第一篇：分析公共秩序維護者和保安的區(qū)別

分析“公共秩序維護者”和“保安”的區(qū)別

秩序維護員是指受聘于物業(yè)或安防管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定、行業(yè)規(guī)范或管理企業(yè)規(guī)章制度，具體實施維護管理區(qū)域公共秩序的工作人員。負責(zé)維護管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，協(xié)助做好安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等防范工作?！肮仓刃蚬芾怼迸c通常人們所說的“保安”是兩個不同的概念。主要的區(qū)別在于兩者的工作性質(zhì)的不同。

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！?/p>

從以上兩條規(guī)定可以看出，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括“維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作”。另外，從《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。

關(guān)于此稱謂實際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員，大多習(xí)慣稱之為“保安員”，業(yè)主及使用人也沿用這種稱謂。但是，由“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)并不相符。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望、守護以及公共秩序維護工作，與配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護、護衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用“保安員”稱謂，容易引起誤解，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)“保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全”的錯覺，以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以“保安”為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任的案例，引發(fā)諸多矛盾和糾紛，給管理服務(wù)工作造成被動，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。

為消除不必要的誤解，準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任，今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。

小區(qū)治安保障主要是公安部門的職責(zé)。由于物業(yè)公司及人員并沒有執(zhí)法權(quán)，在小區(qū)安全防范中只能起到協(xié)助作用。

舉例來說，小區(qū)“秩序維護員”可以通過不間斷的巡邏，減少小區(qū)發(fā)生盜竊或傷人事件；一旦發(fā)現(xiàn)盜竊等治安事件，“秩序維護員”應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間報警，協(xié)助警察的工作。但如果要將所有發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的盜竊、傷人事件都歸咎于物業(yè)工作不力，就未免不盡合理了。根據(jù)司法實踐，小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊等事件，要看物業(yè)公司是否盡心盡責(zé)，假如是由于物業(yè)公司疏于管理造成的，那么物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，假如物業(yè)公司已按合同約定，采取了巡邏、來客登記等措施，由于作案者手法隱蔽而造成了治安事件，那也不能完全怪罪于物業(yè)公司。

而保安是指保衛(wèi)治安，防止在生產(chǎn)過程中發(fā)生人身事故，從事保衛(wèi)治安工作的人。中國保安行業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)范圍主要有門衛(wèi)、守護、巡邏、營業(yè)性文體活動的安全服務(wù)、武裝押運、道路交通協(xié)管、特殊性安全服務(wù)、保安器材營銷、保安咨詢、承接安防工程和建立安防系統(tǒng)、社會性保安服務(wù)等。在改革的背景下，保安服務(wù)業(yè)已朝著物業(yè)小區(qū)、中小學(xué)、大型活動保衛(wèi)、停車場看護、海上等新的服務(wù)領(lǐng)域延伸，現(xiàn)在保安服務(wù)企業(yè)也決計參與娛樂場所及網(wǎng)吧等特種行業(yè)單位、劇毒爆炸等危險品配送領(lǐng)域、企業(yè)事業(yè)單位、各類學(xué)校、物業(yè)小區(qū)、金融領(lǐng)域、停車場、保安技防、特種護衛(wèi)犬、開鎖業(yè)、商業(yè)性大型活動安保工作、交通協(xié)管、廢品收購、典當(dāng)?shù)刃袠I(yè)拓展，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，已成為越來越多的城市大力發(fā)展保安服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化策略。

所謂在物業(yè)管理行業(yè)里的小區(qū)保安，其實質(zhì)和職責(zé)是服務(wù)小區(qū)業(yè)主，做好小區(qū)秩序維護及安保工作。因此在工作內(nèi)容上，“公共秩序維護員”和“保安”有著本質(zhì)的區(qū)別。

第二篇：保安流失分析

保安流失的原因分析

在服務(wù)行業(yè)里，保安的流失率是比較高的。據(jù)估計，保安企業(yè)員工的年平均流失率為30%，高的達到80%。保安高流失的主要原因是什么？流失的保安跳槽到哪里去了？從整個社會的角度來看，保安的流動有利于實現(xiàn)人力資源的合理配置，從而提高人力資源的使用效率；從公司的角度來看，適度的人員流動，可優(yōu)化公司內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，使公司充滿生機和活力。合理的人員流動無論是對社會還是對企業(yè)來說，都是必須而合理的。但是，如果員工頻繁流動，企業(yè)就要引起高度重視?，F(xiàn)在，保安人員的大量流失和所造成的保安隊伍不穩(wěn)定現(xiàn)象，已嚴(yán)重影響到了保安企業(yè)的隊伍建設(shè)和正常經(jīng)營。保安流失原因分析

一名理性的員工對于離職跳槽問題會持謹(jǐn)慎態(tài)度。對于保安流失原因的分析研究表明，一般情況下，單一因素是不足以促使保安采取離職跳槽行動的，所以導(dǎo)致保安流失的原因常常是多方面的。從調(diào)查中我們了解到，導(dǎo)致保安產(chǎn)生辭職念頭的有以下幾個主要因素：

原因一：工資低、福利差。在對部分辭職保安調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，決定保安離開企業(yè)的所有影響中，最重要的影響因素就是工資福利水平低。有專家指出，我國的保安業(yè)已陷入了這樣一種惡性循環(huán)——待遇低下，無法吸引高素質(zhì)的人員從業(yè)。有沒有社會保險這一“待遇”，已成為他們決定是否“跳槽”的主要因素之一。

原因二：缺乏職業(yè)發(fā)展空間。報酬高低是人們選擇職業(yè)時比較注重的因素，但它并不是最終決策的惟一依據(jù)。有些人為了能得到更多的發(fā)展機會，他們寧可暫時放棄較高的報酬；反之，若得不到很好的發(fā)展，即便是能得到比同行們高的收入，他們也會跳槽到那些能給他們更廣闊的發(fā)展空間的企業(yè)去工作。保安當(dāng)中有不少是高中以上文化程度或者是有一技之長的，由于保安公司業(yè)務(wù)單一，加之對保安的職業(yè)規(guī)劃不夠重視，面對保安這個吃青春飯而又沒有職業(yè)保障、職業(yè)發(fā)展空間有限的職業(yè)，做保安只是“騎驢找馬”過渡一下，不會把它當(dāng)成終身職業(yè)，一旦有機會就會跳槽。從了解到的信息看，如果是繼續(xù)做保安，流失的保安大多選擇物業(yè)公司和企業(yè)內(nèi)保，因為相比之下，物業(yè)公司的保安職業(yè)發(fā)展空間大些，企事業(yè)單位的保安工作相對輕松些。

原因三：論資排輩，缺乏激勵機制。來公司做保安的人中有不少是比較優(yōu)秀的，他們有的是退伍軍人，有的是從專業(yè)學(xué)校畢業(yè)的。然而，不少保安公司在制度上比較保守，缺乏相應(yīng)的激勵機制，新人在公司里很難得到破格聘用，他們必須從保安員做起，一年

一年地熬，很少見到將新人直接聘用為中隊長、大隊長或者分公司經(jīng)理的。保安是身處第一線的服務(wù)人員，工作量大，工作辛苦，有時還要遭受少數(shù)客戶的有意刁難甚至是人格侮辱；在有些中隊或者班組里，人際關(guān)系復(fù)雜緊張，保安普遍有壓抑感無歸屬感。雖然同是做保安，但事實上工作是有輕重之分的。一些新保安因無法忍受這種壓抑的工作環(huán)境而跳槽。另外，出于管理者自身素質(zhì)不高或管理方法欠妥，致使保安感覺沒得到應(yīng)有關(guān)心和尊重；特別是保安公司里的論資排輩的做法，使那些勞動強度大、責(zé)任大、任務(wù)重的一線保安積極性受挫，使新保安上崗工作的期限越來越短，一旦發(fā)了薪水或有發(fā)展更好的就業(yè)機會，就會選擇跳槽。

原因四：社會地位低。受傳統(tǒng)觀念的影響，一些保安認為自己所從事的保安服務(wù)工作低人一等，因而，一旦有機會，他們就會想方設(shè)法地到其他行業(yè)中工作。另外，在我國保安行業(yè)中，普遍流行著這么一種觀點：干保安工作是吃青春飯的行業(yè)。在這種觀念的支配下，很少有人把保安當(dāng)成終身職業(yè)的。尤其是那些有文化的或者是有一技之長的保安，很難安心工作，當(dāng)他們熟悉了這座陌生的城市之后，跳槽也就成為他們經(jīng)?？紤]的問題之一。

降低秩序維護員流失率的對策

秩序維護員流動對保安公司的經(jīng)營管理工作有弊也有利。然而，在目前情況下，秩序維護員的過度流失對保安公司更多的影響是弊大于利。秩序維護員流失率過高是秩序維護員不滿現(xiàn)狀的客觀反映，也是保安公司缺乏凝聚力和穩(wěn)定性的信號。一些秩序維護員企業(yè)管理粗放，只單純地注重經(jīng)濟收入，忽視企業(yè)文化建設(shè)，把秩序維護員看成是工作的機器，使得秩序維護員普遍缺乏成就感和歸屬感，造成秩序維護員大量流失。其實，秩序維護員流失是任何一家公司都不愿意看到的現(xiàn)象。只有穩(wěn)定的秩序維護員，才有穩(wěn)定的客戶；只有穩(wěn)定的客戶，才有穩(wěn)定的、持續(xù)增長的經(jīng)濟收入。所以，穩(wěn)定秩序維護員隊伍是當(dāng)前保安公司的首要任務(wù)，建議采取以下對策穩(wěn)定秩序維護員隊伍：

對策一：確立以人為本思想，注重企業(yè)文化建設(shè)。沒有文化的人叫文盲，沒有文化的企業(yè)叫企盲。秩序維護員是服務(wù)行業(yè)，服務(wù)行業(yè)的特點就是要建立屬于自己的獨特企業(yè)文化，如聯(lián)邦快遞的“團結(jié)協(xié)作”文化、海爾“真誠服務(wù)到永遠”等。其實，企業(yè)文化都是建立在人本管理的基礎(chǔ)上的。所謂人本管理，簡單地說就是以人為中心的人性化管理。它要求公司把員工看作是企業(yè)最寶貴的財富和最重要的資源，零售業(yè)的巨頭沃

爾瑪?shù)墓芾砭杈褪牵喊褑T工當(dāng)成事業(yè)的合作伙伴。其中心思想就是要充分尊重每一名員工。只有滿意的員工才能帶來滿意的客戶。保安公司向客戶提供的產(chǎn)品就是秩序維護員服務(wù)，秩序維護員服務(wù)質(zhì)量的高低直接取決于服務(wù)的提供者——秩序維護員。所以，秩序維護員的服務(wù)態(tài)度（技能）和服務(wù)熱情的高低，將影響客戶（業(yè)主）對保安公司的判斷和滿意。因此，實施人本管理，是保安公司的必然選擇。公司怎么對待員工，員工就會怎么對待客戶。著名的萬科物業(yè)提出：“先有滿意的員工，后有滿意的顧客”。要求：我們的服務(wù)要“持續(xù)超越顧客不斷增長的期望”。所以，保安公司要從物業(yè)公司引進一些先進的管理理念，在工作中力求做到“業(yè)主、秩序維護員、顧客”三滿意，惟有如此，保安公司才能站在市場的前端，持續(xù)發(fā)展長盛不衰。

保安公司實施以人為本的管理，最重要的是必須懂得如何尊重秩序維護員。公司管理人員應(yīng)當(dāng)把秩序維護員員當(dāng)作渴望得到關(guān)懷、理解和尊重的有血有肉的人來看待，充分尊重他們的勞動，維護他們的權(quán)益，盡力為他們的工作和生活創(chuàng)造良好的條件和工作氛圍。這樣做，既能夠增強他們的自信心，激發(fā)他們的工作熱情，又能夠提高他們對公司的滿意度和忠誠度，從而大大降低秩序維護員的流失。

對策二：實施多元化經(jīng)營，拓寬秩序維護員職業(yè)發(fā)展空間。秩序維護員為適應(yīng)快速變化著的環(huán)境，需要不斷學(xué)習(xí)和掌握新的知識和技能。公司為秩序維護員制定個人發(fā)展計劃，協(xié)助秩序維護員學(xué)習(xí)各種知識和技能，特別是專業(yè)性的知識和技能。通過個人職業(yè)發(fā)展計劃，使每位秩序維護員對自己目前所擁有的技能進行評估，并考慮公司發(fā)展的需求，使自己的特長及發(fā)展方向符合公司變化的需求。通過這種持續(xù)不斷的個人發(fā)展計劃，幫助秩序維護員適應(yīng)公司多方面的工作及未來發(fā)展的需要。公司通過為秩序維護員制定良好的個人發(fā)展計劃，給予秩序維護員豐富的教育和培訓(xùn)機會，能夠促進秩序維護員個人和公司的共同發(fā)展，降低秩序維護員的流失率。秩序維護員是吃青春飯的職業(yè)，年輕人是為了過渡一下，很少有人會把秩序維護員當(dāng)成終身職業(yè)。因此，保安公司要積極開拓市場，實施一業(yè)為主，多元經(jīng)營，積極開發(fā)與秩序維護員業(yè)務(wù)相關(guān)相近的經(jīng)營項目，如押運、技防、物業(yè)管理、停車場經(jīng)營、家政服務(wù)、物流倉儲等，為老秩序維護員、秩序維護員家屬和有一技之長的秩序維護員職業(yè)規(guī)劃創(chuàng)造再發(fā)展條件。如果保安公司能創(chuàng)造一個“男人做秩序維護員，女人做家政”的安居樂業(yè)環(huán)境，秩序維護員的流失率肯定會大大降低。

對策三：制定符合企業(yè)發(fā)展的薪酬體系，逐步提高秩序維護員的工資和福利。在現(xiàn)階段，工作仍是大多數(shù)人謀生的重要手段。既然是謀生，人們就不得不考慮收入問

題。當(dāng)秩序維護員的付出與所得到的回報嚴(yán)重不相匹配時，跳槽也就是他們的必然選擇了。此外，公司通過向秩序維護員提供較合理或者說有競爭力的薪酬，也能夠提高秩序維護員跳槽的機會成本，有效地抑制秩序維護員流失。同時，高薪也能吸引外部優(yōu)秀人才的加盟。因此，為了降低秩序維護員流失率，企業(yè)在薪酬設(shè)計上要盡力做到“三公平”（對外公平、對內(nèi)公平、考核公平）。如果是因為薪酬過低或者是薪酬設(shè)計不合理造成員工大量流失，對于企業(yè)來說，絕對是失敗的。所以，公司要調(diào)整經(jīng)營管理思想，要始終把員工和員工的利益放在首位。秩序維護員服務(wù)企業(yè)的秩序維護員員工作單調(diào)、艱苦、危險，對社會保險有著特別的要求，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營者應(yīng)克服投保上的投機性，把保險納入企業(yè)長遠建設(shè)中去考慮。因為，只有滿意的員工才能帶來滿意的客戶。

第三篇：企業(yè)管理會計區(qū)別分析

企業(yè)管理會計區(qū)別分析

摘要：在現(xiàn)在的中國大多數(shù)企業(yè)依然局限于傳統(tǒng)的會計理念，但是隨著財務(wù)管理的發(fā)展，企業(yè)不僅僅局限于財務(wù)會計，管理會計在企業(yè)中的地位越來越高。對于公司來說，雖然管理會計與財務(wù)會計的著重點不同，管理會計主要著重點在于管理，但從整體的角度來看都是為了反映真實的財務(wù)狀況，促使公司發(fā)展。再長期的角度來看，財務(wù)會計與管理會計的有效結(jié)合，可以使公司穩(wěn)定的發(fā)展。而我國的管理會計在運用方面普遍水平不高，很多地方還存在很多不足的地方，需要我們研究和探討。

關(guān)鍵詞：管理會計；區(qū)別；運用

一、管理會計概述 1.管理會計的定義

管理會計是從傳統(tǒng)會計中分離出來與財務(wù)會計并列的，著重為企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的企業(yè)會計分支。雖然直到現(xiàn)在都沒有形成一個普遍的定義，我認為管理會計主要服務(wù)于單位內(nèi)部的管理需要，通過利用相關(guān)信息，有機融合財務(wù)與業(yè)務(wù)活動，在單位規(guī)劃、決策、控制和評價等方面發(fā)揮重要作用的管理活動。

2.管理會計在企業(yè)中的作用

管理會計不僅可以強化企業(yè)的內(nèi)部管理工作，還合理的對企業(yè)進行資源配置和實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟的最大化。而管理會會計工作主要分為預(yù)測工作、決策工作、控制和績效評價，從這五個方面理解管理會計的作用：

（1）管理會計的預(yù)測工作是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)工作我覺得建立一個合理的管理計劃，可以有效的提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，加上合適有效的管理手段可以有效的提高工作效益，企業(yè)歷史實際經(jīng)營活動的資料為管理會計的預(yù)測工作提供了基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上利用科學(xué)的方法對企業(yè)未來的工作進行預(yù)測。

（2）管理會計決策工作是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)為企業(yè)的整體決策服務(wù)是管理會計的根本目標(biāo)，在企業(yè)的經(jīng)營過程中，很多環(huán)節(jié)都需要決策工作，企業(yè)可以運用決策工作對未來一定時期內(nèi)的成本、銷售、利潤、資金等進行以價值為主導(dǎo)尺度的定量分析。在定量分析的基礎(chǔ)上可以對未來的前景進行預(yù)測和并制定政策，然后進一步的安排工作，合理的規(guī)劃企業(yè)運作，使整個企業(yè)經(jīng)營活動可以有效合理的運行。

（3）管理會計的控制是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效途徑管理會計中存貨控制和標(biāo)準(zhǔn)成本控制是不僅實現(xiàn)預(yù)算控制的兩大措施，也是企業(yè)達到有效經(jīng)營的措施，而其中預(yù)算控制是實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)表的保證。管理會計中的責(zé)任會計是把責(zé)任和權(quán)力分層，這樣使企業(yè)內(nèi)部的責(zé)任管理加強，從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（4）管理會計中考核評價可以幫助企業(yè)制定和修改經(jīng)營決策在現(xiàn)在非常激烈的競爭體制下，不僅僅局限于企業(yè)本身的競爭。企業(yè)運用管理會計可以進行客觀的考核評價，可以對自身的實際情況進行客觀的評價，畢竟知己知彼百戰(zhàn)百勝，對自己客觀的評價再和競爭對手所比較分析，這樣可以了解到自己的核心競爭力和不足之處，最終將相關(guān)信息匯總報告給決策層，更具企業(yè)的實際情況對經(jīng)營決策進行修改。

3.管理會計與財務(wù)會計的區(qū)別

隨著時代的發(fā)展管理會計與財務(wù)會計成為會計界的兩大理論，管理會計屬于創(chuàng)造價值，而財務(wù)會計屬于記錄價值，把兩者分析比較，可以清晰地了解管理會計。

（1）思維方式的不同

財務(wù)會計主要是反映過去發(fā)生的實際經(jīng)濟活動，從客觀的角度去反映歷史的成本、利潤等指標(biāo)，然后對經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的原始憑證進行會計報表的制作、編制報告和審計，簡單來說它可以屬于一種“向后看”的思維方法。對管理會計來說，基于財務(wù)會計已經(jīng)處理的數(shù)據(jù)分析從而對企業(yè)的未來進行決策和規(guī)劃，從而把過去、現(xiàn)在、未來三個時間段聯(lián)系在一起。利用管理會計對未來的作用，從而過去分析是對未來的決策等進行更好的指導(dǎo)。相對于財務(wù)會計來說，管理會計不僅僅是局限于過去時態(tài)，而側(cè)重點更放在對特定的某一問題而進行的規(guī)劃、決策、控制和評價的方法，換句話來說，管理會計屬于一種“向前看”的思維方法。

（2）報告的總類不同

財務(wù)會計是提供全面的、系統(tǒng)的財務(wù)報告為公司及其公司相關(guān)的利益者。財務(wù)會計是通過原始憑證進行整理，然后填制一系列統(tǒng)一格式的帳簿和憑證系統(tǒng)，得出統(tǒng)一格式的財務(wù)報告。對于管理會計而言，它是對企業(yè)內(nèi)部管理的某一問題進行研究，不局限于固定的模式，并且管理會計的運用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)方面的知識對歷史數(shù)據(jù)進行分析，所以沒有統(tǒng)一的格式，普遍的是以文字形式的內(nèi)部報告進行總結(jié)。

（3）工作主體層次不同

財務(wù)會計可以說是單一的層次結(jié)構(gòu),主要是以整個企業(yè)的經(jīng)營活動為工作主體,對經(jīng)營活動中的每個要素進行記錄，所以能夠適應(yīng)財務(wù)會計中特別注重的全面反映監(jiān)督全部經(jīng)濟過程的要求。以對整個公司進行管理決策,也可以運用在公司中的某個部門或某個層級，所以管理會計在企業(yè)中可以靈活的運用。

二、管理會計的應(yīng)用分析 1.管理會計的原理 在衡量企業(yè)經(jīng)營的管理水平和經(jīng)濟效益成本是一項重要的指標(biāo)，屬于企業(yè)管理的核心內(nèi)容。在財務(wù)會計中，主要遵循了歷史成本的原則，所以對成本的分類是有利于對資產(chǎn)進行計價分類。對于管理會計來說，它是著重于進行控制、決策和考核，而管理會計對成本最基本、最重要的分類是按照成本性態(tài)（costbehavior）進行分類。管理會計在對成本進行性態(tài)分類，把成本分為變動成本和固定成本，可以揭示成本與業(yè)務(wù)量之間存在的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上對成本進行經(jīng)營預(yù)測、經(jīng)營決策、預(yù)算、內(nèi)部控制等方面的運用奠定了一個基礎(chǔ)。成本性態(tài)分類后運用統(tǒng)計學(xué)、數(shù)學(xué)、運籌學(xué)和計算機等相關(guān)的知識，對某一問題相關(guān)的信息進行分析和整理，才可以對某一問題進行決策等。

2.管理會計在企業(yè)中主要的功能

我認為，控制和激勵功能是體現(xiàn)了管理會計為企業(yè)創(chuàng)造價值的主要的兩個方面。（1）預(yù)算的控制功能

控制是指是把預(yù)算層層分解后得目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，用于對公司內(nèi)部的活動監(jiān)督和評價，還和績效、報酬掛鉤，從而來起到控制企業(yè)各環(huán)節(jié)行為的目的。預(yù)算控制功能分為經(jīng)營控制和激勵功能兩個步驟。經(jīng)營控制功能是在預(yù)算編制完成后，公司的管理層可以不定期的對預(yù)算的目標(biāo)和實際的業(yè)務(wù)量進行分析比較，從中找出問題并實施措施，糾正不利的地方，這樣實現(xiàn)了對企業(yè)業(yè)績的控制。激勵機制就是根據(jù)預(yù)算編制的目標(biāo)完成程度為依據(jù)，再結(jié)合獎懲制度，使員工的積極性大大提高。

（2）預(yù)算的激勵功能

預(yù)算管理激勵機制是為了實現(xiàn)在編制預(yù)算時，根據(jù)部門的每個人員實際情況來制定合理的預(yù)算目標(biāo)方案，這樣可以使員工用最大的努力去完成，或者超額完成，可以將每一位員工的工作能力反應(yīng)在業(yè)績上。然后落實在獎懲上，從而根據(jù)不同的員工找到激勵點，按照預(yù)算考評結(jié)果進行獎懲。所以預(yù)算管理激勵機制不僅可以帶來一個合理的獎懲制度，還可以使資源得到合理的配置和充分的運用。

三、當(dāng)前管理會計在企業(yè)運用存在的主要問題

因為管理會計在我國的發(fā)展時間很短，從20世紀(jì)70年代末才引進管理會計，相比其他國家的管理會計是很年輕的，還要把它和中國的國情相結(jié)合運用，所以企業(yè)的管理會計還普遍存在許多問題。

1.在企業(yè)中使用不廣泛

目前為止，管理會計僅僅只有在少數(shù)的地區(qū)、少數(shù)的企業(yè)中得到一定程度的應(yīng)用，其中大多數(shù)為沿海地區(qū)和外資的一些企業(yè)，還有很大一部分的企業(yè)經(jīng)營管理人員并不了解管理會計，甚至一無所知，所以管理會計的企業(yè)的應(yīng)用中受到極大的限制。而且中國14年才開始大力推行管理會計，起步很晚，管理會計的基層教育落后，運用管理會計的意識很薄弱，并沒有形成一個完整、健全的管理會計系統(tǒng)和所以會導(dǎo)致使用不廣泛。一部分受一定傳統(tǒng)思維影響。其實在中國也有很多成功運用管理會計的案例，但是只有極少數(shù)的進行了系統(tǒng)的研究和總結(jié)，缺乏典型的模范案例，讓后者的企業(yè)無法從有效的普及和推廣。

2.管理會計在企業(yè)中應(yīng)用不深入

管理會計在企業(yè)中的運用可以是多方面的，從我國目前的情況來看，只有極少數(shù)部分的管理會計理論和方法運用于基層工商企業(yè)的經(jīng)營管理中去。我認為原因是，現(xiàn)在我國管理會計方面的人才緊缺，現(xiàn)崗位的人專業(yè)水平也不高，而且中國現(xiàn)在也并沒有這方面的資格考試，所以造成許多管理會計的功能并沒有實質(zhì)性的運用在企業(yè)中，比如說可以提高企業(yè)內(nèi)部管理和加強微觀經(jīng)濟效益等。使得管理會計未能在現(xiàn)代企業(yè)的內(nèi)部管理中發(fā)揮其應(yīng)有的作用和未能達到預(yù)期的效益，使得管理會計在中的運用形成惡性循環(huán)。而且要打破中國固有的思維方式是還需要一定時間去解決的。

3.作用不協(xié)調(diào)

根據(jù)管理會計的性質(zhì)來說，管理會計應(yīng)該比財務(wù)會計更容易與其他的部門工作相協(xié)調(diào)，但是也是由于企業(yè)本沒有有效的、完全的運用管理會計，只有部分的管理會計內(nèi)容在實際工作中得到了運用，而且大多數(shù)處于分散和不統(tǒng)一的狀態(tài)，并沒有處于一個相互關(guān)在一起，也沒有形成一個健全的會計管理系統(tǒng)，這樣使管理會計的優(yōu)勢并沒有完全的發(fā)揮出來，反倒會讓管理會計的使用受限。

四、案例：許繼集團的全員績效管理體系

國家電網(wǎng)許繼集團有限公司（以下簡稱許繼集團）是國家電網(wǎng)公司直屬產(chǎn)業(yè)單位，國家520戶重點企業(yè)之一。作為中國電力裝備行業(yè)的大型骨干和龍頭企業(yè)，主要覆蓋發(fā)電、輸電、配電、用電等電力系統(tǒng)各個環(huán)節(jié)，橫跨一二次、交直流裝備、高中壓領(lǐng)域，在中國是綜合配套能力最強、最具競爭力的電力裝備制造商及系統(tǒng)解決方案提供商，其核心主導(dǎo)業(yè)務(wù)是智能用電、智能變配電、新能源并網(wǎng)及發(fā)電、直流輸電及電力電子、電動汽車充換電及驅(qū)動控制、軌道交通智能牽引供用電、工業(yè)及軍工智能供用電等電力裝備的制造和系統(tǒng)解決方案的提供。許繼集團經(jīng)過了40年的發(fā)展，雖然變得規(guī)模越來越大，但是其公司經(jīng)營的結(jié)構(gòu)也變得復(fù)雜起來，而且運營的效率卻不見起色，導(dǎo)致運營矛盾成為了許繼集團的主要矛盾，所以許繼集團對此主要矛盾進行了各方面的深度的分析后，決定運用基于公司戰(zhàn)略的全員績效管理的變革，從而提高企業(yè)的運營效率。此績效體系以全公司人員目標(biāo)責(zé)任體系為中心，這個體系把公司的戰(zhàn)略落實到每一個員工中，讓每一個員工都參與其中，提高員工的工作效率。員工績效中，員工不是被動的，而屬于主動去實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)，提高了全公司的積極性，從而提高整體的運營效率。許繼集團以全閉環(huán)體系為主要的方針，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定任務(wù)和報酬，運用多種科學(xué)的績效評價體系對公司的運營情況進行分析和評價，實現(xiàn)了對企業(yè)整個運營體系的跟蹤，這樣可以使企業(yè)更好地實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。許繼集團的整個績效管理系統(tǒng)的成功運用是由于公司運用了完整地制度體系，科學(xué)的組織企業(yè)內(nèi)部，然后根據(jù)公司戰(zhàn)略制定合理的業(yè)績目標(biāo)體系，還運用了先進的信息技術(shù)，實現(xiàn)了一個全面合理的保障體系。從許繼集團的案例可以看出，從根本上改變員工的思想，讓員工從內(nèi)心接受認同，使員工的積極性普遍的提高，讓公司形成強大的合力，從而產(chǎn)生高效益和高效率，使得公司跳脫困境。

五、總結(jié)

根據(jù)分析看出，所以管理會計的合理運用可以為企業(yè)創(chuàng)造更高的價值，現(xiàn)在的企業(yè)不應(yīng)局限于傳統(tǒng)的財務(wù)會計的思維，應(yīng)該跳脫出來，使管理會計與財務(wù)會計合理的運用，為企業(yè)決定更多的內(nèi)部經(jīng)營問題和創(chuàng)造更多的價值。其實企業(yè)運用管理會計的并沒有想象的那么難，一個企業(yè)只要擁有專業(yè)素質(zhì)的管理人才與先進的管理會計的理念，那么企業(yè)就可以創(chuàng)造去一個適合自身的管理會計體系，使企業(yè)更優(yōu)化的配置。

參考文獻：

[1]王麗娟.淺談管理會計與財務(wù)會計一體化[J].中國電子商務(wù),2014.[2]郭君.加強監(jiān)察工作促進煤礦企業(yè)管理[J].環(huán)球市場信息導(dǎo)報（理論）,2014.[3]周聰.管理會計在我國企業(yè)中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013.[4]馬曉涵.管理會計在中國企業(yè)應(yīng)用中的問題及措施[J].東方企業(yè)文化，2013.[5]宋鵬官.管理會計與財務(wù)會計的區(qū)別[J].知識經(jīng)濟,2013.作者：劉曉雨 單位：長江師范學(xué)院財經(jīng)學(xué)院

第四篇：物業(yè)保安情況案例分析

1、輛破損進入車場后推卸責(zé)任怎么辦

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認。

早晨6時20分, 護衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現(xiàn)場情況。車主否認記錄和現(xiàn)場具有真實性。一方據(jù)理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。

[提示]

遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。

1．盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時打擾一下，可能就少了后面的麻煩。

2．遇有治安問題糾纏不清，及時請權(quán)威機關(guān)來處理，是最好的辦法。

[案例分析］在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所進行調(diào)查和調(diào)解派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認帳。

2、亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

一個雙休日，一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進出通道的擋車器前，要求存車去見樓上的一位業(yè)主。車庫保安員禮貌地上前告知，這里都是私家車位，不能停放外來車輛。車主轉(zhuǎn)而又要求打開車擋，說到車庫調(diào)頭后就走。誰知他進了車庫，并沒有要走的意思。保安員再次前去，委婉地勸其另尋就近的停車場，車主竟勃然變色，破口大罵。

管理處安全主管從辦公室的監(jiān)視器中發(fā)現(xiàn)了這一情況，急忙趕到現(xiàn)場。那么，他應(yīng)該怎樣處理這件事呢？

[提示]

物業(yè)管理公司要求保安員文明執(zhí)法，絕非是為了一味地遷就業(yè)主和用戶，而是要以情動人，以理服人，更好地與業(yè)主和用戶溝通，做好管理和服務(wù)，保證轄區(qū)的良好。對那些不服從物業(yè)管理規(guī)章制度的無理取鬧者，就要堅持原則，鐵面無私，按照體現(xiàn)多數(shù)業(yè)主意志的業(yè)主公約和反映在各類法規(guī)之中的政府授權(quán)，大膽地履行自己的管理職能。以維護大多數(shù)業(yè)主和用戶的利益。

[案例分析]

在了解了事情經(jīng)過后，管理處安全主管語氣和緩但態(tài)度堅定地對

車主說：“如果我們保安員違反了物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有關(guān)規(guī)定，我們一定嚴(yán)肅處理，現(xiàn)在看來是您無理取鬧且出口傷人，您應(yīng)當(dāng)向受到傷害的我們保安員致歉。”要求其致歉并非為了分出個高低，它的意義在于既是對無理取鬧者進行教育，使之下次不再胡作非為，也是對堅持原則保安員進行安撫，使之下次仍舊恪盡職守。車主見勢不妙，用手機叫來樓上的業(yè)主。

安全主管扼要地向業(yè)主介紹了情況，平素對管理處保安員禮貌周到的服務(wù)就有切身感受的業(yè)主，見車主還在罵罵咧咧，一切都明白了。她一邊開導(dǎo)車主，一邊說：“你們別與他一般見識，我這里給你們賠禮了”?？梢娖綍r文明服務(wù)在關(guān)鍵時候的重要性。車主自知理虧，怏怏把車開走了。隨后，她又和管理處安全主管一起，安撫吃了委屈但始終彬彬有理的保安員。

3、案例002 業(yè)主損壞公共設(shè)施，怎么處理？ 一天晚上七時許，都市經(jīng)典小區(qū)業(yè)主羅先生4歲女兒發(fā)高燒，夫婦二人心急如焚，忙開車去醫(yī)院治療。當(dāng)車行至車庫出口道閘時，值班保安員示意停車、收回停車卡，但對方毫不理睬，而是加大油門撞開道閘欄桿飛馳而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。值班保安員馬上向班長報告，請協(xié)助解決。保安班長和安全主管一同到達現(xiàn)場。根據(jù)保安員的情況匯報和現(xiàn)場分析，并調(diào)取業(yè)主和車輛登記資料核對，排除了偷盜車輛的可能性，從而判斷業(yè)主肯定是有急事，決定等業(yè)主回來后再心平氣和找業(yè)主了解情況，并提出以下處理意見：（1）理解業(yè)主；（2）以理服人；（3）按價賠償（分析問題入情入理，處理準(zhǔn)則以人性為

本，不只一味地從物管角度對待事故）。兩小時后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，已在道口等待的保安人員首先對小孩病情表示關(guān)注和慰問（事先守候，如同家人，對業(yè)主同情關(guān)懷意于言表）。看到孩子并無大礙、家長焦急的心情已平靜下來后，便就撞壞道閘欄桿一事征詢業(yè)主的處理意見。誰知未等把話說完，羅先生就打斷：“車場保安員動作太慢，我急著去醫(yī)院送孩子看病，撞壞欄桿不是我的責(zé)任”。保安人員耐心解釋：小孩有了急病，焦急的心情我們非常理解。但事先您要是來個電話說明原因，讓我們提前做好準(zhǔn)備就可以爭取更快放行時間了。當(dāng)時您的車開的飛快，把我們嚇了一跳，不認識您的還以為是盜竊車輛呢（占理，得理，給對方的一個合理的提醒，句句入耳）。按《業(yè)主公約》規(guī)定，損壞公物要賠償，您看是您自己處理，還是管理處幫您處理由您付款”？ 羅先生一聲不吭地走了，保安主管沒有追上去硬讓業(yè)主當(dāng)場表態(tài)，也沒有立即跟著羅先生上樓，而是采取了三個措施：（1）誰當(dāng)班誰負責(zé)。當(dāng)值班長和保安主管第二天上午去業(yè)主家登門拜訪，把事情責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽；（2）跟蹤處理，不拖延時間?？吹奖０仓鞴苡H自上門，業(yè)主尤其是女業(yè)主心里很過意不去，再三表示歉意，但對賠償一事只字未提。待到第三次上門，業(yè)主終于不好意思地說：“這樣吧，我們對這一行不熟悉，你們幫忙修理好，多少錢由我們支付?！保?）維修方案與業(yè)主見面。業(yè)主表態(tài)后保安主管立即通知維修班拿出道閘欄桿的維修方案，并將方案交與業(yè)主審核，說明只收成本費，免收人工費。業(yè)主看后表示同意，并對管理處對小區(qū)財產(chǎn)認真負責(zé)的精神感到敬佩?！军c評】：從這件事的圓

滿處理，作為物業(yè)管理者可以得到三個啟示：

1、不要急于求成。業(yè)主心里有火，靜不下來時，不要急著追業(yè)主表態(tài)，最好是通過細致的解釋工作，讓業(yè)主意識到自己的不對之處，最好讓業(yè)主自己提出處理意見。

2、不要與業(yè)主對抗。無論處理任何事情，要心平氣和擺事實，講道理，有理有節(jié)。不能因為錯誤在業(yè)主，就粗暴對待業(yè)主。而應(yīng)以服務(wù)者的身份和態(tài)度與業(yè)主溝通，事情就會向好的方向發(fā)展。

3、不要陷于糾纏。事情發(fā)生后，跟業(yè)主講清楚就行，不要現(xiàn)場糾纏不清，沒完沒了，引起業(yè)主反感。處理問題要把握好分寸，不能因小失大。只要業(yè)主認識到位，愿意賠償，事情就是圓滿解決。從始至終都要遵循服務(wù)第一的宗旨。案例003 嚴(yán)管細抓——住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦？某大廈有8位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上，管得緊了收回去，稍一放松就又搬出來，成為管理中一個不大不小的難題。最近，管理處加大管理力度，決心從根本上解決這一問題。他們首先與業(yè)主委員會統(tǒng)一意見，明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應(yīng)當(dāng)是棄物，這一規(guī)定順理成章）。然后擬訂了四個工作步驟：值班保安員通過可視對講規(guī)勸違規(guī)住戶；保安班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規(guī)定精神；主管領(lǐng)導(dǎo)上門“釘子戶”的思想工作；管理處給仍然無動于衷的下達限期整改通知書。按照這一部署，各個保安班在主管領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一組織下，分戶包干，分工負責(zé)，分頭落實。他們耐心細致地做好說服動員工作，一次不行就兩次，兩次不行就三次，僅用了一周時間，走了兩個步驟（凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，多考慮幾步?jīng)]有壞處），尚未用領(lǐng)導(dǎo)直接出面，就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完畢。【點評】：小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決，其實未必然。只要把它琢磨透了，見人之所未見，發(fā)人之所未發(fā)，獨辟蹊徑，拿出一個好的處理辦法，問題就會迎刃而解。案例004 因勢利導(dǎo)——業(yè)主強占他人車位怎么辦 十月上旬夜里10點左右，華景綠苑小區(qū)地下車庫值班保安員報告6號樓的一位業(yè)主，只購買了一個車位，卻在車庫停了兩輛車。保安員勸其將未購車位的車開走，但業(yè)主對保安員不理不睬，將車子鎖好后揚長而去。無奈，保安員只好求助巡邏崗保安員使用對講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車子開出車庫。業(yè)主對保安員的行動先是采取了不接對講的方式，后來對著對講機對保安員進行謾罵，甚至揚言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。了解到這些情況后，管理處辦公室值班管理員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門拜訪。首先對保安員反復(fù)打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉（有理也要先說自己的不是，給足對方面子和臺階，為雙方的進一步交流創(chuàng)造了條件），然后向他說明車庫內(nèi)的大多數(shù)車位已售出，一個車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位，別的業(yè)主就會有意見。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會被別人占用的。看到他不斷點頭，管理員趁熱打鐵，建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題（不僅著眼一時一事，而且爭取一勞永逸，這樣去做工作就更有效率）。業(yè)主聽了這番話，覺得入情入理，便提出要求，讓管理員替他找一個空位租下來。管理員自是滿口答應(yīng)。第二天一

早，管理人員就同業(yè)主聯(lián)系，告訴他車位已找好，請他抓緊時間到辦公室來辦理租用手續(xù)。果然，業(yè)主沒有食言，當(dāng)天下午便來到管理處，順利地辦理了租位手續(xù)?！军c評】：以其人之道還治其人之身，是古人總結(jié)出來的一種處事哲學(xué)。糾正某些違章行為，亦不妨用用這一辦法。當(dāng)然我們這里講的“治”，沒有鼓勵以錯制錯的意思。而是說用語言創(chuàng)造一種客戶本身受違章困擾的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。

第五篇：保安案例分析(重要)

保安案例分析（重要）

別忘為物業(yè)維權(quán)

盤點物業(yè)管理糾紛案例時，業(yè)內(nèi)人士指出，無論從數(shù)量還是發(fā)生的類型上，物業(yè)案例開始逐漸產(chǎn)生了許多新的矛盾，訴訟問題已經(jīng)從之前比較單一的物業(yè)管理費、違章搭建等問題，開始向多樣化轉(zhuǎn)變。由于不少新出現(xiàn)的物業(yè)糾紛有逐漸增多的趨勢，預(yù)計這些案例在今年會更加普遍。以下便是9類比較典型的物業(yè)案例：

類型一

物業(yè)公司不是“第二警力”

案例：

摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)丟失,報警后至今未破案。于是，起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。分析：

1.“前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議”的含義。

2.雙方并未就業(yè)主的財產(chǎn)簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管的義務(wù)。

3.物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。點評

許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。

類型二

業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對鄰居房門的位置，被鄰居一紙訴狀告上了法庭，要求拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。分析： 1.作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。2.將空調(diào)器的室外機移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。點評

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

類型三

物業(yè)管理費要明示

案例：物業(yè)公司行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，有業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。分析：

1.根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示。2.物價管理部門只是登記備案而已。

點評

物業(yè)管理作為市場化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場來決定價格。

類型四 物業(yè)公司無所不能

業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被搶劫，要物業(yè)管理公司賠償

案例:2業(yè)主攜帶20萬元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅10余米的物業(yè)管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業(yè)主被搶劫后，一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求悉數(shù)賠償損失以及精神撫慰金8萬元。物業(yè)管理公司認為，這些個案其實與住宅家中失竊的個案性質(zhì)是一樣的。一般情況下物業(yè)公司是不承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，因為，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管關(guān)系。不應(yīng)擔(dān)負賠償責(zé)任，雙方爭論激烈。案例分析：

1、業(yè)主與物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。

2、物業(yè)公司的員工不敢挺身而出與歹徒搏斗，會受到道德的譴責(zé)，但他卻可以不負任何法律責(zé)任。但是物業(yè)管理公司應(yīng)負責(zé)一部分賠償?shù)呢?zé)任，這個責(zé)任不是民事法律的賠償責(zé)任，而是行政管理上安全防范的行政法律責(zé)任，應(yīng)由物業(yè)管理行政主管部門按照有關(guān)的法律、法規(guī)給予警告、通報、罰款、吊銷有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)營許可證等行政處罰。

3、物業(yè)管理公司也應(yīng)該增加保安人員以及保安巡邏次數(shù)，加強安全防范的力度和措施，有效的防止案件的發(fā)生。

4、建議物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任保險，將所有承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。萬一發(fā)生因物業(yè)管理公司疏忽或過失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等其他人員利益受到損害時，也可由保險公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒，要物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

案例：雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒成粉碎性骨折，安全人員發(fā)現(xiàn)后立即將王老太送進醫(yī)院。業(yè)主提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)管理公司未做承擔(dān)，王老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。分析：

1、《中華人民共和國價格管理條例》是物業(yè)管理公司收費的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費，王老太所交物業(yè)管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍。

2、《民法通則》、《民法細則》中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害其責(zé)任自負。

3、王老太雖在小區(qū)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)管理公司本職工作沒有延誤，小區(qū)的警示牌也已懸掛，王老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)管理公司沒有直接的關(guān)系。

4、物業(yè)管理公司可以多方面關(guān)心王老太，但沒有權(quán)利和義務(wù)為其支付醫(yī)療費用及精神損失費。

類型五

別戴“不作為”的帽子 樓上業(yè)主投訴樓下業(yè)主開飯店怎么辦

樓上業(yè)主入住后被樓下業(yè)主開的飯店擾亂了正常生活秩序，期間多次到物業(yè)公司投訴，請求物業(yè)公司出面制止王某的行為，但物業(yè)公司一直推三拖四或答復(fù)不是“自己管不了”，就是“請去政府找”業(yè)主不得不將物業(yè)公司告上了法庭。分析：

1、業(yè)主按時交納了物業(yè)管理費，履行了應(yīng)盡的義務(wù)

2、物業(yè)公司并未按照購房時簽訂的《物業(yè)管理條約》規(guī)定，提供一個安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境，反而由于其不作為行為致使樓下的違法行為愈演愈烈，使樓上業(yè)主及其家人的合法權(quán)益受到嚴(yán)重損害，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、依法審理后判決，被告物業(yè)公司雙倍返還原告兩年的物業(yè)管理費，并就其不作為行為給原告造成的損害予以賠償。

點評:

明知管不了或管不好的也要去管，一旦管不了或管不好時馬上報告，把“皮球”踢出去。問題能夠解決當(dāng)然最好，解決不了，“不作為”的帽子也有別人戴。

類型六

突發(fā)事件處理 物業(yè)管理人員入室引起的誤會……

保潔員阿霞在工作時，發(fā)現(xiàn)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，便進入室內(nèi)一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主從電梯出來徑直走回家，一見大門未關(guān)，又看見一個陌生女子在自己家里，更是又急又氣，不由分說要把她送到派出所。分析：

1、員工不能擅自進入業(yè)主家。

2、及時通知物業(yè)管理處與業(yè)主聯(lián)系，由110或兩名以上的保安介入。

3、向業(yè)主道歉、解釋，求得諒解，并由業(yè)主清點物品。

4、加強員工培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。某物業(yè)停電時應(yīng)對處理

案例：正值午膳時間，香港某一物業(yè)發(fā)生停電事故，小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共 約1000戶)突然停電。原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要8個小時才能更換修復(fù)。分析：

1、水泵不能運轉(zhuǎn)，約1~2小時后水箱用盡后會出現(xiàn)停水；

2、后備發(fā)電機須長時間運行；

3、除后備發(fā)電機支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運作；

4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；

5、黃昏下班高峰期電梯會出現(xiàn)擁堵和混亂。

6、大樓整體安全會受影響，隱患因停電而存在；

點評：

在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。類型七

緊急避險

物業(yè)公司有權(quán)破業(yè)主家門而入嗎

樓上業(yè)主外出度假，家中水管爆裂，樓下業(yè)主被水浸，報告物業(yè)公司，回復(fù)：樓上住戶不在家，不能入室檢修。導(dǎo)致樓下業(yè)主受損嚴(yán)重。物業(yè)管理公司仍然不來維修。求助110，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開三樓房門入內(nèi)維修，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的東西也被泡得不成樣子。

樓下業(yè)主斥責(zé)物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱，住戶不在家，公司無權(quán)破門而入。后樓上住戶回來后，對于他們破門而入的行為感到很惱火，三方矛盾很大。

這是個比較典型的問題，其實質(zhì)是物業(yè)管理公司緊急避險及免責(zé)問題，由于缺乏法律的調(diào)整，使得當(dāng)事人各方難以達成共識。

什么是緊急避險呢？就是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認可。但是，三樓住戶是無辜的第三人，由于緊急避險而遭受的損害，是否應(yīng)受賠償，如何賠償，卻是個問題。

對于責(zé)任問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補償?！?/p>

從上面的法律規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重情形時，是可以采取緊急避險行為的，措施得體的情況下，無論是物業(yè)管理公司還是二樓住戶，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，三樓的住戶受到了一些財產(chǎn)損失，作為受益人，二樓住戶應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。

保險公司理賠后找物業(yè)算賬

本報訊（記者鄒桂）車輛停在小區(qū)內(nèi)丟失，保險公司理賠后以小區(qū)物業(yè)未盡職責(zé)為由，將他們告上法庭索賠。記者昨天獲悉，豐臺法院一審認定，小區(qū)物業(yè)停車管理完備，駁回了保險公司的訴訟請求。

2005年1月8日，家住益辰欣園的王先生突然發(fā)現(xiàn)停放在小區(qū)固定車位的帕薩特不見了，王先生立即向公安機關(guān)及保險公司報案。警方雖已立案偵查，但丟失車輛至今下落不明王先生遂向保險公司索賠，中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司北京分公司先行賠付給王先生20余萬元。保險公司理賠后，隨即將小區(qū)物業(yè)告上法庭，認為小區(qū)物業(yè)管理不到位，應(yīng)賠償車輛丟失的損失。

法院認定，小區(qū)對出入車輛通過收發(fā)記錄卡進行管理，并有24小時保安值班，已經(jīng)盡到了管理義務(wù)。而且，小區(qū)也在出入卡上作出“離車隨身攜帶”的提示，車主未能將出入卡隨身攜帶，使物業(yè)的管理措施失去了作用，不能證明物業(yè)公司管理不到位。法院駁回了保險公司的索賠。據(jù)法官介紹，如果能確認物業(yè)管理失職，其將要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

歹徒入室搶劫 物業(yè)承擔(dān)什么責(zé)任 鐘先生是某花園小區(qū)的業(yè)主。2000年5月的—天上午，其在家洗澡時，3名歹徒從屬于共用面積的樓梯間的窗戶爬進他們家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅，搶走價值2萬多元的現(xiàn)金和首飾。事發(fā)后，他們一家人找到該花園的物業(yè)管理公司討說法。

鐘先生認為其廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離，樓梯間的窗戶沒有安裝防盜窗防護，導(dǎo)致歹徒得以進入業(yè)主家，物業(yè)管理公司負有不可推卸的責(zé)任。鐘先生認為，收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)管理公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負起了責(zé)任。業(yè)主在自己的家里被搶劫，無論怎樣，物業(yè)管理公司都負有賠償責(zé)任，只是責(zé)任的大小有區(qū)分而已。他舉例說，如果歹徒是從小區(qū)的大門或翻墻進來實施搶劫的，則物業(yè)管理公司負有直接賠償責(zé)任；如果是小區(qū)內(nèi)的人員實施搶劫，則物業(yè)管理公司也負有間接的賠償責(zé)任。

那么，在本案中物業(yè)管理公司是否有責(zé)任?應(yīng)該承擔(dān)什么的責(zé)任呢?

首先我們必須明確在本案中，物業(yè)管理公司有責(zé)任！但物業(yè)管理公司不是保險公司，無法對業(yè)主、住戶的每件事負責(zé)。這并不是說物業(yè)管理公司沒有責(zé)任，物業(yè)管理公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任，這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業(yè)管理公司做出通報批評、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等級、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰。具體到本案，小區(qū)的業(yè)主、住戶被歹徒入室搶劫，主要應(yīng)該看物業(yè)管理公司在小區(qū)的保安防范上是否做到了盡職盡責(zé)。如果是保安防范的工作沒有到位，那物業(yè)管理公司就應(yīng)該承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任，公安機關(guān)或物業(yè)管理主管機關(guān)等政府的行政主管部門可以依法對物業(yè)管理公司做出行政處罰。如果保安防范的工作沒有疏忽，沒有問題，那物業(yè)管理公司就不應(yīng)該負安全防范的行政責(zé)任。

從法定職責(zé)看，物業(yè)管理公司的保安在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒有什么區(qū)別。國家的法律并沒有給予物業(yè)管理公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對于犯罪行為，物業(yè)管理公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機關(guān)的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)管理公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說就連查驗居民身份證的權(quán)利都沒有。因此要物業(yè)管理公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是一種既不合法也不合理的要求。

如果按照鐘先生的觀點，收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)管理公司就對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負有賠償責(zé)任，那么，物業(yè)管理公司給國家交納了稅費，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國家，是公安機關(guān)。因為無論是依照憲法還是法律的規(guī)定，國家、公安機關(guān)都對公民的人身、財產(chǎn)的安全負有不可推卸的責(zé)任。但事實上，無論在我國，還是在外國，國家、公安機關(guān)對類似于本案的治安事件的發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。為什么?因為國家、公安機關(guān)與公民之間不具備人身、財產(chǎn)的保管、保險關(guān)系，不存在將公民人身、財產(chǎn)的實際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國家、公安機關(guān)的客觀事實，不符合構(gòu)成保管、保險關(guān)系成立的要件，國家、公安機關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任。因此，在2001年陜西省發(fā)生多次安全事故之后，國務(wù)院可以對陜西省省長給予記過處分。何況，給樓梯加裝防盜窗并不是法律規(guī)定或建筑的規(guī)范對物業(yè)管理公司的法定要求，何況加裝防盜窗還會破壞了建筑物外觀的美觀，在本案中物業(yè)管理公司沒有直接對業(yè)主造成侵害，相應(yīng)在本案中物業(yè)管理公司也只具備安全防范的行政責(zé)任，而不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

裝修擅自變更排水設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原狀

俗話說，遠親不如近鄰。然而，一根排水管道卻讓新城花園的兩鄰居對簿公堂，最后連物業(yè)管理公司也成了被告。

2004年，張先生和李先生如愿已償入住進漂亮的辛城花園。張先生住4樓，李先生住5樓，僅一地板之隔成為相鄰的鄰居。不料，李先生裝修衛(wèi)生間時多加了一根排水道管，引起4樓張先生的不滿。不久，張先生將李先生、物業(yè)管理公司一起告上法庭。

原告張先生訴稱，他于2004年4月辦理入住手續(xù)。不料入住后才發(fā)現(xiàn)，被告李先生在此前從物業(yè)管理公司的管理處拿走了他的住房鑰匙，擅自侵入住宅并改動室內(nèi)的排水結(jié)構(gòu)，私自加鑿了洗手間的天花板改動排水管道，侵犯了他相鄰關(guān)系的合法權(quán)益。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停上侵害，排除妨礙，賠償損失?！闭埱蠓ㄔ号辛畋桓嫱Ｖ骨趾?，恢復(fù)排水管道原狀，賠禮道歉并賠償各種損失2．5萬元。

因裝修惹禍的李先生辯稱：他比原告早入住半個月，入住后即開始裝修。在裝修衛(wèi)生間的試水過程中，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間的原下水道接駁口處出現(xiàn)漏水。無奈之下，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商，采取多增加一個排水管道的辦法來解決，最終未出現(xiàn)漏水。裝修并未對原告造成實質(zhì)性損失，美觀上也沒有什么影響。

成為第二被告的物業(yè)管理公司很感委屈，物業(yè)管理公司辯稱當(dāng)李先生私自改動排水管道增加一個排水管道后，曾兩次協(xié)商過此事，并向其發(fā)出要求立即整改的通知書。因此在此案中，物業(yè)管理公司沒有過錯，也沒有責(zé)任。

經(jīng)法院審理查明，2004年4月，原告辦理入住手續(xù)后，沒有立即住進來。一個月后，被告開始對房屋進行裝修。在裝修過程中，被告乘物業(yè)管理公司開門給發(fā)展商檢修原告房屋之機，未經(jīng)原告及物業(yè)管理公司同意，自行改變原告洗手間內(nèi)的排水管道，將原來的一個排水管改為兩個排水管。原告發(fā)現(xiàn)后，立即告訴物業(yè)管理公司，要求被告拆除。經(jīng)物業(yè)管理公司多次協(xié)商，被告一直沒有進行排水管道恢復(fù)丁作。

為此，法院日前作出判決，被告向原告道歉、賠償原告經(jīng)濟損失1．76萬元，停止侵害，并負責(zé)恢復(fù)排水管道原狀。物業(yè)管理公司因未能保管好原告的鑰匙，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，賠償原告物業(yè)管理費2556元。

樓上裝修樓下遭淹

物業(yè)因未盡義務(wù)被判賠

荊楚網(wǎng)消息（楚天金報）（記者 艾紅霞 通訊員 江民）“完了！我才裝修的新家啊，幾天沒來怎么就成了水塘？”今年9月2日早上，陶女士打開新華路某小區(qū)新裝修的房子時，被眼前水漫金山的景象驚呆了。

這套新房是陶女士新購并剛剛裝修完的，裝修后，她將新房的窗戶打開敞氣，結(jié)果幾天沒來，房子里全是發(fā)臭的積水，三個臥室的實木地板、柜子、衛(wèi)生間、廚房、客廳及墻 陶女士急忙檢查家中的水管，但水管完好，這些日子也未下雨，家中為何有積水？疑惑的陶女士叫來物業(yè)人員，經(jīng)過查看才發(fā)現(xiàn)，原來是陽臺外的公用雨水管被堵，樓上的下水不能排放，倒灌進了陶家。經(jīng)鑒定，陶家損失共計1.9萬余元。事后，物業(yè)疏通雨水管時，發(fā)現(xiàn)雨水管被大量的建筑垃圾堵塞。

與物業(yè)協(xié)商如何解決家中損失無果，陶女士將物業(yè)告上法庭。庭審中，物業(yè)公司認為是陶家樓上住戶將建筑垃圾倒進雨水管才導(dǎo)致此事發(fā)生，陶家損失應(yīng)由樓上住戶承擔(dān)。

昨日，江漢區(qū)法院一審判決物業(yè)賠償受損業(yè)主2萬元的損失。

既然是因樓上住戶裝修導(dǎo)致漏水，為何要物業(yè)來賠償？辦案法官稱，陶女士與物業(yè)間簽訂有《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)有義務(wù)對公共設(shè)施進行檢查維修，而雨水管就屬于物業(yè)公司的維護管理范圍，既然陶的損失主要是因公用雨水管堵塞所致，就說明物業(yè)違反了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定，未盡到及時檢查維護公用雨水管的義務(wù)。

據(jù)介紹，雨水管堵塞的原因及是否有其他侵害人的侵害行為，不屬此案的審理范圍。物業(yè)在賠償后，可另案起訴追償損失。

家屬小區(qū)綠地被業(yè)主種植香椿、葡萄等雜樹怎么辦?

某高校家屬物業(yè)小區(qū)的綠地近年來，不斷被一些業(yè)主種植上香椿和葡萄，綠地變成了雜樹林，這些占地的業(yè)主得到了實惠，每年有所收獲，但卻占用了廣大業(yè)主的綠化用地，頗有微詞。物業(yè)管理中心起初進行了勸阻，但收效甚微，一些業(yè)主仍然我行我素，不聽勸告，繼續(xù)收獲著豐收的果實。物業(yè)管理中心感到有點失控，于是，貼出公告要求在五日內(nèi)自行清除種植的香椿葡萄，逾期將強行解決，再統(tǒng)一恢復(fù)綠地。規(guī)定的期限到了，但仍有部分人未按規(guī)定清除雜樹，為此，物業(yè)管理中心將此情況向城管部門作了匯報，并提出了恢復(fù)綠地的方案，征得城管部門同意后，物業(yè)管理中心自行動手開始對香椿等雜樹進行了清除。清除剛剛開始，就有業(yè)主用電話向城管和園林局進行了舉報，投訴物業(yè)管理中心私自砍伐樹木。園林監(jiān)察人員和城管部門的執(zhí)法人員立即趕到現(xiàn)場，由于已與城管進行過溝通，他們得知是為恢復(fù)綠地，美化小區(qū)所采取的措施，立即向群眾作了解釋，首先肯定了物業(yè)管理中心中心規(guī)劃綠地的做法是正確的，同時指出小區(qū)的綠地是全體業(yè)主共享的資源，還告訴業(yè)主重新規(guī)劃綠地是得到有關(guān)部門同意的，從而得到廣大群眾的擁護，樹立了物業(yè)管理中心的形象，也為不遵守小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)主上了一堂教育課，使得重新規(guī)劃綠地的方案得以實施。

【評析】業(yè)主私自種植雜樹的現(xiàn)象在高校的小區(qū)中普遍存在，特別是一層的校園內(nèi)更是屢見不鮮，在改變居住環(huán)境的同時，還要建立居住文明的再造。小不管則成大亂，對違規(guī)的苗頭一旦露頭，就要堅決制止，否則會四處滋生，蔓延開來，造成被動的局面，再行解決就不容易了。物業(yè)管理部門一定要利用業(yè)主公約實行管理和服務(wù)，保障廣大業(yè)主的利益，體現(xiàn)“三個代表”的思想，一切問題就會迎刃而解。

電梯跑出來的狗嚇了王老太太案

一日，居住在某大學(xué)133單元1007號的王老太太晨練歸來正欲乘電梯回家時，從電梯里竄出一條狗來，將王老太太嚇了一跳，心跳不已，許久未緩過神來。為此，王老太太要求物業(yè)公司給予精神損失費3000元，作為小狗對她驚嚇的補償。后經(jīng)多次協(xié)商，賠付王老太太500元的精神賠付費。

【評析】 此事反應(yīng)了物業(yè)公司管理上的漏洞，北京市明確規(guī)定，飼養(yǎng)的寵物不得進入載人電梯等公用設(shè)施內(nèi)，以妨礙居民的正常生活。而物業(yè)公司未張貼告示，讓住戶了解文件精神，也未讓電梯工作人員制止寵物進入電梯，因此，物業(yè)公司負有責(zé)任，所以應(yīng)該賠付。

拒交停車費引起的交通處罰

某大學(xué)物業(yè)公司對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理，其中有一住戶家里有輛小貨車，做運輸業(yè)務(wù)，該人過去經(jīng)過勞改現(xiàn)已釋放，很刁不講理，他拒不交停年費，物業(yè)公司三番五次找他做工作，但就是不交。因此，物業(yè)公司通知他，如再不交就不讓他的車進入小區(qū)，該住戶稱：如果不讓進，就把車堵在大門口。為此，物業(yè)公司請教了交通部門，了解到堵塞交通可以用拖車將其拉走。因此，在該住戶不交停車費的情況下，拒絕了該車進入小區(qū)大門，該住戶就將車堵在了門口，物業(yè)公司立即打電話給交通部門，交通隊來了拖車將其拖走。該住戶起先認為物業(yè)公司還會將車還給他，過了三天見車未歸還，就著急了，找物業(yè)公司要車，物業(yè)公司告訴他，你的車是交通隊拉走的。他更著急了，開始請求物業(yè)公司出面幫他要車，最后在物業(yè)公司的幫助下，交了罰款要回了貨車，該住戶再也不拒交停車費了。

【評析】 物業(yè)管理要依靠政府有關(guān)部門的支持，既要講原則，還要講策略。根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》第六十六條規(guī)定，“任何單位和個人未經(jīng)公安機關(guān)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)占用道路擺攤設(shè)點、停放車輛、堆物作業(yè)、打棚、蓋房，進行集市貿(mào)易和其它妨礙交通的活動”。該住戶將車停發(fā)在非停車場的道路上，應(yīng)該受到處罰，物業(yè)管理公司依靠交通隊進行執(zhí)法，既解決了堵塞道路的問題，又教育了住戶，還收齊了停車費，一舉三得。在物業(yè)管理過程中，還會遇到很多問題，以上的案例只是我們遇到的部分問題，先舉例進行評析，以供同仁參考，也許評析的并不確切，但我們的目的是拋磚引玉，希望各地高校的同仁們把自己工作中遇到的例子寫出來，共同交流，互取所需，互相參考，以便把我們高校的物業(yè)管理工作做得更好