第一篇：房地產經紀人須掌握市場營銷知識

作為房產經紀人最主要的工作就是要銷售，也就是說賣房子。至于怎么在這么多房產經紀從業者中，做一個優秀的銷售，這就不只是運氣好的問題，還需要自己的付出和汗水。只有自己打好基礎，以后才可能發展良好。各位備考房產經紀人考試的考生們，對此，你們有什么看法呢?

無論你是房產經紀行業的新手還是多年的從業者，都不要忽略一個問題，就是市場調研。市場調研是房地產經紀人必須掌握的基礎知識，明白了市場，明白了客戶需求你才能更好的工作。還有就是一定要會幫顧客分析，運用正確的投資分析，當好客戶的投資顧問，幫助客戶避免投資失誤，將投資風險降到最低限度，是房地產經紀人獲得客戶信任的砝碼。房產經紀人的專業水平就顯現在對市場的定位，在顧客說出需求后迅速的為客戶找到匹配的房源，這就是你的能力。中國人比較注重包裝，房地產經紀人要在日趨激烈，千變萬化的市場競爭中，發揮創造性作用，出其不意，你的營銷策劃顯得更有新意，更容易吸引客戶。

同時，你還要積極尋找新的房源，累積自己的客戶和顧客人脈，維護和房主的關系，好的房產經紀人會得到客戶的信任，客戶會把自己房子的鑰匙給你，方便你隨時帶客戶看房。還要保持和客戶的關系，如果他信任你了，會給你介紹別的客戶，或者后期有需求也會繼續找你，無形中都會給你帶來幫助。

文章來源：103網校

第二篇：房地產經紀人應該掌握的知識與技能

房地產經紀人應該掌握的知識與技能

1.什么是房地產經紀人？

簡單的說就是從事房地產銷售工作的人。

房地產經紀人就是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。凡是從事房地產銷售工作的都屬于房地產經紀人。但是，由于我國房地產銷售的特點，現在我們一般將從事一手房銷售的稱為房地產經紀人或置業顧問，將從事二手房交易的稱為房地產經紀人。房地產經紀人是房地產中介的一部分。房地產中介主要由房地產咨詢，房地產評估，房地產經紀三個部分夠成。在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。

2.一個成功出色的房地產經紀人應該具有哪些知識和技能？

很多房產經紀人存在營銷知識匱乏、營銷技能低下等問題，在開拓與尋找客戶、市場調查方法、營銷推廣手段、合同制定、法律法規、房地產專業知識、金融、建筑學等諸多方面一片空白、操作起來雜亂無章，甚至根本就不會做，只知靠送禮、宴請、降低傭金、暗箱操作、給“回扣”等來推銷商品，其專業知識的貧乏令人吃驚。有些房地產經紀人在財務方面雖然會計算，但對費用水平、資金利稅投資價值分析等基本概念，缺乏基本的了解。這樣的經紀人員如果不努力學習，怎能按照市場規律來進行房源銷售呢？更不可能調整銷售行為。

經紀人員的專業知識主要表現在幾個方面：

（1）對公司要有全面的了解，包括房產買賣的流程與質量管理、售后服務的內容及公司的發展方向等，掌握房地產業常用術語。經紀人員應對當地的房產發展方向有所認知，同時還能準確把握當地的房產動態和競爭對手的優劣勢及可靠賣點等信息;另外還必須掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建筑知識、房地產法律知識及一些專業術語如綠化率、建筑密度、使用面積等。

（2）掌握客戶的購買心理和特性。要了解客戶在購買過程中存在的求實、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。

（3）了解市場營銷的相關內容。經紀人員應該學習房地產的產品策略、營銷價格策略、營銷渠道策略、促銷組合策略等知識，了解房地產的市場營銷常識。要有強的應變能力，為人真誠自信，樂觀大方，有堅忍不拔之毅力，責任感強，自制力強。

經紀人員應具有以下優秀品質：

（1）注意細節

從客戶角度考慮，絕大多數客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的選擇、尤其是在天氣不好的時候，他們會滔滔不絕地跟你聊個沒完，對你花時間聽他們的傾訴感激不盡。畢竟，你為他們考慮了下一步。有時當你知道他們要去的下一個物業的情況時，你還可以直接建議他們去還是不去。因為有一些有缺陷或不符合他們要去的房屋，他們去了也是浪費時間。自己直接告訴他們、免去他們的奔波，無形中，你的服務又進了一步，100個客戶來看房，能有一個人當場給單嗎？

是的，有時會有的。但絕大多數情況下，這是不肯能的?？蛻襞c經紀人如果以前不認識，沒有任何的信任關系，客戶會猶豫再猶豫，考慮再考慮。畢竟買房

不是買幾塊錢的東西，能很快做出決斷。但是，作為經紀人的你，會不會因為為100個客戶來讓你帶他去看房，結果沒有一個人給經紀人下單而心灰意冷或怠慢客戶呢？如果這樣，你還是趁早放棄這個行業。有人說：你的心態真好，從來不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰有那個耐心！其實，自己仔細想一想，你就會知道：以100個客戶為例、這100和客戶你如果細心照料的話，在將來的某個時候、任何一個人都可能成為你的忠誠客戶。你如果因為現在他們沒能給出任何單就怠慢他們的話，就將一無所獲。反過來，你肯可能會贏得不只這100個客戶。因為他們有朋友，有親屬，有朋友的朋友，有親屬的親屬。他們今天由于各種原因不能立刻作決定，并不代表他們將來不能。何況不能立刻落單并不一定是他們的錯。一般人陪客戶看房時，可能只是單純地給客戶一些這個房子的資料，再登記一下客戶的資料。而真正的金牌經紀人陪客戶看房時，只要有時間，總是盡可能提早到達并準備至少四五個不同價位的房子資料，讓客戶有更多的選擇余地。新西蘭著名的房產經紀人Jasone每次接待客戶的時候，都準備了10年來惠靈頓地區的房地產市場價格走勢圖；每次在確定看房的時間之前，Jasone總提前問房主：每天幾點鐘您這里陽光最好？一定會盡可能地選擇在這個時間段里來看房；在冬天里，如果能提前到達并把暖氣打開，讓屋里溫暖如春，Jasone說我自己的心里就會先暖和起來；有空的話，他還會建議賣主把窗簾打開，百葉窗全都拉起（如果可能的話），讓屋里更亮;他還經常去剪一些玫瑰或其他鮮花，插在臨時找來的花瓶中，讓客戶和賣主先來個驚喜！你做到了嗎，這些細節？

（2）既專業又創新

一個優秀的經紀人首先應該成為房地產行業的專家，要精通房地產中介業務，必須接受系統、專業化、嚴格的訓練。這是成功的前提，也是首要因素。大到從房地產基礎知識、業務流程、溝通技巧、談判技巧、時間管理、心理素質訓練、專業禮儀培訓、合同簽訂、貨款過戶知識，小到舉手投足、一言一行、每一個細節都要注意，這是成為一名優秀經紀人必備的各種基本技能。從成百上千的經紀人中脫穎而出就必須做到人無我有、人有我精。自己的每次實踐要有特點，要體現你的專業化，要與眾不同。同樣是開發客戶，大家都在貼條、搞陌生拜訪、搞社區活動，如何讓別人一下子記住你，要模仿，但不能復制，這就是要專業、要創新。

（3）把客戶當朋友

交朋友比找客戶更重要，許多地產經紀面臨的最大困難就是沒有客源。與客戶接觸時，要抱著交朋友的心態，而不要將心思僅僅放在爭取他成為你的客戶?？蛻魹槭裁磿哪敲炊嗟禺a經紀中選擇你？很多時候他們只是靠和經紀接觸時的感受來做出的決定。做優秀地產經紀的優勢就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內心的需求。不是每個人都能成為你的客戶，但只要你付出誠意，每個人都有可能成為你的朋友。只要真誠地交朋友，當你周圍有幾十個忠實的客戶，這時候你就不需要做廣告就能在地產界生存。對于客戶來講，你對待他們的態度決定了他們是不是要和你做生意?？蛻羰且粋€一個積累的，如果總是覺得走了一個還有另外一個，那么終有一天會變成沒有生意。

（4）要有足夠的耐心

一些經紀人抱怨帶客戶看了幾十套房，客戶都不買，可某個經紀人帶客戶只看了三套房，客戶就買了。這時候不應該一味地責備客戶，其實最需要反思的是經紀人自己，客戶有權利去選擇自己中意的房子，為什么你不能盡快幫客戶找到他需要的房子？雖然地產經紀人是靠傭金生存的、但一個優秀的地產經紀人絕對

不能只關心傭金，還要真正考慮買賣雙方的利益。只有這樣才能以平常心對待客戶。客戶挑經紀，經紀人也可以挑客戶、很多時候生意做不成，對經紀人也不一定就是損失。生意是一時，朋友卻可以是一世。

第三篇：房地產經紀人及機構知識

房地產經紀從業人員培訓授課提綱

一、房地產經紀服務與相關基本知識

（一）房地產中介服務的概念、特點

1、房地產中介服務的概念：

2、房地產中介服務的特點：人員特定、委托服務、服務有償

3、房地產中介服務的設立：建設部2001年97號令《廈門市中介服務管理辦法》有關規定

4、房地產經紀人員：包括經紀人和經紀人協理

（二）相關基本知識

1、房地產的含義

2、房地產的特點：①不可移動性（固定性）

②房產、地產不可分割性

③品質的差異性

④價值的高大性

⑤使用的耐久性

⑥供給的有限性

⑦用途的多樣性

⑧價值變化的相互影響性

3、房地產市場的特點：

①信息不充分和信息不對稱是房地產市場的基本特征

②產品具有不同質性

③自由進退難度較大

4、房地產交易的特點：

①房地產商品實物交易的固定性

②每一筆房地產交易都是大額交易

③房地產商品價格形成復雜

④房地產商品交易涉及一系列產權法律問題

⑤房地產商品交易的層次性

⑥房地產商品交易的主體具有廣泛性、交易目的具有多樣性

5、房地產交易的形式

①轉讓：買賣、贈與、繼承、交換（互換）、其它方式

②租賃

③抵押、典當

（三）房地產經紀服務的含義、對象、內容、主體

1、房地產經紀服務的含義：有廣義與狹義之分

2、房地產經紀服務的對象：就是房地產市場交易中各種類型的當事人

3、房地產經紀服務的內容：

①開發（生產）階段

②經營銷售（流通）階段

③消費階段

（四）房地產經紀人的由來、特點、地位、作用：

1、經紀人的產生：

中國經紀人：在古代被稱為“市儈”“牙儈”“牙人”“房牙”；

在近代被稱為“掮客”“黃?！薄肮凡小薄胺坷w”“纖手”（北京）“二房車”（上海）

“牽猴”（廈門）

房地產經紀人概念則來自英美國家的“broker”，在大陸法系里稱其為居間、代理或行紀。

2、房地產經紀人的特點：

①以房地產信息為生存資本

②應具有良好的專業素質和聲譽

③應有廣泛綜合性交叉學科知識

④與客戶之間無連續性的關系，即間歇性（“一次性”）

3、經紀人的地位：

房地產交易市場的重要主體：中介組織發達的程度是市場經濟成熟程度的重要標志（某

種意義上講）

4、經紀人的作用：

①宣傳知識、傳播信息

②敦促交易，活躍市場

③提供服務，代辦手續

④規范交易，促進產業發展

（五）房地產經紀人的權力和義務：

1、權力：

①依法開展活動、行使合法權利

②依照合同約定、獲取合法傭金收入

③獲取或協助獲取必要的信息

④當委托人故電隱瞞事實真相或有欺詐行為時，有權拒絕繼續為其提供

服務，并追究委托人給自己造成的損失

⑤若發現委托人不具有履約能力時，可以立即終止經紀活動

⑥法律、法規和規章、規定的其他權利

2、義務：

①提供真實信息

②保守商業秘密

③妥善保管樣品

④保持中間立場

⑤依法開展業務活動，依法納稅并接受監督

（六）房地產經紀人的執業規范：

1、行業規范：建設部印發的《房地產經紀執業規則》，是每個從業人員必須學習、對照、執

行的最高、最基本、最大的行業規范，其中有28個“不得”

2、服務規范

3、自我規范

（七）房地產經紀人的職業道德及基本要求

1、房地產經紀人職業道德的內涵：

從內容上講，主要涉及三個方面：

一是職業良心：涉及對執業活動的“守法”“守信”“誠實”等執業原則；

二是職業責任感：涉及對自身責任及盡義務的認識；

三是執業理念：主要指對市場競爭、同行合作等問題的認識和看法。

2、基本要求：

一是守法經營；

二是以“誠”為本；

三是恪守信用；

四是盡職守責；

五是公平競爭、團結合作。

二、房地產基本制度

（一）房地產權利的主要種類：

1、所有權：

獨有：指在某一房地產上只有一個所有權主體

共有：指兩個或兩個以上的人（自然人或法人）對同一項財產享有所有權

2、土地使用權：

出讓土地使用權

劃撥土地使用權

3、房屋他項權利：

①租賃權

②抵押權

③典權

④地役權

⑤空間利用權

⑥相鄰關系：通光、采光、排水、排污的相鄰關系

險情危害

（二）現行土地制度：

1、土地所有制的概念：中國現行的土地所有制為土地公有制。

2、現行土地所有制的特點：分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。

3、城市土地使用制度：

①國有土地有償使用主要有以下幾種形式：

國有土地使用權出讓

國有土地租賃

國有土地使用權作價出資（入股）

②國有土地使用權劃撥：可由有批準權的人民政府依法批準

③國有土地使用權的收回：

出讓的四種：屆滿、提前收、違約收、司法裁決收

劃撥的七種：

4、現行房屋所有制：

①公有房屋

②私有房屋

③中外合資房屋

④外資房屋

⑤其他房屋：如宗教組織擁有的房屋

5、城鎮住房供應體系：

①經濟適用住房政策、廉租住房政策

②公有住房出售和再轉讓政策

③住房公積金制度

6、房地產權屬登記制度

①國這實行土地使用權登房發證和房屋權屬登房發證制度

②房地產權屬登記管理的原則：

A 房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

B房地產權屬登記的屬地管理原則

三、房地產經紀活動中違法行為和查處：

1、違反預預售商品房行為的處罰：依據《房地產法》第67條，《房地產開發經營管理條例》第39條，由縣級以上人民政府行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款；

2、將未經驗收的房屋交付使用的處罰：依據《開發經營管理條例》第36條，由縣級以上政府行政主管部門責令補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣以上政府行政主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。驗收不合格的依據本條例37條規定：責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷營業執照，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、將驗收不合格的房屋交付使用的處罰，依據本條例37條（即上后半段）。

4、未取得《商品房預售許可證》預售商品房的行為：處罰依據是《開發經營管理條例》39條，《商品房預售管理辦法》第13條。處罰標準：由縣以上政府行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

5、在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的處罰依據：《商品房銷售管理辦法》第39條。處罰標準：處以警告，責令限制改正，并處以2萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

6、返本銷售或者變相銷售商品房的處罰：依據是《商品房銷售管理辦法》第42條；標準：處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

7、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的：處罰依據是《商品房銷售管理辦法》第42條；標準：（同上）。

8、分割拆零銷售商品住宅的處罰：依據、標準（同上）。

9、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的處罰依據、標準（同上）。

10、未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《商品房預售管理辦法》的處罰依據、標準（同上）。

11、委托沒有資格的機構代理銷售商品房的處罰依據、標準（同上）。

12、未征得出租人擅自轉租房屋：處罰依據是《城市房屋租賃管理辦法》第32條、《廈門市城鎮房屋管理條例》第66條；處罰標準：其租賃行為無效，由縣以上政府行政管理部門沒收違法所得，并可處以罰款；廈門標準：其租賃行為無效，由土地房管部門沒收違法所得，并處以違法所得1-5倍的罰款。

13、享受廉租住房保障的承租人將承租的廉租住房轉借、轉租，擅自改變房屋用途的：處罰依據是《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部97號令）第19條、《廈門市城鎮廉租住房管理規定》（市政府95號令）第23條。處罰標準：政府行政主管部門收回其承租的廉租住房，或者停止發放租賃補貼，或者停止租金核減；廈門市標準：由土地房產管理部門沒收違法所得，并處以違法所得2-5倍的罰款。

14、房地產中介服務機構代理銷售不符合條件的商品房：處罰依據是《商品房銷售管理辦法》第43條。處罰標準：政府行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

15、偽造、涂改、轉讓房地產中介服務資格證書：處罰依據是《城市房地產中介服務管理規定》第24條（建設部97號令）。處罰標準：由市、縣政府行政主管部門收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以1萬元以下的罰款。

16、房地產中介服務人員在房地產中介活動中違反禁止行為的：處罰依據是建設部97號令第24條。處罰標準：收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以1萬元以上3萬

元以下的罰款。

17、超過營業范圍從事房地產中介活動的：處罰依據是建設部97號令第20條，處罰標準是處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

18、非法印制、偽造、變造房屋權屬證書或者登房證明，或者使用非法印制、偽造、復造的房屋權屬證書或者登記證明的：處罰依據是建設部168號令《房屋登記辦法》7月1日起施行。處罰標準：由房屋登記機構予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

19、以他人名義執業，或者允許其他單位或個人以本機構執業人員的名義執業的；在同業兼職或者不同業違法兼職的；執業中提供或者代替他人提供虛假資料的：處罰依據是《廈門市市場中介機構管理辦法》市政府129號令第38條。處罰標準：由有關行政主管部門責令限期改正或者停止違法行為，有違法所得的處以違法所得1倍至3倍罰款，但最高限額不得超過3萬元；無違法所得的，處以1000元以下罰款。

思考題：如何做一個合格的房地產經紀人？

第四篇：房地產經紀人需要掌握的詞語手冊

房地產經紀人需要掌握的詞語手冊

1.房地產

房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。

2.房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。

3.土地使用權

是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。

4.房地產市場

主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場是指國家土地管理部門（市國土管理局）按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。

二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。

三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

5.土地類型

惠州市土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地，房改房用地，（既分為商用地和劃撥地）

6.三通一平

是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8.房產管理局

對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。

9.公證處

是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。

10房產局產權登記處

是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。

11.房地產證

是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。

12.商品房

是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產。

13.復式房

上、下兩層二合為一，與標準房的結構方面有區別。

14.面積概念

總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上

按外墻外圍水平面積計算。

建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內墻面裝修厚度也計入使用面積。

公用面積：商業的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

套內面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

15.建筑密度

在用地范圍內所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

16.容積率

規定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。

17.紅線圖

又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

18.預售許可證

按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花。

19.外銷許可證

凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。

20.惠州市商品房買賣合同

是由政府有關部門統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

21.房地產抵押合同

是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業主和發展商三方簽訂。

22.銀行按揭

是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，購房者先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

23.預售樓花

即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發的資金已達到投資總額的三分之二（用地價款除外），便可向惠州市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批準后方可預售。

24.樣板房與示范單位

是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

25.物業管理

是房地產管理市場化的一種綜合性經營方式，分為維護性管理和經營性管理兩類。維護性物業管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業廠房等樓宇及機電設備保養維修、治安、消防、環境衛生及其他服務為業主提供良好的工作和居住環境。經營性物業管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業出租經營達到回收投資和獲取利潤的目的。

26.房地產評估

就是房地產估價師根據房地產的有關信息、數據，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業的價格和價值的過程。評估的主要方法有：

1、市場比較法；

2、收益還原法；

3、剩余法；

4、成本法。

27.銀行本票

是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。

28.銀行匯票

是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。

29.銀行支票

是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。

30.確權

確權是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。

31.權屬調查包括內容

房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況；確認房地產的權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。

32.宗地及宗地號代表意思

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊?；葜菔械耐恋?，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。

33.土地使用的年期確定

凡與惠州市土地局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

34.房地產登記的意義

房地產登記是房地產產權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續。房地產登記有三個方面的作用：

u產權確認，即確認房地產的權屬狀態；

u保障權利人的合法權益；

u加強房地產管理，即通過房地產登記對房地產交易狀況進行管理和監督。

35.房地產登記有何法律效力

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經核準登記后，產權即到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、收益和處分權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

36.《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。

37.房地產登記按下列程序辦理:

u提出申請；

u審查申請文件;

u權屬調查;

u依法公告;

u確認房地產權利;

u將核準登記事項記載在房地產登記冊上;

u計收規費并頒發房地產權利證書;

u立卷歸檔。

38.怎樣申請房地產登記

申請房地產登記，應當按照惠州市房產局的有關規定向登記機關提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應在規定時間內核準登記，并發給房地產權利證書。

39.申請房地產登記，能否委托他人辦理

申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關提交經公證的委托書。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規定的年限為準。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。

41.不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理

只要具備合法身份證明的國內公民都可以在惠州購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監護關系證明和監護人身份證明。

42.多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制

可以由購房者協商自行決定，不作限制。

43.多層和高層的界定

一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。

44.幾種常見的建筑構造形式

構造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。

多層：磚混結構：墻體承重

框架結構：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系

框架結構：通常適用于20層以下左右的房屋

剪力墻結構：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重

高層：筒體結構：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩定作用（國貿大廈）

鋼體結構：用特殊鋼材作為結構支撐(地王、賽格廣場)

45.民用建筑工程的幾種常見病及成因

?外墻滲漏

在框架結構的房屋出現較多，原因有：

q填空墻內沙漿不均勻；

q建筑用磚質量不合格；

q磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯開；

q沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。

窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質量問題而發生變形。

?內墻開裂駁落

因工序時間預留不充分，導致里面一層的沙漿批面未能干透。

?下水不足

在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴而導致雜物進入管道。

?上水水壓不足

樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。

?水管黃銹水

因使用的鍍鋅水管質量不合格，導致管道內壁生銹，產生黃水現象。

?地面開裂

因進行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預留時間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。

46.基礎設施和配套設施的涵義

?基礎設施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設施。

?配套設施

會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質量為目的的設施。

47.住宅平面設計和幾個概念

1.客廳與餐廳的相互關系

客廳的標準面積：16—20平米（長4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見三件套沙發擺放為準）餐廳的標準面積：10—14平米（以6—8人用餐為準）。

2.采光、通風的順序要求

首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風等要求。

48.工程部人員基本架構

經理（結構工程師或建筑工程師）、總工程師、結構工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調、電梯等；弱電：電話、電視監控、消防報警、保安、電腦網絡等）、預決算工程師。

49.工程部職能

地盤工程建設的質量管理、成本管理、工期管理。

50.政府有關部門在房地產開發項目中所起的作用

惠州市房產管理局及國土局：批地、報建、驗收；

惠州市城鄉建設委員會：對施工單位、設計院的管理，以及施工手續的審批；

消防局：對消防設計的審批及消防設施的驗收；

勞動局：電梯的驗收和維修申報；

環保局：對環境治理的監督；

質檢站：對工程質量的驗收監督。

安監站：對施工現場安全措施落實的檢查督促。

第五篇：2010房地產經紀人《相關知識》備考試題及答案

長征故事

1、戰地女杰：賀子珍的身體里嵌入17塊彈片在悲壯的二萬五千里長征中，活躍著一群特殊身影，她們中有中央領導同志的夫人、有女干部，也有普通女兵。饑餓、疾病、血戰、死亡，沒有什么能阻擋住她們前進的腳步，這一群可親可敬的巾幗英雄在彌漫的硝煙中一路穿行。作者常敬竹說，1995年冬天，他同作家董保存穿行在北京城區的大街小巷，苦苦尋找當年參加過長征的女紅軍。那是一項十分艱苦的工作，耗費了他們大量的時間和精力，然而他們依舊樂此不疲，因為每一個采訪對象都給他們帶來巨大的驚喜，一種久違的精神在召喚著他們、激勵著他們、感動著他們。盡管，當年風華正茂、叱咤風云的紅軍女戰士大多已經告別人世，而女紅軍留在漫漫征途上的那些美麗故事依然那樣蕩氣回腸、動人心魄。1935年4月初的一個晚上，女紅軍們剛拖著疲倦的身體趕到貴州盤縣附近的五里排，意想不到的情況出現了：一群敵機嗡嗡地叫著突然從山后飛過來，其中一架快速俯沖下來，一陣激烈的機槍子彈迎頭掃射，三枚炸彈投向休息營地。戰士們迅速趴在路坎下、田溝里、坡地上，高高低低的地勢把一些人遮蔽起來，但要命的是一些紅軍傷員躺在擔架上根本動不了。賀子珍本來是隱蔽在路邊一道土坎下的，但她不顧個人安危爬出去疏散擔架，這時，一枚炸彈投了下來，在她身邊頓時騰起一股煙塵?? 敵機飛走了，槍聲、爆炸聲停止了，硝煙和塵土漸漸消散開去。賀子珍的身體里嵌滿了彈片，鮮血把軍衣浸染得殷紅。一場緊張的搶救開始了。警衛員騎馬去總衛生部請來李芝醫生，為賀子珍救治。李芝先為賀子珍打了一支止血針，然后做了全身檢查，發現在她的頭部、上身、四肢共有17塊大小不

一、深淺不同的彈片，在沒有實施任何麻醉的情況下，手術開始了。賀子珍疼得渾身大汗淋漓，眼里噙滿淚花，卻堅持一聲不吭。身體淺層的彈片終于被一塊塊取出，而深入體內的彈片卻難以取出，成為戰爭留給她的一份永久紀念。

2、紅軍長征路上，發生了一個又一個感人的故事，我讀過一個故事叫《一袋干糧》。它講述了一個13歲的小紅軍小蘭在隨部隊一起前進的時候，好不容易得到了一袋干糧，卻在過一座橋時為照顧一位傷員不慎把自己的那袋干糧掉入河中被水沖走了。為了讓大家有足夠的干糧吃，她堅持沒告訴戰友們，裝成沒事發生一樣，拔了許多野菜塞入挎包，讓挎包塞得鼓鼓的。不久她的身體不行了，在護士長發現她吃野菜和挎包中“干糧”的事后，大家才知道了事情的真相，于是大家每人自愿地分一點干糧給她，讓她體會到了家的溫暖??故事雖小，內涵不小。這些點點滴滴的細節、小故事卻讓我們看到紅軍戰士們的優秀品質——不怕苦、堅強、無私、熱心??小蘭，她只是一個13歲的小女孩，卻有大人一樣堅強的意志，卻知道體諒他人。在她沒有糧食之際，她大可伸出雙手向戰友們要一些，可她并沒有這么做，而是選擇沉默，自己吃苦。此刻，她腦海里想的只有戰友，而忽略了自己的困難；而對傷勢嚴重的傷員們，她大可丟下他們，輕松地自己上路，可她沒這么做，她細心照料每一個傷員，沒有怨言，沒有后悔。一個小女孩尚且如此，可想而知，我偉大的紅軍隊伍的優良品質了。