第一篇：2013年某物業公司向業主委員會提交的年度總結報告

物業**風景服務中心2012年度工作總結

在過去的2012年里，**物業公司**風景服務中心全體工作人員，在業主委員會的監督指導下，團結一致，齊心協力，做了一系列的物業服務工作，現將工作情況匯報如下。

一、公共秩序維護方面的工作

**風景服務中心始終把小區安全防范工作放在第一位。業委會的領導多次強調，務必給全體業主創造一個安全、整潔、舒適的居住環境。為此，我中心對秩序維護部的各項重點工作進行了整改，從秩序維護隊員的各項基本素質抓起，對超大年齡的8名隊員進行了清理，進行了10余次的專業培訓，更新了40余件防范器械，每周至少3次對夜班執勤進行重點監督，對執勤形象進行了禮儀方面的培訓和要求，現如今全體隊員的整體形象大大提升。

秩序維護部對小區內的偷盜現象重點防范和治理，驅除可疑人員50余次，擒獲小偷3次，公安機關據此順藤摸瓜抓獲“偷盜銷贓一條龍”犯罪分子10余名。2月18日高新區綜治委、公安分局和社區管理中心等單位聯合在我小區舉行了“守護平安、共建和諧、群防群治工作現場會”，并讓業主對追繳的非機動車輛進行認領。

為加強對小區進出車輛的有序管理，我中心在2012年5月份更新了停車場管理系統軟件和80%的硬件，增加了圖像對比識別模塊和高清抓拍功能，系統的技術水平得到了大大提高，業主進出車輛更加方便快捷。9月份西大門安裝了全新的門崗房，外觀漂亮，實用功能也大大增強。11月份，對東西兩個大門的4組道閘進行了更換，新道閘升降更靈活，噪音更小。

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對小區內的亂停車現象進行了專門整頓，采用了口頭告知和貼紙條提醒等方法，小區內的停車秩序有了明顯改善。

我中心秩序維護部全體隊員持續開展了“我為公司添光彩”系列活動，隊員們熱情高漲，感人事跡不斷。其中追回被盜財物8次，拾金不昧11次，制止小孩上樓頂13次，查獲一車煙花爆竹，清理進小區亂貼廣告人員11次，清理小區內不明身份人員37次，其他好人好事35次，收到業主感謝信25封，錦旗10面，受到上級部門表彰3次。

二、公共設施設備管理工作

我小區業主在2006年初開始陸續入住，部分公共設施和設備開始老化，存在安全隱患，有的甚至已失去使用功能。業主委員會多次對此提出建議，盡快維修或更換，我中心按照公共設施設備的管理規程進行維護、保養或更換。具體情況如下：

1、對高層平臺的3處護欄進行了修復加固。

2、二次供水設備進行了定期檢修，更換了關鍵部件，如變頻控制器、止水閥和葉輪等8處。

3、對消防設備進行了檢查，發現破損的15處進行補加。

4、對部分路面進行了修補，共18處，約300平方米。

5、對部分體育健身器材的活動部件進行潤滑、換新共14處。

6、對電子監控設備的顯示和控制部分進行了更新、改造和遷移。

7、對停車場軟件進行重大升級，對道閘部分進行了換新。

8、對部分樓棟的供電線路進行改造，約300米。

9、對部分地下室或樓頂漏水現象進行維修，共52處。

10、對路燈照明系統進行了檢修。

10、對整個小區的外墻立面全部涂刷一遍。

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三、環境衛生和綠化工作

對保潔和綠化工作，我們重點采取了以下措施：

1、對環保人員的工作時間做出了明確要求，必須在規定時間內作業，以免影響業主休息。

2、對于工作期間的避讓問題做出了規定，在作業時避免不了會揚起灰塵，因此遇到業主路過，要求立即避讓或提前避讓，等業主路過后再進行作業。

3、對保潔著裝做了硬性規定，工作期間必須著統一裝，以免部分業主引起誤會。

4、嚴格執行工作標準，其中關于作業頻次部分作為重點抽查范圍。

5、外聘市政園林局的專家進行指導和現場作業，對如何做好綠化工作進行學習培訓。

小區的環境衛生和綠化工作好壞直接關系到業主的身體健康和生活質量，我中心環保部人員勤勤懇懇地工作，除打掃規定的地面，清運垃圾以外，還定期清理衛生死角。對綠化帶的養護和修剪則按照季節科學地進行。2012年小區整體綠化澆水3次，景觀樹、綠籬、花卉噴灑防治病蟲害農藥9次，清理、運送生活垃圾1324車、業主裝修垃圾200車。

四、客戶服務工作

處理地下室滲水52戶，西大門口路面石磚的鋪設修補2次，修補路面4次，修路燈桿23次，更換路燈景觀燈6桿。

五、其他工作

在2012年，我中心除了正常的例行物業服務作業外，還進行了其它有關工作，提升了整個小區的形象和服務品質。1、2012年客戶服務部共接待客戶答疑1287起，入戶維修940次，3 / 5

免費維修樓道門樓宇對講163次，協助業主處理車輛刮蹭事件9起。

2、未來東社區正式進駐本小區，辦公室裝修一新，開展各項服務功能，方便廣大業主。

3、為業主組織進行文藝匯演4次。六、一年工作的反思

回顧過去的一年，我中心全體工作人員為本小區的管理服務工作付出了辛勤的勞動和汗水，取得了一定的成績。這些成績的取得，應歸功于業主委員會的正確指導和及時監督，當然也是我們全體員工努力工作的結果。毋庸諱言，由于我們力不從心，工作中仍然存在這樣那樣的問題，突出表現在工程維修方面：

由于各方面的原因而遺留下來的問題，給我們服務中心工作的開展帶來了很大的難度。地下室滲水、單元門維修、樓宇對講維護及公共管道的疏通是我們接待業主報修過程中碰到的最多的問題。設計方面的缺陷導致空調外機位只考慮空調安裝而并沒考慮冬天外機排水問題，這給我們日后的管理服務工作帶來了諸多不便。

2012年團隊的管理與建設：在人員難招、人員流動性大、整體綜合素質偏低的情況下，我們加強了培訓、入職引導工作，及時掌握隊員的思想狀況，促進溝通交流，力爭保持團隊穩定。

2012年共發生6起電動車被盜案件。2起自行車丟失案件。與周邊小區相比案發率最小，但安全秩序管理仍是下一年度的重點和難點，加強東西門出入盤查登記。針對車輛管理當中解釋不到位，語言不規范，經常被投訴，與業主多次發生矛盾，服務意識不強等問題，我們首先是加強對工作人員的培訓教育工作，做到先培訓后上崗。其次在門崗的用人上把好關，從所有的隊員中選派綜合素質強，相對優秀的隊員到門崗。

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七、2013年的展望

在新的一年里，我們工作還需要不斷地改進，還有很多事情要做。比如全面推行定崗定編，建立科學的運作體系，強化終端管理能力，調整完善考核體系；大幅度提升工作人員素質，大力加強員工專業能力培訓，既要培養本地人才，也要引進專業人才，尤其是擁有豐富物業管理經驗的骨干成員；小區開支預算分類分級管理，改進物資配送和財務報銷程序；建立完善客戶檔案。如今物價比起幾年前要高了很多，人工工資等又是物管企業的開銷大頭。兩三年前，聘請一位保安人員，工資大約是800元出頭，而現在至少要1300元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加數十萬元的開銷。顯然現在物業費標準不能滿足正常物業服務，通過對周邊同檔次的小區的物業費標準的調查，**風景小區物業費標準確實很低。

面對新的目標、新的任務、新的機遇和挑戰，我們自信在全體業主及委員會的支持、幫助下，通過全體員工的精誠努力，我們的物業管理工作將錦上添花，實現可持續性發展。

濮陽市**物業管理有限公司 **風景物業服務中心 2013年元月16日

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第二篇：業主委員會工作總結報告

業主委員會工作總結報告

尊敬的廣大業主：

一個完整獨立的物業區域，成立業主大會、選舉產生業委會，永遠是維護廣大業主共同利益的強大主體和強大保障；業委會作為業主大會的執行機構，更是維護廣大業主共同利益的強大利器和強大推手。波特蘭花園第一屆業主委員會自2013年2月27日成立以來，三年屆期將滿，在廣大熱心業主的大力支持與配合下，本屆業委會的工作得到順利開展。在本次波特蘭花園業主大會暨換屆選舉大會召開之際，現將三年來的工作情況，向廣大業主作匯報。

一、主要工作成果

（一）推動物業選聘、維護園區穩定

1、公開招標選聘物業服務公司。2013年4月，業委會以書面形式就有關物業選聘有關問題組織召開業主大會。根據國務院《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》、《波特蘭花園業主大會議事規則》和《波特蘭花園業主公約》之規定，本著公平公正公開原則，經市住建委提議，業委會決定委托權威的青宇（北京）物業服務評估監理公司和青宇（北京）國際招標公司，分別代理園區物業費評估和新物業企業招標工作。經評標專家組綜合評價，結合熱心業主對擬中標企業所管物業現場的突查暗訪，業委會于2013年5月29日最終確立北京盛世物業服務有限公司為中標單位。并對新物業服務合同內容予以公示。其中，確定新物業費收費標準由7.6元/平米·月降為7.5元/平米·月（含業委會經費0.35元/平米·月）。

2、順利完成新老物業服務企業平穩交接。2013年6月，業委會邀請北京市住建委物業管理處、物業服務指導中心、順義區建委物業管理科、仁和鎮派出所等有關機構及領導，出席了波特蘭花園小區新老物業服務企業工作交接的啟動儀式。2013年7月1日盛世物業正式接管園區。

3、留住園區老物業員工維護業務穩定。為了最大程度地保持園區服務不因新老物業更替而波動，業委會經與盛世物業談判，要求原則性整體接管原物業人員，要求執行原物業服務項目收費價目，并最終寫入新簽立的物業服務合同中，從而最大程度地保證了人員的穩定、服務提供的持續，和業主既有的利益。

（二）啟動硬件建設，恢復園區環境

4、加裝安裝北圍墻電子圍欄及一期紅外攝像頭。針對業委會成立前，老物業管理時期園區多次被盜的薄弱環節，業委會經與開發商多次溝通，最終達成一致意見，于2013年10月先期完成了北圍墻電子圍欄的加裝，及園區一期紅外攝像頭的升級改造和加裝工作。

5、啟用園區會所餐廳酒吧及泳池。為重新活躍園區氛圍，點燃社區生活情趣，業委會經多次與開發商溝通，并協調物業公司聘請廚師，為園區業主提供點菜及主食等。夏季會所泳池，首度實現對園區業主免費開放。同時開放酒吧，有償提供各種酒水、飲料、咖啡、點心等。

6、推動一期光纖改造工作。針對園區一期因建設年代較早未鋪設光纖一事，業委會經與物業共同咨詢，最終協調了聯通公司入園進行現場勘察與施工估價。此后，通過對一期54戶業主逐戶確認是否自愿光改的細致工作，推進了小區一期此行工程的順利實現。

7、開展楊樹減負排除安全隱患。園區內擁有大量的陳年楊樹，雖枝繁葉茂，但主干漸枯，隨時都有折斷、倒塌，造成園區別墅財產損失甚至人員傷害的危險。為加強園區綠化管理工作，避免危樹帶來的安全隱患，業委會決定并要求物業公司于2014年4月對園區楊樹進行了大規模、系統性的截頭修枝減負工作。

8、增加東西門車牌識別系統。為了加強園區出入管理，完善物業安放聯防工作，完善東西門人員、車輛出入管理系統，業委會經與開發商協商，由開發商出資對園區東西門門禁系統進行了改造，啟用車牌對比系統。

9、完成一期主干道南側路燈立桿加裝工程。由于歷史的緣故，園區一期東西主干道南側（165號-171號路段），多年未設路燈。為徹底改變這一局面，方便業主、防范安全、光亮園區，經業委會提議，并批準預算外費用3340元，最終通過物業公司歷時15天的不懈努力，(w w w.f w s i r.c o m)徹底解決了這一園區歷史遺留問題。

（三）開展各種維權，維護園區利益

10、劃轉園區公共維修資金。為了加強對波特蘭花園住房專項維修資金的管理，保障小區住房的維修和正常使用，業主大會成立前，商品住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設主管部門代管。業主大會成立后，業委會（作為專項維修資金法定管理人）應當委托所在地一家商業銀行開立專戶，并按房屋戶門號設分戶賬，維護住房專項維修資金所有者的合法權益。為此，業委會根據《北京市物業管理辦法》、《波特蘭花園業主大會議事規則》等相關法規及文件規定，于2015年1月以書面形式召開業主大會并表決通過了劃轉專項維修資金的決議。遵照業主大會會議決議，通過建委主管部門審核和華夏銀行鼎力協助，歷時8個月，業委會最終于2015年8月把園區717萬元的公共維修資金“迎進了家門”.11、嚴格物業支出預決算管理和財務審計工作。根據《波特蘭花園小區項目物業服務合同》“物業公司應當向全體業主公布經業主委員會審核批準的物業服務計劃和支出預決算，并按每半年一次向全體業主公布物業服務資金的收支情況；業主委員會有權聘請會計或專業機構對物業服務資金預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由業委會承擔”的規定，業委會于2014年7月對物業公司2013年7月1日—2014年6月30日項目收支費用進行了財務審計。(范_文_先_生_網)結果顯示“賬面”嚴重虧損計196萬元。為此，業委會會同財務顧問機構并經認真分析研究，認為巨額虧損實由物業公司未履行酬金制管理、人員嚴重超編（合同定編56人，實際月均80人）、管理混亂不善、報表處理不合法（應收賬款未計入表內）所致（詳見2015年第1號緊急通知附件）。并致信盛世物業總部，表示對虧損額不予認可。后經業委會多次嚴正交涉和廣大業主的齊心配合，盛世總部同意遵照雙方簽立的物業服務合同接受酬金制管理，為波特蘭項目（重新變更順義分公司）設立單獨物業費收支賬戶，并嚴格執行物業服務計劃和支出預決算管理制度。目前，物業公司崗位人數維持在雙方合同規定的月均56人；2015年7月1日至12月31日物業管理收支嚴格遵照業委會批準的預算方案執行。據此方案，將有望堵住虧損漏洞、實現一定的結余。

12、啟用物業費共管賬戶。根據雙方簽署的物業服務合同，物業費應實行酬金制管理。2014年8月，經雙方致函、面談協商、電話溝通等方式，歷經半年時間，有效推進了此工作的開展。盛世物業于2015年6月1日正式設立并啟用波特蘭花園獨立賬戶，并按照雙方達成共識而制定的波特蘭花園財務監管制度，規范收支、透明賬務，接受監督。據此，目前物業公司每月向業委會提交銀行對賬單和上月預算執行情況財務報告。

13、修復園區消防系統。本屆業委會成立之初，開發商參選業委會委員時曾向廣大業主發出公開信，承諾解決消防、安防、綠化、東西門改造等問題。但此后未付諸行動。為此，業委會一直在與開發商溝通交流交涉。后來隨著園區火災發生和業委會維權小組的成立，為緩和事態，開發商對全園區癱瘓狀態的消防系統進行了恢復整修。目前園區消防系統運行基本正常。

14、成立維權小組。138號火災事件后，業委會召集臨時緊急會議，共33位業主參會，會議現場起草委托業委會聘任一專業律師機構代理波特蘭房屋質量問題起訴開發商（包括一切維權手段）以解決消防安防等問題的委托書，并由參會業主簽字，且會議現場成立了維權小組，13位業主報名并推選出維權小組組長1名、副組長2名。維權組此后進行了一系列工作，但收效并不明顯。2015年6月，針對電加熱帶問題，在維權小組多名成員為138號出具書面意見的基礎上，業委會應138號法律訴訟需要的請求，出具了書面意見；2015年11月，針對園區房屋質量、安防、公共區域設施和基建等問題，業委會已委派北京一律師事務所向北京京辰房地產開發有限公司發出了法律維權律師函。

15、協助催繳個別業主物業費用。為了維護廣大業主的利益，使已繳納物業費業主的利益免受侵害，針對欠繳2年以上（含2年）物業費的業主，(本文來自于范-文-先-生-網)業委會支持物業公司對業主進行法律訴訟，以維護園區物業管理和全體業主的共同利益。

16、組織開展房屋團體投保。自波特蘭花園不幸發生火災以來，廣大業主對別墅財產保險的關注和需求日漸加強。為此，業委會積極聯系保險機構。對符合基本條件的保險企業，邀請赴園區進行實地考察、與業主見面互動。最終針對所設計的投保方案，業委會鎖定兩家保險機構，供業主自行參選投保。投保業主36戶。此項工作歷經三個月。消除或緩解了業主的后顧之憂。

（四）加強自身建設，監督物業管理

17、完善內部規章制度規范業委會內部運作。業委會除嚴格遵守國務院《物業管理條例》《北京市物業管理辦法》等法律法規外，還圍繞《波特蘭花園業主大會議事規則》和《波特蘭花園業主公約》，制定了《波特蘭花園業主委員會工作制度》、《波特蘭花園業主委員會職責分工》，《波特蘭花園業主委員會秘書工作制度》《波特蘭花園業主委員會新聞發言人制度》等內部運行制度。為做好公共維修資金管理，業委會專門制定了《波特蘭花園小區專項維修資金應急支取預案》等專項制度。

18、創建多種溝通平臺增強園區透明度。眾人事，眾人謀。為了給園區業主、物業與業委會三者相互之間，創造盡可能多的發表言論、交流互動、增進了解、凝聚共識、傳遞正能量的溝通機會，業委會通過早期籌選時的QQ群，創建了波特蘭業主微信群。此外，業委會還創立了波特蘭花園微信公眾平臺。每月將業委會和物業公司當月所做的工作和來月的計劃，公開、透明地向廣大業主公示，接受業主監督。同時，業主大會及業委會重要事項發布，會在園區會所外櫥窗公示。

19、堅持勤勉盡責不負業主重托。首屆業委會從“打江山”到“建政權”,其中艱辛和付出，只有委員自身能知。由于沒有經驗和時間，加之要處理的事務和待決策事項太多，所以業委會委員只能更多地靠晚上或周六周日休息日而多聚多議地協商解決。自2013年6月至2015年12月，業委會共計召集現場會議41次，還不包括大量的因臨時緊急事項而召開的電話和微信形式的類似會議。業委會（委員）雖為波特蘭的義工，但堅持履行應有的義務，沒有辜負波特蘭廣大業主所寄予的眾望和重托！

20、嚴格要求委員從我做起、正言正行。業委會工作涉事敏感、事關多方。它要求每一委員做到正派、正義、正氣，無私、擔當、奉獻，且不為無關利益和小便宜所動。近三年來，盡管也存在公私不明、自身要求不嚴等個別現象，給業委會正言正行形象帶來一定的負面影響，但就業委會整體而言，大多數委員都能夠堅持以謀求、維護廣大業主利益為根本原則，頂住了壓力和誘惑，有力地踐行了這一道德底線。

21、監督物業多次調整優化管理人員和組織結構。業委會嚴格按照《波特蘭花園小區項目物業服務合同》及《波特蘭花園小區項目服務投標文件》的標準，監督物業服務，提升園區品質。兩次建議調整園區物業項目經理，多次建議調配部門負責人，幫助物業公司根據波特蘭實際優化部門設置、梳理跨部門的業務或管理流程。現階段，項目班子成員穩定，物業服務理念和意識明顯改善，物業服務水平穩中向好。

22、協助配合物業開展園區文化活動。依據雙方合同約定，物業公司應定期開展園區文化活動。業委會同樣非常重視活躍園區文化氛圍工作。為此，業委會多次積極參與，為物業出謀劃策，做好配合協調等工作。

23、督導支持物業嚴格維護園區秩序。近三年來，園區業主門前私自綠化、房屋及周邊私搭亂建現象時有發生。于此同時，物業公司也時有履職不力或做不通業主工作之困。業委會總是積極作為，督導物業、教育業主，來維護園區環境和秩序。

二、已經開展尚需進一步解決的主要事項

1、修復園區安防系統。本屆業委會成立之初，開發商參選業委會委員時，曾向廣大業主發出公開信，承諾任期內解決消防、安防、綠化、東西門改造等問題，目前除園區消防系統基本解決外，其他承諾均為兌現。安防系統仍處于癱瘓狀態，園區安全存在較大隱患。

2、移交園區售水權給自來水公司。因延續上屆老物業的做法，園區業主用水，實行的是由物業公司代理自來水公司銷售的制度。但據歷年來物業費用支出數據統計顯示：物業代售自來水每月均要虧損2-3萬元。原因在于園區地下自來水管道因老化等不明緣故常年跑水，而自來水公司卻按包括跑掉的總水表量收取費用。為此，業委會于2015年4月就要求物業把“售水權移交回自來水公司”,由業主像購電一樣自行買水。這樣，物業就可以廣大業主多節約2-3萬的費用支出。經了解，政策上物業可將售水權移交回自來水公司。但后者提出需園區業主一次性更換新的水表（每戶價格大約在200-300元）。因考慮到要動員、協調168戶業主集中買表且須在一段時間內全部更換完畢有難度，加之這幾十萬費用如何出未謀定，故此項工作業委會和物業未能及時進一步開展。

3、解決園區歌華有線升級問題。現在園區物業公司每年要支付給歌華有線公司21600元。據了解是開發商早期只從歌華有線公司購買了100戶的信號（每戶每月18元，全年216元）。按道理，歌華應負責這100戶電視信號的維保和數字升級。但因在早年前期地下建設鋪設“最后一公里”時，由于此工程開發商沒有交給歌華有線，而是直接外包給了其他施工單位，所以，歌華有線公司當時就曾表示，以后園區內出現故障維修維保等問題概不負責。因此，歷史問題給我們園區今天帶來一個很大的麻煩。所以至今園區還是數字模擬信號，如遇下雨天氣時經常出現故障。老物業時，通常是聯系建設時的施工單位或通過私人途徑進行有償維保，每月需另行支付近千元的費用。()為此，業委會秘書曾于2014年12月親自赴歌華順義分公司，就數字信號升級改造工程進行商談，但至今沒有任何進展，除非整個園區業主棄之而轉用聯通寬帶或其他電視盒子。

4、建立健全業委會專項管理小組制度。為進一步調動廣大業主對物業和園區管理工作的參與感和積極性，發揮其專長與才智，彌補業委會工作之不足，協助業委會有效運轉，業委會曾于2014年啟動專項管理（監管）小組建立工作。并公告招募熱心業主參與園區工程、綠化、客服、安保等各專項管理指導工作。但由于只有4位熱心業主報名，各管理小組難以有效組成，業委會無奈中止此項努力。

三、展望與寄語

各位業主，第一屆業委會的成立，徹底改變了園區廣大業主與物業公司及開發商之間的利益格局，讓廣大業主真正擁有“當家作主”的感覺和權利。因此，人們也希望滿滿，寄望多多、盼望高高。但由于業委會成員也是一員業主，都是業余選手、義務為工，更是第一次從事該項工作，故需要改進、提高的地方還很多。希望廣大業主多包容、多參與、多提理性建設性意見。

本屆業委會的使命即將完成，在此衷心感謝各位業主的信任、支持、理解！感謝任期過程中熱心業主對業委會工作的指正、批評和建設性的意見，正是你們的參與、配合，業委會的工作才會越來越好越富成效！

希望本次換屆選舉，能夠盡快選出最能代表廣大業主利益的新一屆業主委員會，承前啟后、繼往開來，繼續發揮業委會的積極作用，進一步改善工作成效，著力提升園區人文環境，切實提高園區業主的生活質量，進而構建一個美麗、祥和、宜居的波特蘭花園！

波特蘭明天更美好！

第三篇：看業主委員會解決物業公司入不敷出

看業主委員會解決物業公司入不敷出

■案情：

某配套商品房小區于2003年12月竣工入住，房屋總建筑只有2.2萬平方米，物業管理費0.45元/平方米。2005年2月小區剛成立業主大會和業主委員會不久，負責前期管理的A物業公司就表示前期合同已結束，請業主委員會盡快選聘其他物業公司，履行相關交接手續。經新成立的業主委員會深入調查，業主對其滿意度都很高，多數業主均表示希望現物業管理能夠繼續服務廣大業主。但是每月物業管理費全額收繳也難以滿足物業公司服務成本的支出。業主委員會通過采取以公共收益補貼部分物業管理費等一系列措施，最終與A物業公司順利簽訂了物業服務合同，雙方對此均表示滿意。

■問題：

物業服務費入不敷出的小區如何解決“巧媳婦難為無米之炊”的矛盾？

■提示：

產業規模小、物業管理收費標準低，每月物業管理費全額收繳也不能滿足物業公司服務成本的支出，在物業管理費難以上調的情況下，老的物業公司不愿留，新的物業公司不愿來，已成為該類小區業主委員會面臨的一個非常棘手問題。本案例的業委會順利解決這一難題，主要有以下幾個原因：首先，業委會工作細致、調查深入。先后走訪了小區業主和物業公司并結合居委、房辦和鎮政府的意見，及時掌握了物業管理費難以上漲的業主意愿、物業公司虧損的原因和維持小區服務成本支出基本額度。其次，業委會突破常規、擬定方案。經過反復討論，根據《上海市住宅物業管理規定》第二十五條規定，并結合小區現狀，決定把小區停車收益分成二塊，一部分用于貼補物業公司，確保小區運作收支平衡并行業平均利潤，但前提是物業公司日常管理需達到業主大會所制定的服務標準，另一部分用于補充維修資金。最后，業委會還注重分步實施、總體推進。一方面把小區現狀通報給全體業主，一方面又把業委會的擬定方案通過問卷式和座談式等多種形式向業主宣傳解釋，期間根據業主反饋的意見對小區的服務標準和停車收益的分配額度作了多次修改，確保了方案合理性和可操作性，最終業主大會以95%的業主同意了與A物業公司簽訂物業服務合同的決定。

第四篇：如何認定業主委員會和物業公司的性質

如何認定業主委員會和物業公司的性質 問題提示：在物業管理糾紛中，如何認定業主委員會和物業公司的性質？

【要點提示】

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會的法定性和代表性決定了業主委員會擁有對外代表權，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，業主委員會是否正確執行業主大會的決定并不影響其對外代表權。

【案例索引】

一審：浙江省寧波市鎮海區人民法院（2008）甬鎮民二初字第71號（2008年6月10日）

二審：浙江省寧波市中級人民法院（2008）甬民三終字第518號（2008年10月22日）

【案情】

原告（被上訴人）：寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司。被告（上訴人）：寧波市北侖加貝購物俱樂部（合伙企業）。原告寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司訴稱：被告系鎮海鼓樓步行街108號的業主，原告是其所在物業管理區域內的物業管理企業，自2006年起就開始履行其與房產開發商簽訂的前期物業管理服務合同，履行物業管理職責。因被告拖欠物業管理費，原告多次與其協商均無結果。故訴請法院，要求被告支付2006年與2007年的綜合服務費人民幣56929元（2965.03平方米×0.8元× 24個月）及專項維修資金人民幣14232元（2965.03平方米×2.4元×2年）。

被告寧波市北侖加貝購物俱樂部辯稱：原、被告之間不存在物業服務合同關系，業主委員會無權對屬于業主大會決定的事項作出承諾，被告對其物業一直是自行管理，原告從未對被告物業進行過物業服務，故要求駁回原告的訴訟請求。

【審判】

浙江省寧波市鎮海區人民法院認為，依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。原、被告之間雖未簽訂書面的物業服務合同，但原告與寧波市鎮海茗園房地產開發有限公司簽訂的《前期物業管理合同》所載明的物業管理區域得到物業主管部門的確認，該區域范圍內的業主均應受《前期物業管理合同》的約束，被告作為該區域范圍內的業主之一，在物業被交付后應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，原、被告之間存在事實上的物業服務合同關系。被告與寧波市鎮海茗園房地產開發有限公司在房屋買賣合同中關于由買受人自行管理物業之內容不能約束本案原告，也不能當然免除被告向對整個物業管理區域提供物業服務的原告交付物業服務費的義務。《物業管理條例》第十二條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力；業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。被告并未向本院提供寧波市鎮海區鼓韻花苑業主委員會所作的關于原告與寧波市鎮海茗園房地產開發有限公司簽訂的《前期物業管理合同》繼續有效之決定已被撤銷的相關證據，故被告應受該決定之約束。《物業管理條例》規定選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，亦規定業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，即分別規定了內部事務的決定權與對外的代表權，兩者所指向的權利義務主體是不同的，業主委員會是否正確執行業主大會的決定并不影響其對外代表權，如果業主委員會不正當執行業主大會的決定而造成業主損失的，業主可向業主委員會追償，但基于業主委員會對外代表權，其就物業管理問題所作的承諾對外仍然有效。因此，寧波市鎮海區鼓韻花苑業主委員會關于《前期物業管理合同》繼續有效之承諾對原告具有約束力，原告應履行《前期物業管理合同》所約定的物業服務義務，同時享有相應的權利。被告辯稱原告未提供物業服務，但未能向本院提供充分證據予以證明，而原告提供的證據相對于被告提供的證據在整體上更具有優勢證明力，因此，本院認為原告在其管理區域范圍內進行了物業服務。鑒于物業服務的區域性及業主交納服務費的個體性，物業服務企業與業主應各自履行服務義務及交費義務，物業服務企業不得因部分業主未交納服務費而拒絕提供物業服務或降低服務質量，業主也不得依據其對物業服務質量優劣的評判而拒絕履行交費義務，如果物業服務企業的服務質量不符合法律規定或合同約定，業主大會可依法解聘該企業。綜上理由，法院對原告要求被告支付2006年及2007年的綜合服務費之訴訟請求依法予以支持，被告的辯稱意見或與現有證據所能證明的事實不符，或有悖法理．不

予采信。因專項維修資金屬于業主所有，寧波市鎮海區鼓韻花苑業主委員會雖授權寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司收取，但寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司僅得以代理人身份向被告收取，而無權以原告身份主張實體權利。故原告要求被告支付專項維修資金之訴訟請求于法無據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《物業管理條例》第二十五條、第三十四條、第四十二條第一款、第五十四條第二款的規定，判決如下：

一、被告寧波市北侖加貝購物俱樂部支付原告寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司2006年及2007年的綜合服務費人民幣56929元，于本判決生效之日起十日內履行完畢；

二、駁回原告寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司的其他訴訟請求。

寧波市北侖加貝俱樂部不服寧波市鎮海區人民法院上述民事判決，向寧波市中級人民法院提起上訴稱：(1)加貝俱樂部與鼎天物業公司之間從未簽訂過物業服務合同，而且，由于現有證據不能證明業主大會曾就續聘物業服務企業做出過決議，故業主委員會在這方面無對外代表權，其承諾鼎天物業公司與茗園房產公司簽訂的《前期物業管理合同》繼續有效顯然不當。所以，加貝俱樂部與鼎天物業公司之間并不存在物業服務合同關系；(2)鼎天物業公司提供的證據不能證明其向加貝俱樂部實際提供了物業服務，尤其是保潔、公共設施維護服務，相反，加貝俱樂部提供的證據能夠證明鼎天物業公司實際未提供物業服務，因此，原判認定鼎天物業公司事實上也在向加貝俱樂部提供物業服務欠缺依據。庭審中，加貝俱樂部又提出本案應追加茗園房產公司為共同被告，故原審程序也有不當。綜上，請求二審法院依法改判，駁回鼎天物業公司的訴訟請求，或將本案發回重審。

鼎天物業公司在法定答辯期間未提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：(1)物業服務合同有特殊性，不可能由物業公司與業主一對一簽訂。業主大會成立前，開發商與物業公司簽訂前期物業服務合同，該合同對所有業主都有約束力；業主大會成立后，由業主大會決定續訂合同或另行選擇物業公司。本案中鼓韻花苑小區業主大會成立后并未另行選定物業公司，業主委員會也承諾仍按前期物業服務合同履行。因此，鼎天物業公司與加貝俱樂部之間存在物業服務合同關系的事實明確。(2)鼎天物業公司原審提供了一系列證據，可以證明鼎天物業公司事實上提供了物業管理和服務。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

寧波市中級人民法院經審查認為，雙方當事人的爭議焦點為：(1)鼎天物業公司與加貝俱樂部之間是否存在物業服務合同關系；(2)鼎天物業公司是否為加貝俱樂部實際提供了物業服務；（3）本案原審法院是否應追加茗園房產公司為共同被告，即原審程序是否違法。關于焦點一，鼎天物業公司與茗園房產公司簽訂的《前期物業管理合同》合法有效，該合同在有效期內對加貝俱樂部有約束力。雖然《前期物業管理合同》至2006年12月31日期限屆滿，但寧波市鎮海區鼓韻花苑業主委員會已于2008年1月17日承諾該合同繼續有效，即事實上已追認其與鼎天物業公司存在物業管理服務合同。業主委員會該決定對包括加貝俱樂部在內的全體業主具有約束力。加貝俱樂部主張業主委員會無代表權，但未提供證據證明業主委員會做出的該決定已被撤銷。此外，加貝俱樂部與茗園房產公司在房屋買賣合同中關于由買受人自行管理物業的約定亦不能約束鼎天物業公司。因此，原判認定本案雙方當事人之間存在物業服務合同關系并無不當。關于焦點二，寧波市鎮海區鼓韻花苑業主委員會與寧波市鎮海區招寶山街道城東社區居民委員會均確認鼎天物業公司自2006年1月1日起對鼓樓步行街提供保潔服務，這些證據與鼎天物業公司提供的其他證據可以相互印證，證明鼎天物業公司事實上也在履行物業管理服務。但加貝俱樂部也自行委托寧波市鎮海區環衛保潔中心對糞便、垃圾進行清理，并支出了相應的保潔費。故鼎天物業公司客觀上并未承擔該物業管理區域內的全部保潔服務，且對加貝俱樂部支出2006、2007年保潔費，鼎天物業公司也表示愿意在訴求的綜合服務費中予以扣除，故本院認定加貝俱樂部共應向鼎天物業公司支付綜合服務費39129元。關于焦點三，加貝俱樂部提出應追加茗園房產公司為共同被告，并由茗園房產公司承擔連帶責任，該主張欠缺法律依據，本院不予支持，原審法院審理程序并無不當。加貝俱樂部對于和茗園房產公司之間的糾紛可另行提起訴訟，本案中對此不予審理。

綜上，原審判決認定事實基本清楚，程序合法，實體處理并無不當。但鼎天物業公司二審表示放棄部分訴訟請求，該行為系當事人在法律規定的范圍內對自己權利的處分，本院予以準許，并依此對原審判決內容予以變更。

第五篇：業主委員會致物業公司整改公函4

黃埔花園業主委員會

關于要求物業公司履行物管合同的公函

（2013年04號）

南京浩瀚物業管理有限公司：

我黃埔花園業主委員會代表全體業主，向你公司發出多次公函，公函中就你公司在黃埔花園物業管理工作中的嚴重違約和不足之處提出整改要求，你公司遲遲未予任何回復，更無任何整改行為，對業委會和廣大業主的意見置之不理，無視合同條款無視廣大業主的利益，小區臟亂差局面愈演愈烈，綠化損毀嚴重。

今天2013年11月5日，你公司因為長期拖欠員工工資，造成小區全體保安保潔的抗議和罷工，你司不但不予妥善解決，反而毆打保潔人員致其受傷，且11月5日小區前后門崗無一安保人員上班，嚴重影響了業主的正常生活和小區秩序。

我們再一次向你公司提出嚴正警告，希望貴公司遵守《物權法》、遵守《江蘇省物業管理條例》、遵守物業管理合同，履行物管合同中的職責，三日之內恢復小區的正常秩序，確保合同中約定的保安、保潔、工維人數全部到崗，歸還屬于全體業主的停車費分成，否則視同貴司嚴重違約，自動提前放棄黃埔花園物業管理資格。我們將提前終止與貴司的物管合同，并且我委保留進一步采取行動追究貴司違約責任、違約賠償和歸還非法侵占的2013業主停車費的權利。

南京黃埔花園業主委員會

2013年11月6日

本公函一式五份，送達浩瀚物業公司一份，報送南京市住建委物業管理科一份，報送南京市玄武區人民政府梅園街道辦事處物業管理科一份，小區公共告示欄張貼一份，業委會留存一份。

送達回執：

本公司已經收到業主委員會上述函件。

南京浩瀚物業服務有限公司

收件人簽名：