第一篇：物業匯報材料

XX小區物業管理工作匯報材料

尊敬的上級領導：

熱烈歡迎您們蒞臨XX小區指導工作，在此，我謹代表公司將XX小區物業管理服務情況向各位領導和各位來賓作如下匯報。

一、XX小區及物業管理概況

XX小區位于無錫市濱湖區河建筑路與青祈路交接處，小區總建筑面積300000㎡；綠化面積44000㎡；總戶數1792戶（其中住宅1764戶、商鋪28戶）入住1580戶，目前入住率為90%。整個小區共有停車泊位885個，地下車位569個，地面車位316個。該小區一期于2009交付使用、二期于2013年交付使用。

在公司黨委的指導下，小區管理遵循“規范管理、親情服務、從小事做起、從好事做起”的原則，并由公司出資成立了專業的物業公司——無錫市XX物業管理有限公司。并針對小區為xx房小區這一特定性質，同時為了給廣大業主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環境，提升xx房小區的物業管理工作水平，專門制定了一系列適應物業自身發展需要和居民需求的規章制度，如《信息處理、回訪制度》、《工程部規章制度》、《蠡溪生活坊巡視制度》、建立一戶一檔的《住戶信息》資料、《消防、電梯等特種設備設施維保制度》、《生活水泵房管理制度》等等，包括了辦公內務、安全防范、住戶報修、綠化衛生、供水等方面，為物業發展的規范化和可持續化奠定了基礎。

二、管理服務不斷完善和提高，全力打造xx房小區品牌 物業成立以來投入了大量的人力物力不但改變小區面貌，規范服務水平，去年還順利的通過了區xx房小區八有考核，受到上級部門和百姓的一致肯定，今年我小區在八有的基礎上再接再厲正在創建市平安小區項目。

在日常工作中，我們始終堅持“規范管理、親情服務”的服務宗旨，物業結合公司扁平化走訪，由原來的被動服務變成現在在的主動服務，走訪中認真聽取并解決居民的需求，及時幫助居民群眾解決困難，發現問題及時處理，大大提高了居民滿意度。按照原無錫市物業管理三級標準（現一級標準），我物業對小區居民收取0.50元每平米物業管理費用。2015年全年，XX一期國土物業費收繳率達95%，集土收繳率達75%。2016年上半年的收繳金額：物業費與公共能耗費共計：98619元；電梯費共計：65189元；電動車車位費共計：25968元；汽車車位費共計：342525元；臨時停車費共計：32000元；物業用房租金費：49500元；攤位費：10210元。上半年各類收費總計：624011元；比去年下半年增長15.94%。以上數據的增長同物業人員的共同努力息息相關，也離不開小區居民的共同努力。物業日益增強的服務意識漸漸換取了居民的信任與認可，因此最片面的數據也隨之變化。

在工作上，主要從以下幾個方面入手：

1、制定規范制度，實行嚴格管理

根據國家頒發的《物業管理條例》、《無錫市物業管理辦法》及相關的物業管理政策法規，并結合本小區的實際情況，制定了一系列小區物業管理規定和作業規程。（1）分工合理、職責明確。

在人力配置上，因崗設人，對各部門和崗位設置合適職位，將各個崗位的工作細化、量化，明確各種考核標準，發揮主管人員職能作用，秉承獎罰分明，優勝劣汰的原則，對員工進行監督和考核，從而促進和提高了員工的實操技能和服務質量。物業共計員工53人，嚴格遵守國家勞動法，保安實行三班四運轉并做好小區24小時不間斷巡邏，保潔采取區域承包責任制，堅持做好日日有清掃日日有檢查。

（2）加強設備設施管理，一切為業主方便著想。

引進最新的智能車輛識別技術，解決雨雪天氣刷卡不便的難題，避免一卡多車的現象，規范小區車輛收費管理；小區內鋪設了道板磚，在不破壞小區綠化的前提下盡可能提高居民的出行便捷程度；小區內添加石板凳，增加休息點，保證居民隨時可以打到休憩的地方；新增、更換攝像頭100余臺，做到小區安防監控全覆蓋，大大提高了小區的安全指數，幾年來小區未發生一起盜竊案件；電動車庫20臺投幣式充電器既節約了能源又降低了防止意外事故的可能性?？偼顿Y達15余萬元。

考慮到小區各樓棟一樓內的小廣告比較嚴重，電動車也經常被反映開進樓道，破壞環境的同時也對居民的出行造成了不便，在收集了居民的意見及統籌規劃之后，在每個樓棟一樓鋪設了墻面磚和地磚。

利用小區33號至38號進門的樓道口，物業投資了一批智能充電投幣機，由工程師設計、排線、安裝機器，解決臨時需要充電的住戶的燃眉之急。（3）做好設施設備的日常維修、保養，保證設施設備正常運行。

對于設施設備的維保工作，在維保范圍之內的，按照街道建設辦給出的施工方聯系方式，根據維保內容“對癥下藥”，聯系相應的維保單位進行定期的檢查、修理工作；對于過了維保期限的，由物業出資聘請維保單位進行日常維修及保養工作。嚴格做好小區公共設施、配套設施的日常維護及保養，對小區所有的消防設施如：安全逃生指示牌、消防應急燈、煙感、聲光報警器等進行檢查并更換老舊的配件。生活水泵房做到每年兩次的水箱清洗、水質監測，確保居民用水安全。

（4）落實小區內公共部位維修工作，保證物業服務的及時性。

全方位、全天侯、全過程，做到報修有人接待，事情有人解決，后期有人回訪。自物業成立以來，我們設立了專門的前臺接待崗位，針對小區居民的各項報修內容，對工程部人員提出“當日事，當日畢”的要求。遇到特殊情況，當天不能解決的，也要及時跟居民做好解釋工作。根據無錫市物業管理平安小區創建標準，我們對各個風機房、配電間及泵房進行改造，鋪設地磚，配電間鋪設絕緣地毯，對消防及生活泵房的設備進行檢查等，并落實了每日巡檢制度，做好日常設備保養。

（5）抓好清潔綠化工作，為居民提供一個整潔、優美、舒適的生活環境。

為營造一個整潔生活環境，嚴格按照市優平安小區項目工作要求，并采用明確的崗位責任制，訂制了《衛生清潔人員規章制度》，對衛生清潔人員定期進行考核，將清潔工作全面納入標準化、程序化管理的軌道。今年年初以來我小區共組織三次衛生集中整治，清理小區垃圾、樓道亂堆放，共清除雜物15車/次，75噸；清除亂涂寫、亂張貼200余處。日常要求做到小區公共場所每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每月擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次等。

小區綠化養護工作由專業人員負責，對小區內的花草樹木實行定期澆水、修剪、施肥、松土、噴藥等具體工作，及時補植枯死植物，綠化植物成活率達98%以上。增補綠化投入7萬元。

2、開展豐富多彩的公司活動，營造高尚的公司文化（1）平安法治文化園

圍繞廣大人民群眾的切實需求，XX公司高度重視，融合法治元素、突出本小區特色，以實現群眾“休閑有去處”、“學法有趣味”、“踐行有榜樣”、“境界有提升”的效果為出發和落腳點，傾力打造了省級法治陣地——“XX平安法治文化園”，為XX法治宣傳教育增添新平臺、新陣地、新亮點?？偼顿Y達20余萬元。

（2）居民健康步道

隨著人們生活水平的提高，科學的生活和飲食習慣對群眾健康越來越起著重要的作用。為提高群眾對健康生活的認識，建立健康的生活習慣，創新宣傳方式，在小區內設立了“居民健康步道”，提供了健身休閑場所的同時積極推動群眾對健康養生生活的認識?？偼顿Y達8萬元。

三、同心協力，爭創物業管理示范小區

無錫市XX物業從成立以來，一直秉承“聽民所說、看民所看、想民所想”的服務理念。今年以來，我物業在公司黨委的指導下全力投入創建市優平安小區項目工作，并申報參加了無錫市物業管理示范小區創建考評活動，旨在使XX小區的管理與服務工作更上一個新臺階。

為全面提升和優化XX小區管理服務質量，無錫市XX物業管理有限公司將以全心全意的敬業精神和熱忱的工作態度迎接新的挑戰。在上級領導的支持、關懷和指導下，在物業全體員工的共同努力下，XX小區的物業管理工作將會走上更高的層次！

在此，懇請在座各位領導對我們的工作提出寶貴的意見和建議。

無錫市XX物業管理有限公司

2016年6月31日

第二篇：物業專題匯報

關于物業管理工作

匯報材料

隨著格爾木經濟社會的快速發展和城鎮化加速推進，吸引了大量外來人員來格興業發展，全市居住人口和住宅小區數量大幅增加，人們對多元化的物業管理需求與滯后的物業發展能力之間的矛盾日益凸顯，尤其是入冬以來，物業管理問題成為網民留言的焦點。2016年1月至5月共接到網絡投訴52次，其中，供暖問題13次，收費投訴13次，為此，市委市政府高度重視，直面問題困難，積極研究解決方法，物業管理得到了一定的改善。就全市物業管理工作進行了認真梳理，進一步研究制定改進措施，改善城市人居環境，提高群眾生活質量，維護社會和諧穩定。現相關工作情況匯報如下：

一、物業發展現狀及存在的問題

格爾木市物業服務起步較晚，經過近幾年的迅速發展，物業企業的數量和規模均得到增加和壯大。截至目前，已取得資質的物業服務企業24家，三級資質6家、暫定級17家；物業從業人員約350人。全市現有住宅小區124個（西藏片區和石油片區均算1個區），管理模式大致分為四類，一是納入物業企業管理54個，二是由單位代管53個，三是納入業主委員會管理3個，四是無人管理14個。全市各小區物業實際收費標準為多層每平方米每月0.4元至0.6元之間，高層每平方米每月0.7元至1.6元之間。

（一）住宅小區面積小，不能形成規模管理。部分住宅小區由于房屋較少，建成年代普遍較早，管道、鍋爐等設施老化嚴重，維修及物業管理成本高，物業管理企業不愿進駐，由所屬單位代管或業主自管。而補貼費用越來越多、負擔越來越重，且多數房屋已轉售、出租，居住者已不是本單位職工，尤其是原代管單位發生破產、改制后，不愿或無法繼續管理。如：糧食局家屬院、外貿小區等。

（二）物業管理收費標準偏低，企業收入不佳 物業服務標準是2005年制定的，二級物業服務標準為0.40元每月每平米、三級企業為0.35元每月每平米，現行物業服務收費標準偏低，人工、材料、天然氣等各項費用均在上漲，物業管理企業收入不佳，甚至入不敷出，極大挫傷了企業的積極性。業主交納物業費的自覺性差，拒交、少交費現象屢有發生，物業公司收繳難度大。企業只有通過減少管理與服務內容來沖減收費率低帶來的消極影響，也造成以經營為主體的物業服務舉步維艱。

（三）前期物業、建設遺留問題多，造成后期物業管理難

前期開發企業自行管理的小區于物業企業的交接缺乏監督，沒有相關的交接手續，部分開發企業管理的小區配套設施不完善，行政主管部門在配套設施綜合驗收過程中，未參與驗收，造成后期物業管理不能正常運行。

（四）物業基礎設施不完善，維修成本高

部分住宅小區和棚戶區建于上世紀九十年代，當時配套建設要求低，房屋質量差，基礎設施缺乏或已老化，維修項目多，且沒有繳納維修資金，物業企業無力建設或大修改造，許多問題等靠政府投資解決，而財政資金有限，導致很多老舊小區無法實現基礎設施全面改造，物業管理問題多、難度大、環境臟亂差、群眾意見大，此類小區成為信訪和網絡投訴的焦點。如：硫酸鉀廠家屬院、銀河小區、旅游局家屬院等。

（五）物業企業服務不到位，從業人員的業務素質偏低引發各類糾紛

個別物業服務企業尚處于起步階段，制度不完善，方式簡單，管理粗放，甚至缺乏誠信，態度粗暴，服務質量不高，業主意見較大。雇傭的從業人員年級偏大，對從業人員的培訓也不到位，隊伍素質參差不齊，直接影響了物業服務企業的整體管理水平，業主對物業服務意見較大，投訴較多。

（六）冬季供暖成本倒掛、矛盾突出

1、我市供暖以物業公司為主，未實現片區供暖，運營成本高。各物業供暖公司尚處在起步階段，經濟實力薄弱，外加我市老舊小區較多；部分小區管道老化、熱損耗較大，企業在服務過程中壓力較大。2、2014年12月市發改委對我市采暖天然氣價格和冬季集中采暖價格進行了調整，物業企業普遍反映供暖成本入不敷出，存在明漲暗降呈現成本倒掛。以我市目前三方監管下的和諧家園、尚苑公館為例即使100%收取暖氣費，和諧家園虧損12.5萬元，尚苑公館虧損43萬，有些住戶到目前為止仍然拖欠甚至拒交供暖費，近年發改委同意對我市供暖企業補貼150萬，但無法彌補企業虧損現狀，若供暖價格不作調整，今年供暖工作難以開展。

（七）管理部門職能分工不明確、業主委員會履職不佳

1、物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會職責分工不明，缺乏應有的監管和指導，齊抓共管的合力尚未真正形成。

2、業主大會制度不完善，業委會未充分履行應盡職責。業主對物業管理和業主委員會工作重要性認識不足，加之業主委員會人員沒有報酬，大多業主不愿擔任業主委員會成員，選舉業主委員會的工作難以推進，全市住宅小區成立業委會僅有9家，且履職情況不佳。如：華榮小區、寶玉石家屬院、兆豐小區等。

二、物業管理主要工作開展情況

（一）大力宣傳《青海省物業管理條例》，《格爾木市物業管理暫行辦法》等法規、政策，不斷完善物業管理法制體系建設，規范物業管理服務市場。引導廣大業主樹立正確的消費觀念，自覺遵守物業管理的有關規定。

（二）嚴格物業管理企業的資質審查，加強物業管理企業的年檢和資質評定，建立物業管理企業誠信檔案，根據每個物業企業存在的問題分別簽訂《目標責任整改書》，實行業績考評制度，強化對物業管理行為的監督，規范其物業管理服務行為，督促物業企業按照《物業服務合同》約定標準提供相應的服務。

（三）制定冬季供暖巡查方案，聯合物業協會形成巡查制度，全力保障冬季供暖。每年進入供暖前，召開全市冬季供暖動員督促會議，對所管轄管理小區的供暖鍋爐設備、管網、水電等進行全面排查、及時檢修，確保安全按時供暖。抽調專門力量，配備溫度計、照相機等設備，到各小區進行溫度檢測，確保供暖時間、供暖溫度達到標準。入冬以來，開展專項檢查130余次，發現和處理問題60余件。

（四）抓住政策機遇，爭取國家、省州建筑節能改造資金，對我市老舊小區進行了節能改造，2011—2014年累計完成改造95.26萬平方米，有效提升了供暖效率。此外，全市所有新建建筑均按規范標準安裝了熱計量裝臵，在既有居住建筑節能改造的同時，同步推行熱計量改造。

（五）2013-2015年實施老舊小區基礎設施改造。對我市華榮小區、寶瑞軒小區、糧食局家屬院、銀河小區、外貿等小區的上下水管網、電路供暖設施全面改造，徹底解決了物業管理難的局面。

（六）網絡輿情投訴處理

設立投訴監督電話，安排專人負責接聽，實行實名投訴，告知具體小區名稱，樓號，單元號，存在問題，及時安派專人到現場了解情況處理解決問題，督促物業企業及時處理解決，充分發揮監督作用。

三、加強和改進物業管理工作的思路建議

當前，物業管理工作已經成為一項龐大而復雜的社會系統工程。要加強和改進物業管理工作，就必須從物業的自身特點和發展規律出發，立足實際，因地制宜，科學施策，不斷推進物業管理向規范化、社會化、法制化方向發展。

12月份發委下發天然氣、暖氣價格調價通知中《房屋所有權證》中沒有確定套內面積的，按建筑面積（房屋的建筑面積=套內面積+公攤面積）的70％比例計算房屋的套內面積收取取暖費。城鎮居民住宅封閉式公共走廊配備供暖設施的，供暖價格計取辦法按居民持有《房屋所有權證》確定的建筑面積計費。小區內分高層、小高層、多層，所以公攤面積均不相同，差異較大，供熱企業嚴重虧損，導致收費爭議且無法保證今年供暖期限。供暖時間、供暖質量與業主矛盾糾紛時常頻發、投訴較多。今年漲價后預計出現的問題：小區供暖質量差、時間不夠，會引起業主的嚴重不滿，會造成居民投訴、群體上訪等諸多不良現象。

（一）健全制度，完善物業管理規章體系。根據即將出臺的《青海省物業管理條例》，結合自身實際特點，研究制定《格爾木市物業管理暫行辦法》《格爾木市住宅專項維修資金管理辦法》《格爾木市物業基金管理辦法》等地方性物業政策和規范性文件，不斷完善物業管理規章體系建設。在此基礎上，對物業管理工作中出現的一些具體矛盾和問題，及時出臺一些針對性的操作措施和處理方法意見，做到物業管理有規可依、有章可循。

（二）宣傳動員，提高居民物業管理意識。大力宣傳《物業管理條例》等物業法規政策及加強和改進物業管理的重要作用和現實意義，使廣大居民深入了解自身權利義務，進一步增強參與意識、維權意識和主人翁意識，引導樹立正確的消費觀念，自覺遵守物業管理有關規定，主動召開業主大會成立業主委員會，努力營造全社會共同關心、支持、參與小區物業規范化管理的良好氛圍，使物業管理逐步走向科學發展、良性循環的軌道。

（三）積極扶持，打造現代物業管理企業。加大政策、資金等扶持力度，積極培植發展潛力大的龍頭企業，使其在管理水平、經營業績、人員素質、企業規模等方面快發展、大發展，上檔次、上水平，著力形成企業發展、管理及時、服務到位、業主滿意的良性循環。一是設立物業專項資金。市財政每年撥付一定物業服務補助資金，用于扶持行業發展、表彰優秀物業管理企業和個人。二是預留物業管理用房。開發建設單位按不低于住宅建筑面積2%的標準提供物業管理用房，對不能提供和保障物業管理用房的，職能部門不得組織驗收備案。三是暢通物業市場信息。及時公布新建和具備管理條件的物業管理小區及物業管理服務企業的資質、規模、經營狀況、服務特色等信息，推動形成有效對接合作。

（五）加強管理，規范物業管理企業經營。在積極扶持物業企業發展壯大的同時，進一步加大對物業企業的監管力度，使其更好地為業主提供優質服務。一是做好前期物業管理工作，督促開發商在出售商品房之前，制定切實可行的物業管理方案，選聘物業企業簽訂前期物業服務合同，按規定移交物業管理檔案，計提房屋維修資金，預留物業管理用房，進行前期物業管理；二是嚴格物業企業的資質審查，加強物業企業的年檢和資質評定，加強對物業企業取得資質等級，承接物業管理項目；三是建立物業企業誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業企業年檢和定級的要件；四是強化對物業管理行為的監督，督促物業企業按照《物業服務合同》約定的標準和內容提供相符的服務，認真落實收費、服務事項等公開制度，提高物業服務水平。

（六）理順體制，形成物業管理整體合力。按照“政府主導、企業運作、政策扶持”的原則，建立“市政府統一指揮，各行委總體負責，辦事處組織實施，居委會具體落實，物業企業實際操作，房地產行政主管部門監督指導，各職能部門通力合作”的管理體制，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。按照“條塊結合、屬地管理”的原則，建立由社區居民委員會、業主委員會、物業企業參加的“三位一體”的工作網絡，將物業管理納入社區綜合管理范疇，進一步明確社區在物業管理工作中的職責。對成立業主大會條件不成熟，又不具備物業企業進場管理條件的零星住宅，按照“集中連片、結構一致、便于管理”的原則劃分物業管理區域，由住宅原建設單位代管，原建設單位無法落實的，由區域所在社區委員會進行屬地管理。

（七）繼續加大老舊小區改造力度，促進物業均衡發展。強化對老舊小區公共配套設施建設和物業管理資金支持，完善老舊住宅小區硬件條件，提升群眾居住環境。積極推動老舊小區綜合治理和市場開發，做好國有土地上房屋征收與補償安臵工作，強化協調和爭取棚戶區改造項目和資金，廣泛推介引導社會資金投資，徹底改變臟亂差、老舊破的狀況。認真做好既有建筑節能改造工作，建立健全供熱計量收費機制，制定科學的收費辦法和標準，健全監督及收費管理機構。積極引導社會資金參與集中供熱站點和管網建設，推進供熱計量改革，有效節約能源、減少污染、降低供熱成本、減輕居民采暖負擔。

7、業主大會及業委會的作用發揮不夠

已成立的小區業委會9家，全市90％以上的小區沒有業主委員會。業主大會制度不完善，業委會未盡職責，業委會部分人員法律意識模糊。物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會職責分工不明、管理制度不健全，職能發揮起不到作用。因宣傳力不夠、業主缺乏對物業管理、業主委員工作的認識不足，另業主委員會人員沒有相應的服務報酬，大多業主不愿意擔任業主委員會成員，而有些業主的自我保護維權意識淡薄，不關心業委會的成立，認為成立不成立不關他的事。因此，選舉業主委員會的工作難以推進，目前我市成立業主委員會的小區暫時只有少數幾個，履職情況不佳。規模較小的小區，根本成立不了業主委員會，基本由單位委托個人或業主選派代表自行管理。應按照《業主大會指導規則》無法成立業委會的，應有街道辦事處社區居委會代行業主大會和業主委員會的職責，建議從政策層面上加強與社區、街道等管理部門的協調溝通。

當前有些物業服務企業缺乏誠信和服務方式，服務態度引起業主不滿；物業服務中相關制度不夠完善，各類糾紛不斷涌現；大多數物業服務企業規模較小，實行的是粗放式管理，持證上崗的員工較少。

（三）物業基礎設施不完善，維修成本過高。由于當時物業配套要求低，特別是入冬后進入供暖期，由于物業企業提高采暖價格、縮短供暖時間、室內溫度不達標等原因，引起業主不滿，投訴增多。入冬以來，全市已接到物業方面的投訴195次，其中供暖投訴71次，收費投訴59次，服務投訴14次，基礎配套設施投訴24次，其他方面投訴27次，處理回復率100%。

2015年1月22日

6、指導街道辦事處社區居委會成立業主委員會，充分發揮業主大會及業委會的作用。

7、積極理順物業管理體制。建立市房管部門業務指導，各職能部門通力合作的管理體制，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。

8、臨近新建小區進行整合，資源共享，降低物業管理成本，通過招聘省內外優秀的物業企業進駐管理，學習先進經驗，帶動我市的物業管理水平。

二、物業管理中存在的主要問題

1、住宅小區面積小，不能形成規模管理

由于我市部分住宅小區小而散、不配套、不成規模，含有大量單獨兩、三幢房屋，由單位或業主自管。由于建成年代普遍較早，配套設施老化嚴重，小區規模小造成物業管理成本高。

2、物業管理收費標準偏低且收費難

物業服務標準是2005年制定的，二級物業服務標準為0.40元每月每平米、三級企業為0.35元每月每平米，各項費用均在上漲，收費是明顯偏低的，致使眾多物業服務企業收入不佳，甚至出現入不敷出狀況。同時，相當部分小區入住率低，再加上業主對物業管理的商品消費觀念尚未完全建立、部分業主自覺繳交物業管理費意識淡薄，拒交費、少交費現象屢有發生，導致物管公司收費非常困難，物業管理服務費收繳率低。而實際上，收繳率占70%左右，這種狀況不僅使很多企業瀕臨破產的邊緣，還造成了惡性循環的后果，企業只有通過減少管理與服務內容來沖減收費率低帶來的消極影響，同時，也造成以經營為主體的物業服務舉步維艱。

4、物業基礎設施不完善

我市部分住宅小區都是上世紀九十年代建成的，當時配套建設要求低，基礎設施老化嚴重，公用設施設備急需維修和大修改造，物業根本無力進行改造，許多問題無法解決，且均沒有繳納維修資金，物業資金實力不足，全靠政府投資改造。財政資金有限，很多老舊小區無法實現基礎設施改造，造成信訪和網絡輿情的焦點問題，物業管理難度大，業主意見大。

5、物業企業服務不到位、從業人員的業務素質偏低 當前有些物業服務企業缺乏誠信和服務方式，服務態度引起業主不滿；物業服務中相關制度不夠完善，各類糾紛不斷涌現；大多數物業服務企業規模較小，實行的是粗放式管理，持證上崗的員工較少。雇傭的從業人員年級偏大，對從業人員的培訓也不到位，隊伍素質參差不齊，直接影響了物業服務企業的整體管理水平，業主對物業服務意見較大。部分物業服務企業的服務質量差，投訴較多。

6、冬季供暖問題反映突出

城市供熱是關乎我市社會經濟發展大局和千家萬戶冷暖的一項重大民生工程。供暖以物業公司為主，以小區為單位的分散鍋爐小規模供暖，未實現片區供暖，運營成本高。住宅小區規模小，新建小區入住率偏低，各物業供暖公司尚處在起步階段，經濟實力薄弱，外加我市老舊小區較多；部分小區管道老化、熱損耗較大，企業在服務過程中壓力較大，天然氣價格持續攀升給供熱企業經營帶來困境。根據經發委（2014）643號文件，集中供熱天然氣價格調整由1.41元調整到1.86元，漲幅32%，天然氣價格的上漲直接導致供熱成本大幅上漲，給企業經營帶來諸多困難，形成成本倒掛。供暖收費標準以采暖收費標準為2010年頒發的文件，按房屋使用面積4元/㎡計收取暖費，由于各項費用上漲，以往，各小區均按建筑面積4.5元每月每平米收取，天然氣價1.41元，基本上都在微利或保本的情況下運轉。

12月份經發委下發天然氣、暖氣價格調價通知，調整為：燃氣價格1.86元每立方米，套內面積5.2元每月每平米收取，建筑面積與套內面積相差較大，《房屋所有權證》中沒有確定套內面積的，按建筑面積（房屋的建筑面積=套內面積+公攤面積）的70％比例計算房屋的套內面積收取取暖費。小區內分高層、小高層、多層，所以公攤面積均不相同，差異較大，供熱企業將面臨虧損，會導致收費爭議且無法保證今年供暖期限。存在明漲暗降的情況，供暖時間、供暖質量與業主矛盾糾紛時常頻發、投訴較多。今年漲價后預計出現的問題：小區供暖質量差、時間不夠，會引起業主的嚴重不滿，會造成居民投訴、群體上訪等諸多不良現象。

7、業主大會及業委會的作用發揮不夠

已成立的小區業委會9家，全市90％以上的小區沒有業主委員會。業主大會制度不完善，業委會未盡職責，業委會部分人員法律意識模糊。物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會職責分工不明、管理制度不健全，職能發揮起不到作用。因宣傳力不夠、業主缺乏對物業管理、業主委員工作的認識不足，另業主委員會人員沒有相應的服務報酬，大多業主不愿意擔任業主委員會成員，而有些業主的自我保護維權意識淡薄，不關心業委會的成立，認為成立不成立不關他的事。因此，選舉業主委員會的工作難以推進，目前我市成立業主委員會的小區暫時只有少數幾個，履職情況不佳。規模較小的小區，根本成立不了業主委員會，基本由單位委托個人或業主選派代表自行管理。應按照《業主大會指導規則》無法成立業委會的，應有街道辦事處社區居委會代行業主大會和業主委員會的職責，建議從政策層面上加強與社區、街道等管理部門的協調溝通。

三、加強和改進我市物業管理工作的建議

1、調查摸底、公示各項費用的收支情況

掌握全市物業管理現狀為確保有的放矢，使各項工作更具針對性和操作性，首先要對我市物業管理整體情況進行深入調查摸底。做好供熱、物業成本監審工作。監審能夠比較準確地了解供熱企業成本和盈虧情況，為政府決策提供比較準確的依據，監審工作對穩定供熱價格起到了一定的作用，效果比較明顯。使供熱成本監審結果趨于公正合理，為政府決策提供依據。

公示各項費用的收支情況、用途，讓業主明明白白消費，從而降低因收費引發的投訴。

2、宣傳動員，提高居民物業管理意識

以學習貫徹《物業管理條例》為契機，大力宣傳物業管理政策法規及規章制度，大力宣傳加強和改進物業管理的重要作用和現實意義，使廣大居民深入了解自身權利義務，進一步增強參與意識、維權意識和主人翁意識，引導業主樹立正確的消費觀念，自覺遵守物業管理的有關規定，主動召開業主大會成立業主委員會，努力營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

3、健全制度，完善物業管理法制體系

即將出臺的《青海省物業管理條例》結合格爾木市實際，抓緊出臺《格爾木市物業管理暫行辦法》、《格爾木市住宅專項維修資金管理辦法》、《格爾木市物業基金管理辦法》、《格爾木市廉租房使用管理規定》等地方性法規、政策和規范性文件，不斷完善物業管理法制體系建設，規范物業管理服務市場。在此基礎上，對物業管理工作中出現的一些具體矛盾和問題，也應及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業管理有法可依、有章可循。

4、積極扶持，打造現代物業管理企業

為促進物業管理企業健康成長，形成企業發展、管理及時、服務到位、業主滿意的良性循環，加大在政策、資金等方面的扶持力度，加快培植發展潛力大的物業管理龍頭企業，使其在管理水平、經營業績、人員素質、企業規模等方面快發展，大發展，以全面帶動我市物業管理上檔次、上水平。一是設立物業管理服務專項補助基金。市財政每年撥付一定物業管理服務補助資金，用于扶持物業管理服務企業發展，指導物業管理服務行業開展工作，培訓人員及表彰優秀物業管理企業和個人。二是預留物業管理服務管理用房。住宅開發建設單位進入前期物業管理階段就必須提供和保障用于物業管理服務的管理用房，對不能提供和保障物業管理用房的，有關單位和部門不得組織驗收備案。住宅開發建設完成后，建設單位按不低于開發建設住宅物業建筑面積2％的標準向全體業主提供移交物業管理服務用房。三是提供物業管理服務市場信息。充分發揮橋梁紐帶作用，及時提供物業管理服務市場供求信息。一方面，及時將新建和具備管理條件的物業管理小區、運營規范的物業管理服務企業，進行推廣管理服務；另一方面，適時向廣大業主公布物業管理服務企業的資質、規模、經營狀況、服務特色等。

5、加強管理，規范物業管理企業經營

在積極扶持物業管企業發展壯大的同時，必須進一步加大對物業管理企業的監管力度，使其更好地為業主提供優質服務。一是做好前期物業管理工作，督促住宅開發建設單位在出售物業之前，制定切實可行的物業管理方案，選聘物業管理企業簽訂前期物業服務合同，按規定移交物業管理檔案，計提房屋維修資金，預留物業管理用房，進行前期物業管理；二是嚴格物業管理企業的資質審查，加強物業管理企業的年檢和資質評定，加強對物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目；三是建立物業管理企業誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件；四是強化對物業管理行為的監督，規范其物業管理服務行為，督促物業企業按照《物業服務合同》約定的標準提供相符的服務，提高物業管理服務水平。

6、加大老舊小區的改造力度，實現物業管理均衡發展

大力增強對老舊小區公共配套設施的改造力度。完善住宅小區硬件，以滿足老舊住宅小區廣大業主需求。加大對老舊小區物業管理的經費支持。目前全市老舊小區數量多、規模大，應該對其進行綜合治理，這就需要有足夠的經濟支撐，改造工作的開展。可以由政府出面籌集資金，廣泛吸取外界經濟來源，使老舊小區物業管理水平提高，為業主創造一個良好的物業環境。

7、理順體制，形成物業管理整體合力

按照“政府主導，企業運作，政策扶持”的原則，建立“市政府統一指揮，各行委總體負責，辦事處組織實施，居委會具體落實，物業管理企業實際操作，房地產行政主管部門監督指導，各職能部門通力合作”的管理體制，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。按照“條塊結合、屬地管理”的原則，建立由社區居民委員會、業主委員會、物業管理企業參加的“三位一體”的工作網絡，將物業管理納入社區綜合管理范疇，進一步明確社區在物業管理工作中的職責。對成立業主大會條件不成熟，不具備物業公司進場管理條件的零星住宅，按照“集中連片、結構一致、便于管理”的原則劃分物業管理區域，由住宅原建設單位代為實行物業管理，原建設單位無法落實的，由區域所在社區委員會進行屬地管理。

進一步理順各方面關系，明確各部門職責，不斷推進我市物業管理向規范化、社會化、法制化方向發展。物業服務工作已經成為一項龐大復雜的社會系統工程。要從物業服務的自身特點和發展規律出發，正視現狀、因地制宜、實事求是、穩步推進，加強調查研究，多方聽取社會各界的建議和意見，是物業服務工作形成政府主導、社會協同、公眾參與的格局，做到扶持與監管并重，努力做到在服務中實施管理，在管理中體現服務，是物業服務工作走向一個新的臺階。

第三篇：物業創優匯報材料

物業創優匯報材料

4、建立健全小區的各項管理制度。公司制定了各項管理制度、辦法及工作崗位考核標準。保證各個崗位、各項工作都“有法可依，有章可循”。為了保證各項制度的貫徹落實，成立了由各部門負責人組成的考核小組，對違章違紀者堅決按制度辦事，提高了全體員工遵章守紀的自覺性，為制度的貫徹落實奠定了良好的基矗2002年7月，公司機構改革，對每位員工進行考核，優勝劣汰，競爭上崗，真正做到了：“優者上，平者讓，庸者下”，使組織機制始終處于良性循環狀態。今年6月鄂電物業公司又根據建設部修訂的《全國物業管理示范小區標準及評分細則》重新修改、補充各完善了創優的各種資料。并對照標準找差距、訂措施、制訂整改方案，把整改計劃落實到部門，落實到人，在9月底已完成了各項整改工作及各類資料的收集、整理和歸檔工作。裝訂成冊共33本。這些資料不僅系統規范，而且具有很強的可操作性。

5、對員工進行培訓是提高員工素質的重要環節。為此，公司對每位員工進行崗前培訓，使他們初步樹立敬崗愛業的精神，自覺維護公司的企業形象。對技術人員進行專業培訓及專業考試，提高他們的專業技能，對業主負責人和業務骨干進行物業管理專業培訓，使他們做到懂政策、懂業務、會管理。事實證明，員工素質的提高直接作用于管理，幾年來，公司各項工作一年一年個臺階。

6、“寓管理于服務之中”是公司一直秉承的服務理念。公司對員工注重強調服務意識，強調用心管理、親切服務。首先，公司成立客戶服務中心，實行24小時服務值守，建立建全了嚴格的投訴和回訪處理制度。維修服務須做到急修不過夜，中修當天完成，小修隨叫隨到，維修回訪率達成7、100%，滿意率達99%。其次，建立了“四公開、一監督”制度。即：公開收費標準、公開服務電話、公開管理人員姓名、公開服務項目。接受業主監督。這一制度推行，增強了業主對物業管理工作的認同感和信任度，同時也促進了全體員工以更加良好的服務態度和服務質量為住戶排憂解難，保證了我們的管理工作更好地為業主服務。

8、環境是品牌的門面，必須常抓不懈。因此，我們在環境服務上狠落實，狠效果。我們配備了齊全的環衛設施，小區內設有60個垃圾桶和果皮箱，2臺垃圾清運車.實行標準化清掃保潔,定時專人清潔樓內和公共環境;垃圾實行袋裝化,日產日清;使小區公共區域真正達到了無積灰、無紙屑、無雜物;通道無積水、無異味.綠化管理聘請了專業人員,購置先進和綠化工具,配置了親切儒雅的環境保護批示牌.幾年來,公用綠地的管理及養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現象,小區內外環境優雅,花草樹木配置合理.為業主提供了整潔、舒適、美觀的居住環境.9、安全小區是樹立品牌的重要環節.對業主來說,安全是第一位置的問題.入駐之初,物業公司就花大力氣,建設者具有高科技智能化的安防系統,并與武漢市保安公司簽訂了保安 委托服務協議,有14名訓練有素的保安人員對小區施行24小時封閉式治安服務管理,并運用多媒體閉路監控系統、周邊防范紅外線報警系統等智能化安防設施,做到‘‘技防”與‘人防”相結合,確保小區安全.10、重視消防管理.消防工作是住宅小區管理中的重中之重的工作,公司自始自終將消防工作放在首位,堅決貫徹“預防為主,防消結合”的消防工作方針.一方面制訂了嚴格的消防安全制度和工作規范,成立了義務消-防-隊伍,明確了消防責任人;另一方面注重對業主和員工消防知識的宣傳、教育、培訓,同時,加強對裝修的消防管理.特別是公安部今年實施“消防安全管理規定”以來,公司上下迅速組織員工對“規定”的學習,宣傳和貫徹活動,并多次組織安全大檢查,對小區樓道內增設滅火器124個,使小區處于一種嚴格的消防受控狀態.11、公用設施設備實行定時定點巡查制.小區員工樂于奉獻,具有較強的敬業精神,對設施、設備進行24小時監控和管理,發現問題及時處理,確保了小區各項配套設施的較好運行,使小區內房屋設備設施完好率達到98%以上,房屋零修及時率達到98%以上,零修合格率達100%.

第四篇：精品物業小區匯報材料（推薦）

創新“三化”管理亮特色 提升服務能力鑄精品

XXXXX公司 XXXX年XX月XX日

創新“三化”管理亮特色 提升服務能力鑄精品

XX小區占地面積XXX萬平，服務住戶XXX戶，常住人口XXX人左右。保潔面積XX萬平，綠化面積XX萬平，綠化覆蓋率XX%。

幾年來，在各級領導的支持、關懷和幫助下，先后獲得XXXXX等榮譽稱號。

按照處職代會要求，為進一步提高物業服務水平，XX公司積極投入到創建精品小區的工作中，下面把我們的一些主要做法向各位領導匯報如下：

一、統籌“三個突出”科學規劃，打造小區庭院化

一是加強小區景觀布局，突出生態內涵。因地制宜、因形就勢、因陋就簡，堅持合理投入，將原來閑置的荒地、水塘、上水線改造成人工湖，水中成群的魚蝦，一群群的水鳥為湖邊休閑的居民提供了原生態的觀賞景色。依托原礦區地理資源形成的東廣場、東公園、西公園、西景點、西樹林、綠風瑚、濕地等七個休閑景點，賦予整個小區生態氛圍。形成花木交錯、高低有序的綠化景觀，喬、灌、花、草相結合的多層次、多品種、多色彩的綠化格局，描繪了一幅人與自然和諧發展的美麗畫卷。小區居民“戶戶觀綠，開窗見景”，享受到豐富的生態景觀，小區綠化正在向庭院化、精品化、生態化方向穩步邁進。

二是做好小區統一規劃，突出民本需要。我們提倡“基礎服務是根本，感動服務是追求，文化服務是形象”。幾年來，以小區環改為契機，通過栽種景觀樹木，種植花卉、草坪，安裝健身器材、石桌石凳等，建成了5處健身廣場并改善了原有公園的設施和場地。無論冬夏，每 到傍晚，人們在這里下棋、扭秧歌、做健身操、散步、聊天，形成了現在集觀賞、娛樂、服務、休閑于一體的庭院景觀，在小區形成了一道獨特的風景線。

三是提高小區園林檔次，突出綠色宜居。為了加強小區園林專業化管理水平，我們在積極加強自身養護管理的同時，針對園林綠化的專業性、技術性特點，邀請局、處綠化專家授課指導，同時走出小區到外面學習，全面提高綠化專業知識。在此基礎上，進一步健全完善了綠化檔案，提出“三早一細”綠化工作思路；以“綠化為人、因人而綠”為隊訓，做到了“綠地無空位、花草無缺失，樹木無枯死”的工作目標。對小區宅間空地進行見縫插綠式的全面漸進式綠化，小區基本形成了點、線、面相結合，綠化、美化、亮化的城市園林綠化風貌，得到了小區居民的廣泛認可。

二、著力“三大工程”創新服務，打造特色亮點，增強小區人性化 在小區的建設和管理過程中，我們始終圍繞以人為本、人與小區和諧共生的理念，堅持小區建設與環境美化、小區服務、文明創建同步推進，不斷創新和完善了小區的服務保障功能。

一是切實開展民生工程，以周到的服務溫暖人。作為一個有著XX年歷史的老小區，樓房及設施老化問題比較嚴重，維修訴求較多。幾年來，通過對居民的調查、了解、反饋和反思，居民意見大的就是訴求不能及時、有效、合理的解決、解釋和反饋。為此，在工作中堅持“首問責任制”，即：誰受理，誰負責，誰跟蹤，誰回訪。對于那些重點、難點問題，采取上門回訪制，并持續跟蹤兩次以上電話回訪，直到居民家中沒有問題為止。今年居民的訴求照比去年降低百分之五十，充分發揮“440”服務中心的指揮、協調職能。周到的服務溫暖了居民的心，也換來了居民溫暖的回報：有的居民看見地上的雜物，會主動隨手撿起扔到垃圾箱里；春節清掃鞭炮紙屑時居民會主動幫忙；下雪的時候，居民們會自發加入到掃雪的隊伍中；每年的春季環境整治活動，都會有學校紅領巾隊員身影；發現小區路燈被車輛撞壞了，居民會攔下車輛及時通知“440”.....這一幕幕場景深深的感動著我們，讓我們更有信心做好業主身邊的每一件小事。

二是著力開展安居工程，以可靠的環境保護人。我們積極攜手社區、街道、再就業、派出所等13家駐礦單位組成安全社區聯動組織機構，在住宅安全防范、監控系統布局、消防工作檢查、安全教育等多個領域實現跨部門合作。全方位完善“三防”建設，重點部位安裝的125個監控探頭，基本實現了重點監控部位全覆蓋，將物業管理與“三防”建設有機地結合起來；組成再就業治安巡邏隊；保安人員24小時巡邏，派出所干警24小時值班。各部門之間協調有序，配合緊密，形成社區安全防范的整體合力，保障了小區的平安和諧。同時，積極組織開展“安全文化進單位、進家庭、進社區”活動，通過舉辦文藝演出、現場咨詢、座談交流、聯防巡查等活動，向小區居民廣泛宣傳安全社區文化知識，提高小區居民的安全意識和防范能力，今年以來，小區未發生一起盜竊和安全事故。

三是注重開展文明工程，以豐富的文化熏陶人。在小區建設上，我們不僅注重硬件設施建設，更注重將小區建設與文明理念、文明行為、文明生活結合起來，以良好的人文氛圍映襯優美的小區環境。我們一方面積極從細微處著手，充分利用193個樓道的公示版、文化版、格言版、保潔員簽到版、82個地下垃圾箱圖版、四個專題文化版等傳遞安全社區建設、各項法律法規、節日期間注意事項等正能量的信息 給居民，營造一種溫馨氛圍。另一方面，持之以恒地開展文明保潔員、文明業主評選活動，實現了“人造環境”到“環境育人”的根本轉變，提高了小區居民文明素質。綠化環衛志愿者服務隊加強與居民之間的溝通互動，開展了為居民擦拭防盜門、抬送酸菜缸、義務理發等活動，得到了居民的廣泛好評。

三、落實“三項結合”加強管理，提供聯動支撐，推進小區規范化 精品小區建設，管理是關鍵。為此，我們從制度上著眼、從隊伍上入手、從考核上著力，統籌協調，內化于心、固化于制、外化于形，積極落實“三項結合“的聯動模式，有效提高了小區管理水平。

一是落實素質提升與制度約束相結合。我們一方面注重提高員工的政治素質、文化素質和管理能力，定期組織員工進行思想品德教育，樹立“小區管理無小事”、“小區形象就是物業人形象”的服務理念，讓大家進一步增強責任意識和服務意識。針對不同崗位需求進行技能培訓，不斷提高小區物業服務水平和員工綜合素質。另一方面，我們將小區管理納入制度化軌道，堅持以制度管人，以制度管事，并根據實際工作不斷完善和健全小區管理制度，對崗位職責、工作標準、工作流程、工作時限、檢查考核等逐一明確，逐一落實、逐一檢查。

二是落實責任考核與獎懲激勵相結合。環衛以“保潔為人，因人而凈”為隊訓，愛崗如家的工作態度服務在小區的各個角落。為了達到保潔質量常態化，根據小區的特點，總結出“五凈、七無、三關注”樓道保潔法，“五凈、六無、一及時”道路保潔法，“三凈、三無、二定、二清”垃圾清掏法等工作法，確保了小區衛生清掃及時徹底。既為居民創造了舒適整潔的生活環境，又很好地調動了員工的積極性和主動性。

三是落實日常管理與重點整改相結合。我們在堅持做好日常防管，打牢小區管理基礎的同時，針對節假日的管理需要，整合人力、物力，加大小區的巡查和安全防控力度，對水、電、火、門等重點部位加強巡邏和監控，確保節假日安全。加速解決節假日職工家屬訴求，落實“三個第一”的服務承諾，為他們送去周到及時的服務。

精品小區的創建是業主的需求、時代的要求、也是我們永恒追求的目標。只要我們更好地踐行“XXXXXX”的工作理念,只要我們秉承“XXXXXX”的工作態度,只要我們將執行貫穿到工作的全過程，精品小區的創建也必將更加完美、更加美麗和更加輝煌。

謝謝大家！

第五篇：房產及物業匯報材料

房地產管理及物業管理匯報材料

2018.3.12 現就我縣房地產市場管理及物業管理情況作如下匯報：

一、基本情況

截至目前，我縣進駐房地產開發企業28家，房地產開發項目40個，累計開發總投資71.32億元。在建項目17個，總建筑面積170.9萬㎡，2017年累計施工面積22.45萬㎡，竣工面積43.08萬㎡，銷售面積13.4萬㎡（銷售住宅11.15萬㎡，共875套）。

二、主要工作開展情況

1.完成預售許可證辦理30份，預售樓棟43個，總面積31.897萬平方米，其中住宅1857套。

2.辦理物業企業資質延期6起，辦理房地產開發企業資質延期與變更3起。

3.完成房產、物業類信訪投訴46件，已處理答復46件。4.聯合物業管理協會組織全縣物業管理企業赴外培訓、學習，共計兩次。

5.5月底全面開展青海省城鄉房屋狀況調查評估工作，目前已完成調查評估，評估報告已撰寫完畢。

6.擬定《XX縣保障性住房配套商鋪租售方案》，已登記企業購買1家、個人租售64人。

7.3月份開始準備XX小區的消防驗收工作，進行預驗兩次，于7月21日完成消防驗收。

8.6月29日配合縣城市管理綜合執法局、公安局、環保局、住建局、民族宗教事務局、農牧局、林業局完成XXX縣私房菜館排查、處理、整治工作。

9.完成我縣22家物業管理企業的信息采集與信用等級評定工作。

10.完成我縣25家房地產開發企業的2016信用評價審核及上報工作。

8月10日組織全縣開發企業法人及物業管理人員進行為期兩天的《青海省物業管理條例釋義》培訓工作