第一篇：物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)管理官司的法律依據(jù)

物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)管理官司的法律依據(jù)

盡管中國(guó)目前還沒(méi)有完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范體系，但隨著物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展，實(shí)際需要呼喚盡快出臺(tái)物業(yè)管理法規(guī)，以法律的形式約束各方面的行為。制定物業(yè)管理法律規(guī)范的依據(jù)主要有五個(gè)方面：

(1)憲法。憲法是中國(guó)的根本大法。憲法的地位和效力在中國(guó)法律淵源中居于首位，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等，都必須根據(jù)憲法所規(guī)定的基本原則制定，不得和憲法的規(guī)定相抵觸。憲法中關(guān)于住宅、城市管理、經(jīng)濟(jì)管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定及原則，是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。

(2)法律。法律是由中國(guó)最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)——全國(guó)人民代表大會(huì)和它的常務(wù)委員會(huì)，經(jīng)過(guò)一定的立法程序制定的規(guī)范性文件。它具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性以及效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)等特點(diǎn)。目前適用物業(yè)管理的中國(guó)法律，有《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中的有關(guān)內(nèi)容。

(3)行政法規(guī)。行政法規(guī)是國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和宣布的規(guī)范性文件。涉及物業(yè)管理的行政法規(guī)有《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(1983年12月)等等。

(4)地方性法規(guī)。地方性法規(guī)是由省、自治區(qū)、直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的市(如深圳市)的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。例如，廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定”(1983年11月)等等。

(5)行政規(guī)章及其它。行政規(guī)章是國(guó)務(wù)院主管部門、縣以上各級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。目前適用于物業(yè)管理的行政規(guī)章比較多，物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓(xùn) http:///kcnet610/如建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年4月1日)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1995年1月1日)、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(1991年7月1日);國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(1996年3月1日);青島市人民政府令第18號(hào)《青島市住宅小區(qū)管理試行辦法》;深圳市政府發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(1994年4月1日)等等。

第二篇：物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)節(jié)能

物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)節(jié)能

物業(yè)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高、收費(fèi)低，造成物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)少，風(fēng)險(xiǎn)大。如何使物業(yè)企業(yè)生存發(fā)展，除了加強(qiáng)管理，挖掘潛力，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)外，還應(yīng)在以下幾個(gè)方面下功夫，達(dá)到節(jié)能增收的效果。

一、節(jié)約水電。一是節(jié)水：物業(yè)企業(yè)在參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)積極建議采用節(jié)能產(chǎn)品，小區(qū)可采用中水回用、滴灌微噴系統(tǒng)。在綠化時(shí)應(yīng)多栽樹(shù)少種草，以減少后期管理費(fèi)用。物業(yè)公司在綠化工作中，根據(jù)季節(jié)情況，調(diào)整澆水時(shí)間，應(yīng)避開(kāi)中午高溫期，澆完水后應(yīng)及時(shí)關(guān)閉閥門，防止跑冒滴漏。各小區(qū)水景更換的水應(yīng)排放到綠化帶里,以免浪費(fèi)。二是節(jié)電：各辦公場(chǎng)所工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉電源;小區(qū)草坪燈、高桿燈應(yīng)選擇節(jié)能燈，并根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整開(kāi)關(guān)時(shí)間;小區(qū)樓宇單元一層門庭、地下室、過(guò)道燈應(yīng)逐步更換成觸摸開(kāi)關(guān)，以避免單元門白天關(guān)開(kāi)浪費(fèi)電。

二、搞好維修。小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)的好壞直接影響到設(shè)施設(shè)備的使用壽命，各小區(qū)對(duì)維修人員實(shí)行分片劃區(qū)負(fù)責(zé)制，維修人員應(yīng)按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，定期檢查維修。各單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)不物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓(xùn) http:///kcnet610/定期地進(jìn)行檢查，及時(shí)講評(píng)，使公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作落實(shí)到位，只有這樣才能節(jié)約成本，達(dá)到物業(yè)增值保值的作用。

三、節(jié)能辦公。集團(tuán)公司多次要求實(shí)行網(wǎng)上辦公，目前我公司對(duì)上已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，日常事務(wù)可以通過(guò)網(wǎng)上辦公，既可以提高辦事效率，又可以節(jié)約人力、物力成本。公司管理層人員多，為了實(shí)施有效管理，今后可開(kāi)可不開(kāi)的會(huì)議不開(kāi)，可下可不下的文件不下，能用電話通知的不下發(fā)文件，可采取領(lǐng)導(dǎo)分管、跟蹤指導(dǎo)、有針對(duì)性調(diào)研等方式，把工作的重心放到一線，及時(shí)解決工作中的問(wèn)題。

四、合并用車。隨著房產(chǎn)快速開(kāi)發(fā)，公司管理的小區(qū)面積越來(lái)越大，事務(wù)性工作也越來(lái)越多，用車日趨繁忙，車輛應(yīng)由行政辦公室統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一調(diào)用，能合并的合并使用，以有效減少車輛動(dòng)用，這樣既可以保證安全，又可以節(jié)約經(jīng)費(fèi)。

五、回收廢品。小區(qū)可利用品較多，平時(shí)都當(dāng)成廢品垃圾運(yùn)走?，F(xiàn)在應(yīng)設(shè)立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，備注說(shuō)明，引導(dǎo)業(yè)主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中變賣。同時(shí)在小區(qū)出入口設(shè)置電池、電器回收箱，定期交給有關(guān)部門處理，以減少對(duì)小區(qū)環(huán)境的污染。對(duì)維修更換的配件，采取拆件裝配的方法，使廢舊物品充分利用。

六、計(jì)劃采購(gòu)。公司、各管理處每年編制物資采購(gòu)計(jì)劃，每月上報(bào)辦公用品、材料申報(bào)單，由公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，按照集團(tuán)規(guī)定的采購(gòu)程序?qū)嵭屑胁少?gòu)，這樣可降低單價(jià)。公司、各管理處建立物資帳本，堅(jiān)持物資出入庫(kù)制度。對(duì)各倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存物資應(yīng)定期盤點(diǎn)，調(diào)劑使用，以減少庫(kù)存，提高物資的利用率。

七、廣泛宣傳。公司要充分利用各種會(huì)議、小區(qū)宣傳欄，向廣大員工和全體業(yè)主宣傳節(jié)能減排工作的意義、節(jié)能減排的措施，使大家切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和使命感，從我做起，從現(xiàn)在做起，自覺(jué)履行節(jié)能減排義務(wù)。特別是在企業(yè)內(nèi)部長(zhǎng)期開(kāi)展節(jié)約一度電、一滴油、一杯水、一塊煤、一張紙“五個(gè)一”活動(dòng)，杜絕跑冒滴漏，形成“節(jié)能減排光榮、浪費(fèi)污染可恥”的良好風(fēng)尚。

第三篇：物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：如何開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)

物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：如何開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)

1.考評(píng)迎檢階段性工作

物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的考評(píng)工作在時(shí)間上分三個(gè)階段進(jìn)行。一般每年的四月份開(kāi)展市級(jí)考評(píng)工作，由市級(jí)地方物業(yè)管理行政主管部門對(duì)各參評(píng)單位進(jìn)行考評(píng)及綜合打分；

八、九月份由市推薦通過(guò)市級(jí)考評(píng)的單位參加省級(jí)考評(píng)；十至十一月份由國(guó)家建設(shè)部進(jìn)行全國(guó)級(jí)別的考評(píng)，最后甄選出達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的物業(yè)及管理單位。由此可見(jiàn)，考評(píng)迎檢具有時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重、規(guī)模大的特點(diǎn)。如何策劃好全年的工作步驟是關(guān)系到是否達(dá)標(biāo)的重點(diǎn)。

一般而言，考評(píng)迎檢的實(shí)際操作過(guò)程分三個(gè)階段：

⑴ 第一階段：市級(jí)考評(píng)階段

這一階段指管理公司確定考評(píng)目標(biāo)至市級(jí)正式考評(píng)期間，這一階段主要完成以下幾項(xiàng)工作：

①.確定在管物業(yè)需達(dá)到的管理水平（考評(píng)目標(biāo)），統(tǒng)籌安排全年的工作分段，成立考評(píng)迎檢領(lǐng)導(dǎo)小組，確定考評(píng)任務(wù)分組成員名單。

參評(píng)單位在自我定位時(shí)，首先應(yīng)較全面地分析本參評(píng)的本區(qū)域內(nèi)（一般指市級(jí)）各個(gè)物業(yè)的大體情況物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業(yè)管理師培訓(xùn) http://www.tmdps.cnet610/檔案如常做到一戶一檔的管理?？荚u(píng)小組需要查閱時(shí)，可以將業(yè)戶名冊(cè)提供給他們?nèi)我膺x擇后再在后臺(tái)檔案中查閱。這樣既大大地減少了工作量，又能使工作中整理出來(lái)的資料具有代表性、典型性。

⑥.其他資料

其他資料涵蓋很廣，平時(shí)的往來(lái)信函、各級(jí)政府部門的會(huì)議通知、活動(dòng)通知等。其中與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的資料都應(yīng)歸入考評(píng)資料中。

3.考評(píng)資料的表現(xiàn)形式

資料的表現(xiàn)形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達(dá)的項(xiàng)目變得生動(dòng)而且直觀，還可以利用實(shí)際工作中保存下來(lái)的原始資料，使考評(píng)資料顯得真實(shí)、有說(shuō)服力。

①.圖片

圖片包括繪制圖表（柱狀圖、曲線圖等）、彩圖、照片等。考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)達(dá)標(biāo)率可以用繪制圖表來(lái)形象說(shuō)明，甚至可以將幾年來(lái)達(dá)標(biāo)的情況用圖表比較說(shuō)明。彩圖及照片一般用于考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中有要求又難以用文字表達(dá)、只能通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查來(lái)考核的地方。

②.原始資料的利用

整理資料中很多地方可以用到原始資料，最明顯的地方是涉及設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度、管理處值班制度等資料，必須用原始的表格、資料來(lái)加以證明。

第四篇：2013物業(yè)管理師綜合能力

2013物業(yè)管理師綜合能力

某市業(yè)主A先生在裝修在自家戶外約2米的公共通道上安裝防盜門侵占了約四平米的面積，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后進(jìn)行了制止，但A先生不以理會(huì)。B女土就以物業(yè)公司不作為為由不交費(fèi) 案例66題，A先生在公共通道安裝防盜門是否合法？為什么？

案例67題：哪些主體可以起訴A先生？為什么？

案例68題：如果你作為小區(qū)物業(yè)經(jīng)理，如何A先生，B女土之間的糾紛，有利于小區(qū)長(zhǎng)治久安？

案例69題：B女土拒絕繳費(fèi)理由是否成立？

第五篇：物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

物業(yè)管理師考試綜合能力輔導(dǎo)：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動(dòng)建立物業(yè)管理體制，規(guī)范市場(chǎng)，引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開(kāi)展，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，國(guó)家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行)》，作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，促使參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1995年，建設(shè)部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn)，重新頒發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國(guó)開(kāi)展“全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評(píng)驗(yàn)收。

1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，將小區(qū)和大廈的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，全國(guó)各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行，將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過(guò)多的局面，起不到先進(jìn)示范作用。為此，建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。

2000年5月25日，建設(shè)部發(fā)出通知，宣布從2000年起不再進(jìn)行全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收和授予稱號(hào)，只物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業(yè)管理師培訓(xùn) http://www.tmdps.cnet610/對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收、授予稱號(hào)；同時(shí)頒發(fā)了新的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整，也更加切合實(shí)際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》），該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個(gè)方面，適用于全國(guó)各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施

“國(guó)優(yōu)”物業(yè)管理項(xiàng)目的考評(píng)工作，由建設(shè)部或國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)組織每年進(jìn)行一次。2000年12月，全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評(píng)。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報(bào)條件；各地根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定了適合地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況的各級(jí)申報(bào)條件。由于各省（自治區(qū)、直轄市）、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目時(shí)，除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件，符合條件的方可申報(bào)。

以下是申報(bào)不同級(jí)別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的基本條件：

（一）區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。

一般由區(qū)級(jí)行業(yè)主管部門按照上級(jí)制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此，其申報(bào)的基本條件與市優(yōu)基本相同。

（二）市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。

1、申報(bào)的參評(píng)項(xiàng)目必須已經(jīng)竣工并交付使用；

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例；

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員；

4、參評(píng)項(xiàng)目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5、建立有完善的管理規(guī)章制度；

6、參評(píng)項(xiàng)目當(dāng)年無(wú)重大責(zé)任事故；

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴；

8、參評(píng)項(xiàng)目實(shí)行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

（三）省級(jí)及國(guó)家級(jí)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目。

除了要具備申報(bào)市優(yōu)的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)。

（申報(bào)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目必須是省級(jí)考評(píng)達(dá)98分以上。）