第一篇：最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解1

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的理解

與適用

韓延斌

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，已于2005年6月22日公布并將于2005年8月1日起正式施行。《解釋》共二十八條，主要包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同三部分內(nèi)容。為便于社會(huì)各界深入了解掌握該部《解釋》，現(xiàn)就《解釋》的起草背景和主要內(nèi)容作如下介紹，以饗讀者。

一、《解釋》的起草背景和指導(dǎo)原則

《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的公布施行，確立了我國(guó)土地制度的發(fā)展方向，有力地推動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善。伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加快和土地制度改革的進(jìn)一步深化，近幾年來(lái)，盡管我國(guó)根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，出臺(tái)了不少相關(guān)的法規(guī)和政策性規(guī)定，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的違法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛不斷增加。針對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資合作建房等一些問(wèn)題，最高人民法院曾制定出臺(tái)了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》，對(duì)審理因欠缺法定條件進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資合作建房等違法行為作了補(bǔ)救性規(guī)定，將補(bǔ)辦合法手續(xù)的時(shí)間延長(zhǎng)至一審訴訟期間，適當(dāng)放寬了對(duì)無(wú)效行為的認(rèn)定條件，為及時(shí)、合理、有效地解決糾紛發(fā)揮了積極作用。

經(jīng)過(guò)幾年的司法審判實(shí)踐和工作調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》施行后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已較以往有了較大改觀，但由于我國(guó)民事立法尚不完善，土地行政執(zhí)法和管理機(jī)制環(huán)節(jié)薄弱，在我國(guó)房地產(chǎn)的一、二、三級(jí)市場(chǎng)都仍存在著大量的違法行為。如開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓土地使用權(quán)、受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、當(dāng)事人尚未取得土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”、擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)、無(wú)資質(zhì)合作開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工、違法分包、黑白合同、無(wú)證銷(xiāo)售、虛假?gòu)V告、定金圈套、房屋面積縮水等等，由此引發(fā)的訴訟也困擾著人民法院的審判工作。為此，最高人民法院民一庭從2002年著手開(kāi)始起草《城市房地產(chǎn)管理法》施行后審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)糾紛案件的司法解釋。期間，曾在北京、上海、江蘇、廣東、陜西、吉林等地進(jìn)行了調(diào)研，召開(kāi)座談會(huì)廣泛聽(tīng)取各級(jí)人民法院、立法機(jī)關(guān)、國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家土地資源部、建設(shè)部、施工企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者、律師及消費(fèi)者協(xié)會(huì)等相關(guān)部門(mén)的建議，并在通過(guò)人民法院報(bào)、中國(guó)法院網(wǎng)向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)和反復(fù)研討、修改的基礎(chǔ)上，于2003年5月7日和2004年10月26日分別公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》。隨后，《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》也于2004年11月23日經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議討論通過(guò)并于2005年6月22日予以公布。

在起草制定司法解釋和確立處理糾紛的原則時(shí)，我們考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和歷史形成原因，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的違法行為仍采取了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施，即將違法行為的補(bǔ)正期限限定在當(dāng)事人向人民法院起訴之前，按照寬嚴(yán)相濟(jì)、區(qū)別處理的原則依法制定了相應(yīng)的處理規(guī)定。這就減少和避免了大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、社會(huì)秩序的穩(wěn)定，也利于我國(guó)的法治建設(shè)和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建，同時(shí)，也是符合合同法立法精神和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。

二、《解釋》調(diào)整的土地使用權(quán)出讓合同

目前，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分為三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓?zhuān)欢?jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；三級(jí)市場(chǎng)是投入使用后的房地產(chǎn)交易。通過(guò)土地使用權(quán)出讓一級(jí)市場(chǎng)取得土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提條件，為此，《解釋》開(kāi)宗明義對(duì)其調(diào)整的土地使用權(quán)出讓合同給予明確界定，這也是適用該《解釋》應(yīng)解決的首要問(wèn)題。

(一)土地使用權(quán)出讓合同及主體、標(biāo)的物

《解釋》第一條規(guī)定，“本解釋所稱(chēng)的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議”。之所以在頭條對(duì)土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行定義性解釋?zhuān)饕康木褪且鞔_土地使用權(quán)出讓合同的出讓主體和出讓行為的標(biāo)的物。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，出讓主體為市、縣人民政府所屬的土地行政管理職能部門(mén)。在討論中，不少地方反映了一些市轄區(qū)及設(shè)立的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓土地的情況和問(wèn)題。為此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，《解釋》將土地出讓主體限定為市、縣人民政府土地管理部門(mén)不全面，遺漏了主體，出讓土地的主體還應(yīng)包括市轄區(qū)人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。對(duì)市轄區(qū)人民政府能否作為出讓主體的問(wèn)題，根據(jù)《國(guó)家土地管理局<對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示>的答復(fù)》(1991國(guó)土函字第71號(hào))意見(jiàn)，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的“市、縣人民政府”，所指“市”包括全國(guó)各級(jí)市；所指“縣”不包括市轄區(qū)。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)能否作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體的問(wèn)題，國(guó)土資源部認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)不具備土地使用權(quán)出讓的主體資格。綜合上述意見(jiàn)，《解釋》將國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體依法限定為市、縣人民政府的土地管理部門(mén)。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物，即土地使用權(quán)出讓的客體為土地使用權(quán)，不是土地本身，但也并非是所有的土地使用權(quán)均可出讓。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的一種土地利用制度，允許出讓進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的只能是國(guó)有土地。對(duì)農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)，依照《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)以外的集體所有土地，依據(jù)《土地管理法》第五章關(guān)于建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定，因建設(shè)需要占有使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。據(jù)此，城市規(guī)劃區(qū)外的集體所有土地未經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，不得出讓。這也是從我國(guó)土地使用制度改革和保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的實(shí)際情況出發(fā)，法律對(duì)集體所有土地出讓的一種限制性規(guī)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為，出讓的國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)否包括國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定和土地立法確定的土地用途管制原則，出讓的國(guó)有土地使用權(quán)是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有建設(shè)性用地使用權(quán)，而國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地屬于國(guó)有農(nóng)用地，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得出讓。因此，土地使用權(quán)出讓合同的客體只能是國(guó)有土地使用權(quán)。

綜上述，土地使用權(quán)出讓合同具有以下特征：

1．土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同出讓方和受讓方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就土地使用權(quán)的設(shè)立所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成的協(xié)議，屬于民事合同的范疇。

2．合同主體和標(biāo)的物的法定性和特定性。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的主體只能是市、縣人民政府土地管理部門(mén)；出讓的標(biāo)的物也只限于國(guó)有建設(shè)性土地使用權(quán)。

3．土地使用權(quán)的出讓具有有償性和有期限性。《房地產(chǎn)管理法》第三條明確規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者對(duì)土地享有的權(quán)利，受到出讓年限的限制，最高年限按照國(guó)務(wù)院1990年以55號(hào)令發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，按土地出讓用途確定。有償性表現(xiàn)在土地使用者通過(guò)出讓取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)，必須向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金為代價(jià)，出讓金的本質(zhì)是土地所有者以其享有的土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)利益，是一定年限內(nèi)的地租。土地使用權(quán)出讓金的構(gòu)成除一定年限的地租外，還包括土地出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。

4．出讓的土地使用權(quán)是通過(guò)國(guó)有土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離而創(chuàng)設(shè)的一種用益物權(quán)，土地使用權(quán)人直接對(duì)土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

5．土地使用權(quán)人行使權(quán)利效力的有限性。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓、轉(zhuǎn)讓制度，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)皇峭恋厥褂谜呦驀?guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得對(duì)土地的一定程度的占有、使用、收益和處分的民事權(quán)利。出讓土地的使用者，對(duì)出讓使用權(quán)的土地范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等，不因其享有土地使用權(quán)而享有權(quán)利。

(二)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)

對(duì)出讓土地使用權(quán)合同的性質(zhì)問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)屬于行政合同，不屬于民事合同，不宜作為民事糾紛案件在本《解釋》中予以調(diào)整。其理由是：在土地出讓合同中，土地行政管理部門(mén)為土地使用權(quán)出讓合同的主體，同時(shí)土地出讓合同是以執(zhí)行公務(wù)為目的，而且土地行政管理部門(mén)在土地出讓、轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)關(guān)系中依法負(fù)有相應(yīng)的管理職責(zé)和享有單方處罰權(quán)及單方變更權(quán)、解除權(quán)等，其適用的是超越私法的特殊規(guī)則，因此，土地使用權(quán)出讓合同具有公法屬性，屬于行政合同。對(duì)此，理論界歷來(lái)存有爭(zhēng)議，在《解釋》起草過(guò)程中也多次進(jìn)行研討，多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為土地使用權(quán)出讓合同為民事合同。理由：第一，土地使用權(quán)出讓是國(guó)家作為土地所有權(quán)人將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，從而創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)物權(quán)的一種民事行為。土地使用權(quán)作為土地所有權(quán)派生的一種用益物權(quán)，已是立法機(jī)關(guān)和理論界及司法實(shí)務(wù)界的共識(shí)，并體現(xiàn)在我國(guó)目前正在草擬的物權(quán)法草案中。土地行政管理部門(mén)在土地使用權(quán)出讓合同法律關(guān)系中，只是代表國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行處分，并不是以土地管理者的身份出現(xiàn)。土地使用權(quán)所具有的對(duì)世性和排他性，決定了國(guó)家在出讓土地使用權(quán)時(shí)必須以所有權(quán)人的身份，必須將出讓行為作為平等主體之間合意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的行為，如果國(guó)家是以土地管理者的身份出讓土地使用權(quán)，那土地使用權(quán)將成為受出讓人單方意志擺布的權(quán)利，喪失對(duì)世效力，背離了物權(quán)法的基本原則。第二，國(guó)家在以土地所有權(quán)身份從事土地使用權(quán)出讓行為時(shí)，其法律地位只是一個(gè)特殊的民事主體，與土地使用權(quán)受讓人的法律地位完全平等，土地使用權(quán)出讓合同的訂立也完全遵循的是平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，合同內(nèi)容也是當(dāng)事人真實(shí)的內(nèi)心意愿的表達(dá)。至于國(guó)家根據(jù)公共利益的需要依法提前收回土地，或?qū)Τ鲎屍谙迣脻M、閑置的土地依法無(wú)償收回等，只是國(guó)家在土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系之外依法行使對(duì)土地利用的監(jiān)督管理職權(quán)，這也是國(guó)家所具有的雙重身份的具體體現(xiàn)。第三，從我國(guó)目前的立法看，將土地使用權(quán)出讓合同歸屬于行政合同沒(méi)有法律依據(jù)。全國(guó)人大法工委起草制定的物權(quán)法草案也將土地使用權(quán)作為他物權(quán)，而以創(chuàng)設(shè)該他物權(quán)而訂立的出讓合同為民事合同，并在《物權(quán)法(草案)》第十二章明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)為用益物權(quán)的一個(gè)種類(lèi)，其取得設(shè)立應(yīng)訂立建設(shè)用地出讓合同。由此可見(jiàn)，土地使用權(quán)出讓合同為民事合同的屬性問(wèn)題已成定論，土地使用權(quán)出讓合同可以作為民事合同納入《解釋》的調(diào)整范圍。

三、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地使用權(quán)的合同效力認(rèn)定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓人主體是特定的，即必須由市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表國(guó)家以國(guó)有土地所有者的身份具體實(shí)施出讓行為，其他部門(mén)、單位無(wú)權(quán)以出讓人的身份訂立土地使用權(quán)出讓合同。但在征求意見(jiàn)過(guò)程中，不少地方反映了開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地的情況和問(wèn)題，而且針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的情況，國(guó)務(wù)院辦公廳于2003年7月30日發(fā)布了《關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》，目前正在對(duì)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)隨意圈占土地和違法出讓、轉(zhuǎn)讓土地等行為進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的土地使用權(quán)出讓合同的效力認(rèn)定問(wèn)題，存有不同觀點(diǎn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)，其他任何部門(mén)、單位以出讓人身份訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無(wú)效。但在起訴前經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，由市縣土地管理部門(mén)與受讓人重新訂立土地使用權(quán)出讓合同的，才可認(rèn)定合同有效。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)此類(lèi)合同效力可放寬認(rèn)定，但應(yīng)限制在解釋實(shí)施以前訂立的合同，區(qū)分情況分別處理。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門(mén)是依法有權(quán)經(jīng)辦國(guó)有土地所有權(quán)出讓行為的惟一主體。從出讓土地使用權(quán)的行為目的看，其實(shí)質(zhì)是為創(chuàng)設(shè)一種對(duì)土地的用益物權(quán)，因此，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓屬于對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)的法律處分行為，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓國(guó)有土地屬于無(wú)權(quán)處分行為，依據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，應(yīng)按照效力待定合同處理，而不是無(wú)效合同，在經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)后，可以認(rèn)定合同有效。

我們認(rèn)為，參照上述意見(jiàn)，從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，目前對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同效力既不能一概認(rèn)定為無(wú)效，也不能全部按照效力待定予以處理，而是要分別情況，區(qū)別對(duì)待。首先，為配合國(guó)務(wù)院當(dāng)前部署開(kāi)展的土地市場(chǎng)整頓工作，加大促進(jìn)國(guó)土管理部門(mén)對(duì)土地市場(chǎng)的管理力度，我們采納了第一種意見(jiàn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條、第十四條的規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門(mén)是依法有權(quán)經(jīng)辦國(guó)有土地所有權(quán)出讓行為的惟一主體，具有出讓土地使用權(quán)的民事行為能力，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)則不具備相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力，依據(jù)《民法通則》第五十五條、第五十八條規(guī)定，《解釋》第一款明確規(guī)定對(duì)不具備法定主體資格的開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無(wú)效處理，以對(duì)今后土地出讓行為給予有效規(guī)范。其次，在前款明確規(guī)定將開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同認(rèn)定為無(wú)效的同時(shí)，我們又考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)行使出讓土地權(quán)利的歷史形成原因和目前我國(guó)土地市場(chǎng)存在的實(shí)際情況等因素，《解釋》對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)訂立的土地使用權(quán)出讓合同效力未一概按無(wú)效處理，而是采取了相應(yīng)的補(bǔ)救措施，避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)交易關(guān)系更大的混亂。為此，我們采納了全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦的意見(jiàn)，結(jié)合無(wú)權(quán)處分的觀點(diǎn)，通過(guò)對(duì)《解釋》適用范圍上的限定，來(lái)區(qū)別認(rèn)定合同的效力。與此相應(yīng)，在對(duì)合同效力的認(rèn)定處理上，按照《解釋》實(shí)施時(shí)間前后的不同而采取了不同的處理原則。即在本解釋實(shí)施后，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)嚴(yán)格依法處理，一律認(rèn)定為無(wú)效，對(duì)在本解釋實(shí)施前開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)訂立的土地使用權(quán)出讓合同，可以按照無(wú)權(quán)處分的原則予以認(rèn)定處理，以此為補(bǔ)救手段，有條件地認(rèn)定合同有效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，市、縣人民政府設(shè)置的土地管理部門(mén)是依法有權(quán)經(jīng)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的主體，其實(shí)施的土地使用權(quán)出讓行為，實(shí)質(zhì)是為創(chuàng)設(shè)一種對(duì)土地的用益物權(quán)，屬于對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)的法律處分行為，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)未經(jīng)授權(quán)出讓國(guó)有土地應(yīng)屬于無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)其訂立的土地使用權(quán)出讓合同可以作為效力待定的合同予以處理，而不是直接認(rèn)定合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)后，該合同有效。據(jù)此，《解釋》規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在起訴前經(jīng)市縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)后，可以認(rèn)定合同有效。同時(shí)為防止追認(rèn)手段的濫用，有效規(guī)范今后的土地出讓行為，對(duì)追認(rèn)的范圍限定在本解釋實(shí)施之前訂立的合同。

據(jù)此，《解釋》第二條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。”在理解適用該條款時(shí)應(yīng)把握以下兩個(gè)要點(diǎn)：一是可以追認(rèn)的合同只限于本解釋實(shí)施前開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同。由于本解釋正式實(shí)施是2005年8月1日，因此，只有在2005年8月1日前開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同才可適用本條款。二是開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)。只有同時(shí)具備這兩個(gè)條件，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同才可以認(rèn)定有效，如果只具備其中一個(gè)條件，該合同依然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。《解釋》之所以將追認(rèn)的對(duì)象范圍限定在本解釋實(shí)施之前訂立的出讓合同，且追認(rèn)行為必須限定在向人民法院起訴前，就是為防止追認(rèn)權(quán)的濫用，有效規(guī)范今后的土地出讓行為。

通過(guò)上述《解釋》所規(guī)定的兩款寬嚴(yán)相濟(jì)的處理原則，能夠有利于人民法院對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓土地使用權(quán)合同糾紛案件及時(shí)有效地裁決，避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，客觀高效地解決歷史遺留問(wèn)題，穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)的秩序，促進(jìn)和保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

四、對(duì)協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格的認(rèn)定處理

為保障土地使用權(quán)出讓行為的透明度和公開(kāi)性，優(yōu)化土地資源配置，國(guó)土資源部依據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)制定了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明令商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。對(duì)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭?guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)的，合同效力如何認(rèn)定，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是該合同中的出讓金價(jià)格條款無(wú)效，還是合同無(wú)效。有意見(jiàn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。其目的就在于防止出讓方和受讓方隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。《民法通則》第五十八條、《合同法》第五十二條對(duì)惡意串通、損害國(guó)家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無(wú)效。

我們認(rèn)為，在我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，雖然法律、行政法規(guī)規(guī)定土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)的方式，但實(shí)際上長(zhǎng)期實(shí)行的是以協(xié)議方式出讓土地，只是在近年才對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，明令必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。由于我國(guó)地域廣，各地情況差異大，再加上某些人為因素和歷史原因，以協(xié)議方式出讓土地的情況還為數(shù)不少，各地在按照國(guó)家規(guī)定確定土地出讓金最低價(jià)方面也情況各異，如果以土地出讓金低于按照國(guó)家規(guī)定確定的土地出讓金最低價(jià)為由就認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效，將會(huì)導(dǎo)致出讓方濫用請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的訴權(quán)，這不僅不利于合同交易關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)土地的有效利用，也不利于保護(hù)受讓方的合法權(quán)益，另外，還存在如果當(dāng)事人不主張合同無(wú)效，又應(yīng)由誰(shuí)來(lái)請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的問(wèn)題，且合同無(wú)效后也難以處理。因此，我們認(rèn)為，針對(duì)我國(guó)實(shí)際情況，對(duì)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，在其他條款不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，只是出讓金低于按國(guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)時(shí)，從保護(hù)國(guó)家和社會(huì)公共利益出發(fā)，可只認(rèn)定合同約定的出讓金價(jià)格條款無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十六條“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定，允許當(dāng)事人按照合同訂立時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足價(jià)款，促使合同有效履行；鑒于出讓方在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)所處的強(qiáng)勢(shì)地位，導(dǎo)致價(jià)格條款無(wú)效往往由出讓方造成的實(shí)際情況，《解釋》規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持”。這就表明當(dāng)事人即出讓方和受讓方任何一方請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，都應(yīng)予以支持，這既促進(jìn)合同的有效繼續(xù)履行，維護(hù)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，更可以保障國(guó)家和社會(huì)公共利益免遭損失。而在不同意按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)足請(qǐng)求解除合同方面，只限于受讓方提出的請(qǐng)求，才可支持，出讓方提出的不予支持。這可有效規(guī)范約束出讓方的出讓行為，促進(jìn)土地的有效利用，建立和維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信體系。

五、對(duì)受讓方擅自改變土地用途糾紛的處理

如前述，土地使用權(quán)是國(guó)家作為土地所有權(quán)人以出讓方式將土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離而設(shè)定的一種民事用益物權(quán)。原則上講，土地使用者依法取得出讓土地使用權(quán)即享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，其他任何人不得干預(yù)。但由于土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)派生出來(lái)的一種民事權(quán)利，土地所有權(quán)即是基礎(chǔ)性權(quán)利，國(guó)家作為土地所有權(quán)人，不僅有權(quán)對(duì)其所擁有的土地行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利，而且有權(quán)對(duì)其出讓的土地的用途作出限制性規(guī)定，同時(shí)國(guó)家作為國(guó)有土地的管理者，具有管理和監(jiān)督國(guó)家土地資源的行政職能，往往通過(guò)行政手段在綜合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上制定土地長(zhǎng)期利用政策，運(yùn)用市場(chǎng)杠桿調(diào)控國(guó)有土地的供需關(guān)系，以期達(dá)到充分合理、有效地利用土地資源的目的。控制城鎮(zhèn)國(guó)有土地的用途，就是行政管理措施之一。由于土地資源的特殊性，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，不僅編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)地、建設(shè)用地和未利用地，而且對(duì)城市國(guó)有土地的用途通過(guò)在出讓合同中明確約定的辦法，嚴(yán)格加以限制。為此，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外”。人民法院在司法審判活動(dòng)中，對(duì)這種嚴(yán)格限制土地用途的做法應(yīng)當(dāng)依法予以支持。

實(shí)踐中，市、縣人民政府土地管理部門(mén)作為出讓方在與受讓方簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中，一般均要寫(xiě)明所出讓地塊的用途，這既是所有權(quán)人的一種權(quán)利體現(xiàn)，也是政府主管部門(mén)行使管理權(quán)的方式之一。也正因?yàn)槿绱耍凑蘸贤s定的用途開(kāi)發(fā)、利用該地塊就成為合同另一方當(dāng)事人即土地使用權(quán)受讓方的義務(wù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。如果土地使用者違反該規(guī)定，擅自變更土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，即屬于根本違約，出讓人根據(jù)《合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)之規(guī)定，向人民法院提起解除合同訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)予以支持。《解釋》第六條規(guī)定：“受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。”

審判實(shí)踐中，在審理此類(lèi)糾紛案件時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

第一，只有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，才有權(quán)以本條《解釋》作為依據(jù)，提起民事訴訟，請(qǐng)求解除合同。因?yàn)椋緱l《解釋》的適用范圍是十分明確的，條文在整篇司法解釋中的位置本身也說(shuō)明其針對(duì)的是土地使用權(quán)出讓合同。人民法院受理的另一類(lèi)案件——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件中，盡管轉(zhuǎn)讓方和受讓方也可能在合同中對(duì)土地用途作出約定，在合同履行過(guò)程中同樣可能出現(xiàn)受讓方違反合同約定的土地用途的情形，但轉(zhuǎn)讓方卻不能依據(jù)本條《解釋》提起民事訴訟，請(qǐng)求解除合同，而只能依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定起訴，人民法院也不能以本條《解釋》作為支持轉(zhuǎn)讓方解除合同的依據(jù)。

第二，對(duì)于擅自改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的土地用途的認(rèn)定。實(shí)踐中，土地使用權(quán)出讓合同多為制式合同，其中，一般均對(duì)土地用途作出較為明確的約定。但由于各地在政策掌握上的差別以及一些特殊地塊的特殊要求，不同的土地出讓合同對(duì)所出讓的地塊的用途要求不盡相同。有的在用途部分僅僅規(guī)定商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地，只要土地使用權(quán)人不違反這一規(guī)定，擅自改變用途即可。例如：出讓地塊為商業(yè)用地時(shí)，土地使用權(quán)人無(wú)論是建商廈和建賓館都不違反合同約定。但如果國(guó)家是為了建設(shè)一個(gè)既定項(xiàng)目而將土地出讓給某一土地使用權(quán)人，則可能在土地出讓合同中將用途約定得十分具體，例如：國(guó)家可能出讓某一地塊建交通樞紐，一旦受讓方違反合同約定擅自改變土地用途，出讓方即可請(qǐng)求解除合同。也就是說(shuō)，人民法院在審理這類(lèi)案件中，一般不對(duì)當(dāng)事人在出讓合同中約定的土地用途的合理性進(jìn)行審查，也不支持受讓方以原合同中關(guān)于土地用途的約定不合理為由進(jìn)行的抗辯。當(dāng)然，如果出讓方在訴訟中就其所出讓使用權(quán)的地塊的用途對(duì)受讓方提出的要求與出讓合同中的約定不符，例如：出讓方提出當(dāng)時(shí)受讓方承諾在出讓土地上建賓館，后來(lái)卻改為建商廈，為此請(qǐng)求解除合同，但出讓合同中卻只寫(xiě)明“商業(yè)用地”，則人民法院也不應(yīng)支持其解除合同的訴訟請(qǐng)求。

六、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

從《解釋》起草之初，對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題就始終圍繞如何理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定展開(kāi)爭(zhēng)論。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”第三十七條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第三十八條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要不完全具備第三十八條規(guī)定的條件，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但如果在起訴前符合轉(zhuǎn)讓條件，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，這樣可有效規(guī)范土地交易行為，防止投機(jī)炒地，也符合當(dāng)前的立法精神。相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的民事法律規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)契約+交付(或登記)的原則，債權(quán)契約只是當(dāng)事人就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，只有經(jīng)過(guò)動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記后，方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，因此，交付或登記與合同是相互獨(dú)立的。對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只要符合《民法通則》所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉(zhuǎn)讓人是否取得土地使用權(quán)證書(shū)，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件，能否完成轉(zhuǎn)讓行為，只是合同履行的問(wèn)題，并不影響合同的效力，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)。借鑒大陸法系的立法例，只有在合同標(biāo)的物客觀自始不能的情況下，才認(rèn)定無(wú)效，嗣后不能的合同仍為有效。如《德國(guó)民法典》第306條，“以不能給付為標(biāo)的的合同無(wú)效”。因此，對(duì)不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不能認(rèn)定為無(wú)效合同。

對(duì)上述兩種觀點(diǎn)，我們認(rèn)為均有不妥之處。既不能按照第一種意見(jiàn)一概認(rèn)定合同無(wú)效，也不能采納第二種觀點(diǎn)全部認(rèn)定有效。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：一是取得土地使用權(quán)證書(shū)，二是轉(zhuǎn)讓的土地應(yīng)達(dá)到一定的法定投資條件。因此，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定應(yīng)區(qū)分兩種情況予以處理。一是轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，二是轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到法定的投資條件。

(一)對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

首先，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)看，因土地使用權(quán)是出讓方與受讓方以合同形式合意創(chuàng)設(shè)的一種對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓即是該用益物權(quán)的變動(dòng)，在性質(zhì)上屬于物權(quán)變動(dòng)的范疇。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓自應(yīng)受物權(quán)變動(dòng)原則的規(guī)制，而物權(quán)變動(dòng)采取何種原則由物權(quán)變動(dòng)的立法模式所決定。依通說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)系采債權(quán)形式主義的立法模式。該模式又稱(chēng)意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。該模式將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在物的交付或者登記之時(shí)，而沒(méi)有確定為意思表示一致的時(shí)候，如果沒(méi)有進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)的交付或不動(dòng)產(chǎn)登記，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，但并不承認(rèn)物權(quán)合意的存在，認(rèn)為債權(quán)合同就是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和根本原因。如，根據(jù)我國(guó)《民法通則》第七十二條第二款規(guī)定：按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。從該規(guī)定可以看出，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般以交付為準(zhǔn)，以所有權(quán)移轉(zhuǎn)作為債權(quán)契約的當(dāng)然結(jié)果，無(wú)需另有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意，但當(dāng)事人之間僅有債權(quán)契約，而尚未交付，仍不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。此外，在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》對(duì)土地權(quán)屬的變更、房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)也均明確規(guī)定實(shí)行登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為自應(yīng)適用該物權(quán)變動(dòng)原則的規(guī)制，即土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人之間除訂立債權(quán)合同外，尚需踐行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

其次，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)通過(guò)合同的形式進(jìn)行，合同行為為基礎(chǔ)行為，只有在合同有效成立的前提下，才發(fā)生合同的履行問(wèn)題，才有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記問(wèn)題。據(jù)此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓正是基于合同發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就是當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的意思表示為內(nèi)容，以發(fā)生債法上的給付義務(wù)為效果的民事法律行為，屬于債權(quán)法律行為。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動(dòng)原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即是當(dāng)事人就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的意思表示的債權(quán)合同，該合同成立生效后，還必須通過(guò)履行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記行為才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，而不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是通過(guò)合同行為進(jìn)行的一種物權(quán)變動(dòng)形態(tài)，合同行為為物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為，因此，對(duì)合同行為的效力認(rèn)定關(guān)系到物權(quán)變動(dòng)的能否。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動(dòng)原則，物權(quán)變動(dòng)的合同和物權(quán)變動(dòng)本身是相互區(qū)分的，根據(jù)該原則的要求，物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)合同是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，雖然一般以交付或者登記為準(zhǔn)，但所有權(quán)移轉(zhuǎn)是債權(quán)契約的當(dāng)然結(jié)果。當(dāng)然當(dāng)事人之間僅有債權(quán)契約，而尚未交付或者登記，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在此物權(quán)變動(dòng)原則下，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立生效應(yīng)依據(jù)債權(quán)法、合同法的規(guī)定，標(biāo)的物是否成就、能否交付，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，只是合同履行的結(jié)果問(wèn)題，并非當(dāng)然是合同的生效要件，決不能以合同不能履行或者物權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)來(lái)反推合同無(wú)效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為物權(quán)變動(dòng)的根本原因和內(nèi)在動(dòng)力，其成立生效應(yīng)當(dāng)符合債權(quán)合同的生效條件。債權(quán)合同的生效條件是指能夠按照當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容發(fā)生法律效果應(yīng)當(dāng)具備的條件。合同的有效條件涉及法律對(duì)已經(jīng)成立的合同進(jìn)行價(jià)值判斷的標(biāo)準(zhǔn)，就其性質(zhì)而言，主要是對(duì)當(dāng)事人意思表示品質(zhì)的要求，所以，傳統(tǒng)民法理論又把合同的有效條件稱(chēng)為“意思表示的有效要件”，這也是民法平等、自愿、合同自由等原則對(duì)合同民事行為成立生效的本質(zhì)要求。根據(jù)《民法通則》第五十五條和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同的生效應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(2)意思表示真實(shí)；(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益。據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立只要具備上述條件，即可依法生效。

第三，對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)。已如前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)合同，而合同的標(biāo)的物土地使用權(quán)作為一種民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利——用益物權(quán)，其自身包含有處分權(quán)能，處分的對(duì)象為權(quán)利自身。當(dāng)事人行使民事權(quán)利處分權(quán)能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產(chǎn)生民事權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果。當(dāng)事人如要實(shí)現(xiàn)這一目的，僅僅達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，還必然要享有對(duì)土地使用權(quán)處分的權(quán)能，即取得土地使用權(quán)證書(shū)，成為土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能行使旨在引起土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的處分行為。所以，土地使用權(quán)證書(shū)的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書(shū)才可藉此表明其為該出讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，這也是為防止土地交易市場(chǎng)空買(mǎi)空賣(mài)，穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)秩序的有效手段。在民法上，對(duì)民事權(quán)利的處分行為如由權(quán)利人行使為有權(quán)處分，如由非權(quán)利人行使則為無(wú)權(quán)處分。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無(wú)權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動(dòng)為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對(duì)無(wú)權(quán)處分效力的認(rèn)定上也大相徑庭。在以《法國(guó)民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動(dòng)而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)模褪钱?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。而在以《德國(guó)民法典》為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于物權(quán)變動(dòng)采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負(fù)擔(dān)行為相對(duì)應(yīng)的一種法律行為。因此，就買(mǎi)賣(mài)而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買(mǎi)賣(mài)合同，而是指獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同這個(gè)負(fù)擔(dān)行為的、直接引起標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于并不認(rèn)同有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對(duì)處分行為的理解應(yīng)與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式相同，即處分行為是指以物權(quán)變動(dòng)為目的的所訂立的債權(quán)合同。由此可見(jiàn)，在不同的物權(quán)變動(dòng)模式下，處分行為所指有所不同，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的含義也相應(yīng)的有所區(qū)別：在債權(quán)意思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為實(shí)際是指，對(duì)特定標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的、以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣(mài)他人之物所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同；而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為則是指，對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所進(jìn)行的，以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)行為。

對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力認(rèn)定，不同的立法模式有不同的結(jié)果。在債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，《法國(guó)民法典》第1599條規(guī)定：“就他人之物所成立的買(mǎi)賣(mài)，無(wú)效。”這就明確將作為無(wú)權(quán)處分行為典型形態(tài)之一的出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同，確認(rèn)為無(wú)效。而《日本民法典》和《意大利民法典》雖效法《法國(guó)民法典》采用債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，但在出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同的效力上，持不同作法。《日本民法典》第560條規(guī)定：“以他人權(quán)利為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，出賣(mài)人負(fù)有取得該權(quán)利并移轉(zhuǎn)于賣(mài)受人的義務(wù)。”第561條規(guī)定：“于前條情形，出賣(mài)人不能取得其賣(mài)掉的權(quán)利并移轉(zhuǎn)于賣(mài)受人時(shí)，買(mǎi)受人可以解除契約。但是，如果買(mǎi)受人于契約當(dāng)時(shí)，已知該權(quán)利不屬于出賣(mài)人，則不得請(qǐng)求損害賠償。”可見(jiàn)，日本民法上，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同屬于生效合同。《意大利民法典》第1478條第1款：“如果締結(jié)契約之時(shí)出賣(mài)人不享有買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)，則出賣(mài)人承擔(dān)使買(mǎi)受人取得物的所有權(quán)的義務(wù)。”這也表明，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同屬于生效合同。在以《德國(guó)民法典》為代表的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，是將無(wú)權(quán)處分行為認(rèn)定為效力待定。即非權(quán)利人所為的處分并非自始無(wú)效，而是效力待定，其效力是可以補(bǔ)正的。補(bǔ)正的方法包括權(quán)利人的追認(rèn)、處分人取得標(biāo)的物以及處分人被權(quán)利人所繼承并且權(quán)利人對(duì)遺產(chǎn)債務(wù)負(fù)無(wú)限責(zé)任。其中第一種補(bǔ)正方法具有溯及既往的效力，第二、三種補(bǔ)正方法則不具有溯及既往的效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典繼受了《德國(guó)民法典》有關(guān)物權(quán)變動(dòng)模式的規(guī)定，該法典第118條規(guī)定：“(1)無(wú)權(quán)利人就權(quán)利標(biāo)的物所為的處分，經(jīng)有權(quán)利人之承認(rèn)始生效力。(2)無(wú)權(quán)利人就權(quán)利標(biāo)的物為處分后，取得其權(quán)利者，其處分自始有效。”我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者基于該條規(guī)定，認(rèn)為無(wú)權(quán)處分行為屬于效力待定的法律行為。由于物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，與物權(quán)變動(dòng)有關(guān)的處分行為專(zhuān)指物權(quán)行為而言，所謂無(wú)權(quán)處分行為效力待定，效力待定的就是物權(quán)行為，而并非是關(guān)于債權(quán)合同的規(guī)定。對(duì)于債權(quán)合同的效力，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)界及實(shí)務(wù)界的通說(shuō)觀點(diǎn)是“處分人享有處分權(quán)是處分行為的有效條件，當(dāng)事人不享有標(biāo)的物的處分權(quán)，并不影響債權(quán)合同的效力”。以買(mǎi)賣(mài)合同為例，即使出賣(mài)人并不享有處分買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的權(quán)利，也不對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的效力產(chǎn)生影響。效力待定的是將標(biāo)的物的所有權(quán)，從出賣(mài)人向買(mǎi)受人移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為。我國(guó)在1999年3月15日《合同法》頒布之前，民事立法均未對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力設(shè)置規(guī)定，只是在最高人民法院的司法解釋中有些許體現(xiàn)。如，最早規(guī)范出賣(mài)他人之物的司法解釋是1951年4月16日發(fā)布的《最高人民法院華東分院關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問(wèn)題的批復(fù)》和1979年2月2日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見(jiàn)》以及在其后1984年8月30日公布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十五條都明確規(guī)定，非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，應(yīng)廢除其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，應(yīng)宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。在1996年頒布實(shí)施的《民法通則》關(guān)于無(wú)效民事行為的列舉中并未對(duì)出讓他人之物的行為效力予以規(guī)定，而在1988年4月2日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第八十九條對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力作出明確規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”由此解釋規(guī)定可見(jiàn)，無(wú)權(quán)處分行為的效力一般被認(rèn)定為無(wú)效。

《合同法》的頒布，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力問(wèn)題設(shè)有明文。第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”但對(duì)該條如何理解，存有不同觀點(diǎn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，《合同法》第五十一條并非是關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為效力的一般規(guī)定，而是無(wú)權(quán)處分行為為無(wú)效行為的例外。在我國(guó)民事立法上，無(wú)權(quán)處分行為的效力一般應(yīng)為無(wú)效。理由有二：一是從比較法的角度考察，《法國(guó)民法典》第1599條明確認(rèn)定出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，我國(guó)法律就無(wú)權(quán)處分行為的效力亦應(yīng)作同樣解釋?zhuān)欢俏覈?guó)《合同法》第一百三十二條第一款明確規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。”該條規(guī)定屬于合同法上的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。因此，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，當(dāng)無(wú)異議。但該觀點(diǎn)目前為少數(shù)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，《合同法》第五十一條的規(guī)定應(yīng)理解為屬于我國(guó)民事立法上針對(duì)無(wú)權(quán)處分行為所設(shè)置的一般規(guī)定，無(wú)權(quán)處分行為應(yīng)屬效力待定的行為。在該種意見(jiàn)中又有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，效力待定的無(wú)權(quán)處分行為，是指當(dāng)事人之間的債權(quán)合同效力待定。依據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，出賣(mài)他人之物，權(quán)利人追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)的，合同有效；反之，權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同無(wú)效。這里所說(shuō)的無(wú)效，不是處分行為無(wú)效，而是無(wú)權(quán)處分的合同無(wú)效，不能解釋為買(mǎi)賣(mài)合同有效，僅處分行為無(wú)效。有的學(xué)者作這樣的解釋?zhuān)瑢?shí)際上是以債權(quán)合同與物權(quán)行為、負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分為根據(jù)的，與合同法立法思想不符。該觀點(diǎn)為當(dāng)前我國(guó)學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說(shuō)。另一觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第五十一條效力待定的是物權(quán)行為，而非債權(quán)合同。以買(mǎi)賣(mài)為例，該觀點(diǎn)認(rèn)為就出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同，其效力判斷不應(yīng)當(dāng)依據(jù)第五十一條，效力待定的是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的物權(quán)行為。這種觀點(diǎn)在學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也占有強(qiáng)有力的位置。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，以債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為前提，惟有將無(wú)權(quán)處分行為認(rèn)定為生效行為，方可既獲取形式上的正當(dāng)性，又獲取實(shí)質(zhì)上的正當(dāng)性。《合同法》第五十一條是當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的一種特別約定。中國(guó)民法典立法研究課題組起草的《民法典·總則編》第一百三十八條對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者處分人于事后取得處分權(quán)的，溯及于該行為成立時(shí)有效。”在所附理由稱(chēng)“依本條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分行為，其是否發(fā)生效力，取決于權(quán)利人之是否追認(rèn)及處分人是否取得處分權(quán)。經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，或者處分人事后取得處分權(quán)的，溯及于成立之時(shí)發(fā)生效力；權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后也未取得處分權(quán)的，應(yīng)溯及于成立時(shí)無(wú)效。此所謂無(wú)效，指無(wú)權(quán)處分的合同無(wú)效，不能解釋為僅處分行為無(wú)效而買(mǎi)賣(mài)合同有效。本條是以《合同法》第五十一條的規(guī)定為根據(jù)。”由此可見(jiàn)，該條規(guī)定采納的是債權(quán)合同效力待定的觀點(diǎn)，與通說(shuō)意見(jiàn)一致。就無(wú)權(quán)處分行為的效力所引發(fā)的爭(zhēng)議，也一直存在于本《解釋》的起草過(guò)程之中。后經(jīng)綜合各方面因素，最終研究決定，由于我國(guó)民事立法在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，沒(méi)有采嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為的物權(quán)行為理論，按照《合同法》第一百三十條“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同定義將處分行為納入債權(quán)行為之中，而在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下無(wú)權(quán)處分行為實(shí)際所指又為對(duì)特定標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，因此，將無(wú)權(quán)處分行為按照效力待定觀點(diǎn)中的債權(quán)合同效力待定處理較為符合我國(guó)當(dāng)前《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的立法精神。因此，《解釋》對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為，其與受讓方訂立的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同為效力待定的合同。但由于《合同法》對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力待定的期限沒(méi)有明確規(guī)定，為便于及時(shí)解決糾紛，確定無(wú)權(quán)處分行為即債權(quán)合同的效力，《解釋》將無(wú)權(quán)處分行為的效力待定時(shí)間限定在向人民法院起訴前，即起訴前，無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)或者經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，處分行為自成立時(shí)有效；如處分人沒(méi)有取得處分權(quán)或者權(quán)利人沒(méi)有追認(rèn)，無(wú)權(quán)處分行為則應(yīng)無(wú)效。

與上述相對(duì)應(yīng)，在對(duì)本條《解釋》的理解適用上就是：未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)讓方即為無(wú)處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無(wú)權(quán)處分行為，該無(wú)權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無(wú)權(quán)處分行為的效力待定不是無(wú)期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府沒(méi)有批準(zhǔn)，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓行為溯及于行為成立時(shí)有效，隨即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

(二)對(duì)轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件的轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”據(jù)此規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開(kāi)發(fā)條件。依前述，對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第一個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)所訂立的轉(zhuǎn)讓合同可按照無(wú)權(quán)處分行為予以認(rèn)定處理，但對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第二個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件的情況下，對(duì)所訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題，我們認(rèn)為，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下予以認(rèn)定。在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，由于在債權(quán)合同之外，還需有交付或者登記行為手續(xù)的辦理，方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的目的。依前述通說(shuō)的觀點(diǎn)，我國(guó)民事立法雖在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，但沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，而是將處分行為納入債權(quán)行為之中，在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下處分行為實(shí)際所指又為當(dāng)事人對(duì)特定標(biāo)的物所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。因此，在債權(quán)契約+交付(或登記)的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記并不是對(duì)標(biāo)的物的處分行為，其只是完成物權(quán)變動(dòng)必須踐行的法定方式，即如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時(shí)，屬于債權(quán)合同的履行問(wèn)題，不是債權(quán)合同的生效要件。《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性法律，其規(guī)范調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，第三十八條所規(guī)定的第二個(gè)條件的立法本意也只是對(duì)土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門(mén)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的第二個(gè)轉(zhuǎn)讓條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開(kāi)發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。接前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物土地因沒(méi)有達(dá)到法定的投資開(kāi)發(fā)條件，導(dǎo)致無(wú)法辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行合同的問(wèn)題，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)，作為民事合同法律關(guān)系，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無(wú)效，標(biāo)的物能否移轉(zhuǎn)在邏輯上直接影響的是其能否依約履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的合同義務(wù)，不能因?yàn)槠洳荒馨醇s履行轉(zhuǎn)讓義務(wù)，就否認(rèn)合同的效力。最高人民法院審理終結(jié)的[2004]，民一終字第46號(hào)上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案對(duì)此已有明確裁決：“……本案一審起訴前全威公司辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，訟爭(zhēng)土地具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問(wèn)題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國(guó)土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對(duì)本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。故超凡公司提出的因《土地開(kāi)發(fā)合同》簽訂時(shí)未取得國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓金未全部交清違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效的上訴主張，本院不予支持。關(guān)于投資開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25％的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開(kāi)發(fā)合同》未達(dá)到25％投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支持。”此外，最高人民法院[2004]民一他字第18號(hào)《關(guān)于已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證，但未交清土地使用權(quán)出讓金的當(dāng)事人所訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效的答復(fù)》再次明確“土地受讓人雖未全部交納土地使用權(quán)出讓金，但已取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)的，其與他人簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定有效”；由此可見(jiàn)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的交清出讓金及轉(zhuǎn)讓土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開(kāi)發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓的條件，僅僅是行政管理部門(mén)對(duì)不符合法定投資開(kāi)發(fā)條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的限制性規(guī)定，而非為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的要件。

七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，對(duì)合同效力的認(rèn)定處理

上一部分是針對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者未達(dá)到法定投資條件訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問(wèn)題的處理認(rèn)定，而該部分是對(duì)已取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)的土地使用權(quán)人訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，在當(dāng)事人之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)的效力認(rèn)定。《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，……”《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條也規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)。”據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人如果沒(méi)有辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)，就是違反上述法律、行政法規(guī)“應(yīng)當(dāng)”辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是將合同效力和合同的履行問(wèn)題混為一談了。當(dāng)事人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只要雙方具備民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，所達(dá)成的協(xié)議即為合法、有效，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束力。至于“應(yīng)當(dāng)”辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的問(wèn)題，是由我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所實(shí)行的契約加登記制度決定的，并不是法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。在該制度下，土地使用權(quán)變更登記手續(xù)只是合同生效后的履行問(wèn)題，是土地使用權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的外在標(biāo)志，確定物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的時(shí)間，而不是合同的效力條件。因此，當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，土地使用權(quán)能否最終發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果，就要看當(dāng)事人是否依約履行，即向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，如果只是簽訂了轉(zhuǎn)讓合同而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，則無(wú)論合同是否有效，均不能認(rèn)為合同標(biāo)的物——土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)；同樣，更不能因當(dāng)事人之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)就反推土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。《解釋》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”

人民法院不支持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人一方，以雙方當(dāng)事人未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效的主張，是符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況的。實(shí)踐中，當(dāng)事人從簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到辦理土地使用權(quán)變更登記，一般均要經(jīng)過(guò)一段合同履行過(guò)程。簽訂合同往往只是第一步，合同簽訂后，受讓方按照合同的約定向轉(zhuǎn)讓方支付取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，多數(shù)轉(zhuǎn)讓方是在受到合同相對(duì)人支付的全部或者大部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金后，才肯與對(duì)方一起到房地產(chǎn)管理部門(mén)去辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以保障自己合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。如果人民法院在民事審判活動(dòng)中，將是否辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)作為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的依據(jù)，就會(huì)造成合同效力和合同履行相互混亂的結(jié)果，還會(huì)犯嚴(yán)重脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的錯(cuò)誤。即忽視了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行過(guò)程的特殊性，等于要求該合同的轉(zhuǎn)讓人在簽訂合同后立即辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而使其失去利用合同約定履約順序來(lái)保護(hù)自身合法權(quán)益的機(jī)會(huì)，一旦受讓人違約，拒絕支付或者不按時(shí)支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，轉(zhuǎn)讓人則不得不通過(guò)與之協(xié)商或者進(jìn)行訴訟以求重新將土地使用權(quán)變更登記至自己名下，這樣，不僅增加了當(dāng)事人的訟累，也給房地產(chǎn)管理部門(mén)增加了負(fù)擔(dān)，增加了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的不穩(wěn)定因素。

八、對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”問(wèn)題的處理

對(duì)司法實(shí)踐中因“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛問(wèn)題，是否應(yīng)在司法解釋中加以規(guī)定，經(jīng)歷了一個(gè)多次反復(fù)的過(guò)程。反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”現(xiàn)象不具普遍性，而且也難以分別情況確立處理原則，不宜在司法解釋中加以規(guī)定。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”現(xiàn)象雖沒(méi)有“一房數(shù)賣(mài)”行為具有普遍性，但是現(xiàn)實(shí)客觀存在，且發(fā)生的糾紛情況復(fù)雜，也正是由于缺乏統(tǒng)一明確的處理原則，才急需通過(guò)司法解釋予以規(guī)定，以解決審判實(shí)踐中的難題。我們考慮到“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛具有一定的特殊性，明確處理原則對(duì)解決此類(lèi)糾紛有指導(dǎo)意義，經(jīng)研究討論，傾向性意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)保留對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”糾紛的處理規(guī)定。在如何處理“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛問(wèn)題上，《解釋》第十條的規(guī)定糾正了法發(fā)(1996)2號(hào)《解答》第十四條(土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效)對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同效力按無(wú)效認(rèn)定處理的做法，在認(rèn)可數(shù)個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均為有效的前提下，受讓方均要求履行合同的，總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，區(qū)別不同情況確定了不同的處理原則。首先，根據(jù)我國(guó)立法確立的物權(quán)變動(dòng)原則規(guī)定’，對(duì)已經(jīng)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地交付等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持。第二，對(duì)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，按照土地利用效益原則，參照合同履行的程度，由先行合法占有投資開(kāi)發(fā)的受讓方與轉(zhuǎn)讓方訂立的合同先行履行。第三，對(duì)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)的，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求履行合同的應(yīng)予支持。第四，合同均未履行，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行的，應(yīng)予支持。無(wú)法取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、返還已付轉(zhuǎn)讓款及利息、賠償損失的，應(yīng)予支持。

九、轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)合同糾紛的處理原則

在該部分，按照我國(guó)土地市場(chǎng)中存在的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三種形式，對(duì)由此引發(fā)的糾紛，《解釋》分別作出了處理規(guī)定。

(一)劃撥土地使用權(quán)人經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓

我國(guó)劃撥土地使用權(quán)作為商品能夠進(jìn)行交易的歷史是從1990年國(guó)務(wù)院頒布具有歷史意義的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》開(kāi)始的。在此前由于劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家將土地?zé)o償交由土地使用者使用，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得任意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。由此可見(jiàn)，劃撥土地的使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是土地市場(chǎng)的繁榮，使得一些劃撥土地的使用權(quán)人為獲取利益，將劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象增加。對(duì)于以劃撥土地為標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓合同是否違反國(guó)家的禁止性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效，因缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，審判實(shí)踐中做法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從原則上講，劃撥土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但不意味著存量的劃撥土地不能夠進(jìn)入市場(chǎng)，劃撥土地可以通過(guò)一定形式和程序轉(zhuǎn)為出讓土地，從此意義上講，劃撥土地使用權(quán)是可以處分的。我們認(rèn)為此觀點(diǎn)忽視了劃撥土地本身的特性，也忽視了此時(shí)劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)。從現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以得出結(jié)論，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如果違反，按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。為此，《解釋》第十一條首先明確規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。”

但為了使土地得到最大化利用，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第四十五條同時(shí)也規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押……(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”據(jù)此，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)有關(guān)政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)申明的是，此時(shí)轉(zhuǎn)讓的已不是劃撥土地的使用權(quán)，而是已是轉(zhuǎn)化為出讓土地的使用權(quán)。對(duì)實(shí)踐中未經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)就轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的應(yīng)如何處理，也是《解釋》要解決的問(wèn)題。如國(guó)有企業(yè)要進(jìn)入市場(chǎng)，就要使用其資產(chǎn)從事各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中自然也包括對(duì)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)利用，導(dǎo)致大量的存量劃撥土地自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)。如果人為地禁止這種利用，勢(shì)必限制國(guó)有企業(yè)的生存和發(fā)展，并且往往是禁而不止。而現(xiàn)行的“先交出讓金再入市”的規(guī)則，在企業(yè)普遍缺乏資金的情況下，實(shí)際上也難以操作。另一方面，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以國(guó)家財(cái)政投入不足為理由，也紛紛自行將自己使用的劃撥土地投入經(jīng)營(yíng)性用途。這樣，便形成了所謂“土地隱形市場(chǎng)”。面對(duì)大量“土地隱形市場(chǎng)”的存在，要求劃撥土地使用權(quán)一律“先出讓后轉(zhuǎn)讓”，不但會(huì)嚴(yán)重限制土地的流轉(zhuǎn)，還會(huì)使土地市場(chǎng)上的更多合同歸于無(wú)效。這不僅不符合《合同法》的立法本意，還因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)的目的在于對(duì)土地的使用，土地轉(zhuǎn)讓后，土地的受讓者往往已對(duì)土地進(jìn)行了投入，合同無(wú)效后，會(huì)帶來(lái)返還的麻煩，且不利于對(duì)土地的有效利用。因此，在一些情況下，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力是是否可以允許補(bǔ)正呢?從理論上講，合同效力的補(bǔ)正即對(duì)合同的效力進(jìn)行修正，使合同轉(zhuǎn)化為有效合同。合同效力的補(bǔ)正分為無(wú)效合同的效力補(bǔ)正和效力待定合同的效力補(bǔ)正。前者是指當(dāng)事人對(duì)于無(wú)效合同進(jìn)行修正，消除其違法內(nèi)容，從而使合同變?yōu)橛行Ш贤：笳呤侵负贤啡庇行б芊癜l(fā)生當(dāng)事人逾期的法律效力尚未確定，只有經(jīng)過(guò)有權(quán)人的追認(rèn)，才能化欠缺有效要件為符合有效要件，發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效力。劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的效力補(bǔ)正屬于無(wú)效合同的效力補(bǔ)正，合同效力補(bǔ)正制度的設(shè)立，既可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能促成交易，維護(hù)市場(chǎng)秩序。從司法解釋的制定過(guò)程看，涉及合同效力補(bǔ)正的規(guī)定最早出現(xiàn)在最高人民法院1995年底制定的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中，其中第二十五條關(guān)于“商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效”的規(guī)定，在審判實(shí)踐中起到了促進(jìn)當(dāng)事人積極履行合同、防止當(dāng)事人一方惡意主張合同無(wú)效、維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的作用。隨后，1999年底最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》中的第九條也規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)得，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同未生效。”由此肯定法律、行政法規(guī)規(guī)定的某些合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)在一定的期限內(nèi)是可以補(bǔ)辦的。《房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第二十五條的規(guī)定仍然被很多法院參照適用，為此最高人民法院2003年4月出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條借用了該條司法解釋的精神，規(guī)定“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這一規(guī)定對(duì)于體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思，減少無(wú)效合同，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通，起到了積極的作用。根據(jù)合同效力補(bǔ)正的原理和已有的司法實(shí)踐，《解釋》第十一條后半段根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，延續(xù)以往司法解釋的規(guī)定模式，明確了“起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。據(jù)此規(guī)定，原劃撥土地使用權(quán)人在起訴前經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)的追認(rèn)批準(zhǔn)，在與政府辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地的使用權(quán)人，而根據(jù)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

(二)對(duì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方直接辦理土地出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定處理

依前述，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。但由于劃撥土地使用權(quán)人與政府辦理出讓手續(xù)，不僅需要交納一筆數(shù)目可觀的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，還要將土地使用權(quán)再次變更至受讓方名下。因此實(shí)務(wù)中很少有通過(guò)先出讓后轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的情況，更多的是由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款即是針對(duì)此種情況所作的規(guī)定。按照此種形式，當(dāng)受讓方從政府部門(mén)受讓土地后，即成為出讓土地使用權(quán)人。而原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如何認(rèn)定，是審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，由合同的受讓方與政府主管部門(mén)直接簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并交付土地出讓金，是《房地產(chǎn)管理法》確認(rèn)的方式。該法第三十九條第一款規(guī)定“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。由此也可以看出，該規(guī)定同時(shí)對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力給予了肯定。但由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門(mén)與受讓方簽訂的，隨著原有劃撥土地使用權(quán)的消滅和新的出讓土地使用權(quán)的取得，原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間合同的性質(zhì)就發(fā)生了變化，事實(shí)上產(chǎn)生了政府與劃撥土地使用權(quán)人、受轉(zhuǎn)讓人三者之間的關(guān)系，政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受讓方；原劃撥土地使用權(quán)人同意政府收回其劃撥土地的使用權(quán)，是因?yàn)榭梢缘玫揭欢ǖ氖找妫蠢碚f(shuō)政府要給予一定的補(bǔ)償，但由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應(yīng)的價(jià)款，此筆款項(xiàng)可視為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償，只是給予補(bǔ)償?shù)闹黧w應(yīng)是受讓方，而不是政府。因?yàn)橹挥性瓌潛芡恋厥褂脵?quán)人的轉(zhuǎn)讓行為，受讓方才能與政府訂立土地出讓合同，取得該宗土地的使用權(quán)；而對(duì)于原劃撥土地使用權(quán)人讓出土地可能帶來(lái)的不利益，應(yīng)當(dāng)由受讓方給與補(bǔ)償。基于此，《解釋》第十二條規(guī)定將劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同在受讓方與政府部門(mén)辦理出讓土地手續(xù)后，定位于按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。由轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，符合當(dāng)事人間的意思表示。劃撥土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地的目的是為了獲取一定的利益，受讓方受讓土地是為了取得土地的使用權(quán)，但由于劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)人與受讓方之間訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。為了減少無(wú)效合同的大量出現(xiàn)，促使土地資源的有效利用，本條規(guī)定將在起訴前政府部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏尫街苯愚k理土地出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。這樣做不僅可以避免當(dāng)事人間的合同無(wú)效，還可以使各方當(dāng)事人的合同目的得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，將轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，也符合無(wú)效法律行為的轉(zhuǎn)換原理。法律行為轉(zhuǎn)換多半發(fā)生在法律行為因未具備某類(lèi)型法律行為所規(guī)定的意思以外的其他要件，如登記或票據(jù)的法定方式，而當(dāng)事人約定的因素，以具備其他類(lèi)型法律行為的全部要件。”我國(guó)法律目前沒(méi)有關(guān)于法律行為轉(zhuǎn)化的規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第112條的規(guī)定：“無(wú)效之法律行為，若具備他法律行為之要件，并因其情形，可認(rèn)當(dāng)事人若知其無(wú)效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效。”

在將轉(zhuǎn)讓合同作為補(bǔ)償性質(zhì)的合同給予認(rèn)定后，如何對(duì)劃撥土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，一般認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)人取得劃撥土地是無(wú)償?shù)模蚨?dāng)國(guó)家收回土地時(shí)不應(yīng)給其任何補(bǔ)償，但事實(shí)上，劃撥土地使用權(quán)人在取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)往往是付出一定代價(jià)的，比如劃撥土地使用權(quán)人獲取得如果是一片居民住宅地，他就要負(fù)責(zé)拆遷、安置等，而這筆費(fèi)用是很大的，盡管政府會(huì)給予一定的幫助，用地者也要負(fù)擔(dān)很大的一部分費(fèi)用。又如，國(guó)家劃撥給劃撥土地使用權(quán)人的土地為一片荒地，劃撥土地使用權(quán)人要想利用這片土地，還要進(jìn)行大量的投入，由生地變?yōu)槭斓兀?dāng)國(guó)家收回時(shí)，該宗地已不需要進(jìn)行太大的投入了。這種對(duì)劃撥土地使用權(quán)人利益的忽視會(huì)減低用地者開(kāi)發(fā)土地的積極性。《解釋》將劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的合同定位于補(bǔ)償合同的規(guī)定可以彌補(bǔ)法律規(guī)定的這一不足，并肯定了在劃撥土地使用權(quán)變動(dòng)過(guò)程中必然存在的利益驅(qū)動(dòng)，同時(shí)為該種利益界定了法律性質(zhì)——補(bǔ)償金。補(bǔ)償性質(zhì)的合同屬于無(wú)名合同，是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人所失利益的補(bǔ)償。受讓方對(duì)于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，包括對(duì)土地的占有、使用和地上物、拆遷安置的費(fèi)用。根據(jù)《民法通則》第八十條“國(guó)家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國(guó)家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利”的規(guī)定，土地使用權(quán)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)作為一項(xiàng)土地使用權(quán)，自然應(yīng)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。其中的收益權(quán)是指通過(guò)占有、使用而獲取土地利益的權(quán)利，此處的土地利益既包括使用土地的收益，由包括使用土地的便利。另外，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第二十二條第一款“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府一方批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為”的規(guī)定，受讓方對(duì)于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償還包括對(duì)地上房屋及其他附著物等財(cái)產(chǎn)、人員安置等費(fèi)用的補(bǔ)償。該司法解釋在向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)，許多人提出應(yīng)對(duì)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容進(jìn)行具體的規(guī)定，明示哪些補(bǔ)償是合理的，哪些補(bǔ)償是不合理的。考慮到劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的價(jià)款所包含的內(nèi)容可能是復(fù)雜多樣的，司法解釋無(wú)法給予具體的規(guī)定，以免掛一漏萬(wàn)，因此，只是對(duì)合同的性質(zhì)作出認(rèn)定。需要強(qiáng)調(diào)的是，由轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同后，并不是意味著合同就一定是有效的，還要根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)合同的效力作出具體的認(rèn)定。

(三)對(duì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方直接取得劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定處理

《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。這一規(guī)定是針對(duì)轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)不具備出讓條件的另一方式的特別規(guī)定。這里所稱(chēng)不具備出讓土地的條件是指國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓的劃撥土地暫時(shí)無(wú)法或不需要轉(zhuǎn)為出讓土地，或者根據(jù)城市規(guī)劃不宜或暫時(shí)不宜出讓的土地。目前，對(duì)于哪些以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓不需要辦理出讓手續(xù)的問(wèn)題沒(méi)有具體的規(guī)定，按照建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十二條的規(guī)定，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形有：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。據(jù)此，在劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府主管部門(mén)認(rèn)為受讓方具備使用劃撥土地使用權(quán)的條件后，批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓并決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而將該土地直接劃撥給受讓方使用。

按照《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，實(shí)際上產(chǎn)生了政府主管部門(mén)與原劃撥土地使用權(quán)人、現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)人三者之間的關(guān)系。當(dāng)政府土地主管部門(mén)決定不辦理出讓手續(xù)而直接將土地劃撥給受讓方使用時(shí)，受讓方已不是從原劃撥土地使用權(quán)人手中獲取該劃撥土地使用權(quán)，而是從政府主管部門(mén)直接取得劃撥土地的使用權(quán)。此種情況下，原本因轉(zhuǎn)讓劃撥土地而無(wú)效的合同效力就需要重新考慮。本條規(guī)定對(duì)于合同的效力給予放寬，只要在起訴前政府土地主管部門(mén)決定直接將土地劃撥給受讓方使用的，當(dāng)事人間訂立的合同不再是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而是對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人喪失劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因原劃撥土地使用權(quán)人在對(duì)劃撥土地使用過(guò)程中，必然要對(duì)土地進(jìn)行拆遷或基本建設(shè)，使得劃撥土地的價(jià)值得以提升。由于這些投入完全依附于土地，不可分割，若國(guó)家完全無(wú)償收回，勢(shì)必會(huì)對(duì)劃撥土地使用權(quán)人造成損失，也不符合公平原則。按照“誰(shuí)用地，誰(shuí)補(bǔ)償”的土地使用模式，為充分發(fā)揮了土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)效益，兼顧了各方的利益，《解釋》第十三條也規(guī)定：“土地使用權(quán)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”這樣規(guī)定符合社會(huì)實(shí)際情況，更可以減少無(wú)效合同的出現(xiàn)，體現(xiàn)《合同法》的立法精神，保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，促進(jìn)土地資源的合理利用。

十、對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的認(rèn)定處理

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的行為，在人民法院受理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中，因合作開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛居于首位。對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛處理的關(guān)鍵就是對(duì)合作行為的認(rèn)定。因此，在該部分，《解釋》首先對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征予以明確界定。

(一)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的界定

對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征及因合作開(kāi)發(fā)引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題如何認(rèn)定處理，關(guān)鍵的問(wèn)題就是對(duì)合作行為的認(rèn)定。由于《民法通則》第五十一條、第五十二條、第五十三條只就聯(lián)營(yíng)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)合作行為作出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的內(nèi)涵和特征有不同認(rèn)識(shí)。基于以往合作行為的實(shí)際做法和根據(jù)《民法通則》關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中即有明確體現(xiàn)。

在起草《解釋》的過(guò)程中，理論界和實(shí)務(wù)界圍繞合作開(kāi)發(fā)的形式和要件產(chǎn)生過(guò)多次激烈的爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的主要內(nèi)容為：第一，對(duì)共同出資問(wèn)題，多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，合作方無(wú)論是以何種形式出資，共同出資作為合作的條件應(yīng)當(dāng)是毋庸置疑的，而且是必備的前提條件。合作既然是兩個(gè)以上的主體共同完成的項(xiàng)目，雙方理應(yīng)共同出資。至于出資的方式如現(xiàn)金、技術(shù)、勞務(wù)等并不影。向雙方合作的性質(zhì)。第二，對(duì)共同經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，一致認(rèn)為，不應(yīng)當(dāng)成為合作開(kāi)發(fā)的必備條件。因隨之現(xiàn)代社會(huì)的分工的日益精細(xì)和明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理早已成為一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)科學(xué)，因此，要求雙方共同經(jīng)營(yíng)，不符合當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的客觀實(shí)踐。而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)管理的，而是由其他具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的合作方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。這也符合當(dāng)事人意思自治的原則，且不違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，理應(yīng)予以尊重。考慮此現(xiàn)實(shí)情況，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件。第三，對(duì)共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是否應(yīng)當(dāng)成為合作的必要條件爭(zhēng)論最大。多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)作為認(rèn)定合作行為的必備要件，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對(duì)合作成果所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相對(duì)應(yīng)，對(duì)合作過(guò)程中以及合作的不利后果和風(fēng)險(xiǎn)也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。少數(shù)意見(jiàn)則認(rèn)為，從合同自由原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)完全尊重當(dāng)事人的意愿，只要合同是在自愿平等、意思自治的基礎(chǔ)上協(xié)商達(dá)成的，不違反法律的禁止性規(guī)定，合同即為合法有效，當(dāng)事人即應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。據(jù)此，當(dāng)事人可以在合作合同中約定共同出資，但合作一方只享有固定利潤(rùn)，不參與經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)，而這也往往又是雙方進(jìn)行合作的一個(gè)先決條件，否則達(dá)不成合作協(xié)議。此外，對(duì)共負(fù)盈虧的理解也不能局限于傳統(tǒng)的共同分享利潤(rùn)就必須是對(duì)合作成果的絕對(duì)分割。如合作建房中，合作一方可以不要求對(duì)房屋進(jìn)行分配，只是無(wú)償或有償占有使用，這也應(yīng)視方分享利潤(rùn)的一種形式。而風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)，也不是必須要由合作各方來(lái)共同承擔(dān)，特別是對(duì)因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的虧損，不參與經(jīng)營(yíng)的合作一方完全可以通過(guò)約定來(lái)排除因合作對(duì)方不當(dāng)經(jīng)營(yíng)給其帶來(lái)的不利后果；合作各方也通常以合作一方少量承擔(dān)或者完全不承擔(dān)虧損作為合作的條件在合作合同中予以明確。合同自由原則，必然允許當(dāng)事人在一個(gè)合同關(guān)系中同時(shí)設(shè)定多個(gè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能以合作合同約定合作一方只分享利潤(rùn)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為由，就斷然否定合作行為的性質(zhì)，這是不切實(shí)際，也有違背當(dāng)事人意思自治原則之嫌。

綜合上述意見(jiàn)，我們認(rèn)為，合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項(xiàng)既定任務(wù)的活動(dòng)，它是現(xiàn)代社會(huì)人與人之間在高度分工基礎(chǔ)上的一種較為普遍的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。既然合作行為是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)共同利益而建立的一種社會(huì)關(guān)系，必然要求各方當(dāng)事人應(yīng)共同出資，這也是合作得以進(jìn)行的前提條件，而利潤(rùn)的共享才是合作的最終目的，按照民事權(quán)利義務(wù)相一致的原則，共享利潤(rùn)就必然要對(duì)為獲取利潤(rùn)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)予以共同承擔(dān)，方才符合當(dāng)事人合作的目的。以合作的形式共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物。在現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地的有償使用制度，即土地使用權(quán)人所享有的用益物權(quán)在不違反法律和所有者意志的情況下，可以通過(guò)不同的方式在不同的民事主體之間流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)配置。正是國(guó)有土地使用權(quán)的這一特點(diǎn)，決定了國(guó)有土地使用權(quán)人可以用土地作為出資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)人的用益物權(quán)。為此，《解釋》采納多數(shù)意見(jiàn)，在第十四條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

(二)對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的轉(zhuǎn)性認(rèn)定

審判實(shí)踐中，有許多當(dāng)事人訂立的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，在約定共同投資的同時(shí)，約定一方不承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)，只享有固定的利益，在發(fā)生糾紛時(shí)，導(dǎo)致合作各方的權(quán)責(zé)不清。而人民法院對(duì)此類(lèi)糾紛的處理，因缺乏具體明確的法律規(guī)定，出現(xiàn)法律適用上的混亂。對(duì)合作合同中有不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的“保底條款”的糾紛處理上，有幾種意見(jiàn)：一是認(rèn)為“保底條款”無(wú)效，當(dāng)事人必須共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合作關(guān)系建立于兩方當(dāng)事人之間，僅僅關(guān)涉特定當(dāng)事人的私權(quán)利，與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益等全無(wú)關(guān)系。“保底條款”一方面是當(dāng)事人得以建立合作關(guān)系的基礎(chǔ)，另一方面更是一種特殊的利益分配方法。所以不僅不應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，而且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其有效性。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要合作方約定分配“合作成果”一合作開(kāi)發(fā)形成的房地產(chǎn)，則在客觀上承擔(dān)了“合作風(fēng)險(xiǎn)”，如房屋不能建成等。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方一旦設(shè)立了項(xiàng)目公司，即屬于《公司法》調(diào)整。雙方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投入屬于其作為發(fā)起人或者股東對(duì)公司的出資行為。根據(jù)《公司法》第三條規(guī)定，不論當(dāng)事人之間作何約定，其只能以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。因公司系以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，所以當(dāng)事人必然要共同承擔(dān)“合作風(fēng)險(xiǎn)”。在以往的審判實(shí)踐中，人民法院一般是依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，將當(dāng)事人在合同中約定的一方不承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)、只享有固定收益的內(nèi)容，作為保底條款，以其違背聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益為由，認(rèn)定為無(wú)效。但在本《解釋》起草過(guò)程中，多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，在《合同法》公布實(shí)施后，認(rèn)定合同無(wú)效必須是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而以往將保底條款確認(rèn)為無(wú)效的做法缺乏立法根據(jù)，同時(shí)，極易造成大量的合作合同無(wú)效，違背合同法促進(jìn)交易原則的規(guī)定。為此，對(duì)當(dāng)事人在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中約定的一方不承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)，只享有固定利益的內(nèi)容，應(yīng)作變通處理。依據(jù)合作行為所固有的共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征和民事行為的意思表示理論，結(jié)合當(dāng)事人在合同中的約定，對(duì)當(dāng)事人之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系作出客觀真實(shí)的認(rèn)定。即將合作各方是否共同承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)，作為認(rèn)定是否為合作行為的標(biāo)尺，而不是確認(rèn)無(wú)效的條件。這樣可避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)。少數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)從合同自由原則出發(fā)，尊重當(dāng)事人意思表示，擴(kuò)大對(duì)合作形式的認(rèn)定，無(wú)論當(dāng)事人是否約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只要雙方共同投資合作開(kāi)發(fā)，共享利潤(rùn)，就可認(rèn)定其為合作行為。我們采納多數(shù)人意見(jiàn)，認(rèn)為：既然合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，如果雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容表明合作風(fēng)險(xiǎn)并非當(dāng)事人共同承擔(dān)，則其法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上已非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在此邏輯前提下，就產(chǎn)生了轉(zhuǎn)性認(rèn)定的基礎(chǔ)和必要。因此，《解釋》在明確以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為認(rèn)定合作行為特征的前提下，按照民事行為意思表示理論，結(jié)合合同約定的內(nèi)容，通過(guò)第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條四個(gè)條款對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的徒具合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同形式，但缺乏雙方當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這一重要合作特征的四類(lèi)合同作出“轉(zhuǎn)性”認(rèn)定處理。

十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)

對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的資格問(wèn)題，雖然目前法律和行政法規(guī)沒(méi)有明確的限定，但根據(jù)現(xiàn)行立法精神和最高人民法院法發(fā)[1996]2號(hào)《解答》的規(guī)定及以往判例，基本一致的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)公共安全，作為一個(gè)特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入許可限制，其經(jīng)營(yíng)者應(yīng)是依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。與此相應(yīng)，對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同無(wú)效。但就開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，存在一個(gè)如果是非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合作開(kāi)發(fā)行為，是否也要受開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格限定的問(wèn)題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對(duì)外銷(xiāo)售的，對(duì)此合作行為能否要求合作方具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，此類(lèi)合作行為不能認(rèn)定為是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為，只能看做是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方不需具備經(jīng)營(yíng)資格。據(jù)此，《解釋》第十五條明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但在起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

十二、對(duì)違章建筑的處理

當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的目的即是為獲取利益，而利益分配的主要形式之一就是房屋的分配，即合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的當(dāng)事人對(duì)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，按照合同約定的比例進(jìn)行分配，其實(shí)質(zhì)就是取得所分配房屋的所有權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條、《建筑法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收包括規(guī)劃要求是否落實(shí)、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢、單項(xiàng)工程質(zhì)量的驗(yàn)收手續(xù)是否完備等內(nèi)容。經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，才可交付使用，辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條規(guī)定，新建房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等證明文件。按照上述規(guī)定，房屋的交付使用及房屋所有權(quán)的取得必須經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收，這是國(guó)家對(duì)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的特別規(guī)定，也是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵。

依物權(quán)法原理和司法實(shí)踐，物權(quán)變動(dòng)區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非因法律行為發(fā)生的變動(dòng)，非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)又包括依據(jù)公共權(quán)力發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)(法定物權(quán)變動(dòng))、因繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、因事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。而法定物權(quán)變動(dòng)主要是指直接依據(jù)法律的規(guī)定、法院的判決、政府的指令所發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依據(jù)法院判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)時(shí)間是在法院判決或者調(diào)解書(shū)生效之時(shí)，不是不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。對(duì)此，各國(guó)法律均有明確規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行法律雖然對(duì)法院判決發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的類(lèi)型沒(méi)有明確規(guī)定，但對(duì)其他的法定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有相關(guān)規(guī)定，如土地使用權(quán)、法定抵押權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)、法定居住權(quán)等等。在目前的《物權(quán)法(草案)》及《物權(quán)法草案建議稿》中對(duì)法定物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題均有明確具體的規(guī)定。人民法院判決作為法定物權(quán)變動(dòng)的一種類(lèi)型，具有物權(quán)變動(dòng)的效力，當(dāng)事人完全可以依據(jù)人民法院的判決或者調(diào)解書(shū)徑行取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。而根據(jù)《建筑法》、《規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程須經(jīng)批準(zhǔn)而未批準(zhǔn)的、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的、擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的，均屬于違法建筑，不得交付使用。因此，《解釋》第十九條規(guī)定，在以上三種情況下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。

第二篇：最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

國(guó)土資源類(lèi)

（2004年11月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議

通過(guò)）法釋[2005]5號(hào) 最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，就審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題，制定本解釋。

一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛

第一條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣

人民政府土地管理部門(mén)作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。

第二條 開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三條 經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。

當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

第四條 土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政

主管部門(mén)同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

第七條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議。

第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。

未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏?/p>

方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

第十四條 本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十七條 投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。

第十八條 房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：

（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；

（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由

當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。

第二十條 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。

第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。

第二十二條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)。

第二十三條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。

第二十四條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第二十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第二十六條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

第二十七條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

四、其它

第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。

本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。

第三篇：《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件》律師辦案注意要點(diǎn)

二、律師辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件應(yīng)注意的操作問(wèn)題

（一）關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛應(yīng)注意的操作問(wèn)題

1．解釋對(duì)土地使用權(quán)出讓的指導(dǎo)思想是，土地使用權(quán)出讓人雖是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)，是行政管理單位，但其簽訂的出讓合同是作為民事主體實(shí)施的民事法律行為，行政主管部門(mén)成為合同的民事主體。如發(fā)生糾紛，行政主管部門(mén)也就成為民事訴訟主體，按出讓合同的約定承擔(dān)民事權(quán)利義務(wù)。

2．土地使用權(quán)出讓行為作為民事法律關(guān)系，其中交織有行政法律關(guān)系，解釋按平等主體的法律關(guān)系作出相應(yīng)規(guī)定：

（1）解釋第2條規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是行政下屬單位，其作為出讓主體簽訂合同無(wú)效。該條規(guī)定，如起訴前獲政府主管部門(mén)追認(rèn)可認(rèn)定有效，需注意“追認(rèn)”是民事行為；

（2）解釋第3、4、5條規(guī)定，當(dāng)政府主管部門(mén)在土地價(jià)格確定、未依法審批土地出讓、規(guī)劃用途調(diào)整等引起糾紛時(shí)，糾紛性質(zhì)具有民事和行政法律關(guān)系的雙重性，解釋賦予受讓人作為民事主體通過(guò)民事訴訟方式解決爭(zhēng)議。

（3）對(duì)純行政行為，例如因法定事由主管部門(mén)強(qiáng)制收回土地的行政行為，解釋不作規(guī)定，與解釋強(qiáng)調(diào)調(diào)整對(duì)象為民事主體的指導(dǎo)思想相一致。

3．既然土地使用權(quán)出讓合同屬于民事法律關(guān)系，則出讓人即便根據(jù)行政主管部門(mén)的意志需要取消出讓合同的，除發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等

涉及國(guó)家根本利益的重大變故，出讓人仍應(yīng)對(duì)取消出讓合同給受讓人造成的損失承擔(dān)民事責(zé)任。

4．對(duì)與土地使用權(quán)出讓合同同時(shí)存在的行政法律關(guān)系，律師可根據(jù)案情需要采取先民事后行政，先行政后民事或者邊民事邊行政的不同訴訟策略，使當(dāng)事人取得主動(dòng)或解決取證的困難，使委托人合法權(quán)益得以有效保護(hù)。

（二）關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)注意的操作問(wèn)題

1．解釋第8條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不受變更登記手續(xù)的制約，未辦理變更登記的不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，這是轉(zhuǎn)讓合同效力界定的新的司法準(zhǔn)則，務(wù)必引起重視。作此新規(guī)定的依據(jù)是基于以下民法原理：

（1）順應(yīng)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約加交付原則；

（2）符合房地產(chǎn)市場(chǎng)一般先轉(zhuǎn)讓后登記的實(shí)際情況；

（3）支持誠(chéng)信原則，使轉(zhuǎn)讓方不能控制不登記的主動(dòng)權(quán)。

2．解釋第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方無(wú)土地使用權(quán)證，其轉(zhuǎn)讓行為不必然無(wú)效，符合以下二個(gè)條件之一的，應(yīng)認(rèn)定有效：

（1）起訴前轉(zhuǎn)讓方已取得土地使用權(quán)證；

（2）有批準(zhǔn)權(quán)的政府主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓。

（三）關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛應(yīng)注意的操作問(wèn)題

3．對(duì)名實(shí)不符的四類(lèi)合作開(kāi)發(fā)合同性質(zhì)的轉(zhuǎn)性認(rèn)定作出明確規(guī)定：

（1）解釋第24條規(guī)定，名為合作但提供土地一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，不屬于固定回報(bào)的無(wú)效合同，而轉(zhuǎn)性認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

（2）解釋第25條規(guī)定，名為合作，但提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配約定數(shù)量的房屋，轉(zhuǎn)性認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同；

（3）解釋第26條規(guī)定，名為合作，但提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣的回報(bào)，轉(zhuǎn)性認(rèn)定為借款合同；

（4）解釋第27條規(guī)定，名為合作，但提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或其它方式使用房屋，轉(zhuǎn)性認(rèn)定為租賃合同（預(yù)租合同）。

第四篇：最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題

【頒布日期】2004.01.02 【實(shí)施日期】2004.01.02 【失效日期】

【法規(guī)分類(lèi)】司法解釋 【內(nèi)容分類(lèi)】

【頒布單位】最高人民法院 【內(nèi)容】

最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

法釋[2004]1號(hào)

（２０００年１１月２２日最高人民法院審判委員會(huì)第１１４４次會(huì)議通過(guò) 根據(jù)２００３年１２月２３日最高人民法院審判委員會(huì)第１３０２ 次會(huì)議《關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉的決定》修正）

為了正確審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件，根據(jù)民法通則、著作權(quán)法和民事訴訟法等法律的規(guī)定，對(duì)這類(lèi)案件適用法律的若干問(wèn)題解釋如下：

第一條 網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)侵權(quán)糾紛案件由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。侵權(quán)行為地包括實(shí)施被訴侵權(quán)行為的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、計(jì)算機(jī)終端等設(shè)備所在地。對(duì)難以確定侵權(quán)行為地和被告住所地的，原告發(fā)現(xiàn)侵權(quán)內(nèi)容的計(jì)算機(jī)終端等設(shè)備所在地可以視為侵權(quán)行為地。

第二條 受著作權(quán)法保護(hù)的作品，包括著作權(quán)法第三條規(guī)定的各類(lèi)作品的數(shù)字化形式。在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下無(wú)法歸于著作權(quán)法第三條列舉的作品范圍，但在文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)具有獨(dú)創(chuàng)性并能以某種有形形式復(fù)制的其他智力創(chuàng)作成果，人民法院應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

第三條 已在報(bào)刊上刊登或者網(wǎng)絡(luò)上傳播的作品，除著作權(quán)人聲明或者報(bào)刊、期刊社、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者受著作權(quán)人委托聲明不得轉(zhuǎn)載、摘編的以外，在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編并按有關(guān)規(guī)定支付報(bào)酬、注明出處的，不構(gòu)成侵權(quán)。但轉(zhuǎn)載、摘編作品超過(guò)有關(guān)報(bào)刊轉(zhuǎn)載作品范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)。

第四條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)參與他人侵犯著作權(quán)行為，或者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)教唆、幫助他人實(shí)施侵犯著作權(quán)行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第一百三十條的規(guī)定，追究其與其他行為人或者直接實(shí)施侵權(quán)行為人的共同侵權(quán)責(zé)任。

第五條 提供內(nèi)容服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，明知網(wǎng)絡(luò)用戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)施侵犯他人著作權(quán)的行為，或者經(jīng)著作權(quán)人提出確有證據(jù)的警告，但仍不采取移除侵權(quán)內(nèi)容等措施以消除侵權(quán)后果的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第一百三十條的規(guī)定，追究其與該網(wǎng)絡(luò)用戶的共同侵權(quán)責(zé)任。

第六條 提供內(nèi)容服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，對(duì)著作權(quán)人要求其提供侵權(quán)行為人在其網(wǎng)絡(luò)的注冊(cè)資料以追究行為人的侵權(quán)責(zé)任，無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第一百零六條的規(guī)定，追究其相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

第七條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者明知專(zhuān)門(mén)用于故意避開(kāi)或者破壞他人著作權(quán)技術(shù)保護(hù)措施的方法、設(shè)備或者材料，而上載、傳播、提供的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求和具體案情，依照著作權(quán)法第四十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，追究網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的民事侵權(quán)責(zé)任。

第八條 著作權(quán)人發(fā)現(xiàn)侵權(quán)信息向網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者提出警告或者索要侵權(quán)行為人網(wǎng)絡(luò)注冊(cè)資料時(shí)，不能出示身份證明、著作權(quán)權(quán)屬證明及侵權(quán)情況證明的，視為未提出警告或者未提出索要請(qǐng)求。

著作權(quán)人出示上述證明后網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者仍不采取措施的，著作權(quán)人可以依照著作權(quán)法第四十九條、第五十條的規(guī)定在訴前申請(qǐng)人民法院作出停止有關(guān)行為和財(cái)產(chǎn)保全、證據(jù)保全的裁定，也可以在提起訴訟時(shí)申請(qǐng)人民法院先行裁定停止侵害、排除妨礙、消除影響，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

第九條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者經(jīng)著作權(quán)人提出確有證據(jù)的警告而采取移除被控侵權(quán)內(nèi)容等措施，被控侵權(quán)人要求網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

著作權(quán)人指控侵權(quán)不實(shí)，被控侵權(quán)人因網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者采取措施遭受損失而請(qǐng)求賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)判令由提出警告的人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五篇：最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

最高人民法院關(guān)于審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

為了正確審理涉及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)糾紛案件，根據(jù)民法通則、著作權(quán)法和民事訴訟法等法律的規(guī)定，對(duì)這類(lèi)案件適用法律的若干問(wèn)題解釋如下：

第一條 網(wǎng)絡(luò)著作權(quán)侵權(quán)糾紛案件由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。侵權(quán)行為地包括實(shí)施被訴侵權(quán)行為的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、計(jì)算機(jī)終端等設(shè)備所在地。對(duì)難以確定侵權(quán)行為地和被告住所地的，原告發(fā)現(xiàn)侵權(quán)內(nèi)容的計(jì)算機(jī)終端等設(shè)備所在地可以視為侵權(quán)行為地。

第二條 受著作權(quán)法保護(hù)的作品，包括著作權(quán)法第 三條規(guī)定的各類(lèi)作品的數(shù)字化形式。在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下無(wú)法歸于著作權(quán)法第 三條列舉的作品范圍，但在文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)具有獨(dú)創(chuàng)性并能以某種有形形式復(fù)制的其他智力創(chuàng)作成果，人民法院應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條

第三條 已在報(bào)刊上刊登或者網(wǎng)絡(luò)上傳播的作品，除著作權(quán)人聲明或者報(bào)刊、期刊社、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者受著作權(quán)人委托聲明不得轉(zhuǎn)載、摘編的以外，在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編并按有關(guān)規(guī)定支付報(bào)酬、注明出處的，不構(gòu)成侵權(quán)。但轉(zhuǎn)載、摘編作品超過(guò)有關(guān)報(bào)刊轉(zhuǎn)載作品范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：立法、司法解釋?zhuān)?）條

第四條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)參與他人侵犯著作權(quán)行為，或者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)教唆、幫助他人實(shí)施侵犯著作權(quán)行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第 一百三十條的規(guī)定，追究其與其他行為人或者直接實(shí)施侵權(quán)行為人的共同侵權(quán)責(zé)任。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條立法、司法解釋?zhuān)?）條

第五條 提供內(nèi)容服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，明知網(wǎng)絡(luò)用戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)施侵犯他人著作權(quán)的行為，或者經(jīng)著作權(quán)人提出確有證據(jù)的警告，但仍不采取移除侵權(quán)內(nèi)容等措施以消除侵權(quán)后果的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第 一百三十條的規(guī)定，追究其與該網(wǎng)絡(luò)用戶的共同侵權(quán)責(zé)任。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條

第六條 提供內(nèi)容服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者，對(duì)著作權(quán)人要求其提供侵權(quán)行為人在其網(wǎng)絡(luò)的注冊(cè)資料以追究行為人的侵權(quán)責(zé)任，無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法通則第 一百零六條的規(guī)定，追究其相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條

第七條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者明知專(zhuān)門(mén)用于故意避開(kāi)或者破壞他人著作權(quán)技術(shù)保護(hù)措施的方法、設(shè)備或者材料，而上載、傳播、提供的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求和具體案情，依照著作權(quán)法第 四十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，追究網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的民事侵權(quán)責(zé)任。關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條

第八條 著作權(quán)人發(fā)現(xiàn)侵權(quán)信息向網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者提出警告或者索要侵權(quán)行為人網(wǎng)絡(luò)注

冊(cè)資料時(shí)，不能出示身份證明、著作權(quán)權(quán)屬證明及侵權(quán)情況證明的，視為未提出警告或者未提出索要請(qǐng)求。

著作權(quán)人出示上述證明后網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者仍不采取措施的，著作權(quán)人可以依照著作權(quán)法第 四十九條、第 五十條的規(guī)定在訴前申請(qǐng)人民法院作出停止有關(guān)行為和財(cái)產(chǎn)保全、證據(jù)保全的裁定，也可以在提起訴訟時(shí)申請(qǐng)人民法院先行裁定停止侵害、排除妨礙、消除影響，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：全國(guó)人大法律（1）條

第九條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者經(jīng)著作權(quán)人提出確有證據(jù)的警告而采取移除被控侵權(quán)內(nèi)容等措施，被控侵權(quán)人要求網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

著作權(quán)人指控侵權(quán)不實(shí)，被控侵權(quán)人因網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者采取措施遭受損失而請(qǐng)求賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)判令由提出警告的人承擔(dān)賠償責(zé)任。