第一篇：山東國稅全面推開營改增試點政策指引一二三四五六七八九十

全面推開營改增試點政策指引

（一）一、關于房地產開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題

部分房地產企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

房地產業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題

部分房地產企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？

房地產企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。

三、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題

目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。

本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。全面推開營改增試點政策指引

（二）一、關于建筑業(yè)臨時稅務登記問題

建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。

二、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題

部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。

三、關于保險公司個人代理人問題

在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內代為辦理保險業(yè)務。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發(fā)票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。

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（三）一、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題

物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16 號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。

三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題

根據《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅

“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。

此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。

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（四）一、關于建筑工程老項目的確定問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中規(guī)定，建筑工程老項目是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

對于現實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。

二、關于個人二手房購買時間的確定問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于住房購買時間，參照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。

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（五）一、關于一般納稅人資格登記問題

一是落實總局要求。總局23號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。二是核實相關數據。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。核實的數據由稅企雙方共同簽字確認并留存。

三是明確登記程序。根據《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。

四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記。

二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題

部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：

（一）根據定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。旅游服務，是指根據旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動。

從二者征稅范圍注釋來看，景區(qū)門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動，應屬于“提供游覽場所”的文化服務，因此，景區(qū)門票適用文化服務征收增值稅。

（二）根據《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，提供文化服務的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。不分別核算的，從高適用稅率或征收率。

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（六）一、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

山東省《全面推開營改增試點政策指引》

（一）中“關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。

二、關于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題

23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據及完稅憑證等相關資料留存?zhèn)洳椋诎l(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。

秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現。

三、關于房地產開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題

房地產企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現“一套房產、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產發(fā)票時建議采取以下方式：

（一）不動產已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退

此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；

（二）不動產已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅

此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業(yè)稅金額/5%，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題

房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

五、房地產開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題

36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?/p>

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（七）一、關于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務代開專用發(fā)票問題

近日，接部分納稅人和基層稅務機關反映，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，申請在服務發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票時，對于差額計稅、全額代開等問題存有疑義?，F就該問題明確如下：

根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號）的規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款，即差額計稅。同時，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申報代開增值稅發(fā)票，即全額代開。

按照上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應在建筑服務發(fā)生地按差額計稅預繳稅款，并可在建筑服務發(fā)生地主管國稅機關申報代開增值稅專用發(fā)票。但目前在操作層面存在兩個問題：一是計稅與開票不銜接，差額計稅，全額代開，意味著實際預繳稅款并不等于代開發(fā)票上注明的稅款。而目前操作中，代開專票時，需要全額繳稅后方可全額代開。二是預繳與代開不銜接。在提交《增值稅預繳稅款表》時，需要繳納應預繳稅款，同時在代開增值稅專用發(fā)票時也要先繳稅后開票，造成重復征稅。對于上述問題，待綜合征管軟件升級到位后即可解決。為便于納稅人操作，避免出現重復征稅問題，在綜合征管軟件升級到位之前，可暫按以下原則把握：

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，需要開具增值稅專用發(fā)票的，暫回機構所在地主管國稅機關申請代開。對于在機構所在地代開專用發(fā)票形成的多繳稅款，按照征管法等有關規(guī)定，在機構所在地主管國稅機關辦理抵繳或退稅。

二、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題

（一）根據《國家稅務總局關于明確營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第26號）第三條規(guī)定，適用增值稅差額征收政策的增值稅小規(guī)模納稅人，以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。因此，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應以在建筑服務發(fā)生地取得的全部價款和價外費用，確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。

（二）是否享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策，雖然應以增值稅納稅主體來判定，也就是在機構所在地申報時，才能判定是否享受。但由于小規(guī)模納稅人跨（縣、區(qū)）提供建筑服務，在建筑服務發(fā)生地預繳稅款時，難以判定該納稅人在機構所在地申報時，是否符合小微企業(yè)免稅條件。一旦能夠符合免稅條件，在建筑服務發(fā)生地預繳的稅款將難以處理。本著有利于納稅人，有利于國家小微企業(yè)政策落實的原則，對于小規(guī)模納稅人跨（縣、區(qū)）提供建筑服務的，在建筑服務發(fā)生地取得的全部價款和價外費用，按月不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，暫不在建筑服務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地主管稅務機關進行納稅申報，按照申報銷售額來確定是否享受小微企業(yè)免征增值稅政策。

三、房地產開發(fā)企業(yè)已交營業(yè)稅補開發(fā)票問題

納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具增值稅普通發(fā)票（稅務總局另有規(guī)定的除外）。

對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，并且不受上述條款時間的限制。

四、轉租不動產適用簡易計稅方法問題

轉租人于2016年4月30日前租入不動產，于2016年5月1日之后進行轉租，視為將2016年4月30日前取得的不動產對外出租，收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。

五、其他個人采取預收款形式出租不動產享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題

其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。鑒于根據現行規(guī)定，小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限為2017年12月31日止。為此，對于租賃期較長，在2017年12月31日之后對應的租金收入，應該規(guī)定計算繳納增值稅。

例如：納稅人（其他個人）于2016年1月1日將不動產對外出租，收取預收款300萬元，租賃期為10年，則2016年1月1日至2017年12月31日2年對應的租金收入免征增值稅，2018年1月1日至2025年12月31日8年對應的租金收入按規(guī)定計算繳納增值稅。

六、關于人防車位計稅問題

對于出售沒有獨立產權的車位或儲藏間，雖然購買方并未取得完全的占有權、使用權、收益權、處置權，但本著實質重于形式的原則，并從尊重交易雙方習慣出發(fā)，可暫按照出售不動產進行處理。

七、建筑分包合同老項目的判斷問題

納稅人提供的建筑分包服務，在判斷是否是老項目時，以總包合同為準，如果總包合同屬于老項目，分包合同也屬于老項目。

例如：一個項目甲方與乙方簽訂了合同，建筑工程施工許可證上注明的開工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又與丙方簽訂了分包合同，則丙方可以按照建筑工程老項目選擇適用簡易計稅方法。

八、房地產開發(fā)企業(yè)總分機構之間土地價款扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)以總機構的名義競拍土地，并支付土地價款，交由分支機構開發(fā)，則相關的土地價款允許按照政策規(guī)定在分支機構進行扣除。

九、房地產開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅。

十、鋼構等企業(yè)混合銷售問題

既從事鋼結構等的生產銷售，又提供安裝、工程等建筑服務，判斷其是否屬于混合銷售應該把握兩個原則：一是其銷售行為必須是一項，二是該項行為必須即涉及服務又涉及貨物。因此，對于鋼構等企業(yè)，如果施工合同中分別注明鋼構價款和設計、施工價款的，分別按照適用稅率計算繳納增值稅；如果施工合同中未分別注明的，對于鋼構生產企業(yè)應按照銷售貨物計算繳納增值稅，對于建筑企業(yè)購買鋼構進行施工應按照建筑服務計算繳納增值稅。

十一、酒店業(yè)視同銷售問題

酒店住宿的同時，免費提供餐飲服務（以早餐居多）、礦泉水、水果、洗漱用品等，作為酒店的一種營銷模式，消費者統(tǒng)一支付對價，不列為視同銷售范圍，不需另外組價征收，按酒店實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅；對于酒店明碼標價提供的餐飲服務、櫥窗內銷售物品、房間內餐飲迷你吧等，應分別核算銷售額，按適用稅率計算繳納增值稅。

十二、金融機構個人實物黃金業(yè)務納稅期限問題

根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十七條的規(guī)定，以1個季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他納稅人。

對于選擇按季申報的金融機構，開展個人實物黃金交易業(yè)務，可一并按季進行納稅申報。

十三、旅游服務差額扣除憑證問題

試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。

對于將返程火車票、飛機票等交通費發(fā)票原件交給購買方，導致旅游企業(yè)無法以原件作為扣除憑證的情況，可以以上述交通費發(fā)票復印件（購買方簽字確認）作為差額扣除憑證。對于無法收回的交通費等發(fā)票，不再開具增值稅發(fā)票。

十四、購入農產品抵扣問題

根據現行政策，現將購入農產品進項稅額抵扣問題梳理如下：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。

（三）農產品銷售發(fā)票

1.生產環(huán)節(jié)

（1）農業(yè)生產者銷售自產免稅農產品開具的農產品銷售發(fā)票，可以按規(guī)定計算抵扣進項稅額。

（2）根據《財政部 國家稅務總局關于農民專業(yè)合作社有關稅收政策的通知》（財稅[2008]81號），對農民專業(yè)合作社銷售本社成員生產的農業(yè)產品，視同農業(yè)生產者銷售自產農業(yè)產品免征增值稅。因此，農民專業(yè)合作社銷售免稅農產品開具的農產品銷售發(fā)票，可以按規(guī)定計算抵扣進項稅額。

2.批發(fā)零售環(huán)節(jié)

（1）納稅人批發(fā)零售蔬菜、鮮活肉蛋等免稅農產品開具的農產品銷售發(fā)票，不得計算抵扣進項稅額。

（2）對不享受免稅政策的批發(fā)、零售納稅人，依照3%征收率按簡易辦法計算繳納增值稅而自行開具或委托稅務機關代開的農產品銷售發(fā)票，可以計算抵扣進項稅額。

（四）農產品收購發(fā)票。

增值稅一般納稅人購進農業(yè)生產者自產農產品，可以使用國稅機關監(jiān)制的農產品收購發(fā)票，按照現行規(guī)定計算抵扣進項稅額。

根據《山東省國家稅務局普通發(fā)票監(jiān)控管理辦法》，納稅人收購農業(yè)生產者自產農業(yè)產品的應嚴格按規(guī)定開具農產品收購發(fā)票，對收購的貨物非農業(yè)生產者自產免稅農業(yè)產品的，應要求銷售方開具發(fā)票。

全面推開營改增試點政策指引

（八）1、關于保險公司投保車輛維修費進項稅額抵扣問題

被保險人投保車輛發(fā)生交通事故，由保險公司指定維修廠修理的，保險公司可以憑取得的增值稅專用發(fā)票申報抵扣進項稅額。

2、關于保險公司銷售保險時贈送促銷品征收增值稅問題

保險公司銷售保險時,附帶贈送客戶的促銷品，如行車記錄儀等，作為保險公司的一種營銷模式，購買者已統(tǒng)一支付對價，不列為視同銷售范圍，按保險公司實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅。

3、關于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中“企業(yè)集團”的界定問題

統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團”，是指以資本為主要聯結紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯合體。

4、關于登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶出租住房計稅問題

根據《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定：“個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額”。登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶同樣適用上述條款，出租住房應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

5、關于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務代開專用發(fā)票問題

關于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅專用發(fā)票代開事宜，可選擇按照指引

（七）第一條把握，也可按以下原則把握：

（１）對于無差額扣除項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人，申請在服務發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務暫不進行增值稅預繳申報；

（２）對于有差額征稅項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人。

據了解，對于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務代開專用發(fā)票，金三系統(tǒng)將分兩步升級，第一步實現建筑服務差額計稅、全額代開功能；第二步解決預繳表申報與代開專票重復征稅問題。在第一步升級后，第二步升級前，申請在服務發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務暫不進行增值稅預繳申報。

對于以上暫不進行增值稅預繳申報的納稅人，需填制《增值稅預繳稅款表》，報建筑服務發(fā)生地主管國稅機關留存。

全面推開營改增試點政策指引

（九）一、關于保安服務公司增值稅征收管理問題

保安服務公司為滿足用工單位對于門衛(wèi)、巡邏、守護、隨身護衛(wèi)、安全檢查等用工的需求，將安保員派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作，符合勞務派遣服務條件，可以按照《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）勞務派遣服務政策計算繳納增值稅。

二、關于縣（縣級市、區(qū)、旗）范圍界定的問題

《關于進一步明確全面推開營改增試點金融業(yè)有關政策的通知》（財稅〔2016〕46號）第三條中規(guī)定：關于縣（縣級市、區(qū)、旗），不包括直轄市和地級市所轄城區(qū)。

這里所指的城區(qū)暫按地級市市政府所在區(qū)把握。

三、關于個人代理人集中代開發(fā)票適用范圍問題

山東省國家稅務局全面推開營改增試點政策指引

（二）中關于保險公司個人代理人集中代開發(fā)票的規(guī)定同樣適用于證券、電信等行業(yè)，相關行業(yè)可以參照執(zhí)行。

全面推開營改增試點政策指引

（十）物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水、電、燃（煤）氣費增值稅征收管理問題

關于物業(yè)管理企業(yè)代收水電費、暖氣費等問題的增值稅處理原則，我們已在《全面推開營改增政策指引

（三）》中進行了明確，基于上述原則，現對有關物業(yè)管理企業(yè)代收業(yè)務的操作口徑進一步明確如下：

1、物業(yè)管理企業(yè)代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租，在收到款項時向消費者開具收據，并全額轉付給水、電等實際提供方的，不作為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅銷售額，不繳納增值稅。

2、物業(yè)管理企業(yè)的代收轉付行為，不得向消費者開具增值稅發(fā)票，同時，其接收的增值稅發(fā)票也不得抵扣進項稅額或作為費用列支，否則，將視為增值稅的轉售行為。

3、物業(yè)管理公司向提供方或消費者收取的手續(xù)費收入，按照“經紀代理服務”繳納增值稅。

第二篇：山東國稅全面推開營改增試點政策

山東國稅全面推開營改增試點政策

一、關于房地產開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題

部分房地產企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

房地產業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題

部分房地產企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？

房地產企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與?房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法?中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。

三、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題

目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。

本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。

全面推開營改增試點政策指引

（二）一、關于建筑業(yè)臨時稅務登記問題

建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。

二、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題

部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。

三、關于保險公司個人代理人問題

在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內代為辦理保險業(yè)務。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。

為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發(fā)票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。

全面推開營改增試點政策指引

（三）一、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題

物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題

?財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>?（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。

三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題

根據?國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告?（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據?中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅

“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自?國家稅務總局關于明確?增值稅一般納稅人資格認定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。

此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。

全面推開營改增試點政策指引

（四）一、關于建筑工程老項目的確定問題

?營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定?中規(guī)定，建筑工程老項目是指：（1）?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

對于現實中存在的?建筑工程施工許可證?以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。

二、關于個人二手房購買時間的確定問題

?營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定?中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于住房購買時間，參照?國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知?（國稅發(fā)?2005?89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。

全面推開營改增試點政策指引

（五）一、關于一般納稅人資格登記問題

一是落實總局要求?？偩?3號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。

二是核實相關數據。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。核實的數據由稅企雙方共同簽字確認并留存。三是明確登記程序。根據?國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告?（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作?稅務事項通知書?，告知納稅人應當在收到?稅務事項通知書?后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。

四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記。

二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題

部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：

（一）根據定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。旅游服務，是指根據旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動。

從二者征稅范圍注釋來看，景區(qū)門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動，應屬于“提供游覽場所”的文化服務，因此，景區(qū)門票適用文化服務征收增值稅。

（二）根據?營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定?，提供文化服務的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。不分別核算的，從高適用稅率或征收率。

第三篇：全面推開營改增試點政策指引(三)

全面推開營改增試點政策指引

（三）2016-04-22 23:09:34

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一、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題

物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16 號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。

三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題

根據《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅

“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。

此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。

第四篇：山東國稅營改增試點政策指引

山東國稅營改增試點政策

一、關于房地產開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題

部分房地產企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

房地產業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題

部分房地產企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？

房地產企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。

三、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題

目前出臺的營改增政策中，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。

不影響現有財政利益格局的原則，房地產開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。

五、關于建筑業(yè)臨時稅務登記問題

建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。

六、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題

部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。

七、關于保險公司個人代理人問題

在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內代為辦理保險業(yè)務。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。

為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發(fā)票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。

八、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題

物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。

九、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。

十、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題

根據《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅

“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。

此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。

十一、關于建筑工程老項目的確定問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中規(guī)定，建筑工程老項目是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

對于現實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。

十二、關于個人二手房購買時間的確定問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于住房購買時間，參照《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。

十三、關于一般納稅人資格登記問題

一是落實總局要求。總局23號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。

二是核實相關數據。對于個別納稅人反映管戶移交數據中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數據作為其一般納稅人登記的依據。核實的數據由稅企雙方共同簽字確認并留存。

三是明確登記程序。根據《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。

四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記。

十四、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

山東省《全面推開營改增試點政策指引》

（一）中“關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。

十五、關于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題

23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據及完稅憑證等相關資料留存?zhèn)洳?，在發(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。

秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現。

十六、關于房地產開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題

房地產企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現“一套房產、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產發(fā)票時建議采取以下方式：

（一）不動產已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退

此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；

（二）不動產已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅

此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業(yè)稅金額/5%，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。

十七、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題

房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

十八、房地產開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題

36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。

第五篇：全面推開營改增試點問答

全面推開營改增試點問答

5月1日起，將在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革，這意味著現行營業(yè)稅納稅人全部改繳增值稅，已在我國實行了20余年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺。我們就有關問題組織了本期問答。

問：什么是營改增？

答：營業(yè)稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。簡而言之，營業(yè)稅是對企業(yè)營業(yè)額（全額）進行征稅，增值稅是對產品或服務的增值部分征稅。營改增是原來按照營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現在改為按增值稅征收。5月1日起，從餐飲住宿、旅游娛樂到教育醫(yī)療、房屋租售，這些市場交易活動都要改繳增值稅。

問：全面推開營改增試點有哪些新的措施和改革內容？

答：全面推開營改增試點，基本內容是實行“雙擴”。一是擴大試點行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍；年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。二是將不動產納入抵扣范圍。無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

問：全面推開營改增試點有哪些意義？

答：營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措，前期試點已經取得了積極成效，全面推開營改增試點，覆蓋面更廣，意義更大。一是實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉型升級。二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經營活力。三是進一步減輕企業(yè)稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，在推動產業(yè)轉型、結構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側結構性改革等方面將發(fā)揮重要的促進作用。

問：營改增試點已經實施4年多，試點運行情況如何？

答：目前，營改增試點已覆蓋“3+7”個行業(yè)，即交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)3個大類行業(yè)和研發(fā)技術、信息技術、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產租賃、鑒證咨詢、廣播影視7個現代服務業(yè)。

在國務院的統(tǒng)一部署下，改革試點工作平穩(wěn)有序推進，基本實現了規(guī)范稅制、減輕稅負、促進發(fā)展、帶動改革的預期目標。截至2015年底，累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。今年減稅的總額將超過5000億元。

營改增試點從制度上緩解了貨物和服務稅制不統(tǒng)一和重復征稅的問題，貫通了服務業(yè)內部和二、三產業(yè)之間的抵扣鏈條，減輕了企業(yè)稅負，激發(fā)了企業(yè)活力，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉型升級，提升了貨物貿易和服務貿易出口競爭力，是推進經濟結構轉型升級的重要舉措。

（責任編輯/王英楠）