第一篇：關(guān)于促進(jìn)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的若干建議

關(guān)于促進(jìn)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的若干建議

案由：

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，住宅小區(qū)的物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理，是增強(qiáng)物業(yè)效用、改善人居環(huán)境、提升城市文明、加強(qiáng)社會(huì)管理，建設(shè)幸福汕頭的現(xiàn)實(shí)需要。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市中心城區(qū)住宅有物業(yè)管理的小區(qū)與無物業(yè)管理的小區(qū)約各占50%。截止至2012年9月，我市現(xiàn)有528個(gè)物業(yè)管理小區(qū)中，成立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)的只有64個(gè)。我市有三級以上資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共185家，其中：一級資質(zhì)5家，二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)176家。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員約1萬人。

在市人大常委會(huì)及有關(guān)部門的努力下，我市于2012年8月正式通過了《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于2012年12月正式施行。標(biāo)志著我市物業(yè)管理開始有法可依。但根據(jù)我會(huì)2012年5-9月間開展的住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中仍存在不少難題亟待政府及有關(guān)部門重視及解決。諸如業(yè)委會(huì)成立比例偏低；業(yè)委會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)困難、缺乏指導(dǎo)；部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)不明晰；物管行業(yè)市場化程度低、缺乏退出機(jī)制；物業(yè)管理糾紛有時(shí)涉及多個(gè)部門，存在執(zhí)法難；住宅專項(xiàng)維修資金歸集難、提取難；老舊小區(qū)的物業(yè)管理缺位。

因此我們提出以下建議： 建議：

一、加大宣傳力度，提高各方法律意識(shí)。應(yīng)通過媒體、市物管協(xié)會(huì)、各小區(qū)物管、業(yè)委會(huì)等多渠道廣泛宣傳《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自己的權(quán)利與義務(wù)。

二、加大扶持力度，積極推進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，并給予培訓(xùn)指導(dǎo)。由房管局組織街道、居（村）委相關(guān)工作人員，小區(qū)業(yè)委會(huì)人員或業(yè)主代表，小區(qū)物管負(fù)責(zé)人等人員學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它物管相關(guān)的法規(guī)，以提高街道、居委、村委今后在指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的召開、選舉業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)物管糾紛等方面的業(yè)務(wù)水平；提高業(yè)委會(huì)、物管服務(wù)企業(yè)的依法履職水平。

三、出臺(tái)政策，讓業(yè)委會(huì)開設(shè)銀行公戶有規(guī)可循。建議學(xué)習(xí)順德地區(qū)的做法,出臺(tái)法規(guī)，給業(yè)委會(huì)發(fā)放組織機(jī)構(gòu)代碼證，使其能順利開設(shè)銀行公戶。

四、理順機(jī)制，明確執(zhí)法主體。小區(qū)的管理涉及到許多部門，如出現(xiàn)違規(guī)裝修、亂搭亂建等違法行為，需要有執(zhí)法權(quán)的規(guī)劃主管部門牽頭、城管執(zhí)法部門、街道及居委會(huì)、公安派出所、房管等部門協(xié)同處理。但其解決問題的協(xié)調(diào)機(jī)制還未明確，政府應(yīng)進(jìn)一步明確責(zé)權(quán)，確定執(zhí)法主體。

五、提高物業(yè)行業(yè)市場化水平

（一）出臺(tái)招投標(biāo)、評標(biāo)辦法。應(yīng)出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)、評標(biāo)的具體操作辦法，進(jìn)一步規(guī)范管理。

（二）建立物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制。應(yīng)出臺(tái)我市《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理辦法》。

（三）定期開展物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級核定。對業(yè)主投訴多、整改不達(dá)標(biāo)的，堅(jiān)決予以收費(fèi)降級或吊銷資質(zhì)，以督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營，確保提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。

（四）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案。向社會(huì)公布信息，方便業(yè)主、業(yè)委會(huì)了解和選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

六、進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、提取

（一）在1998年10月1日到2003年8月31日期間取得商品房預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，按省《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定是必須由開發(fā)商來繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，政府需要通過各種措施督促開發(fā)商補(bǔ)繳住宅專項(xiàng)維修資金。對于開發(fā)商破產(chǎn)結(jié)業(yè)的，政府需要出臺(tái)辦法予以解決。

（二）我市2010年出臺(tái)了《汕頭市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施辦法》，但在維修資金的提取和使用標(biāo)準(zhǔn)、程序等，可操作性較差。應(yīng)出臺(tái)我市《住宅專項(xiàng)維修資金使用標(biāo)準(zhǔn)和程序》進(jìn)一步細(xì)化，使其更具可操作性。

七、老舊小區(qū)的物業(yè)托管

我市老舊小區(qū)多數(shù)集中在老市區(qū)，且多數(shù)還是無物業(yè)管理的。這對我市的創(chuàng)文、創(chuàng)衛(wèi)等工作很不利。建議采用網(wǎng)格化管理機(jī)制，由街道、居委成立一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對片區(qū)內(nèi)的無物業(yè)小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一管理。

第二篇：關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究

關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的研究

一、物業(yè)管理及其發(fā)展的條件

物業(yè)管理是指專業(yè)的物業(yè)公司運(yùn)用先進(jìn)和科學(xué)管理方法，依靠有關(guān)專業(yè)技術(shù)，依據(jù)法律契約，以建筑物、不動(dòng)產(chǎn)管理為中心，以向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供安全、舒適的生活環(huán)境為目的的經(jīng)營性綜合服務(wù)。這種服務(wù)通過業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與參與，使管理更加系統(tǒng)化和專業(yè)化，工作不斷改進(jìn)和提高。目前在一些引進(jìn)這一管理模式較早的城市，物業(yè)管理的內(nèi)容已不僅僅是房屋主體的維護(hù)，還涉及市政設(shè)施、園林綠化、清潔保安、家政服務(wù)、小區(qū)文明建設(shè)等方面。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的必然產(chǎn)物，從社會(huì)需要來看，它是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，由于新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、人們對生活居住環(huán)境的管理和維護(hù)的新要求，以及隨著生活水平的提高、經(jīng)濟(jì)承受能力的增強(qiáng)等一系列原因而產(chǎn)生的；從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展看，它是對存量房地產(chǎn)資源通過市場化、專業(yè)化的手段進(jìn)行管理、維護(hù)和經(jīng)營，是對過去那種“重建輕管”、“建管脫節(jié)”，低水平行政性房屋管理體制改革。深圳、上海、青島等地改革的實(shí)踐證明，推進(jìn)物業(yè)管理符合社會(huì)發(fā)展趨勢，有利于提高城市管理水平，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換，有利于方便人民群眾生活，有利于創(chuàng)造良好的居民生活環(huán)境，有利于減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，有利于住宅小區(qū)以業(yè)養(yǎng)業(yè)、形成造血功能、解決管理經(jīng)費(fèi)，有利于各類房屋的保值和增值，提高物業(yè)的有效價(jià)值。

從物業(yè)管理的要求來看，首先必須解決其行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間的一系列問題，即其存在和發(fā)展必須具備一定的外部、內(nèi)部條件。

外部條件可概括為五個(gè)方面，即：人們觀念的轉(zhuǎn)變；人大、政府立法，確定規(guī)范；房屋管理體制的改革；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)；處理好物業(yè)管理公司與其他方面的關(guān)系。

1、重視居住質(zhì)量和房屋的保值、增值作用。隨著生活水平的提高，人們對住房的要求已經(jīng)從有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服務(wù)，優(yōu)美宜人的周圍環(huán)境，強(qiáng)而有力的治安措施，正常的水電氣供應(yīng)，配套的各類設(shè)施及文化娛樂場所等。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋成了新的投資熱點(diǎn)，買房不失為一種保值、增值且獲利很大的投資渠道，住房制度改革為居民不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造了潛在的升值空間。

2、人大、政府立法，確立法律、法規(guī)。物業(yè)管理是通過簽訂契約來行使管理的，因此，必須有相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)范公共契約，確立法律地位，明確管理系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)、以及各方面的法律責(zé)任。為了保證契約的公正性，物業(yè)管理公司的主管理部門應(yīng)確定一個(gè)公共契約的標(biāo)準(zhǔn)范本，明確各方職責(zé)和權(quán)利義務(wù)，使之成為公司和業(yè)主（或住戶）的行為準(zhǔn)則。

3、房屋管理體制的改革。房屋管理體制改革是要建立一種適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的企業(yè)化管理模式——物業(yè)管理機(jī)制，把房屋管理工作推向市場，由物業(yè) 管理企業(yè)通過市場競爭，雙向選擇，與業(yè)主委員會(huì)簽訂管理合同。

4、搞好房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的各種相關(guān)企業(yè)，如：設(shè)計(jì)、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和 物業(yè)管理等行業(yè)，必須改變重開發(fā)建設(shè)，輕售后服務(wù)的現(xiàn)象，保持均衡關(guān)系，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。開發(fā)商要與物業(yè)公司合作，推行規(guī)劃設(shè)計(jì)——建設(shè)施工——管理服務(wù)一條龍模式。

5、處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系。物業(yè)管理是通過管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。

內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會(huì)提高管理服務(wù)水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊(duì)伍的技術(shù)力量，提供多種服務(wù)和多層次服務(wù)，以及合理收取和使用管理經(jīng)費(fèi)等五個(gè)方面。

二、市區(qū)牧業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展中的制約因素

改革開放以來，我市在進(jìn)行大規(guī)模住宅建設(shè)的過程中，由于種種原因形成了住宅產(chǎn)權(quán)多元化的格局，存在“重建設(shè)，輕管理”的傾向，加之舊的管理體制的束縛，致使一些新建小區(qū)交付使用不久就出現(xiàn)房屋失修失養(yǎng)、私搭亂建、垃圾亂拋，道路受損、綠化破壞、設(shè)備殘缺的現(xiàn)象。1994年，有關(guān)部門根據(jù)建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的精神和廣大居民對居住環(huán)境整潔、美化、安全、方便的迫切要求，開始進(jìn)行物業(yè)管理方面的調(diào)查 研究，并制定了相應(yīng)的管理辦法。目前市區(qū)掛牌的物業(yè)公司有5家，管理各類房屋建筑面積20多萬平方米，約占住房總面積的4.2%。

從目前看，全市物業(yè)管理大體分為三種類型。一是房屋產(chǎn)權(quán)單位自己管理。主要是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對本單位的住宅樓負(fù)責(zé)供暖、維修、維護(hù)及水、暖費(fèi)收繳等工作；二是由街道辦事處或居委會(huì)與開發(fā)公司共同成立管委會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，設(shè)施維修和水、暖費(fèi)的收取等；三是由開發(fā)建設(shè)單位成立物業(yè)管理公司，對新建商品住宅區(qū)內(nèi)的房屋及公共設(shè)施進(jìn)行維修、維護(hù)、負(fù)責(zé)衛(wèi)生、治安等方面的管理，并收取有關(guān)費(fèi)用。

總體上講，市區(qū)物業(yè)管理仍處于起步探索階段，距市場化的要求還有相當(dāng)大的差距。一是物業(yè)管理的模式?jīng)]有大的變化。在我市現(xiàn)有三類主要住房管理類型中，行政——福利型的管理模式還占有很大比例，特別是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的住宅樓基本沿用著多年一貫制的行政福利式的管理辦示，自己為自己服務(wù)；市屬公房仍由市房管局進(jìn)行管理；新建商品住宅小區(qū)除金陵新村小區(qū)、高新開發(fā)區(qū)小區(qū)等少數(shù)幾個(gè)由開發(fā)商自己委托物業(yè)公司代管，管理比較規(guī)范外，其它均為開發(fā)型松散型管理。二是市場機(jī)制未形成。目前，我市登記注冊的幾家物業(yè)公司中，市房管局下屬房管所幾乎沒有；市區(qū)新建的住宅小區(qū)中，大部分是開發(fā)商自己進(jìn)行管理，沒有聘請物業(yè)管理 公司，更沒有競爭機(jī)制。據(jù)有關(guān)部門介紹，目前我市物業(yè)管理公司基本靠開發(fā)商和政府補(bǔ)貼生存。三是管理服務(wù)水平低，居住環(huán)境差。小區(qū)生活質(zhì)量不高，群眾反映強(qiáng)烈。因修繕不及時(shí)，收費(fèi)不規(guī)范等問題，物業(yè)公司與住戶經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，管理部門、物業(yè)部門、住戶相互抱怨，都不滿意。當(dāng)前制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素有：

1、管理體制不順，組織協(xié)調(diào)不力。一是管理力度小。目前市區(qū)物業(yè)管理的日常性工作主要集中在市房管局有關(guān)科室兩三個(gè)人身上，忙于統(tǒng)計(jì)、匯報(bào)及接待上訪等，難以發(fā)揮規(guī)劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理等作用。二是管理體制不順。規(guī)劃局管規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)，房管局負(fù)責(zé) 管理，建設(shè)、開發(fā)、管理之間不協(xié)調(diào)，致使住宅小區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理往往出現(xiàn)違規(guī)、違法現(xiàn)象，給物業(yè)管理帶來極大的不便。三是缺少有效的宏觀政策引導(dǎo)。確定物業(yè)管理法律地位的基礎(chǔ)性法規(guī)《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》政府至今尚未出臺(tái)，其他相應(yīng)的配套法規(guī)更無法制定，使得管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司和業(yè)主各自的合法權(quán)益無法得到保護(hù)。

2、宣傳引導(dǎo)不夠，居民觀念陳舊。由于受傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房影響，人們多年形成一種住房交租，房產(chǎn)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、維修的舊觀念。加上我們的各種宣傳和辦法跟不上，部分家庭經(jīng)濟(jì)承受能力低等原因，使得全面啟動(dòng)物業(yè)管理缺乏良好的社會(huì)環(huán)境。據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，絕大部分職工對個(gè)人買房表示支持，但認(rèn)為買房后再交各種物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，尤其對公共設(shè)施的維護(hù)抵觸情緒較大。

3、小區(qū)界限不清，啟動(dòng)資金費(fèi)缺位。改革開放以來，市區(qū)舊城區(qū)改造力度較大，涉及29個(gè)地段，總面積近百萬平方米。但房子建起來了，卻沒有明確地劃分小區(qū)，更沒有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，使得物業(yè)管理缺乏必要的先決條件。另一方面房改出售公有住房，必須按國務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施公用部位的維修基金。而有些開發(fā)商只顧開發(fā)，不管理售后管理 和服務(wù)，不能及時(shí)繳納公用設(shè)施專用基金。因此，物業(yè)公司一進(jìn)駐小區(qū)就必須大量投入，該收的錢卻收不上來，因而參與的積極性不高；而企事業(yè)單位住宅區(qū)也只好由本單位拿出錢來補(bǔ)充職工的住房維修等費(fèi)用，有多少錢辦多少事，沒錢就維持現(xiàn)狀。啟動(dòng)資金不到位是目前制約小區(qū)物業(yè)管理的主要障礙之一。

三、推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對策建議

1、加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制。按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的基本要求，結(jié)合兄弟城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，加速住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作步伐，以適應(yīng)住房制度改革深入發(fā)展的新形勢。建議市政府成立由分管副市長任組長、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、房改辦、城建局、公安局、財(cái)政局、物價(jià)局、金、渭兩區(qū)政府負(fù)責(zé)人為成員的住宅小區(qū)物業(yè)管理 領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)。按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。市房產(chǎn) 管理局要加強(qiáng)對物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，組織物業(yè)公司開展各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高企業(yè)管理服務(wù)水平。

2、加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平。物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，最受益者是廣大居民，同時(shí)又減輕了政府的負(fù)擔(dān)，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問題，可以帶來很大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。

3、加快立法，為開展和推行物業(yè)管理提供法律保障。建立健全住宅小區(qū) 物業(yè)管理的法規(guī)和配套政策，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化的前提條件，也是物業(yè)管理工作由無序向依法管理過度，逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的途徑。為此，市政策應(yīng)盡快出臺(tái)《寶雞市物業(yè)管理小區(qū)辦法》、同時(shí)，根據(jù)辦法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《寶雞市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評暫行辦法》、《寶雞市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《寶雞市住宅 小區(qū)管理招標(biāo)程序》、《寶雞市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》、《寶雞市 住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》等。通過建立健全和完善法規(guī)，明確物業(yè)物管理公司、產(chǎn)權(quán)人或使用人以及政府行政部門、業(yè)務(wù)主管部門和協(xié)調(diào)配合部門在物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)責(zé)利關(guān)系，使物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)依法管理。

4、搞好小區(qū)綜合治理改造，為全面推行物業(yè)管理創(chuàng)造條件。改善住宅 環(huán)境，提高生活質(zhì)量，是塑造寶雞市城市管理新形象的一項(xiàng)重要工作，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市管理的綜合反映和精神文明建設(shè)成效的具體體現(xiàn)。根據(jù)一些先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，各地在實(shí)施物業(yè)管理之前，都要對住宅小區(qū)的配套設(shè)施、園林綠化、治安狀況，服務(wù)功能進(jìn)行一次比較全面的綜合治理改造工作。大體分為三個(gè)階段：

第一階段：動(dòng)員住宅小區(qū)開展綜合治理改造。住宅小區(qū)綠化治理改造工程千頭萬緒，任務(wù)大、部門多，為保證其工作健康有序開展，物業(yè)管理行政部門和市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、氣、熱、電等部門，以及住宅小區(qū)所在地的街道辦事處，根據(jù)職責(zé)分工，相互配合，協(xié)同作戰(zhàn)，保證治理改造工程順利進(jìn)行。市物業(yè)管理部門要在住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市住宅小區(qū)現(xiàn)狀，對住宅的綜合治理工作的目標(biāo)，重點(diǎn)和達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)以及改造資金的使用，提出具體的要求。并通過各種形式，廣泛動(dòng)員宣傳，使得所有住宅小區(qū)住（用）戶人人明白，形成共識(shí)，取得政府、社會(huì)各界和廣大住（用）戶的支持。

第二階段：搞好試點(diǎn)、樹立典型，為全面推行物業(yè)管理積累經(jīng)驗(yàn)。在全面推行物業(yè)管理之前，首先要搞好試點(diǎn)，樹立樣板，充分發(fā)揮典型的示范作用。培養(yǎng)物業(yè)管理的典型，要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，園林綠化景點(diǎn)布局等都要達(dá)到高水準(zhǔn)，確實(shí)能為住戶提供一個(gè)整潔、優(yōu)雅、安全的居住環(huán)境。在治理改造中，市政府應(yīng)加強(qiáng)對試點(diǎn)單位的宏觀指導(dǎo)，給予一定的優(yōu)惠政策和必要的資金扶持，以保障 物業(yè)管理典型經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和推廣。

第三階段：全面推行階段。經(jīng)過第一階段的綜合治理和第二階段的試點(diǎn)示范之后，進(jìn)入推廣階段。市上根據(jù)具體情況分期分批開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，逐步把物業(yè)管理工作全面鋪開。

5、加強(qiáng)管理，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。市物業(yè)管理行政部門，要盡職盡責(zé)，搞好宏觀組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查工作，不斷提高物業(yè)公司的管理水平。

一是要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)的審查工作。物業(yè)管理行政部門在對物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營資質(zhì)審批時(shí)，要嚴(yán)格按照申報(bào)條件進(jìn)行審查審批，物業(yè)公司經(jīng)主管部門經(jīng)營資質(zhì)審查合格，領(lǐng)取《資質(zhì)證書》，并向工商行政管理部門申報(bào)辦理營業(yè)執(zhí)照后，方可開展物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。

二是對已審批經(jīng)營物業(yè)管理的公司實(shí)行年審制度，每年進(jìn)行一次驗(yàn)審，對不符合經(jīng)營資質(zhì)條件的應(yīng)責(zé)令限期整頓，整改后仍達(dá)不到規(guī)定要求的，應(yīng)撤銷該公司的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

三是抓好招標(biāo)投標(biāo)工作。招標(biāo)投標(biāo)的發(fā)包工作由物業(yè)管理行政主管部門主持，業(yè)主和投標(biāo)的物業(yè)管理公司參加，投標(biāo)公司持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》，方可參加投標(biāo)和從事住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，招標(biāo)內(nèi)容應(yīng)包括委托 管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理收支、利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任等條款，中標(biāo)委托合同形成后報(bào)市住宅物業(yè)管理部門備案。通過招標(biāo)投標(biāo)工作把物業(yè)管理推向市場，引入競爭機(jī)制。

四是幫助物業(yè)管理公司搞好業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)和考核工作，逐步實(shí)行 “上崗證”和“物業(yè)管理資格證”制度，建立與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的 管理模式和自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善的機(jī)制。

五是要積極為物業(yè)管理公司排憂解難，尤其是要幫助協(xié)調(diào)好物業(yè)公司與供水、供電、供暖，以及與管理有關(guān)的部門的關(guān)系，為物業(yè)管理公司營造良好的外部環(huán)境。

第三篇：關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市住宅小區(qū) 物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

趙 志

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況

物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余

小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

㈡住宅小區(qū)的特點(diǎn)

1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。

2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行

指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

２、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。

3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不

足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。

4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不

原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大

業(yè)主的意見，達(dá)成共識(shí)，這樣才能提高服務(wù)收費(fèi)率，只有廣大業(yè)主支持，積極主動(dòng)的繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司才能有資金支撐更好地履行義務(wù)，更好地為業(yè)主服務(wù)，從而達(dá)成良性循環(huán)。

3、加強(qiáng)完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。一方面，市政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前遇到的問題，號(hào)召和引導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)、攤擺物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作。據(jù)了解，公用事業(yè)管理辦公室與廣寧鎮(zhèn)、廣寧鄉(xiāng)及各社區(qū)積極溝通配合，多次在業(yè)主中走訪動(dòng)員，推動(dòng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定向物業(yè)主管部門、各社區(qū)辦理備案登記。另一方面，市政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)公司的違規(guī)現(xiàn)象。

4、理順物業(yè)行政管理體制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，確保主管部門居中協(xié)調(diào)，居委會(huì)和物業(yè)公司共同努力，業(yè)主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。

5、拓寬資金渠道，改造老舊小區(qū)。老舊小區(qū)雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財(cái)政、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主三方面多渠道籌集資金，協(xié)調(diào)大的物業(yè)公司介入，汲取其先進(jìn) 的管理經(jīng)驗(yàn)，把物業(yè)的空白處填充上，管起來。在這方面，我市已行動(dòng)起來，2012年，我市的人大住宅樓、醫(yī)藥公司住宅樓完成了老舊小區(qū)改造工程，2013年，東門外建設(shè)局住宅樓也實(shí)施了改造工程。老舊小區(qū)改造內(nèi)容重點(diǎn)為外墻保溫、粉刷，下水管道更新、維修，維修樓頂防水，封堵垃圾道等，改造后的小區(qū)面貌煥然一新，并在小區(qū)內(nèi)引進(jìn)物業(yè)公司管理，實(shí)施長效管理機(jī)制，從而改變小區(qū)無人管理狀態(tài)，鞏固改造成果。

6、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《錦州市物業(yè)管理辦法》、《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

今年7月，市人大常委會(huì)城建環(huán)保工委在錢世茂副主任的帶領(lǐng)下，就市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組聽取了市建設(shè)局關(guān)于市區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報(bào)，先后赴婺城區(qū)、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和金東區(qū)召開了由區(qū)政府及有關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)代表等參加的調(diào)研座談會(huì)，并召開座談會(huì)聽取了市相關(guān)部門單位對物業(yè)管理工作的建議意見。

一、市區(qū)物業(yè)管理基本情況和存在的主要問題

近年來，我市物業(yè)管理工作發(fā)展較快，服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力不斷提升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)化。據(jù)市建設(shè)部門提供的數(shù)據(jù)，截止今年6月，市區(qū)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目313個(gè)，服務(wù)面積1400多萬平方米。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)94家，從業(yè)人員4800多人。2014年市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入14563萬元，上交稅金882萬元。

從調(diào)查情況看，居民對小區(qū)物業(yè)管理的意見較多，要求加強(qiáng)物管工作的呼聲強(qiáng)烈。當(dāng)前市區(qū)物業(yè)管理工作存在的困難和問題主要有以下三個(gè)方面：

（一）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、繳費(fèi)難。

目前市區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定于2010年，已不適應(yīng)這幾年人工成本、生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)的實(shí)際。加之相當(dāng)一部分小區(qū)入住率低，業(yè)主自覺繳費(fèi)率低，物管費(fèi)拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，相當(dāng)一部分的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)。如金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7個(gè)社區(qū)70個(gè)小區(qū)截止2013年底，共欠繳物業(yè)管理費(fèi)860多萬元，一部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率不到50%。形成了物管費(fèi)低、收費(fèi)難—降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—物管收費(fèi)更難的惡性循環(huán)，物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的事件時(shí)有發(fā)生。

（二）業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著非常重要的作用。《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，條件具備的小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)。但在實(shí)踐中，很多小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有成立業(yè)主委員會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足50%。由于缺少業(yè)委會(huì)這個(gè)溝通協(xié)商的平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾無法及時(shí)得到溝通化解。

（三）工作機(jī)制尚未理順。

一是監(jiān)管力量薄弱。區(qū)、街道、社區(qū)缺乏相應(yīng)的專職工作人員，市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度沒有按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》要求建立，部門聯(lián)動(dòng)、積極參與、齊抓共管的工作格局還未形成。二是物業(yè)公司依附開發(fā)商現(xiàn)象嚴(yán)重。前期物業(yè)管理沒有形成市場化運(yùn)作方式，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商存在依附關(guān)系，房地產(chǎn)商為了促進(jìn)房屋銷售，對物業(yè)公司進(jìn)行了“暗補(bǔ)”，對后期物業(yè)服務(wù)和管理造成不利影響。三是房屋維修金申請使用難。根據(jù)《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，申請房屋維修基金需三分之二以上的業(yè)主同意。在調(diào)查中不少小區(qū)反映，該規(guī)定操作難度較大，造成維修計(jì)劃無法及時(shí)實(shí)施。

二、幾點(diǎn)建議

（一）要統(tǒng)一思想，切實(shí)提高物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)。

小區(qū)物業(yè)管理小事不小，事關(guān)千家萬戶，對提高城市管理水平、改善居住條件、構(gòu)建和諧社會(huì)意義重大。市、政府及有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，把它作為一項(xiàng)民生實(shí)事列入重要議事日程，切實(shí)把它抓緊抓實(shí)抓到位。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建議成立由分管市長任組長，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的市區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。要按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》的要求，督促婺城區(qū)、金東區(qū)和開發(fā)區(qū)建立物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種糾紛。

（三）要多措并舉，積極破解物業(yè)管理收費(fèi)難問題。

一是要盡快調(diào)整市區(qū)前期物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)格核算物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，重新制定合理的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要加強(qiáng)物業(yè)前期管理，建立招投標(biāo)制度，推動(dòng)前期物業(yè)走上市場化軌道。二是要提高物業(yè)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)公司嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，讓業(yè)主享受質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)姆?wù)。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三是要引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念。要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主樹立花錢買服務(wù)的物業(yè)管理新觀念。對惡意不繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，要果斷采取法律、行政、輿論等手段予以追繳，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

（三）要強(qiáng)化指導(dǎo)，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理能力。

業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)自我管理能力的提高，直接影響小區(qū)的物業(yè)管理水平。一是要采取措施，指導(dǎo)幫助業(yè)委會(huì)成立。盡快出臺(tái)符合我市實(shí)際、操作性強(qiáng)的小區(qū)業(yè)委會(huì)成立辦法，將業(yè)委會(huì)成立情況納入街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的考核內(nèi)容。二是要探索業(yè)委會(huì)的激勵(lì)機(jī)制。明確業(yè)主委員會(huì)的工作任務(wù)和目標(biāo)，給予業(yè)主委員會(huì)成員公平合理的補(bǔ)助，以保證業(yè)委會(huì)工作的可持續(xù)性。三是要加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。通過建立監(jiān)督機(jī)制、行為規(guī)范等制度，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)成員規(guī)范行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要對業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要及時(shí)制止，保證業(yè)委會(huì)有序運(yùn)行。

（四）要積極探索，有效破解物業(yè)管理工作中的難點(diǎn)。

一是要加大對老舊小區(qū)的改造力度。積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，逐步清除阻礙我市物業(yè)管理健康發(fā)展的“死結(jié)”。二是要打破房屋維修基金使用難的困局。建議我市學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，積極進(jìn)行簡化房屋維修基金使用程序方面的探索實(shí)踐。三是妥善解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。重點(diǎn)針對存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性地提出解決措施。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任