第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)政府收費(fèi)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)政府收費(fèi)項(xiàng)目

序號(hào) 2 3 4 5 6 7 8 9 土地管理費(fèi) 征地不可預(yù)見費(fèi) 土地規(guī)劃配套費(fèi) 土地交易服務(wù)費(fèi) 土地出讓保證金 土地使用證(工本)《土地使用權(quán)證》交易費(fèi) 《土地使用權(quán)證》登記費(fèi)

征地補(bǔ)償費(fèi) 元/m2 元/m2 元/m2 100平米 元/本 元/宗（協(xié)議）名稱

工程項(xiàng)目招投標(biāo)收費(fèi)

畝

計(jì)費(fèi)單位/基礎(chǔ)

按面積M2 土地出讓金 按面積M2

按不同地段定價(jià) 4300 0.5 0.20% 按規(guī)定 按規(guī)定 20 500~2000 按文件規(guī)定執(zhí)行 2.8%-3% 5~10 20

單價(jià)/常規(guī) 部門

征管辦 征管辦 征管辦 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 國土局 城管局 城管局 城管局 城管局 城管局 城管局 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局代 建設(shè)局代 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 10 征地管理費(fèi) 11 土地閑置費(fèi) 13 耕地開墾費(fèi) 15 衛(wèi)生費(fèi) 12 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 14 產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪費(fèi) 16 戶外廣告占道費(fèi) 18 城市綠化補(bǔ)償費(fèi) 20 建筑垃圾排放費(fèi) 21 勞保費(fèi) 22 勞動(dòng)強(qiáng)制險(xiǎn)

14元/平方米 40元 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 17 城市道路占道費(fèi)、19 城市道路挖掘修復(fù)費(fèi)

元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 按面積M2 按面積M2 按面積M2 工程造價(jià) 按面積M2

33.54 2.28 2.04 1.47 2 0.04% 0.16 按規(guī)定 按規(guī)定 23 工程施工圖紙審查費(fèi) 24 防震技術(shù)審查費(fèi) 25 散裝水泥基金 27 地形圖工本費(fèi) 26 《開工許可證》辦證費(fèi) 28 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 29 工程定額測(cè)定費(fèi) 30 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

市政公用設(shè)施配套費(fèi) 32 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 33 施工行業(yè)管理費(fèi) 34 工程定額測(cè)定費(fèi) 35 室外配套工程費(fèi) 36 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 37 建安工程施工費(fèi) 38 招標(biāo)場(chǎng)地使用費(fèi) 39 驗(yàn)收面積核算費(fèi) 40 人工保障金 41 公示牌制作費(fèi) 42 規(guī)劃技術(shù)服務(wù) 43 選址意見 44 《規(guī)劃許可證》 45 復(fù)核設(shè)計(jì)圖1 46 復(fù)核設(shè)計(jì)圖2 按面積M2 按面積M2 總造價(jià) 總造價(jià) 總造價(jià) 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 中標(biāo)價(jià) 塔樓(元/個(gè))工人工資(元/個(gè))按面積M2

1.8‰(住房)3.5‰(非住房)300元/戶 5‰,直接費(fèi)的1‰ 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 450元 0.05% 2.00% 0.8

住房1.4‰,非住房2‰

1310元 按規(guī)定 按規(guī)定

按面積M2 按面積M2

0.15 2

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房地產(chǎn)開發(fā)政府收費(fèi)項(xiàng)目

復(fù)核設(shè)計(jì)圖3 48 地圖土地測(cè)算 49 預(yù)售房產(chǎn)測(cè)算 50 竣工房產(chǎn)測(cè)算 51 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 52 規(guī)劃定界費(fèi) 53 日照復(fù)核費(fèi) 54 防雷檢驗(yàn)費(fèi) 55 地勘費(fèi) 56 設(shè)計(jì)費(fèi) 按面積M2 按面積M2 按面積M2 按面積M2 按面積M2 按面積M2 按面積M2 元/㎡ 元/㎡ 建筑面積(元/M2)每套 按面積M2 按面積M2 總價(jià)格 按面積M2 按面積M2 元/m

20.18 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 0.5 4 0.5 按規(guī)定 按規(guī)定 13元 1.6 1.87 3% 0.2 3 2 1.2-1.8元

規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局 規(guī)劃局代 規(guī)劃局代 規(guī)劃局代 規(guī)劃局代 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局

257 施工圖紙審查費(fèi) 58 地籍調(diào)查費(fèi) 59 房產(chǎn)使用預(yù)測(cè)算 60 房產(chǎn)使用實(shí)測(cè)算 61 商品房預(yù)售監(jiān)證評(píng)估費(fèi) 62 物業(yè)維修專項(xiàng)基金 63 《預(yù)售許可證》登記費(fèi) 64 《預(yù)售許可證》交易費(fèi) 65 白蟻防治費(fèi) 66 67 69 70 71 72

房屋產(chǎn)權(quán)證 住房、元/套 非住房、元/套 住房每件

280

房屋權(quán)屬登記費(fèi)

房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 房屋安全鑒定費(fèi)

100-200 3 6

拆遷管理費(fèi)

房屋拆遷許可證及公告審批 75 房屋安全鑒定費(fèi) 76 電梯安全鑒定費(fèi) 77 報(bào)監(jiān)督站收費(fèi) 78 材料檢測(cè)費(fèi) 79 工程質(zhì)檢費(fèi)

元/m（新建商品房）元/m2（二手房）住宅 非住宅 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 80、550、一本證書加收10元

150m2下100元/次；150m2上0.3-0.9元/m2

0.42% 按規(guī)定

150m 下130元/次；150m 上0.6-1.2元/m

房管局 房管局 房管局 房管局 質(zhì)量管理局 質(zhì)量管理局 報(bào)監(jiān)督站 質(zhì)監(jiān)局 質(zhì)監(jiān)局 人防辦 人防辦 圖書檔案館 圖書檔案館 圖書檔案館 環(huán)保局 環(huán)保局 環(huán)保局 環(huán)保局 環(huán)保局 環(huán)保局 經(jīng)貿(mào)（墻革辦）經(jīng)貿(mào)委 經(jīng)貿(mào)委 工程造價(jià) 元/㎡ 元/㎡ 按面積M 按面積M

0.30% 3

戰(zhàn)時(shí)人防工程審查費(fèi) 81 人防易地建設(shè)費(fèi) 82 城建檔案整理寄存費(fèi) 83 城建檔案整理裝訂費(fèi) 84 城建檔案整理工本費(fèi) 85 環(huán)境影響保告書收費(fèi) 87 環(huán)境影響咨詢費(fèi) 88 環(huán)境噪音污染費(fèi) 89 排污費(fèi) 90 環(huán)評(píng)費(fèi) 86 評(píng)估環(huán)境影響保告書收費(fèi)

7.5 28 2.06 0.15 0.05 0.001 按地下面積M3

2按面積M2 按面積M2 投資額 投資額

按面積M 4 按面積M 按面積M

0.00035 2 1 1 1.2 按規(guī)定 10 91 新型墻體材料專項(xiàng)基金 92 新墻體材料專項(xiàng)基金 93 散裝水泥專項(xiàng)資金 元/㎡ 元/m2(建筑面積)元/噸

4元

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房地產(chǎn)開發(fā)政府收費(fèi)項(xiàng)目

余泥排放費(fèi) 95 水土流失防治費(fèi) 96 防洪保安資金 98 價(jià)格認(rèn)證費(fèi) 97 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 99 副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金 土方量(元/方)銷售價(jià) 元/㎡ 房屋總造價(jià) 經(jīng)營(yíng)總收入 經(jīng)營(yíng)總收入 元/本 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡

3元 按規(guī)定 5‰ 1

經(jīng)貿(mào)委 水務(wù)局 水務(wù)局 水務(wù)局 物價(jià)局 物價(jià)局

物價(jià)局 財(cái)政局 氣象局 消防隊(duì) 消防隊(duì) 地震局 公安局 監(jiān)督機(jī)構(gòu) 公路局 衛(wèi)生局 市政部門 路燈所 測(cè)試單位 勘測(cè)單位 防雷辦 林業(yè)局 園林局 教育局 評(píng)估事務(wù)所 監(jiān)理公司 燃?xì)夤?供電公司 評(píng)估公司 供水公司 電力電信公司 審圖公司 村委會(huì)

0.03%~0.5% 1‰ 1‰ 7 1 2 按規(guī)定 2 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 105 按規(guī)定 100 房產(chǎn)售價(jià)審批收費(fèi) 101 契證工本費(fèi) 103 消防配套費(fèi) 105 抗震安評(píng)費(fèi) 106 治安收費(fèi) 102 防雷接地檢測(cè)費(fèi) 104 消防驗(yàn)收收費(fèi)

工程評(píng)價(jià)收費(fèi) 108 道路開口費(fèi) 109 建筑垃圾管理費(fèi) 111 公共設(shè)施費(fèi) 110 市政工程配套建設(shè)基金 112 定容標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定費(fèi) 113 勘測(cè)定界技術(shù)費(fèi) 114 防雷費(fèi) 115 森林植被恢復(fù)費(fèi) 116 環(huán)境綠化申報(bào)費(fèi) 117 地方教育附加費(fèi) 118 地價(jià)評(píng)估費(fèi) 119 監(jiān)理費(fèi) 按面積M2 工程造價(jià) 畝 按面積M2

元/m2（占用林地面積）基建項(xiàng)目投資總額 土地出讓金 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 設(shè)計(jì)費(fèi)+地勘費(fèi) 征地費(fèi)

0.04% 385 15 0.55 按規(guī)定 5% 0.05% 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 按規(guī)定 10% 2.80% 120 熱力入網(wǎng)管理費(fèi) 121 供電入網(wǎng)費(fèi) 122 土地評(píng)估費(fèi)

公共入網(wǎng)供水接入費(fèi) 124 公共設(shè)施拆遷費(fèi) 125 工程圖紙審圖費(fèi) 126 青苗補(bǔ)償費(fèi)

備注 ：具體將根據(jù)涉及到的政府部門的辦事指南實(shí)時(shí)調(diào)整。

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第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

篇一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2011年即將過去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)公司將走過了十個(gè)年頭。回首這十年，內(nèi)心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)給予工程部這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我們?cè)诠ぷ髦胁粩嗟貙W(xué)習(xí)、不斷地進(jìn)步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能。回首這十年，我們走過人生很重要的一個(gè)階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們?cè)诠ぷ髦懈拥牡眯膽?yīng)手，也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团Γ拍苁构镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

現(xiàn)將十年來所有的項(xiàng)目工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有三個(gè)項(xiàng)目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場(chǎng)公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預(yù)算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開工至2005年9月竣工的水東

在十年來項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)企業(yè)要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條

件下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負(fù)著巨大的挑戰(zhàn)，以后我們公司開發(fā)項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創(chuàng)新：

現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干，要避免遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式創(chuàng)新

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對(duì)我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發(fā)的項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來說都需要一個(gè)過程，我們要在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式，我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認(rèn)真思考的問題。

第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新

通過十年來的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交

流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。

二、工作中存在的主要問題及總結(jié)：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶對(duì)樓盤的要求已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 1）設(shè)計(jì)和施工圖紙的審核工作：

慮處理，其特點(diǎn)是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同時(shí)亦達(dá)到國家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。平面設(shè)計(jì)（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過祥細(xì)分析審核，把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶型作了相應(yīng)調(diào)整。其它部分并沒有太大的問題。設(shè)計(jì)基本能達(dá)到了我們的要求。外立面設(shè)計(jì)存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺(tái)采用隔層砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋，這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒有考慮到其樓房使用時(shí)間長(zhǎng)短所產(chǎn)生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價(jià)格亦不低，所以我們改變?yōu)樘纱u飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時(shí)亦不增大工程造價(jià)。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過十年。就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以 篇二：2014年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)與計(jì)劃

2014年管理總結(jié)及2015年主要工作初

步計(jì)劃

為認(rèn)真落實(shí)云建集團(tuán)“兩個(gè)轉(zhuǎn)移”，進(jìn)一步強(qiáng)化生產(chǎn)管理，狠抓項(xiàng)目管理；結(jié)合云房集團(tuán)“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團(tuán)化管控要求，配合云房集團(tuán)“五中心兩個(gè)部”的管理組織架構(gòu)，現(xiàn)將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計(jì)劃整理如下：

一、2014年項(xiàng)目整體實(shí)施策劃開展情況：

所有項(xiàng)目嚴(yán)格按照云建集團(tuán)“五位一體”管理要求對(duì)總包單位進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理安全生產(chǎn)零事故；施工質(zhì)量穩(wěn)定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進(jìn)度滿足合同要求。項(xiàng)目開展情況綜述：

1、大波村建設(shè)工程：為代建工程，甲方盤江置業(yè)有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，房屋封頂。到2014年12月份，爭(zhēng)取年底完成大波村建設(shè)工程項(xiàng)目代建合同范圍內(nèi)工作。

2、蘇家村舊城改造項(xiàng)目：同為代建工程。a3地塊施工圖已通過審圖公司的審核，a2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無法提供。已開挖土方42萬方，完成深基坑支護(hù)。預(yù)計(jì)過年前施

工的a3地塊達(dá)到正負(fù)零。

3、安寧溫泉會(huì)議中心：2014年之前，溫泉會(huì)議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網(wǎng)、水電安裝、內(nèi)裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開室內(nèi)裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進(jìn)行初步驗(yàn)收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對(duì)使用方提出的問題進(jìn)行整改；2014年9月29日，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。

4、元江高橋居住小區(qū)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、元江第二自來水廠： 住宅區(qū)：已完成住宅區(qū)主體工程及室外工程及各工程竣工驗(yàn)收（除消防驗(yàn)收）

商業(yè)區(qū)：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來水廠：已完成廠區(qū)綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網(wǎng)

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號(hào)地塊：建義家園2014年9月17日開始進(jìn)行場(chǎng)地平整施工，目前場(chǎng)平土方開挖約10萬立方。

三號(hào)地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進(jìn)行了主體驗(yàn)收。目前除部分區(qū)域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工

完，目前正在施工幕墻和吊頂，內(nèi)裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計(jì)劃于12月底完成。五號(hào)地塊：昆明市第三中學(xué)經(jīng)開區(qū)分校，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工。2014年12月20日，施工至正負(fù)零。

六號(hào)地塊、七號(hào)地塊、八號(hào)地塊、五十三號(hào)地塊全面動(dòng)工，正在進(jìn)行土方開挖。

6、宣威保障房項(xiàng)目：分保障房部分與商業(yè)發(fā)開部分

保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗(yàn)收，室外工程正在施工。商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一期動(dòng)工17萬平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開放投入使用，11月份面向市場(chǎng)銷售。

7、晉寧安居家園建設(shè)工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。到2014年12月份，爭(zhēng)取完成安居家園建設(shè)工程項(xiàng)目合同范圍內(nèi)工作，完成交房。

8、力創(chuàng)裝飾：

到2014年10月份止，完成項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)3個(gè)，分別是省529/市216建設(shè)項(xiàng)目、中電投昆明基地裝修改造項(xiàng)目（二次審計(jì)）、萬科金色領(lǐng)域銷售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬元。在審項(xiàng)目5個(gè)，報(bào)審金額5771萬元，分別是勐侖度假小鎮(zhèn)安娜塔納酒店外裝項(xiàng)目、建工發(fā)展大廈室內(nèi)裝修項(xiàng)目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內(nèi)裝修改造工程、北市區(qū)醫(yī)院室內(nèi)外裝修工程。新開工項(xiàng)目5個(gè)，其中裝飾裝修項(xiàng)目3個(gè)，分別是盤江置業(yè)的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農(nóng)墾集團(tuán)有限公司辦公室內(nèi)裝修工程、21層省房辦公室內(nèi)裝修工程，合同金額781萬元；門窗項(xiàng)目2個(gè)，分別是東旭峻城三公司標(biāo)段及總承包公司標(biāo)段室外鋁合金門窗安裝工程合同、華夏御府a(chǎn)地塊室外鋁合金門窗安裝工程，合同金額624萬元。外墻涂料項(xiàng)目1個(gè)，為白藥地產(chǎn)公司藍(lán)光bc項(xiàng)目外墻涂料工程，合同金額450萬元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規(guī)范云房集團(tuán)公司項(xiàng)目建設(shè)階段的工程管理工作。云房集團(tuán)工程管理部于2014年9月編制完成建設(shè)項(xiàng)目工程管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部。

此管理辦法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)階段（圖紙會(huì)審開始、項(xiàng)目實(shí)施過程至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用的整個(gè)管理階段）的工程管理工作進(jìn)行劃分，明確管理程序和工作職責(zé)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、安全、進(jìn)度管理，確保建設(shè)項(xiàng)目快速、優(yōu)質(zhì)、安全、低成本順利建成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。

2、編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設(shè)單位、監(jiān)理、施工總承包及總承包管理公司各方的責(zé)任，在充分發(fā)揮各自職能的基礎(chǔ)上互相提供服務(wù)及配合，嚴(yán)格按照施工圖紙及相關(guān)技術(shù)文件、現(xiàn)行法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、強(qiáng)制性條文等要求精心組織施工，云建集團(tuán)工程管理部與2014年10月編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部征求改進(jìn)意見。

三、項(xiàng)目管理工作開展情況

1、安全管理工作： 1）根據(jù)集團(tuán)總公司相關(guān)文件及要求，各子（分）公司、項(xiàng)目部認(rèn)真學(xué)習(xí)新《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國

家相關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和云房集團(tuán)公司的安全生產(chǎn)管理制度。每月月初各子（分）公司、項(xiàng)目部將前個(gè)月職工安全教育情況書面反饋到云房集團(tuán)工程管理部。

2）召開月度安全生產(chǎn)會(huì)議：各子（分）公司、項(xiàng)目部在月末安全生產(chǎn)會(huì)議上介紹安全生產(chǎn)、文明施工情況、明確安全責(zé)任人，共同討論安全管理制度及實(shí)施細(xì)則，不斷加強(qiáng)和完善各子（分）公司、項(xiàng)目部管理制度。各單位要將安全生產(chǎn)作為項(xiàng)目管理重點(diǎn)，會(huì)議要對(duì)安全隱患較大的分項(xiàng)工程及危險(xiǎn)部位等作為工作重點(diǎn)進(jìn)行布置。會(huì)后形成會(huì)議紀(jì)要上報(bào)云房集團(tuán)工程管理部。3）安全生產(chǎn)管理工作改進(jìn)方案：按照云建集團(tuán)安全生產(chǎn)管理規(guī)定及2014年責(zé)任“零死亡”目標(biāo)要求，云房集團(tuán)公司從近年來產(chǎn)生安全事故的原因分析以及針對(duì)安全管理方面存在的問題，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際情況，制定安全管理措施，強(qiáng)化安全管理，確保項(xiàng)目建設(shè)在安全狀態(tài)下的順利實(shí)施。

2、質(zhì)量管理工作：

1）召開2014年“質(zhì)量月”動(dòng)員大會(huì)：傳達(dá)云建集團(tuán)總公司開展2014年“質(zhì)量月”活動(dòng)具體要求，總結(jié)交流云房集團(tuán)各分公司、集團(tuán)本部各中心（部）、項(xiàng)目部質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，共同討論房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，研究部署下一步工作。

2）觀摩學(xué)習(xí)萬科魅力之城項(xiàng)目：云房集團(tuán)公司組織各子（分）公司、項(xiàng)目部管理人員觀摩學(xué)習(xí)由三公司承建的萬科魅力之城項(xiàng)

篇三：2013年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2013年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭拍芰畹焦镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去

衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會(huì)在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌

握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了

解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

7、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺(tái)欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝

飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

xx年年的收獲

一是開闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。

二是體驗(yàn)了競(jìng)爭(zhēng)，加速了自身知識(shí)的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識(shí)和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識(shí)層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，使我對(duì)事物的判斷，對(duì)事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請(qǐng)示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

2009年工作計(jì)劃和展望 ：

1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識(shí)也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不被社會(huì)淘汰，同時(shí)才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。

2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。通過我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動(dòng)，使我們的各項(xiàng)工作都能順利的進(jìn)行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為人才的競(jìng)爭(zhēng)，近幾年來人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強(qiáng)對(duì)年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和 篇四：房地產(chǎn)開發(fā)部工作總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)公司工作總結(jié)及工作計(jì)劃

一、20××年工作回顧 20××年，房地產(chǎn)公司在控股公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的關(guān)心和支持下，公司全體員工進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和效益觀念，不斷轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，持續(xù)提升內(nèi)部管理力度，積極推行績(jī)效考核模式，嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任目標(biāo)，健全協(xié)調(diào)配合機(jī)制，經(jīng)過公司全員的共同努力，實(shí)現(xiàn)了年初確定的各項(xiàng)工作任務(wù)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：報(bào)表利潤(rùn)萬元，銷售收入萬元。

1、安全工作穩(wěn)中求實(shí) 20××年，公司持續(xù)鞏固并穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)了安全生產(chǎn)“五為零”目標(biāo)，“安全就是效益、責(zé)任重于泰山”，安全生產(chǎn)委員會(huì)充分履行安全管理首責(zé)，堅(jiān)持安全目標(biāo)近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃，安全制度治標(biāo)與治本同步推進(jìn)、安全措施預(yù)防與查處相結(jié)合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理為重點(diǎn)，從嚴(yán)務(wù)實(shí)抓好全年安全工作。一是抓牢職工安全教育。20××年 8 月，公司針對(duì)金花五期消防問題，聘請(qǐng)武警消防大隊(duì)教官來公司為全體員工普及消防知識(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)滅火演習(xí)。工程部在安全活動(dòng)月期間組織開展了安全知識(shí)考試和專題展覽活動(dòng)。理論教育和實(shí)踐操作知識(shí)宣傳和能力培訓(xùn)的有機(jī)結(jié)合，夯實(shí)了公司安全基礎(chǔ)。二是落實(shí)安全措施。以簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書為抓手，加強(qiáng)安全制度建設(shè)，健全安全激勵(lì)約束機(jī)制、事故隱患查處機(jī)制、部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保持了公司安全發(fā)展平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。新廈公司和項(xiàng)目部狠抓現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)于人員教育，保障生產(chǎn)一線平安運(yùn)行。三是突出責(zé)任履行。通過提升全員落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行制度、履行崗位職責(zé)的能力，有效開展安全預(yù)防和隱患排除活動(dòng)，促進(jìn)公司安全管理規(guī)范化，安全責(zé)任履約標(biāo)準(zhǔn)化。公司辦公室堅(jiān)持公務(wù)用車管理制度，合理調(diào)度車輛，做好每日出車入庫登記，加強(qiáng)對(duì)駕駛?cè)藛T的經(jīng)常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理穩(wěn)中增優(yōu) 五期工程是公司 20××年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，考量整個(gè)工程管理水平的關(guān)鍵在于工程進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量?jī)蓚€(gè)要素。在金花五期后期施工過程中，公司項(xiàng)目部管理人員實(shí)行倒排工期搶抓工程進(jìn)度，靠前指揮等挖施工質(zhì)量；工程部管理人員及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目施工圖審查和施工合同報(bào)批，監(jiān)督維護(hù)生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)安全，積極做好水電、綠化亮化等技術(shù)保障和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)；新廈公司克服資金緊張、交叉作業(yè)等多種困難，組織施工隊(duì)伍搶晴天、戰(zhàn)高溫，優(yōu)化施工方案保持施工正常有序開展。通過公司上下能力配合，xxx 五期最終在 11 月 18 日這個(gè)預(yù)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)上保質(zhì)完工。新廈承接的 xxx 環(huán)保科技公司辦公大樓保質(zhì)保工期交工。

3、項(xiàng)目開發(fā)決策變中求穩(wěn) 20××年，公司開發(fā)戰(zhàn)線的同志們密切關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整我們項(xiàng)目開發(fā)工作思路，對(duì)待開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分論證。公司項(xiàng)目論證領(lǐng)導(dǎo)小組在項(xiàng)目技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)效益上嚴(yán)格科學(xué)分析，穩(wěn)健操作，穩(wěn)定推進(jìn)。去年，完成金谷美地和金花六棟的前期報(bào)建及設(shè)計(jì)工作，為項(xiàng)目盡早開工創(chuàng)造了條件；對(duì)新機(jī)修和新下陸老檢察院地塊進(jìn)行了可行性分析及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；完成了金花四期規(guī)劃驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收備案工作按計(jì)劃推進(jìn)，給確權(quán)辦證創(chuàng)造有利條件；積極爭(zhēng)取棚改項(xiàng)目政策，認(rèn)真開展金花四期、金花五期剩余國家棚改補(bǔ)貼資金萬元（余額）到帳工作；配合集團(tuán)公司進(jìn)行 bbq 園項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收工作。在 20××年里，vv 市作為國家房地產(chǎn)政策試點(diǎn)城市，將過去規(guī)劃用地中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房劃歸公共租憑房一個(gè)范疇。我們過去對(duì) xxx 等地塊的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的申報(bào)均已停止，而作為公共租憑房規(guī)劃建設(shè)的地方政策不清晰，操作難度大，報(bào)建周期長(zhǎng)，潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)多。如果冒然啟動(dòng)大量的項(xiàng)目開發(fā)，稍有閃失，將會(huì)給公司帶來嚴(yán)重后果。因此，在過一年的開發(fā)工作中，我們始終在把握政策、研究市場(chǎng)、項(xiàng)目論證上做細(xì)做實(shí)基礎(chǔ)工作，項(xiàng)目決策堅(jiān)持變中求穩(wěn)，不打無準(zhǔn)備之仗。當(dāng)然，我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)上也存在決策速度慢，報(bào)建周期長(zhǎng)的問題，因土地定性確權(quán)滯后，錯(cuò)失了既定項(xiàng)目的拿地工作，使公司接替項(xiàng)目難以為繼。

4、營(yíng)銷工作穩(wěn)中保收 去年，公司回收房款萬元。營(yíng)銷部門的同志們積極奔赴 xxx 等地的在售樓盤，掌握市場(chǎng)供求信息，采集各地房屋銷售價(jià)格進(jìn)行比較分析，及時(shí)調(diào)整公司營(yíng)銷策略，動(dòng)態(tài)制定銷售價(jià)格，盡最大可能實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)中保收。在銷售過程中，堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，杜絕人情銷售；根據(jù)房屋方位和樓層層高的不同實(shí)行差別定價(jià)，把銷售工作做到合理化、精細(xì)化。營(yíng)銷工作人員內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)抓服務(wù)，外樹形象保業(yè)績(jī)，在為公司創(chuàng)收增效的同時(shí)，也逐漸鞏固了公司的品牌形象。他們還主動(dòng)搞好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，為業(yè)主的貸款、確權(quán)辦證等工作積極創(chuàng)造條件。20××

年，營(yíng)銷部針對(duì)金花四期、五期尾盤的住宅、商業(yè)鋪面和車位加大銷售力度，在控制好銷售底價(jià)的前提下，盡可能擴(kuò)銷售量，完成了公司年初下達(dá)的銷售任務(wù)，保證了資金回籠及時(shí)足額到位。

5、企業(yè)管理穩(wěn)中提升 ①預(yù)算管理 在過去的一年，公司以全面預(yù)算管理制度為依托，建立起以項(xiàng)目為主體，以部門為責(zé)任單位的管理體系，嚴(yán)格實(shí)行公司管理費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)、工程成本等方面的預(yù)算管理，控制外支出。“無預(yù)算不開支、有預(yù)算不超支”，特別是非生產(chǎn)性支出不準(zhǔn)超開口子，預(yù)算指標(biāo)不越紅線，與上個(gè)考核相比，公司 20××年管理費(fèi)用及非生產(chǎn)性支出均大幅下降。②目標(biāo)管理 公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和目標(biāo)都細(xì)化量化到部門和個(gè)人，以部門和個(gè)人工作目標(biāo)的達(dá)成確保公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。公司績(jī)效考核領(lǐng)導(dǎo)小組按季從實(shí)考核，達(dá)標(biāo)及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，欠質(zhì)少量處罰，公司付酬取薪的收入觀念落實(shí)到行動(dòng)中、員工心中。③5s 管理 繼續(xù)強(qiáng)化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作為管理龍頭，帶動(dòng)其他專項(xiàng)管理走向規(guī)范。一是抓清掃階段，在制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程的整理整頓、檢查、改進(jìn)和維護(hù)；二是扎實(shí)推進(jìn)清潔階段工作，并與 iso9000 體系建設(shè)相融合；三是深化常態(tài)化達(dá)標(biāo)工作，員工規(guī)范與改善的職業(yè)素養(yǎng)逐步提高；四是運(yùn)用“問題票”批露公司管理環(huán)節(jié)存在顯著問題并有針對(duì)性地提診斷意見或建議，強(qiáng)化了員工的責(zé)任意識(shí)、問題意識(shí)和改進(jìn)意識(shí)。20××年 6 月，公司組織全體中層以上管理人員赴杭州綠城房地產(chǎn)公司考察學(xué)習(xí)，對(duì)標(biāo)單位開發(fā)理念、工程管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我有較大觸動(dòng)。公司工程管理、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等專業(yè)管理工作也有較明顯進(jìn)步。

6、教育培訓(xùn)空氣漸濃 個(gè)體素質(zhì)決定團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)，員工執(zhí)行能力決定企業(yè)發(fā)展動(dòng)力。我們采取“請(qǐng)進(jìn)來”和“走出去”舉措進(jìn)行員工教育培訓(xùn)工作。20××年，我們邀請(qǐng)公司普教中心高級(jí)講師傳授 5s 管理知識(shí)，提升員工 5s 務(wù)實(shí)能力；請(qǐng)武警部隊(duì)教官現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)消防及高樓疏散演習(xí)；聘請(qǐng) xxx 律師事務(wù)所資深律師擔(dān)任我公司法律顧問，提高員工知法、守法、用法、維護(hù)公司權(quán)益的知行能力；利用控股公司及專業(yè)部門來公司調(diào)研檢查工作，同行人士來訪機(jī)會(huì)，互通信息，補(bǔ)強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)。同時(shí)，公司按開發(fā)建設(shè)任務(wù)需要，有針對(duì)性選派不同管理崗位上的人員赴外地參加專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。如：工程開發(fā)成本控制專題培訓(xùn)、商品房合同網(wǎng)上操作培訓(xùn)、財(cái)會(huì)知識(shí)培訓(xùn)、黨建及群團(tuán)工作培訓(xùn)等等。員工個(gè)人繼續(xù)教育培訓(xùn)活動(dòng)也在公司激勵(lì)措施引導(dǎo)下有效開展，請(qǐng)教、外培、自學(xué)空氣在公司逐漸濃厚起來。

7、企業(yè)文化建設(shè)彰顯影響力 企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)發(fā)展題中應(yīng)有之義，內(nèi)揚(yáng)公司經(jīng)營(yíng)管理主張，外樹公司形象。一年來，我們?cè)谟布蛙浖霞訌?qiáng)公司企業(yè)文化建設(shè)力度，為公司生存發(fā)展起到明顯的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。經(jīng)過努力，房地產(chǎn)在 20××年 6 月 6 日終于擁有了真正屬于自己的辦公樓，統(tǒng)一的配置、規(guī)范的定位，使員工有一個(gè)舒心的辦公環(huán)境，讓客戶有一個(gè)造訪的港灣。金花五期小區(qū)盡管是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但公司綠化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它達(dá)到下陸地區(qū)精品小區(qū)效果。公司在員工衣著、產(chǎn)品包裝、辦公用品上均有代表公司文化特色的圖文標(biāo)識(shí)。這些形象展示，有助于提高公司的知名度和美譽(yù)度； 二是建制度、抓約束。房地產(chǎn)公司員工以編制的企業(yè)文化手冊(cè)為行動(dòng)指南，弘揚(yáng)開拓進(jìn)取精神、追求員工和企業(yè)一同發(fā)展的使命，踐行核心價(jià)值觀，強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念，規(guī)范行為準(zhǔn)則，崇尚職業(yè)道德，員工精神面貌積極向上。同時(shí)，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促進(jìn)了公司人有規(guī)范化、物有組織化、事有流程化。推行思想和行動(dòng)上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活動(dòng)，促激勵(lì)。20××年公司開展專題活動(dòng)，切合員工需要開展宣教文體、讀書培訓(xùn)、參觀考察和療休養(yǎng)活動(dòng)。在公司黨群組織正確的配合下，公司多媒體會(huì)議室、學(xué)習(xí)室、職工書屋先后建成并投入使用，為員工開展各種學(xué)習(xí)和文娛活動(dòng)搭建了理想平臺(tái)，密切了團(tuán)隊(duì)團(tuán)結(jié)協(xié)作關(guān)系，增強(qiáng)了員工工作的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。

8、績(jī)效考核嚴(yán)字當(dāng)頭 為確保公司目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，在 20××年初，我們認(rèn)真貫徹“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，推進(jìn)考核模式市場(chǎng)化、考核指標(biāo)精細(xì)化、激勵(lì)約束績(jī)效化的考核機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)持公司效益為重，全面覆蓋，利潤(rùn)（效益）主導(dǎo)、增量激勵(lì)、突出重點(diǎn)、嚴(yán)格兌現(xiàn)等 6 項(xiàng)原則，制定公司業(yè)績(jī)部門業(yè)績(jī)和員工工作、行為結(jié)果等三大類的考核內(nèi)容，實(shí)行基本績(jī)效、達(dá)產(chǎn)績(jī)效和超利績(jī)效三大塊的月考核、季預(yù)付、年終累計(jì)考核兌現(xiàn)的薪酬管理辦法。通過修訂形成公司經(jīng)營(yíng)層、部門管理層和操作崗位的

績(jī)效考核目標(biāo)責(zé)任書。強(qiáng)化執(zhí)行力，落實(shí)責(zé)任，公司全年利潤(rùn)目標(biāo)、安全目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

9、黨群工作有為有位 20××年 5 月 28 日，黨支部委員會(huì)正式成立，大冶有色××房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司結(jié)束了自成立以來一直無黨組織發(fā)揮監(jiān)督保證作用的歷史。首屆大會(huì)選舉產(chǎn)生了第一屆支部委員會(huì)書記，當(dāng)選的支委成員進(jìn)行了分工，設(shè)置了黨小組，明確了黨組織的目標(biāo)任務(wù)。黨建帶團(tuán)建促工建。在黨支部的支持和指導(dǎo)下，公司的工會(huì)組織、黨群組織、共青團(tuán)組織也按各自章程選舉產(chǎn)生了組織機(jī)構(gòu)，開展了特點(diǎn)特色活動(dòng)。如黨員先鋒崗承諾、職工羽毛球賽、送清涼送溫暖、職工學(xué)習(xí)書屋，既豐富夯實(shí)了黨群組織的工作內(nèi)容，陶冶了職工情操，更重要的是凝聚了隊(duì)伍，提高了工作效率。黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用、黨員的先鋒模范作用、工會(huì)組織的橋梁紐帶作用、共青團(tuán)組織的突擊作用的發(fā)揮，在公司政治建設(shè)、廉政建設(shè)、民主管理建設(shè)和團(tuán)青等方面工作上注入了新鮮活力，成為推動(dòng)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)器和保駕護(hù)航穩(wěn)壓器。營(yíng)銷部主任，共產(chǎn)黨員石利同志被評(píng)為集團(tuán)公司 20××優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，開創(chuàng)房地產(chǎn)公司先進(jìn)人物進(jìn)入集團(tuán)公司光榮榜的先例，這是她個(gè)人的榮譽(yù)，也是公司的光榮。

10、人才興企途徑多樣 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，員工綜合素質(zhì)、專業(yè)知識(shí)、執(zhí)行能力和創(chuàng)新水平的高低決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱。20××年，在集團(tuán)公司人力資源部的支持下，通過武漢人才招聘會(huì)成功吸收了 3 名應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生來公司就業(yè)，他們分別在工程管理、工程造價(jià)、項(xiàng)目開發(fā)崗位上展示才能，迎接挑戰(zhàn)。根據(jù)公司提升管理的需要，我們物色調(diào)配 2 名集團(tuán)公司內(nèi)部管理人員以增補(bǔ)公司黨務(wù)和人和資源管理上的力量；此外，我們還常年在黃石人才招聘網(wǎng)站上發(fā)布信息，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和工程管理方面具有突出能力的社會(huì)精英廣開大門。另外，我們還從社會(huì)臨時(shí)招聘多名有管理或操作經(jīng)驗(yàn)的人員加強(qiáng)公司管理施工力量。我們招賢納士的根本目的就是要促進(jìn)公司的發(fā)展理念得到快速更新，推動(dòng)企業(yè)管理走向科學(xué)規(guī)范，從而增強(qiáng)公司的綜合實(shí)力。

11、資金運(yùn)營(yíng)順暢 資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要支柱，提高企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)效率是企業(yè)資金管理的核心。20××年，公司在以下幾個(gè)方面開展資金管理工作。一是做好財(cái)務(wù)分析工作。公司財(cái)務(wù)部門根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況分月度、季度對(duì)公司管理費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)用、工程成本及利息支出按時(shí)做出客觀分析，為公司從嚴(yán)動(dòng)態(tài)掌握財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理思路，按時(shí)提供決策依據(jù)。二是執(zhí)行預(yù)算制度。年初，公司要求各戰(zhàn)線將全年費(fèi)用支出提出具體計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，公司統(tǒng)籌兼顧作出全面的資金預(yù)算，針對(duì)工作或項(xiàng)目實(shí)際完成情況審批資金流向和數(shù)量，控制外和超資金占用，發(fā)揮預(yù)算制度的管控作用。三是抓好資金流程管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。公司在日常工作中，注重資金計(jì)劃，資金使用，取得資金三個(gè)方面的流程管理，對(duì)部門確定定額指標(biāo)，控制資金占用，實(shí)行公司集中管理，盤好用活資金，做好流動(dòng)資金的統(tǒng)一調(diào)度，最大限度地維護(hù)公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。四是建立資金績(jī)效評(píng)價(jià)制度 公司把資金管理績(jī)效同部門的實(shí)際工作業(yè)績(jī)掛鉤考核，促進(jìn)公司資金管理制度建設(shè)。營(yíng)銷部根據(jù)房屋銷售情況，保證銷售資金“應(yīng)收盡收”；工程部、項(xiàng)目部、開發(fā)部堅(jiān)持堅(jiān)持建設(shè)工程項(xiàng)目堅(jiān)持合同管理，以進(jìn)度和質(zhì)量驗(yàn)收為依據(jù)實(shí)行“按實(shí)支付”；財(cái)務(wù)部盡力搞好籌資、融資工作，滿足公司資金需求，公司辦公室從嚴(yán)控制后勤福利和管理支出。通過績(jī)效評(píng)價(jià)和考核兌現(xiàn)，公司資金管理從制度上推進(jìn)了規(guī)范化動(dòng)作。

12、cc 公司自主管理能力增強(qiáng) 20××年，公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值完成利潤(rùn)達(dá)到考核要求。該公司自主能力日益增強(qiáng)，為整個(gè)房地產(chǎn)公司在分解利潤(rùn)、安置人員壓力上做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。班子團(tuán)結(jié)、作風(fēng)硬朗。新廈公司領(lǐng)導(dǎo)班子充滿活動(dòng)，講團(tuán)結(jié)，比貢獻(xiàn)，強(qiáng)作風(fēng)，帶隊(duì)伍，創(chuàng)佳績(jī)。在湖北鑫鷹環(huán)保科技辦公大樓、××集團(tuán)渣改工程及金花五期工程施工中，公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員根據(jù)分工各盡其職，各負(fù)其責(zé)，身先士卒，靠前指揮，為每一個(gè)工程順利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不飽滿的情況下，該公司管理人員和員工一道進(jìn)行整修周轉(zhuǎn)材料、為鋼管構(gòu)件刷漆勞動(dòng)，鍛煉了隊(duì)伍，提高了班子形象。紀(jì)律嚴(yán)明，管理務(wù)實(shí)。新廈公司根據(jù)房地產(chǎn)公司管理提升的要求，細(xì)化了各項(xiàng)管理制度并大力推行。他們?cè)趧趧?dòng)紀(jì)律、安全生產(chǎn)、財(cái)務(wù)管理、職工福利等方面從嚴(yán)抓管控，使管理增效得到落實(shí)。在公司組織開展的生產(chǎn)和群眾活動(dòng)動(dòng)中，該公司總有上乘表現(xiàn)，公司 20××年年會(huì)，新廈公司送演的節(jié)目最為豐富多彩；5s 管理活動(dòng)，該公司問題票有的

放矢。苦練內(nèi)功，參與競(jìng)爭(zhēng)。該公司 20××年為建筑工程資質(zhì)升級(jí)在資金、人員、業(yè)績(jī)等方面做了大量準(zhǔn)備工作，為探索外部建筑市場(chǎng)積累了一定經(jīng)驗(yàn)。他們除承接到××集團(tuán)公司一些改擴(kuò)建工程項(xiàng)目外，還不遺余力參與番禺工業(yè)園、博源環(huán)保物流園工程投標(biāo)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)增強(qiáng)，行動(dòng)積極。

13、存在的主要問題 在回顧 20××年公司經(jīng)營(yíng)管理工作時(shí)，我們實(shí)事求是地肯定了戰(zhàn)線、部門和單位取得的成績(jī)，也比較分析得出公司管理提升大有進(jìn)步的結(jié)論，但是，再大的成績(jī)、再明顯的進(jìn)步已歸過去。在新的一年里公司發(fā)展任務(wù)十分繁重，多年積累的問題需要逐一化解，如果不理性認(rèn)識(shí)自身存在的問題和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我們就會(huì)失去發(fā)展機(jī)遇，就會(huì)在市場(chǎng)洗禮中失去應(yīng)有的位置并最終被市場(chǎng)淘汰。

一、公司的激勵(lì)約束機(jī)制仍不完善，績(jī)效考核獎(jiǎng)懲難以實(shí)際到位。管理梯隊(duì)“能上能下，可升可降”沒有形成制度，“有人無事干，有事無人干”現(xiàn)象依然存在。

二、項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)力量薄弱，開發(fā)進(jìn)度滯后，開發(fā)能力需大幅提高。接替項(xiàng)目沒有及時(shí)跟進(jìn)，項(xiàng)目開發(fā)沒有形成“在建一個(gè)、儲(chǔ)備一個(gè)、報(bào)批一個(gè)”的良性循環(huán)，近期危及公司的生存，長(zhǎng)遠(yuǎn)影響公司的發(fā)展。

三、工程管理水平亟待提高。工程質(zhì)量、工程成本、工程進(jìn)度等沒有得到有效控制，存在直接經(jīng)濟(jì)效益流失現(xiàn)象，特別高度關(guān)注質(zhì)量問題在社會(huì)效益上產(chǎn)生負(fù)面影響。

四、非生產(chǎn)性支出超過公司預(yù)算，且支出與業(yè)績(jī)存在倒掛跡象，有不執(zhí)行，有預(yù)算不控制，隨意開支超支問題嚴(yán)重。

五、缺乏主動(dòng)和積極的精神。少數(shù)員工存在要榮譽(yù)和好處，推責(zé)任和任務(wù)，遇事靜等旁觀，不搶抓工作機(jī)遇，事無巨細(xì)靠組織和領(lǐng)導(dǎo)，不自我加壓，不積極發(fā)現(xiàn)和主動(dòng)解決身邊問題。

六、制度和規(guī)定形文在案，工作流程仍沿襲個(gè)人習(xí)慣，有章不循，我行我素現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，多處存在。

七、培訓(xùn)和學(xué)習(xí)效果欠佳。少數(shù)工員固守舊的業(yè)務(wù)知識(shí)，老的工作習(xí)慣，不愿意接受新的文化，新的理念，導(dǎo)致公司培訓(xùn)學(xué)習(xí)流于形式，公司提高綜合能力的努力事倍功半。存在的上述問題主要是因?yàn)槲覀児芾韴F(tuán)隊(duì)在公司管理提升工作中沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，制度不嚴(yán)、措施不力、失之于軟，失之于松。我們的員工仍習(xí)慣于固有的思維定勢(shì)，因循守舊，對(duì)新觀念躊躇不前。我們對(duì)待問題秉持的正確態(tài)度是，發(fā)現(xiàn)問題是好事，沒有問題是壞事，回避問題是蠢事，根本目的就要提高揭露問題的覺悟和正視問題的膽識(shí)，培養(yǎng)解決問題的能力，從而端正我們的工作思路，優(yōu)化我們的工作方法，追求工作業(yè)績(jī)最大化，開創(chuàng)工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，沒有出現(xiàn)松動(dòng)跡象；xxx市對(duì)公共租賃房建設(shè)試行政策仍不明朗，項(xiàng)目報(bào)批工作復(fù)雜冗長(zhǎng)；國家宏觀經(jīng)濟(jì)增速減緩影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本繼續(xù)高位運(yùn)行；周邊地區(qū)庫存開發(fā)土地枯竭，可選擇的開發(fā)項(xiàng)目不多；我們進(jìn)行大體量地塊開發(fā)在財(cái)力、人力資源上配置不足等。以上諸多困難因素客觀存在，給公司 20××年的工作帶來空前的壓力。因此，我們要正確認(rèn)清形勢(shì)，進(jìn)一步解放思想，勇于改革創(chuàng)新，迎接新的挑戰(zhàn)。這次大會(huì)的主題是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在控股公司和公司董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的大力支持和全體員工共同努力下，凝聚思想，堅(jiān)定信心，明確目標(biāo)，激情奮進(jìn)，整合力量，克難攻堅(jiān)，落實(shí)責(zé)任，“五提五保”，為實(shí)現(xiàn)公司又好又快發(fā)展而努力奮斗。

（一）、提振全員進(jìn)取信心，確保公司持續(xù)發(fā)展動(dòng)力 動(dòng)力源于信心。事實(shí)證明，一支沒有頑強(qiáng)戰(zhàn)斗意志的軍隊(duì)打不了勝仗。同樣，一個(gè)了無信心的團(tuán)隊(duì)也決不可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功。我們的信心從哪里來？在認(rèn)真總結(jié)過去工作時(shí)，既要看準(zhǔn)問題，尋找差距，又要肯定成績(jī)，增強(qiáng)戰(zhàn)勝各種挑戰(zhàn)的信心和決心。從公司目前擁有的物質(zhì)基礎(chǔ)和管理現(xiàn)狀判斷，我們有理由振奮信心，確保發(fā)展動(dòng)力。

1、我們擁有一支歷經(jīng)錘煉并值得信任的員工隊(duì)伍。××房地產(chǎn)公司從初創(chuàng)、幾經(jīng)改制到今天，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，駕馭房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力逐步增強(qiáng)。管理團(tuán)隊(duì)集合了工程施工、工程預(yù)算、工程技術(shù)、項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷策劃、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各方面的精英才干，他們承擔(dān)起公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重任。員工隊(duì)伍 45 歲以下的人員占 58，充滿朝氣活力；大專以上文化程度的成員占 68，文化層次較高；28的管理人員擁有中級(jí)以上技術(shù)職稱，顯示出較強(qiáng)的專業(yè)能力。通過多年的磨煉，我們這支隊(duì)伍不斷走向成熟，值得我們充分信任，相信這支隊(duì)伍在今后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)上有更大更好的作為。

2、我們探索出一套切合自我生存發(fā)展的治企經(jīng)驗(yàn)。公司自成立以來，先后開發(fā)建設(shè)了 xxx 住宅小區(qū)等 8 個(gè)樓盤，累計(jì)開發(fā)建設(shè)面積達(dá) 20 余萬平方米。在為 xxx 兩地職工群眾營(yíng)造優(yōu)美宜居環(huán)境的同時(shí)，奠定了公司的知名度，為我們積累了寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)歸納為：我們的員工普遍形成了“為社會(huì)添光彩，為企業(yè)作貢獻(xiàn)”的責(zé)任意識(shí)，忠于事業(yè)，忠誠企業(yè)的榮譽(yù)感；學(xué)習(xí)先進(jìn)、追求卓越的進(jìn)取精神；“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念；嚴(yán)格慎密，準(zhǔn)確規(guī)范，細(xì)致量化，精準(zhǔn)求精的管理思路。這些經(jīng)驗(yàn)是我們寶貴的精神財(cái)富，必須進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大。

3、我們具有穩(wěn)生存的先天條件和求發(fā)展的優(yōu)勢(shì)環(huán)境。現(xiàn)在，xxx 開始推行城市公共租賃房開發(fā)新政，目的是保障中低等收入群體住房需求，它是經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展和延伸，為我們?cè)谶@一領(lǐng)域占有一席之地提供了政策支持。在資金這個(gè)關(guān)鍵因素上，我們可以依靠新開發(fā)項(xiàng)目有效運(yùn)作：一是公司各位股東繼續(xù)增資擴(kuò)股；二是根據(jù)需要引進(jìn)新股東實(shí)現(xiàn)增資；三是控股公司和金融機(jī)構(gòu)借貸資金；四是新項(xiàng)目銷售回流資金。在資質(zhì)上，我們通過努力取得了資質(zhì)“四升三”成果，化解了困擾公司在開發(fā)建設(shè)上的制約因素。隨著公司開發(fā)業(yè)績(jī)的擴(kuò)大，還應(yīng)繼續(xù)開展“三升二”的工作。鼓勵(lì) xxx 公司在建筑資質(zhì)上升級(jí)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在開發(fā)方面，我們把“xxx”項(xiàng)目作為 20××年的工作重點(diǎn)，從現(xiàn)在開始加強(qiáng)攻關(guān)報(bào)建力量，加快報(bào)建進(jìn)度，力爭(zhēng)早日開工建設(shè)。同時(shí)，平行推進(jìn)“xxx”兩個(gè)地塊的分析論證，確定一個(gè)待建項(xiàng)目。在市場(chǎng)方面，黃石城市舊城改造形成住房的剛性需求在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在，為我們的公共租賃房銷售穩(wěn)定了客戶群，進(jìn)行商品房開發(fā)更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

4、我們構(gòu)建了公司健康發(fā)展的保障系統(tǒng) 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)正常開展工作，在重大決策、重要項(xiàng)目投資等方面履行職責(zé)、明確義務(wù)、維護(hù)權(quán)利，依法治企得到落實(shí)。公司黨支部自成立之日起，發(fā)揮黨組織政治核心、黨支部戰(zhàn)斗堡壘、黨員先鋒模范作用。通過開展政治教育.篇五：2009年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭拍芰畹焦镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會(huì)在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管

理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行

的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料(material)庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)

驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃書

房地產(chǎn)開發(fā)策書

一、地塊狀況

英祥承德公館小區(qū)位于珠江路南側(cè)，承德北路西側(cè)，工程總用地面積127674.5平方米，規(guī)劃容積率3.50，建筑密度30.0%，綠地率30.0%。具有52萬方繽紛生活城。物業(yè)形態(tài)豐富，高層、商業(yè)、超市、酒店等。

二、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

項(xiàng)目傲居于珠江路與承德北路交匯處，處于淮陰核心區(qū)域，是連接淮安中心城區(qū)與淮陰新功能區(qū)的重要樞紐，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達(dá)全城。

三、地塊周圍景觀

毗鄰區(qū)政府，距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，也將使英祥·承德公館在寸土寸金、日益稀缺的淮陰區(qū)，成為宜居的都是精品住宅標(biāo)桿。

四、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況

周圍無大型工廠，周圍綠化較好，空氣質(zhì)量高。用水便利，噪音較小，社會(huì)治安良好.五、供求分析

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度主要取決于兩大因素：一是土地供應(yīng)量狀況，二是資金供應(yīng)狀況。

由于金融房貸收緊，資金來源發(fā)生變化，對(duì)淮安市屬于“金融拉動(dòng)型”的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說影響較大，造成了相當(dāng)一部份企業(yè)開發(fā)資金短缺，影響了部份開工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長(zhǎng)的速度。

隨著淮安市國民經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，改善居住環(huán)境的愿望越來越迫切，也在一定程度上保證房地產(chǎn)的需求。

六、公共配套設(shè)施

（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

1、大盤時(shí)代逐漸來臨從近期推出的地塊資料上看，規(guī)模超過50萬平方米的大盤已陸續(xù)亮相，淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來其大盤時(shí)代；

2、品質(zhì)樓盤越來越引人注目隨著樓盤規(guī)模的不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來越激烈，高品質(zhì)、高性價(jià)比的樓盤即將顯現(xiàn)；

3、戶型設(shè)計(jì)越來越講究

隨著居民生活水平的不斷提高，居住理念的不斷更新，其對(duì)住房戶型的要求越來越講究、越來越科學(xué)；

4、小高層及高層產(chǎn)品將逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)，倍受購房者歡迎。

雖然之前市場(chǎng)上對(duì)小高層及高層產(chǎn)品的抗性比較大，但是隨著政府導(dǎo)向性的不斷加大，居民生活理念的不斷變化，對(duì)小高層產(chǎn)品的抗性將會(huì)逐漸減小，以至小高層產(chǎn)品最終逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)。

八、詳細(xì)信息

產(chǎn)權(quán)年限：70產(chǎn)權(quán)類型：

大產(chǎn)權(quán)房容積率：3.5綠化率：30%總戶數(shù)：3476

占地面積：127674.5平方米

基本參數(shù)：地下停車位2037個(gè) 地面停車位509個(gè) 非機(jī)動(dòng)車停車位13849個(gè) 總戶數(shù)3476戶

九、圍觀調(diào)查分析

淮安市購房客戶年齡主要集中在35-45歲之間，這一年齡段屬于購房實(shí)力派，消費(fèi)觀念跟上時(shí)代潮流，有消費(fèi)潛力。較為注重物業(yè)的綜合性價(jià)比，對(duì)于品牌信譽(yù)、物業(yè)管理和機(jī)動(dòng)車位的很重視。本項(xiàng)目就是本著提高物管品質(zhì)、建立品牌為基本點(diǎn)和特色點(diǎn)。

十、項(xiàng)目SWOT分析

一、優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）

周邊配套優(yōu)勢(shì)：公共配套設(shè)施齊全，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達(dá)全城。距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

二、劣勢(shì)（WEAKNESS）

地理環(huán)境的優(yōu)勢(shì)注定了該樓盤房產(chǎn)的高價(jià)位，雖說現(xiàn)在還沒有具體定價(jià)，就起人氣而言肯定是在淮安房產(chǎn)價(jià)位前列的。

三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPOTUNITY）

消費(fèi)習(xí)慣改變：通過市場(chǎng)調(diào)查分析，近年來淮安購房族的看房、選房、購房觀念正悄然發(fā)生著巨大的變

化。又隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的后起城市，人們對(duì)住房的需求的愿望還是十分強(qiáng)烈的。

四、威脅點(diǎn)（THREAT）

雖說近年來淮安房產(chǎn)的發(fā)展越來越好，但是這是機(jī)會(huì)也是威脅，在該項(xiàng)目同期開盤的也有很多，像金地花園就是很有力的威脅者。

十一、市場(chǎng)調(diào)查

1、調(diào)查背景：社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，人民生活水平大幅度提高。

本次市調(diào)的目的：為了更好的了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平等因素，識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，分析其成敗的原因，確定本案產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置，以及接受度，從而協(xié)助本項(xiàng)目制定相應(yīng)的價(jià)格策略、項(xiàng)目定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

調(diào)查手段：實(shí)地“踩點(diǎn)”調(diào)查+ “訪問”調(diào)查+其他。

2、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

政府為了控制房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，中央出臺(tái)了“國八條”，各地也相繼推出了各種政策來控制房?jī)r(jià)的持續(xù)高速上漲。

（1）金融房貸緊縮政策

（2）征收房產(chǎn)稅政策：

（3）降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為

（4）消費(fèi)者認(rèn)可的建筑形式：

淮安市民對(duì)各種建筑形式（多層、小高層、高

層）的認(rèn)同還是比較均衡，沒有特別的偏好，都接近三分之一。

十二、場(chǎng)定位

產(chǎn)品定位

淮安市首家時(shí)尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；

建筑風(fēng)格：

現(xiàn)代化建筑風(fēng)格

開發(fā)模式：物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值的模式

優(yōu)勢(shì)定位：

地段優(yōu)越性，交通的便利及成熟的周邊配套。綠化高、容積率低；

小組成員：

呂東東 陳子?xùn)| 劉鵬 龐翔 蔣杰杰 曹慧平

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對(duì)可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。與市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會(huì)研究。一般機(jī)會(huì)研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對(duì)一般投資機(jī)會(huì)作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對(duì)某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評(píng)估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場(chǎng)需求與供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

3.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

9.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

10.項(xiàng)目評(píng)價(jià)總結(jié)，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公

司或投資顧問公司對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對(duì)土地費(fèi)用有有償和無償兩種。對(duì)土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對(duì)實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場(chǎng)比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅Q配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測(cè)算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對(duì)選取集體土地進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級(jí)地方政府對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對(duì)集體土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級(jí)市場(chǎng)而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場(chǎng)條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場(chǎng)測(cè)評(píng)價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對(duì)征用集體土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對(duì)在城市內(nèi)部一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對(duì)于在城市內(nèi)部二、三級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及土地開發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收取）。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場(chǎng)、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場(chǎng)內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（案例）

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng) 第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第八章、經(jīng)營(yíng)管理方式 第九章、投資估算 第十章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 第十一章、效益評(píng)價(jià) 第十二章、結(jié)論

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項(xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。2．

6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部 6．

1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場(chǎng)。跨國大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn) 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。

1．3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場(chǎng)。跨國大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括： 4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。

1．3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。3．

2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料 “該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬大卡／小時(shí)。第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國內(nèi)購買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場(chǎng)。跨國大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士

由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。

4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．

3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。

4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。

1．3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。