第一篇：明德物業交流材料新

立足山東 面向全國 走向世界

打造中國高校物業服務第一品牌

山東明德物業管理有限公司成立于2004年，注冊資金510萬元，是國家一級資質企業，中國物業管理協會常務理事單位。經過短短7年的發展，目前，我公司在管項目面積達到1400余萬平方米，涉及大學城、高檔住宅區、寫字樓、機關辦公樓、工業園、醫院、體育中心等多種物業業態。項目遍及山東、山西、河南、河北、重慶、云南、福建、黑龍江、北京、安徽等10個省市，在管項目186個，其中大學類項目占40%，是目前國內管理高校物業最多的物業管理企業，是我省唯一被國家教育部評定的“全國高校后勤優秀服務企業”。

公司堅持“立足山東、面向全國、走向世界”的戰略目標，立志做大做強。目前，公司在全國投資的全資子公司有：北京明德偉業管理咨詢有限公司、青島明德物業管理有限公司、安徽明德物業管理有限公司、黑龍江明德物業管理有限公司、云南明德物業管理有限公司、山東明德文化傳播有限公司、濟南明德超市有限公司、濟南明德杰瑞酒店管理有限公司等，并在河北、重慶、威海、東營等地設立22個分公司，目前在職員工達到5000余人，年收入1億5千萬元。

明德物業實施“專業化管理、集約化經營、集團化運作”的戰略構想，力爭成為集大成的“高校管家”。公司剛剛通過的“十二五”發展規劃是：“

一、2014年即公司成立10周年之際成立‘山東明德集團’；

二、2015年，集團物業管理年收入達到5億元；

三、明德集團擁有5家一級資質物業管理企業；

四、實現管理大學100所的目標；

五、2015年，年凈利潤達到3000萬元?！?/p>

下面就公司的發展思路和做法，和與會代表做個交流。

一、立足山東、面向全國，走向世界

在去年兩會《政府工作報告》中，溫家寶總理談到2010年要重點抓好八個方面工作時特別提到：“加快發展服務業。進一步提高服務業發展水平和在國民經濟中的比重。大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社區服務等面向民生的服務業，積極拓展新型服務領域?！边@是連續第二年將物業管理寫入《政府工作報告》中，并賦予行業在轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構與保障民生中應承擔的責任。

近幾年的國家層面的發文也多次提到我們物業管理行業，2007年國辦下發的《國務院關于加快發展服務業的若干意見》提出“圍繞城鎮化，大力發展房地產和物業服務業”，2009年《國務院關于進一步促進中小企業發展的若干意見》提到“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業、社區服務等行業拓展服務領域，創新服務方式，促進擴大消費”。

2011年是“十二五規劃”的開局之年，又恰逢中國物業管理行業發展的30周年，這對于我們這個行業來說是實現轉型騰飛的大好契機。

因此，明德物業憑借“高校物業管理”一招鮮的優勢，走出山東，面向全國，走向世界。從2005年服務于山東師范大學長清校區開始到今天，明德物業已經在全國管理了46所大學，遍及全國10幾個省市，成為中國高校物業管理的第一品牌。我們用山東人“誠實、勤奮、聰慧”的人格魅力，打開了全國高校領導的心靈之門；用我們儒家文化中“大學之道，在明明德，在親民，在止于至善”的企業理念撼動了高等教育之門。國家教育部領導多次在全國會議上點名推廣“明德模式”；公司董事長劉德明先后6次受邀為國家教育部有關高校后勤會議做主講嘉賓，受到高校領導的普遍好評。

未來五年，公司將憑借這一優勢，完成100所大學的目標。目前公司正在武漢、福州、哈爾濱、昆明、合肥、天津、重慶幾個重點城市進行布陣，依托國家教育部、各省教育廳的客戶資源進行強有力的市場推廣。

明德物業將自身定位于“高校管家”，極大地擴展了服務內涵。我們從單純的物業管理，延伸到學校的超市、食堂、洗衣房、西餐吧、浴室、電子閱覽室等的管理經營及資產運作，闖出了一條可持續化的發展道路。

二、優秀的企業賣文化

《競爭優勢》這本書中有句話：“企業一旦占有了優勢最大股，需要集體不斷的創新”。這樣看來，優勢只是一個浪頭，就像沖浪一樣，在浪頭上是站不住的，需要不斷的再尋找更高的浪頭。對企業來講，創造顧客的需求永遠是動態的，不是靜態的。

明德物業的快速發展源于文化的創新。過去，企業是有了錢再做文化，而明德物業的理念是，先做文化才會有錢。明德物業出版的企業報《明德物業人》，每期印刷10000多份，寄給公司的大小業主。也正是這份不起眼的報紙敲開了很多高校領導的大門。“物業管理不僅是一項服務，更是一種文化?！边@是五千明德人的文化觀，也是五千明德人的價值觀。

當很多物業公司還停留在為客戶提供簡單服務的時候，明德物業，卻先于同行，將物業服務規范提升為一門科學，先后編著出版了《精典物業管理方案》、《物業管理糾紛精典案例》、《高校物業管理服務規范》、《高校物業管理招投標指南》等一系列物業專業書籍。這些書籍不僅給明德物業帶來幾萬冊的發行量，而且為中國物業行業的規范化建設奠定了堅實的理論基礎，也贏得了全國同行業對我們山東人的尊重。用明德物業自己的話說：“一般的物業公司掙業主的錢，我們要掙物業公司的錢”。

立說，是明德之本；立行，為明德之專。

明德物業擁有北京明德咨詢中心，定期舉辦“全國物業管理企業經理培訓班”、“注冊物業師考前培訓班”和對物業從業人員的實操培訓。目前，明德咨詢的培訓足跡已踏遍中國30多個省、市、自治區，累計受訓學員達3萬多人次，在業內建立了良好的口碑。為了打破業主固有的偏頗觀念，推廣“文化型”物業服務，公司在建立起企業精神文化的基礎上，通過管理區域的公司標識等，將無形的物業管理“有形化”，感化更多的客戶。“做事先做人”，明德物業為員工設計了系列的文化培訓，文化一直是明德物業企業發展的“圣經”。

明德物業致力于建設完備的文化體系，從員工入職的手冊和培訓，到企業文化宣傳的企業報紙、宣傳畫冊、網站，到管理項目中各類企業文化墻，以各種渠道傳遞著明德人的精神內核。

三、人才至上，打造物業管理精英團隊

多年來，物業管理行業存在的現狀是：物業管理從業人員受教育水平較低，行業薪酬競爭力很低；在社會評價方面，物業管理行業的社會地位不高，人們對物業管理行業的偏見普遍存在；在物業服務企業方面，企業經濟效益較低，專業人才缺乏，服務市場不夠成熟。如今要想使得物業管理企業得到轉型升級，關鍵在于人才。教育、科技和人才，是國家強盛、民族振興的基石，也是行業健康發展的保障。物業管理承擔著對價值量巨大的物業提供良好管理和服務、為業主資產保值增值、打造管理區域和諧穩定的重任，需要一大批懂經營、善管理的職業經理人和熱愛服務業、經過專門技能培訓的操作層員工為業主提供服務。明德物業秉承“人才至上”的理念，為提升員工隊伍素質，公司主動與高校開展校企合作。我們先后與北京林業大學、山東青年政治學院、山東女子學院合作，開設“明德物業班”實施“訂單式教育”、“零距離就業”，每年為公司培養150余名品學兼優的學生，為公司人才梯隊建設奠定了良好的基礎。并在10幾所高校設立“明德獎學金”，獎勵高校奮發有為的莘莘學子，以此回報高校、回報社會。在不斷吸收高素質人才的同時，明德物業還充分挖掘內部員工潛力，明德物業在國內首創了“預備經理、預備主管制度”，對每一位晉職管理人員的職工都實行預備崗位制度，為員工提供了一個公平、公正的競爭平臺。

為全面提升服務水平，公司大張旗鼓的開展“爭當優秀經理、優秀主管、優秀員工”活動。通過開展活動，要讓優秀人才脫穎而出，要讓優秀人才光彩起來。

搞好爭先創優活動，一方面是大力倡導爭先創優的理念，積極營造力爭上游的氛圍。要把“寬容生活，計較工作”；“不干什么也要干活，不吃什么也要吃虧”；“干活就是最大的支持，奉獻就是最好的禮品”；“逢優必爭，逢獎必奪”；“既要學習先進，也要感恩先進”等等理念，變成明德文化的重要組成部分。另一方面是創新激勵措施，力推先進典型。要讓先進人物光彩起來。對于有功于明德的同志，對于我們的業務能手，可以重獎，可以外派旅游，還可以出國。明德物業擁有一支專業過硬、技術超強的“專家型團隊”。2010年全國首次物業管理師資格考試一次性通過17人，列山東省物業管理企業之首。

作為民營企業，明德物業十分重視員工的生存狀態。公司還成立了黨總支，較好的發揮了企業黨組織的先鋒模范作用，提高了企業的戰斗力。

四、塑企業品牌，做行業標準

《易經》里面說：一陰一陽謂之道。從大的角度說，企業的有形資產和無形資產就是一對陰陽，有形資產屬陽，無形資產屬陰。而真正想要做強做大的企業，最終的方向肯定是將有形資產逐步縮小，而把企業的無形資產逐步壯大，換句話說，也就是企業文化和品牌的價值。除了資源型企業以外，世界最優秀的大公司大企業，無一不是擁有了最具價值的品牌，把公司的無形資產做到極致，而相對的有形資產卻分攤到了下游供應商上面。

公司成立以來，立足高起點，借鑒新加坡和香港的物業管理理念和經驗，融入中國傳統“德”文化，使先進服務理念與東方人文融會貫通，塑造出有中國特色的“明德物業”品牌。目前“明德物業”正在申請“山東省著名商標”。另外，公司為保護自己的品牌近期又在國家商標局注冊了“學苑管家”、“大道明德”兩個商標。

去年以來，公司先后榮獲“中國物業行業突出貢獻品牌企業”、“中國物業管理行業標桿企業”、“‘好管家杯’2010年中國物業管理百強企業”稱號。2011年4月，公司被山東省工商局評為“重合同守信用企業”。明德物業董事長劉德明經中國質量誠信企業協會評審，授予“中國誠信企業家”稱號，是山東省唯一獲此殊榮的物業管理企業負責人。

一流企業做標準，二流企業做顧問，三流企業做產品。明德物業始終致力于服務標準化的研究。董事長劉德明被山東省質監局標準化研究院聘為“山東省服務業標準化委員會副秘書長”。公司在總結企業實踐經驗的基礎上，為行業編著出版了近120萬字的《高校物業管理服務規范》，為高校物業管理的標準化建設提供了專業性指導。如今，明德物業受山東省住建廳、省質監局邀請正在起草《山東省高校物業管理服務標準》。

五、行業發展的幾點思考

明德物業的快速發展得益于國家大力發展服務業的政策，離不開省委省政府的扶持，離不開省住建廳、教育廳等行業主管部門一如既往的支持。現就做大做強房地產業談一點自己的看法，僅供參考。

要強化政府干預。1.推進標準化建設。鼓勵物業服務企業積極參與服務業國家標準和行業標準的制修訂工作，加大服務業國家標準和行業標準執行力度。推動組建一批物業服務業標準化技術委員會，加快組織制定和修訂具有山東特色的物業服務等行業地方標準。積極開展國家、省級標準化示范區及相關行業的服務業標準化試點示范項目建設，以標準化建設促進服務品牌建設。2.優化發展環境。各級政府、各相關部門要轉變工作方式，增強服務意識，提高行政服務效能。嚴厲查處亂收費、亂罰款行為，切實減輕企業負擔。加快培育獨立公正、行為規范、運作有序、符合國際慣例的新型行業協會、商會。推進物業服務業信用體系建設，推動形成廣泛的社會自律機制和信用評判制度。3.適當提高行業準入門檻，保持企業總量不變的動態平衡。有關資料顯示，到目前為止，山東共有3700多家物業管理企業，物業公司的平均資質較低，而且物業管理規模小，這和先進發達國家和地區的物業管理相比存在較大的差距，不符合市場化、規?；蛯I化發展的趨勢和要求。目前已經進入我國物業管理市場的國際知名物業服務品牌企業，即使規模較小的香港戴德梁行物業顧問公司，也有125個辦事處，管理著1000萬平方米物業，年收入20億元人民幣，人均年創收67萬元人民幣，人均管理面積3萬平方米。而山東可與國際知名物業品牌相比的只有管理面積和員工人數，其他則相去甚遠。這恰恰說明山東物業企業管理的樓盤含金量還不高且勞動生產力較低。山東的物業管理企業，要想提高勞動生產力，降低成本，只能通過市場機制走企業整合之路，進行規?；图瘓F化經營，才能使整個物業管理行業做大做強。

要在稅收、物價等方面給予政策支持。物業服務企業屬勞動密集型企業，安置了大量下崗失業人員，解決了大批大學生就業，為和諧社會建設做出了極大貢獻。稅務部門應借鑒浙江等地的經驗，出臺扶持物業服務企業的相關稅收優惠政策。對符合規定條件的省重點物業服務企業，經省有關部門認定后，可試行營業稅差額納稅政策。對營業收入和納稅都增長特別突出的物業服務企業，由當地政府從該企業當年稅收增量中給予一次性獎勵。對省委省政府重點扶持的物業服務企業，建議免征或緩征企業所得稅，以鼓勵物業服務企業做大做強，支持更多的山東企業走出去。物價部門在出臺物業服務類的價格政策時要充分考慮物業服務企業的訴求，平衡好企業與業主的利益，要“抓大放小”，切實解決“物價都漲，唯獨物業費不長”的突出問題，為物業服務企業的生存創造好的環境。

要鼓勵機關事業單位實行后勤社會化改革。推進生產經營性事業單位改制和機關、事業單位后勤服務社會化改革。鼓勵機關、事業單位、社會團體采取公開招標采購方式，委托物業管理企業服務。同時，應改革現在的物業服務政府采購辦法，即“最低價中標辦法”，真正讓中標企業有錢賺，未中標企業有希望。應積極推進國家和省級服務業綜合改革試點，列入國家和省級服務業綜合改革試點的城市和園區，優先享受各項扶持政策。

山東明德物業管理有限公司 2011年6月11日

第二篇：明德物業簡介

明德物業，尊道明德

一、明德簡介

山東明德物業管理有限公司注冊資金510萬元，是國家一級資質企業。中國物業管理協會常務理事單位。公司成立以來，立足高起點，借鑒新加坡和香港的物業管理理念和經驗，吸納物業管理的資深專業管理人員，順利通過了ISO9001、ISO14001、GB/T28001國際質量體系認證。截止2010年12月底，累計管理面積達到1400余萬平方米，涉及大學城、高檔住宅區、寫字樓、機關辦公樓、工業園、醫院、體育中心等多種物業業態。項目遍及山東、山西、河南、河北、云南、重慶、福建、黑龍江、北京、安徽、內蒙古等省市的29個地市，在管項目186個，其中大學類項目占40%，是目前國內管理高校物業最多的物業管理企業。公司下設北京明德偉業物業管理咨詢公司、青島明德物業管理有限公司、安徽阜陽明德物業管理有限公司和濟南明明德超市有限公司四個全資子公司，并在河北、重慶、云南、哈爾濱、威海、煙臺、東營等地設立22個分公司，目前在職職工達到5000余人。公司現有高中級技術職稱的員工126人，部門經理以上人員均獲得了建設部及山東省建設廳頒發的企業經理和部門經理上崗證書。在2010年全國組織的注冊物業管理師考試中一次性通過32人，通過率98%。

2011年4月，公司被國家教育部評為“全國高校后勤服務優秀企業”，被山東省工商局評為“重合同、守信用企業”。明德物業的服務已經在全國范圍得到了認可。

二、明德理念

（一）服務理念

公司信奉“站著做人，跪著服務”的理念，以“一流的培訓，一流的人才，一流的管理，一流的服務”為職業目標，大力推行“學習型公司”為核心的崇尚業績、注重改進的考核激勵制度，公司員工始終以積極的心態苦練服務技能，為師生提供一流性價比的高品質、專業化服務。明德物業始終本著 “以自己的真心換取客戶稱心”的服務理念，將客戶的家當做自己的家，將客戶的事當做自己的事，時時為客戶留心、事事為客戶著想。

公司堅持“親情化管理，個性化服務”的宗旨，奉行“滿意無用，忠誠無價”的職業操守，為開發商、業主、師生策劃并實施物業經營服務方案，發揮每一平方米物業的增值潛力，更好體現物業保值、增值；通過對物業整體開發，將物業管理從一般的維護、運行提升到對所轄物業全過程的營銷、服務和管理，真正達到讓業主和師生放心、省心、舒心的目的。

（二）人才理念

明德物業的每一位員工都是物業管理專家，這是明德人對客戶的鄭重承諾，而在這種自信的背后，是明德物業對“人才至上”用人理念的矢志追求。

為提升員工隊伍建設，明德物業主動與高校開展校企合作。通過開設“明德物業班”，實施“訂單式教育”、“零距離就業”，每年為公司輸送數百名優秀人才，為公司人才梯隊建設奠定了良好的基礎。

在不斷吸收高素質人才的同時，明德物業還充分挖掘內部員工潛力，在國內首創了“預備經理制度”，對每一位晉職管理人員的職工都實行預備崗位制度。

三、大學明德

明德物業多年以來致力于大學園區的物業管理，有較高的專業水準，受到了高校廣大師生的一致好評，在高校本科教學評估等大型活動中貢獻突出。經過近幾年的發展，企業經濟實力不斷增強。在管的186個項目中，大學類項目占40%，探索并形成了具有明德特色的高校物業管理模式，并通過專業化、規范化、科學化、人性化物業管理和服務，為“和諧校園”的建設做出了積極的貢獻，成為名副其實的“中國高校物業管理第一品牌”。大學之道，在明明德，在親民，在止于至善。明德物業將繼續盡心盡力推動中國高校后勤管理的變革，以“管理育人、服務育人、環境育人”，為中國高等教育的發展做出應有的貢獻。

為了總結高校物業管理的經驗,先后出版了《精典物業管理方案》、《物業管理糾紛精典案例》、《高校物業管理服務規范》等書，中國物業管理協會常務副會長徐俊達先生、教育部發展規劃司后勤改革處處長朱寶銅先生分別寫序。與此同時,公司董事長劉德明先后在《中國物業管理》、《現代物業》等雜志上發表了《大學城物業管理的模式及創新》、《我國物業管理行業人才需求趨勢

分析和培養措施》、《對開放高校后勤服務市場、提升后勤服務質量，促進后勤產業升級的若干思考》等論文，在業內產生了較大的反響。2006年至今，公司董事長劉德明多次為中國高等教育學會高校后勤物業管理專業委員會和公寓管理專業委員會授課，得到了全國高校后勤領導的高度評價。

明德物業主動與高校開展校企合作。先后與北京林業大學、山東青年政治學院、山東女子學院合作，開設“明德物業班”實施“訂單式教育”、“零距離就業”，每年為公司培養150余名品學兼優的學生，為公司人才梯隊建設奠定了良好的基礎。并在10幾所高校設立“明德獎學金”，獎勵高校奮發有為的莘莘學子，以此回報高校、回報社會。董事長劉德明兼任山東青年干部管理學院、濟南大學等多所高校的客座教授，長期為高校學生講授物業管理課程及就業指導課程，受到學生的普遍歡迎。

四、明德先鋒

公司董事長劉德明先生，現任中國物業管理協會培訓中心客座教授，中國物業管理協會常務理事，山東省直機關青年聯合會常委，山東省公共關系協會副會長。2003年被聘為全國城建培訓中心客座教授，幾年來在全國30多個省市巡回講授物業管理的相關課程，受訓學員達5萬多人。2007年被聘為中國物業管理協會培訓中心客座教授并參與了國家《物業管理條例》的起草工作。先后在省級、國家級刊物上發表論文10余篇，主要著作有《經典物業管理方案》、《物業管理糾紛經典案例》、《高校物

業管理規范》等。1997年被評為山東省對外傳播獎優秀工作者稱號；2001年，榮獲山東省“十佳”外宣工作者稱號；2003年在全省后勤系統“創先評優”活動中被評為先進個人；2007年被聘為山東省青年管理干部學院物業管理專業客座教授；2007年被聘為濟南市物業管理投標專家；2009年3月被聘為山東省服務業標準化技術委員會委員；2010年3月被聘為《物業設施設備管理指南》編委會委員；2010年12月被評為“中國誠信企業家”。2011年1月入選中共中央黨校“中國領導管理藝術文庫”。

另外，明德物業擁有一支專業過硬、技術超強的“專家型團隊”，2010年首次物業管理師資格考試一次性通過17人，列山東之首。分公司總經理、部門經理100%取得了住建部頒發的物業管理企業經理崗位證書及省住建廳頒發的從業人員崗位證書，所有從業人員都是經過專門機構培訓的專業人員，形成了強大的專業技術優勢。

依托明德物業培訓中心強大的培訓優勢和企業濃厚的學習氛圍，明德物業全體員工樹立終身學習的理念，充分挖掘內部員工潛力。明德物業在國內首創了“預備經理、預備主管制度”，為員工提供了一個公平、公正的競爭平臺。

同時，公司還通過校企合作的方式，開設“明德物業班”，實施“訂單式教育”、“零距離就業”，為企業人才梯隊建設奠定良好基礎，全力打造適應時代發展的高水平的物業管理專業人

才。

立說，是明德之本；立行，為明德之專。明德物業，尊道明德。2011年，明德物業正向著新的目標整裝待發，去創造新的輝煌與奇跡！

第三篇：新交流

班主任工作是一項非常辛苦和瑣碎的工作，不付出艱辛的勞動和辛苦的汗水是不會收獲的。當然想培養一個積極向上的班集體，使每個學生德、智、體、美等方面都得到充分發展，形成良好的個性是每個班主任的愿望，也是所有科任教師的愿望。下面結合自身的工作實際，談幾點體會。

一、制定明確的班級目標，增強班級凝聚力

明確班級奮斗目標，結合學校組織的各項活動，如：運動會，各種競賽，文明班級的評選等，對學生進行教育，牢固樹立集體觀念，視集體利益為重，懂得每個人都是集體的一員，都應該為這個集體增光添彩，增強班級凝聚力，最終目的是團結一致，共同努力，實現班級目標。

二、建立一支得力的班干部隊伍

美國心理學家威廉?詹姆斯曾深刻指出：“人性中最深刻的稟賦是賞識的渴望?！辟p識可以激發學生的自尊心和上進心，是學生進取的不竭動力。針對小學生這種特殊的心理要求，我在建立班委干部隊伍時，采取競爭上崗制，幫助同學們樹立“我能行”的競爭意識

.二、親近學生，研究學生

高爾基說過：“誰不愛孩子，孩子就不愛他，只有愛孩子的人，才能教育孩子”。班主任要善于接近孩子，體貼和關心學生，和他們進行親密的思想交流，讓他們真正感受到老師對他的親近和“愛”。這是主任順利開展一切工作的基礎。研究學生是教育取得成功的必要條件，最好的途徑是通過活動觀察，了解班風、學風，了解全班主要的優缺點并分析其原因所在，師生之間的距離縮短，班主任的工作也就會收到事半功倍的效果。

五、建立全面合理的班級管理制度

約束意味著保護。在班級常規管理方面，處處用《小學生守則》、《小學生日常行為規范》來要求學生，對早自習，課間，中午乃至放學的班級，走廊，都要提出嚴格要求，制定相應計劃、措施，規范學生行為，形成良好習慣。

六、開展形式多樣的活動推動良好班風的形成形式多樣的活動，是維系班風和發揮班集體教育功能的思想基礎，也是學生自我教育的手段。

配合班風建設，結合本班的實際情況以及同學們所存在的問題，明確目的，不適時機地、有針對性召開聯系實際又貼近生活的主題班會；參加學校組織的各種有意義的活動；每月認真組織綜合素質月評價，使學生學會批評與自我批評；充分利用班級評比欄，培養競爭意識，發揚進取精神；利用墻報這個主陣地，對學生進行法制安全教育，既給學生形象化教育，又給他們從理論上的灌輸。

第四篇：新物業法

北京市人民政府令

第219號

《北京市物業管理辦法》已經2010年4月6日市人民政府第64次常務會議審議通過，現予公布，自2010年10月1日起施行。

市長 郭金龍

二〇一〇年四月二十日

目錄

第一章 總則

第二章 前期物業管理

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第四章 物業服務

第五章 物業的使用與維護

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

第二章 前期物業管理

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）業主名冊；

（七）物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十一條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）申請分立或者合并物業管理區域；

（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十三條 業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十七條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四章 物業服務

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

（一）移交物業共用部分；

（二）移交本辦法第十條規定的相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。

第五章 物業的使用與維護

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。

第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

第三十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。

第六章 法律責任

第三十九條 違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時將合同報送備案的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

第四十六條 本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。

第五篇：新整理物業相關法律法規

新整理物業相關法律法規，包括全國（大法及物業人員考試等略）、山東省、青島市的。2010及2011年頒布實施的都已更新。制作日期：2011年3月8日

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