第一篇：萬達、凱德10種典型商業開發模式

? 10年前，人們還都在問“什么是商業地產”；5年前，大家關注的是“誰在做商業地產”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業地產”。商業地產現在很火，房企逐漸重視商業地產價值，萬科、華潤、保利等企業均加大商業地產投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發力商業地產就不是大牌開發商？在這個群雄亂占的時代，我們走向何方？我認為，群雄亂占的時代有泥腿子，也有專業的投行，目前中國商業地產有十種典型的開發模式，可供學習和借鑒。

商業地產典型開發模式之現金為王

SOHO中國的開發模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現金為王。其開發模式的特點主要表現在以下四個方面：概念炒作大師；堅持散售，物業符合散售的需求(街區/SOHO/寫字樓做法)；人海戰術、高傭金提成和末位淘汰制養成的強大銷售能力；對能源、資源類行業價值客戶的深入挖掘不掌握。

萬達: 商業地產典型開發模式之平衡中庸

萬達第一代產品是單店模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪等知名品牌帶來影響力，再通過高價出售底鋪盈利。萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。

萬達第二代產品是純商業組合店模式。第二代萬達形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構成。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬達第三代產品是城市綜合體。總結了第一代萬達廣場和第二代萬達廣場對于當時市場環境的不適應性后，萬達進入了第三代萬達廣場的開發。萬達廣場的第三代產品是多功能綜合集中開發，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強。核心商業購物中心“只租不售”。銷售部分為占項目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區商業。

由此可見，萬達的集團策略是不斷加長產業半徑做加法，延伸發展商業地產產業鏈，核心在于提高現有商業項目的投資回報率，同時培養新的利潤增長點。

那么，萬達模式能被復制嗎？我認為萬達成功的關鍵要素有以下四個：

1．品牌影響力強，能主動選址。萬達第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經濟新增長點，如上海五角場萬達等；第二種，選擇城市的新開發區，看好城市的再造，發展迅速，如寧波鄞州區等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業廣場。

2．低價拿地。在萬達開發的商業項目中，第一、二代產品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達土地儲備的資料看，萬達的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對地價水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達已有項目中所占比例很少。

3．主力店、全業態組合容易復制，能制造繁榮景象，對主力店的資源掌控。對主力店的掌控力度是萬達集團商業地產的首要特點，也是創新。萬達集團和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合開發協議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務。

4．快速開發、快速銷售，盡可能提高資本周轉。萬達每年十五個以上項目開業，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內銷售獎勵，拿地三年內開不出來下崗??這些都是萬達成功要素之四。

總地來講，萬達開發模式是全業態城市綜合體的連鎖化復制。除萬達地產外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源，以及萬達的模仿者，農村包圍城市的寶龍的商業地產開發模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業地產典型開發模式之資產經營

恒隆地產的發展歷程是從兩條腿走路到重資產持有經營。歷史上，恒隆地產在出租物業和開發物業上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業上實施“順周期”的擴張戰略，而在開發物業上實施“逆周期”的套利策略。出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業所支持的穩定分紅則為公司的股票價值構筑了一個底線；與之相對，開發物業的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。在出租物業上求穩，在開發物業上套利，用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經的發展策略。到內地的恒隆地產越來越像一個純粹的商業地產開發商。

目前，恒隆在內地的9個項目是清一色的商業項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業開發的模式，在國內不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內地投資商用物業？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調控。恒隆地產典型的商業地產開發模式是打造世界級綜合商業物業并長期持有。

恒隆的特點主要有以下幾個方面：

依賴大量持有資產經營為主，穩健開發新商業地產項目；拉長開發周期，盡可能利用租金收益去開發新物業；恒隆持有物業年收益是重要的開發資金來源；恒隆的財務策略相當保守，長期以來有息債務小于現金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質綜合物業。

在最后一點上，恒隆的做法表現在以下六條：在經濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現有商業區進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉戰二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內地開發商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經驗和能力去創造價值。最終，依靠良好的物業與管理優勢，恒隆內地項目的租金收入增長迅速。

除恒隆地產外，商業地產開發模式典型屬于資產經營的企業還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

商業地產典型開發模式之嘉德地產金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標志著境外成熟的持有物業發展模式已經進入中國??

嘉德的商業模式是將資本市場的金融技能與房地產的know-how、資產基礎相結合。2008年凱德已構建了一個由5只REITS和17只私募地產基金組成的基金平臺，管理資產總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產，總管理資產額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產達到2630億元人民幣。

據公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產的AMC收費收入保守估計達到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產AMC即使實現退出后，上市REIT的管理費仍持續穩定存在。同時，對于機構投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產投資風險較低；(2)REIT通道及相應的品牌和信譽。

事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產公司中，嘉德置地無疑是幾家地產公司中輕資產戰略推進最快的。

嘉德置地地產金融模式成功的關鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產收益模式，三是嚴格的非核心資產剝離政策。

其他商業地產典型開發模式

結語

這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發商來說，SOHO的現金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內房地產的主要矛盾和方向，盡量少持有商業，多做住宅。對于有上市平臺/大型開發商，可以學習萬達綜合體平衡模式穩健轉型，打通融資渠道，打造一個成功的項目，建立適合自己的產品模型，發育管理能力。對于央企開發商，可以學習恒隆香港模式，香港模式是重資產模式下的內部資金平衡，在向商業地產的滲透中更強調財務保守下的內部現金流平衡。

除了以上講的四類典型開發模式外，還有其他商業地產的典型開發模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿物流+地產的郊區化開發策略，華僑城的旅游+商業+地產的獨特之路等等。

總之，企業不同的背景、不同的資金實力、不同的管理能力，對應不同的開發模式，以及不同的產品模型。

第二篇：萬達地產商業運營模式

萬達商業地產股份有限公司是全球商業地產行業的龍頭企業，已在全國開業72座萬達廣場，持有物業面積1373萬平方米，規模全球第二，計劃到2014年開業110座萬達廣場，持有物業面積2300萬平方米，成為全球規模第一的不動產企業。萬達商業地產公司擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊、全國性的商業管理公司，形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。萬達廣場

萬達廣場是中國商業地產第一品牌。城市綜合體是萬達在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈，萬達廣場就是城市中心。

萬達廣場是企業效益和社會效益的和諧統一，產生四大社會效益：

一、提升城市商業檔次；

二、新增大量就業崗位；

三、創造持續巨額稅收；

四、豐富群眾消費需求。萬達商業管理公司

萬達商業管理公司是亞洲最大的商業管理企業，管理范圍覆蓋全國所有萬達廣場，創造了連續多年租金收繳率超過99.5%的世界行業紀錄。萬達商業管理公司擁有豐富的商業資源、強大的運營管理能力，確保萬達廣場無論建在城市中心還是新發展區域，都能開一個旺一個，成為萬達商業地產的核心競爭優勢。萬達商業規劃研究院

萬達商業規劃研究院是中國唯一專業從事大型商業中心、五星級酒店、旅游度假區規劃設計的機構，匯集了全國商業中心、五星級酒店、旅游度假區設計各專業的一流人才，是萬達商業地產核心競爭力的重要組成部分。萬達商業規劃研究院擔負著萬達集團所有開發項目的方案設計、初步設計及景觀設計、機電等業務，并全程參與產品定位、成本控制、技術支持等工作，每年承擔的商業建筑設計任務超過3000萬平方米。萬達文化旅游規劃院

萬達文化旅游規劃院是全國唯一專業從事文化旅游項目規劃設計的機構，擁有眾多國內外精英人才，聘請全球頂尖藝術大師加盟。萬達酒店設計研究院

萬達酒店設計研究院是世界領先的奢華酒店設計公司，匯集眾多世界一流酒店設計精英，能獨立完成奢華酒店及會所室內、機電、藝術品、標識、燈光等專業設計，設計的酒店涵蓋世界五大酒店管理公司的一流品牌。萬達學院

萬達學院位于河北省廊坊市，占地200畝，總建筑面積12.8萬平方米，可同時容納3000名學員，每年安排萬達集團高中層管理人員進行系統培訓。萬達學院由教學樓、行政樓、室

內體育館、室外運動場、宿舍、餐廳等組成，并配備國內一流的教學服務設施，是中國最好的企業學院之一。

第三篇：10種最牛的養老地產開發模式

10種最牛的養老地產開發模式，總有一種適合你

國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由于養老產品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。本文為你呈現10個最值得借鑒的中國養老地產項目開發模式。

一、高端會員制養老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式，以實現健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。

整個社區全部采用無障礙化設計+“生活、快樂、健康”管家式的服務，不同于傳統意義上的養老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區。

親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構建俱樂部服務模式。?項目配套 1.頤養院

建筑面積9736.1平方米，設300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區。

與上海市三級甲等醫院對接，又專業醫療機構派出團隊進行管理。頤養院只為親和源內部老人提供護理服務，外部人員暫不接待。

房內配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。

2.健康會所

會所接待親和源內老人，也對外開放

3.親和學院

引進上海老年大學，開設英語、電腦、音樂、藝術、運動等6大類15個學習班，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養生餐廳；由專業餐廳管理公司管理，按營業額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養人員提供送餐，公寓內老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內設有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務；親和源內老人帶朋友居住享受優惠價格。

二、東方太陽城

東方太陽城因不設老人購買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設施，同時開展一些老年活動的，帶有養老特點的地產項目，對養老產業也有一定的參考作用。

?項目特色

1.消除室內地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關面板變寬，衛生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉空間，盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境（例如連廊公寓的空間設計）。

2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。

?配套服務

酒店：嘉賓國際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬平米，按四星級標準提供服務，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設有廚房并配備廚具。

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

會議：太陽會所擁有近20間國際化標準多功能會議廳，約40平米至900平米。醫院：太城城醫院建設面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫院。開設有急診科、內科、外科、中醫科等十五個科室。運動：各種運動設備齊備。休閑：溫泉泳池。

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學：老人學習、交流和增長知識的場所。

農莊：總占地數百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。?運營模式

標桿項目：美國佛羅里達州坦帕市太陽城中心退休社區

高品質的中國首席大型退休社區。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。它與原來的敬老院、福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據自己的經濟條件與健康狀況選擇戶型及服務項目，以銷售地產為主要目標。

三、大體量，綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目，主要實行居家服務、社區照顧、機構養老相結合的服務模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專業、貼心的服務外，還為所有社區居民提供個性化、定制化健康養老服務，實現社區養老全覆蓋。

?項目配套

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、愛晚國醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、繽紛商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

三、北京市首個“醫養結合”試點養老機構——雙井恭和苑

北京率先推出“喘息服務”的養老院，國內首推個性化照護的養老服務機構。

?服務模式

長住，提供醫養結合持續照料的老人提供長期生活照料。短住，提供一站式的專業短期照料。

喘息服務，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。

服務人群：有失智、臥床老人長期照護，在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭，或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。

四、第一家保險企業投資管理的養老社區——北京泰康·燕園

在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設養老社區的構想，同時積極研究將金融保險與養老服務相結合的創新商業模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監會批準在中國保險行業率先進行的養老社區投資試點。

?項目配套

泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心，400平方米的陽光房，約2萬平方米的中央花園，以及專門設置的漫步道方便老人科學運動。

?項目特點-“保險”跨界

燕園采取期權與現貨兩種方式進行銷售：期權銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養老計劃?，F貨銷售模式是指客戶入住后要根據需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質的資金60萬到100萬元，在離開社區時這筆資金才可以退還。

社區為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個不同的居住區域，并提供不同程度的生活照顧及護理服務。根據入住前的專業評估，社區向居民提供適當的入住選擇建議，入住后，當居民健康狀況發生變化，亦可輕松升級至相應的居住區。四個居住區也都在戶型及配置上針對入住人群的特點、情況做出了相應的優化。

六、“休閑+養老”的早期經典項目——北京太申祥和山莊 全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。倡導以儒家文化為基礎，提倡“天人合一”與“和為貴”的思想，致力建成以健康養生、養老、休閑度假等綜合性山莊。

經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

?服務理念

太申祥和山莊（國際敬老院）是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，會員老人可享受優惠價位及為其提供的各項服務。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和山莊（國際敬老院）還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務的太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）的康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。餐飲中心設有能滿足不同需求消費者要求的自助餐廳、零點餐廳……

?服務模式

“保單+實物對接”的模式——武漢合眾優年養老社區

合眾養老社區基于美國的CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

合眾養老社區為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式，瞄準的是中產階層的養老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

八、國內首個學院式養老——綠城烏鎮雅園

九、“大社區+養老組團”的開發模式

萬科隨園嘉樹，被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。?配套設施

1.長者樂園：“金十字”養生休閑區

項目園區中央的“金十字”養生休閑區，面積達4500平方米，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等，更有老年大學“隨園書院”重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養老配套集群。

2.醫療配套-全國首個數字化健康服務示范社區

以共建中國首個數字化健康服務示范社區為目標，浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區，可以為社區居民提供高水平的醫療和服務。3.兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求

（1）中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。（2）全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。

4.社區配套

（1）獨創村民食堂的良渚食街；（2）全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；（3）杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；（4）全國首個配有“村急送”服務的社區。?運營模式

隨園嘉樹在產品方面引進了日本的相關經驗，而在服務方面，又吸收了臺灣的模式，混搭之下，找到適合的方向。隨園嘉樹的土地較為特殊是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營目前采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75~110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40~50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。?項目特點

（1）依托良渚，擁有優越的自然環境。

（2）項目以養老組團+大社區的開發模式，打造“一碗湯的距離”的養老概念，中國老人更愿意接受這種居家養老模式。

（3）項目充分利用和發揮了萬科的品牌效應。

（4）隨園嘉樹采取銷售使用權與持有租賃相結合的運營模式，并依據市場情況和項目進展不斷調整運營。項目起初打算銷售80%的物業，持有20%的物業。隨著項目的推進，逐漸增加項目持有物業比例，說明萬科注重后期運營，將為客戶提供持續養老服務作為新的利潤增長點。

十、社區式的商業養老模式——臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活，這種社區式的商業養老模式值得大陸借鑒。?項目定位

集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區” 入住資格：年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

?項目特色

1、寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，遠離城囂煩惱，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境。

2、全方位的照護規劃：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷。

3、養生文化代代相傳：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會。

4、住得好，付得起：全村4000戶不同坪數住房，有良好的經營管理質量，規劃多元的銀發學員課程，舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學習課程，豐富生活內涵，安排住戶中學有專長者擔任教學或服務工作，貢獻人生經驗，真正享受快樂優質的退休生活。?經營模式

（1）出租模式：知曉—預約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續約—搬出（社區還為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房有一規定：不能作為遺產處理，到不住時須交回村里作為捐助。

（3）收費：費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務（護工等）

第四篇：歷史文化景點商業物業開發模式初探

歷史文化景點商業物業開發模式初探

近年來，隨著城市休閑市場快速發展，給城市內的歷史文化旅游景點，帶來了巨大的商業開發機會。本文系統總結依托歷史文化景區的旅游商業物業開發，討論對象僅局限城市的主城區范圍內的歷史文化景點，包括：歷史文化藝術館、博物館民風民俗景點、歷史遺存和歷史遺跡、寺廟佛塔等。我們認為，這類開發既有著明顯的商業房地產特征，更具有特殊的旅游經濟性和歷史文化性。因此，開發過程應該充分依據旅游資源特性，深度挖掘文化，選擇合理的開發模式。

一、城市型歷史文化景點的商業開發現狀及主要問題

1、開發現狀及特征

由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業物業在景點內、外的發展有著明顯的差異：

景點內：第一，商業內容以相關歷史文化商品和紀念品零售為主，輔以配套型服務業，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開展商業活動；第二，商業具有主題突出、氛圍濃厚、環境幽雅、規模較小、形態單一，管理較為落后等特征；第三，商業的設置重視對景點吸引物和環境的保護，商業的管理者大多為景點員工或對外承包經營，物業的所有權屬于景區。

景點外：第一，由于土地所有方式的靈活和復雜，景點外的商業內容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而發展；第二，由于景點的帶動作用，其外部商業具有規模較大、數量較多、管理較靈活和先進、業態豐富、商業氛圍相對濃厚、商業競爭激烈等特征。

近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的體現，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業的發展。景點內，商業形態愈加豐富和充實；景點周邊，商業發展更具規模、大批旅游文化街、主題商業街區的得以開發，許多城市中央游憩區雛形初現，成為了景點重要的外圍補充。

2、開發面臨的主要問題

旅游商業快速蓬勃的開發同時，很多問題也開始凸現，并直接影響城市旅游商業及旅游商業房地產的正常發展：

1)景點內商業形態單

一、業態落后，發展與保護的矛盾突出，難以為景區進一步發展提供充足的資金支持，大部分景區的收入還是以門票銷售為主。

2)景點的質量（級別）差異造成了明顯的門票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質量和級別較低的景點也無法吸引外地游客?？驮吹姆植疾痪鶎τ谝劳芯皡^的商業也呈現不同程度的不完全發展態勢。

3)客源分化造成高質量景點商業的消費季節性明顯，低質量景點商業的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區周邊商業的正常發展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節點。

4)景點商業的不完全發展使商家難以調和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、大眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務的單一性缺陷。有缺陷的商業格局與單一的商品形成了惡性循環。

5)不完全、不穩定的旅游商業消費使很多大型旅游商業樓盤開發和經營矛盾難以調和，加大了這些物業的開發和經營難度。

6)景點的歷史文化內涵和商業經營內容嚴重脫節，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產形態，造成城市土地資源和開發資金的浪費。

究其原因，可以發現，景區資源開發程度淺、歷史文化資源與現代商業結合不足，商業開發思路陳舊、旅游經濟與城市商業脫節、開發過程粗放等直接導致了以上問題的出現。

二、影響城市歷史文化景點商業開發的主要因素

1、游客來源因素影響要素

游憩方式

季節性

游玩時間

游玩頻率

個人消費額 本地游客 休閑、娛樂 較弱，收益穩定 較靈活 較高 較低、主要集中于餐飲休閑 外地游客 參觀、考察、朝圣 較強 較固定、較短 低 較高、主要集中于門票和紀念

品

紀念品零售為主 景點內商業業態 小型、經濟型餐飲休閑為主

周邊商業業態

對周邊地價的帶

動 餐飲休閑為主的城市型商業業住宿、休閑、娛樂為主 態 相對較弱 相對較強

2、景點的區位因素影響要素

游客數量

游玩時間

個人消費額

周邊商業業態

周邊地價

投資風險

投資額 中央商業型 周邊商業型 較大，外地散客和商務游客數量較少，外地散客和商務游客數較多 量較多數量較少 較靈活 較固定 外地散客和商務游客消費較高 外地散客和商務游客消費較低 豐富、兼容大量城市商業業態 較少，主題商業業態較多，可容納社區商業業態。高 較低 高 低 較高 較低

3、景點的歷史文化因素影響要素

游玩時間

游玩頻率 歷史文化遺存類 較短 較低 民風民俗類 較長 較高

門票消費以外較高

豐富 宗教類 較長 較高，特別是本地游客 門票消費以外較高 較豐富 個人消費額 門票消費以外較低 景點內商業較單一

業態

周邊商業業主題性較強，種類較參與性較強，種類豐富 主題性強，種類單一 態 單一

對周邊地價較強

帶動 強 較弱

三、城市歷史文化景點的商業物業開發模式對應性分析

·不租不售。

這種模式為自主經營，所獲得的收益是最大的，在國外的商業地產項目中較常見，目前國內一些發達城市也有出現，但是相對很少。

其原因在于國內開發商沒有相當雄厚的資金實力或者有很成熟的經營運作能力，缺乏信心，因而覺得風險太大。該類模式主要可能出現在等級高、景點質量高的景區內部商業，其商業基礎為景點內的核心吸引物，其產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可租售，但又具有一定的商業開發價值，開發經營收入歸景區所有。如通過景區內吸引物開展的固定的商業展覽、研討、論壇等商業形態和服務?！ぶ蛔獠皇?。

該類模式主要出現在景區的土地范圍內，包括內部的小型商業和景區邊緣的主題性商業物業，其物業產權屬于景區，且受到相關條例保護和約束，不可銷售，但可以靈活租賃。成都武候祠的“錦里旅游一條街”即為該類開發模式的代表。該模式的收益較慢，對于其后期的提升性改造支持略顯不足，但由于景區作為其物業所有者，對于該類商業物業的整體形象維護、控制、推廣力度較強，且能很好地配合挖掘景點的歷史文化內涵，因此，該模式對于景點的持續性發展具有穩定的積極作用。

·只售不租。

該類模式大多出現在景區的土地范圍外，特別是等級高、景點質量好、位于城市商業核心區域的景區周邊容易開發。由于景點的資源優勢可快速帶動周邊低價升值，開發商可通過該模式快速獲得利潤，投資商也因為景點的優勢而增強投資信心。具有較好的自然景觀的歷史文化景點，即使本身的歷史文化吸引物的質量較低，由于開發商可充分結合景區的自然優勢和歷史文化基礎，也可以開發具有歷史

文化內涵的休閑型商業及住宅。充分利用景區門票低（甚至無門票）的特點，可在開發概念上將景區作為其物業的外部配套，吸引本地顧客購買及消費，以增強投資商的信心。但該模式由于開發商的快速商業行為特點，對于其物業的持續經營一般缺少有力的規劃和管理，該類物業容易出現業態重復、混亂和競爭過度激烈的情況，不利于物業的持續性發展。

·又租又售。

這種模式最復雜，最繁瑣。具有很強的適應性和持續性，受景點質量、客源結構及區位的影響均不太大，能同時兼顧長期和短期的收益要求，可供開發的物業形態，可引進的商業業態均最豐富。這種模式雖然避免了前三種開發模式的弊端，但涉及商業地產開發中三種權益關系最多，也最難以平衡。對所依托的景點要有充分和細致的分析和了解，開發過程也需要足夠的精耕細作，同時需要根據景點特征，研發出最適合的銷售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可觀的。

第五篇：幼兒德智開發培訓中心商業計劃書

一、最新創意：

高尚的個人思想品德是立人之本，思想品德教育應當從幼兒抓起。必須清楚 “人之初，性本欲”。行動從思想來，思想從欲望來，欲望從環境與個人感受來。從這一點出發就必須從小管住幼兒的嘴巴、眼睛、耳朵、手腳、行動過程、動機與目的。加強幼兒的自我約束、自我控制、自我反省、自我激勵、自我發展的能力。

人的智力是由三個部分組成的，即注意能力、記憶能力與思維能力。如果說注意力、記憶力是智力堅實的基礎，那么思維能力則是智力騰飛的翅膀。用瞬時記憶訓練方法提升注意能力，包括靜中有靜、靜中有動、動中有靜、動中有動的四步訓練方法。用短暫記憶訓練長久訓練的方法提升鞏固記憶能力。用雙手示數法、手操訓練法、手指計算法、心算誘導法、幾何折紙法、游戲教學法等方法，在提高計算能力的同時，實現思維能力的轉換。即從具體的動作思維經過半具體半抽象的形象思維最后過渡到抽象思維。把智力開發分為注意力、記憶力、思維能力三個部分，是一種創新的思維模式與方法。

二、開辦宗旨：

以開展自主創業的大中專學生、幼兒家長、幼兒教師培訓為主，提高他們的專業知識與技能，搞好自己孩子和學生的思想品德教育與智力開發。同時也兼顧幼兒的面授培訓，做好典型示范。教會自主創業的大中專學生，讓他們能夠獨立自主的回鄉開班培訓當地幼兒。為了使這些學生受到鍛煉，在接受培訓后可以在中心進行教學實習鍛煉，以便提高他們的教學能力。

組織管理：

中心采取合伙人形式組合，方法原創人出無形資產。投資人出資金。股權按照國家規定分配持股比例組成理事會人數為3人以上，推選出理事長主持高層管理。理事會下設置中心經理負責具體事物，下設科研管理、對外招生管理、教學管理、內勤管理等部門。對外則采取辦班的形式招收自主創業的大中專學生、幼兒教師與家長授課、聽課學習，掌握幼兒思想品德教育與智力開發的具體方法。

三、面臨問題：

目前中心開辦只是一種創業設想，尚無教學場地、缺乏專職任課教師，對外廣告宣傳，所需專業教材、光盤出版等資金缺乏。

四、競爭優勢：

現在大多的幼兒啟蒙教育方法如珠心算、幼兒英語、快速識字等缺乏幼兒思想品德教育的內容，智力開發也缺乏綜合性，而且偏于急功近利出成果。盡管有一些已經開辦多年并且也取得一定的成果，但是不利于從小全面地開發幼兒的德智綜合能力力。中心建立之后第一件事就是進行廣泛的宣傳，擴大影響。同時利用已有的典型事例進行示范，取得教師、家長的信賴。在強手如云的幼教培訓市場中占有一席之地。

五、市場分析：

從娃娃抓起的理念，早已經深入人心。絕大多數的家長已經清楚的認識到，為什么同樣在學校接受同樣的教育，享受同樣的教育資源有的孩子學習成績就好，有的孩子成績就差。可見差就差在家庭教育與早期啟蒙教育上。不要讓孩子輸在起跑線上幾乎成為家長們的共識?，F在的形勢就是只要你的方法科學、切實可行，同時宣傳到位就不愁沒有市場。十多年來該方法的原創人曾經單打獨斗的在甘肅省內外近百個幼兒園宣傳推廣。該方法經過十多年的反復試驗教學，已經在實踐中不斷發展完善，積累了豐富的教學經驗。前后曾培養過300多名幼兒，最大的已經上了初中。在進行幼兒培訓的同時從XX年起，先后培訓了甘肅會寧縣幼兒園、蘭州軍區司令部幼兒園、北京陽光紅學校、江蘇泗洪樹人學校、河南新鄉天驕學校、青海大通幼兒園等150多名教師。實踐證明這是一套行之有效的，簡單易學的，有益幼兒智力發育的全新獨創的新方法，其市場前景十分可觀。

六、營銷分析：

中心成立后擬分三步走，第一步在甘肅省內各地縣做起招收推廣人員，深入各市縣幼兒園，宣傳介紹幼兒德智全方位開發的意義，取得幼兒教育機構及家長的重視，開展培訓。充分利用網絡大力宣傳，擴大影響。這種方法原創人已經在蘭州、金昌、武威、永靖、白銀、會寧、天水、武山、臨潭、成縣、華亭等地縣實踐過。第二步走出甘肅省到全國各地推廣。原創人已經到過青海西寧、大通、格爾木，黑龍江齊齊哈爾，江蘇泗洪、河南新鄉、北京等地實踐過。第三步在固定地點舉辦培訓班，招收全國各地的教師、家長、大中專畢業生進行系統培訓。這就需要做廣告宣傳。這也是中心最重要的任務。接受培訓的教師、家長、畢業的大中專希望自主創業的學生，接受培訓后就可以在自己的家鄉開展此項培訓工作，以培訓幼兒為主。中心與之保持密切聯系必要時做相應及時支持。逐漸形成連鎖教育網絡，為下一代的健康成長作出貢獻。

七、融資管理：

中心起步所需無形資產，由原創人提供。其他則采取融資方式由出資者出資。所需投資為30萬元。資本結構為無形資產占百分之二十。其中10萬元用以廣告宣傳，4萬元用于出版專用書籍和教學光盤。其他則用于租用教學場地、辦公場所等開支。培訓開始每人收培訓費600元以一班30人計算收入18000元。各種教材包括教學光盤共100元，共3000元?？偸杖?1000元。扣除各項支出可以盈利萬元以上。初始投資者如果不愿繼續投資，可以退出撤資。退出只享受回收初始投資金額。

附對于以此自主創業學生的一點建議

選擇幼兒德智開發教育培訓的自主創業的大中專學生，不必一開始把規模做大。可以按照原創者已有的成功經驗，從少數幼兒培訓開始起步。可以在家里收幾個幼兒學生，注意必須有家長陪同學習。最好從自己家里的孩子，或者親戚朋友的孩子做起，這樣起步時就沒有更大的資金投入。個人在接受培訓開支600元，購買書籍關盤開支幾百元總量不過千元。以招收5個幼兒每人收取書籍光盤100元，學費300元當期就可以盈利500元。按照5個月計算每月收入100元。如果招收的學生多就可以獲得豐厚的回報。當然也可以根據不同的收入水平采取不同的收費標準。這樣獲利的空間就更大些。開始時要注意社會效益為第一位，教出優秀的學生擴大社會影響，為進一步發展奠定基礎。

可見幼兒德智教育培訓是一件投資少，無風險，見效快，社會效益明顯的好項目。