

（三）A制定方案

物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結(jié)果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》（包括內(nèi)容、費用、組織方式、決算費用方式）（附件1）；

沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局指導下，委托相關(guān)單位制定《維修和更新、改造方案》。

B業(yè)主確認

《維修和更新、改造方案》應當經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進行公示。

C辦理備案

物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項維修資金使用備案，并提交下列文件：

1、專項維修資金賬面余額證明；

2、《維修和更新、改造方案》；

3、《業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明》（附件2）及《維修和更新、改造方案公示證明》（附件3）。

區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專項維修資金使用備案時，要件齊全的，應當在接件后3個工作日內(nèi)出具《專項維修資金使用備案證明》（附件4）。

D開戶劃款

物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局開具的《專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項維修資金使用專戶。開戶銀行應當出具《專項維修資金使用專戶開戶證明》（附件5）。

市房屋維修資金管理中心自接到《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》（附件6）及工程施工合同之日起3個工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程預算資金的50%劃撥到專項維修資金使用專戶。

E竣工驗收

工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位應當組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》（附件7）。

F決算核減

物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位應當按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件8），并進行公示。

決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：

1、《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》（附件9）；

2、工程決算書及發(fā)票（查驗原件留存復印件）；

3、《維修和更新、改造工程驗收報告》。

市房屋維修資金管理中心自受理之日起3個工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶，并按照分攤清冊從相關(guān)業(yè)主個人賬戶中核減。

（四）根據(jù)檢查制度，雨季和冬季進行檢查等。

十五、檔案建立簡答題：

簡述物業(yè)項目檔案建立的主要內(nèi)容？

答：

1、基礎(chǔ)管理文件材料

2、房屋管理與維修養(yǎng)護

3、公共設(shè)施設(shè)備管理

4、公共秩序維護、消防、車輛管理

5、環(huán)境衛(wèi)生管理

6、綠化管理

7、社區(qū)文化活動文件材料

8、項目管理效益 業(yè)主檔案應注意那幾個問題？

答：

1、入住通知書

2、業(yè)主基本情況登記表

3、臨時管理規(guī)約確認書

4、前期物業(yè)合同確認書

5、業(yè)主入住手冊

6、房屋裝修協(xié)議以及擁有的機動車情況。物業(yè)項目檔案建立工作中應注意哪幾個問題？

1、收集資料要全面。

2、整理資料要規(guī)范。

3、保管資料要科學。

4、變更資料要及時。

5、使用資料要得當。

6、統(tǒng)計資料要準確。

十六、達標創(chuàng)優(yōu)簡答題：

1、簡述住宅小區(qū)的達標創(chuàng)優(yōu)標準八個大項的內(nèi)容？ 重點

答.1，基礎(chǔ)管理32分；2，房屋管理與維修養(yǎng)護14分；3，共用設(shè)施設(shè)備管理15分；4，公共秩序維護/消防/車輛管理10分；5，環(huán)境衛(wèi)生管理14分；6，綠化管理7分；7，精神文明建設(shè)3分；8，管理效益5分。

3、簡述大廈和工業(yè)區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)標準九個大項的內(nèi)容？ 重點

答.1，基礎(chǔ)管理22分；2，房屋管理與維修養(yǎng)護9分；3，共用設(shè)備管理35分； 4，共用設(shè)施管理4分；5，公共秩序維護及車輛管理9分；6，環(huán)境衛(wèi)生管理10分；7，綠化管理4分；8，精神文明建設(shè)3分；9，管理效益4分。

十七、綠化管理簡答題：

1、綠化接管驗收應注意的問題。重點

答：

1、綠化接管驗應以綠化竣工圖為依據(jù)

2、特別注意種植土的深度

3、注意苗木規(guī)格，品種

4、注意綠籬及灌木的密度

5、新補植物應注意成活率

6、仔細檢查供水系統(tǒng)

5、綠地管理中存在的常見問題。簡答

十八、保潔服務 簡答題：

1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？

答：

1、物業(yè)清潔管理的前期介入

2、物業(yè)清潔的驗收接管

3、物業(yè)清潔的日常管理4高空外墻的清洗5清潔有償服務

3、外圍清潔點都包含哪些。簡答

十九、關(guān)系維護簡答題：

1、作為一個項目經(jīng)理請你設(shè)計一個業(yè)主滿意度調(diào)查表。重點

2、如何進行業(yè)主滿意度調(diào)查。

3、做好關(guān)系維護做好哪些工作

4、請你詳細論述與媒體關(guān)系維護時應注意哪些事項？

第三篇：第四期擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習題

第四期擬任物業(yè)項目經(jīng)理復習大綱

一、物業(yè)管理概論

簡答題：

1、什么是物業(yè)管理？

2、簡述物業(yè)管理的起源和發(fā)展。

3、簡述直線制的特點及優(yōu)缺點。

4、簡述直線職能制的特點及優(yōu)缺點

5、如何按需設(shè)置組織機構(gòu)？

6、物業(yè)管理分為哪幾個階段，包含的內(nèi)容有哪些? 論述題：

1、試述物業(yè)管理的內(nèi)容。

2、試述物業(yè)管理項目組織機構(gòu)的組建步驟。

二、內(nèi)外部制度的建立

簡答題：1.簡述物業(yè)管理制度建立的意義。

2.簡述物業(yè)管理制度制定的原則。

3.簡述用物業(yè)管理制度做事、管人的重要性。4.簡述物業(yè)管理制度依法守約的原則。5.簡述物業(yè)管理制度內(nèi)部制度的內(nèi)容。6.簡述項目應建立的應急預案。論述題：

1.項目經(jīng)理在項目管理應建立管理制度有哪些？ 2.如何發(fā)揮項目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？

三、公共法和風險規(guī)避 簡答題：

1、簡述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件？

2、簡述保管合同的法律特征？

3、簡要列舉何種民事權(quán)益受到侵害，可依照侵權(quán)責任法要求行為人承擔侵權(quán)責任。（列舉五種以上）

4、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應當由哪幾部分構(gòu)成？

5、簡述治安管理處罰種類？

6、簡述在保安服務中，為履行保安服務職責，保安員可以采取哪些措施？

論述題：

１、試論述車位的分類及所有權(quán)和相應情況下產(chǎn)生的車位費的歸屬？

2、試述保管合同中保管人及寄存人有哪些義務？

案例分析題：

王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費用。２００８年８月，物業(yè)公司準備維護自身權(quán)益。問：

１、物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費？

２、物業(yè)公司有權(quán)獲得多長期間的物業(yè)管理費？ ３、業(yè)主拒交物業(yè)費的，物業(yè)公司能否將電梯停運？

４、業(yè)主欠費將滿二年時，物業(yè)公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時效，最大限度維護企業(yè)權(quán)益？

四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī) 簡答題：

1、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集部門及成員單位的組成？

2、簡述物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務內(nèi)容有哪些？

3、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》確立了哪些新制度？（至少寫出五項）

4、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？

5、物業(yè)服務企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務費用的問題如何解決？

6、物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公示那些內(nèi)容？

7、天津市目前對物業(yè)管理有那些備案程序？

8、天津市目前針對物業(yè)管理出臺了那些示范文本？

論述題：

1、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用。賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動的哪十項監(jiān)管職責？

2、簡述新修訂的國務院《物業(yè)管理條例》新變化？

3、試述現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費等級標準內(nèi)容。

4、通過物業(yè)管理專業(yè)法課程的學習，結(jié)合你在物業(yè)服務企業(yè)的工作，有何收獲。

案例分析：

李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動洗衣機后上班去。因為給水軟管脫落，自來水流入電梯井，造成電梯電路板進水。中午經(jīng)業(yè)主報告，物業(yè)管理人員緊急采取一系列措施，支付4000元恢復了電梯運行。

1、你認為物業(yè)管理人員應采取那些措施。

2、物業(yè)服務企業(yè)有無責任。

五、物業(yè)管理招投標 簡答題

1、物業(yè)管理的招標與投標的四項基本原則的主要內(nèi)容是什么？

2、投標文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？

3、投標文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？

4、投標文件中商務部分分別由哪些內(nèi)容組成？

5、簡述物業(yè)管理招標的程序？

6、簡述物業(yè)管理投標的程序？

論述題：

1、某物業(yè)服務企業(yè)在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理投標方案時,參照了現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房小區(qū)投標方案。他們的物業(yè)管理投標方案是否能投標成功?如何才能制定出可行的物業(yè)管理投標方案？

2、試述物業(yè)管理投標書的編寫要求。

六、物業(yè)管理服務費測算 簡答題：

1、物業(yè)服務費的構(gòu)成？

2、《天津是普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務和指導價格標準》規(guī)定收費有幾個等級？收費標準各是多少？

3、物業(yè)管理基本服務內(nèi)容包括什么？

4、物業(yè)管理服務收費的內(nèi)容是什么？

5、物業(yè)服務費制定依據(jù)的原則是什么？

6、機電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護費包含的內(nèi)容？

七、前期介入、接管驗收程序 簡答題：

1、物業(yè)管理前期介入的定義是什么？

2、物業(yè)管理前期介入的必要性是什么？

3、物業(yè)管理前期介入的作用是什么？

4、物業(yè)項目接管驗收目的是什么？

5、物業(yè)項目接管驗收程序是什么？

6、接管驗收的遺留問題如何解決？ 論述題

1、建設(shè)施工階段物業(yè)前期介入的主要內(nèi)容？

2、如何辦理物業(yè)交接手續(xù)？

案例論述題：

某物業(yè)管理服務公司在承接物業(yè)項目進行管理服務中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為公共秩序維護員宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理服務用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。

問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？

八、入住、裝修管理 簡答題：

1、物業(yè)裝修管理應注意的問題有哪些？

2、入住服務包括那三種操作模式？

3、入住服務應遵循什么原則？

4、入住服務的物資準備主要包括哪些？

5、物業(yè)裝飾裝修管理目的是什么？

6、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？

7、簡答什么是主體結(jié)構(gòu)？什么是承重結(jié)構(gòu)？

8、入住服務需準備的資料主要包括什么？

案例論述題：

一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應停止裝修，請予合作和諒解。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。

問題：業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？

九、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 簡答題：

1、首次業(yè)主大會籌備組的組成情況。

2、管理規(guī)約的內(nèi)容。

3、首次業(yè)主大會應當討論決定的事項。

4、業(yè)主大會會議召開的有效條件。

5、對業(yè)主代表參加會議的要求。

6、哪些事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

論述題：

1、簡述業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責和作用。

2、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集、組成以及主要協(xié)調(diào)的問題。

案例題：

某物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同到期前三個月，找到小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委員會召集小區(qū)的業(yè)主代表開會研究續(xù)簽合同問題，會上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘該企業(yè)。會后業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同，并在小區(qū)進行了公示。請問業(yè)主委員會的做法是否正確？為什么？你作為項目經(jīng)理，遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會不履行職責的情況怎么辦？

十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂

簡答題：

1、請列舉物業(yè)公司的管理服務義務的特點有哪些。

2、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分由哪三部分構(gòu)成。

3、根據(jù)《消防法》的相關(guān)規(guī)定，舉辦大型群眾性活動應遵循的程序。

4、治安管理處罰法的適用范圍。

5、治安管理處罰種類。

6、根據(jù)《保安服務管理條例》，不得擔任保安員的情形。

論述題：

1、簡述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。

2、根據(jù)《侵權(quán)責任法》的規(guī)定，簡述《侵權(quán)責任法》所稱民事權(quán)益包括哪些？

案例分析：某小區(qū)李某在小區(qū)內(nèi)行走至門棟時，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認，無奈李某找到物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟賠償。

問題：

1、李某損失應由誰承擔？

2、物業(yè)公司是否應當承擔責任？

3、如果李某起訴，哪些事實需要李某提交證據(jù)？

十一、共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理 簡答題：

1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？

2、簡述物業(yè)維修計劃管理的目的？

3、簡述物業(yè)日常維修養(yǎng)護的基本原則和目的？

4、生活給水要求是什么？

5、消防給水要求是什么？

6、生產(chǎn)給水要求是什么？

7、管道的連接方式？

8、排水系統(tǒng)的要求是什么？

9、室內(nèi)給水系統(tǒng)方式？

10、簡述物業(yè)日常維修養(yǎng)護的基本原則？

11、安全用電常用的防護方法有哪些？

12、電流大小是影響觸電嚴重程度的因素，其中包括哪三種電流？

13、變電室運行管理有哪八種規(guī)章制度？

14、智能建筑的定義(中國)

15、在供電設(shè)備維護工作中，為什么變電室設(shè)備要按周期做預防性實驗？

16、電梯按照功能系統(tǒng)劃分，主要由哪些系統(tǒng)組成？

綜合分析題：1.說明熱水采暖系統(tǒng)存在空氣的原因、危害及排除的措施。

2.供暖系統(tǒng)中常見的故障、產(chǎn)生的原因及排除的方法。

3、電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容是什么？

4、什么叫等電位連接？等電位連接的意義。

十二、房屋本體的維修、養(yǎng)護

簡答題：1.物業(yè)查勘的順序一般是什么？

2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 3.物業(yè)維修計劃管理的目的是什么？

4.物業(yè)查勘的目的有哪些？

5.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護應著重做好哪幾方面的工作？

6.建筑屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？

論述題：1.試述物業(yè)查勘的方法，并詳述其中物業(yè)直觀檢查法的內(nèi)容。

2.論述物業(yè)日常維修養(yǎng)護的原則、特點和基本內(nèi)容。

十三、建筑識圖 簡答題：

1、單位工程全套圖紙由三部分組成。（建筑施工圖、設(shè)備施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖）

2、從建筑平面圖中可以看到的內(nèi)容。（房屋的朝向和形狀、房間的開間和進深尺寸、樓梯位置與形式、墻體的厚度）

3、當建筑物各樓層的平面布置相同時，一般平面圖只需畫出（總平面、首層平面、標準層平面、頂層平面）

4、建筑上常用的型鋼種類有（角鋼、槽鋼、工字鋼、鋼板）、十四、公共秩序服務與管理

簡答題：

1、車輛管理應注意哪些事項？

2、《保安服務管理條例》中規(guī)定，保安員的禁止行為有哪些？

3、物業(yè)管理服務中的秩序維護管理包含哪些內(nèi)容？

4、秩序維護管理中對于施工現(xiàn)場實施管理的內(nèi)容有哪些？

5、典型的應急事件包括哪些?

6、簡答我國消防管理的指導原則及“三案一圖”。

討論題：

1、中物協(xié)發(fā)布了《關(guān)于使用秩序維護員稱謂的指導意見》，你是如何看待和理解“秩序維護員”與“保安員”的稱謂區(qū)別？

2、對于小區(qū)業(yè)主不服從物業(yè)公司所制定的車場及車輛交通停放管理方案，你是如何看待此問題？

案例論述題：

某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼睛打破，傷及眼眉。該學生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所，經(jīng)查屬實，被拘留審查。

問題：（1）公共秩序維護員的行為是否與物業(yè)服務企業(yè)有關(guān)？（2）物業(yè)服務企業(yè)是否應該進行賠償？為什么？

十五、維修資金的使用程序

簡答題：

1、專項維修資金屬于誰所有？主要用途是什么？

2、共用部位包括什么？共用設(shè)施設(shè)備包括什么？

3、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？

4、《維修和更新、改造方案》業(yè)主如何確認？

5、業(yè)主家中自來水主干管破裂可以使用專項維修資金進行維修嗎？為什么？

6、在什么情況下可以申請使用房屋應急解危專項資金？

論述題：

1、淺談如何合理使用專項維修資金。

2、淺談房屋應急解危專項資金的主要用途及與專項維修資金的主要區(qū)別。

案例分析題：

下面是某物業(yè)服務企業(yè)在專項維修資金歸集、管理和使用方面的一些做法，請指出其中錯誤或不規(guī)范之處。

A、業(yè)主自入住小區(qū)后多次提出意見，物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)的公告欄公布了專項維修資金交納和使用情況。

B、開發(fā)建設(shè)單位將記提的公共設(shè)施維修基金移交給物業(yè)服務企業(yè)，該物業(yè)服務企業(yè)將基金用于補充欠繳的物業(yè)服務費。開發(fā)建設(shè)單位以此為由，至今未與管理部門簽訂《原有住宅維修基金繳存協(xié)議書》。

C、小區(qū)的路面有小面積破損，物業(yè)服務企業(yè)未及時進行日常維修。業(yè)主劉某向物業(yè)服務企業(yè)進行反映，被告之“小區(qū)的路面可以用維修資金修，等業(yè)主簽字確認后我們?nèi)ス芾聿块T申請”。

十六、檔案建立

簡答題：

1、建立業(yè)主檔案應包括哪些資料？

2、物業(yè)項目檔案建立工作中應注意哪幾個問題？

3、簡答檔案的管理模式有幾種？

4、簡答物業(yè)檔案管理的原則？

5、簡答應健全完善哪些檔案管理制度？

6、簡答在檔案管理工作中注意搞好幾個方面結(jié)合？

論述題：

1、簡述建立檔案工作的意義？

2、從項目經(jīng)理角度闡述做好物業(yè)項目檔案管理工作的重要性？

十七、達標創(chuàng)優(yōu)

簡答題：

1、簡述住宅小區(qū)的達標創(chuàng)優(yōu)標準八個大項的內(nèi)容？

2、簡述達標、創(chuàng)優(yōu)工作對構(gòu)建和諧社會的意義。

3、簡述大廈和工業(yè)區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)標準九個大項的內(nèi)容？

4、簡述應建立哪些物業(yè)管理突發(fā)事件應急預案？（結(jié)合所管項實際）

5、簡述物業(yè)管理項目建立 “兩箱、三欄”的具體內(nèi)容？

6、簡述物業(yè)項目達標、創(chuàng)優(yōu)迎檢匯報材料的要點？ 論述題：

1、簡述物業(yè)項目申報“達標、創(chuàng)優(yōu)”考評采取哪些方法？

2、簡述達標、創(chuàng)優(yōu)工作對物業(yè)管理行業(yè)的意義？

十八、關(guān)系維護

簡答題：

1、你在業(yè)主接待中應注意哪些問題？

2、簡述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。

3、員工關(guān)系維護的重要性是什么?

4、物業(yè)企業(yè)的員工的特點是什么？

5、列舉物業(yè)企業(yè)的職能部門一般會有哪些？

6、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系定位應是什么? 論述題：

1、作為一個項目經(jīng)理請你設(shè)計一個業(yè)主滿意度調(diào)查表。

2、請你詳細論述與媒體關(guān)系維護時應注意哪些事項。

十九、綠化管理

簡答題：

1、綠化接管驗收應注意的問題。

2、綠化澆水注意事項。

3、農(nóng)藥使用原則。

4、白蛾的綜合防治方法。

5、綠地管理中存在的常見問題。

6、天津地區(qū)常用綠化樹種有哪些，分類各列出四種。

論述題：

1、綠化外包應做好哪些工作。

2、病蟲害防治應注意哪些安全問題。

二十、保潔服務

論述題：

1、模擬設(shè)計一個小區(qū)外圍清潔的服務方案？（答案參照舉例：建筑外圍道路的清潔、保潔篇）

2、論述石材養(yǎng)護和檢查的方法。（答案參照地面清潔打蠟和石材晶面處理）

簡答題：

1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容 ？

2、物業(yè)的清潔“開荒”。

3、外圍清潔點都包含哪些。

4、清潔劑的種類。

5、常用清潔機器。

6、物業(yè)常見害蟲。

第四篇：11.2擬任物業(yè)項目經(jīng)理筆試試題(二)

天津市擬任物業(yè)項目經(jīng)理考試試題

（筆試二）

姓名

單位

學號

成績

一、簡答題：（每題8分 共計56分）

1、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？ 答：1）備齊資料；2）填寫申報登記表；3）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》；4）物業(yè)裝飾裝修登記；5）辦理開工手續(xù)；6）施工過程巡查；6）隱蔽工程驗收；7）裝飾裝修竣工驗收。

2、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？ 答：新的物業(yè)管理服務標準分為四個等級。

一級標準：每月每平方米1.2元；二級標準：每月每平方米0.9元；三級級標準：每月每平方米0.7元；三級級標準：每月每平方米0.5元。

并明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務費時可在中準價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

3、簡述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？

答：要點：物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。

物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備維修管理、設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)管理、工程資料管理。

4、簡述綠化接管驗收應注意的問題？ 答：(1)綠化接管驗收應以綠化竣工圖為依據(jù)；

(2)特別注意種植土的深度；(3)注意苗木規(guī)格，品種；(4)注意綠籬及灌木的密度；(5)新補植植物應注意成活率；(6)仔細檢查供水系統(tǒng)。

5、屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？

答：（1）定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理

（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強屋面維護管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約

6、投標文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？

答：（1）項目的整體設(shè)想與構(gòu)思；（2）主要工作環(huán)節(jié)運行程序；

（3）機構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓與管理；（4）管理指標與措施；（5）內(nèi)部管理制度的制訂；（6）檔案資料的建立與管理；（7）前期物業(yè)管理服務內(nèi)容；（8）常規(guī)物業(yè)管理服務內(nèi)容；（9）各個階段工作計劃；（10）物資裝備與提供方式；

（11）緊急預案；（12）社區(qū)文化。

7、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？ 答：專項維修資金使用程序共分六步。

第一步

物業(yè)服務企業(yè)制定《維修和更新、改造方案》。

第二步 《維修和更新、改造方案》經(jīng)業(yè)主書面同意，在小區(qū)進行公示。第三步

物業(yè)服務企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理使用備案。

第四步

物業(yè)服務企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。第五步

工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

第六步

物業(yè)服務企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)。

二、論述題：（每題12分

共計24分）

1、新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定，本市實行物業(yè)管理聯(lián)系會議制度。請闡述物業(yè)管理聯(lián)席會議制度的召集、組成及主要協(xié)調(diào)哪些問題。答：《條例》第三十一條內(nèi)容

2、闡述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。

答：

1、物業(yè)企業(yè)應在年初制定業(yè)主（客戶）滿意度調(diào)查計劃。

2、滿意度調(diào)查應定期進行（至少半年一次、每年兩次），調(diào)查的比例按照服務標準應達到80%左右。

3、調(diào)查表收集后進行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報告。調(diào)查報告的內(nèi)容包括基本情況（業(yè)主、客戶對各項物業(yè)管理服務工作的滿意度情況），對業(yè)主、客戶提出的意見和建議進行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

4、進行內(nèi)（公司）、外（業(yè)主委員會）部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會和業(yè)主大會（對提出意見和建議的業(yè)主要進行回訪）。

三、案例分析題：（2選1，20分）

1、某物業(yè)管理服務公司在承接物業(yè)項目進行管理服務中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為公共秩序維護員宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理服務用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。

問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦？

答：要點：(1)物業(yè)公司承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接驗收，并與開發(fā)商履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交手續(xù)。

(2)《天津市物業(yè)管理條例》第三十條中規(guī)定：按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務用房，用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動。物業(yè)管理服務企業(yè)可以代表業(yè)主依照前期物業(yè)管理服務合同約定依法向人民法院提起訟訴。

(3)對于開發(fā)商遺留問題應按照《天津市物業(yè)管理條例》第三十三條中規(guī)定：物業(yè)在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責維修，保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護。業(yè)主因為開發(fā)商遺留問題解聘物業(yè)企業(yè)也是不符合有關(guān)規(guī)定的。可以用法律手段維護自己的權(quán)益。

2、某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼睛打破，傷及眼眉。該學生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所，經(jīng)查屬實，被拘留審查。

問題：（1）公共秩序維護員的行為是否與物業(yè)服務企業(yè)有關(guān)？

（2）物業(yè)服務企業(yè)是否應該進行賠償？為什么？

答：要點：（1）公共秩序維護員打人系下崗后自己行為，與物業(yè)服務企業(yè)無關(guān)。物業(yè)企業(yè)不 應該承擔經(jīng)濟賠償責任和法律責任；但應承擔教育和管理職工的責任。

（2）公共秩序維護員打人行為違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》有關(guān)規(guī)定，應由有關(guān)執(zhí)法部門進行處罰。

（3）提示項目經(jīng)理，企業(yè)應有規(guī)定和要求公共秩序維護員班后不許著工裝，否則即使該事情發(fā)生在班后，由于著工裝因此不能完全認定班后，物業(yè)公司要負一定的責任，并承擔一定的經(jīng)濟賠償。

第五篇：天津市擬任物業(yè)項目經(jīng)理2013第十期考試試題-修改后

2013年第十期擬任項目經(jīng)理考試試題

物業(yè)管理概論

1、簡述物業(yè)管理的定義及物業(yè)服務合同的備案時限、備案部門？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

2、物業(yè)管理的行業(yè)特征：

公共性和綜合性：使用物業(yè)管理服務有別于特約服務和專項服務； 受益群體的廣泛性和差異性：使客觀評價物業(yè)服務質(zhì)量的難度增大；

即時性和無形性：使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費者那樣意識到物業(yè)服務的真實存在 持續(xù)性和長期性：使物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。

內(nèi)、外部制度的建立

1、簡述項目應建立的應急預案？

（1）關(guān)于消防方面的應急預案。（2）電梯困人情況的應急預案。

（3）突發(fā)性跑水、浸水事故的應急預案。（4）綠化出現(xiàn)病蟲害的應急預案。（5）公共衛(wèi)生突發(fā)事件的應急預案。

（6）特殊天氣（雨、雪等）突發(fā)事件的應急預案等。2 如何發(fā)揮項目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？

試述項目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用？應具備什么樣的素質(zhì)？

項目經(jīng)理是受企業(yè)法人代表委托對項目全面負責的管理者，是物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理過程中所有工作的主要負責人。

1、物業(yè)管理制度的研討制定者

⑴學習、熟知相關(guān)的法律法規(guī)和項目物業(yè)服務合同 ⑵理解項目物業(yè)管理服務方案

⑶了解業(yè)主、客戶和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況 ⑷關(guān)注各部門工作銜接，推行內(nèi)部客戶的理念。

2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者

⑴物業(yè)管理制度的學習、培訓、教育從項目組建落實 ⑵項目各級管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范 ⑶從項目組建起項目經(jīng)理將制度落實作為頭等大事抓緊 ⑷項目分包服務商的監(jiān)控管理。

3、持續(xù)改進物業(yè)管理制度的完善修訂者

⑴加深對物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動態(tài)性的關(guān)系理解

⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。項目經(jīng)理應具備什么樣的素質(zhì)？

一、基本能力

答：1）合同履約能力

2）組織領(lǐng)導能力 3）綜合協(xié)調(diào)能力 4）風險控制能力 5）提煉總結(jié)能力 6）提升價值能力

二、基本素質(zhì)

1）愛黨愛國、誠實守信 2）愛崗敬業(yè)、服務至上 3）熟知法規(guī)、精通業(yè)務 4）自尊自信、學識淵博

3、試述物業(yè)管理項目應建立哪些內(nèi)外部制度？

答：

一、內(nèi)部制度：包括人力資源管理制度、財務管理制度、物資采購供應制度、檔案管理制度等。

二、外部制度。

1、管理規(guī)約

2、物業(yè)承接查驗標準及檢驗辦法

3、綜合服務管理制度。

4、共用區(qū)域房屋、外觀、道路等維修養(yǎng)護制度。

5、共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護制度。

6、公共秩序維護管理制度。

7、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔制度。

8、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護管理制度。

9、各類應急預案。

公共法和風險規(guī)避

1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應當由哪幾部分構(gòu)成？

答：

1、區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分；

2、不屬于專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；

3、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。***住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？

（一）房屋共用部位主要包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等。

（二）房屋共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統(tǒng)、排水管道、道路、圍墻、大門等。

2、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)

1、簡述物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務內(nèi)容有哪些？

物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（二）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；

（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；

（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務、管理；

（七）物業(yè)資料的查詢服務和管理；

（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務內(nèi)容。

2、與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同應當注意的問題？

1）明確業(yè)主大會的權(quán)利與義務、明確物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利與義務。

2）明確服務內(nèi)容、服務標準和收費標準，場地占用費的收取和使用情況。

3）明確對于違約責任的約定，特別是損失的計算以及賠償標準。違約責任要具有可操作性。

4）免責條款的約定。如物業(yè)服務是否包含對于業(yè)主人身保險、財產(chǎn)保管的內(nèi)容等。5）明確爭議解決方式的問題。

3、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》建立了哪些新制度？八項 1）物業(yè)管理聯(lián)席會議制度

2）從業(yè)人員持證上崗和繼續(xù)教育制度

3）對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備前期和日常檢查制度 4）中介機構(gòu)和外埠來津企業(yè)備案制度

5)物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理預警報告制度 6)場地占用費的收取和使用情況公示制度 7)物業(yè)管理用房登記和公示制度

8)物業(yè)服務內(nèi)容和特約服務內(nèi)容收費標準的現(xiàn)場公示制度

4、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》進一步完善了原來哪些基本制度？六項 1）業(yè)主大會制度 2）招投標制度

3）前期備案制度 4）雙確認制度

5）專項維修資金制度 6）物業(yè)承接驗收制度

5、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？ 答：新的物業(yè)管理服務標準分為四個等級。

一級標準：每月每平方米1.2元；二級標準：每月每平方米0.9元；三級級標準：每月每平方米0.7元；三級級標準：每月每平方米0.5元。

并明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務費時可在中準價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

6、《天津市物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的檢查有什么要求？如何落實

《天津市物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定： 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行善的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

1、企業(yè)在年初應制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查計劃

2、在日常工作中應加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。

3、加強日常巡查。

4、發(fā)現(xiàn)問題及時制定解決方案。

7、簡述《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公示的內(nèi)容有哪些？ 結(jié)合新條例，簡述物業(yè)項目應該建立哪些公示制度？（至少舉出5個方面）？ 1）物業(yè)服務企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證

2）物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準和收費項 目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。3）場地占用費收取和使用情況

4）實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費的收支情況

5）每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

6）提前解除物業(yè)服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知另一方并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

7）專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益

論述

8、新天津市物業(yè)管理條例賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動的哪十項監(jiān)管職責？

1）負責組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會； 2）受理業(yè)主大會備案；

3）在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作；

4）在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

5）監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用。

6）負責組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

7）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權(quán)責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

8）接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報。

9）接受物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務企業(yè)移交的相關(guān)資料。

10）對業(yè)主委員會及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財物的，應業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交。

物業(yè)管理招投標

1、投標文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成？ 1）項目的整體設(shè)想與構(gòu)思 2)服務理念及服務定位

3)機構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓與管理 4)管理指標與措施 5)主要工作環(huán)節(jié)運行程序 6)檔案資料的建立與管理 7)前期物業(yè)管理服務方案

8）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理服務方案 9）環(huán)境清潔管理服務方案 10）綠化維護養(yǎng)護方案 11）公共秩序維護方案 12）消防管理服務方案 13）車輛管理服務方案 14）內(nèi)部管理制度的制定 15)物資裝備計劃 16)應急預案 17)社區(qū)文化

3、投標文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成？

1、物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件

2、企業(yè)資質(zhì)等級復印件

3、法人代表授權(quán)委托書

4、公司介紹

5、公司管理業(yè)績

6、項目經(jīng)理簡介

7、專業(yè)技術(shù)人員情況

4、物業(yè)管理投標書的編寫要求。

基本要求

1、使用國家統(tǒng)一的計量單位；

2、使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準和規(guī)范；

3、使用準確的表述方式；

4、確保資料的真實性；

5、計算數(shù)字準確無誤，報價合理；

6、裝訂整齊，符合要求；

7、注意文件保密。編制要點。

（1）針對性。投標的目的就是為了在招標活動中成功。因此在編寫標書、確定方案時，一定要有針對性，為保證自己的競標方案具有針對性，需做好如下工作：

①現(xiàn)場調(diào)查；首先要到目標物業(yè)進行實地調(diào)查，了解物業(yè)情況、掌握當?shù)匚飿I(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)

②分析研究。根據(jù)調(diào)查情況，找出目標物業(yè)開展物業(yè)管理的優(yōu)勢和劣勢。③擬定管理方案。根據(jù)分析研究結(jié)果，結(jié)合本企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗和能力，周密地擬定管理方案。與招標文件要點對點做出響應。（2）可操作性

①標書中要根據(jù)目標物業(yè)的具體情況提出切實可行的物業(yè)管理方案和措施，針對不同的消費群體，提出適合的管理方案。

②標書中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致

③所提的管理方案，必須在經(jīng)濟（管理費的收支）上基本平衡。招投標都要得到“雙贏”才是具有可操作性的方案。

（3）體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平

①針對目標物業(yè)的某個特色來展現(xiàn)自己的優(yōu)勢。

②物業(yè)企業(yè)都要重視發(fā)揮自己專長，在介紹自身優(yōu)勢時，要重視宣傳“人無我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解業(yè)主的意愿

物業(yè)服務費的測算 5 包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

酬金制：是指在預收的管理管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于更名改姓物業(yè)服務支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

1、物業(yè)服務費的構(gòu)成？

包干制計費下構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務成本、法定稅費、利潤

其中 物業(yè)管理服務成本的構(gòu)成：

1）管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取福利費等 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 6）辦公費用

7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用

酬金制計費下構(gòu)成內(nèi)容：物業(yè)管理服務支出、酬金。

2、物業(yè)管理基本服務費包括什么？

1.綜合管理、2.清潔衛(wèi)生、3.公共秩序維護、4.綠化養(yǎng)護、5.共用部位養(yǎng)護

3、機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費包含的內(nèi)容？

答：

1、給排水系統(tǒng)

2、電梯

3、水景、噴泉

4、航空障礙燈

5、避雷系統(tǒng)

6、消防系統(tǒng)

7、強弱電系統(tǒng)等日常運行養(yǎng)護的費用。

承接查驗

1、承接查驗的程序？

1）確定物業(yè)承接查驗方案 2）移交有關(guān)圖紙資料

3）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 4）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題 5）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果 6）簽訂物業(yè)承擔查驗協(xié)議 7）辦理物業(yè)交接手續(xù)

2、物業(yè)承接查驗資料包括哪些內(nèi)容？

1、竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料

3、供水、供電、供氣等準許使用文件

4、承接查驗所必需的其他資料

入住、裝修管理

1、物業(yè)裝修管理應注意的問題？

1）、做好控制和服務，樹立良好服務形象，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，規(guī)范操作行為。2）、在準備資料階段，物業(yè)管理單位要進行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。3）、在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。登記后和業(yè)主簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》。4）、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。5）、在施工過程中，物業(yè)管理方應注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

6）、驗收工作是裝修管理最后一道工序，而在處理違章后再需進行驗收工作。7）、對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議進行處理。

8）、裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，物業(yè)管理單位需及時整理好相關(guān)資料，按文件管理辦法進行相應的歸檔。

2、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？ 1）備齊資料；

2）填寫申報登記表； 3）登記

4）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》； 5）辦理開工手續(xù)； 6）施工過程巡查；

7）隱蔽工程驗收；如衛(wèi)生間避水試驗和埋入墻內(nèi)的冷、熱水管打壓試驗。8）裝飾裝修竣工驗收。

3、物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議的內(nèi)容： 1）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容； 2）允許施工的時間； 3）廢棄物的清運與處置； 4）窗護欄的安裝要求 5）管理服務費用；

6）禁止行為和注意事項； 7）裝修施工安全消防責任書 8）違約責任

9）其它需要約定的事項

業(yè)主大會和業(yè)主委員會

1、簡答題：哪些事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

答：業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

2、《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定哪些事項必須由業(yè)主大會共同決定？

1、制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

2、選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

3、審定物業(yè)服務合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

4、制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；

5、專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

7、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。論述

1、、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責和作用

（1）性質(zhì)：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。（2）業(yè)主委員會應當履行的職責：

1、召集業(yè)主大會會議；

2、定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

3、在業(yè)主大會會議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

5、督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；

6、組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；

7、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

8、組織籌集專項維修資金；

9、、組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

10、完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

（3）作用：業(yè)主委員會應當在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間起到橋梁和紐帶作用。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系，是合作、不是對立；是協(xié)力、不是懈力；是幫手、不是對手。雙方要多溝通、多理解；要各司其職、各盡其責。

2、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集、組成以及主要協(xié)調(diào)的問題。（綜合題）

定義、聯(lián)席會議制度是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系的有效機制，是及時有效調(diào)處化解物業(yè)管理糾紛的有效形式。

（1）物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集；

（2）由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

（3）主要協(xié)調(diào)：

1、業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

2、業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

3、履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

4、提前終止物業(yè)服務合同的問題；

5、物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

6、需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理

1、簡述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容？

答：物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。

物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：

1、設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

2、設(shè)備運行管理

3、設(shè)備維修管理

4、設(shè)備更新改造管理

5、備品配件管理

6、固定資產(chǎn)管理

7、工程資料管理。

房屋本體的維修、養(yǎng)護 8

1、物業(yè)查勘的順序？

查勘順序一般是：從外部到內(nèi)部，從屋頂?shù)降讓樱瑥某兄貥?gòu)件到非承重構(gòu)件，從表面到隱蔽，從局部到整體。

2、屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？ 答：（1）定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強屋面維護管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約

3、建筑物按其本身構(gòu)造組成有哪幾部分？簡述其功能

民用建筑從構(gòu)造上由：基礎(chǔ)、墻（或柱）、樓板層及地坪層（樓地層）、屋頂

樓梯、門窗

各部分功能：基礎(chǔ)：承上傳下

墻（柱）：承重、圍護、分隔（承重）

樓板：承重、分隔、支撐

樓梯：交通、承重

屋頂：圍護（防水、保溫燈）、承重

門窗：通風、采光、交通、眺望、圍護、分隔。

公共秩序維護與管理

1、車輛管理應注意哪些事項？

《天津市物業(yè)管理條例》對于利用業(yè)主共用場地停放機動車輛的，是如何規(guī)定的？ 《天津市物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場地停放機動車輛注意： 1）確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

2）應當交納場地占用費，場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。

3）場地占用費的收取標準和使用辦法由業(yè)主大會或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。場地占用費的收取和使用情況應向業(yè)主公示 4）業(yè)主對機動車有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)另行簽訂保管合同。5）車輛行駛和停放的具體辦法由業(yè)主大會決定并公示。6）未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。

維修資金的使用程序

1、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容？

答：專項維修資金使用程序共分六步。

第一步 制定方案。物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結(jié)果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》。

第二步 業(yè)主確認。《維修和更新、改造方案》應當經(jīng)專項維修資金分攤范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意，在小區(qū)明顯位置進行公示。

第三步 辦理備案。物業(yè)服務企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項維修資金使用備案。

第四步 開戶劃款。物業(yè)服務企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃撥首期款。第五步 竣工驗收。工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應當組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

第六步 決算核減。物業(yè)服務企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，到項目所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取《專項維修資金使用完工證明》并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程尾款結(jié)算手續(xù)。

2、物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項維修資金使用備案，需提交的材料：

1、《維修和更新、改造方案》及工程預算書

2、《維修和更新、改造方案書面確認證明》及《維修和更新、改造方案書面確認明細表》

3、《維修和更新、改造方案公示證明》。

達到審價和招標條件的維修工程，還需提供維修工程預算審價報告和工程中標通知書。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應當在接件后2個工作日內(nèi)到項目現(xiàn)場查勘，確認后出具《專項維修資金使用備案證明》。

3、哪些情形可使用應急解危資金：

1、房屋局部屋面滲漏，外沿脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責任人無法界定的。

2、突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和主用安全的。

3、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項目。物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修內(nèi)容除外。

檔案管理

1、簡述物業(yè)項目檔案建立的主要內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理文件材料檔案；（2）房屋管理與維修養(yǎng)護檔案；（3）共用設(shè)施設(shè)備管理檔案；

（4公共秩序維護、消防、車輛管理檔案；（5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案；（6）綠化管理檔案；

（7）社區(qū)文化活動文件材料；（8）項目管理效益檔案。

達標創(chuàng)優(yōu)

1、簡答住宅小區(qū)的達標創(chuàng)優(yōu)標準八個大項的內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理；

（2）房屋管理與維修養(yǎng)護；（3）共用設(shè)施設(shè)備管理；

（4公共秩序維護/消防/車輛管理；（5）環(huán)境衛(wèi)生管理；（6）綠化管理；

（7）精神文明建設(shè)；（8）項目的管理效益。

2、簡答大廈和工業(yè)區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)標準九個大項的內(nèi)容？（1）基礎(chǔ)管理

（2）房屋管理與維修養(yǎng)護（3）共用設(shè)備管理（4）共用設(shè)施管理

（5）公共秩序維護及車輛管理（6）環(huán)境衛(wèi)生管理（7）綠化管理（8）精神文明建設(shè)（9）項目的管理效益

綠化管理

1、綠化接管驗收應注意的問題。

(1)綠化接管驗收應以綠化竣工圖為依據(jù)(2)特別注意種植土的深度(3)注意苗木規(guī)格，品種(4)注意綠籬及灌木的密度(5)新補植植物應注意成活率

(6)仔細檢查供水系統(tǒng)

2、綠化管理常見的問題：

各類毀綠現(xiàn)象： 1)工程土堆入綠地 2）污水排入綠地 3）人為踐踏

枯枝死樹問題、澆灌井蓋、缺苗、支架問題、綠地雜草、綠地各類邊角處理、作業(yè)面的善后處理、樹穴、植物配置雜亂等

3、綠化外包應做好哪些工作。⑴承包單位的資質(zhì)狀況

⑵合同簽訂的要嚴謹、細致（如是否含水費）⑶綠地的基本情況要清楚 ⑷做好日常的巡視、檢查 ⑸注意綠化設(shè)施是否完好 ⑹監(jiān)督承包單位農(nóng)藥的使用情況 ⑺綠地的衛(wèi)生狀況 ⑻合同到期前要加強監(jiān)督

⑼承包單位是否拖欠水費、工資等

天津市樹：絨毛白蠟 天津市花：月季花（四季花、月月紅）

保潔服務

1、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容

1、物業(yè)清潔管理的前期介入

2、物業(yè)清潔的驗收接管

3、物業(yè)清潔的日常管理

4、高空外墻的清洗

5、清潔有償服務

2、外圍清潔點都包含哪些？ 外圍清潔點除路面以外包含街心花園、廣場、綠化帶、噴水池、休閑游樂設(shè)施、燈具、垃圾箱、果皮箱垃圾房等清潔。

關(guān)系維護

1、、做為一名項目經(jīng)理在日常工作中應如何做好關(guān)系維護？ 關(guān)系維護分為內(nèi)部關(guān)系維護和外部關(guān)系維護

內(nèi)部關(guān)系維護是與員工的關(guān)系維護，對管理人員要創(chuàng)造良好空間、提高技能、考核激勵、營造氛圍；對基層員工要主動關(guān)心、加強管理、樹立信心、提高效率，要定期做好員工的滿意度調(diào)查。

外部關(guān)系的維護包括業(yè)主關(guān)系維護、專業(yè)部門和相關(guān)單位關(guān)系維護（如外包公司等）、行政主管部門關(guān)系維護、媒體的關(guān)系維護等。

2、簡答如何進行業(yè)主滿意度調(diào)查？

闡述業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法。答：

1、物業(yè)企業(yè)應在年初制定業(yè)主滿意度調(diào)查計劃。

2、滿意度調(diào)查應定期進行（至少半年一次、每年兩次），調(diào)查的比例按照服務標準應達到80%左右。

3、調(diào)查表收集后進行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報告。調(diào)查報告的內(nèi)容包括基本情況（業(yè)主、客戶對各項物業(yè)管理服務工作的滿意度情況），對業(yè)主、客戶提出的意見和建議進行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

4、進行內(nèi)（公司）、外（業(yè)主委員會）部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會和業(yè)主大會（對提出意見和建議的業(yè)主要進行回訪）。