第一篇：業主出租自有車庫改做他用 物業起訴業主

業主出租自有車庫改做他用 物業起訴業主 2008-09-04 22:06 小區業主出租自有的車庫，承租人租來車庫后，有的開起食雜店，有的辦起棋牌社??日前，家住遼寧省沈陽市鐵西新區的一位業主，因把自己的車庫租出去改成食雜店經營，被小區的物業公司起訴至法院。車庫能不能出租改成食雜店搞經營？作為業主委員會選聘的服務企業，物業公司是否能作為訴訟主體要求更改物業用途的業主恢復原功能？沈陽經濟技術開發區人民法院不久前對此案作出的一審判決認為，物業公司在此類糾紛中不適合作為訴訟主體起訴業主。記者就此采訪了有關人士。

●法院判決物業公司不是適用主體

在此類糾紛中，物業公司為何不適合作為訴訟主體起訴業主？沈陽經濟技術開發區法院的一審判決書對此進行了闡述。

記者在該判決書中看到，法院認為，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業合同約定做出的物業管理行為，該行為是基于業主的委托提供的勞務行為，物業管理活動應當按照國務院頒布的《物業管理條例》進行。《物業管理條例》第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。即在業主出現違規或違約行為時，物業公司的義務是勸阻，制止和及時報告。

依據《物權法》的規定，對違反管理規約的行為人，業主大會和業主委員會有權要求行為人停止侵害，消除危險，排除妨害；業主對侵害自己合法權益的行為可以依法向法院提起訴訟。

此案中，物業公司起訴業主要求業主恢復車庫原功能，而其既不是相關權利義務的承受主體，也不是此案的適用主體。據此，沈陽經濟技術開發區法院依照《民事訴訟法》和《物權法》的相關規定，一審駁回了原告物業公司的訴訟請求。

●律師觀點業主處分權受兩方面限制

1月5日，遼寧和昊律師事務所律師宋建華就此案接受本報記者采訪時認為，物業公司是受業主委員會委托，行使向園區業主提供合同約定服務職能的營利性組織，其與業主之間是平等的民事主體。物業公司不是國家機關單位，沒有得到國家行政機關授權，因此無權對業主改變物業用途的行為進行限制，更無權給予處罰。物業公司為了全體業主的共同利益，在行使服務職能時，如果發現個別業主有違約、違規、違法行為，可以商請政府有關行政管理部門進行干預或查處。《物權法》給予物權人占有、使用、收益和處分4項權利，其中處分權尤為重要，物權人擁有改變物業用途的權利。但是，為了小區所有業主的公共利益和共有利益，物權人并不能無限制地擴張自己的權益。因此，業主在行使處分權時受到兩方面的限制，一是行使處分權不能違反法律法規規定，二是行使處分權不能損害其他業主的合法權益，妨害左鄰右舍的正常生活。本案中，雖然法院一審駁回了物業公司的訴訟請求，但并不說明該業主把自己的車庫租出去改成食雜店經營的行為合法。房地產開發商按照相關法律法規的規定向政府城鄉規劃管理部門報請規劃獲批后，按照批復建設小區并交付使用，業主作為物權人私自改變原有建筑物的用途，故涉嫌違法。如果業主確須改變物業使用性質，要經過政府相關行政管理部門的審批。

宋建華說，盡管將車庫改建為食雜店對其他業主生活影響較小，但其性質與改建成飯店、浴池等經營性場所是一致的，只是后者對其他業主的影響更大。依據現有法律法規，由此產生的糾紛可以運用3種方式解決，一是物業公司向有關行政管理部門報告，由政府職能管理部門出面糾正私自改變用途行為；二是由權益相關連的受損業主，向法院起訴糾正私自改變用途行為；三是由業主大會或者業主委員會要求行為人恢復原貌。

●背景案件

業主出租自家車庫承租人開起食雜店

2007年8月，沈陽市民王先生將自己在鐵西新區金廈雁塞苑小區的1處車庫對外出租，承租人將此車庫裝修成食雜店對外經營，負責小區物業服務的沈陽鴻翔物業公司的工作人員要求王先生將車庫恢復原功能。王先生認為，根據2007年10月1日起實行的《物權法》，自己擁有處分車庫的權利，物業公司無權干涉，因此拒絕了鴻翔物業公司的要求。

沈陽鴻翔物業公司認為，其與業主簽訂了《物業管理服務公共契約》，規定業主出租房屋時應與承租方到物業公司進行登記備案，并保證承租方遵守契約規定；業主與承租方未到物業公司登記備案的，由此產生的責任由業主承擔；業主、物業使用人在金廈雁塞苑小區不得改變房屋外貌、用途和主體結構。《沈陽市住宅物業管理規定》中明確規定，“物業使用中禁止擅自改變物業的使用性質”。據此，沈陽鴻翔物業公司將王先生訴至法院，希望通過法律手段強制其恢復車庫原功能。

2007年12月中旬，沈陽經濟技術開發區法院對此案一審判決，認為物業管理企業既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案的適用主體，因此駁回了物業公司的訴訟請求。

2008年1月6日，記者來到金廈雁塞苑小區，小區的保安員指著一個車庫對記者說，“大約半個月前，出租車庫的業主已經將食雜店恢復了原功能。”1月7日，鴻翔物業公司張經理在接受記者電話采訪時表示，為了防止類似事件再次發生，該公司已經提起上訴，希望證明物業公司有權起訴業主要求其恢復物業原功能。

(王文郁)

●相關法規

-《物權法》第83條規定：

“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。” 來源：中國消費者報

第二篇：物業接待業主

物業接待業主（或客人）

禮儀規范

1、業主（或客人）上門：

a.業主（或客人）進門時應主動向其打招呼，開門時先問侯說：“您好/早上好/下午好。” b.不得毫無反應或語氣冷淡。

2、起身讓坐：

a.應熱情招呼業主坐下。

b.不得自己坐著而讓業主（客人）站著與其交談。

3、業主（或客人）說明來意：

a.如業主沒有先開口說話，應主動問：“請問有什么可以幫助您的嗎？/請問您有什么事？/請問您找哪位？”

b.如手頭有重要工作一時無法完成，應說：“對不起，請稍等。”然后迅速處理手頭上事務后接待業主（或客人）。

4、與業主交談：

a、在與業主（或客人）交談或了解情況時，態度要熱情、溫和，談話內容要以工作為主，在表明某些觀點時，要耐心解釋，將事情的原因、根據說清楚。

b、凡客人的詢問為業務內容要實事求是回答，凡非業務詢問，應婉言回避。

5、送客：業主告辭時，應主動起身送至門口，并說：“再見/您慢走/歡迎再來。”

注：

1、見到業主前來，要做到“四到”即：客到、微笑到、敬語到、致禮到

2、因人稱呼（如：先生、女士、小姐、夫人、老伯、大媽、同志、師傅、女士、小朋友）。

3、問候禮節：與業主或客人照面，應有得體的問候。

① 根據不同的時間和場合，應主動問候對方，如：“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”；②如遇節日，應問候節日賀語，如：“新年好”、“春節快樂”、“圣誕快樂”。

4、與業主（或客人）交談時語氣謙敬，表達恰當、聲調溫和、親切自然。不可粗直無禮，或急呼高叫。

物業上門服務禮儀規范

1、上門準備：

a.上業主家里拜訪或回訪時，應穿統一制服，佩戴工作證，保持良好形象。

b.拜訪或回訪時，應帶齊所需的資料，并在征得業主同意后方可進入戶內拜訪、回訪。

2、敲門：

a.按門鈴一下或輕敲門兩下，如無反應，等待5s再次敲門。

b.除特殊情況外，嚴禁大力敲打或撞擊業主門窗。

3、業主開門后先說問候語：“您好！早上好/下午好!”

4、隨后作自我介紹：“打擾了，我是東航物業公園天下物業服務處，×××部門，×××名字，今天我來是關于××事，來了解一下情況或協調處理，希望您能給予支持”。

5、進門：

a.得到業主同意后，方可進入。

b.業主說“請進”時，應回答“謝謝”或點頭微笑表示感激。

c.尊重業主生活習慣，穿上鞋套。

d.未經業主許可不許在沙發上就座，謝絕業主敬煙。

e.嚴禁收取小費、禮物等或服務后在住戶家中用餐。

6、告辭：

a.向業主說“再見”并感謝對方的支持和配合，主動告訴對方，如果還有什么事可以再聯系自己。

b.主動為業主帶上門。

物業工程人員入室服務

禮儀規范

1、接到維修派單后，應及時準備用品和工具，盡快前往維修，不可拖延不辦，若因故不能及時維修項目，應向業主說明原因。

2、維修人員上門修繕應注意登門禮節。應先按門鈴或用中指扣門，按鈴或敲門不可長時間按扣不停或無禮的砸門拍門。主人開門后，應和藹地自我介紹，語言模式是：“我是東航物業公園天下物業服務處，工程部維修人員×××，先生（小姐、太太）您需要維修×××。”并出示相關證件。在得到房主同意后再入門維修。

3、收費維修，先向業主報明損壞程度、配件價格、維修預算工時，在修畢報價簽單時，要如實清楚地向業主說明報價根據。

4、維修工作要做到“快、好、省”三字要求，不可該快不快，該 省不省，維修效果不好。

5、如在報價收費時，業主有疑問，出現還價或拒繳現象，應耐心解釋。重大的不可解決的費用收繳問題，不可在業主家中吵要，要上報主管人員解決。

6、維修人員不可因施工作業為由，衣裝不整，儀容不雅登門修繕，禁止不穿工裝、穿拖鞋、短褲或著背心，甚至赤膊上門維修。

7、在業主家中維修不可吸煙、哼唱、吃零食或互相說笑。

8、上門維修應盡可能保持業主家中清潔，佩帶工作用布、塑料鞋套等保潔用具，若不可保持，則應向業主通報，工作完畢后及時清掃干凈。

9、嚴禁酒后登門工作。

第三篇：物業業主入住流程

物業管理處經理負責組織安排入住工作。

物業管理處經理負責裝修申請的審批。

入住的準備工作

入住資料的準備

a）根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。

b）《入住通知書》的內容要求參照管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細、并附簡明扼要的入住流程等。

c）印刷以下各類入住表格：

— 《（業主）領用登記表》

— 《裝修申請表》

— 《住宅使用說明》

— 《住宅質量保證書》

— 《鑰匙領用登記表》

— 《入住驗房表》

— 《入住登記表》

入住時的環境布置。

a）區內環境

— 入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

— 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌表明“××××物業管理處”字樣。

— 入口處表明管理處的辦公地址和辦公時間。

b）管理處辦公環境

— 擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。

— 張貼醒目的“辦理入伙手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”。辦理入住手續流程圖

業主備齊入住資料

物業客戶服務辦理入住登記、驗證手續

到物業財務部交納入住費用

驗房

發放鑰匙

簽署《業主公約》及《消防責任安全書》

發放資料

開通水電

業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：

a）《關于辦理入住手續的通知》。

b）《購房合同》原件和復印件各一份。

c）業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各一張。e）委托他人辦理的，須帶業主委托書。

入住手續的辦理

驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：a）《購房合同》原件。

b）業主的身份證原件。

d）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。

將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內。

交納入住費用

物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。c）裝修垃圾清理費。

d）管理費：預收六個月或一年物業費等等。

驗房收檔

a）物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程部，由物業工程部帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中。

b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認。c）驗收中發現問題，應立即協商整改。

d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由客服中心跟蹤改進，至合格為止。

發放鑰匙

a）業主收樓無問題，根據業主要求，由物業將鑰匙全部交給業主。

b）業主收樓有問題，物業將鑰匙交給業主的同時，應征得業主同意后留一把進戶門鑰匙，以供整改時使用。

c）業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。

簽署《業主公約》和《消防安全責任書》。

a）管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業主并請業主詳細閱讀。

b）請業主簽署《業主臨時規約》、《消防安全責任書》。

c）管理員將簽署后的《業主臨時規約》、《消防安全責任書》其中的一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。

資料發放

管理員將以下資料發給業主保存：

a）《住戶手冊》。

b）《服務指南》。

c）簽署后的《業主臨時規約》。

d）簽署后的《消防安全責任書》。

e）《住宅使用說明》。

f）《住宅質量保證書》。

開通水電

物業管理處工程組應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入住驗房表》中，開通該業主房屋的水電。

記錄表格

《業主入住驗房表》

《鑰匙領用登記表》

《入住登記表》

《業主家庭情況登記表》

《裝修申請表》

第四篇：物業裝修期間業主裝修須知

裝修須知

歡迎您成為*******小區的業主，為方便業主順利、有序、高效地完成房屋的裝修，維護您和我公司的共同利益，現將房屋裝修流程及注意事項做如下說明

一、業主在裝修前，須提供下列資料、圖紙：

1.裝修公司在辦理裝修手續時，應持營業執照、資質證書、等復印件各一份。2.裝修前對房屋水、電、暖進行改造時，為方便后期統一管理及業主房屋維修，房屋的水、電改造都需要到我項目客服中心報備，并將改造完成的圖紙交予我客服中心備案。

3.室內結構不作調整，設備設施不作更改，只作墻面、地面簡易裝修，在簽訂《私人裝修承諾書》后，以上兩項不作要求。

二、材料進場及裝修注意事項

1.業主進場裝修須辦理裝修手續并獲得施工許可證，裝修工人進出須辦理臨時出入證。業主免費辦理2張業主出入證。

2.裝修前必須對您戶內的強弱電，給排水系統進行檢查，如有問題請及時告知項目客戶服務中心，由客戶服務中心協調施工方進行維修解決。在維修完成后方可進行裝修，否則裝修后出現問題造成的損失物業項目部將不承擔相應責任，并由業主或裝修公司承擔。

3.裝修廢料及垃圾必須做到袋裝化，不得堆放在樓道內，垃圾日清并堆放到指定的地點。

4.裝修材料的進場，必須先與物業客服中心進行進場預約，禁止大型裝修材料車進入園區，必須以袋裝的形式用小推車將材料送入戶內。

5.裝修施工現場必須安裝簡易馬桶，并不準施工人員使用電爐、煤氣爐做飯。6.進行氣焊、電焊等動火作業時，必須到物業客服中心辦理《動火作業證》，通過我物業工程人員檢查后，方可施工。氣、電焊操作工必須持證操作，裝修現場自備1-2個手提滅火器。

7.承重墻體、分戶墻不能拆打、摳；地面不能開槽。如有需要拆改的地方需到項目物業客服中心填寫《拆墻承諾書》，并由物業工程部進行現場監督。8.衛生間在進行裝修時，必須先做48小時閉水試驗，并在客服中心備案。防水做好后通知客服中心進行報備，并由客服中心通知您樓下業主對您做的防水進行驗收。若無問題后方可進行下一道工序。

9.陽臺應按物業項目部統一標準封閉，并保證空調位及冷凝水管不在封閉區域內；洗衣機排水不能從生活陽臺空調排水管排放；空調安裝應按物業項目部統一規定的位置進行擺放，冷凝水接入空調排水管集中排放，不得散排；油煙必須排入排煙道。

10.不能將廢棄涂料、油漆、清洗涂刷工具的廢水直接倒入主排水管內，防止堵塞管道。因此而造成相鄰管道堵塞以及滲水導致的財產損失，由本單元所有該戶型裝修的業主共同承擔相應的費用。

11.不能在外墻安裝遮陽蓬，擋雨板及太陽能熱水器、晾衣架；裝修中不得損傷建筑物及構筑物，并且不得改變樓宇的外觀原貌。12.嚴禁拆改、封閉包裝天然氣管道。

13.項目統一規劃防盜網規格和樣式供業主選擇，如有需要更換防盜門或安裝防盜窗，必須由業主本人到項目客服中心進行報備，如未進行報備擅自更換，業主則自行承擔相關損失。

14.在您購買空調時，必須先到戶內確認空調位置，以及空調位的尺寸大小，以便后期的順利安裝。如在未確定空調位的大小時，就對空調進行購買，所出現的問題由業主本人自行承擔。

.以上為本小區裝修須知，為保證裝修的順利有序進行，望業主自覺遵守，積極配合。

*******小區客戶服務中心

第五篇：物業業主告知書

裝修業主告知書

尊敬的御水丹堤業主：（附錄）首先，我們在這里祝賀您即將正式成為御水丹堤住宅小區的業主。同時，請您于百忙中仔細閱讀此《裝修須知》，希望此須知能對您的裝修裝飾工程帶來幫助。我們再次強調部分內容。

一、未經申請批準不得擅自占用人行道堆放物料、建筑垃圾、搭腳手架以及其它作業設施或進行占道施工，裝修施工垃圾須袋裝，并扎緊口袋（防止泄漏）堆放在物業服務中心指定的場地，由物業服務中心統一清運。另外，裝修用砂子、石子須裝袋入場，不得散落在地。

二、未經申請批準不得擅自拆改建筑設施、設備，不得拆除建筑承重結構的柱、墻、梁、板，不得使用大錘敲擊墻面；

三、園區路面限重三噸，如運輸車輛及貨物總重超過限重，請自行更換小型車輛進行運輸。園區內限速五公里，請各位業主注意行車速度。

四、未經建筑物原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案并報批，不得擅自超過設計標準或規范增加樓面荷載。

五、衛生間、座便器、地漏、排水管不能隨便開槽移位，水泥地面不能開槽，不能破壞主體墻面，產生的后果由住戶自負。

六、所有排水、給水主管道為此棟樓公用設施，嚴禁在裝修時進行封堵改動，否則產生的一切后果由業主自行承擔。在廚房間、衛生間的排水支管下部應留有500X500mm檢修口，以便于維修施工。

七、不能擅自拆改排煙、排風道，造成的漏水、漏雨由業主自負。

八、不得移動、改裝煤氣管道、煤氣表，如需變動由專業公司操 1

作。

九、業主裝修時衛生間防水措施做24小時閉水試驗，以確保防水工程質量。

十、裝修公司不能擅自移動室內開關箱、改變進戶總線，所有電線改路必須采用護套管，不得直埋護套線。各電氣回路所負擔的電器總容量不能超過此回路的限定容量。

十一、裝修期間，應將所有排水管道及地漏暫時封閉，以免垃圾堵塞，否則一切因裝修施工不慎所造成的管道堵塞均由業主負責。

十二、裝修期間，如需改變窗口周邊結構（如增加窗膀、窗臺板等），請重新做好窗口周邊發泡、密封膠等密封事項，避免發生滲漏。裝修刨窗口后產生漏雨、漏水、長毛等現象由業主自行承擔。

十三、為保持立面統一，維護促進物業價值，入戶門及塑鋼窗外形態顏色均不得改變。外窗裝防盜窗不能超過墻面，一律要求平裝。十四、二層平臺不能堆放雜物。

十五、本小區建筑結構為框剪混凝土結構，填充墻體為輕質陶粒磚，不同材質的交界處，受溫度及沉降影響極易產生裂縫，屬于建筑上很難避免的質量通病，請為主在裝修過程中采取一定措施（如刮膩子時粘貼無紡布）避免裂縫的發生。建議在內墻面做隔離層，如內貼苯板后做面層，或貼壁紙等。

十六、業主和裝修公司需在室外安裝空調室外機時，須與物業服務中心事先取得聯系，按物業服務中心指定要求統一安裝。

十七、為保持小區的居住質量，業主可在園區的公共綠地種草或種花，但不能種菜，如有種菜將予以清除。

十八、各分項工程質量保證期如下：

1.地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限；

2.屋面防水工程和外墻的防滲漏 五 年； 3.裝修工程為 一 年；

4.電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為 兩 年； 5.供熱與共冷系統為 兩 個采暖期、供冷期；

6.住宅小區的給排水設施、道路等配套工程為 兩 年； 7.門窗工程 一 年；

8.其他項目保修期限約定如下： 兩 年；

9.門、窗、給排水管道質保期過后發生的維修事項，由物業協助業主聯系維修人員，所發生的費用由業主支付。

質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算（非交房之日）。以上各事項敬請各裝修戶自覺遵守，因此造成的后果均由該裝修業主負責承擔所有法律責任和連帶經濟賠償責任。

一．物業費包括什么？

1.人工費。管理服務人員的工資，社會保險和按規定提取的福利費； 2.物業共用部位，共用設施設備日常運行，維護費用； 3.物業管理區域綠化養護費用； 4.物業管理區域清潔衛生費用； 5.物業管理區域秩序； 6.辦公費用；

7.物業管理企業固定資產折舊費用；

8.物業共用部位，共用設施設備及公眾責任保險費用； 9.經業主同意的其它費用；

物業服務費為物業企業經營性費用，其中已經包括小區衛生保潔相應費用。至于有人咨詢的‘衛生費’是否為‘垃圾處理費’的問題，在這里要特別說明一下，此項費用屬于行政事業收費，由城市環衛部門收取。（現在由物業為其代收）

物業服務內容標準

一、具體物業服務范圍

服務范圍：御水丹堤小區所有房屋的共用設施設備、共用場地、共用部位的維修保養和計劃維修工作，以及道路、空坪隙地的環境衛生和治安秩序。

二、服務內容

1、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施； 3、24小時保安、維修值班制，接待業主、住戶，處理服務范圍內的公共性事務，做好治安、消防工作，處理急迫性報修。

4、全體員工著裝掛牌上崗，禮貌服務，文明接待，態度要恭維雅致。

5、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，征求意見層面不低于總戶數的90%，滿意率不低于90%。

三、房屋管理

1、每周不斷巡查園區公共通道、走廊及共用部位，并做好記錄，發現損壞及時養護、維修，保證房屋外觀良好，無違章裝修，違

章搭建，公共區域無亂張懸掛現象。

2、健全房屋共用部位修繕制度，維修及時率需達90%以上，房屋完好率90%以上。

四、設備設施管理

1、每三個月對共用設備設施（供水機組、消防設備、燃氣管網、監控系統）養護一次，發現問題及時維修。

2、保證護欄、路燈、供水供電設施、清潔衛生設施器具等正常使用，環保垃圾桶完好無損，道路、通道、休閑娛樂場地達到清潔平整，邊溝涵洞流水通暢。

3、確保雨水、污水管道通暢完好，發現問題及時維修，每三個月檢查一次下水井，雨水井，視情況清掏，確保污水、雨水暢通無陰。

4、配合有關部門，做好各種網絡信息通訊設施的管理、維修。

5、為業主、住戶的自用設備設施提供特約服務。

五、治安管理

1、維護治安秩序，嚴防偷、竊、扒、搶、詐騙事件的發生，發生治安案件、刑事案件、交通事故時，積極趕赴現場，并及時報警，配合公安部門進行處理；

2、維護秩序，對一切進入車輛的行駛、停靠進行有序管理；

3、對園區的臨時出入人員、物資進行出入登記管理。

4、看管公共財產，對轄區樓內的門窗、消防器材及供水供電設備設施、網絡通訊設施、衛生設施等公共財產進行看管。

5、值班巡邏，設專職護衛人員，每天值班巡邏。每2小時巡邏一次園區，做到安全巡視無死角。

六、消防管理

1、完善消防管理制度，建立消防責任制；

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。

3、定期進行消防訓練、演習，確保有關人員掌握消防基本技能，有備無患。

七、共用電管理

1、路燈、樓道聲控燈的完好率不低于90%。供電線路發現問題及時維修，確保正常供電。

2、單元門燈，要保證100%完好率，以方便業主出行。

八、衛生保潔工作

1、有健全的衛生制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和職責范圍。

2、按政府有關規定，每年一次在服務區域內消毒，投放滅鼠滅蟑藥物等。

3、對服務范圍內的墻面污染，要及時擦洗，保持墻、柱清潔美觀。

4、梯間過道一天一掃，兩天一拖。

5、戶外保潔要保證園區道路、樓間地坪及停車位等衛生清潔，做到園區無死角無盲區。垃圾及時清運不得積壓。

6、做好刨冰清雪工作。

九、裝飾裝修管理

1、查驗業主裝修方案，辦理裝修申報、登記、審批手續，告知業主裝修注意事項；

2、裝修期間每天對裝修現場進行檢查一次，嚴格治安、消防及房屋安全管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。

3、業主裝修結束后，進行檢查。對違反裝修管理規定的進行處理，問題嚴重的報告行政管理部門。

十、公共綠化的氧化管理

1、有專職人員實施綠化養護管理；

2、根據氣候情況適時澆水、施肥；

3、草坪及時修剪，夏季每月兩次。

4、樹木根據種類、特性、形狀進行修剪每年不少于3次；

5、適時種植花卉；

6、重大節日及特殊活動園區做適當美化。