第一篇：物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料

物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理成本逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以提高經(jīng)營管理水平為目標(biāo)，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探索試行了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊(duì)伍的經(jīng)營管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗(yàn)，取得了比較好的效果。

一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景

近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。

二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個市場項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。

三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。

在費(fèi)用分解的運(yùn)作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為0.8元/平方米?月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金，總費(fèi)用為228萬元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米?月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個百分點(diǎn)。

（二）建立了與專業(yè)隊(duì)內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制。在項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施過程中，我們按照市場經(jīng)濟(jì)要求，編制了《iso9001模擬市場運(yùn)行管理體系》，分別與綜合維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治安保衛(wèi)隊(duì)等三支專業(yè)化隊(duì)伍，簽訂了物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊(duì)在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪，“三率”每降低一個百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰100元；每違反一項(xiàng)服務(wù)規(guī)范扣罰100元。在對專業(yè)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過程中，凡是專業(yè)隊(duì)工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊(duì)提出處理意見，其中，對不可彌補(bǔ)的問題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進(jìn)意見，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)行整改，月底交公司勞資和財(cái)務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)，確保了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。

（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實(shí)施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)，即時簽認(rèn)；對于專業(yè)隊(duì)伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度計(jì)劃指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費(fèi)用按計(jì)劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊(duì)又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時正是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾，當(dāng)場不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過。

（四）規(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過程控制體系。前幾年，成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對成本費(fèi)用的使用過程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過程中，我們重點(diǎn)對費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過程控制，首先加強(qiáng)了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度，使費(fèi)用指標(biāo)使用的每個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了規(guī)范運(yùn)作。其次，物業(yè)站還成立了成本費(fèi)用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費(fèi)用成本的分配使用情況，做到合理、規(guī)范、及時的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報(bào)表，了解各班組成本費(fèi)用的支出情況，使各項(xiàng)費(fèi)用均得到了有效的動態(tài)控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)督控制成本，而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量。

四、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施效果

一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭，按iso9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級”檢查結(jié)果，對每片、每人進(jìn)行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業(yè)管理水平。

二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高。原來，小區(qū)的專業(yè)化服務(wù)一般都是通過公司生產(chǎn)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分體現(xiàn)，監(jiān)督職能很難到位。試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用。為改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)行聯(lián)系與溝通，征求物業(yè)站的意見和建議，促進(jìn)了小區(qū)管理服務(wù)水平的不斷提高。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項(xiàng)專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點(diǎn)，初步體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作的管理效益。

三是管理成本費(fèi)用得到了有效控制。成本管理工作是物業(yè)企業(yè)整個經(jīng)營活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其中水、電、人員勞務(wù)等費(fèi)用的彈性特點(diǎn)也將是成本管理工作的重中之重。在工作中，我們合理把握了水、電以及勞務(wù)費(fèi)等三個重點(diǎn)環(huán)節(jié)，制訂了周密細(xì)致的《管理費(fèi)用控制計(jì)劃》，采取了一系列有效的控制措施，確保了計(jì)劃目標(biāo)的順利完成。2004年全年，實(shí)際節(jié)約綜合成本費(fèi)用7.6萬元。在對物業(yè)站人工成本的控制上，物業(yè)站采取了向外部市場充實(shí)人員的辦法，公司核定的22名職工中，物業(yè)站實(shí)際使用在雅苑小區(qū)14名，其余人員，除休假人員外，全部充實(shí)在了外部市場，2004年模擬節(jié)約人工費(fèi)141680元。

四是探索形成了一套與市場接軌的管理機(jī)制和程序。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的試行，探索形成了一套科學(xué)的管理程序，實(shí)現(xiàn)了人力資源、設(shè)備資源和技術(shù)資源的共享，物業(yè)管理效能得到充分發(fā)揮，工作運(yùn)行效率得到提高，物業(yè)管理層次大大減少，信息反饋速度得到提高，激勵機(jī)制得到增強(qiáng)，物業(yè)站全面適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)要求，為將來步入市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二篇：物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料

物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理成本逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以提高經(jīng)營管理水平為目標(biāo)，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)

探索試行了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊(duì)伍的經(jīng)營管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗(yàn)，取得了比較好的效果。

一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。

二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵在雅苑小區(qū)試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個市場項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。

三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。在費(fèi)用分解的運(yùn)作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為0.8元/平方米?月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10的管理費(fèi)和8的稅金，總費(fèi)用為228萬元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10的管理費(fèi)和8的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米?月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、

第三篇：物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)驗(yàn)材料

物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理成本逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以提高經(jīng)營管理水平為目標(biāo)，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探索試行了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊(duì)伍的經(jīng)營管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗(yàn)，取得了比較好的效果。

一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。

二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵在雅苑小區(qū)試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個市場項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。

三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。

第四篇：物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)營總結(jié)

物業(yè)管理公司小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)營總結(jié)

物業(yè)公司成立于1996年12月，現(xiàn)有職工374人，下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊(duì)伍，主要擔(dān)負(fù)著15個小區(qū)9027戶居民的物業(yè)管理工作。近年來，我們針對管理局補(bǔ)貼費(fèi)用逐年下降、管理成本逐年上升的實(shí)際狀況，面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)的新問題和新情況，結(jié)合公司實(shí)際，以提高經(jīng)營管理水平為目標(biāo)，以雅苑小區(qū)為試點(diǎn)探索試行了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，有效地培養(yǎng)和提高了隊(duì)伍的經(jīng)營管理水平，初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗(yàn)，取得了比較好的效果。

一、試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景

近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計(jì)劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計(jì)劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢。基于這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。

二、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個市場項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊(duì)的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊(duì)提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。

三、試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計(jì)劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。

（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。

在費(fèi)用分解的運(yùn)作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價(jià)格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費(fèi)價(jià)格為0.8元/平方米?月，預(yù)計(jì)總收費(fèi)230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金，總費(fèi)用為228萬元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米?月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個百分點(diǎn)。

（二）建立了與專業(yè)隊(duì)內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制。在項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施過程中，我們按照市場經(jīng)濟(jì)要求，編制了《ISO9001模擬市場運(yùn)行管理體系》，分別與綜合維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治安保衛(wèi)隊(duì)等三支專業(yè)化隊(duì)伍，簽訂了物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊(duì)在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪，“三率”每降低一個百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰100元；每違反一項(xiàng)服務(wù)規(guī)范扣罰100元。在對專業(yè)隊(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過程中，凡是專業(yè)隊(duì)工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊(duì)提出處理意見，其中，對不可彌補(bǔ)的問題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進(jìn)意見，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)行整改，月底交公司勞資和財(cái)務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)，確保了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。

（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實(shí)施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費(fèi)用，包括維修隊(duì)、環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)、治保隊(duì)的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊(duì)伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊(duì)下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計(jì)，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)，即時簽認(rèn)；對于專業(yè)隊(duì)伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊(duì)當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計(jì)一次，與年初制定的月度計(jì)劃指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費(fèi)用按計(jì)劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊(duì)又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時正是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾，當(dāng)場不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過。

（四）規(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過程控制體系。前幾年，成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對成本費(fèi)用的使用過程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過程中，我們重點(diǎn)對費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過程控制，首先加強(qiáng)了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度，使費(fèi)用指標(biāo)使用的每個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了規(guī)范運(yùn)作。其次，物業(yè)站還成立了成本費(fèi)用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費(fèi)用成本的分配使用情況，做到合理、規(guī)范、及時的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報(bào)表，了解各班組成本費(fèi)用的支出情況，使各項(xiàng)費(fèi)用均得到了有效的動態(tài)控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)督控制成本，而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量。

（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機(jī)制。物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干的方式，將管理的全部內(nèi)容逐一落實(shí)到人頭，并按照“三級”檢查模式，對每個區(qū)片、每個承包人實(shí)施考核獎懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項(xiàng)扣承包人50個崗點(diǎn)；公司每周抽查暴露出來的問題，每項(xiàng)扣承包人20個崗點(diǎn)；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項(xiàng)扣承包人5個崗點(diǎn)。一個季度匯總兌現(xiàn)一次，所扣崗點(diǎn)獎勵給日常管理成績突出者。由于這種管理運(yùn)作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎懲明確，有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業(yè)站歷次名列前五名。物業(yè)站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗的監(jiān)控任務(wù)，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進(jìn)行排查，有針對性的采取改進(jìn)措施。截止目前，物業(yè)站的水電成本比計(jì)劃節(jié)約了3.6萬元。

四、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施效果

一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級”檢查結(jié)果，對每片、每人進(jìn)行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業(yè)管理水平。

二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高。原來，小區(qū)的專業(yè)化服務(wù)一般都是通過公司生產(chǎn)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分體現(xiàn)，監(jiān)督職能很難到位。試行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用。為改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊(duì)經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)行聯(lián)系與溝通，征求物業(yè)站的意見和建議，促進(jìn)了小區(qū)管理服務(wù)水平的不斷提高。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項(xiàng)專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點(diǎn)，初步體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作的管理效益。

三是管理成本費(fèi)用得到了有效控制。成本管理工作是物業(yè)企業(yè)整個經(jīng)營活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其中水、電、人員勞務(wù)等費(fèi)用的彈性特點(diǎn)也將是成本管理工作的重中之重。在工作中，我們合理把握了水、電以及勞務(wù)費(fèi)等三個重點(diǎn)環(huán)節(jié)，制訂了周密細(xì)致的《管理費(fèi)用控制計(jì)劃》，采取了一系列有效的控制措施，確保了計(jì)劃目標(biāo)的順利完成。2004年全年，實(shí)際節(jié)約綜合成本費(fèi)用7.6萬元。在對物業(yè)站人工成本的控制上，物業(yè)站采取了向外部市場充實(shí)人員的辦法，公司核定的22名職工中，物業(yè)站實(shí)際使用在雅苑小區(qū)14名，其余人員，除休假人員外，全部充實(shí)在了外部市場，2004年模擬節(jié)約人工費(fèi)141680元。四是探索形成了一套與市場接軌的管理機(jī)制和程序。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的試行，探索形成了一套科學(xué)的管理程序，實(shí)現(xiàn)了人力資源、設(shè)備資源和技術(shù)資源的共享，物業(yè)管理效能得到充分發(fā)揮，工作運(yùn)行效率得到提高，物業(yè)管理層次大大減少，信息反饋速度得到提高，激勵機(jī)制得到增強(qiáng)，物業(yè)站全面適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)要求，為將來步入市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第五篇：淺談項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

淺談項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

來源:本站原創(chuàng) 作者:王建紅 彭海鷹 時間:2009-10-26 當(dāng)前，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制已成為激烈的建筑市場競爭中的一種主要管理模式。所謂項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，就是指企業(yè)內(nèi)部按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，以項(xiàng)目合同書的形式確定項(xiàng)目經(jīng)理與企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng)理按照企業(yè)規(guī)章制度在施工生產(chǎn)中履行其權(quán)利和義務(wù)，最大限度地優(yōu)化配置各道工序，優(yōu)質(zhì)高效圓滿完成生產(chǎn)任務(wù)。實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制主要在于明確了責(zé)任主體，縮短了項(xiàng)目管理上的指揮層次和空間，對工程的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用等關(guān)鍵部位控制更為具體，有助于各種關(guān)系的整合、協(xié)調(diào)。那么，項(xiàng)目經(jīng)理又該如何去開展工作呢？筆者以為，應(yīng)該從以下幾方面入手：

一、項(xiàng)目經(jīng)理要看重責(zé)任，保持良好的心態(tài)。

現(xiàn)在，按照我國建筑法的規(guī)定，擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理一職的人必須具備一定的任職資格，項(xiàng)目經(jīng)理必須是懂得施工技術(shù)、熟悉驗(yàn)工計(jì)價(jià)、物資采購、財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)流程的綜合型人才，才能適應(yīng)市場的變化與需要。企業(yè)的工程任務(wù)都是通過投標(biāo)艱苦競爭到手的，施工機(jī)會來之不易，企業(yè)都想借助某一施工任務(wù)的完成實(shí)現(xiàn)任務(wù)再承攬，進(jìn)一步提升企業(yè)的行業(yè)競爭實(shí)力，這就迫使企業(yè)為確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的完成對項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任承包，確定合適的項(xiàng)目經(jīng)理人。因此，項(xiàng)目經(jīng)理必須對企業(yè)所交付的工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)。一旦有了責(zé)任心，項(xiàng)目經(jīng)理才會把工作當(dāng)成自己的份內(nèi)事，全身心地投入到工作當(dāng)中去。其次，按照項(xiàng)目承包機(jī)制的落腳點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理雖然是企業(yè)指定的第一責(zé)任人，對項(xiàng)目管理有一定的權(quán)限，卻不是說項(xiàng)目經(jīng)理在管理上可以一意孤行，為所欲為，他必須自覺遵守國家的法律法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度與管理辦法，自覺接受監(jiān)理、業(yè)主等部門的評價(jià)和監(jiān)督。因此，項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一種平和的心態(tài)，盡職盡責(zé)，扎實(shí)工作，充分調(diào)動項(xiàng)目部全體人員的工作積極性，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)力量，才能推進(jìn)項(xiàng)目有序運(yùn)行。

二、項(xiàng)目經(jīng)理要起好管理作用。

古語云：“其身正，不令則從，其身不正，雖令不從。”項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的重點(diǎn)在于管理，由于項(xiàng)目經(jīng)理的特殊地位，決定了項(xiàng)目經(jīng)理在管理中的導(dǎo)向作用與輻射作用。項(xiàng)目經(jīng)理的行為直接影響整個項(xiàng)目部的風(fēng)氣，如果項(xiàng)目經(jīng)理不帶頭遵守各種規(guī)章制度，必然形成上梁不正下梁歪的嚴(yán)重后果。因此，在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目經(jīng)理必須以身作則，自己帶頭作起。具體來說，管理就是兩大方面：一是管理人，二是管理事。

1、管理人。一切經(jīng)濟(jì)活動都是人創(chuàng)造的，一個項(xiàng)目部的管理人員一般都有二三十人，加上現(xiàn)場施工人員，至少都在三、四百人左右，有些大項(xiàng)目可能人數(shù)更多。這么多人，每個人的性格脾氣都不同，學(xué)識也不一樣，因此，項(xiàng)目經(jīng)理在用人上要把握四個原則：一是堅(jiān)持知人善用、把人才放在合適位置上的原則。人才是企業(yè)最重要的資本，任何一個人，都有他的缺點(diǎn)，也會有他的優(yōu)點(diǎn)。項(xiàng)目管理中，只有人盡其才，項(xiàng)目建設(shè)才能快速發(fā)展。因此，項(xiàng)目經(jīng)理要堅(jiān)決摒棄這個人不行，那個人不行的思維誤導(dǎo)，要去正確剖析一個人，正確評價(jià)“這個人所擁有的長處是什么？這些長處是否適合這項(xiàng)工作？”從而把他安排在合適的崗位上發(fā)揮作用。二是要堅(jiān)持對員工進(jìn)行培訓(xùn)。隨著生產(chǎn)任務(wù)的擴(kuò)張，企業(yè)的人力資源明顯不足，有經(jīng)驗(yàn)有能力的管理人才已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足各項(xiàng)目的需求。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該重視對項(xiàng)目人才的培養(yǎng)儲備。應(yīng)該根據(jù)生產(chǎn)實(shí)際大力開展導(dǎo)師帶徒、舉辦培訓(xùn)班等活動，要讓每年新分到項(xiàng)目上的新學(xué)員快速成長起來，成為骨干力量，讓新老員工在工作中相互學(xué)習(xí)，共同提高。

三、學(xué)會放手，讓自己工作變得簡單化。一個人能處理的工作量總是有限的，項(xiàng)目經(jīng)理作為一個管理者，手中的事情總是很多，要想在有限的時間內(nèi)成功做完更多的事其實(shí)很簡單，那就是學(xué)會正確授權(quán)，向各業(yè)務(wù)部門明確提出工作目標(biāo)和要求，放心地把事情交給他們?nèi)プ觥＿@樣一來，即使你不在的時候，工作也能順利進(jìn)行。放心授權(quán)，不僅能培養(yǎng)員工的責(zé)任感，更重要的是自己可以空出大把的時間來處理其他的緊急事情。當(dāng)然，項(xiàng)目經(jīng)理把事情交給各部門處理，并不表示責(zé)任沒了，他還是要時常注意工作進(jìn)度。四是堅(jiān)持激勵機(jī)制和獎懲原則。激勵是發(fā)掘員工潛能的最佳方法，是管理中的一劑良藥，工作中，人人都有不甘人后的心理，沒有一個人肯總是跟在別人背后。因此，項(xiàng)目經(jīng)理如果采取適當(dāng)?shù)募畲胧瑑?yōu)化獎懲制度，就可激發(fā)員工的競爭天性，激發(fā)潛力，形成你追我趕的局面，提升全體員工的自信心和工作干勁。

2、管理事。主要分為兩方面：一是日常行政事務(wù)管理。首先，項(xiàng)目部從一成立起，就應(yīng)該按照企業(yè)的規(guī)章制度，建立健全項(xiàng)目部的各項(xiàng)規(guī)定，明確各部門職責(zé)，制度一順暢，項(xiàng)目管理就清晰明了，項(xiàng)目經(jīng)理只要督促各部門按照預(yù)定的發(fā)展軌道良性運(yùn)行即可。第二、項(xiàng)目經(jīng)理必須把好成本控制關(guān)，知道每一筆資金流向，在物資采購、辦公用品購買、項(xiàng)目招待上嚴(yán)格按照項(xiàng)目資金管理規(guī)定執(zhí)行，不浪費(fèi)每一分錢，才能保證項(xiàng)目完工時能夠盈利。第三，項(xiàng)目經(jīng)理要關(guān)心、愛護(hù)職工。在驗(yàn)工計(jì)價(jià)、重大隊(duì)伍安排、人事變動等敏感性較強(qiáng)的問題上要堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，確保職工的知情權(quán)，參與權(quán)，保證職工隊(duì)伍穩(wěn)定。

二是施工現(xiàn)場管理。干項(xiàng)目應(yīng)該像人們下棋一樣，走第一步棋的時候，應(yīng)該考慮到下一步甚至幾步后的棋的走勢，只有做到胸中有數(shù)，才不至于慌亂無策。項(xiàng)目經(jīng)理最忌諱的就是工作沒有頭緒，主次不分，眉毛胡子一把抓。因此，從項(xiàng)目一上手，項(xiàng)目經(jīng)理就得深入了解工程的特點(diǎn)、施工重、難點(diǎn)、業(yè)主、監(jiān)理的管理方式，工程當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗民情，把握工作重、難點(diǎn)、組織制定項(xiàng)目總體規(guī)劃和施工組織設(shè)計(jì)，有效安排各道工序銜接，預(yù)先想像各種風(fēng)險(xiǎn)與問題，抓好各部門負(fù)責(zé)人、各施工隊(duì)隊(duì)長以及各關(guān)鍵工序部位人才的管理，工作才能有序開展。其二，項(xiàng)目經(jīng)理必須抓好工程的安全、質(zhì)量工作，有效把握工期，這是項(xiàng)目能否盈利和取得社會信譽(yù)的關(guān)鍵。所以，生產(chǎn)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理必須確保安全防范措施和質(zhì)量監(jiān)保責(zé)任制度到位，嚴(yán)格過程控制和技術(shù)交底制度，杜絕安全、質(zhì)量隱患和返工現(xiàn)象的發(fā)生。其三，項(xiàng)目經(jīng)理在業(yè)主信譽(yù)評價(jià)、施工生產(chǎn)評比中要有爭奪第一的勇氣和信心。只有根據(jù)既定目標(biāo)合理安排工序，大力開展勞動競賽活動，全面調(diào)動項(xiàng)目人員的工作熱情，不斷改進(jìn)自身不足，才能取得理想的成績。其四，項(xiàng)目經(jīng)理不能將工作僅僅停留在各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和報(bào)表上，要有不怕吃苦的精神，必須親自上工地深入現(xiàn)場，及時解決問題，及時掌控工程的安全、質(zhì)量、工期、材料供應(yīng)、機(jī)具、人員配置是否合理等情況，才能有效組織施工生產(chǎn)。其五，項(xiàng)目經(jīng)理要重視做好工程的變更索賠工作。

三、項(xiàng)目經(jīng)理要起好協(xié)調(diào)作用。

俗話說，眾人拾柴火焰高。項(xiàng)目部是一個不可分割的整體，項(xiàng)目管理中僅靠項(xiàng)目經(jīng)理一個人的智慧指揮一切是行不通的。只有項(xiàng)目部全體成員凝心聚力，勁往一處使，心往一處想，項(xiàng)目部才能有戰(zhàn)斗力。因此，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理并不需要大包大攬，事必躬親，關(guān)鍵在于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好各方關(guān)系：

1、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

（1）、與其他班子成員之間的協(xié)調(diào)。項(xiàng)目班子之間必須明確分工，相互配合支持，才能帶動全項(xiàng)目部各項(xiàng)工作的開展。比如，項(xiàng)目部的黨群工作對職工的凝心聚力、企業(yè)的形象宣傳就很重要，但很多項(xiàng)目一心只抓生產(chǎn)，對黨群工作不太重視，對項(xiàng)目部開展各項(xiàng)活動也不太熱心，而這些工作是項(xiàng)目書記的職責(zé)所在，如果協(xié)調(diào)不好，主管二人之間可能累積矛盾；又比如，在與現(xiàn)場副經(jīng)理的溝通配合上，有時，副經(jīng)理認(rèn)為某道工序應(yīng)該怎么開展，但項(xiàng)目經(jīng)理從全項(xiàng)目的發(fā)展上考慮認(rèn)為此舉不太妥當(dāng)，如果不好好協(xié)調(diào)，項(xiàng)目副經(jīng)理也會認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理不支持他的工作而產(chǎn)生不良情緒。綜上種種，項(xiàng)目經(jīng)理與班子其他成員之間的溝通應(yīng)該把握一個原則：一切以工作為中心，充分尊重、信任、支持副職的工作，不持偏見，不存有私心，平時多交流多溝通，有問題要及時解決，重、大問題堅(jiān)持會議決定，絕不個人說了算，堅(jiān)持民主決策。

（2）、與外施隊(duì)伍之間的協(xié)調(diào)。施工隊(duì)的施工能力強(qiáng)弱、管理水平如何直接影響項(xiàng)目整體水平。因此，項(xiàng)目部與施工隊(duì)不是對立的，兩者的最終目標(biāo)都是如何把活干走。但現(xiàn)在有些施工隊(duì)不服管理，項(xiàng)目部想管卻管不了，讓項(xiàng)目部在管理施工隊(duì)上進(jìn)入了一個怪圈。所以，項(xiàng)目經(jīng)理一定要先了解外施隊(duì)的資質(zhì)與信譽(yù)，一定要先簽好勞務(wù)合同和管理承諾書才能讓他們進(jìn)場，不能讓施工隊(duì)牽著鼻子走。隊(duì)伍進(jìn)場后，就要本著嚴(yán)管善待的原則幫助施工隊(duì)伍更好更快地完成施工生產(chǎn)任務(wù)。

2、與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、當(dāng)?shù)卣⑷罕婈P(guān)系之間的協(xié)調(diào)。

加強(qiáng)與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)、有利于項(xiàng)目的信譽(yù)評價(jià)，有利于項(xiàng)目做好變更索賠工作，以提升項(xiàng)目盈利空間，促進(jìn)項(xiàng)目滾動發(fā)展。與當(dāng)?shù)卣⑷罕婈P(guān)系的協(xié)調(diào)。有利于營造一個良好的外部施工環(huán)境，不被擋工，不會耽誤工期。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在全面履行業(yè)主合同要求，按質(zhì)、按量按期完成施工任務(wù)的同時，應(yīng)該要求各業(yè)務(wù)部門與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、當(dāng)?shù)卣?dāng)?shù)厝罕娭g多走訪多交流，必要時他親自登門拜訪，以尋求最佳的工作氛圍。

3、與公司機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)。項(xiàng)目部是企業(yè)的組成部分，它應(yīng)該接受企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與控制，執(zhí)行企業(yè)下達(dá)的各種指令，完成企業(yè)的目標(biāo)分解任務(wù)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該帶頭遵守企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時向企業(yè)主管、機(jī)關(guān)各業(yè)務(wù)部門匯報(bào)工作，讓企業(yè)管理層能夠及時了解項(xiàng)目建設(shè)動態(tài)，指導(dǎo)項(xiàng)目部有效決策。

4、與所在項(xiàng)目其他標(biāo)段之間的協(xié)調(diào)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該主動關(guān)注其他標(biāo)段的施工進(jìn)度、施工生產(chǎn)中的優(yōu)秀做法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，來適時彌補(bǔ)自身的不足。

四、項(xiàng)目經(jīng)理要具備處理壓力和解決問題的能力。

干施工項(xiàng)目，總存在著各種突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理在確保安全生產(chǎn)的同時，也要有效積累這些風(fēng)險(xiǎn)解決的能力。這些能力的不斷加強(qiáng)，有助于項(xiàng)目經(jīng)理更好地完成對項(xiàng)目的管理與控制

五、項(xiàng)目經(jīng)理要樹立終身學(xué)習(xí)的理念,以“高人一籌”的標(biāo)準(zhǔn)要求自己

市場競爭越來越激烈，一個企業(yè)不可能總是墨守成規(guī)，肯定是在不斷的進(jìn)步。作為項(xiàng)目經(jīng)理，要勝任管理人的角色，必須要完善自我素質(zhì)，制定自己應(yīng)當(dāng)達(dá)到“高人一等”的標(biāo)準(zhǔn)，具備應(yīng)有的知識、技能，掌握新的市場經(jīng)驗(yàn)才能運(yùn)籌帷幄，決勝千里。總之，項(xiàng)目部內(nèi)定外安，個人擁有健康的體魄，縝密的思維，清晰的頭腦，有遠(yuǎn)見的目光和團(tuán)隊(duì)合作精神都是項(xiàng)目經(jīng)理必須具備的優(yōu)秀品質(zhì)，項(xiàng)目經(jīng)理只有嚴(yán)格要求自己，超前謀劃，制定合理的目標(biāo)，一切堅(jiān)持以施工生產(chǎn)為中心，全心全意抓項(xiàng)目管理建設(shè)，就一定能夠干出成績干出效益，有效完成企業(yè)的既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。