第一篇：學校物業管理方案X

長沙民政學院物業服務方案

目錄

（一）、學校物業的概況

（二）、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準

（三）、物業管理的機構設置和人力資源配備

（四）、保安及車輛管理

（五）、（六）、（七）、物業服務的內容及其標準

（八）、必須具備的物質裝備計劃

（九）、費用測算

（十）、可提供的便民利民的服務

環境衛生管理 綠化管理

一、學校物業的概況（何亞玲主筆，鄭芬秀，孫艷超調查）

校園的物業服務區域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內已配備的設備設施有攝像頭，道路，消防器材，各寢室內部配備的飲水機等，井蓋，反光鏡，標語及造型樹等 而我公司的服務對象是廣大師生及相關的工作人員，相信我公司一定可以克服困難，為廣大師生提供便利

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準（何亞玲主筆）

（1）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業知識，可為廣大師生提供免費咨詢及其他服務

（2）確保校園內師生的財產安全，保安人員和巡查人員24小時輪流值班

（3）學校宿舍和校園大門需憑卡出入

（4）力爭把民院建設成一個美麗，干凈，安全的校園

（5）履行公司原則，精細管理，精微服務，業主至上的原則（6）將重大管理事故發生率為0;將一般管理事故發生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。房屋管理及維修養護

（1）配備專業的房屋維修技術人員

（2）入住初期，組織勘察小組對所有破損的住房及相關的設備設施進行建檔管理，并定期對其進行檢查和維修，保障廣大師生的人身安全

（3）基本的維修物料配備齊全 公用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養，無事故隱患（1）供電系統

①保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服（2）消防系統

①定期檢查消防器材，確保其能正常使用，并做好向廣大師生宣傳消防器材使用方法及注意事項

（3）供排水系統

3.加強對水管的保護，并提高其的抗寒抗壓能力，定期檢查排水系統，機房應配備24小時的監管人員

4.共用設施管理，共用配套服務設施完好，道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平坦

（1）定期對共用設備設施的管理和及時解決報修內容

三、物業管理的機構設置和人力資源配備（鄭芬秀主筆）

物業管理企業規模較大、管理的物業較多時，企業的總體結構可分為兩級：企業總部和各項目管理機構。在企業總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業務；項目管理機構負責具體管理服務操作。

一般情況下，企業職能機構及其職責，主要包括以下內容：

（一）總經理室

總經理室一般設總經理和若干副總經理及“三師”（總會計師、總經濟師、總工程師等），部分企業還設有總經理

助理，他們共同構成企業的決策層，對企業的重大問題作出決策

（二）人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業各項人力資源管理制度，編制人力資源發展和培訓計劃，優化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作

（三）行政管理部

行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業文化建設、品牌管理和信息化建設的規劃和預算，建立相關規章制度、管理標準和工作標準，完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設、品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信息化建設、對外事務的聯絡等工作

（四）財務部

財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經紀律，執行財務規章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監督資金和資產的安全運作，增收節支；定期向總經理室匯報財務收支情況

（五）品質管理部

品質管理部的主要職責包括：企業質量管理體系運行和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，協助新物業項目建立質量管理體系，外部質量審核的協調，內部服務品質審核的組織協調，客戶服務監督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等

（六）市場拓展部

市場拓展部的主要職責包括：物業管理市場調查研究，物業管理市場拓展，物業項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業項目前期介入管理的組織和協調，顧問項目管理與協調等

（七）經營管理部

（五）品質管理部

品質管理部的主要職責包括：企業質量管理體系運行和維護，各物業項目服務品質監督，客戶滿意度評價及監督，管理評審，協助新物業項目建立質量管理體系，外部質量審核的協調，內部服務品質審核的組織協調，客戶服務監督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等

（六）市場拓展部

市場拓展部的主要職責包括：物業管理市場調查研究，物業管理市場拓展，物業項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業項目前期介入管理的組織和協調，顧問項目管理與協調等

（七）經營管理部

經營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業經營計劃和經營目標，制訂物業項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業項目進行目標考核等

（八）工程管理部

工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等

（九）安全管理部

安全管理部的主要職責包括：各物業項目安全管理監督控制、安全管理指導的統籌安排、安全檢查的統籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全

管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監督、指導、協調和考核各項月的執行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協助項目對重大安全事故或突發事件的調查和處理

（十）環境管理部 環境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環境衛生，實施企業對清潔和綠化分包方監管等；具體負責指導、監督各項目清潔綠化日常維護保養工作；負責對承包方的監督檢查與考核；負責制訂公共環境衛生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養計劃

四、物業管理公司人力資源的配備（孫艷超）

物業管理公司機構的設置根據管理的需要而定，管理及專業技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人。

一、學院多層住宅以及實訓樓物業管理人員的定崗定編標準

學院多層住宅以及實訓樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：

1、管理人員：主任，總建筑面積10萬平方米以下設1人，10~20萬平方米，設一正一副，25萬以上，設一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；校園文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務相對獨立，一般設出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據物業的大小和工作需要來設置

2、維修員：建筑面積每4萬平方米設置1人

3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設1人

4、保潔員：每一棟樓設2人

5、保安員：每個區域設1人

6、車管員：根據道口或崗亭設置，車輛流量大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日3班

二、高層住宅以及教學樓物業管理人員的定崗定編標準

高層住宅以及教學樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：

1、管理人員：建筑面積小于5萬平方米設主任1名，每增加5萬平方米增設副主任1名；助理每350戶設1人；學院文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據工作需要設置

2、機電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配備工程技術人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人

3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右配1人；公共場所或商業場所可適當調整人員

4、保安人員：建筑面積3000平方米左右配1人

5、車輛管理人員：依據崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設1人，一日3班

五、保安及車輛管理（何亞玲主筆）

（

一）保安管理 1.基本內容 ⑴學校大門口安排門衛，保安員負責查驗出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續，禁止無關人員進入

⑵對出入校園的可疑人員，車輛及其攜帶或裝運的物品進行檢驗，防止學校財物流失及違禁物品流入

⑶保安員要嚴格遵守交接班制度，按規定的時間交接班，不能執勤的，必須提前辦理請假手續

⑷保安員遇到緊急情況和重大問題時要及時、具體、準確的向學校領導及有關部門請示、報告，對學校領導及有關部門處置緊急情況的工作指導，要立即堅決執行，執行結果要及時反饋，并做詳細記錄

⑸保安員通過對特定區域、地段和目標進行巡視檢查、警戒，保護全校師生安全

⑹檢查、發現、報告并及時消除各種安全隱患，防止火災，爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害

（二）車輛管理 1.基本內容

⑴保安員嚴格遵守崗位操作規程，做好車輛出入的檢查，指揮及巡查工 ⑵本校車輛，按規定停放在校方指定的位置，非本校車輛（含非機動車輛），保安員給予正確指引，規定停放位置，禁止車輛亂停亂放。凡屬于出入校區內的外來車輛必須憑出入卡進出，并做好出入卡編號及車牌號的登記

⑶進入校區車輛要求嚴格按照道路設置的禁令牌、指示牌、標線等安全行駛，時速不得超過20公里，不準按喇叭，不準大聲播放音樂。如因違規而造成事故，駕駛員須承擔全部責任

⑷對裝有易燃易爆、腐蝕性等危險物品的車輛需經過校方相關部門允許后方可進入校區并嚴格管理

⑸保安員不定期對校區內車輛停放情況進行巡查，遇到異常情況需在《保安巡邏記錄本》上詳細記錄清楚，并及時上報領班，當值的領班將情況記錄于《保安隊工作記事本》 2.具體要求

⑴安排工作人員每天24小時對停車場實行全天候監控管理 ⑵負責停車場進出車輛的引導、停放秩序、安全監控工作

⑶停車場實行汽車、摩托車分類停放的管理辦法，對車場要畫出標準的停車位，在停車場夜間時開放照明設備。在每個停車位后方安裝防撞桿，防止汽車后撞。車場要安裝停車標志和一些提醒車主注意的指示牌，設置車場車輛出入，行駛指向及其它警示標志

六、環境衛生管理（鄭芬秀）

1、基本內容

⑴對學校的樓宇、建筑物以及教學樓定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止學生隨意毀壞房屋結構

⑵定時對學校公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛生用具進行清潔消毒，堅持早上清掃樓梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛生用具，保持大樓清潔衛生

⑶學校保潔員要負責師生住宅區內樓道樓梯、道路、草地、平臺、公共場地的清掃清潔。負責樓道扶手、門窗、電表箱、信件箱、樓道開關、燈具的清潔

⑷負責垃圾池、垃圾箱內垃圾的清運，并按標準進行清洗，負責將各責任區生活垃圾的收集與清運工作，清潔辦公區域 ⑸對校園內所出現影響環境衛生的現象進行勸阻和制止

2、環境衛生的具體操作

⑴教學樓、住宅區、實驗樓以及圖書館大堂的清潔工作：每天早上用拖把把大堂門口拖洗干凈，下雨天門口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數，下班前應把垃圾清倒干凈，每周對墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次，干后用清潔蠟對地板進行清潔和拋光。每月兩次對大堂進行消毒工作 ⑵樓間通道的清潔工作：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈，將垃圾收集，運到垃圾房。用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護欄，墻面，墻根部分踢腳線，指示牌等公共設施，應保證每周循環保潔一次

⑶電梯的清潔工作：保持電梯轎廂的清潔，每天用吸塵機吸塵，對電梯門、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物進行循環清潔 ⑷室內車庫和地下室的清潔工作：每周打開一次地下室，車庫的集水坑和排水溝蓋板，應徹底疏通，沖刷一次。每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示燈、車位檔等公共設施，每月清掃一次地下室的管線。地下室、車庫的消毒工作應每月進行兩次

⑸道路的清潔工作：每天對校區的道路定時清掃兩邊。每次清掃工作必須在當天8:30-16:30前完畢。對主干路段除定時清掃外，應安排固定人員巡回保潔；下雨天應及時清掃路面，確保路面無積水；發現路面有油污應即時用清潔劑清潔；用鏟刀清除站在地面上的香口膠等雜物

⑹足球場、廣場以及湖面的清潔工作：清掃足球場、廣場里的浮塵、果皮、樹葉以及紙屑等垃圾；發現湖面有垃圾應馬上撈起

⑺綠化帶的清潔工作：用掃把仔細清掃草地，綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次，秋冬季節或落葉較多時應增加清潔次數。

⑻底下管井的疏通工作：地下管井應每月清理一次，操作流程如下：用鐵鉤打開井蓋→用撈篩撈起井內的懸浮物→清除井內的沉沙、用鐵鏟把粘在井內壁上的雜物清理干凈→清理完畢蓋好井蓋→用水清洗地面

六、綠化管理(何亞玲主筆)

1、對花草樹木進行定期培土、施肥、除雜草和病除害，并修枝剪葉，補苗、澆水

2、保持綠化帶的清潔，保證不留雜物，不缺水，不死苗，花木生長茂盛

3、每月檢查、記錄、報告綠地、樹木情況，及時勸阻和處理違反有關綠化管理規定的行為

4、養護管理人員負責管理、養護和培育物業區域的綠地、花草和樹木。

5、綠化要選擇適宜學校環境的植物、花草樹木，因地制宜

6、要定時對學校的綠化帶進行養護，包括澆水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病蟲害、圍護等

七、物業服務的內容及其標準（何亞玲主筆）1管理處設置（1）小區內設置管理處

2 3（2）辦公場所整潔有序

（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）管理人員要求 服務時間

（1）小區經理持證上崗，有三年以上物業管理工作（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔 周一至周日在管理處進行業務接待，并提供服務（1）服務規范應符合物業管理行業規范要求（2）24小時受理業主或使用人報修。

急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預（3）對業主或使用人的投訴在三天內答復處理

日常管理與服務

（5）建立健全的財務管理制度，（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等4

人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸

對物業服務費和其它費用的管理，做到運作規范，賬

（6）建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔

設備管理檔案、業主資料檔案（含業主房屋裝修檔案

（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的60%（9）建立管理處內部管理制度和考核制度

（10）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準（11）能提供二種以上特約服務（有償）和二種以上便民（無償）服務（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準

（13）對違反管理規約（臨時管理規約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理

每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每天拖洗一次，地面清潔 每周擦抹二次，保持基本無灰塵 每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬 每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網

每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡 保持清潔、無垃圾

住宿按幢設置垃圾收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味

道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水 每周擦抹一次，表面無污跡

有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善

合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡

每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。

喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節；地被、攀剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松

按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施施肥

花灌木增施追肥一次。

病蟲害防治 扶正加固 有針對性及時滅治，主要病蟲害發生低于10％ 有倒伏傾向，及時扶正、加固

（1）專職保安人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，工作認真負責。

（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械1 和設備

（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安

0.2全護衛器械。（1）小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄 2（2）封閉管理小區對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入小區

（3）保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄

（1）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄 3（2）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門

（1）學校應具備錄像監控等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息 4（2）監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問（1）地面、墻面

修剪 清雜草

不大于6%

及時灌溉，保證有效供水，有積水灌、排水

及時排除 草坪

病蟲害

發現病蟲害及時滅殺

防治

3、綠地保存率100%（包括經過規定手續變更）。喬、灌、草等保存

率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持長年

樹木 施肥

每年普施有機肥一遍

每年普修四遍以上，草面基本平整 每年普除雜草五遍以上，雜草面積

基本完好 布置 灌、排水

花壇花

補種

境

修剪、施肥 病蟲害防治

保持花卉生長良好。

一年中有一次以上花卉布

保持有效供水，無積水。

缺枝倒伏不超過十處。

及時做好病蟲害防治。

按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內（2）及時處理車輛停放不規范的現象

每天巡視樓內公共部位門窗，保持窗 玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響

樓內墻面、墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損

頂面、地面 每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排管道、排水水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發溝、現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理 屋頂 圍墻

鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好

道路、場地每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，等 發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，無積水，側石平直無缺損

休閑椅、涼每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品亭、等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有雕塑、景觀面貌，保證其安全使用

小品

室外健身設施、每日進行巡公共部位

設施的安全使用 安全標志，兒童樂園等

對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常

發現損害立即修復，保證器

八、必須具備的物質裝備計劃（孫艷超主筆）

㈠、學生宿舍：每個宿舍必備的飲水機、日光燈、櫥柜、清潔工作所需的工具，電力維修工具，各收集點的垃圾桶 ㈡教學區域：各收集點的垃圾桶及其清潔工具

㈢器械：綠化養護所需的鏟子、剪刀、噴灑的器材，化學藥劑

㈣治安裝備：保安部配備一定數量的巡查摩托，保安服裝及相關物品

九、費用測算（鄭芬秀主筆）

一、物業管理費用測算方法

一般而言，學校物業的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：

1、工資及福利費測算

工資及福利費用主要由物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。

（1）基本工資（元/月）

基本工資標準應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。

（2）福利費（元/月）

福利費包括：

福利基金—按職工工資總額的14%計算

工會經費—按職工工資總額的2%計算

教育經費—按職工工資總額的1.5%計算

社會保險費—包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定

（3）加班費（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算

（4）服裝費（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費

每平方米建筑面積工資及福利費＝

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅區域和教學區域的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算

普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：

（1）測算公共設施、設備的建造成本

公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%

（2）測算公共設施、設備的月折舊費

（3）測算公共設施、維修保養費＝月折舊費×40% 除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然后加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：

（1）公共照明系統費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（3）供配電、發電系統設備維修費

（4）消防系統維修費

（5）公共建筑道路維修費

將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業總面積，即為每平方米公共設施維護費用

3、電梯費用

電梯費用1.5元/天

其中：

電梯使用率 =平均每天開啟時間/24。不同物業電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間

電梯年檢費 = 年檢費總額/12月

4、綠化費

綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中

5、清潔衛生費

小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標準確定

6、保安費

保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標準確定

7、辦公費

辦公費主要包括：交通費（車輛的蠔油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、打印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出

8、固定資產折舊費

固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：

固定資產月折舊額/ 每月每平方米建筑面積分攤的折舊費

9、法定稅收

物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅是按公司經營總收入的5%征收。按照“以區養區、略有節余”的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%測算。教育費附加按營業稅的3%測算

兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定 10·不可預見費用

十、可提供的便民利民的服務（孫艷超主筆）

公司根據業主的需求會設立一些便民利民的服務。比如校園內可以提供保險箱給買了電腦的同學；提供洗衣機及其他洗滌服務

以上就是我們第一小組的實訓作業，我們知道還有很多的不足，但我們會繼續完善和修正。老師您辛苦了。

組長：何亞玲

小組成員：鄭芬秀、孫艷超

2011年6月30日星期四

第二篇：學校物業管理方案初稿

學校物業管理方案初稿

一、物業概況 1．基本概況

2．設備設施概況 3．業主構成概況

二、管理服務事項

三、管理目標

四、機構設置與人員配備

五、管理服務辦法 1．運作規范 2．作業規程

六、延伸服務方法

七、物業服務費用收支預算 1．第一物業管理費用預算 2．能源費用預算

3．物業服務項目的收入預算 4．物業服務費用支出預算

八、本項目物業項目分析與本項目概況 1．本項目專題分析

2．本項目委托專司管理的優勢 3．本項目物業管理服務需求

九、物業管理方案綜述編制說明 1．本項目物業管理服務目標及定位 2．本項目物業管理創新理念

3．本企業承諾提供的物業管理服務內容 4．本企業承諾提供的便民服務內容 5．本項目物業管理基本服務承諾 6．本項目物業管理總體措施

7．與校園文化相融合的管理創新措施 8．本企業保障支持系統簡介

十、物業管理具體方案編制說明 1．管理處組織結構設置 2．管理處崗位設置 3．物業管理處管理方案 4．客戶服務中心管理方案 5．工程總管理方案 6．保安部管理方案 7．環境管理部管理方案

十一、可供選擇的物業管理服務 1．服務部管理方案 2．宿舍部管理方案

十二、其它補充說明 1．突發事件應急預案 2．物業檔案管理設想 3．員工考核管理辦法 4．重大活動保障措施

5．關于管理處工作服的設想 6．關于財務管理的設想 7．關于食堂管理的設想

十三、安全管理

十四、環境衛生管理

十五、水電及公共設施管理

第三篇：學校物業管理方案

2016學校物業管理方案

學校物業管理方案怎么寫，前為了保證學生充足的休息，正常學習與生活，提供整潔，舒適，方便的校園環境。以下這篇是學校物業管理方案文章，供大家參考。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

學校物業管理方案范文： 1．目的

為了給師生員工提供一個安全、舒適、整潔、方便的環境，物業中心編制本程序，作為對本中心質量管理和規范服務的準則，妥善有效的糾正和預防措施以持續地滿足客戶的要求和期望。

2．適用范圍

本文件適用于物業中心從事產品（服務）活動的各部門及工作場所。3．職責 3.1中心主任負責帶領各部門全體員工完成日常服務過程，完成上級領導下達的各項任務，糾正和預防不合格產品（服務）的出現，堅持不斷改進，滿足客戶的要求和期望。

3.2中心副主任協助中心主任工作并分管部分部門，負責檢查并糾正服務中出現的不合格產品（服務）。

4．物業中心工作程序

4.1物業中心的收發文、印章、介紹信、出門條由辦公室負責管理并嚴格登記備案。

4.2物業中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部門主任決定。4.3物業中心根據學院或集團的工作安排，由中心主任召集部門主任會議，布置上級領導指示，并指出具體工作要求和時限要求，由中心辦公室負責督辦和信息反饋。

4.4部門主任根據中心主任指示要求具體安排工作并檢查落實情況，將任務完成情況反饋給中心辦公室。

4.5中心主任或辦公室根據任務的輕重緩急對部門工作進行檢查或抽查，對不合格產品（服務）提出批評并責成限時糾正。

4.6部門主任將工作中遇到的困難或部門無法解決的問題上報中心主任進行請示，由中心主任協調解決。4.7各部門合同制員工的使用情況（錄用、辭退、培訓、證件辦理）上報中心辦公室，由辦公室統一登記備案。

4.8各部門的人員工資、發放由部門制表，部門主任審核，報中心主任審批，由中心辦公室匯總上報集團。

4.9各部門購物，由經手人、驗收人或證明人簽字，部門主任審核，中心主任審批，中心辦公室負責報帳、報銷。

物業中心公房部作業文件 1.目的

為了給師生員工提供一個舒適、整潔的教學辦公環境，公房部對所負責的產品（服務）過程實施有效的監控，特編制本作業指導書。

2.適用范圍

本程序適用于公房部所屬教學辦公樓學生活動中心、教工活動中心的服務產品（服務）過程有效的監控。

3.職責

3.1.公房部主任負責帶領各班組員工完成日常服務過程，完成中心下達的各項任務，并糾正和預防不合格產品（服務）的出現。

3.2.公房部職責范圍 3.2.1.負責各教學辦公大樓及學生活動中心、教工活動中心的衛生保潔、教室使用、教具配備（部分）以及設備、設施的維修、報修等管理工作。

3.2.2.負責校園、校門的節日布置及大型活動的會場布置。

3.2.3.負責各教學樓、行政辦公樓、學生活動中心、教工活動中心的門衛值班工作。

a負責新辦公樓保安服務，保潔服務，禮儀服務，會議服務。

b負責新辦公樓環境美化，信刊分送，飲用水服務及院領導辦公室保潔，飲用水服務。

3.2.4.完成領導交辦的其它工作。3.3.公房部主任職責

在物業中心的領導下，負責公房部的全面工作，其職責是：

3.3.1.負責擬定公房部工作計劃，并組織本部門人員按計劃開展工作。3.3.2.負責本部門規章制度的制定和完善。負責檢查落實各項規章制度在本部門的執行情況。

3.3.3.負責公房部各項日常工作的管理和檢查。3.3.4.了解和掌握本部門經濟運行情況和經費使用情況。

3.3.5.抓好社會效益的同時，抓好經濟效益，積極組織創收，完成中心下達的經濟指標。3.3.6.在抓好本部門人員思想工作和政治學習的同時做好本部門人員的業務培訓工作。

3.3.7.做好安全工作。

3.3.8.完成領導交辦的其他工作。3.4.教學樓管理組班長職責

在部門主任的領導下負責本班組的全面工作，為班組主要負責人，其職責是： 3.4.1.熟悉教學樓管理的各項內容和各類情況，負責對轄區內設備的管理。3.4.2.負責各教學樓的衛生服務、節水節電的管理和設備維護、報修等項工作的管理。負責各教學樓內夜間值班情況的檢查。確保學生正常上課，行政正常辦公。

3.4.3.負責本班組服務員的管理。對服務員進行思想、防火、防盜及遵紀守法、安全等方面的教育和行政管理。

3.4.4.負責清掃工具，教學物品的管理和發放，提出購置計劃等工作。負責教學物品的配備工作。

3.4.5.負責教學樓內裝修的管理，對在樓內進行裝修的單位簽訂管理協議書和并對其進行安全檢查。

3.4.6.完成領導交辦的其他工作 3.5.門衛值班員職責 3.5.1.熟悉并掌握管區內各類情況(房屋使用情況，樓內務單位分布情況)。3.5.2.對出入樓攜物者根據規定進行驗證，證物相符方可放行，發現問題報告領導，不擅自處理。

3.5.3.對樓內發生的打架斗毆、爭吵、滋擾及無理取鬧行為應進行勸阻確保正常的教學科研辦公秩序。

3.5.4.上下班，學生上課高峰時打開所有樓門，各種車輛不許進入樓內。3.5.5.對違反出入制度不服從糾正，且出口傷人及態度蠻橫者要頭腦冷靜，堅持說理，做到打不還手，罵不還口，并立即報告領導。

3.5.6.提高警惕注意發現可疑人員及可疑事情要講究方式與之周旋盤問并立即報告領導。

3.5.7.熟記熟知本單位領導和相關單位電話和報警程序。3.6.各大樓管理人員崗位職責

3.6.1.熟悉本區域的各類情況，負責對本區域內的設備管理。

3.6.2.負責本區域內的夜間值班檢查工作，對所屬人員紀律秩序，轄區內節水節電及設備報修等項管理工作。

3.6.3.檢查服務員的工作情況，負責對服務員的思想教育及行政管理。3.6.4.注意聽取收集服務對象對我們工作的意見和建議及時向領導反饋，力求有針對性的去改進工作。3.6.5.對損壞公物和違反有關規定者進行制止和管理。3.6.6.負責對保安員工作的檢查管理。3.6.7.完成領導交辦的其它工作。3.7.各大樓服務員崗位職責

3.7.1.負責本區域內的清潔衛生的清掃，隨時保持潔凈。

3.7.2.負責本區域內水、電、暖氣及玻璃門窗設施設備的報修工作，并督促修理人員及時修復并如實簽署驗收意見。

3.7.3.根據校規定按時對大樓門、教室門進行開門及清樓鎖門工作。3.7.4.配合管理人員做好本樓的各項管理工作。

3.7.5.配合保安員做好轄區內保安工作(工作中對轄區內注意進行巡視，發現異常與保安員聯系報告領導及時妥善處理解決)。

3.7.6.每天清樓鎖門后及遇惡劣天氣及時關好轄區內玻璃門窗以免損壞，保持完好。

3.7.7.負責會議會場布置及斟茶倒水及茶具消毒工作。3.7.8.完成領導交辦的其它工作。4.程序

4.1.教學樓管理員工作程序 4.1.1.教學樓管理員每天早晨7：00分必須進入教學樓，對開課前的準備工作進行檢查。檢查粉筆、板擦是否配備齊全，檢查工作人員是否完成工作并符合標準。

4.1.2.督導檢查各公共場所需保修項目是否保修。

4.1.3.了解掌握工作人員思想動態，解決其后顧之憂，力保隊伍穩定。4.1.4.隨時與客戶保持溝通，以了解其需求，力爭使工作保持持續改進。4.2.衛生內保人員工作程序

4.2.1.作業人員工作前，先整理好個人裝束并佩帶標識，確保形象。4.2.2.工作中接人待物注意文明用語，不說臟話、粗話。4.2.3.工作中嚴格按“衛生要求及考核標準”進行作業。

4.2.4.配合門衛人員做好安全工作，遇有不良現象、不正常現象及時與領導及相關人員匯報，使問題及時得到解決。

4.2.5.對客戶提出的需求及時向管理員及相關領導匯報，以使工作持續改進。4.3.門衛值班員工作程序

4.3.1.工作前佩帶好標識，上崗前整理好個人裝束，確保良好的形象。4.3.2.提前到崗，按照學校規定準時開啟各樓大門。4.3.3.隨時做到精神飽滿，精力集中，對過往人員進行查看，防止非有關人員進入樓宇。

4.3.4.交接班要碰頭，接班人員未到，上一班值班人員不得下崗，直至接班人員到崗。

4.3.5.做好值班紀錄，若上一班有未處理完的問題，必須配合下一班將問題解決完畢或交待清楚之后方可離崗。

4.4.普通電化教室工作人員工作程序

4.4.1.提前20分鐘到崗，佩帶標識，整理個人裝束，確保形象。

4.4.2.熟悉掌握教務部門及報課老師需要使用設備的情況，及時開啟設備，不誤上課。

4.4.3.接人待物注意文明用語。

4.4.4.對自己保管的設施隨時進行查看，發現問題及時報修不得影響上課。4.4.5.設備用畢，及時切斷電源并妥善保管。4.5.普通電化教學教室管理員工作程序

4.5.1.提前20分鐘到崗，佩帶表識，整理個人裝束，確保形象。

4.5.2.翻閱工作紀錄，對當天本工作點所有須開啟設備的時間進行整理，提示其他(她)各工作人員按時開啟設備，不耽誤上課。

4.5.3.對報課的老師要熱情接待，并交待給具體工作人員予以按時操作。4.5.4.隨時與客戶保持溝通了解其需求，以便使工作持續改進。4.5.5.提示下屬人員在工作中注意文明用語，不說臟話粗話。5.相關文件 5.1.大樓管理規定 5.1.1.安全值班規定：

a大樓每天早6：30分開門，晚10：30分清樓鎖門。

b節假曰、星期天從早6：30分至晚10：30分，大樓只開一個門憑證件出入，外單位人員憑介紹信出入。

c攜物出樓實行出門條制度，所有協物出樓者應交驗出門條，否則所帶物品不能出樓；一切閑散人員不許進入大樓。

d提高警惕，認真做好“四防”工作，值班員發現案件和異常情況及不安全隱患，要及時報告給保衛部門。

e各樓一層大門鑰匙要固定位置存放，遇有緊急情況便于開門及時進行人員疏導。

f樓內嚴禁燃燒廢棄物。

g未經允許任何人在樓內不許擅自留宿客人。5.1.2.環境衛生管理規定： a禁止在樓內大聲喧嘩，嘻戲打鬧、追逐，搞體育活動，確保教學樓內的安靜。

b樓內嚴禁存放各種車輛及堆放各種物品。

c禁止在樓內隨意張貼各種標語、廣告等及在墻壁上涂寫、刻畫，小商小販不許進入樓內。

d保持和維護樓內的清潔衛生，禁止隨意吐痰、亂扔果皮紙屑、煙頭等雜物。e樓內各辦公室、實驗室及教室清掃出的垃圾雜物，若數量不多可倒入廁所內的垃圾箱內，數量較多請直接運往拉圾站。

f教室廁所和公共場所的衛生，由專職的服務員清掃，其質量標準按《衛生管理檢查制度及衛生要求考核標準》執行。

5.1.3.教室管理規定：

上課和自習用教室規定

a教室分全天開放和部分時間開放兩類，自習同學到無課全天開放的教室自習，上課到課表安排的指定教室上課。

b愛護教室內設備，不得將設備隨意搬出和拆卸。c學生離開教室應將照明燈熄滅，關好門窗后離去。

學生借用教室規定 為確保教學，原則上不辦理教室借用事宜，如果學生開會或節假日，搞文娛活動，可到教室管理單位辦理借用手續，但必須按下列規定進行。

a凡借用教室者需在每周最后一個工作日，帶上學生證到教室管理單位辦理借用手續。

b借用教室放錄像者，必須持有本年級準放證明方可辦理借用事宜。c教室安排后，雙方到教室對設備進行查驗，學生使用教室時應愛護設備待用畢后雙方對設備再行查驗，認定無損時可將學生證退與學生，若有損壞或丟失照價賠償。

d使用教室時，需將桌椅搬出室外時，用畢應恢復原狀，搞好衛生，否則注冊登記，下次不予借用。

租用教室規定

在確保學生上課前提下，少量教室可供租用，但租用者必須按以下規定執行。a凡租用教室者，持介紹信到安排和管理教室的單位辦理租用和交款手續。b租用后要愛護室內一切設備，認真遵守各項管理規定。c收費辦法：每次每座位按---元計算，每次使用教室時間

按半天計算，不足半天者按半天計算，超過半天不足一天按一天計算。5.2.衛生管理檢查制度

衛生管理檢查實行記分制度，計分實行日檢查月結算辦法，具體為： 5.2.1.管理人員應每日對服務人員工作情況進行檢查，認真填寫檢查報告單。5.2.2.檢查報告是記分憑證，具體填寫服務員違反某條例和所扣分數金額，月底做工資前由管理人員持檢查報告單交予部門，部門按檢查情況給服務員計算工資。

5.2.3.管理人員和服務員必須熟悉衛生要求及考核標準，以便各司其責。

管理人員檢查工作時要對服務員一視同仁，不許有親疏遠近之分。5.3.庫房管理規定

5.3.1.庫房內要經常保持衛生，家具要按規定放置整齊，注意間距、垛距、高度，做到符合安全要求，易提取、易清點。

5.3.2.新購進家具由外購人員填寫入庫單，經檢驗人員檢驗，數量無誤、質量合格并填寫檢驗報告單后，方可入庫。

5.3.3.各分庫房建立出入庫物品登記本，出入庫物品要及時登記、清點、校對，如有損缺待查明原因后報主任研究處理。

5.3.4.各類家具要定期清點，做到物卡帳相符。

5.3.5.嚴格執行出入庫手續，憑出庫單發放家具，做到準確無誤。5.3.6.嚴禁非庫房人員進入庫房內，保持庫房的整潔衛生。5.3.7.做好防火、防盜、防潮等安全工作。5.4.普通電化數學設施管理規定 5.4.1.普通電化教學教室內設施為教學專用設施，應由各崗位責任人專人負責，不得挪作它用。

5.4.2.嚴格操作程序，無領導批準，非專職人員不得操作。

5.4.3.所有設施要登記造冊，一旦發生丟失及損壞情況要查清原因上報領導。5.4.4.設施用畢要關閉電源，確保安全。

第四篇：學校物業管理方案范本

學校物業管理方案范本

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業管理的實施范圍

根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物業管理方式

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

三、學生公寓管理部崗位及人數

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

附件1：學生公寓服務內容和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

3、環境衛生服務標準

（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

（3）、公寓內的公共衛生間。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

4、安防服務標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務標準

（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。蜂巢物業管理網收集并整理。

附件2：公寓管理部主要崗位職責

一、公寓管理部部長崗位職責

1、負責在校學生的住宿信息、檔案及資料的管理工作。

2、負責新生的宿舍安排工作

3、負責在校住宿學生因休學、復學、退學、轉專業等原因而進行的宿舍調整工作。

4、負責學生離校時的宿舍退還手續。

5、負責進修生的住宿安排工作。

6、負責走讀生的的審批工作。

7、負責各公寓的安防、清潔的服務過程的監督檢查，對不合格現象有權提出整改要求，并監督、檢查其整改情況。

8、不定期抽查公寓內安防、清潔等服務過程，發現問題及時解決。

9、負責所屬員工的培訓工作。

10、中心主任安排的其他工作。

二、公寓管理部物業監理崗位職責

1、努力學習，積極工作，自覺遵守中心的各項規章制度。

2、對各公寓安防、清潔等服務過程行使監督和檢查權利。

3、檢查公寓內衛生，做好檢查評分記錄，對衛生不達標的提出整改要求，并監督、檢查其整改情況。

4、檢查公寓內各種設施的使用狀況，若有缺損須查明原因及時報修，對維修結果進行登記。

5、檢查公寓內安全情況、消防器材狀況、安全隱患狀況等，發現問題及時上報。

6、檢查公寓宿管員上崗情況、工作情況等。

7、負責檢查結果的匯總、分析工作，發現潛在的問題并提出整改措施。

三、公寓管理部宿管員崗位職責

1、協助管理部部長做好所轄公寓住宿學生的信息及相關資料管理工作，做好新入住學生、離校學生及其他原因調整宿舍學生的登記調整工作，及時更新學生公住宿一覽表。

2、負責所屬范圍內各宿舍學生的全面管理，保證安全、穩定是首要責任。遵照學校規章制度督促指導學生遵守、執行。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

3、遵守并執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無關之事。工作認真、秉公辦事、堅持原則、不講情面。

4、負責來訪人員的登記（一律憑本人有效證件并留證入訪），保證宿舍的安全。管理第一，服務為重，注意儀表，微笑服務，以禮待人。

5、樹立良好的服務意識，安全意識和責任意識，主動調解學生中發生的糾紛；嚴禁與學生發生爭吵甚至打斗；必須隨時檢查并巡視宿舍，發現賭具和禁用器具，予以收繳并及時報告；制止學生聚賭、吵鬧、打斗等不文明行為。在本崗位負責區段內外巡查，密切注意出入人員，發現可疑的人要禮貌地進行盤查監控，果斷處置發生的問題，并及時匯報。

6、對學生在本樓內的組織紀律進行監督、檢查，了解學生思想動態，有針對性地進行教育、批評和表揚。加強與學生的交流、溝通，融洽感情。

7、督促和教育學生愛護公寓內公共財物，發現損壞的要落實責任人，以說服教育為主，并根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

8、做好或配合新生入學與畢業生離宿時的家具清點、核實、發放、維修登記等工作。

9、負責公寓宿舍的安全和管理工作，督促學生打掃衛生，交班要將本班情況向接班人員交待清楚，重要情況作好記錄。

10、保證和控制所屬宿舍區水、電設施如有損壞，要填寫維修派工單，負責通知并落實維修事宜。負責所屬范圍水電費用的計量和收取。

11、定期檢查安全及消防系統，加強防盜、防火巡視工作，嚴密控制進出門戶。

12、負責房間鑰匙管理。原則上所掌握鑰匙只供緊急情況使用，確需使用的，確認使用者身份后，須由宿管員親自開門。

13、配合完成必要的突擊任務。

四、公寓管理部保潔員崗位職責

1、負責所屬范圍內環境衛生的清掃，保持清潔衛生是首要責任。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

2、遵守并執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，工作認真，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無之事。

3、樹立良好的服務意識、安全意識和責任意識，微笑服務，以禮待人，不得與學生發生沖突。

4、每天掃拖、清潔走廊、樓梯及扶手，清除垃圾，灰塵、痰跡，墻面球印、腳印、蛛網、積灰要及時清除，及時處理所屬范圍的垃圾，不得亂倒、堆積。做到局部隨時保潔。

5、每天打掃公共廁所、洗室，做到地面無積垢、墻面清潔、無蛛網、積灰，無異味，做到局部隨時保潔。

6、每周對公共部位進行一次大掃除，徹底清除門窗、玻璃、墻壁上積灰、蛛網等。做到局部隨時保持清潔。

7、每天打掃本公寓周邊所屬區域衛生，并做到隨時保潔。

8、維護公共設施，有損壞要及時保修，督促和教育學生愛護公共衛生，不準污染墻壁，發現故意破壞公共衛生要落實責任人，以說服教育為主，并根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

9、提高警惕，注意防火、防盜、防破壞，發現可疑情況應及時處理或報告。

10、做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，滅鼠除害。正確使用各種滅蟲藥物，防止事故發生。

11、愛護工具，節約用水用電，降低成本，提高工作效率。

12、配合完成必要的突擊任務。

附件3：公寓管理部工作規程

公寓宿管員工作規程

一、開關燈管理規定

按中心規定，宿舍樓內早6：00開門、6：30分供電，晚12：00關門，11：30分熄燈，周五、六及國家法定節假日的前一天熄燈、關門時間順延半小時。

二、夜間值勤管理規定

值班人員實行24小時不間斷值勤制度，每晚必須按時關樓門，關樓門后，必須到各樓層檢查有無違章用電及留宿外來人員現象、并保持高度警惕。

三、人員進出管理規定

1、學生必須佩戴校徽或持學生證出入樓門。

2、外來人員必須到值班室登記，并憑有效證件換取會客正，方可進入宿舍樓，會客完畢后到值班室憑會客證領回個人證件，當值門衛必須詳細登記外來人員進出樓時間及會客對象。

3、男生不準進入女生樓，女生不準進入男生樓（特殊情況除外）。

四、調換班管理規定

值班員在調換班的前一天，必須向公寓管理部提出申請并說明原因，批準后方可調換班次，嚴禁私自調換班。在調換班時必須與換班人履行交接手續，并對調換后出現的問題承擔部分責任。

五、交接班管理規定

1、交接班前當班人員必須填寫好各項登記記錄，并做好在崗期間的工作日記。

2、交接班時，下班人員要把本班的工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

3、鑰匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班記錄上簽名。

4、對出現的問題，交接雙方必須當面說明，若交班人離開后，接班人才發現屬于上一班責任的問題，必須立即報告樓長處理。

5、需要交班人在崗繼續處理的問題，接班人應積極協助完成。

6、必須按時交接班，無特殊情況不得超時接班；交班人未到，交班人不得擅自離崗，否則有此產生的一切后果由交班人負責。

六、水電費用的計量和收取

1、每月最后一日抄寫所在公寓水電表讀數，每月1日交于中心辦公室。

2、每月10日前將所在公寓水電費收齊后交于中心辦公室并公布。

七、每周檢查一次學生宿舍衛生，并填寫學生宿舍衛生檢查表，于周五報中心辦公室

學生公寓清潔操作規程

（1）每天上午7：30－11：30、下午1：30－5：00各清掃學生公寓內衛生一次。

（2）走廊及樓梯：清潔員每天上班后首先清掃走廊地面及樓梯，從底層至頂層自下而上清掃樓道，將果皮、煙頭、紙屑等垃圾收集在一起，然后裝進垃圾車，將垃圾送到指定的垃圾中轉站；將拖把洗凈擰干，從頂層往下逐層逐級拖抹樓道地面及樓梯。拖抹時，要隨時清洗拖把，以保持地面清潔。

（3）扶手及欄桿：備抹布一塊，將其洗凈，自下而上擦拭樓梯扶手及欄桿。擦拭時，要隨時清潔抹布。

（4）墻面、宣傳板及開關：先用掃把打掃墻上的蜘蛛網，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹沫濕殘紙，輕輕用刀片刮去，撕下宣傳板上的過期資料和通知，用濕抹布擦拭干凈；將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦拭各樓道燈開關。

（5）消防栓、管等器材：先用掃把打掃消防器材上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

（6）暖氣片、管等器材：先用掃把打掃暖氣上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭暖氣，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

（7）配電箱及電表箱：用干抹布擦拭配電箱、電表箱上的灰塵及污跡。

（8）玻璃及燈具：按《燈具、門窗玻璃的清潔》進行作業。

（9）每小時巡視檢查樓內衛生一次，保持樓內清潔。

標準

（1）宿舍樓每一周對公共衛生進行一次大掃除，徹底清除門、窗玻璃，墻壁，燈具上的灰塵、蜘蛛網等，對衛生間進行消毒處理。

（2）日常清潔符合《學生公寓清潔標準》的要求。

注意事項

擦拭配電箱禁止用濕毛巾，不得將配電箱門打開，以防觸電造成意外。

燈具、玻璃清潔操作規程

操作規程

1、玻璃及鏡面的清潔

（1）先用刀片除去玻璃邊緣的污垢。

（2）將清潔濟用水稀釋、把抹布放在清潔濟內洗凈，然后將抹布按玻璃頂端，從上往下擦拭。當玻璃的位置與地面較接近進，可以橫向擦拭。

（3）用無絨毛巾或報紙抹去玻璃上的水珠。

（4）用濕抹布將玻璃框擦拭干凈。

（5）最后用拖把抹凈地面上的污水。

（6）若擦拭高處玻璃，應二人配合，系好安全帶或采取其他安全措施。

2、燈具的清潔

（1）準備梯子、螺絲刀、抹布等到工具。

（2）關閉電源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。

（3）先用濕抹布擦拭燈罩內的污跡及蟲子，再用干抹布秣干水分。

（4）將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。

（5）清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈罩，然后用抹布分別擦拭燈管、燈具及蓋板、重新裝好。

標準

（1）學生公寓每周清潔一次。

（2）玻璃上無污跡、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

（3）清潔后的燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

注意事項

（1）清潔高處玻璃或在梯子上作業時應注意安全，以防摔傷。

（2）清潔燈具前應先關閉電源，以防觸電。

（3）人在高處作業時，應注意防止燈具、工具或其他物品掉下砸傷行人。

（4）用螺絲刀擰緊螺絲、固定燈罩時，應將螺絲固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。

附件4：公寓管理部員工考核制度和實施細則

員工考核制度

為客觀地評價員工的工作表現，提高中心對中工獎懲的準確性，更好地調動員工的工作積極性，特制定本制度。

1、考核方法

普通員工每月考核一次，管理層每學期考核一次，年終考核普通員工按月累計成績，管理層按學期累計成績。中心將根據考核的累積成績獎懲員工。

2、考核內容

考核以員工考核表為依據，內容包括服務意識、儀容儀表、考勤、紀律、責任民心，工作態度、管理能力、以身作則、表達能力、團結協調等10個方面。

3、評分比例

每月（或每學期）考核滿分為100分

4、獎懲

（1）處罰。普通員工當月考核扣分達40分，扣當月浮動工資20%；管理層每學年考核扣分達40分，扣崗位津貼的20%。

（2）獎勵。中心每學年根據考核員工的積累成績，獎勵成績突出者。

①優秀員工獎。中心根據每學年考核員工的積累成績獎勵突出的優秀員工（比例約占中心人數10%），除頒發榮譽證書并通報表揚外，還將給予物質獎勵。

②優秀班組獎。中心對成績較突出的班組（比例約占中心班組的5%-10%），給予通報表揚、頒發獎狀并給予物質獎勵。

③優秀管理部門獎。對部門成績突出的，中心將頒發獎狀，通報表揚并頒發獎金。

5、考核步驟

（1）部門主管每月對下屬員工考核評分，在員工考核記錄表上填寫考核分并說明扣分或加分的原因。

（2）考核員工記錄表要每月交給被考核人簽名確認。被考核人如有不同意見，也可以在備注欄中說明。

（3）管理層由中心主任直接考核并予年終匯總。

管理部部長考核細則

物業監理考核細則

公寓宿管組長考核細則

公寓宿管員崗位工作考核細則

公寓清潔工崗位工作考核細則

附件5：人員招聘條件

宿管員招聘條件：

1、具有普通高中、中專或以上文化程度；

2、有一定的組織管理能力或學生工作經驗；

3、忠于職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

4、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

5、品行端正，無違紀、違法行為；

6、中國共產黨黨員或在大中專院校擔任過班長、學生會部長以上職務，能力出眾且受過各級表彰者優先考慮；

7、有較強的文字表達能力和宣傳特長的，同等條件下優先考慮；

8、同等條件下下崗職工優先。

保潔員招聘條件：

1、具有初中或以上文化程度；

2、忠于職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

3、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

4、品行端正，無違紀、違法行為；

5、同等條件下下崗職工優先。

附件6：數據對比

宿管員：管理學生1000以上，工資1000至1200元；管理學生1000以下，工資800至1000元。

保潔員：清掃面積約600平方米，工資600至800元

第五篇：學校物業管理方案

學校物業管理方案

針對桂林師范高等專科學校的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等專科學校日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的物業管理領導小組，協調桂林師范高等專科學校日常物業管理運作，物業定期（每月或每季度）向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

6、完善各項管理制度

（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛處等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

（5）發現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。

（6）開展意見調查，物業定期（每季度或半年）發放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

6、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衛生管理

1、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。

3、遇到有損害環境衛生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無

無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

（1）檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。

（2）檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節輕重報校方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份，以務出現突發事件后聯系。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。