第一篇：關于對全縣土地管理工作的調研報告

關于對全縣土地管理工作的調研報告

根據縣人大常委會2013年工作安排，12月上旬在縣人大常委會黨組副書記李甲中的帶領下，縣人大科教文衛委主任吳玉梅，縣人大農工委主任李留俊等相關人員組成調研組，到縣自來水公司，通過聽取匯報、召開座談會等調研方式收集掌握情況，對全縣土地管理工作現況有了基本了解，現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1、積極開展用地服務與資源保障工作

一是加快用地報批，保障城市發展用地。緊緊圍繞城區基礎設施建設、重大民生項目和重點招商引資項目建設等開展用地服務；

二是嚴格實行土地招拍掛出讓制度。目前，已成功出讓土地11宗，面積336畝，出讓價款2.23億元；劃撥土地3宗，面積107畝。完成新一輪城區和建制鎮基準地價更新。

三是深入推進土地閑臵浪費問題專項治理工作。積極把土地閑臵浪費專項治理與“雙清”工作相結合，對2011至2012年新發生的“四類問題”進行專項整治。

2、扎實推進各項基礎業務工作

一是認真開展農村集體土地確權登記發證。全縣農村集體土地所有權確權登記發證工作已全部完成，并經省市驗收通過；正在啟動全縣農村集體建設用地使用權和宅基地使用權登記發證工作。

二是嚴格落實耕地和基本農田保護制度。年初，縣政府與各鄉鎮政府分別簽訂耕地保護目標責任書，把耕地保護列入政府年度目標和個人實績考核，增大耕地保護在年終目標考核分值和系數，確保全縣耕地保有量穩定在14.27萬公頃，基本農田保護面積穩定在11.34萬公頃以上。

三是穩步推進土地利用總體規劃調整。加快推進產業集聚區規劃調整工作，成果已上報至省國土廳審查，可增加產業集聚區用地空間7700畝。

3、狠抓土地執法監察與信訪穩定。

配合縣委、縣政府出臺了《中共正陽縣委、正陽縣人民政關于進一步加強農村土地管理工作的若干意見》。對2012年度違法用地案件依法向縣法院移交，并申請強制執行。今年共集中組織拆除22次，拆除各類違法建筑60多座，恢復土地面積12000平方米。認真落實領導帶案下訪制度，今年以來，我局共接待來訪190起，291人次，受理12336舉報電話11起，并全部妥善處理，信訪人對案件辦結率、群眾滿意率達90%以上；

二、存在問題

1、關于供地率問題

報批征收土地較多，而土地供應量較少是目前土地利用工作中存在的主要問題。一方面大量的土地未供而閑臵，另一方面又想方設法繼續擴大建設用地面積，造成大量土地空閑、粗放浪費，形成了尖銳的矛盾和惡性循環。據統計，僅2011-2012年度我縣共上報省政府累計14個批次，總報批面積366.5146公頃；止目前，僅供應土地24宗，供地面積81.9587公頃，批后供地率只有22.36%；還有將近3000畝的土地可以直接用于項目建設。分析其原因：一是沒有合理的用地計劃。二是城市規劃隨意性較大。沒有嚴格實施城市總體規劃，往往為了招商引資和項目落地調整或修改規劃，追求招商引資的成效，忽視了城市規劃的重要性，土地開發利用布局粗放分散。三是產業區功能分區不明確。很多建設項目沒有產業歸屬感，企業自己提出用地方案或者按照自己的意愿挑選土地，造成用地局面混亂，既沒有連片，又沒有集聚，項目安臵區不明顯。四是招商把關不嚴。很多項目打著招商引資的旗號，利用政府急于招商的心理，吹噓自己的投資額度，實則根本沒有投資，占據有利位臵是為以后的變相開發打下基礎。造成大量項目效仿，形成了惡性用地循環和空閑土地。

對策和建議

一是重視土地利用年度計劃。在土地報批中，充分認識土地利用年度計劃的指導作用。在工作中真正做到批供兩條線的指標均衡，嚴格按照土地利用年度計劃，量入而出，有計劃、有目的的進行用地報批，從源頭上把控土地的報批量，減少供地基數。

二是加快供地工作力度。對條件成熟的土地要盡快履行供地手續，為提高供地率，要加快土地供應速度，優先利用存量的已報批土地。

三是科學規劃，系統分區。系統科學的產業分區對于形成規?；洜I、產業集聚和共同發展，增強競爭力有非常重要的作用。要根據產業區規模，確定科學的功能分區和產業規劃。功能區內嚴格落實控制性詳細規劃，建造標準化廠房，加強招商引資力度，節約集約用地。

四是要嚴把招商引資關口。招商引資工作不要一味的追求“量”的增加，而更要注重“質”的提高，真正把一些有實力的能起到帶動性的產業項目引進來，提高用地質量和效率，帶動縣域經濟的發展。

五是加大宣傳推介工作。在供地前，加大對擬供土地的宣傳力度，舉辦土地出讓推介會，讓更多的有用地意向的人和企業了解并參與到我縣的土地出讓工作中，增加招拍掛出讓土地的透明度，防止暗箱操作，形成公平公開公正的供地市場，吸引更多的有實力的企業參與到土地競買上來。

2、關于舊城改造工作

一是拆遷難度大，致使項目進展緩慢。目前舊城改造項目大多位于我縣的腹帶，這些地區建筑密度很高，但配套設施配備較差，在此片區居住的居民拆遷補償要求高，致使舊城改造拆遷成本不斷上漲，帶來拆遷工作量大，任務重，進展緩慢的問題。二是土地收儲難度大。我縣舊城改造涉及范圍廣，面積大，涉及居民和單位眾多，土地收儲前期工作量大。

建議和對策

一是舊城改造要遵循城市發展的內在規律，采用適當的規模，依據改造的內容與要求，在舊城改造過程中，遵循統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一管理的原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造。

二是黃金地段盡量多建商業、服務、辦公、娛樂等經營性房屋，以增大再開發的價值，收回資金，用于貼補經濟效益差地段的舊城改造。

三是政府加強宏觀調控。政府要制訂與舊城改造有關的地方性法規和技術標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發活動中的盲目性和投機性；政府要加大對舊城區基礎設施的投資，改造好舊城區的基礎設施環境。

四是加強規劃引導。規劃部門要對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統的改造規劃，協調解決空間布局、用地調整、等問題。

3、關于加快供應道路、綠地的問題

目前我縣大部分的道路和綠地雖然已經建成并使用，但未履行供地手續。分析其原因：一是政府不夠重視，道路和綠地未完善供地手續，便開工建設。二是沒有政府部門充當業主。道路和綠地屬無償劃撥，履行手續并不復雜，但卻不知道具體劃撥給誰。縣建設局和產業集聚區管委會均不愿意充當業主。

對策和建議

政府要高度重視，抓緊時間確定道路和綠地用地的業主，按照核發《劃撥用地使用權決定書》的程序和要求，完善規劃和用地手續，盡早實現供地。

4、關于城鄉建設用地增減掛鉤工作

由于農民的心態比較復雜，有的認為統一搬到集中至居住點，生活方便，交通便利；也有的認為現在責任田離家近，耕種方便，搬到中心村后，耕種不方便，因此不愿意搬遷。另外，經濟補償很難讓所有人滿意。對于那些房舍比較舊的農戶和那些在城里買了商品房，已是半工半農或半商半農的農民來說，這是好事；而那些房屋比較新、以種田為主的農戶認為，給經濟補償也不劃算。

對策和建議

一是群眾自愿原則。要充分尊重農民的意愿，始終把農民的意愿、群眾的利益放在第一位，要以鄉鎮政府的名義在項目區顯著位臵向社會公告拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等內容，同時組織召開黨員、干部、群眾代表座談會，充分聽取群眾意見，讓廣大群眾了解拆遷的有關事項并進行監督。

二是加大宣傳力度。利用電視臺、電臺、報紙、網絡、宣傳標語等做好宣傳發動工作，讓群眾了解實行城鄉建設用地增減掛鉤的意義，了解復墾的目的、復墾步驟和相關政策，爭取群眾理解、支持、配合城鄉建設用地增減掛鉤工作。

三是加大組織力度。制定城鄉建設用地增減掛鉤實施意見與拆舊區補償方案，成立城鄉建設用地增減掛鉤工作領導小組，由鄉鎮長任組長，分管副鄉鎮長具體負責，國土所、村鎮中心、司法所、財政所等為成員單位，負責協調解決拆遷安臵中遇到的各種疑難問題。

四是落實獎懲機制。把城鄉建設用地增減掛鉤納入領導任期目標考核，建立一把手領導總負責機制。在年終城鄉建設用地增減掛鉤工作結束時，對各鄉鎮拆舊復墾任務完成情況進行評比，任務完成較差的鄉鎮，不能參加評優評先。

5、關于企業違法占地問題

由于多數企業都是招商引資過來的，又是我縣的支柱產業，所以面對他們的違法占地行為處臵起來比較棘手。

對策和建議

一是通過政府對企業的領導談話，向他們通報違法用地情況，講解有關法律、法規，闡明國土資源管理部門的立場。

二是責令違法用地企業全部停工，下達法律文書，限期補辦用地手續，并將違法用地典型案例進行電視曝光。

三是協調政府相關部門，對違法占地企業進行斷電停水，不許其開工建設。

四是組織對企業違法用地進行測量，取得第一手圖件資料和勘測定界資料，掌握違法用地的全面情況，以便處理。

6、關于小產權房清查問題

目前小產權房數量眾多，且待建、在建、完工和已經入住等各種形式都有存在，不可能全部拆除或沒收，也不可能短期內將其占有的農村集體土地全部征收為國有土地，將小產權房全部轉變為大產權房。若僅僅采取強制拆除的辦法，也會產生諸多不良后果：一是拆除后的小產權房所占有的農村土地未必能很快復耕，且復耕質量也未必能保證與建房前一樣好；二是造成大量在建、已建的住房建設資金和建筑材料被浪費，這是對社會財富的巨大浪費；三是拆除后使得部分購房者“無家可歸”，很可能激化社會矛盾，嚴重影響社會穩定。

對策和建議

一是加強組織領導，明確工作責任。各鄉鎮、縣直各有關單位要及時組織政治素質高、工作責任心強、業務精通的同志，統籌安排，合理分工，抓緊開展小產權房清查工作。各相關部門要在縣政府的統一領導下，通力協作，密切配合，重點對在建、在售的“小產權房”項目依法依規嚴肅查處。

二是是突出清查重點，確保數據真實。堅持“屬地管理、鄉鎮主體、部門配合”的方針，各鄉鎮要對本行政轄區內的所有“小產權房”項目逐宗清查、登記造冊。要把以建設新型農村社區、鄉鎮集鎮街道（市場）等為名義，違規進行房地產開發的行為作為重點，實事求是地摸清各類“小產權房”底數，確保數據真實可靠。對本轄區內“小產權房”清查底數不清、瞞報漏報遲報、隱瞞事實、縱容包庇、的，將嚴格按照上級要求實行責任追究。

三是把握政策界限，分類處理問題。要按照“自查為主，突出重點，重在整改，區別對待”的原則，積極解決歷史遺留問題。把握政策界線，堅持分類處理，對已建、已售的“小產權房”，符合土地利用總體規劃、城鄉建設規劃和土地用途管制的，要依照《土地管理法》、《房地產管理法》和《城鄉規劃法》等規定，補交相關稅費后，依法完善相關手續。對鄉鎮新型農村社區、集鎮街道建設及在建、在售的“小產權房”項目，無論目前有無手續，一律堅決“叫?！?，從現在起嚴禁鄉鎮違規收取耕地占用稅，違法違規用地一律不得收取耕地占用稅，凡發現鄉鎮默許縱容違法占地建房或對農民空地收取耕地占用稅的，凡出現鄉鎮轄區內因新農村建設、集鎮建設和“小產權房”問題引發信訪問題的，對鄉鎮主要領導和有關責任人員堅決嚴肅問責；各鄉鎮對轄區內頂風違法建設、銷售造成惡劣社會影響的“小產權房”案件，要公開曝光處理，該拆除的堅決予以拆除到位。

7、關于“雙清”工作

由于時間跨度比較長，多數是歷史遺留下來的問題，涉及到方方面面，所以清查處理起來也是困難重重。

建議和對策

一是違法用地違法建設單位或個人要嚴格按照規定依法接受處理。對手續不全但符合城市規劃的,限期補辦手續并補繳規費;對輕微影響城市規劃但符合土地利用總體規劃的,根據處理意見限期整改,并補繳規費后辦理手續;對嚴重影響城市規劃的,由住建局下達責令限期拆除的決定,逾期未執行的,申請人民法院強制執行。

二是違法用地違法建設單位或個人未按規定繳納規費的,由有關部門下達追繳通知,縣“雙清”辦負責督促落實；對仍逾期不繳納的按有關規定處理。對不按“雙清”通知要求辦理的違法用地違法建設單位或個人,由“雙清”辦會同有關部門督促其在規定期限內接受處理,逾期仍未接受處理的,有關部門依法暫停辦理其房屋銷售、抵押登記和新建項目的規劃、用地審批等手續。三是各責任部門要切實履行職責,凡本單位責任范圍內的工作不得推諉敷衍、徇私舞弊、玩忽職守。對不依法履行職責的部門或個人,由縣紀檢監察部門嚴格追究有關責任人的責任。各有關部門要各司其職、緊密配合,確保這項工作的順利進行。

8、關于違法用地查處工作

一是土地執法制止權難以執行到位?，F行法律賦予國土部門的執法權力和手段十分有限，沒有賦予任何切實可行的強制執行權。即使個別條款所規定的制止權和執行權，也都缺乏實際可操作性。

二是土地執法查處權難以落實到位。根據現行土地管理法律法規和《行政處罰法》的法定程序，案件辦理時間一般需2-3個月。在案件辦理過程中，土地違法行為人往往加快施工進度，造成既成事實。待送達行政處罰決定書時，非法占地建筑物早已建成并投入使用。法院對強制執行的土地違法案件往往久拖不決，甚至拒絕受理，使得違法用地狀態無法消除。久而久之，違法用地越積越多，呈蔓延態勢。

三是現行土地管理法律法規缺乏可操作性?！锻恋毓芾矸ā穼τ诓鸪驔]收的方法、途徑與具體實施人，法律卻沒有明確的規定。國土部門既沒有強制執行的法律依據，又沒有強制執行的手段，結果往往是以罰代法，收取罰款結案了事。這也在一定程度上使土地違法行為人產生了只要繳納罰款就算代替辦理合法用地手續的錯誤觀念。

建議和對策

建立多元執法制度，以當地鄉鎮人民政府為主體，轄區國土所、村鎮建設中心和公安派出所共同辦案機制，提高應急反應能力和現場處臵能力，及時發現違法用地，及時處理違法用地，把違法用地消滅在萌芽階段。真正做到“制止的住”、“處理的了”。

第二篇：土地調研報告

“營銷責任”制銷售方案策劃書

金總：

您好！非常感謝您能在百忙之中抽空審閱我這份就目前晶典和嘉苑項目剩余房源日后銷售模式擬定的策劃書。

自代理公司銷售合同終止以后，我們銷售部目前只有我一名員工，顯然我的工作會比較繁忙瑣碎，上至營銷經理管轄范圍之內的制定銷售方案及廣告策劃等一系列的工作，下至銷售員介紹銷售房屋等工作，以及售后房屋備案，按揭，交房，辦證等相關手續的辦理。目前都是我一個人在做。非常感謝公司這么器重我，讓我擔當這個職位并交給我這些非常重要的工作，但我覺得一個人的力量有點力不從心，我怕我無法很好的完成這些工作。所以我向公司申請再招一名員工到銷售部，能分擔我一部分工作，以求更好更快地完成各項任務。據我統計，目前我們晶典樓盤剩余房源共計131套，其中，雙拼4套，排屋46套，小高樓26套，55號樓55套。嘉苑樓盤剩余房源共計14套（其中兩套為金忠山預定）。除別墅排屋外以目前方案銷售合計計總價款約3285萬（最大成交額），具體如下：

晶典小高樓：約985萬

晶典55號樓加儲藏室：約1450萬

嘉苑套房：約850萬

自2011年我市出臺限購令以來，房地產投資熱潮逐漸退去。且對于別墅排屋購買人群也有了很大限制，導致排屋銷售較為困難。所以近兩年我們的銷售重心還是會以普通剛需住宅為主。目前，我們晶典這邊普通住宅都是30多平米到70多平米的小戶型，而且73平米戶型不是特別好。隨著最近幾年衢江新區及東港開發區迅速發展，各大小樓盤都爭相屹立在衢東這片疆土上。而且最近

幾年房屋結構方面也在不斷完善，可供購房者選擇的余地會更大。據我了解，我們周邊樓盤以及新城那邊一些樓盤最近都在做大力度的促銷，戶型也比較齊全，比如美麗東城最近銷售單價僅4650元/㎡起，我們樓盤優勢更加不能體現。從我們小區的具體情況來看最有賣點的還是內部環境和實景現房，我覺得走現房學區房及低總價路線或許可行。

而且目前我們的銷售單價也略微偏高，小高樓房源就算按照最高備案價銷售也在4990元到5520元之間，如果適當再優惠2,3個點想對會好賣點。

2013年底舉辦了衢江區房交會，意料之中，在三天時間里，共接待客戶20組左右，成交鑫業晶典小套房1套、累積意向客戶5組（大部分樓盤未成交）。從這個數據來看，我們做的特價房方案還算成功的。所以我想這次還將這個活動延續下去。另外，趁春節假日在外衢州老鄉返鄉過年之際，推出買房送裝修紅包等一系列活動。更值得一提的事，我們非常榮幸被列入衢江區城中村改造一期房票安置商品房住宅小區清單里，意味著，拆遷安置居民可以拿房票購買我們樓盤，也大大拓寬了我們的銷售渠道。針對上述特提出下列優惠活動細則：（只限春節期間，根據市場行情會適時提出其他方案）

再好的銷售政策，還是要靠廣告宣傳和推廣方可吸引人氣，但是就目前我們樓盤實際情況及大體局勢來看，做媒體及戶外廣告實際投入產出效果不會很理想，還是靠人為大力度的宣傳會更加深入。所以我想用編外經紀人方案（找一些代理銷售公司員工或周邊中介合作），不享受我們公司工資待遇，只拿自己的銷售提成，大力發展會給我們公司買房的人，我想這個方案行得通的話會對我們公司日后樓盤的銷售途徑轉型做個良好的預演。據我所知，一般代理公司銷售傭金都在5‰以上，多則1%。所以我覺得給他們的傭金也要達到這個標準，才能讓他們更積極地帶客戶到我們公司開發的樓盤看房，促進銷售。但是目前公司給我的銷售傭金也只有5‰。所以我想了一個兩全其美的辦案：公司只負責我和1名銷售人員的基本工資和社保，給我1.8%的傭金點數，讓我有更大的空間去發展編外經紀人。至于為什么提出這個點數的詳細依據如下：

銷售傭金提成1%：代理公司銷售時，業務員可拿5‰銷售提成，業務團隊連續

5個月未成交，他們一致反應戶型小而且不是很好，房屋總

價低，拿到手的傭金少，所以我覺得給他們1%會更有積極

性一點

接待服務提成2‰：主要負責接待介紹，帶客戶看房，簽合同等手續

售后服務提成2‰：主要負責辦理房屋備案、預告及帶客戶辦理按揭等手續 管理提成2‰：主要負責售樓部人員及工作安排以及營銷策劃等工作 其他提成2‰：主要負責通知和辦理顧客交房，協助辦證等相關工作

這個辦案對于公司而言，可以省去不必要的開銷，切切實實地把每分錢都用到刀刃上，對我們而言，點數高了自然會發動我們主動賣房的積極性。就此方案需公司提供必要的物資及人員配備：選房超市展位的基本裝修

2優惠活動板（易拉寶）

3戶型單頁（嘉苑）

4銷售員名片

5看房車一臺帶司機

最后提點個人小小的建議，代理公司銷售時，我們公司付出將近10 %的代理費，如適當加大2到3個點的優惠力度給客戶，相信對我們成交也是非常有幫助。預祝我們公司在馬年之初開個好頭，興旺整年！

銷售部

2014年1月26日

震撼特價 高端住宅 優質學區 現房現售 首付5萬元起，限量發售中

馬年送豪禮！鑫業大派送！買房送裝修！馬上住新家！

凡購買鑫業晶典單生公寓，即送裝修紅包

凡購買鑫業晶典或鑫業嘉苑套房，即送裝修紅包

另至此新春佳節之際，特推出8套抄底特價房：

鑫業.晶典特價房源

鑫業.嘉苑特價房源

（注：特價房源不參與其他優惠活動，最終解釋權歸鑫業房開所有）

熱烈歡迎衢江區城中村改造拆遷安置居民選購我公司旗下樓盤！

第三篇：閑置土地調研報告

閑置土地成因暨合理利用調研報告

[摘 要]通過對****鎮轄區內農村土地閑置調查的統計，發現均出現不同程度的土地閑置現象并且從農村閑置土地的概念入手，分析了閑置土地的危害、成因和對策，實現農村閑置土地的盤活利用。并積極推動土地流轉和土地租賃，做到最大化利用閑置土地。

[關鍵詞]盤活閑置土地 成因 適度利用

參與人：王**** 王**** 土地是民生之本、發展之基、財富之母，關系國計民生，支撐千家萬戶，影響千秋萬代。我國土地，尤其耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口，我們面臨的人多地少的矛盾是極為尖銳和突出的?！按缤链缃稹?，在我國廣為流傳、家喻戶曉。一方面說我國土地稀缺，應當珍惜；另一方面，土地卻被任意浪費。土地閑置現象就是當前其中一個突出的問題。

節約集約用地，是當前嚴格土地管理，實施土地精細化管理的重要環節，也是土地參與國家宏觀調控，建設節約性社會，有效保障社會經濟可持續發展的主要措施之一。盤活閑置土地是節約集約用地的一項主要舉措。

一、閑置土地的概念

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發

建設的建設用地。

專家學者認為所謂“閑置土地”，是指空閑擱置而未得到利用的土地。通俗地說，閑置即拋荒。農村閑置土地又可分為農業閑置土地和非農建設閑置土地。衡量農地閑置與否，一般以主要農作物的生長周期為準。假若某塊農田已拋荒半年以上，則就可稱其為閑置地。

二、土地閑置的危害

農村土地閑置不僅浪費了寶貴的土地資源，同時也加劇了人地矛盾。土地閑置將會導致耕地的質量下降，因為一旦農業生產停止后，裸露的田土抗蝕能力減弱，土壤物理性質變差。一旦自然災害發生，不僅使閑置土地的生產功能衰退甚至損失，同時對周邊非閑置土地資源也產生嚴重的影響，生態環境受到嚴重的破壞，也給農業生產帶來極大的危害。

三、閑置土地基本情況及成因

*****鎮目前各類閑置土地約640余畝，多為農業企業破產后的閑置及原各村居遺留的村小學及停產停業的工礦企業。結合發展歷史、使用現狀和閑置原因，具體分類如下：

（一）停產、拆遷后企業的閑置土地。

該類土地散落****鎮域內各處，配套設施完善，水源、電力、交通、通訊等設施集約性強，生產成本相對較低。如萬和磚廠、強光磚廠等企業。

（二）低產低效的村小學類閑置土地。

這類類閑置主要屬于****鎮原各個村小學及老村委會等土地，經調查統計此類閑置共計土地約70畝。

（三）破產農業企業的閑置土地。

該類企業在擴大生產過程中，規模租用土地，超出現有生產能力和市場容納空間，導致資金鏈條中斷，規模生產難以維系，不得不縮減破產，形成閑置土地，如朱玉星香菇生產基地、鄉約田園等企業。

（四）規劃調整后的閑置土地

由于城鎮總體規劃、土地利用規劃不統一，土地開發條件和基礎不完備，無法達到開發所需求的標準和規劃條件，只能被動閑置土地。如興隆村二社土地。

（五）農民宅基地等農村居民的閑置土地

由于城鎮化，近來城鎮打工、經商或舉遷到城鎮生活的居民，仍然保留著原來的房產而無人居住，造成宅基地的閑置。部分地區在舊村改造過程中，村民搬進了新住宅，而舊宅基地依舊存在，形成宅基地土地閑置。

四、閑置土地盤活建議

閑置土地盤活涉及到政府多個職能部門和用地單位，需要政府主導，協調相關部門，才能順利促進閑置土地盤活。提出相關建議如下：

（一）樹立節約集約用地意識

土地是稀缺的不可再生的寶貴資源，節約集約利用土

地，直接關系著國家經濟社會能否保持科學健康安全地可持續發展。大力宣傳土地國情、國策、國法，大力推廣各地節約集約用地的典型經驗和做法，大力開展鎮村社三級干部土地法律法規專題教育培訓，全面貫徹落實國家關于土地管理的一系列重大決定，引導公眾進一步理解支持國土資源工作，為全面推進節約集約用地奠定堅實的思想基礎和良好的輿論氛圍。

（二）提高土地利用的綜合效益

要按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。要充分認識我們面臨土地資源短缺的嚴峻現實，發揚節約的傳統美德，倡導集約用地，推行強化節約和集約用地政策，對有限的用地指標，要堅持“區別對待、有保有壓”的原則，優先保證那些對全局有重要影響的項目，支持保障重點建設用地，在合理規劃、科學布局的基礎上，集中連片建設，共享基礎設施。

（三）加大對農村閑置建設用地改造力度

通過加大立項力度，大力實施城鄉建設用地增減掛鉤、小土地整理，在土地利用總體規劃的范圍內，將農村集體建設用地符合增減掛鉤和復墾整理條件的地塊，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，不斷改善農村生產生活條件，優化

用地結構和節約集約用地，落實耕地占補平衡，實現掛鉤周轉指標，在破解城鎮發展用地難題的同時，推動農村集體建設用地的有效利用。

（五）探索實行農村集體建設用地有償使用

在不違反國家土地管理政策的前提下，通過開展農村集體建設用地使用權流轉試點，允許部分符合條件的農村集體建設用地在可控的原則下，按照嚴格的程序，在一定范圍內適當進行流轉，以此來提高農村集體建設用地利用效率，從而促進農村集體建設用地得到合理利用。

第四篇：土地流轉調研報告

XX鎮土地流轉調研報告

加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業產業化經營、發展現代農業和增加農民收入的有效途徑，XX鎮開展農村土地流轉工作以來，通過召開座談會、聽取匯報、實地察看、采集數據、走訪企業和種養大戶等形式，深入了解全市農村土地流轉的基本情況?，F將調研情況報告如下：

一、農村土地流轉基本現狀

據統計，XX鎮農用地面積 萬畝，其中耕地面積 萬畝，林地面積 萬畝。截止2017年，按照“依法、自愿、有償”的原則，全市農村土地通過出租、入股、轉讓、轉包、互換等形式流轉面積達 萬畝，涉及農戶 萬戶，分別占農用地面積和農戶總數的 和 ％。其中，流轉耕地 萬畝，林地 萬畝。按流轉形式分，出租 萬畝，占流轉面積的 ；轉讓 萬畝，占 ；轉包 萬畝，占 ；互換 萬畝，占 ％。

二、農村土地流轉取得的成效

1、減少了土地撂荒。據調查，凡是土地流轉好且規范的地方，土地撂荒面積相對較少，反之則多。農戶通過轉包、入股、租賃等多種方式，將土地流轉給種養大戶、農民專業合作社、龍頭企業等經營主體實行集中開發。

2、促進了土地規模經營。流轉后的土地通過業主的統一規劃、統一建設、集中打造，形成了大產業、大基地，實現了土地的規模經營，有效地降低了成本，提高了土地的經濟效益。

3、促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創造了新的就業機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。

4、促進了農業適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優良品種，有的甚至聘請了專業技術人員，提高耕種效率。

三、農村土地流轉存在的問題

1、土地流轉動力不足，農戶積極性不高。從目前的土地流轉的效果來看，農民還沒有真正分享到現代農業發展帶來的好處。一方面，土地流轉后效益不明顯，普遍租金偏低，入股經營存在風險，部分農戶積極性不高；有的農戶對流轉后種植品種選擇、經濟效益預見性差，從而影響積極性，使土地流轉輻射范圍不廣，帶動力不強。另一方面，在農村社會保障體系不完善的情況下，農村土地還是農民賴以生存的基本生產資料，很大程度上擔負著農民的社會保障功能，農民害怕失地后生活無著落。因此，部分農戶寧可粗放經營，也不愿意出租、轉包；一些外出打工、經商的農民把土地看作是今后生活的退路和保障，寧愿荒蕪棄耕也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。

2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶間自發流轉為主，以口頭協議進行流轉的多，簽訂正規書面協議或合同的少。有的即使簽訂了書面協議，內容也很簡單，形式不規范不健全，經過村集體統一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經營權現象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發上訪事(案)件，造成不穩定因素。

3、管理機構不健全，配套服務跟不上。一是管理機構不健全。目前鄉鎮農村土地承包經營管理、經營權流轉服務、合同鑒證、糾紛調解與仲裁等行政管理和服務等工作，基本無專人負責。而區級農經機構對農村土地流轉履行監管職責受人員少、經費少、中心工作任務重等限制，難以開展對農民正確引導、法律咨詢、土地流轉信息發布、價格評估、合同鑒證、登記備案、糾紛調解仲裁等日常工作。二是配套服務滯后。農村土地流轉和生產經營過程中的風險因素很多，風險防范薄弱，流轉土地與抵押物評估、農業保險、農業風險補償、農業貸款擔保等配套管理與服務都明顯滯后。特別是農村金融信貸管理制度與農村土地流轉資金借貸需求不匹配，無法滿足土地流轉的需要。

4、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產業化經營程度不高，土地流轉形成的規?；洜I、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優、珍、稀、奇等種養、開發少，不利于土地流轉的可持續發展。

四、農村土地流轉下一步工作建議

1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范?？h、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。

2、加強監管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實做到三個規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。

3、搭建平臺，有序規范、合法流轉。一是明確鄉鎮管理部門職能，確定專人負責農村土地流轉監管工作。二是依托我市農村產權交易平臺，結合農村土地承包經營權確權登記成果，搭建覆蓋市、縣、鄉三級的土地流轉信息發布、政策咨詢、土地承包經營權交易等平臺，實現農村資產資本化、農村資源市場化、農民增收多元化的目標。三是成立土地流轉糾紛調解委員會，制定土地流轉價格評估制度和流轉檔案管理制度，統一土地流轉合同文本，嚴格規范土地流轉的申報、協商、審查、簽訂、備案等五個程序，使農村土地承包經營權流轉的管理制度更加規范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風險更加可控。

第五篇：土地流轉調研報告

土地流轉調研報告

**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區農業大縣。全縣總面積2595平方公里（耕地面積196萬畝），大部分海拔在700至900米之間，90%的地區屬溶巖地貌，地表破碎，山河縱橫；250以上坡地占總面積的44%，250以上的坡耕地占總耕地的27.3%；活土層厚度低于15cm的耕地占總耕地的60%，農業有效灌溉面積20萬畝，占境內現有耕地的30%。因此，我縣農業抗御自然災害的能力較弱，農業生產水平難以在短期內得到根本改變。隨著社會主義市場經濟的不斷深入，農村經濟的快速發展，城鎮化的不斷推進，農業現代化水平的逐步提高和分工分業趨勢的不斷加劇，已有的土地承包制度形成的承包耕地面積少、地塊分散、農村勞動力離家難離土等問題逐步凸現，如何在堅持土地家庭聯產承包政策不變和保障農戶承包經營權前提下，加快農村土地流轉，促進土地規?；洜I？如何在現有條件下提高農業效益和市場競爭力，是擺在各級黨政面前的重要課題。本文試圖通過調研全縣土地流轉的現狀，搞清影響土地流轉的障礙因素，提出促進全縣農村土地流轉的對策和建議，旨在促進我縣農業規模化、產業化發展，促進農民增產增收。

一、全縣農村土地承包經營權流轉現狀及成效

近年來各級政府和農戶對土地流轉問題進行了積極探索，通過采用互換、轉包、轉讓、出租、入股等形式，鼓勵農戶將土地承包經營權轉讓給他人耕種。早在家庭承包責任制實施初期，全縣就有農村土地經營權流轉。當時，主要是在農戶之間為便于耕作進行的承包經營權流轉（互換、轉包），流轉范圍小面積少。隨著農業和農村經濟的不斷發展，特別是上世紀九十年代以來，農村勞動力大量向二、三產業轉移，農村經濟結構和社會結構發生了很大的變化，農村土地流轉呈現出面積大、規?；内厔?。

（一）流轉現狀

1、縣鄉黨政高度重視土地流轉。全縣上下把促進和規范農村土地流轉作為落實農村土地政策、提升農業競爭力和農民增收的一項重要措施，促進了農業的規?；洜I和標準化生產。截止2008年5月，通過對全縣19個鄉鎮152個村（居、社區）的調查匯總，耕地流轉面積達14.7萬畝（約占耕地面積的7.5%），其中用于種植的9.8萬畝、養殖的0.334萬畝、其他0.29畝；林地流轉面積約2.7萬畝。實行規?；洜I的耕地面積8.6萬畝（占耕地面積的4.4%），主要用于烤煙生產和茶葉產業以及辣椒、蔬菜和中藥材種植。

2、土地流轉形式多樣。從土地流出看，當前全縣常用的土地流轉方式主要有四種：即轉包、轉讓、互換、出租等。其中有償流轉3.7萬畝，100元/畝以上的0.7萬畝，100元/畝以下的3萬畝；無償流轉0.88萬畝。全縣土地流轉的特點是連片流轉、向大戶和生產能手流轉、向企業主流轉。

3、土地流轉主體多元化、跨區域化。從土地流入對象看，主要有農業產業龍頭企業經營型、種養大戶經營型、普通農戶經營型等三種土地流轉模式。如碧豐的8200畝林地流轉到頂箐方竹筍有限公司經營、0.3萬畝白蒺中藥材基地流轉到100多戶農戶經營、3.3萬畝茶葉基地流轉到縣內外幾十個大戶經營、30畝以上烤煙土地流轉到500余戶大戶經營等，形成了跨鄉鎮跨縣域的土地流轉良好態勢。

（二）流轉成效

1、促進了農業的規?；洜I。通過土地流轉，不但較好地滿足了一些從事非農產業農戶既不愿放棄土地承包經營權，又不愿經營土地的要求，而且還滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的產業大戶、工商業主、經營能人等集約經營土地的愿望，實現生產要素的合理配置，激活了市場農業，促進了農村的分工分業。如碧豐100多畝辣椒基地，瑞溪樊**的4000畝烤煙、茶場、辣椒基地，市坪袁霞的360畝烤煙基地；**、樂儉、中觀、土坪、儉坪、安場、鳳儀、小雅等多數鄉鎮都有通過土地流轉實現農業產業化經營的成功范例。全縣現有農業（含種、養、林）大戶共計1萬戶，涉及耕地14.7萬畝，林地近7萬畝的農業產業規?；洜I。這一模式的運作，既一定程度上改變了農戶生產受其自身經濟條件、科技水平、勞力、市場風險等因素的限制，又對農業生產水平的提高，效益農業的發展具有積極的現實意義。

2、促進了農村勞動力轉移，有效地減少了土地撂荒。在保證農民土地承包經營權的基礎上，通過農村土地承包經營權流轉的方式，既可以將農民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可以維護農民的土地承包權益，解除農民離土離鄉的后顧之憂，有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率和產出率，從調查結果看，全縣外出人口達18萬人，占總人口的30%，使我縣常住農業人口為38.8萬人，其中勞力18.3萬人，勞均占有耕地從1.95畝變為3.83畝，提高了勞均耕地占有量，農產品走出了入不敷出的困境。同時，大量的勞動力外出促進了我縣“尹姑娘。珍漢子”的勞務經濟品牌。

3、有利于農業科技的普及和推廣。通過土地流轉，土地經營形成一定規模，使科技的扶持有了落腳點，調動了高新技術進入農業領域的積極性，形成規模經營的農戶和業主，促進了多種農機具和優良品種及先進實用技術的普及和推廣，提高了農產品競爭力，增加了農民收入。如全縣1萬個大戶擁有旋耕機416臺，擁有標準化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間。烤煙生產土地流轉30畝以上大戶500戶，共計流轉面積2.3萬畝。

4、培育了一批新型農民。企業和外來業主進入農村后，其生產和經營的過程有利于改變農村的傳統思想觀念，先進的經營管理理念、生產技術和市場意識對農民起到了潛移默化的作用，改變了農民傳統思想觀念。農民在受聘務工的過程中以及與企業的業務交往中，自覺不自覺的得到磨練，學到了先進的生產技術和管理經驗。農村中的“田秀才”、“土專家”等各種能人，在土地流轉中產生并大顯身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全縣在土地流轉利用面積中，利用林地近2萬畝，利用四荒地3000余畝，最大限度地發揮了土地資源。與2006年相比，土地撂荒下降了5個百分點（現調查為1.3萬畝），約占總耕地面積的5%。土地流轉使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全縣土地流轉存在的問題

農村土地實行家庭聯產承包責任制20多年來，順應了農村生產力發展的要求，促進了農村經濟的快速發展。但隨著市場經濟的深入和市場化的推進，土地家庭承包責任制在一些地方已不適應農村經濟的發展形勢，土地流轉自然發展起來，同時也產生了一些問題和矛盾。為了推進土地科學合理流轉，促進農村經濟健康有序發展，中國共產黨中央于2001年下發了《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，2002年8月又出臺了《中華人民共和國土地承包法》。農村土地流轉實行土地所有權歸集體經濟組織，承包權歸承包農戶，使用權或經營權歸轉入方的土地經營體制。這不但解決了農業產業化經營規模過小、農地拋荒閑置，還優化了土地資源，促進了土地與資金、技術、信息、人才等生產要素的合理流動，促進了農村經濟的發展，加速了農業產業結構調整和農村剩余勞動力轉移。通過對全縣的土地流轉調研分析，反映出目前我縣農村土地制度及土地流轉存在許多問題和矛盾。

（一）農村土地產權不清晰?！稇椃ā返谑畻l規定：“農村和**區的土地除由法律規定屬于國家所有外，屬于集體所有”。《中華人民共和國土地管理法》也規定土地屬于三級所有，即“鄉鎮集體、村集體、村民小組”。這些規定雖然明確了農村土地集體所有權的代表，但“農民集體”在法律上的具體內涵很模糊，由誰來代表集體實施其權利與義務卻難以確定，集體有“鄉鎮、村、村民小組”三個層次，在不同程度上都是農村集體土地產權的所有者代表。目前的土地集體所有，對農民來說，某種程度是虛無的。從所有權主體看，村委會作為當地村民的社區性自治組織，充當集體土地財產的所有者代表，在村民現有民主法制知識積累有限和文化素質不高的情況下，土地集體所有往往成為實際上的村主任或村委會少數人所有。從實踐看，借集體之名違背農民意愿對土地進行大面積流轉的事實大量存在，甚至流轉中永久性改變了土地用途；農民在土地流轉中也存在未批先占、少批多占的改變土地用途的違法現象。而農民擁有幾十年土地的使用權、經營權和收益權，卻不可以將土地進入非農市場進行交易，承包年限內只能傳承子孫，還有可能隨時終止承包，使農民長期處于經營土地的不穩定狀態之中。加之難以安置、補償較低、行政強制性改變土地用途的開發流轉，使土地級差收益從農民流向社會集團或個人，而失地農民不斷增加，貧困人口不斷擴大，加劇了城鄉差別和貧福差距，增添了社會不穩定因素。

（二）農村土地制度不完善，土地市場化不充分。完善的農村土地管理制度，健全的土地市場體系，是優化農村土地資源配置、促進農村經濟健康發展的重要條件。目前，國家出臺了國有土地流轉管理的相關法律法規，卻未出臺農村集體建設用地流轉的法律法規，造成集體土地管理相當薄弱。有關法規對農村承包地的流轉也只是抽象規定，對土地使用權的出讓、流轉中各方權利、義務及法律責任并沒有明確的規定，致使農村土地流轉過程中存在著嚴重的地方利益和意志傾向，有關部門也難以對集體土地流轉實行全面有效的管理。集體土地使用權發生權屬糾紛時也很難從法律和行政上進行解釋和處理。農戶之間的土地流轉也存在著盲目隨意、操作無序等不規范現象，一旦發生糾紛則處理難度大，土地流轉的價格也很不規范，全縣尚無土地流轉合理價格定位。據調查統計，全縣共計流轉土地43.4萬畝（約占總耕地的22.1%），其中100元/畝以上9.2%,100元/畝以下占67.6%,無償23.2%,說明外出人員決心向外的動力大，導致農業生產質量水平存在一定程度的下滑與不平衡，甚至有的地方耕地撂荒現象反彈，浪費了大量寶貴的耕地資源。

（三）土地的社會保障功能過強。我縣農業人口占總人口的90%，由于農村社會保障制度不完善，對大多數農民來說，承包土地不僅具有就業生存功能，而且具有社會保障福利功能。農村土地無論面積大小和土質好壞，在第一次聯產承包中基本為平均承包（有按人七勞三分配）。從實踐看，確實促進了農村經濟的發展和農村社會的穩定，為國民經濟的健康發展做出了重要貢獻，但同時也導致了農民過分的戀土情結，有些農民盡管找到一份較為穩定的工作，但因擔心未來政策的多變，也不原隨便脫離土地，特別是在土地日漸升值、農稅免征和真正兌現農業生產補貼的情況下，放棄承包地意味著自己的利益受損。因此，農民更加看重自己的承包地。這種過強的社會保障功能明顯抑制了土地向大戶和能手流轉，從而阻礙了農業產業規?；洜I的進程，對農業新技術的大規模推廣也不利，更不符合社會主義市場經濟條件下現代農業和農村經濟的發展要求。

（四）土薄坡陡質差，效益低，制約流轉。農業是自然和市場雙重影響的弱勢產業。幾十年來，農產品價格始終處于劣勢價位，漲價幅度始終在其他產品后面，農產品增產農民難增收，比較效益低；加上土薄坡陡和氣候條件的制約，部分農民對承包的土地粗放經營，對15cm左右土層厚的土地開展流轉、發展集約化經營的愿望不強，農民發展現代農業的積極性不高。土地產出率低，甚至虧本，影響土地的合理流轉。

（五）土地流轉機制不健全，操作不規范。全縣土地流轉處于自發階段，無土地流轉服務機構，流轉信息不暢，農村土地承包管理部門對土地流轉的相關政策、程序、要素、權利義務宣傳不力，對已經流轉的土地引導服務不夠到位，農民對土地流轉的政策知曉率低，影響了土地流轉的規模和效益；目前全縣已經流轉的土地，多數未按照農業部2005年頒發的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》執行，口頭協議占多數，即使有書面合同，其內容也不完整，合同條款、標的不明確，權利義務不具體，在某些方面不具有法律效力；有的未經村集體經濟組織審核同意就進行流轉，特別是流轉達二、三十年的土地，不完善好相關手續，將帶來一定后患。

三、農村土地流轉的指導思想、總體本目標和基原則

（一）指導思想：以保障農民的土地權益和穩定農村大局為出發點，以進一步完善土地承包關系為基礎，以提高土地資源合理有效配置、促進農業產業發展和農業增效、農民增收為目標，堅持科學發展觀，建立“政府引導、市場調節、農民自愿、依法有償”的土地流轉機制，提升農村土地規?；洜I水平，加快現代農業發展進程，促進經濟、社會、生態協調發展，促進社會主義新農村建設。

（二）總體目標：通過農村土地流轉，提升全縣農村土地規模經營水平和農業產業化水平，促進土地資源的優化配置，提高土地利用率和產出率，提高農產品優質率和商品率。到2010年，全縣農村土地規?；洜I達到總耕地面積的20%以上，農業產業化經營整體水平處于全市前列。

（三）基本原則：

1、穩制、分權、放活的原則。農村土地流轉和發展規模經營，要穩定家庭承包經營體制，在不改變土地承包關系的前提下，實行土地所有權、承包權和土地使用權分離，創新流轉機制，探索有效形式，放活土地使用權。

2、依法、自愿、有償的原則。推進農村土地流轉和發展規模經營，要按照法律法規進行，要嚴格保護耕地和基本農田，不得改變土地的農業用途。要充分尊重農民的意愿，不得強迫或阻礙農民流轉土地。流轉應堅持等價有償，確保農民的利益和生產生活的穩定。

3、集中、規模、增效的原則。農村土地流轉和農業產業發展應立足于土地資源的高效利用，實行相對集中、規模適當，并注重土地與其他生產要素的優化配置，提高土地利用率、產出率，促進糧食增產、農業增效和農民增收。

4、管理、規范、有序的原則。在推進農村土地流轉和農業產業規模經營的過程中，要設立專門機構管理和指導，建立健全土地流轉的各項規章制度，強化土地流轉信息服務，規范土地流轉合同，及時調解土地流轉糾紛，維護雙方利益，確保土地流轉和規模經營有序開展。

四、農村土地流轉的對策及建議

1、加強領導，提高認識。各級黨委政府必須高度重視，把土地流轉工作納入農業農村工作的重要內容和重要議事日程，尤其是土地流轉管理部門和經營部門，要在農業生產過程中，加強管理和指導；充分認識土地流轉的方式和作用，掌握流轉過程中的原則、程序和方法。

2、加大宣傳，注重指導。要大力宣傳《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部頒發的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中國共產黨中央、國務院關于土地的相關政策和措施，解除農民對土地流轉的后顧之憂；在實際工作中，要注重宣傳引導農民如何進行土地流轉。

3、依法運作，確保流轉程序?！吨腥A人民共和國農村土地承包法》第十條規定：國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。一是要健全組織機構。為了解決農村土地流轉信息不暢的問題，可在縣鄉鎮農業部門建立“土地流轉服務中心”和土地流轉仲裁機構，按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》履行鄉鎮人民政府對土地流轉工作的指導、調控和管理職能，提供政策咨詢、信息服務、規范合同、辦證簽章等免費服務，為農村土地流轉當好“紅娘”。二是要健全工作制度。全縣要根據實際情況，制定切實可行的《土地流轉實施細則》或者《土地流轉具體辦法》以及土地流轉程序圖，規范土地流轉程序，要切實保障土地流出方的利益，建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽定后，經營業主每年要向流轉中心交納一定數量的風險保證金，以防業主因經營困難等原因無法向轉出方兌現租金而引發糾紛，合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退回。三是要建立信息網絡。各村可確定一位信息員，負責收集、發布土地流轉供求信息，協助辦理土地流轉手續或代理土地流轉；以村為單位定期收集、發布土地流轉信息，建立土地流轉臺帳；以鄉鎮為單位建立土地流轉信息庫，土地流轉服務中心定期通過多渠道發布和上報土地流轉供求信息。市縣兩極要在土地、農業部門設立專門的股室明確專人專抓土地流轉工作。四是要建立中介組織。建立土地流轉中介組織，制定其職責制度，專門為土地流轉人服務，并引導流轉的土地發展農業產業化經營項目，著重解決農戶與農戶之間、農戶與村集體之間的土地流轉速度、規模、效益問題，真正解決農戶與市場之間的利益問題。

4、制定鼓勵政策，激勵土地流轉。借鑒外地開展土地流轉的先進經驗，可由市縣兩級制定出臺扶持專業合作社、種植大戶、土地轉讓農戶和集體土地流轉的鼓勵政策，以激勵農民進行土地流轉，發展土地規模經營。對受讓農戶土地流轉達到50畝及以上的，每年每畝可給予適當的獎勵補助；對受讓集體土地流轉達到500畝及以上的，每年每畝可給予適當的獎勵補助。對發展土地規模經營的龍頭企業和大戶，可在有關農業項目的分配上優先考慮，還可對其進行貼息貸款、增加貸款額度等。對轉讓土地的農民，要著重研究其生活保障措施，以消除他們的后顧之憂。

5、積極創造條件，促進農村土地有效流轉。

要大力發展農村第二、三產業，就地轉化農村勞動力；要通過勞務輸出，使農村剩余勞動力逐步脫離土地，從農村走向城鎮；要加強勞務培訓，大力實施“陽光工程”，推動農村勞動力向外轉移；要加大農業項目、招商引資力度，用大項目和農業產業化龍頭企業帶動土地規?；洜I。要不斷增加農業水、電、路等基礎設施投入，降低農業經營風險，提高農業經濟效益，逐步形成土地流轉長效機制。

6、完善農民工社會保障體系建設。農村剩余勞動力對土地的依賴性很強，一個重要原因就是擔心就業不成功可能失去經濟來源，無法生活，所以經常出現“離鄉不離地”的情況。為此，必須建立社會化的保障體系，像醫療保險、養老保險、失業保險等必須全面建立，并引導農民認識和信任社會化保障體系的功能和作用，降低農村勞動力對土地的依賴性，從而實現有效的轉移，促進農村土地的集中，便于實現土地的集約化、規模化經營。

7、完善農村土地使用權流轉的法律法規。國家在農村土地承包權中存在法律缺陷，應盡快加以完善。一是在民法中確立農村土地使用權流轉的主體；二是在有關財產法中確立農村土地承包經營權是一種財產權、他物權（根據是《物權法》），并明確農村土地使用權轉讓是物權行為；三是制定土地流轉的格式合同，規范農村土地承包的使用權轉讓行為。

綜上所述，全縣各級黨政和農業部門在積極實踐、努力探索土地流轉的過程中，產生了“農業專業合作社”（安場鎮、市坪鄉）、“土地股份合作制”（新州鎮、市坪鄉、樂儉鄉等），這是近年來在農村土地流轉，農業產業化建設中創造的新事物，是值得肯定和推廣的。他們的基本做法是：

（1）村集體土地與村集體經營性資產一起折股量化，明確每個社員的股份，經營收益按股分紅。其主要特點是，在村集體經營性資產折股量化的基礎上，將農戶承包的土地也折股量化，設置土地承包經營權股。有的按不同類型土地參考價為依據，有的經評估確定土地價值，然后折價作股，從而參與收益分配，實行一人一票制。

（2）農戶土地承包經營權股權化。特點是將發包給農戶的承包經營權作股，組建新的股份合作組織，對入股土地實行統一規則、開發和經營。股份合作組織直接經營或者代表股東與企業簽定合同或進行租賃。

（3）農戶以土地承包經營權參股。特點是農戶以承包地折價參股。采取保底收入、盈余分紅形式，農民既可承包產業項目，又可在自己的土地上打工，并優先在產業項目中就業。

我縣在發展茶葉、烤煙、辣椒和中藥材等產業中，有效促進了農村土地經營權流轉，充分說明：通過土地租賃實現土地流轉，發展農業產業化和規模化經營。土地租賃可以規避農戶氣候風險和市場風險，是土地流轉的一種有效形式，是推行土地經營權流轉的有效途徑。（作者系縣委辦副主任、政研室主任）