第一篇：物業管理調查報告.成型稿

物業管理調查報告

為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：

一、基本情況

我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區 15個；市級示范小區18個；其它小區19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設臵了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。

（二）制度法規不完善，開展工作無依據。

物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。

（三）物業管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。

我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。

（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。

（六）業委會成立難，群眾參與度低。

由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。

三、解決物業管理問題的幾點建議:

（一）進一步理順體制，增強管理效力。

物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

（二）建立健全制度，完善配套法規。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。

（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。

（四）規范物業市場，建立競爭機制。

物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。

全社會（包括政府各 部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。

在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。

第二篇：物業管理調查報告

青海廣播電視大學

西鋼西園小區物業管理調查報告

近年來，西寧特鋼的發展日新月異，西鋼房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。

一）我市物業管理的現狀

為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，我根據今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查。對“西園小區” 的住戶，進行了調查。

本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區的380戶人家，共計786人進行了調查，調查結果如下：

1、在被調查的380戶中，業主自主選擇物業管理公司只60戶，占 16％，由房地產開發公司指定的有320戶，占84%。

2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占82%。有220戶，占57.8％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。

3、在380戶中，有231戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。

4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占77%

5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。

１

6、物業管理公司的額外收費情況：在委托物業管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業管理公司沒有收取手續費；而有17戶反映有收取額外費用。

7．有22戶能主動到物業公司繳費，5.7% 欠費不交的有8戶占2.1%

8、380用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有74戶，占19．5％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。

二）調查中發現的問題：

在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：

1)治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。

2)衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

4)改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租經營餐飲業，造成油煙污染小區空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

5)物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。

三．對物業管理發展的分析和建議

我所調查的小區屬西寧特鋼最近幾年新建小區，社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從

前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。

隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。

作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：

（一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業”的良好形象，讓業主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規定，進行收支情況的公示、公開，讓業主明明白白消費；三是加強內部管理，提高服務質量，讓業主真正享受到“質價相符”的服務，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業主懂得交納物管費是應盡的義務，權利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當的維權行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

（二）、重視和抓好業主委員會的建設。業委會的籌建工作法規性很強，物業管理主管部門尤其要做好協調指導工作。要引導開發商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業主委員會，引導業主樹立正確的維權意識，珍惜自己的民主權

利，特別要幫助把好業主委員會人選關，防止動機不良的人、素質低下的人進入業委會。開發商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發動工作，動員業主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業主產權以及產權份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業主委員會選舉當成是與業主溝通的機會，最大限度的爭取業主的信任與支持，而不是引發誤會，激化矛盾。業委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監督的同時，也主動幫助業委會成員學習物業管理的法規制度，提高相關素質，以利相互的理解溝通。同時，建議將業委會納入居委會指導和管理，居委會可發揮其在溝通業委會與物管方面的積極作用。

（三）、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

1、以經常性的社區文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區文藝演出、體育比賽、業主興趣活動等，業主可廣泛參與，在活動中交流思想，結識朋友，被實踐證明是業主之間、業主與物管之間溝通的極好方式。社區活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。

2、拓展傳媒溝通方式，如建小區宣傳欄、公示欄，發行小區報等等，及時將物業的管理思路和最新動向向業主公開，社區的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業主關心的熱點問題等。

3、建立一系列直接溝通的方式，根據物業的實際情況，可建立對話制度、座談會制度、經理接待日制度、入戶調查制度等，疏通業主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規出臺、有重要事項需商量、業主有較集中反映的意見等時候進行，為不定期的方式。在業主委員會成立后，對話則應定期舉行，如建立物管與業委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業主的意見，以利改進工作。在領導班子健全和有較大的物業企業，可推行經理接待日制度，固定時間和地點，由經理（副經理）輪

流值班，為高層領導直接接觸群眾或進行工作調研提供平臺，也可大大提高公司領導的親和力，改善業主與物管的關系。定期入戶調查至少每年進行一次，這主要是進行業主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業主對物管的評價。當然，根據各自物管的實際和工作需要，還可以創造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業主與物管的合作伙伴關系，形成共建“安全、文明、祥和”小區的工作格局。

參考文獻：

《物業管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版

第三篇：物業管理調查報告

物業管理調查報告

為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：

一、基本情況

我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區

15個；市級示范小區18個；其它小區19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。

（二）制度法規不完善，開展工作無依據。

物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。

（三）物業管理不規范，服務水平不高。

物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。

我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。

（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。

在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。

（六）業委會成立難，群眾參與度低。

由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。

三、解決物業管理問題的幾點建議:

（一）進一步理順體制，增強管理效力。

物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

（二）建立健全制度，完善配套法規。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。

（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。

政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。

（四）規范物業市場，建立競爭機制。

物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。

全社會（包括政府各

部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。

在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。

社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。

第四篇：物業管理調查報告

小區物業管理情況調查報告

物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。

一、小區物業管理基本概況 我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目實施前期物業管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。

二、小區物業管理存在的問題及原因 隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面： 一業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。二企業對管理服務的定位不準確 我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常

維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。三老舊小區基礎條件不配套 我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。四開發商遺留問題的解決不到位 開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。五熱難點問題影響物業管理正常運作。

1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直

是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地

勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。六現行物業法規操作困難。

1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。

3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業管理問題的幾點建議

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。

第五篇：物業管理調查報告

物業管理調查報告

調查對象：延吉市源泉小區

調查人員：王紅

調查目的：

指導教師：李昌南（教授）

周陽

1、源泉小區物業管理現狀

調查提綱：

通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

調查過程及內容：

2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟 亂 差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

1、該小區存在的主要問題

2、這些問題存在的主要原因

3、如何正確處理這些問題

主要問題：

經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷

2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患

3）小區內停車秩序混亂，應加強管理

4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素

5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境臟亂，建議加強管理

6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強

問題主要原因：

1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

2）該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。

3）小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人

員

4）常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也

沒有做好相應的出入人員登記表。

5）環境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂

丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破

窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定

費用后聯系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取

保安人員的物業管理費用。

3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛

固定車位，并安排專職人員負責。

4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時

進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

6）在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性

標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。