第一篇：關于促進我市住宅小區物業管理的若干建議

關于促進我市住宅小區物業管理的若干建議

案由：

隨著城市建設的發展，住宅小區的物業管理關系到千家萬戶，加強我市住宅小區物業管理，是增強物業效用、改善人居環境、提升城市文明、加強社會管理，建設幸福汕頭的現實需要。

據統計，我市中心城區住宅有物業管理的小區與無物業管理的小區約各占50%。截止至2012年9月，我市現有528個物業管理小區中，成立業主大會及選舉業主委員會的只有64個。我市有三級以上資質物業服務企業共185家，其中：一級資質5家，二級資質4家，三級資質176家。物業服務從業人員約1萬人。

在市人大常委會及有關部門的努力下，我市于2012年8月正式通過了《汕頭經濟特區物業管理條例》，并于2012年12月正式施行。標志著我市物業管理開始有法可依。但根據我會2012年5-9月間開展的住宅小區物業管理專項調研發現，現實中仍存在不少難題亟待政府及有關部門重視及解決。諸如業委會成立比例偏低；業委會運轉困難、缺乏指導；部分業主與物業服務企業權利義務不明晰；物管行業市場化程度低、缺乏退出機制；物業管理糾紛有時涉及多個部門，存在執法難；住宅專項維修資金歸集難、提取難；老舊小區的物業管理缺位。

因此我們提出以下建議： 建議：

一、加大宣傳力度，提高各方法律意識。應通過媒體、市物管協會、各小區物管、業委會等多渠道廣泛宣傳《汕頭經濟特區物業管理條例》，讓業主及物業服務企業明確自己的權利與義務。

二、加大扶持力度，積極推進小區業委會成立，并給予培訓指導。由房管局組織街道、居（村）委相關工作人員，小區業委會人員或業主代表，小區物管負責人等人員學習《物業管理條例》及其它物管相關的法規，以提高街道、居委、村委今后在指導轄區內業主大會的召開、選舉業主委員會，協調物管糾紛等方面的業務水平；提高業委會、物管服務企業的依法履職水平。

三、出臺政策，讓業委會開設銀行公戶有規可循。建議學習順德地區的做法,出臺法規，給業委會發放組織機構代碼證，使其能順利開設銀行公戶。

四、理順機制，明確執法主體。小區的管理涉及到許多部門，如出現違規裝修、亂搭亂建等違法行為，需要有執法權的規劃主管部門牽頭、城管執法部門、街道及居委會、公安派出所、房管等部門協同處理。但其解決問題的協調機制還未明確，政府應進一步明確責權，確定執法主體。

五、提高物業行業市場化水平

（一）出臺招投標、評標辦法。應出臺物業服務企業招投標、評標的具體操作辦法，進一步規范管理。

（二）建立物業服務退出機制。應出臺我市《物業服務企業退出物業項目管理辦法》。

（三）定期開展物業小區服務等級核定。對業主投訴多、整改不達標的，堅決予以收費降級或吊銷資質，以督促物業服務企業依法經營，確保提供質價相符的物業服務。

（四）建立物業服務企業誠信檔案。向社會公布信息，方便業主、業委會了解和選擇優質的物業服務企業。

六、進一步規范住宅專項維修資金的歸集、提取

（一）在1998年10月1日到2003年8月31日期間取得商品房預售許可證的住宅項目，按省《物業管理條例》規定是必須由開發商來繳存住宅專項維修資金的，政府需要通過各種措施督促開發商補繳住宅專項維修資金。對于開發商破產結業的，政府需要出臺辦法予以解決。

（二）我市2010年出臺了《汕頭市住宅專項維修資金管理實施辦法》，但在維修資金的提取和使用標準、程序等，可操作性較差。應出臺我市《住宅專項維修資金使用標準和程序》進一步細化，使其更具可操作性。

七、老舊小區的物業托管

我市老舊小區多數集中在老市區，且多數還是無物業管理的。這對我市的創文、創衛等工作很不利。建議采用網格化管理機制，由街道、居委成立一個物業服務企業，對片區內的無物業小區，進行統一管理。

第二篇：關于我市住宅小區物業管理問題的研究

關于我市住宅小區物業管理問題的研究

一、物業管理及其發展的條件

物業管理是指專業的物業公司運用先進和科學管理方法，依靠有關專業技術，依據法律契約，以建筑物、不動產管理為中心，以向房屋產權所有人或使用人提供安全、舒適的生活環境為目的的經營性綜合服務。這種服務通過業主委員會的監督與參與，使管理更加系統化和專業化，工作不斷改進和提高。目前在一些引進這一管理模式較早的城市，物業管理的內容已不僅僅是房屋主體的維護，還涉及市政設施、園林綠化、清潔保安、家政服務、小區文明建設等方面。物業管理是房地產業改革發展的必然產物，從社會需要來看，它是隨著經濟的快速發展，由于新的產權結構、新的產品標準、人們對生活居住環境的管理和維護的新要求，以及隨著生活水平的提高、經濟承受能力的增強等一系列原因而產生的；從房地產業自身發展看，它是對存量房地產資源通過市場化、專業化的手段進行管理、維護和經營，是對過去那種“重建輕管”、“建管脫節”，低水平行政性房屋管理體制改革。深圳、上海、青島等地改革的實踐證明，推進物業管理符合社會發展趨勢，有利于提高城市管理水平，有利于政府職能的轉換，有利于方便人民群眾生活，有利于創造良好的居民生活環境，有利于減輕財政負擔，有利于住宅小區以業養業、形成造血功能、解決管理經費，有利于各類房屋的保值和增值，提高物業的有效價值。

從物業管理的要求來看，首先必須解決其行業內部和社會環境之間的一系列問題，即其存在和發展必須具備一定的外部、內部條件。

外部條件可概括為五個方面，即：人們觀念的轉變；人大、政府立法，確定規范；房屋管理體制的改革；房地產業內部的協調；處理好物業管理公司與其他方面的關系。

1、重視居住質量和房屋的保值、增值作用。隨著生活水平的提高，人們對住房的要求已經從有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服務，優美宜人的周圍環境，強而有力的治安措施，正常的水電氣供應，配套的各類設施及文化娛樂場所等。同時，隨著經濟的發展，房屋成了新的投資熱點，買房不失為一種保值、增值且獲利很大的投資渠道，住房制度改革為居民不動產創造了潛在的升值空間。

2、人大、政府立法，確立法律、法規。物業管理是通過簽訂契約來行使管理的，因此，必須有相應的法律、法規、規范公共契約，確立法律地位，明確管理系統中各因素之間的關系、權利、義務、以及各方面的法律責任。為了保證契約的公正性，物業管理公司的主管理部門應確定一個公共契約的標準范本，明確各方職責和權利義務，使之成為公司和業主（或住戶）的行為準則。

3、房屋管理體制的改革。房屋管理體制改革是要建立一種適應市場經濟的企業化管理模式——物業管理機制，把房屋管理工作推向市場，由物業 管理企業通過市場競爭，雙向選擇，與業主委員會簽訂管理合同。

4、搞好房地產行業內部協調。在房地產開發過程中，參與房地產開發、經營、管理的各種相關企業，如：設計、勘察、施工、銷售、中介、咨詢和 物業管理等行業，必須改變重開發建設，輕售后服務的現象，保持均衡關系，才能促進房地產業健康發展。開發商要與物業公司合作，推行規劃設計——建設施工——管理服務一條龍模式。

5、處理好物業公司與其他方面的關系。物業管理是通過管理公司實施的，而物業公司對物業點的管理必須符合當地的政策規定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業公司在管理中要積極與居委會、街道辦、派出所、物價、稅務等單位取得聯系，輔助行政機關工作，共創文明小區。

內部條件包括處理好行業內部的平衡，成立行業協會提高管理服務水平，重視員工素質保證基本隊伍的技術力量，提供多種服務和多層次服務，以及合理收取和使用管理經費等五個方面。

二、市區牧業管理現狀及發展中的制約因素

改革開放以來，我市在進行大規模住宅建設的過程中，由于種種原因形成了住宅產權多元化的格局，存在“重建設，輕管理”的傾向，加之舊的管理體制的束縛，致使一些新建小區交付使用不久就出現房屋失修失養、私搭亂建、垃圾亂拋，道路受損、綠化破壞、設備殘缺的現象。1994年，有關部門根據建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的精神和廣大居民對居住環境整潔、美化、安全、方便的迫切要求，開始進行物業管理方面的調查 研究，并制定了相應的管理辦法。目前市區掛牌的物業公司有5家，管理各類房屋建筑面積20多萬平方米，約占住房總面積的4.2%。

從目前看，全市物業管理大體分為三種類型。一是房屋產權單位自己管理。主要是機關、企事業單位對本單位的住宅樓負責供暖、維修、維護及水、暖費收繳等工作；二是由街道辦事處或居委會與開發公司共同成立管委會負責小區的管理，設施維修和水、暖費的收取等；三是由開發建設單位成立物業管理公司，對新建商品住宅區內的房屋及公共設施進行維修、維護、負責衛生、治安等方面的管理，并收取有關費用。

總體上講，市區物業管理仍處于起步探索階段，距市場化的要求還有相當大的差距。一是物業管理的模式沒有大的變化。在我市現有三類主要住房管理類型中，行政——福利型的管理模式還占有很大比例，特別是機關、企事業單位的住宅樓基本沿用著多年一貫制的行政福利式的管理辦示，自己為自己服務；市屬公房仍由市房管局進行管理；新建商品住宅小區除金陵新村小區、高新開發區小區等少數幾個由開發商自己委托物業公司代管，管理比較規范外，其它均為開發型松散型管理。二是市場機制未形成。目前，我市登記注冊的幾家物業公司中，市房管局下屬房管所幾乎沒有；市區新建的住宅小區中，大部分是開發商自己進行管理，沒有聘請物業管理 公司，更沒有競爭機制。據有關部門介紹，目前我市物業管理公司基本靠開發商和政府補貼生存。三是管理服務水平低，居住環境差。小區生活質量不高，群眾反映強烈。因修繕不及時，收費不規范等問題，物業公司與住戶經常出現矛盾，管理部門、物業部門、住戶相互抱怨，都不滿意。當前制約物業管理發展的主要因素有：

1、管理體制不順，組織協調不力。一是管理力度小。目前市區物業管理的日常性工作主要集中在市房管局有關科室兩三個人身上，忙于統計、匯報及接待上訪等，難以發揮規劃、指導、協調和管理等作用。二是管理體制不順。規劃局管規劃、建設、開發商負責開發，房管局負責 管理，建設、開發、管理之間不協調，致使住宅小區規劃、建設、驗收、管理往往出現違規、違法現象，給物業管理帶來極大的不便。三是缺少有效的宏觀政策引導。確定物業管理法律地位的基礎性法規《寶雞市住宅小區物業管理辦法》政府至今尚未出臺，其他相應的配套法規更無法制定，使得管理機構、物業公司和業主各自的合法權益無法得到保護。

2、宣傳引導不夠，居民觀念陳舊。由于受傳統的計劃經濟福利分房影響，人們多年形成一種住房交租，房產單位負責維護、維修的舊觀念。加上我們的各種宣傳和辦法跟不上，部分家庭經濟承受能力低等原因，使得全面啟動物業管理缺乏良好的社會環境。據有關部門的調查，絕大部分職工對個人買房表示支持，但認為買房后再交各種物業管理費是一個負擔，尤其對公共設施的維護抵觸情緒較大。

3、小區界限不清，啟動資金費缺位。改革開放以來，市區舊城區改造力度較大，涉及29個地段，總面積近百萬平方米。但房子建起來了，卻沒有明確地劃分小區，更沒有相應的管理機構，使得物業管理缺乏必要的先決條件。另一方面房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關規定建立公共設施公用部位的維修基金。而有些開發商只顧開發，不管理售后管理 和服務，不能及時繳納公用設施專用基金。因此，物業公司一進駐小區就必須大量投入，該收的錢卻收不上來，因而參與的積極性不高；而企事業單位住宅區也只好由本單位拿出錢來補充職工的住房維修等費用，有多少錢辦多少事，沒錢就維持現狀。啟動資金不到位是目前制約小區物業管理的主要障礙之一。

三、推進住宅小區物業管理工作的對策建議

1、加大組織領導力度理順管理體制。按照建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的基本要求，結合兄弟城市住宅小區實施物業管理的經驗，加速住宅小區實施物業管理工作步伐，以適應住房制度改革深入發展的新形勢。建議市政府成立由分管副市長任組長、規劃局、房產局、房改辦、城建局、公安局、財政局、物價局、金、渭兩區政府負責人為成員的住宅小區物業管理 領導小組，以加強對全市住宅小區物業管理工作的組織、協調、領導。按照建設部《辦法》第三條“房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導”的規定，建議明確市房產管理局為市區住宅小區物業管理的行政主管部門。市房產 管理局要加強對物業公司的領導，建立物業管理行業協會，組織物業公司開展各項活動，不斷提高企業管理服務水平。

2、加大宣傳力度，進一步提高對物業管理工作的認識水平。物業管理實質上是一種服務，最受益者是廣大居民，同時又減輕了政府的負擔，還能解決部分下崗職工的再就業問題，可以帶來很大的社會效益、環境效益和一定的經濟效益。推進住宅小區物業管理工作，要加大對物業管理的宣傳力度，提高公眾對物業管理的認識水平，營造一種全社會關心和支持物業管理工作的社會氛圍。

3、加快立法，為開展和推行物業管理提供法律保障。建立健全住宅小區 物業管理的法規和配套政策，是實現物業管理規范化、科學化的前提條件，也是物業管理工作由無序向依法管理過度，逐步實現良性循環的途徑。為此，市政策應盡快出臺《寶雞市物業管理小區辦法》、同時，根據辦法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《寶雞市物業管理住宅小區考評暫行辦法》、《寶雞市物業管理服務收費指導標準》、《寶雞市住宅 小區管理招標程序》、《寶雞市住宅小區物業管理委員會規則》、《寶雞市 住宅小區公用設施專用基金管理試行規定》等。通過建立健全和完善法規，明確物業物管理公司、產權人或使用人以及政府行政部門、業務主管部門和協調配合部門在物業管理中的地位、作用、權責利關系，使物業管理工作實現依法管理。

4、搞好小區綜合治理改造，為全面推行物業管理創造條件。改善住宅 環境，提高生活質量，是塑造寶雞市城市管理新形象的一項重要工作，也是一個城市經濟實力、城市管理的綜合反映和精神文明建設成效的具體體現。根據一些先進城市的經驗，各地在實施物業管理之前，都要對住宅小區的配套設施、園林綠化、治安狀況，服務功能進行一次比較全面的綜合治理改造工作。大體分為三個階段：

第一階段：動員住宅小區開展綜合治理改造。住宅小區綠化治理改造工程千頭萬緒，任務大、部門多，為保證其工作健康有序開展，物業管理行政部門和市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、氣、熱、電等部門，以及住宅小區所在地的街道辦事處，根據職責分工，相互配合，協同作戰，保證治理改造工程順利進行。市物業管理部門要在住宅小區物業管理領導小組的指導下，學習外地經驗，結合我市住宅小區現狀，對住宅的綜合治理工作的目標，重點和達到的標準以及改造資金的使用，提出具體的要求。并通過各種形式，廣泛動員宣傳，使得所有住宅小區?。ㄓ茫羧巳嗣靼?，形成共識，取得政府、社會各界和廣大?。ㄓ茫舻闹С?。

第二階段：搞好試點、樹立典型，為全面推行物業管理積累經驗。在全面推行物業管理之前，首先要搞好試點，樹立樣板，充分發揮典型的示范作用。培養物業管理的典型，要堅持高起點、高標準、小區內的規劃設計、工程質量、配套服務設施建設，園林綠化景點布局等都要達到高水準，確實能為住戶提供一個整潔、優雅、安全的居住環境。在治理改造中，市政府應加強對試點單位的宏觀指導，給予一定的優惠政策和必要的資金扶持，以保障 物業管理典型經驗的總結和推廣。

第三階段：全面推行階段。經過第一階段的綜合治理和第二階段的試點示范之后，進入推廣階段。市上根據具體情況分期分批開展物業管理招標投標工作，逐步把物業管理工作全面鋪開。

5、加強管理，不斷提高物業管理企業的整體素質。市物業管理行政部門，要盡職盡責，搞好宏觀組織、指導、協調和監督檢查工作，不斷提高物業公司的管理水平。

一是要加強對物業管理公司的經營資質的審查工作。物業管理行政部門在對物業公司進行經營資質審批時，要嚴格按照申報條件進行審查審批，物業公司經主管部門經營資質審查合格，領取《資質證書》，并向工商行政管理部門申報辦理營業執照后，方可開展物業管理經營活動。

二是對已審批經營物業管理的公司實行年審制度，每年進行一次驗審，對不符合經營資質條件的應責令限期整頓，整改后仍達不到規定要求的，應撤銷該公司的物業管理資質證書，并建議工商行政管理部門吊銷營業執照。

三是抓好招標投標工作。招標投標的發包工作由物業管理行政主管部門主持，業主和投標的物業管理公司參加，投標公司持有《物業管理資質證書》，方可參加投標和從事住宅區的物業管理活動，招標內容應包括委托 管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任等條款，中標委托合同形成后報市住宅物業管理部門備案。通過招標投標工作把物業管理推向市場，引入競爭機制。

四是幫助物業管理公司搞好業務、技術培訓和考核工作，逐步實行 “上崗證”和“物業管理資格證”制度，建立與現代企業制度相適應的 管理模式和自負盈虧、自我發展、自我完善的機制。

五是要積極為物業管理公司排憂解難，尤其是要幫助協調好物業公司與供水、供電、供暖，以及與管理有關的部門的關系，為物業管理公司營造良好的外部環境。

第三篇：關于我市住宅小區物業管理的調研報告

關于我市住宅小區 物業管理情況的調研報告

趙 志

近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研?，F將調研情況報告如下：

一、我市物業管理工作的現狀

㈠小區物業管理的基本情況

物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。

目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余

小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。

我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。

㈡住宅小區的特點

1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。

2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行

指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。

２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。

3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不

足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。

4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不

原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大

業主的意見，達成共識，這樣才能提高服務收費率，只有廣大業主支持，積極主動的繳納物業費，物業公司才能有資金支撐更好地履行義務，更好地為業主服務，從而達成良性循環。

3、加強完善業主大會、業主委員會建設。一方面，市政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前遇到的問題，號召和引導小區召開業主大會，成立業主委員會、攤擺物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，推進業主委員會建立并有效開展工作。據了解，公用事業管理辦公室與廣寧鎮、廣寧鄉及各社區積極溝通配合，多次在業主中走訪動員，推動小區成立業主委員會，并按規定向物業主管部門、各社區辦理備案登記。另一方面，市政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業公司的違規現象。

4、理順物業行政管理體制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，應理順機制，確保主管部門居中協調，居委會和物業公司共同努力，業主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。

5、拓寬資金渠道，改造老舊小區。老舊小區雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財政、專項維修資金、業主三方面多渠道籌集資金，協調大的物業公司介入，汲取其先進 的管理經驗，把物業的空白處填充上，管起來。在這方面，我市已行動起來，2012年，我市的人大住宅樓、醫藥公司住宅樓完成了老舊小區改造工程，2013年，東門外建設局住宅樓也實施了改造工程。老舊小區改造內容重點為外墻保溫、粉刷，下水管道更新、維修，維修樓頂防水，封堵垃圾道等，改造后的小區面貌煥然一新，并在小區內引進物業公司管理，實施長效管理機制，從而改變小區無人管理狀態，鞏固改造成果。

6、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《錦州市物業管理辦法》、《北鎮市物業管理辦法》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。

第四篇：關于加強市區住宅小區物業管理的幾點建議

關于加強市區住宅小區物業管理的幾點建議

今年7月，市人大常委會城建環保工委在錢世茂副主任的帶領下，就市區住宅小區物業管理情況開展了專題調研。調研組聽取了市建設局關于市區物業管理工作情況的匯報，先后赴婺城區、金華經濟技術開發區和金東區召開了由區政府及有關部門、街道、社區、物業服務企業、業主委員會代表等參加的調研座談會，并召開座談會聽取了市相關部門單位對物業管理工作的建議意見。

一、市區物業管理基本情況和存在的主要問題

近年來，我市物業管理工作發展較快，服務范圍、內容和領域不斷拓展，行業發展水平和服務能力不斷提升，物業服務行業逐步向社會化、專業化、規范化的方向轉化。據市建設部門提供的數據，截止今年6月，市區實施物業管理項目313個，服務面積1400多萬平方米。全市物業服務企業94家，從業人員4800多人。2014年市區物業服務企業營業收入14563萬元，上交稅金882萬元。

從調查情況看，居民對小區物業管理的意見較多，要求加強物管工作的呼聲強烈。當前市區物業管理工作存在的困難和問題主要有以下三個方面：

（一）物業收費標準低、繳費難。

目前市區的前期物業服務收費標準制定于2010年，已不適應這幾年人工成本、生產資料成本大幅上揚的實際。加之相當一部分小區入住率低，業主自覺繳費率低，物管費拖欠現象嚴重，相當一部分的物管企業處于虧損狀態。如金華經濟技術開發區7個社區70個小區截止2013年底，共欠繳物業管理費860多萬元，一部分小區物業費收繳率不到50%。形成了物管費低、收費難—降低服務標準—物管收費更難的惡性循環，物業企業撤離小區的事件時有發生。

（二）業委會運作不規范。

業主委員會是廣大業主的自治組織，在物業管理工作中起著非常重要的作用。《浙江省物業管理條例》明確規定，條件具備的小區應當成立業主委員會。但在實踐中，很多小區在業主入住幾年后仍沒有成立業主委員會。據統計，市區建立業主委員會的小區不足50%。由于缺少業委會這個溝通協商的平臺，物業管理企業和業主之間的矛盾無法及時得到溝通化解。

（三）工作機制尚未理順。

一是監管力量薄弱。區、街道、社區缺乏相應的專職工作人員，市區物業管理聯席會議制度沒有按照《金華市區物業管理辦法》要求建立，部門聯動、積極參與、齊抓共管的工作格局還未形成。二是物業公司依附開發商現象嚴重。前期物業管理沒有形成市場化運作方式，物業公司和房地產開發商存在依附關系，房地產商為了促進房屋銷售，對物業公司進行了“暗補”，對后期物業服務和管理造成不利影響。三是房屋維修金申請使用難。根據《金華市區物業管理辦法》規定，申請房屋維修基金需三分之二以上的業主同意。在調查中不少小區反映，該規定操作難度較大，造成維修計劃無法及時實施。

二、幾點建議

（一）要統一思想，切實提高物業管理工作重要性的認識。

小區物業管理小事不小，事關千家萬戶，對提高城市管理水平、改善居住條件、構建和諧社會意義重大。市、政府及有關部門要充分認識做好小區物業管理工作的重要性、必要性，把它作為一項民生實事列入重要議事日程，切實把它抓緊抓實抓到位。要加強領導，建議成立由分管市長任組長，相關部門負責人為成員的市區物業管理工作領導小組。要按照《金華市區物業管理辦法》的要求，督促婺城區、金東區和開發區建立物業主管部門、街道辦事處、社區居委會、公安派出所和物業服務企業等參加的聯席會議制度，共同協調解決物業管理中的各種糾紛。

（三）要多措并舉，積極破解物業管理收費難問題。

一是要盡快調整市區前期物管收費標準。在嚴格核算物業服務成本、服務項目的基礎上，重新制定合理的前期物業服務收費標準。要加強物業前期管理，建立招投標制度，推動前期物業走上市場化軌道。二是要提高物業收費透明度。要監督物業公司嚴格按照物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，讓業主享受質價相當的服務。物業公司應及時向業主公布財務收支情況，接受業主監督。三是要引導業主樹立正確的消費觀念。要加強相關法律法規宣傳，引導業主樹立花錢買服務的物業管理新觀念。對惡意不繳納物業管理費的行為，要果斷采取法律、行政、輿論等手段予以追繳，提高物業費收繳率。

（三）要強化指導，不斷提高業主委員會的自我管理能力。

業主物業管理意識和業主委員會自我管理能力的提高，直接影響小區的物業管理水平。一是要采取措施，指導幫助業委會成立。盡快出臺符合我市實際、操作性強的小區業委會成立辦法，將業委會成立情況納入街道辦事處和社區居委會的考核內容。二是要探索業委會的激勵機制。明確業主委員會的工作任務和目標，給予業主委員會成員公平合理的補助，以保證業委會工作的可持續性。三是要加強監管，規范業主委員會的行為。通過建立監督機制、行為規范等制度，引導業委會成員規范行為，自覺接受全體業主的監督。街道辦事處、社區居委會要對業主委員會的活動進行定期監督檢查，對違規行為要及時制止，保證業委會有序運行。

（四）要積極探索，有效破解物業管理工作中的難點。

一是要加大對老舊小區的改造力度。積極探索老舊小區的物業管理模式，逐步清除阻礙我市物業管理健康發展的“死結”。二是要打破房屋維修基金使用難的困局。建議我市學習借鑒外地經驗，積極進行簡化房屋維修基金使用程序方面的探索實踐。三是妥善解決開發建設遺留問題。重點針對存在物業糾紛小區的房屋質量、配套設施、權屬界定及規劃變更、合同規范等問題，有針對性地提出解決措施。

第五篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任