第一篇：房地產開發項目簡介

新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁分公司

住宅小區“尚鴻花苑”項目簡歷

“尚鴻花苑”住宅小區項目位于呼圖壁縣烏伊公路美化小區，由新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁分公司開發。按照呼圖壁總體規劃，以環境為主要出發點，著眼于居住區的總體和諧關系，結合城市的地理位置，建造一個新型的居住小區，來迎合現代人生活發展的需要。

“尚鴻花苑”住宅小區開發占地面積為2800㎡，建筑面積為10000㎡。由兩棟多層商住樓。主體建筑為全框架、全現澆結構，可抗高等級地震；外墻由三段式不同色彩的高檔面磚裝飾。住宅建筑南北朝向，樓房間距達到或超過國家標準，多層建筑樓間距寬達22.4米，戶戶采光，日照充足，南北通風，冬暖夏涼；戶型設計方正實用、動靜分區、廚衛分離，客臥互不干擾。曾榮獲近年度最佳戶型獎，并在《楚天都市報》等權威及專業媒體刊登。小區綠化率35%，由草地、灌木、常綠喬木組成，形成低中高三層次綠化，達到春夏秋冬不同季節有綠色、有花香的效果。小區安全防衛智能化：配備樓宇可視對講系統，IC卡門禁系統，紅外線電子監控系統，小區背景音樂系統。

建成后的漢鼎?陽光佳園住宅小區外觀時尚、大方，物業管理服務到位，配套設施齊全，安防智能設備讓業主生活在小區既舒適又放心。

第一章 項目的基本情況

新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁分公司在呼圖壁縣美化小區開發建設“尚鴻花苑”該小區位于呼圖壁縣城烏伊公路旁美化小區。總占地面積8400平方米。總建筑面積:35000㎡，項目總投資2800萬元，項目計劃分三期開發完成。2010年開發“尚鴻花苑”第一期工程，開發面積10000㎡，投資1800萬元，本地拆遷14戶，2100平方米2011年8月竣工。二期工程，開發面積5855㎡，投資600萬，2011年6月開工至2011年12月底竣工。

三、自然條件

項目區屬于典型的中溫帶大陸型干旱氣候，冬季寒冷，夏季炎熱，降水量稀少，蒸發量大，日照充足，空氣干燥，春夏季多風，日溫差大，主要氣象要素如下：

氣溫：年平均氣溫5.4度，最高年均8.3度，最低5.1度，極端最高氣溫42.1度，極端最低氣溫-40.2度，晝夜溫差大，平均日差11.2度；地溫：土壤地表年平均溫度10.3度，5cm地溫9.2度，15cm地溫8.5度，土壤最早解凍日4月8日，最大凍土層140cm。降水：年平均降水量為177.4mm，最多年降水240mm；霜期：年均無霜期147天，最長無霜期210天，最短無霜期150天；日照：年平均日照為2621小時，最多為2975.2小時，最少為1995.2小時，日照率63%；降雪：年均初雪日10月10日，終雪日4月20日；濕度：年均相對濕度62%，4-9月平均相對濕度43%；蒸發：年均蒸發量2221mm，年最大蒸發量2500mm，年最小蒸發量1648.9mm；風向風速：最多風向東南風，年均風速3米/秒，最大風速20米/秒；

三、現狀分析

呼圖壁縣美化小區用地現狀為平房住宅區，房屋大部分是磚混和土坯結構。重新合理規劃該地塊，拆除平房后新建新的住宅小區，不僅可以改善原有居民的居住環境，同時也迎合了呼圖壁整體規劃的需求，對改善呼圖壁城區面貌也是勢在必行的舉措。

第二章 項目總體規劃

一、設計理念

居住環境是人類最為重要的生存空間。在倡導“以人為本”的做法上，充分注意與周邊環境的協調，在內部環境中強調生活、文化、景觀間的連接，以達到美化環境、方便生活之目的。因此，處理好

4、要強調布局的統一性。居住區規劃的總體布局要強調統一，做到整體統一、布局協調，同時注意藝術表現效果，使居住區富有韻律。

三、總體布局

通過布局將各種建筑用地、道路用地、綠化用地和公共設施等居住區的組成要素，有機的組合成一個和諧的整體。

四、規劃結構及功能分區

我們本著方便生活、促進流通、優化環境的基本思想進行布局，根據用地的特點，小區總體劃分為左中右三個大區域，通過道路將區域分隔開來，形成相對獨立的區域，每個區域建筑單體有機的結合，形成較大的室外共享空間。各區域間通過分布于小區的道路、景觀進行連接，小區的中心廣場和集中運動場地位位于小區的主要道路、綠化系統交匯處，處于小區人流的主流線上，方便居民，小型健身器材散布于各小組團綠化間。

五、住宅規劃

人是居住區的主體,“設計必須為人”。對居住者的關懷始終應成為居住環境建設的宗旨與原則，物質實體的開發，居住區硬環境的建設，其目的都是為居民提供一個舒適、方便、安全、安靜的居住空間，也就是提供一個可居的場所。在整個小區中住宅之間采用大間距，保證良好的采光效果。

住宅建筑平面布置：住宅建筑按一定的朝向和合理的間距布置成行列，所有建筑全部采用南北朝向，這種形式能使大多數居室獲得良好的日照和通風，具有很強的規律性，而且，我們在規劃中我們

室外設置地下式消火栓,隨消防管網環繞小區布置。

第三章 項目配套及后期管理

一、住宅景觀

住區景觀對于住戶而言，就是一處美觀適用的公共場所，這是住戶生活于小區的基本要求。值得注意的是，他們既需要開放的綠地，也需要有屬于個人的私密空間。住宅區內良好的景觀，不僅可就近為用戶提供面積充足，設施齊備的硬質及軟質場地，以吸引用戶走出房屋，加入公共活動，以增進用戶間交往，創造和諧融合的社會氣氛。同時，還通過對植物、圍墻和小品設施的配置和景觀處理，不僅能夠增進視覺舒適度，也可滿足居民對安全感和私密性的要求，同時還要注意“動態”娛樂和“靜態”休憩的結合，居住區不僅是人們的休息場所，他還要滿足不同年齡、不同興趣愛好的居民的多種需要。在住宅區中適當的輔以娛樂活動設施有其特定的意義。對于較為小型的活動設施我們可分散布置，并使其景觀化，規模較大的娛樂項目適于集中建設，在設置景觀緩沖帶加以隱蔽，對于公共活動空間的景觀設計，既要保證有適量的硬質場地和美觀適用的室外家具，也需要保留有一定私密感的安靜場所。

我們需要將自己置于住戶的位置，在滿足日照、通風等條件下，最大可能的為爭取良好的視角，或在用戶無景可觀時，適時適地造景或組景，此外，還要善于利用場外之景，將小區西側的自然綠化景觀借入小區中。我們作為小區的設計者，首先應為居住小區創建一個安全舒適的居住環境，其中，很重要的一點就是使其具有可識別性，擁有自己的個性和特色，使居民產生家園的歸屬感。而作為家園核心的住宅，其本身是一個為人們提供舒適的場所，但人們不

督來提高物業管理人員的管理質量。

根據小區的特點，我們又對它的物業管理賦予了一些新的方法，克服了現行的物業管理中管理人員職責單一，缺乏統籌安排的不足，使小區內某些問題不能得到及時解決的迅速解決，象路燈損壞、草坪干枯等等，一般需要專門維修人員發現后才能有所反應，在我們所設計的物業管理中，將發現這些問題的責任交給了二十四小時在小區內巡邏的保安人員，保安人員發現問題，只需隨時將信息代碼輸入隨身攜帶的巡邏手持機中，這些信息既會迅速進入小區計算機中心的服務器，并立即被相應部門及人員所接收，從而等到迅速解決。

第四章

項目利潤分析及資金籌措計劃

一、結算依據

1、建筑工程按昌吉州建筑工程單位估計匯總表,在總體規劃設計的基礎上,參考同類工程項目實際造價并考慮到建材成本浮動水平而編制。

2、設備價格按市場參考價格進行結算。

3、土地費用,按照呼圖壁縣土地管理辦法的有關規定和呼圖壁舊城改造優惠政策,以及簽訂的安置補償協議進行估算。

4、配套設施和安裝費根據有關行業部門規定,并按小區配套、綠化高標準綜合測算。

5、前期及各項費用,按呼圖壁縣舊城改造優惠政策的有關規定估算。

6、項目整體規劃的設計方案。

二、項目資金籌措計劃

1、項目總投資3900萬元，項目計劃分五期開發完成。一期2010年5月至2011年8月竣工。二期2011年6月開工至2012年12月底竣工。

新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁縣分公司“尚鴻花苑”小區

項

目 簡 歷

第二篇：房地產開發項目工作總結

篇一：房地產開發項目工作總結

廣西長生房地產開發項目工作總結

2011年即將過去，轉眼間我們廣西長生房地產公司將走過了十個年頭。回首這十年，內心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級領導給予工程部這個成長的平臺，令我們在工作中不斷地學習、不斷地進步，慢慢地提升了各自的素質與才能。回首這十年，我們走過人生很重要的一個階段，使我們懂得了很多，領導給予了我們太多的支持與關愛，在此我作為代表向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝！因為有了你們的協助才能使我們在工作中更加的得心應手，也因為有了你們的幫助和努力，才能使公司的發展更上一個臺階。

現將十年來所有的項目工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有三個項目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開工至2005年9月竣工的水東

在十年來項目的建設中深刻的體會到一個企業要在現有的市場經濟條

件下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負著巨大的挑戰，以后我們公司開發項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在以后的工程建設中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創新：

現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干、巧干，要避免遭受到市場經濟的淘汰。目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過三個項目十年的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程項目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式創新

俗話說：國有國法，家有家規。對我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟效益。在項目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發的項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們要在這個過程中認真學習和創新并逐步實施新的管理模式，我們要學會創新的管理模式是什么樣子？每個職工對自身的要求應該是什么樣？全部門應該怎么去做？都是有待大家認真思考的問題。

第三步：技術力量創新

通過十年來的項目開發建設，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將應該為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交

流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，同時亦應招攬更多的人才為我所用，用才生財，為以后工程項目的建設做好充足的準備。

二、工作中存在的主要問題及總結：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、價格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段及圖紙會審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，每每項目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計： 1）設計和施工圖紙的審核工作：

慮處理，其特點是節約土地。在同一土地面積上設計出最大的建筑面積，同時亦達到國家規定的各項建筑指標。平面設計（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區設施不夠全面從而制約了小區檔次。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過祥細分析審核，把原設計的一些不較合理的漏洞調整及校核，并把紫豚閣一個戶型作了相應調整。其它部分并沒有太大的問題。設計基本能達到了我們的要求。外立面設計存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺采用隔層砌塊做空調機蔗擋，這幾項設計都沒有考慮到其樓房使用時間長短所產生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價格亦不低，所以我們改變為帖瓷磚飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時亦不增大工程造價。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質材料表面烤漆使用期限最大不會超過十年。就會因油漆老化生銹而要進行維修養護油漆，否則會通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業主造成麻煩。所以 篇二：2014年房地產開發項目工作總結與計劃

2014年管理總結及2015年主要工作初

步計劃

為認真落實云建集團“兩個轉移”，進一步強化生產管理，狠抓項目管理；結合云房集團“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團化管控要求，配合云房集團“五中心兩個部”的管理組織架構，現將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計劃整理如下：

一、2014年項目整體實施策劃開展情況：

所有項目嚴格按照云建集團“五位一體”管理要求對總包單位進行管理，實現項目管理安全生產零事故；施工質量穩定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進度滿足合同要求。項目開展情況綜述：

1、大波村建設工程：為代建工程，甲方盤江置業有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標，房屋封頂。到2014年12月份，爭取年底完成大波村建設工程項目代建合同范圍內工作。

2、蘇家村舊城改造項目：同為代建工程。a3地塊施工圖已通過審圖公司的審核，a2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無法提供。已開挖土方42萬方，完成深基坑支護。預計過年前施

工的a3地塊達到正負零。

3、安寧溫泉會議中心：2014年之前，溫泉會議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網、水電安裝、內裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開室內裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進行初步驗收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對使用方提出的問題進行整改；2014年9月29日，項目投入運營。

4、元江高橋居住小區住宅區、商業區、元江第二自來水廠： 住宅區：已完成住宅區主體工程及室外工程及各工程竣工驗收（除消防驗收）

商業區：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來水廠：已完成廠區綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號地塊：建義家園2014年9月17日開始進行場地平整施工，目前場平土方開挖約10萬立方。

三號地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進行了主體驗收。目前除部分區域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工

完，目前正在施工幕墻和吊頂，內裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計劃于12月底完成。五號地塊：昆明市第三中學經開區分校，目前正在進行基礎施工。2014年12月20日，施工至正負零。

六號地塊、七號地塊、八號地塊、五十三號地塊全面動工，正在進行土方開挖。

6、宣威保障房項目：分保障房部分與商業發開部分

保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗收，室外工程正在施工。商業開發項目一期動工17萬平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開放投入使用，11月份面向市場銷售。

7、晉寧安居家園建設工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標。到2014年12月份，爭取完成安居家園建設工程項目合同范圍內工作，完成交房。

8、力創裝飾：

到2014年10月份止，完成項目結算審計3個，分別是省529/市216建設項目、中電投昆明基地裝修改造項目（二次審計）、萬科金色領域銷售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬元。在審項目5個，報審金額5771萬元，分別是勐侖度假小鎮安娜塔納酒店外裝項目、建工發展大廈室內裝修項目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內裝修改造工程、北市區醫院室內外裝修工程。新開工項目5個，其中裝飾裝修項目3個，分別是盤江置業的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農墾集團有限公司辦公室內裝修工程、21層省房辦公室內裝修工程，合同金額781萬元；門窗項目2個，分別是東旭峻城三公司標段及總承包公司標段室外鋁合金門窗安裝工程合同、華夏御府a地塊室外鋁合金門窗安裝工程，合同金額624萬元。外墻涂料項目1個，為白藥地產公司藍光bc項目外墻涂料工程，合同金額450萬元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規范云房集團公司項目建設階段的工程管理工作。云房集團工程管理部于2014年9月編制完成建設項目工程管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部。

此管理辦法對項目建設階段（圖紙會審開始、項目實施過程至項目竣工驗收交付使用的整個管理階段）的工程管理工作進行劃分，明確管理程序和工作職責，進一步加強建設項目的質量、技術、安全、進度管理，確保建設項目快速、優質、安全、低成本順利建成，實現項目開發目標。

2、編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設單位、監理、施工總承包及總承包管理公司各方的責任，在充分發揮各自職能的基礎上互相提供服務及配合，嚴格按照施工圖紙及相關技術文件、現行法律法規、標準規范、強制性條文等要求精心組織施工，云建集團工程管理部與2014年10月編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部征求改進意見。

三、項目管理工作開展情況

1、安全管理工作： 1）根據集團總公司相關文件及要求，各子（分）公司、項目部認真學習新《中華人民共和國安全生產法》，嚴格貫徹執行國

家相關安全生產的法律法規和云房集團公司的安全生產管理制度。每月月初各子（分）公司、項目部將前個月職工安全教育情況書面反饋到云房集團工程管理部。

2）召開月度安全生產會議：各子（分）公司、項目部在月末安全生產會議上介紹安全生產、文明施工情況、明確安全責任人，共同討論安全管理制度及實施細則，不斷加強和完善各子（分）公司、項目部管理制度。各單位要將安全生產作為項目管理重點，會議要對安全隱患較大的分項工程及危險部位等作為工作重點進行布置。會后形成會議紀要上報云房集團工程管理部。3）安全生產管理工作改進方案：按照云建集團安全生產管理規定及2014年責任“零死亡”目標要求，云房集團公司從近年來產生安全事故的原因分析以及針對安全管理方面存在的問題，結合房地產企業管理實際情況，制定安全管理措施，強化安全管理，確保項目建設在安全狀態下的順利實施。

2、質量管理工作：

1）召開2014年“質量月”動員大會：傳達云建集團總公司開展2014年“質量月”活動具體要求，總結交流云房集團各分公司、集團本部各中心（部）、項目部質量管理的經驗，共同討論房地產對項目質量管理的經驗，研究部署下一步工作。

2）觀摩學習萬科魅力之城項目：云房集團公司組織各子（分）公司、項目部管理人員觀摩學習由三公司承建的萬科魅力之城項

篇三：2013年房地產開發項目工作總結

2013年房地產開發項目工作總結

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去

衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌

握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了

解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

8、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝

飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

xx年年的收獲

一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

2009年工作計劃和展望 ：

1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產品－房子擁有較好的質量。

2、要發揮企業員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。

3.注意培養人才：在市場經濟的環境下，企業的競爭已經成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養力度。隨著公司的逐漸壯大和 篇四：房地產開發部工作總結

房地產開發公司工作總結及工作計劃

一、20××年工作回顧 20××年，房地產公司在控股公司的正確領導下，在各位股東的關心和支持下，公司全體員工進一步強化市場意識、質量意識和效益觀念，不斷轉變工作作風，持續提升內部管理力度，積極推行績效考核模式，嚴格落實崗位責任目標，健全協調配合機制，經過公司全員的共同努力，實現了年初確定的各項工作任務。主要經濟指標完成情況：報表利潤萬元，銷售收入萬元。

1、安全工作穩中求實 20××年，公司持續鞏固并穩定實現了安全生產“五為零”目標，“安全就是效益、責任重于泰山”，安全生產委員會充分履行安全管理首責，堅持安全目標近期與長遠統籌規劃，安全制度治標與治本同步推進、安全措施預防與查處相結合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理為重點，從嚴務實抓好全年安全工作。一是抓牢職工安全教育。20××年 8 月，公司針對金花五期消防問題，聘請武警消防大隊教官來公司為全體員工普及消防知識，進行現場滅火演習。工程部在安全活動月期間組織開展了安全知識考試和專題展覽活動。理論教育和實踐操作知識宣傳和能力培訓的有機結合，夯實了公司安全基礎。二是落實安全措施。以簽訂安全生產責任書為抓手，加強安全制度建設，健全安全激勵約束機制、事故隱患查處機制、部門協調聯動機制，保持了公司安全發展平穩態勢。新廈公司和項目部狠抓現場管理，嚴于人員教育，保障生產一線平安運行。三是突出責任履行。通過提升全員落實責任，執行制度、履行崗位職責的能力，有效開展安全預防和隱患排除活動，促進公司安全管理規范化，安全責任履約標準化。公司辦公室堅持公務用車管理制度，合理調度車輛，做好每日出車入庫登記，加強對駕駛人員的經常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理穩中增優 五期工程是公司 20××年重點建設項目，考量整個工程管理水平的關鍵在于工程進度和建設質量兩個要素。在金花五期后期施工過程中，公司項目部管理人員實行倒排工期搶抓工程進度，靠前指揮等挖施工質量；工程部管理人員及時進行項目施工圖審查和施工合同報批，監督維護生產現場安全，積極做好水電、綠化亮化等技術保障和協調工作，促進工程建設穩步推進；新廈公司克服資金緊張、交叉作業等多種困難，組織施工隊伍搶晴天、戰高溫，優化施工方案保持施工正常有序開展。通過公司上下能力配合，xxx 五期最終在 11 月 18 日這個預定時間節點上保質完工。新廈承接的 xxx 環保科技公司辦公大樓保質保工期交工。

3、項目開發決策變中求穩 20××年，公司開發戰線的同志們密切關注政府對房地產行業的政策導向，及時調整我們項目開發工作思路，對待開發的項目進行充分論證。公司項目論證領導小組在項目技術性和經濟效益上嚴格科學分析，穩健操作，穩定推進。去年，完成金谷美地和金花六棟的前期報建及設計工作，為項目盡早開工創造了條件；對新機修和新下陸老檢察院地塊進行了可行性分析及初步規劃設計工作；完成了金花四期規劃驗收工作，竣工驗收備案工作按計劃推進，給確權辦證創造有利條件；積極爭取棚改項目政策，認真開展金花四期、金花五期剩余國家棚改補貼資金萬元（余額）到帳工作；配合集團公司進行 bbq 園項目的規劃驗收工作。在 20××年里，vv 市作為國家房地產政策試點城市，將過去規劃用地中的經濟適用房、廉租房、公租房劃歸公共租憑房一個范疇。我們過去對 xxx 等地塊的經濟適用房建設的申報均已停止，而作為公共租憑房規劃建設的地方政策不清晰，操作難度大，報建周期長，潛在經濟風險多。如果冒然啟動大量的項目開發，稍有閃失，將會給公司帶來嚴重后果。因此，在過一年的開發工作中，我們始終在把握政策、研究市場、項目論證上做細做實基礎工作，項目決策堅持變中求穩，不打無準備之仗。當然，我們在項目開發上也存在決策速度慢，報建周期長的問題，因土地定性確權滯后，錯失了既定項目的拿地工作，使公司接替項目難以為繼。

4、營銷工作穩中保收 去年，公司回收房款萬元。營銷部門的同志們積極奔赴 xxx 等地的在售樓盤，掌握市場供求信息，采集各地房屋銷售價格進行比較分析，及時調整公司營銷策略，動態制定銷售價格，盡最大可能實現銷售穩中保收。在銷售過程中，堅持以“市場為導向，以效益為中心”的經營理念，杜絕人情銷售；根據房屋方位和樓層層高的不同實行差別定價，把銷售工作做到合理化、精細化。營銷工作人員內強素質抓服務，外樹形象保業績，在為公司創收增效的同時，也逐漸鞏固了公司的品牌形象。他們還主動搞好與政府相關部門的關系，為業主的貸款、確權辦證等工作積極創造條件。20××

年，營銷部針對金花四期、五期尾盤的住宅、商業鋪面和車位加大銷售力度，在控制好銷售底價的前提下，盡可能擴銷售量，完成了公司年初下達的銷售任務，保證了資金回籠及時足額到位。

5、企業管理穩中提升 ①預算管理 在過去的一年，公司以全面預算管理制度為依托，建立起以項目為主體，以部門為責任單位的管理體系，嚴格實行公司管理費用、間接開發費、工程成本等方面的預算管理，控制外支出。“無預算不開支、有預算不超支”，特別是非生產性支出不準超開口子，預算指標不越紅線，與上個考核相比，公司 20××年管理費用及非生產性支出均大幅下降。②目標管理 公司的戰略目標和目標都細化量化到部門和個人，以部門和個人工作目標的達成確保公司整體目標的實現。公司績效考核領導小組按季從實考核，達標及時兌現獎勵，欠質少量處罰，公司付酬取薪的收入觀念落實到行動中、員工心中。③5s 管理 繼續強化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作為管理龍頭，帶動其他專項管理走向規范。一是抓清掃階段，在制度、標準、流程的整理整頓、檢查、改進和維護；二是扎實推進清潔階段工作，并與 iso9000 體系建設相融合；三是深化常態化達標工作，員工規范與改善的職業素養逐步提高；四是運用“問題票”批露公司管理環節存在顯著問題并有針對性地提診斷意見或建議，強化了員工的責任意識、問題意識和改進意識。20××年 6 月，公司組織全體中層以上管理人員赴杭州綠城房地產公司考察學習，對標單位開發理念、工程管理經驗對我有較大觸動。公司工程管理、財務管理、項目管理等專業管理工作也有較明顯進步。

6、教育培訓空氣漸濃 個體素質決定團隊綜合素質，員工執行能力決定企業發展動力。我們采取“請進來”和“走出去”舉措進行員工教育培訓工作。20××年，我們邀請公司普教中心高級講師傳授 5s 管理知識，提升員工 5s 務實能力；請武警部隊教官現場指導消防及高樓疏散演習；聘請 xxx 律師事務所資深律師擔任我公司法律顧問，提高員工知法、守法、用法、維護公司權益的知行能力；利用控股公司及專業部門來公司調研檢查工作，同行人士來訪機會，互通信息，補強相關業務知識。同時，公司按開發建設任務需要，有針對性選派不同管理崗位上的人員赴外地參加專業知識培訓。如：工程開發成本控制專題培訓、商品房合同網上操作培訓、財會知識培訓、黨建及群團工作培訓等等。員工個人繼續教育培訓活動也在公司激勵措施引導下有效開展，請教、外培、自學空氣在公司逐漸濃厚起來。

7、企業文化建設彰顯影響力 企業文化建設是企業發展題中應有之義，內揚公司經營管理主張，外樹公司形象。一年來，我們在硬件和軟件上加強公司企業文化建設力度，為公司生存發展起到明顯的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。經過努力，房地產在 20××年 6 月 6 日終于擁有了真正屬于自己的辦公樓，統一的配置、規范的定位，使員工有一個舒心的辦公環境，讓客戶有一個造訪的港灣。金花五期小區盡管是經濟適用房項目，但公司綠化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它達到下陸地區精品小區效果。公司在員工衣著、產品包裝、辦公用品上均有代表公司文化特色的圖文標識。這些形象展示，有助于提高公司的知名度和美譽度； 二是建制度、抓約束。房地產公司員工以編制的企業文化手冊為行動指南，弘揚開拓進取精神、追求員工和企業一同發展的使命，踐行核心價值觀，強化市場經濟理念，規范行為準則，崇尚職業道德，員工精神面貌積極向上。同時，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促進了公司人有規范化、物有組織化、事有流程化。推行思想和行動上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活動，促激勵。20××年公司開展專題活動，切合員工需要開展宣教文體、讀書培訓、參觀考察和療休養活動。在公司黨群組織正確的配合下，公司多媒體會議室、學習室、職工書屋先后建成并投入使用，為員工開展各種學習和文娛活動搭建了理想平臺，密切了團隊團結協作關系，增強了員工工作的積極性、主動性和創造性。

8、績效考核嚴字當頭 為確保公司目標順利實現，在 20××年初，我們認真貫徹“以市場為導向，以效益為中心”的經營理念，推進考核模式市場化、考核指標精細化、激勵約束績效化的考核機制建設，堅持公司效益為重，全面覆蓋，利潤（效益）主導、增量激勵、突出重點、嚴格兌現等 6 項原則，制定公司業績部門業績和員工工作、行為結果等三大類的考核內容，實行基本績效、達產績效和超利績效三大塊的月考核、季預付、年終累計考核兌現的薪酬管理辦法。通過修訂形成公司經營層、部門管理層和操作崗位的

績效考核目標責任書。強化執行力，落實責任，公司全年利潤目標、安全目標、質量目標、進度目標得以順利實現。

9、黨群工作有為有位 20××年 5 月 28 日，黨支部委員會正式成立，大冶有色××房地產開發有限責任公司結束了自成立以來一直無黨組織發揮監督保證作用的歷史。首屆大會選舉產生了第一屆支部委員會書記，當選的支委成員進行了分工，設置了黨小組，明確了黨組織的目標任務。黨建帶團建促工建。在黨支部的支持和指導下，公司的工會組織、黨群組織、共青團組織也按各自章程選舉產生了組織機構，開展了特點特色活動。如黨員先鋒崗承諾、職工羽毛球賽、送清涼送溫暖、職工學習書屋，既豐富夯實了黨群組織的工作內容，陶冶了職工情操，更重要的是凝聚了隊伍，提高了工作效率。黨支部的戰斗堡壘作用、黨員的先鋒模范作用、工會組織的橋梁紐帶作用、共青團組織的突擊作用的發揮，在公司政治建設、廉政建設、民主管理建設和團青等方面工作上注入了新鮮活力，成為推動公司生產經營發展驅動器和保駕護航穩壓器。營銷部主任，共產黨員石利同志被評為集團公司 20××優秀共產黨員，開創房地產公司先進人物進入集團公司光榮榜的先例，這是她個人的榮譽，也是公司的光榮。

10、人才興企途徑多樣 企業的競爭歸根到底是人才的競爭，員工綜合素質、專業知識、執行能力和創新水平的高低決定企業核心競爭力的強弱。20××年，在集團公司人力資源部的支持下，通過武漢人才招聘會成功吸收了 3 名應屆大學畢業生來公司就業，他們分別在工程管理、工程造價、項目開發崗位上展示才能，迎接挑戰。根據公司提升管理的需要，我們物色調配 2 名集團公司內部管理人員以增補公司黨務和人和資源管理上的力量；此外，我們還常年在黃石人才招聘網站上發布信息，對項目開發和工程管理方面具有突出能力的社會精英廣開大門。另外，我們還從社會臨時招聘多名有管理或操作經驗的人員加強公司管理施工力量。我們招賢納士的根本目的就是要促進公司的發展理念得到快速更新，推動企業管理走向科學規范，從而增強公司的綜合實力。

11、資金運營順暢 資金是企業生產經營的重要支柱，提高企業資金運營效率是企業資金管理的核心。20××年，公司在以下幾個方面開展資金管理工作。一是做好財務分析工作。公司財務部門根據公司生產經營運行情況分月度、季度對公司管理費用、間接開發費用、工程成本及利息支出按時做出客觀分析，為公司從嚴動態掌握財務動態，及時調整財務管理思路，按時提供決策依據。二是執行預算制度。年初，公司要求各戰線將全年費用支出提出具體計劃，在此基礎上，公司統籌兼顧作出全面的資金預算，針對工作或項目實際完成情況審批資金流向和數量，控制外和超資金占用，發揮預算制度的管控作用。三是抓好資金流程管理，實現資金良性循環。公司在日常工作中，注重資金計劃，資金使用，取得資金三個方面的流程管理，對部門確定定額指標，控制資金占用，實行公司集中管理，盤好用活資金，做好流動資金的統一調度，最大限度地維護公司資金運轉的良性循環。四是建立資金績效評價制度 公司把資金管理績效同部門的實際工作業績掛鉤考核，促進公司資金管理制度建設。營銷部根據房屋銷售情況，保證銷售資金“應收盡收”；工程部、項目部、開發部堅持堅持建設工程項目堅持合同管理，以進度和質量驗收為依據實行“按實支付”；財務部盡力搞好籌資、融資工作，滿足公司資金需求，公司辦公室從嚴控制后勤福利和管理支出。通過績效評價和考核兌現，公司資金管理從制度上推進了規范化動作。

12、cc 公司自主管理能力增強 20××年，公司實現產值完成利潤達到考核要求。該公司自主能力日益增強，為整個房地產公司在分解利潤、安置人員壓力上做出了應有貢獻。班子團結、作風硬朗。新廈公司領導班子充滿活動，講團結，比貢獻，強作風，帶隊伍，創佳績。在湖北鑫鷹環保科技辦公大樓、××集團渣改工程及金花五期工程施工中，公司領導班子成員根據分工各盡其職，各負其責，身先士卒，靠前指揮，為每一個工程順利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不飽滿的情況下，該公司管理人員和員工一道進行整修周轉材料、為鋼管構件刷漆勞動，鍛煉了隊伍，提高了班子形象。紀律嚴明，管理務實。新廈公司根據房地產公司管理提升的要求，細化了各項管理制度并大力推行。他們在勞動紀律、安全生產、財務管理、職工福利等方面從嚴抓管控，使管理增效得到落實。在公司組織開展的生產和群眾活動動中，該公司總有上乘表現，公司 20××年年會，新廈公司送演的節目最為豐富多彩；5s 管理活動，該公司問題票有的

放矢。苦練內功，參與競爭。該公司 20××年為建筑工程資質升級在資金、人員、業績等方面做了大量準備工作，為探索外部建筑市場積累了一定經驗。他們除承接到××集團公司一些改擴建工程項目外，還不遺余力參與番禺工業園、博源環保物流園工程投標，積極參與市場競爭的意識增強，行動積極。

13、存在的主要問題 在回顧 20××年公司經營管理工作時，我們實事求是地肯定了戰線、部門和單位取得的成績，也比較分析得出公司管理提升大有進步的結論，但是，再大的成績、再明顯的進步已歸過去。在新的一年里公司發展任務十分繁重，多年積累的問題需要逐一化解，如果不理性認識自身存在的問題和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我們就會失去發展機遇，就會在市場洗禮中失去應有的位置并最終被市場淘汰。

一、公司的激勵約束機制仍不完善，績效考核獎懲難以實際到位。管理梯隊“能上能下，可升可降”沒有形成制度，“有人無事干，有事無人干”現象依然存在。

二、項目開發團隊力量薄弱，開發進度滯后，開發能力需大幅提高。接替項目沒有及時跟進，項目開發沒有形成“在建一個、儲備一個、報批一個”的良性循環，近期危及公司的生存，長遠影響公司的發展。

三、工程管理水平亟待提高。工程質量、工程成本、工程進度等沒有得到有效控制，存在直接經濟效益流失現象，特別高度關注質量問題在社會效益上產生負面影響。

四、非生產性支出超過公司預算，且支出與業績存在倒掛跡象，有不執行，有預算不控制，隨意開支超支問題嚴重。

五、缺乏主動和積極的精神。少數員工存在要榮譽和好處，推責任和任務，遇事靜等旁觀，不搶抓工作機遇，事無巨細靠組織和領導，不自我加壓，不積極發現和主動解決身邊問題。

六、制度和規定形文在案，工作流程仍沿襲個人習慣，有章不循，我行我素現象時有發生，多處存在。

七、培訓和學習效果欠佳。少數工員固守舊的業務知識，老的工作習慣，不愿意接受新的文化，新的理念，導致公司培訓學習流于形式，公司提高綜合能力的努力事倍功半。存在的上述問題主要是因為我們管理團隊在公司管理提升工作中沒有盡到應有的責任，制度不嚴、措施不力、失之于軟，失之于松。我們的員工仍習慣于固有的思維定勢，因循守舊，對新觀念躊躇不前。我們對待問題秉持的正確態度是，發現問題是好事，沒有問題是壞事，回避問題是蠢事，根本目的就要提高揭露問題的覺悟和正視問題的膽識，培養解決問題的能力，從而端正我們的工作思路，優化我們的工作方法，追求工作業績最大化，開創工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，國家關于房地產的調控政策繼續執行，沒有出現松動跡象；xxx市對公共租賃房建設試行政策仍不明朗，項目報批工作復雜冗長；國家宏觀經濟增速減緩影響，房地產開發成本繼續高位運行；周邊地區庫存開發土地枯竭，可選擇的開發項目不多；我們進行大體量地塊開發在財力、人力資源上配置不足等。以上諸多困難因素客觀存在，給公司 20××年的工作帶來空前的壓力。因此，我們要正確認清形勢，進一步解放思想，勇于改革創新，迎接新的挑戰。這次大會的主題是：以科學發展觀為指導，在控股公司和公司董事會的正確領導下，在各位股東的大力支持和全體員工共同努力下，凝聚思想，堅定信心，明確目標，激情奮進，整合力量，克難攻堅，落實責任，“五提五保”，為實現公司又好又快發展而努力奮斗。

（一）、提振全員進取信心，確保公司持續發展動力 動力源于信心。事實證明，一支沒有頑強戰斗意志的軍隊打不了勝仗。同樣，一個了無信心的團隊也決不可能在市場競爭中取得成功。我們的信心從哪里來？在認真總結過去工作時，既要看準問題，尋找差距，又要肯定成績，增強戰勝各種挑戰的信心和決心。從公司目前擁有的物質基礎和管理現狀判斷，我們有理由振奮信心，確保發展動力。

1、我們擁有一支歷經錘煉并值得信任的員工隊伍。××房地產公司從初創、幾經改制到今天，員工隊伍不斷擴大，駕馭房地產開發建設能力逐步增強。管理團隊集合了工程施工、工程預算、工程技術、項目開發、營銷策劃、財務管理、行政管理等各方面的精英才干，他們承擔起公司生產經營重任。員工隊伍 45 歲以下的人員占 58，充滿朝氣活力；大專以上文化程度的成員占 68，文化層次較高；28的管理人員擁有中級以上技術職稱，顯示出較強的專業能力。通過多年的磨煉，我們這支隊伍不斷走向成熟，值得我們充分信任，相信這支隊伍在今后房地產開發建設上有更大更好的作為。

2、我們探索出一套切合自我生存發展的治企經驗。公司自成立以來，先后開發建設了 xxx 住宅小區等 8 個樓盤，累計開發建設面積達 20 余萬平方米。在為 xxx 兩地職工群眾營造優美宜居環境的同時，奠定了公司的知名度，為我們積累了寶貴的工作經驗。這些經驗可以總結歸納為：我們的員工普遍形成了“為社會添光彩，為企業作貢獻”的責任意識，忠于事業，忠誠企業的榮譽感；學習先進、追求卓越的進取精神；“以市場為導向，以效益為中心”的經營理念；嚴格慎密，準確規范，細致量化，精準求精的管理思路。這些經驗是我們寶貴的精神財富，必須進一步發揚光大。

3、我們具有穩生存的先天條件和求發展的優勢環境。現在，xxx 開始推行城市公共租賃房開發新政，目的是保障中低等收入群體住房需求，它是經濟適用房政策的發展和延伸，為我們在這一領域占有一席之地提供了政策支持。在資金這個關鍵因素上，我們可以依靠新開發項目有效運作：一是公司各位股東繼續增資擴股；二是根據需要引進新股東實現增資；三是控股公司和金融機構借貸資金；四是新項目銷售回流資金。在資質上，我們通過努力取得了資質“四升三”成果，化解了困擾公司在開發建設上的制約因素。隨著公司開發業績的擴大，還應繼續開展“三升二”的工作。鼓勵 xxx 公司在建筑資質上升級，增強市場競爭力。在開發方面，我們把“xxx”項目作為 20××年的工作重點，從現在開始加強攻關報建力量，加快報建進度，力爭早日開工建設。同時，平行推進“xxx”兩個地塊的分析論證，確定一個待建項目。在市場方面，黃石城市舊城改造形成住房的剛性需求在較長時間內存在，為我們的公共租賃房銷售穩定了客戶群，進行商品房開發更具區位優勢。

4、我們構建了公司健康發展的保障系統 按照現代企業管理制度的要求，公司股東會、董事會、監事會正常開展工作，在重大決策、重要項目投資等方面履行職責、明確義務、維護權利，依法治企得到落實。公司黨支部自成立之日起，發揮黨組織政治核心、黨支部戰斗堡壘、黨員先鋒模范作用。通過開展政治教育.篇五：2009年房地產開發項目工作總結

2009年房地產開發項目工作總結

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管

理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行

的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料(material)庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經

驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

第三篇：房地產開發項目策劃書

房地產開發策書

一、地塊狀況

英祥承德公館小區位于珠江路南側，承德北路西側，工程總用地面積127674.5平方米，規劃容積率3.50，建筑密度30.0%，綠地率30.0%。具有52萬方繽紛生活城。物業形態豐富，高層、商業、超市、酒店等。

二、地塊本身的優劣勢

項目傲居于珠江路與承德北路交匯處，處于淮陰核心區域，是連接淮安中心城區與淮陰新功能區的重要樞紐，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達全城。

三、地塊周圍景觀

毗鄰區政府，距臺州商城、義烏小商品城等數萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區域商務、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項目成為稀缺的人氣旺地。

不可復制的區位優勢和交通優勢，也將使英祥·承德公館在寸土寸金、日益稀缺的淮陰區，成為宜居的都是精品住宅標桿。

四、環境污染及社會治安狀況

周圍無大型工廠，周圍綠化較好，空氣質量高。用水便利，噪音較小，社會治安良好.五、供求分析

決定房地產供應量和供應速度主要取決于兩大因素：一是土地供應量狀況，二是資金供應狀況。

由于金融房貸收緊，資金來源發生變化，對淮安市屬于“金融拉動型”的房地產市場來說影響較大，造成了相當一部份企業開發資金短缺，影響了部份開工項目的進展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應增長的速度。

隨著淮安市國民經濟的快速持續發展，城鎮居民收入不斷提高，改善居住環境的愿望越來越迫切，也在一定程度上保證房地產的需求。

六、公共配套設施

（菜市場、商店、購物中心、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

七、房地產市場基本狀況

1、大盤時代逐漸來臨從近期推出的地塊資料上看，規模超過50萬平方米的大盤已陸續亮相，淮安房地產市場即將迎來其大盤時代；

2、品質樓盤越來越引人注目隨著樓盤規模的不斷加大，市場競爭的越來越激烈，高品質、高性價比的樓盤即將顯現；

3、戶型設計越來越講究

隨著居民生活水平的不斷提高，居住理念的不斷更新，其對住房戶型的要求越來越講究、越來越科學；

4、小高層及高層產品將逐漸占領市場，倍受購房者歡迎。

雖然之前市場上對小高層及高層產品的抗性比較大，但是隨著政府導向性的不斷加大，居民生活理念的不斷變化，對小高層產品的抗性將會逐漸減小，以至小高層產品最終逐漸占領市場。

八、詳細信息

產權年限：70產權類型：

大產權房容積率：3.5綠化率：30%總戶數：3476

占地面積：127674.5平方米

基本參數：地下停車位2037個 地面停車位509個 非機動車停車位13849個 總戶數3476戶

九、圍觀調查分析

淮安市購房客戶年齡主要集中在35-45歲之間，這一年齡段屬于購房實力派，消費觀念跟上時代潮流，有消費潛力。較為注重物業的綜合性價比，對于品牌信譽、物業管理和機動車位的很重視。本項目就是本著提高物管品質、建立品牌為基本點和特色點。

十、項目SWOT分析

一、優勢（STRENGTH）

周邊配套優勢：公共配套設施齊全，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達全城。距臺州商城、義烏小商品城等數萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區域商務、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項目成為稀缺的人氣旺地。

二、劣勢（WEAKNESS）

地理環境的優勢注定了該樓盤房產的高價位，雖說現在還沒有具體定價，就起人氣而言肯定是在淮安房產價位前列的。

三、機會點（OPPOTUNITY）

消費習慣改變：通過市場調查分析，近年來淮安購房族的看房、選房、購房觀念正悄然發生著巨大的變

化。又隨著經濟迅速發展的后起城市，人們對住房的需求的愿望還是十分強烈的。

四、威脅點（THREAT）

雖說近年來淮安房產的發展越來越好，但是這是機會也是威脅，在該項目同期開盤的也有很多，像金地花園就是很有力的威脅者。

十一、市場調查

1、調查背景：社會經濟處于高速發展階段，人民生活水平大幅度提高。

本次市調的目的：為了更好的了解競爭項目的規模、市場定位、價格水平等因素，識別競爭項目的優勢、劣勢，分析其成敗的原因，確定本案產品在市場中的位置，以及接受度，從而協助本項目制定相應的價格策略、項目定位、目標市場定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰不殆。

調查手段：實地“踩點”調查+ “訪問”調查+其他。

2、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

政府為了控制房價的持續攀升，中央出臺了“國八條”，各地也相繼推出了各種政策來控制房價的持續高速上漲。

（1）金融房貸緊縮政策

（2）征收房產稅政策：

（3）降低部分建設項目收費標準，規范收費行為

（4）消費者認可的建筑形式：

淮安市民對各種建筑形式（多層、小高層、高

層）的認同還是比較均衡，沒有特別的偏好，都接近三分之一。

十二、場定位

產品定位

淮安市首家時尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，現代、氣派，凸現中心區商務中心的形象；

建筑風格：

現代化建筑風格

開發模式：物業持有型價值鏈增值的模式

優勢定位：

地段優越性，交通的便利及成熟的周邊配套。綠化高、容積率低；

小組成員：

呂東東 陳子東 劉鵬 龐翔 蔣杰杰 曹慧平

第四篇：房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目可行性研究

一、房地產開發項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產開發項目可行性研究是指在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現房地產開發的效益最大化，必須通過對擬開發項目有關的工程、技術、經濟、社會和環境等方面進行深入細致的調查、研究和分析；對可能擬定的規劃設計方案、技術方案和建設方案等進行認真的技術經濟分析和綜合比較論證；對擬開發項目建成后的經濟、社會和環境生態效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，全面研究考察該開發項目在技術上的先進性和適用性，在經濟上的合理性和有效性以及規劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證。其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設的必要依據。投資者根據可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否投資開發該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構融資的依據。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當地政府及其所屬城市規劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執照的依據，同時也是環保部門審查項目對環境影響的依據。

4.作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，可行性研究為進行后續工作進行鋪墊。

5.根據可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規劃設計的依據。

二、房地產開發項目可行性研究的階段、基本內容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產開發項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區研究、行業或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構、公共機構或由企業進行，作為指定經濟發展計劃的基礎。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設想轉變為概略的項目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結論的基礎上，在詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節省時間和費用。

（3）根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。依據初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應達到±20％以內。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，它為項目決策提供技術、經濟社會和財務方面的評價依據，為項目的具體事實提供科學依據。在這一階段內進行詳細深入的技術經濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據及定額費率的選擇；（3）從企業、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內容

由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據和范圍；研究的主要結論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預測——租售價格變化趨勢預測。

3.開發項目基本情況，分析其潛在優勢與問題、機遇與挑戰。

4.明確資源、原材料基礎設施和公用設施條件。

5.根據慣常條件，確定開發項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預測。

9.國民經濟評價和項目財務評價。

10.項目評價總結，得出評價結論。

（三）可行性研究的步驟

房地產開發項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發商即可委托有關咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。

2.收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

3.設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案。

4.財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

三、房地產開發項目投資成本費用估算

（一）房地產開發項目投資成本估算的主要內容

房地產開發項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產開發投資成本估算的主要內容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。由于目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權出讓金。土地使用權出讓金是國家土地所有者權力的體現，在我國的現行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數額，按相關因素的市場比較修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設配套費用。市政建設配套費是因政府投資進行的城市基礎設施建設而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業性的配套設施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設費分攤，稱配套設施建設費。這些費用的測算可根據各地的具體規定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發的房地產項目而言，必須支付土地征用費用。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設征用集體土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準和具體地塊的協商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經由企事業單位或個人使用的土地劃撥給房地產開發項目或其他建設項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。關于拆遷安置補償，各地都有相關的地方性法規和執行條例，計算時可按規定進行。

（5）土地轉讓費。如果開發企業是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權，則在開發過程中必須支付土地轉讓費。土地轉讓費的確定一般在市場條件下進行調節，但最終的轉讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發生。對征用集體土地進行開發的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內部一級市場取得土地使用權的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內部二、三級市場取得土地使用權的項目而言，發生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及土地開發工程費支出。一般情況下，規劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5％左右（在平原地區，這項指標多直接與規劃設計費合并，統一按照3％左右的標準收取）。土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎設施費用。可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

3.房屋開發費。房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費、必要的室內裝飾家具費、智能化設備安裝及預安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區物業管理用房等建設費用。

（3）室外工程費包括場內的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等的建設費用。主要體現在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領費等。

6.財務費用。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費等企業籌資發生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。

8.不可預見費。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經成為開發建設項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。

四、房地產開發項目經濟評價

有關內容見本書第五章。

第五篇：房地產開發項目申請報告

房地產開發項目申請報告（案例）

目錄

第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應 第六章、環境保護

第七章、項目建設周期與日程安排 第八章、經營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結論

第一章 項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。由北京XX房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京XX房地產開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

3、項目建設規模和建設內容：

“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2．1、北京市政府文件：京政辦發（1994）7號。2．

2、北京市政府文件：京政辦發（1996）55號。2．

3、北京市政府文件：京政辦發（2000）12號。2．

4、北京市政府文件：京政辦發（2000）20號。2．

5、北京市政府文件：京政辦發（2001）31號。2．

6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

第三章 項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積： 22萬平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口： 約1000人。

8、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準 銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部 6．

1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算： “該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主 國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括： 4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。3．

2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料 “該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

三、水、電、氣、熱供應

根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。第九章 投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2 銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計 ×1000×1.3=29.3萬m2 銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢 1***

9、基礎設施

10、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費 ***501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =87800-58580-8198=21022萬元 B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準

1、土地費用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2250 建安×5% 合計 71648

2、經營成本

項目 總額（萬元）標準

銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準

3、土地費用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

3、建安費用 43950 1500元/m2計

4、其它綜合 2332 建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費 2535 建安×5% 小計 77942

9、銷售費用

10、管理費用

11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計 10935

12、毛利： 28323

第十章 項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

1、外籍購買群體

1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。2。

3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6．2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

7、物業管理

聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、絕佳地理位置 本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位 1．

1、項目定位依據

1．1．

1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1．1．

2、中國正式加入WTO對本地區的影響

據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1．1．

3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。1．1．

4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才 這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．

2、定位設計

1．2．

1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。1．2．

3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4．1．

1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．

2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4．1．

3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

4．1．

4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。4．

2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4．2．

1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．

2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4．2．

4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．

5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4．2．

6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4．2．

7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統；小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4．2．

8、衛生電線電視接收系統。

4．2．

9、智能化物業管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。4．

3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4．3．

1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．

2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

4．3．

3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章 效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

1．3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。

3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3．2、經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4．1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章 結論

一、北京XX古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。