第一篇：房地產前期工作

項目的可行性分析報告

一、概況

1、項目概況

2、報告范圍

3、公司簡介

二、項目建設規模及建設內容

1、項目建設規模

2、項目建設內容

三、項目組織管理機構

1、項目建設組織管理

2、項目運營組織管理

四、項目市場分析及市場定位

1、市場分析

2、市場定位

五、項目選址及建設條件

1、項目選址

2、建設條件

六、項目整體策劃

七、項目產品規劃

1、總體規劃

2、工程方案設計

3、項目總圖布局

4、智能化系統設計

5、項目配套設施

八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能

1、環境保護

2、安全衛生

3、消防

4、節能

九、項目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財務與效益分析

1、財務分析

2、效益分析

十一、項目風險分析

1、項目風險分析

2、項目風險回避

十二、結論

房地產前期有關手續

1、辦理《國有土地劃撥決定書》（土地是劃撥時）、《國有土地使用權證》——國土資源局。

2、項目建議書（項目立項）的批復手續——計委

設計方案會審——規劃局組織，相關部門參加

3、環境影響評估的批復——環保局

4、防雷設計核準意見書——氣象局

5、初步設計（擴大初步設計）的審批————建設局組織，相關部門參加

6、年度計劃的下達——計委

7、施工用水報裝——自來水公司

8、施工用電報裝——電業局

9、城建檔案館報批手續——檔案館

10、墻改辦押金——墻改辦

11、人防審批手續——人防辦

12、消防核準意見（建筑工程、燃氣工程）——消防大（支）隊

12、規劃許可證的申領——規劃局

13、白蟻防治手續——白蟻防治所

14、報建、招投標——建設局、招標辦、建設工程交易中心

15、質監備案手續——質監站

16、施工許可證的申領——建設局

房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題

1、房地產開發項目前期需要辦理哪些手續？分別由政府什么部門負責辦理？

2、房地產開發公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發用地？

3、房地產開發公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？

4、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發用地的土地價值？

5、你認為房地產開發前期手續辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？

6、某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。規劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產開發商擬取得該宗土地70年的土地使用權開發建設住宅樓，在辦理土地使用權出讓手續時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關稅費并開工建設，土地交易的有關稅費標準為3%，建設期為一年。同類開發項目的社會平均開發成本為1800元/m2，該公司的開發成本為1700元/m2，管理費用為開發成本的5%。除地價款外，其他建設資金在建設期內均勻支出。假設住宅樓和寫字樓在建設期末一次性全部售出，該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%，銀行貸款利率為10%，開發商要求的項目開發利潤水平為銷售收入的15%。試計算該房地產開發商現在所能支付的最高土地價格。

房 地 產 項 目 前 期 報 批 手 續

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。

需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。

（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。

（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

房 地 產 開 發 程 序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

房地產開發的報批手續

房地產開發流程主要包括：1)向計劃委員會申請項目立項；2)向房屋土地管理部門辦 理土地使用權出讓或轉讓手續；3)向規劃部門辦理規劃手續，領取規劃許可證；4)向建設委員會辦理開工手續，領取開工證；5)實施搬遷或拆遷；6)進行開發建設；7)竣工驗收；8)交付使用。

第二篇：房地產前期工作流程

房地產開發前期工作流程

與原土地產權單位簽訂土地協議→找設計單位作規劃圖→由開拓設計院作空規圖等上會通過→用地室出計條件→找吳局盧簽字到行政辦蓋章→送土地局大廳主任處→由她連系641轄區土管所到現場指界→由開發商接641人到現場進行勘界→繳費取報告→送土地局大廳主任處→交紀要室議稿領導簽字→報市政府537紀要室→由紀要室報候秘書處502室→由秘書報趙市長審批→502室候秘書起草文件→辦公室主任審批→報趙市長審批→由502室候秘書將文件送打字室出紅頭文件→報537紀要室蓋章登記→報土地局掛牌→繳納保證金→15個工作日摘牌→簽土地確認書→簽訂出讓合同→繳納土地出讓金→繳納契稅邊區土管所→辦理土地證初視登記填登記表→（其中準備勘界報告、用地藍線、組織機構代碼證、營業執照到相鄰單位蓋章→轄區所長簽字蓋章→由轄區相關人員將資料報土地局地基科→審查資料報張局馬局簽字后→報大廳布魯格打證→同時作相細規劃上會通過出公示圖→交公示費→制作公示牌→找執法辦現場張貼公示期限1個月→拍照→法制科出公示意見→審查室吳科長核對出審查意見單→找領導簽字→張市長簽字→同時制作立面效果圖上局委會、市、州城建會→通過后審查室吳科長核對安排出審查意見單→找領導簽字找領導簽字→張市長簽字→張市長簽字同時準備資料→(其中立項申請、土地

證、用地證、平規劃圖、資金證明、紅線圖、資質證書、營業執照、組織機代碼證、法人身份證)→到州發改委辦理立項時間15個工作日→打印辦用地規劃證申請報告→到行政大廳進件→找規劃局劉局長簽字→準備相關資料(其中有土地證、用地藍線、區位圖勘界報告)規劃局用地室找白姐或楊工時間7天→接經辦人到看現場查看→由規劃局經辦人給市政府打申請報告→用地科科長簽字→找局長簽字→信息室出紅頭文件→由建設單位經辦人送市政府紀要室→在由紀要室經辦人轉514秘書室李→由李秘書送張市長辦公室簽字→簽好字轉514室李秘書起草文件→轉主任辦公529室→審閱簽字→轉514秘書室→由李秘書送張市長簽字→由李秘書送打字室→出選址意見書→紀要室蓋章時間20多天→將選址送規劃用地室→送州經委行政大廳紀委備案→由紀委給規劃局出函→送規劃用地室→用地室經辦人起草給州建設局文件→找規劃用地室科長簽字→規劃局局長簽字→到信息室打印紅頭文件→7樓主任室蓋章→準備資料(其中有選址、藍線圖、區位圖、平面規劃圖和審查意見土地證復印先送大廳進件→送建設局城建規劃室時間15個工作日→由規劃室經辦人轉科長任力→由科長轉張局長簽字→轉規劃資料室起草文件→報高局長簽字→出紅頭文件蓋章→交費每平方按85元→送行政大廳取件→送規劃局用地室→由經辦人起草紅頭文件→局長簽字→信息室打紅頭文件和用地

證→七樓行政室蓋章→行政大廳登記取證→打建筑藍線申請報告大廳進件→準備資料(其中有立項批復、用地證、填寫工程規劃申請、用地藍線、平面規劃及審查意見意單及立面效果原件2份、勘界報告2份)→到建設室找高磊科長審查資料由他安排→建設室找張晶或佳佳等→測繪院開交費單→財務室交費→畫建筑藍線和下函→找設計院進行圖紙設計時間約1個月→準備平面、立面、割面圖→到建設審查室審圖蓋章→建設室畫紅線→測繪院賬務室交紅線費→由建設室經辦人出配套費交費單（面積×900×3﹪）→規劃局賬務室開交配套費進帳單→由建設單位經辦人到豪景大廈農行非稅窗口交費→將進帳單交規劃局帳務室→辦理工程規劃許可證→批后辦開放線單→交費放線（每棟樓1300元）→接測繪院放線→給各地下管網相連單位發工作聯系單→開現場會→基礎驗線→＋－○驗線→找測繪公司著面積預測→出放線驗線單→送批后辦驗線、定線、核準單→準備辦理物價價格批復(其中需要資料中介代收費用合同、平面圖、戶型圖、燃氣合同、說明、回訪記錄、收費證復印件和其它資料)→同時準備辦理收費許可證的資料→（營業執照、資質證書、施工證、工程規劃證、用地證、申請報告和其它資料）→送市發改委辦證室15個工作日→由市發改委經辦人開進單→到豪景大廈農行交費→取收費證→將收費證和復印件送物價局→交明碼標價書1戶1本→交物價公示牌費用

→蓋章取證→施工到三層找中介測繪公司房產局陳工測面積→出測繪報告→準備資料民政局辦理小區命名權→（1、填寫爾勒市地名命名申請表二份、2、經規劃部門批準的規劃圖一份、3、申請報告（應說明其地理位置、占地面積、總建筑面積、綠地率、幢戶數、建筑規模、共開發幾期，每期的建筑面積、幢戶數、開工竣工時間、擬定名稱及命名理由含義）

4、立項批文

5、《土地使用證》或《建設用地批準書》一份（復印件）

6、《建筑工程規劃許可證》一份（復印件）

7、規劃紅線圖一份（復印件）

8、樓的明細表→街道辦事處蓋章簽字→報市政府民政局審查→民政府局長簽字、市政府領導簽字→準備辦理預售許可證資料（商品房預售許可證申請表、營業執照、資質證正副本、土地使用證建設工程規劃證、施工證、用地證、銀行25%資金證明由施工單位出據、建設工程施工許可證及關于施工說明（階梯表說明）蓋施工單位公章、商品房預售方案說明位置、面積，價格、施工合同、小區平面圖房屋裝修標準、測繪報告、明碼標價書、用地紅線、藍線、建筑紅、藍線）→到房產局行業辦進件資料和原件名稱相符→審過資料后→接房產局經辦人到現場實地查看→簽訂廉租房協議按5%配建→到房產局大廳建樓同時（將電子平面圖、戶型圖、區位圖、小區每一棟樓立面圖、樓房預售公示表每各1份）報行業辦信息室→合格后由經辦人楊朝英找行業辦主任、書記、局長簽字打證交費取證

→竣工驗線→交費竣工圖費用→測繪院出圖→施工單位出竣工備案表→辦理面積審定單→由中介公司和房產局到現場實測→10個工作日取面積審定單→送批后辦由批后辦組織8個部門現場綜合驗收簽字(其中有規劃局、建設局、房產局行業辦、園林綠化、市政、通信、辦事處、郵政)→批后辦出驗收認可書→辦理公房產權證（其中需要準備：房屋所有權屬登記證申請書原件、土地證原件、用地證原件、用地批準書原件、用地藍線、紅線原件、工程規劃證原件、建設工程規劃批準書、建設工程規劃紅線、藍線原件、建設工程竣工認可書、建設竣工驗收備案表、房屋面積測繪技術報告、房屋平面圖、預售許可證、授權委托書、組織機構代碼證→由中介公司代住戶辦理房產證→住戶需制作土地分割表錄入住戶相細資料→將電子板和土地證原件、用地紅線、建筑紅、藍線、竣工備案表、面積審定單及其它資料一起報新城土管所資料室→接641測繪員和土管所陳姐到現場地基勘界

→資料備齊通知住戶辦理土地證→由住戶辦理土地證

第三篇：房地產前期工作

房地產前期工作

房地產前期開發報建工作中的七個要點提要：一是修建性規劃審批：此階段是一個項目整體規劃確定階段，所以要對建筑面積、容積率面積、車位比等進行詳細核對

房地產前期開發報建工作中的七個要點

房地產開發是一項綜合性很強的系統工程。整個開發流程是從拿地前的可行性分析到項目的規劃設計再到施工、經營銷售最后驗收交付的一個持續性過程。這個過程具有涉及面廣、開發周期長、投入資金大、環節繁多等特征。其中涉及多個政府部門對每一環節的審批和監管。任何環節的變化,都可能導致項目周期拉長、成本上升等風險。因此,項目開發必須遵循一定的程序,科學地開展工作。

作為開發企業開發一個項目，報建流程貫穿于整個項目的開發流程之中，每個環節必須要經過政府相關職能部門和各相關機構的登記審核，并嚴格按照有關的法定程序進行。各種相關性手續及政府部門的批文是項目得以順利開展的重要“通行證”。因此開發企業的報建流程管理工作構成了房地產企業流程管理的重要組成部分。在整個房地產項目的開發流程中，開發企業在政府各相關部門的監督管理下，通過內部各組織部門間經營活動的相互協調，并不斷從政府各監督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項目開發目標，實現企業的經濟效益和社會效益，報建顯得尤為重要和關鍵。作為前期報建人，腦海中要始終強調時間管理的重要性并尋找優化報建流程中的關鍵路線，壓縮整個項目的開發時間，提高自身資源整合能力和項目運作水平，防范并有效降低風險，增強企業的市場競爭力將是前期報建工作的核心。

作為前期報建人員日常工作中須做到“準、快”相對應的是“兩拿”：

一是“拿人”?！澳萌恕笔乔捌趫蠼üぷ髦攸c，關于人一定要認一個“準”字。從“拿地”到“拿證”到建設要行走于大大小小的幾十個政府部門之間，最常涉及的幾個部門：規劃局、國土局、建設局、房管局、消防局、環保局、人防辦、市政主管部門、水電燃氣各主管部門，要尤為重視“準”字。這里要著重關注幾門學問：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說水平不一，學院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒條件創造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路。“思危、思退、思變”這是為官者的做事本質原則。業務熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳理，理清這張網似乎事情就已經成功了一半，公司治理、渠道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。

前期報建工作中如何處理職能部門中層領導關系，是報建工作成果的關鍵，每個部門的科室約四五人，根據行政管理的流程，主要的具體事務都是由中層負責開展，提供決策，所以職能部門的中層起到了承上啟下的作用。有些時候還需要通過不同途徑熟知哪些平行的科室中層之間關系融洽程度，避免陷入內部人際之爭。

二是“拿證”。拿證本身是個程序化的過程，但牽扯到時間成本而連鎖帶來的利益及現金流問題，所以要突出一個“快”字。

由于前期報建工作貫穿于房地產開發的全過程，從頭到尾涉及多個節點，環環相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個節點的報建工作外，還需要根據項目的開發計劃、經營目標等要求，進行統籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作為企業對外的一個窗口日常工作中存在著大量的溝通和協調工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對待工作要有嚴謹的工作態度，切實維護企業利益與形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強對公司、項目及專業技術的了解和認識，要有扎實的理論基礎、不斷加強學習具有豐富的知識儲備和靈活多變的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通，完成既定的工作目標。同時做到及時了解政府相關政策、法規，讓公司最大化地利用政策從而達到項目的有序開展和優化成本的作用。

報建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規范規定，即使要突破也要遵循規定的流程程序，現在的各職能部門在審查過程中基本執行行政規定和許可范圍。所以要細致了解各職能部門的審查標準、依據法規規范和報建資料內容的重點與核心，分清哪些是必須的，哪些是可以妥協的，做到心中有數。

酒桌文化很有文章，中國人的感情都是喝出來的，這是一句俗話，作為前期報建人都不得不面對這個讓人汗顏的現狀。在開發報建工作中，這份“酒桌情”確實會起到不小的作用，平時或在周末時要經常創造一些可以增進交流機會的場合，畢竟想和政府部門做好關系，要有一個場合和橋梁，在推杯換盞中，話語越來愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語言，其中需要注意的一點是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當你再去的時候事情要好辦的多。

工作中堅持是成功的起點，這是做每件事都該有的能力，第一是精神上的堅持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個人都和顏悅色，有相當一部分人在官場文化的浸淫下，長著一副官相，說著一口官話。此時面對這樣的人群我們需要做的就是堅持。第二是身體上的堅持：我所在的城市是個酒風盛行的城市，可以說各個部門都是酒泡出來的，每到此時我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因為前期部作為公司對外的窗口，所以前期報建人員要有一個良好的企業形象，時刻都不能失態更不能失禮和失言。

在項目整體開發過程中涉及眾多關鍵節點，其中有些存在著一些地域差異性，關于合肥“京城國際”項目整體開發關鍵節點，我們注意了以下幾點：

一是修建性規劃審批：此階段是一個項目整體規劃確定階段，所以要對建房地產前期開發報建工作中的七個要點提要：一是修建性規劃審批：此階段是一個項目整體規劃確定階段，所以要對建筑面積、容積率面積、車位比等進行詳細核對筑面積、容積率面積、車位比等進行詳細核對，避免日后修改。

二是建筑方案審批：該節點是規劃報建中問題最多的一個點，為了避免反復，首先需要與設計院充分溝通，對于面積指標、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風險點要在入案前與相關審核人員充分溝通，以提高審核通過率。

三是消防專項審批：從2010年10月1日開始實施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過50米的居住建筑建設工程仍需審核和驗收。這對圖紙要求就更為嚴格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。

四是人防專項審批：人防審批一般請人防設計單位與人防施工圖審查中心協助辦理，因為他們與人防辦都有較好的業務關系，關于是否易地建設需要提前確定，如易地建設需提前辦理易地建設費的繳納。此項為辦理《建設工程規劃許可證》關鍵點。

五是建設工程規劃許可證：根據長豐縣規劃局要求確保計容規劃面積經合肥市規劃局電子校核處校核的數據不能大于1平米，否則不予辦理《建設工程規劃許可證》。

六是建設工程施工許可證：此環節關鍵是提前準備，對資料進行嚴格審核，包括合同內容、面積指標、總包單位與分包的用章、項目經理證、安檢員、質檢員證、總監證等。涉及的各項繳費需提前繳納。

七是預售許可證：因辦理預售許可證時即進行銷售階段，內部需提前與營銷、工程等部門溝通，確定現場進度與計劃開盤日期。外部與房產局要進行資料提前預審，涉及關鍵人員審查要時刻關注行蹤，避免辦證時人員不在、差等情況導致不能按期辦理完成預售證的情況。

住宅工程質量通病詳細圖集

第四篇：房地產甲方要做哪些前期工作

房地產甲方要做哪些前期工作？ 房地產甲方工作前期概要 1 甲方在立項開發前期的工作 1.1 確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為投資人決策提供重要依據。

1.2 建設項目用地計劃辦理 1 所需資料

1）地形圖（畫示用地范圍，注明大約面積）2）與地塊出讓單位簽署的用地協議 2 辦理程序 1）備齊資料

2）到地塊所在地國家土地行政主管部門辦理 1.3 建設工程項目建議書的編制與報批 1 編制及所需資料 1）開發單位**** 2）開發單位資質證書 3）用地計劃審核意見

4）建筑設計方案（總平面圖等）5）其他相關資料 報批程序及報批所需資料

1）將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 2）撰寫《關于項目建議書報批的申請報告》 3）將《項目建議書》與《關于項目建議書報批的申請報告》送計劃發展改革委員會報批

注：投資總額3000萬元以下項目由工程所在地縣級以上（含縣級）計劃發展改革委員會批準立項；投資總額3000萬元以上項目由工程所在地縣級以上（含縣級）計劃發展改革委員會轉報上級計劃發展改革委員會批準立項 1.4建設工程項目選址意見書申辦 1所需資料

1）批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件1份）2）地形圖（均應畫示用地范圍）4份 3）土地權屬證（復印件1份）4）聯建協議書（復印件1份）5）選址論證

6）市建設項目選址意見書申請表（到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門領取）2 申辦程序

1）準備N份項目建議書批復及N份地形圖

2）將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋**

3）將N多有關部門的選址意見備齊，與1所列所有資料一并送工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門的規劃科辦理 1.5建設用地規劃許可證申辦 1 所需資料

1）建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）

2）地形圖（均應畫示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、衛生防疫、水務管理等部門的選址意見及**）3）國有土地使用權出讓合同文件及附圖（1份）4）市建設項目用地規劃許可證申請表（到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門領取）5）申請報告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料

2）將上述資料送工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門的規劃科辦理 1.6建設工程項目地名報批 1 所需資料

1）建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）

2）地形圖（均應畫示用地范圍）2份 3）總平面圖（3份）

4）建設項目用地規劃許可證及批文 5）申請報告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料及1500元支票

2）將上述資料送工程所在地縣級以上（含縣級）地名辦地名科辦理 1.7建設工程項目報建 1 所需資料

1）《市建設工程報建表》（到小木橋路報建處領回填寫用印）2）企業法人****、組織機構代碼證及有關證明原件和復印件 3）項目建議書批文原件及復印件 4）銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

5）《市建設單位工程技術人員和管理人員核定申請表》（到小木橋路報建處領回填寫用?。?/p>

6）工程技術人員和管理人員證書原件及復印件 7）《住宅項目配套建設審核申請表》 8）《住宅新開工審核通知單》 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料到小木橋路報建處領回空白的《市建設工程報建表》 2）填寫后蓋**

3）蓋**送回報建處，受理后就有一個項目號碼和項目IC卡 1.8建設工程項目設計招標辦理 1 所需資料

1）報建工程項目IC卡

2）《市建設工程項目設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）3）《市建設工程項目設計招標評標小組報批表》（到市招標辦領?。?）工程設計任務書 5）建設用地規劃許可證

6）工程技術人員和管理人員證書原件及復印件 7）《工程項目選址意見書》批文 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料 2）到小木橋路市招標辦辦理

1.9建設工程項目設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1 所需資料 1）項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等N份 2）會議通知書 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料 2）提前3天分送各評委

3）到小木橋路市招標辦召開評標會 3中標辦理

1）設計方案評標會紀要 2）評委評標意見書

1.11 建設工程項目設計方案深化、修改

根據工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門批文要求修改設計方案 1.12 召開建設工程項目設計方案審定會 1 所需資料

1）設計方案文本（12份）

2）項目建議書批文、建設用地規劃許可證及批文，工程所在地國家土地行政主管部門批文（各N份）3）請柬 2 辦理程序

1）備齊上述所有資料

2）將請柬資料分送至計委、規劃局、防疫站（疾病預防控制中心）、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門 3）召開建設工程項目設計方案審定會 1.13建設工程項目設計方案送審報批 1 所需資料 1）選址意見書

2）規劃設計要求通知單 3）地形圖（畫示用地范圍）4）設計方案（2份）5）地名批文 6）項目建議書批文 2 辦理程序

1）備齊上述所有資料

2）到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門規劃科辦理

第五篇：房地產甲方要做哪些前期工作

房地產甲方要做哪些前期工作？(2013-06-15 10:11)分類：施工管理

房地產甲方工作前期概要 1 甲方在立項開發前期的工作 1.1 確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為投資人決策提供重要依據。1.2 建設項目用地計劃辦理 1 所需資料

1）地形圖（畫示用地范圍，注明大約面積）2）與地塊出讓單位簽署的用地協議 2 辦理程序 1）備齊資料

2）到地塊所在地國家土地行政主管部門辦理 1.3 建設工程項目建議書的編制與報批 1 編制及所需資料 1）開發單位**** 2）開發單位資質證書 3）用地計劃審核意見 4）建筑設計方案（總平面圖等）5）其他相關資料 2 報批程序及報批所需資料

1）將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 2）撰寫《關于項目建議書報批的申請報告》

3）將《項目建議書》與《關于項目建議書報批的申請報告》送計劃發展改革委員會報批

注：投資總額3000萬元以下項目由工程所在地縣級以上（含縣級）計劃發展改革委員會批準立項；投資總額3000萬元以上項目由工程所在地縣級以上（含縣級）計劃發展改革委員會轉報上級計劃發展改革委員會批準立項 1.4建設工程項目選址意見書申辦 1所需資料

1）批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件1份）2）地形圖（均應畫示用地范圍）4份 3）土地權屬證（復印件1份）4）聯建協議書（復印件1份）5）選址論證

6）上海市建設項目選址意見書申請表（到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門領?。? 申辦程序

1）準備N份項目建議書批復及N份地形圖 2）將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋**

3）將N多有關部門的選址意見備齊，與1所列所有資料一并送工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門的規劃科辦理

1.5建設用地規劃許可證申辦 1 所需資料

1）建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）

2）地形圖（均應畫示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、衛生防疫、水務管理等部門的選址意見及**）3）國有土地使用權出讓合同文件及附圖（1份）

4）上海市建設項目用地規劃許可證申請表（到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門領?。?）申請報告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）將上述資料送工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門的規劃科辦理 1.6建設工程項目地名報批 1 所需資料

1）建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件1份）2）地形圖（均應畫示用地范圍）2份 3）總平面圖（3份）

4）建設項目用地規劃許可證及批文 5）申請報告（紅頭文件 6）其他需要說明的圖紙或文件 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料及1500元支票

2）將上述資料送工程所在地縣級以上（含縣級）地名辦地名科辦理 1.7建設工程項目報建 1 所需資料

1）《上海市建設工程報建表》（到小木橋路報建處領回填寫用?。?）企業法人****、組織機構代碼證及有關證明原件和復印件 3）項目建議書批文原件及復印件 4）銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

5）《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申請表》（到小木橋路報建處領回填寫用?。?）工程技術人員和管理人員證書原件及復印件 7）《住宅項目配套建設審核申請表》 8）《住宅新開工審核通知單》 2 申辦程序

1）備齊上述所有資料到小木橋路報建處領回空白的《上海市建設工程報建表》 2）填寫后蓋**

3）蓋**送回報建處，受理后就有一個項目號碼和項目IC卡 1.8建設工程項目設計招標辦理 1 所需資料 1）報建工程項目IC卡

2）《上海市建設工程項目設計招標文件報批表》（到上海市招標辦領取）3）《上海市建設工程項目設計招標評標小組報批表》（到上海市招標辦領?。?）工程設計任務書 5）建設用地規劃許可證

6）工程技術人員和管理人員證書原件及復印件 7）《工程項目選址意見書》批文 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）到小木橋路市招標辦辦理

1.9建設工程項目設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1 所需資料

1）項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等N份 2）會議通知書 2 申辦程序 1）備齊上述所有資料 2）提前3天分送各評委 3）到小木橋路市招標辦召開評標會 3中標辦理 1）設計方案評標會紀要 2）評委評標意見書

1.11 建設工程項目設計方案深化、修改

根據工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門批文要求修改設計方案 1.12 召開建設工程項目設計方案審定會 1 所需資料

1）設計方案文本（12份）

2）項目建議書批文、建設用地規劃許可證及批文，工程所在地國家土地行政主管部門批文（各N份）3）請柬 2 辦理程序 1）備齊上述所有資料

2）將請柬資料分送至計委、規劃局、防疫站（疾病預防控制中心）、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門 3）召開建設工程項目設計方案審定會 1.13建設工程項目設計方案送審報批 1 所需資料 1）選址意見書 2）規劃設計要求通知單 3）地形圖（畫示用地范圍）4）設計方案（2份）5）地名批文 6）項目建議書批文 2 辦理程序 1）備齊上述所有資料

2）到工程所在地縣級以上（含縣級）規劃主管部門規劃科辦理