第一篇：合同注意項

1、所有合同必須經(jīng)過法律審查。原則上是發(fā)電子檔或掃描件到集團法務(wù)審查。各子公司合同管理員接受法律培訓(xùn)合格后，負責本公司合同的法律審查。

2、合同評審表中必須有法律審查這一項，由合同管理員進行法律審查后簽名或者集團法務(wù)審查后，合同管理員代簽。合同管理員審查認為基本不需要修改的，直接在評審表簽字即可。否則，要填寫《合同修改記錄表》，要求經(jīng)辦部門修改。

3、為便于統(tǒng)一管理，各公司最好規(guī)定由合同管理員與集團法務(wù)聯(lián)系送審合同。目前各公司合同經(jīng)手人都在自行聯(lián)系，恐日后不便管理。

4、備案的標準合同，可不進行法律審查。標準合同待集團審核后統(tǒng)一下發(fā)。

5、合同管理員要重視主體資格審查臺賬。關(guān)鍵是審查特許經(jīng)營和特殊資質(zhì)。主體無資質(zhì)則合同無效。

采購合同或新客戶的銷售合同送審前，要求客戶提供證明材料的復(fù)印件或掃描件。便于審查，以確認合同是否有效。

第二篇：合同注意問題

張麗：加拿大魁北克大學(xué)MPM碩士在讀，取得國家注冊造價工程師、全國注冊投資咨詢工程師、全國一級注冊建造師、合同管理員崗位證，先后在大型國企建設(shè)開發(fā)公司、咨詢公司、房地產(chǎn)公司擔任過合約部經(jīng)理、工料測量師、專業(yè)咨詢顧問。

安景合：廣聯(lián)達資深業(yè)務(wù)專家，長期從事造價領(lǐng)域招投標、指標、材價、房地產(chǎn)企業(yè)等多項業(yè)務(wù)的研究。曾主持開發(fā)廣聯(lián)達GBG、GBQ等多個招投標系列產(chǎn)品。

1、固定總價合同和固定價格合同的不同？

答：固定總價合同是完成合同約定范圍內(nèi)的工作，總價包死并考慮風險系數(shù)及包干系數(shù)； 固定價格合同為固定單價，其不因外因而調(diào)整單價，一般可以單獨約定工程量的變化達到某幅度對單價調(diào)整的條款。

2、在很多施工合同協(xié)議中，甲乙雙方都會規(guī)定一條：在單項工程變更、簽證費用在*元以下者，結(jié)算時不再調(diào)整費用，請問各位同行在實際結(jié)算時都是怎么執(zhí)行的，對此有沒相關(guān)的文件說明。如果想在合同中對“在單項工程變更、簽證費用在***元以下者，結(jié)算時不再調(diào)整費用”這句話更加明確一下，不使甲乙雙方產(chǎn)生不同的理解，又該如何規(guī)范一下這句話的說法呢？

答：沒有相關(guān)的標準，關(guān)鍵界定清楚“單項”的含義及費用的臨界點。

3、固定總價合同工程，甲方能否將分項工程獨自分包？

答：關(guān)于某工程范圍是否可以甲方分包，按招標文件約定執(zhí)行；若沒有約定的雙方協(xié)商范圍并計取相關(guān)的費用。

4、什么叫補充合同？補充合同的類型有幾種？承包商中標后與業(yè)主簽訂了一份合同，在施工過程中，由于工程量的增加，又簽訂了幾份施工合同協(xié)議，這幾份施工合同協(xié)議是否屬于補充合同？

答：實質(zhì)高于形式，簽訂合同后發(fā)生的補充協(xié)議都可以稱其為補充合同。當然此處的施工合同協(xié)議也屬于補充合同。

5、某工程采取固定單價合同招標，中標后工程量大大增加，增加的工程量以補充合同的方法變更中標單價，是否有效？

答：有效；但實際履行中，此處采取變更洽商形式更簡便易行（不用雙方再簽字蓋章），由承包商提出，與發(fā)包人協(xié)商確定新單價。

6、簽訂施工合同要注意什么？

答：合同管理中講到：建設(shè)工程施工合同是依法保護發(fā)承包雙方權(quán)益的法律文件。是發(fā)承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。要通過合同把雙方的權(quán)力、義務(wù)細致化。比如說，要明確規(guī)定這個工程的工期；要規(guī)定如果工程逾期，承包方要負哪些責任；要規(guī)定工程的價款，價款是以什么樣的依據(jù)確定的；而且要規(guī)定合同什么樣情況下可以變更，變更要履行哪些程序。如果合同發(fā)生變更，工程的款項如何來計算。

為防范合同糾紛，在簽訂《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。

一、關(guān)于發(fā)包人與承包人：

1、對發(fā)包方主要應(yīng)了解兩方面內(nèi)容：

①主體資格，即建設(shè)相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：建設(shè)用地是否已經(jīng)批準？是否列入投資計劃？規(guī)劃、設(shè)計是否得到批準？是否進行了招標等。

②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經(jīng)落實或可能落實等。

2、對承包方主要了解的內(nèi)容有：

①資質(zhì)情況；②施工能力；③社會信譽；④財務(wù)情況。

承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。

上述內(nèi)容是體現(xiàn)履約能力的指標，應(yīng)認真的分析和判斷。

二、合同價款應(yīng)注意：

1、《協(xié)議書》第5條“合同價款”的填寫，應(yīng)依據(jù)建設(shè)部第107號令第11條規(guī)定，招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據(jù)中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內(nèi)約定。非招標工程合同價款由發(fā)包人承包人依據(jù)工程預(yù)算在協(xié)議書內(nèi)約定。

2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協(xié)議，第二要確定。

暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。

三、發(fā)包人工作與承包人工作條款應(yīng)注意：

1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。

2、雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應(yīng)填寫詳細。

3、雙方不按約定完成有關(guān)工作應(yīng)賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。

四、合同價款及調(diào)整條款應(yīng)注意：

1、填寫第23條款的合同價款及調(diào)整時應(yīng)按《通用條款》所列的固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。

2、采用固定價格應(yīng)注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發(fā)生爭議。

3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

4、應(yīng)當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應(yīng)約定一個百分比系數(shù)，也可采用絕對值法。

5、對于風險范圍以外的風險費用，應(yīng)約定調(diào)整方法。

五、工程預(yù)付款條款應(yīng)注意：

1、填寫第24條款的依據(jù)是建設(shè)部第107號令第14條及各地相關(guān)規(guī)定。

2、填寫約定工程預(yù)付款的額度應(yīng)結(jié)合工程款、建設(shè)工期及包工包料情況來計算。

3、應(yīng)準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。

4、應(yīng)填寫約定扣回工程款的時間和比例。

六、工程進度款條款應(yīng)注意：

1、填寫第26條款的依據(jù)是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建設(shè)部第107號令第15條和各地相關(guān)規(guī)定。

2、工程進度款的撥付應(yīng)以發(fā)包方代表確認的已完工程量，相應(yīng)的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。

3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算（小工程）及其它結(jié)算方式。

七、材料設(shè)備供應(yīng)條款應(yīng)注意：

1、填寫第27、28條款時應(yīng)詳細填寫材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點。

2、應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。

3、雙方應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法（可以選擇預(yù)結(jié)法、現(xiàn)結(jié)法、后結(jié)法或其他

方法）。

八、違約條款應(yīng)注意：

1、在合同第35.1款中首先應(yīng)約定發(fā)包人對《通用條款》第24條（預(yù)付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結(jié)算）的違約應(yīng)承擔的具體違約責任。

2、在合同第35.2款中應(yīng)約定承包人對《通用條款》第14條第2款、第15條第1款的違約應(yīng)承擔的具體違約責任。

3、還應(yīng)約定其它違約責任。

4、違約金與賠償金應(yīng)約定具體數(shù)額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產(chǎn)生爭議。

九、爭議與工程分包條款應(yīng)注意：

1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應(yīng)達成一致意見。

2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構(gòu)。仲裁不受級別地域管轄限制。

3、如果選擇訴訟方式，應(yīng)當選定有管轄權(quán)的人民法院（訴訟是地域管轄）。

4、合同第38條分包的工程項目須經(jīng)發(fā)包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。

十、關(guān)于補充條款：

1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內(nèi)盡量補充，按順序排列如49、50??。

2、補充條款必須符合國家、現(xiàn)行的法律、法規(guī)，另行簽訂的有關(guān)書面協(xié)議應(yīng)與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。

7、請問一下如果合同與招標文件有沖突應(yīng)以哪個為準？如果合同與地方規(guī)定有沖突又應(yīng)以哪個為準？例如定額規(guī)定工程類別為III類，而合同簽的是II類，應(yīng)該以誰為標準呢，國家有這方面的規(guī)定嗎？

答：所簽合同為有效合同時，如果合同與招標文件不一致，以合同為準。若地方的規(guī)定和定額規(guī)定為倡導(dǎo)性的條款時，是可以協(xié)商的，按合同約定執(zhí)行。

8、在建筑工程招投標中，甲乙雙方以中標價簽訂合同，但中標日期為290天，而簽合同時卻簽230天，這種做法是否合適，是否違反招投標法第59條？

答：招標投標法第五十九條規(guī)定：“招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議的，責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。”

招投標文件（包括相關(guān)的招投標書）是建設(shè)工程合同訂立的主要依據(jù)，也是合同的組成部分。以招投標文件為依據(jù)訂立的合同，其主要含義是合同的實質(zhì)性內(nèi)容與招投標文件相一致。具體應(yīng)在5個方面體現(xiàn)一致性：

a主體的一致性。即合同當事人為招標人和中標人。

b標的的一致性。即招標和投標共同標的應(yīng)為一致。

c建設(shè)工程質(zhì)量要求的一致性。

d建設(shè)工程竣工時間的一致性。

e招投標文件中明確表示并在合同中需要約定的其他事項的一致性。

建設(shè)工程合同是招投標文件的具體細化。建設(shè)工程合同以招投標文件為依據(jù)，并不是簡單的雷同照搬。從招投標活動到合同訂立有一個過程，此間，當事人的認識難免會有所變化。當時在招投標文件中未預(yù)見的事項，可能會在簽訂合同時提及，尤其是建設(shè)工程與其他商品不一樣，它是一種特殊的商品，具有技術(shù)性強、環(huán)節(jié)多、涉及面廣、投資大、建設(shè)周期長等

方面的特點。因此，在合同簽訂階段，當事人按照招投標文件規(guī)定的原則和主要內(nèi)容，針對建設(shè)工程的施工 組織、技術(shù)創(chuàng)新、安全質(zhì)量管理、爭議處理方式等業(yè)務(wù)性、技術(shù)性事項，雙方當事人意思表示真實，協(xié)商一致。在不違背國家法律規(guī)范的原則下，將合同細化和完善是需要的，在法律上也是有效的。這有助于當事人履行合同，保障當事人的合法權(quán)益，也有助于企業(yè)提高建筑管理水平。

所以從一致性來看，沒有其他任何原因的情況下，將工期進行較大調(diào)整是不符合招標投標法的，但實際履約時雙方協(xié)商，但須考慮趕工費。

9、請問：在編制招標文件時關(guān)于合同價款方式寫為：本合同價款采用固定價格合同方式確定。而在工程變更與結(jié)算中寫：承包方按發(fā)包方提供的圖紙及變更內(nèi)容，企業(yè)定額及市場信息進行變更與結(jié)算。這樣是不是和合同矛盾？

答：固定或不固定是相對的，為了體現(xiàn)合同的公平，甲乙風險共擔，在固定總價合同或固定單價合同中，可以雙方約定變更量超出某變化幅度時，按變更與結(jié)算約定辦法執(zhí)行。

10、合同外項目如何規(guī)范合理并入合同？

答：嚴格意義講合同外項目不可以并入合同內(nèi)，此為招標范圍的改變。實際履行時雙方可以協(xié)商簽訂補充合同。

11、若一個單位工程中的基礎(chǔ)現(xiàn)全部回填砂，投標時的工程量清單為回填土，沒有回填砂子目，那么回填砂是否屬于合同工程范圍以外。

投標時工程量清單上沒有的子目（如砼地面、門窗等）是否屬于合同工程范圍以外的項目？還是屬于變更？若為合同內(nèi)新增項目，我們是總價合同，還能調(diào)整嗎？

答：回填土改為回填砂屬于變更，重新組價。招標范圍明確如砼地面、門窗等不進入報價范圍的，如發(fā)生，應(yīng)為合同承包范圍外項目。合同內(nèi)新增項目是否調(diào)整，關(guān)鍵看總價合同風險系數(shù)的約定。

12、能說說合同同變更、索賠的關(guān)系嗎？

答：簡要講，變更是對原圖紙的變化引起的調(diào)整，而索賠是非承包人責任引起工期延誤與費用增加，造成承包人的損失，應(yīng)得到相應(yīng)補償?shù)摹．敽贤兏鸪邪坛兏旧淼念~外損失時，便引發(fā)索賠事件的產(chǎn)生，即變更是引起施工索賠的一個主要的因素。但應(yīng)注意的是，合同變更并非一定引起索賠的發(fā)生。

13、目前簽訂合同的依據(jù)都有哪些？

答：談判施工合同各條款時，發(fā)包人和承包人都要以下列內(nèi)容為依據(jù)：

一、法律、行政法規(guī)

這是訂立和履行合同的最基本的原則，必須遵守。也就是在雙方談判合同具體條款時，不能違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。談判只能在法律和行政法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行，不能超越法律和行政法規(guī)允許范圍進行談判。例如：《招標投標法》第九條規(guī)定：“招標人應(yīng)當有進行招標項目的相應(yīng)資金或者資金來源已經(jīng)落實，并應(yīng)當在招標文件中如實載明。”根據(jù)這一規(guī)定，如要求承包人墊付建設(shè)資金，這是與法律相抵觸的，如果簽訂這類合同，是屬于無效條款。

二、通用條款

《通用條款》各條款中有四十多處需要在《專用條款》內(nèi)具體約定。因而《專用條款》具體約定的內(nèi)容，在談判時，都要依據(jù)《通用條款》這條談判約定。

三、發(fā)包人和承包人的工作情況和施工場地情況

建設(shè)工程的工程固定、施工流動、施工周期長及涉及面廣等特點使發(fā)包人和承包人雙方都要結(jié)合雙方具體的工作情況和施工現(xiàn)場等因素談合同，離開雙方的實際工作情況，妄談合同具體條款，會造成合同履行中產(chǎn)生糾紛或違約事件。雙方在《專用條款》內(nèi)對《通用條款》要進行細化，補充或修改。

四、投標文件和中標通知書

根據(jù)法律規(guī)定，招標工程必須依據(jù)投標文件和中標通知書訂立書面合同。同時，還規(guī)定招標人和中標人不得再訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

14、可以簡單說說合同價格對結(jié)算的影響及在簽訂合同時在這方面有什么需要注意的嗎？

答：合同價格對結(jié)算沒影響，合同計價辦法對結(jié)算有影響。概括講簽訂合同應(yīng)避免無調(diào)價、無變更、無索賠條款的合同，盡量考慮足費用上漲與不可預(yù)見風險的因素。

15、針對合同約定的總價包干合同，甲方投標時提供工程量清單（但沒有提供圖紙，沒法核對，招標文件要求根據(jù)施工經(jīng)驗核對工程量），招標文件也說明清單量為圖紙的凈工程量。但實際中施工工程量嚴重超出原清單量，并在圖紙中增加了很多清單中沒有的項目。請問相關(guān)增量能否調(diào)整？合同中提供的清單是否有效？總價包干合同是只包工程量清單范圍內(nèi)的嗎？

答：理解以下說明，以上問題就易解答：

具有效力的工程量清單應(yīng)按最終合同約定的工程量清單執(zhí)行，即清單項包括修正后原清單項（指錯、漏項已修改）、投標方依據(jù)經(jīng)驗補充項及相關(guān)風險因素的考慮。

16、請教合同內(nèi)對文明樣板工地的要求可以作為結(jié)算依據(jù)嗎？

答：具體看約定。如措施費已包含文明樣板工地相關(guān)費用，則不可再調(diào)整。

17、大家通常知道的合同解釋順序里，沒有招標文件這一項，通常的解釋順序為：合同協(xié)議書，中標通知書，投標文件及其附件，合同專用條款，合同通用條款，工程規(guī)范，標準等，工程圖紙，工程量清單，預(yù)算書？

答：是的。因為合同和投標文件等均是依據(jù)招標文件，與招標文件應(yīng)該一致或?qū)嵸|(zhì)性響應(yīng)，所以不再含招標文件了。

18、固定總價合同的工程出現(xiàn)變更，一般在合同中會怎樣規(guī)定其價款結(jié)算方式？答：超過某幅度另計算，沒有標準，雙方根據(jù)工程具體協(xié)商。

19、清單報價，合同簽訂方式卻是總價合同，大包價，包工期包質(zhì)量包總價。但是工程量清單中還含有招標人部分幾十萬元。請問這個招標人部分怎么處理？如果未發(fā)生，是否招標人可以扣回？

有關(guān)合同條款

合同價款：實行完全包干價（包工、包料、包工期、包安全）的辦法，總價款為380萬元，即含中標價308萬元，消防樓梯及除此之外其他范圍內(nèi)所有工程價款。不論工程量如何變更（變更總量不超過380萬元的5％）工程費用均不得突破總價，否則甲方一律拒付。合同價款與調(diào)整：本工程采用固定價格的付款方式：固定價格，指按合同簽訂本合同承包范圍內(nèi)的約定內(nèi)容實行總價包干，即總價為380萬元。

甲方設(shè)計變更：因變更導(dǎo)致的工程量的增減，價款一律不作調(diào)整，包括在380萬元內(nèi)。即使看作變更，這樣扣得也沒有理由？

答：第一個問題，如未發(fā)生，按報價費用加5%的變更包干一并扣除。第二個問題，變更超過某幅度，應(yīng)調(diào)整，但具體看對變更約定。

20、總價合同招標，招標文件規(guī)定合同形式為總價合同，招標時某個工程項目（比如室外工程）沒有施工圖，投標方報價出現(xiàn)暫估，合同也約定為包死價合同，結(jié)算應(yīng)該如何做？按合同形式當然不予結(jié)算，如何應(yīng)對“暫估價”的解釋？

答：結(jié)算按合同約定執(zhí)行，此處的“暫估價”已無字面的含義，室外工程報價的風險由承包人承擔。

21、我想知道,是不是清單計價都能用在固定總價合同、固定單價合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同這四種合同類型中，還是只能用在固定單價合同中？

另外，定額計價是不是也可以采用固定總價合同、固定單價合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同這四種合同類型的任一種形式？

答：計價形式與合同類型沒有必然聯(lián)系。

22、工程量清單是固定單價合同，這一點是比較明確的。我的領(lǐng)導(dǎo)希望與施工單位簽總價合同。我想在把工程量核定清楚的前提下，綜合單價確認后，簽總價合同應(yīng)該也可以。在合同中注明為一次性包死價。是否可行？

答：固定總價合同的“固定”是相對的，是有條件的，一定要充分說明這些條件，超出條件后，考慮調(diào)整的方法。如工期長，技術(shù)難度大的項目，采用固定總價合同對雙方的風險均較大。不僅要在總價中考慮風險系數(shù)和包干系數(shù)，還要單考慮變更價款調(diào)整的幅度值。以上固定總價合同的特點可供參考，根據(jù)目前項目現(xiàn)有情況，選擇風險較小的合同類型。

23、有一工程，甲方為總包單位，乙方為分包單位，在簽定合同的時候若下述： ??

（三）工程承包單價：為甲方本工程投標書中預(yù)算價下浮25.7%。

??

（六）承包方式：

1、包工包料。

2、乙方上繳甲方總工程款的3.5%為投標管理費。??

4、竣工后，竣工資料及審計費用按照總價平均分攤。

（十三）結(jié)算方式：按實結(jié)算，竣工后以業(yè)主審計造價為準，審計費用按規(guī)定執(zhí)行。??

說明：

1、投標書單價為綜合單價，綜合稅、費等一切標準費用（按標準取費，不作讓利）。

2、甲方向業(yè)主最終報價為總價下浮10.5%

1、該合同是否有明顯漏洞？乙方認為結(jié)算應(yīng)該按10.5%計。理由為

（十三）款。能成立么？

答：有漏洞；不能成立。

2、實際甲方還與業(yè)主簽定補充協(xié)議對投標書單價作進一步讓利，這對乙方有無約束效力？

答：業(yè)主與乙方?jīng)]有合同關(guān)系，對乙方?jīng)]有約束力。

3、乙方造價應(yīng)如何計算。

答：按合同約定計算，價按25.7%下浮，量按業(yè)主據(jù)實審計，分攤或計取相應(yīng)的費用。

24、我們與甲方補簽了一份合同，合同里有這樣一句話 “與原合同有爭議的地方按本合同執(zhí)行”，原合同是備過案的，我想問如果將來發(fā)生爭議，這句話能起到作用嗎？答：補充合同是有效合同時,“與原合同有爭議的地方按本合同執(zhí)行”起作用。

25、對建設(shè)方而言，在使用清單計價的前提下，是否存在一種最有利的合同方式？或者存在一種最不利的合同方式？

答：沒有。具體情況具體分析，達成雙贏是合同的主旨。

26、對含糊的合同條款，是根據(jù)合同規(guī)定的解釋規(guī)則進行解釋，還是根據(jù)當事人意圖解釋？

答：建筑合同中通常規(guī)定解釋規(guī)則，這些規(guī)則規(guī)定如果合同的各個文件之間有沖突應(yīng)以哪一個為準。應(yīng)用這些規(guī)則時應(yīng)注意，如果能找到當事人共同的合同意圖，就應(yīng)當按照這個意圖來解釋合同，因為當事人的共同意圖可以理解為已經(jīng)成為合同的一部分了。

例如在一個案例中，業(yè)主和承包商簽定合同建筑XX工程。業(yè)主為了招標制定了圖紙與技術(shù)說明。招標文件和最后的合同都規(guī)定，如果圖紙與技術(shù)規(guī)范不一致，以技術(shù)規(guī)范為準。業(yè)主和承包商的爭議涉及是否為若干房間的地板加涂乳膠漆。承包商指出合同文件是含糊的，技術(shù)規(guī)范沒有要求乳膠漆，但圖紙要求乳膠漆。承包商認為技術(shù)規(guī)范優(yōu)先，承包商對地板加涂乳膠漆工作應(yīng)當獲得額外費用。

法院認為合同文件是含糊，沖突的。但法院認為承包商根據(jù)解釋規(guī)則要求賠償，他必須表明他依賴了這一解釋規(guī)則。法院審查了招標過程，指出承包商沒有依賴這一解釋規(guī)則。判決根據(jù)這一基本規(guī)則，即如果能確定當事人的共同意圖，則應(yīng)當采用這個意圖。這是因為共同的意圖已經(jīng)成為合同的一部分。在招標過程中，合同雙方都明確合同包括為地板加涂乳膠漆。

法院認為承包商沒有依賴含糊的合同條款，他的行為所表明的意圖與含糊的合同條款解釋規(guī)則相反。行為比文字更有說服力。

第三篇：租房合同應(yīng)該注意什么

篇一：簽訂租房合同應(yīng)該注意的事項 租房合同注意事項

1、不能“簽”口頭協(xié)議。租房一定要簽訂租房合同，租房合同要細。即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內(nèi)容是什么，但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛(wèi)生費和物業(yè)管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數(shù)字，以區(qū)分責任。房屋維修及費用也最好寫在合同里，以避免以后麻煩。還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結(jié)清沒有。

2、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

3、在租賃期間內(nèi)對房屋的修繕義務(wù)及費用應(yīng)由誰承擔。如果在使用過程中，房屋及其附屬設(shè)備出現(xiàn)問題或故障，應(yīng)由誰維修，費用應(yīng)由誰承擔，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現(xiàn)問題，極易產(chǎn)生糾紛。

4、確認房產(chǎn)證上的人和你簽合同的人是不是一樣，查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明是否一致。租房者首先應(yīng)請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現(xiàn)在不少騙子都使用假身份證行騙;其次請房東出示房屋權(quán)屬證明原件，加產(chǎn)權(quán)證或是使用權(quán)證，若產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中，那么應(yīng)當出示與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的購房合同。

5、租金的支付方式及期限。這也是雙方應(yīng)重點考慮的問題，三個月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應(yīng)予明確約定，否則，極易產(chǎn)生矛盾。

6、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。

7、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費用，二者不是一個法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費。

8、簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內(nèi)容要詳加詢問，并落實于字面。在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內(nèi)所有物品詳列一份清單，作為其合同附件收好。并注明如果出現(xiàn)破損，維修費用由誰來承擔。這些看似不起眼的細節(jié)其實很重要。在簽租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等，避免使用模糊語言，你想租一年的就不要簽半年合同，防止房東中途提高價格。

9、審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規(guī)允許出租的房屋。審查房屋租賃手續(xù)是否完備。房屋產(chǎn)權(quán)證明并非是合法出租的充分條件，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。需要注意的是：若租用的房屋是來辦公司或其他營業(yè)場所的，一定要向出租人所要房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、出租人身份證件等，以備日后使用。

10、如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。篇二：租房應(yīng)注意事項大全(看房、租房、退房、租房合同)租房應(yīng)注意事項大全（看房、租房、退房、租房合同）要點： 房產(chǎn)證 房東 租金及付款方式 違約責任 權(quán)利限制（房產(chǎn)有無抵押、是否為公有）1.買房子盡量買一期開發(fā)的，一般說來價格便宜而且質(zhì)量好。

2.買房子要注意不要買臨街的，噪音太大，即使是一條小路，也有發(fā)展成菜市場的潛力。3.不要買二層，一般廚房下水道是二層往上一條，一層獨立一條。這樣二層是最容易發(fā)生堵塞的，如發(fā)生堵塞倒灌，其狀慘不忍睹。

4.不要買頂層，頂層容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，雖然能修理但耗時耗力，修理時間極可能被無限延長

5.不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰是早晚的事情。

6.窗戶的紗窗一定要買內(nèi)置的，否則掉在地上還好，掉在人上就難辦了。7.窗子外側(cè)一定要是往外傾斜，否則窗子上的密封膠老化了就會水淹七軍。8.窗戶最好是推拉式，在中間關(guān)的，密封性好。9.廚房一定要有地漏，這樣有個萬一水管爆裂，還有個地方漏水，不至于讓家里成了太平洋。10.衛(wèi)生間的防水很重要！！一定要鼓動你的樓上和你一起在交房時做足48小時的閉水試驗，確定其防水性能，否則一旦漏水后果會非常痛苦。

11.千萬不要相信那些售樓小姐說的什么外國進口門窗，越是如此，門窗配件越難買，后期物業(yè)根本弄不了。

12.買前試驗隔音情況，否則會很痛苦。

13.家里的入戶門帶貓眼的是防盜門，不帶貓眼的是防火門，如果發(fā)生火災(zāi)貓眼會爆炸，但如果有陌生人，貓眼看得見。看你需要。

14.家里的水管，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣。個別暖氣片，會直接影響室溫，如果安反了，想要改過來極其困難，全安反了還可以在外面改，但如果安錯了一兩片，則要砸地面。

15.注意小區(qū)里的車位數(shù)量，也許近期你不買車但不帶表以后不會。16.注意你所買的房子的位置，小心你的樓下空地成為停車場。

17.如果你的房子是帶單元對講的，那別買一層，關(guān)門聲能讓你瘋掉，報警聲威力更是驚人。18.房子里的對講系統(tǒng)一定要問明性能和使用方法，并且仔細試驗，否則那些宣傳中優(yōu)越的性能可能只是宣傳而已。

19.裝修時不要動衛(wèi)生間的地磚，不要自己重新做防水—除非你有錢沒地方花，要知道開發(fā)商并不是心甘情愿的為你保修防水的，他們正愁找不到理由呢。簽訂租房合同前，一定要讓房東拿出產(chǎn)權(quán)證和身份證，進行核對，看看房子是不是這個人的。如果不是產(chǎn)權(quán)人（有些只有使用權(quán)的老公房，則要看房東的公房租賃證和身份證是否符合。）最好不要租二房東、三房東的轉(zhuǎn)手房，如果一定要租，則要前人承租者拿出租房合同等證明，以免上當。簽下合同后，就要留下房東的聯(lián)系方式，越詳細越好。在簽租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金變更方式等，避免使用模糊語言，你想租一年的就不要簽半年，防止房東中途提高價格。

同時，出租房內(nèi)原有的家具、家電等設(shè)施要在合同中詳細列明，包括數(shù)量和價格等最好寫清楚，然后對于這些附屬設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)也要明確約定，如果東西壞了誰來修，費用由誰指出等要事先約定好。

至于租金和押金，也要談清楚、寫清楚。由于剛開始工作，押金最好能少付一點為妙，如果房東提供的家電設(shè)備較好要求支付的押金較高，要么就可以讓房東把第一筆租金少收一些，比如先押三個月的租金，付一個月的押金。總之，要盡量為自己畢業(yè)后的生活早做安排，早留余地。

還有，水費、電費、電話費、物業(yè)管理費等費用要負擔當然也要事先談妥，是否包括在房租內(nèi)，如果不包括，是否每個月定額，還是按照實際使用的費用由承租人負擔，又誰去繳納還是通過掛鉤銀行賬戶直接繳納，等等。再者，違約責任要明確。比如，出租人逾期交付房租，或者租約結(jié)束承租人預(yù)期退租的，可以每日按高于租金標準收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用的租金作為違約金。等等細節(jié)問題，都要留意到。

另一方面，我們建議社會新鮮人最好選擇小戶型獨立租房，實在無力負擔房費需要合租的，最好也不要和陌生人合租，早早就熟識的同學(xué)或朋友一起可能更為保險一點。價位：

合租居多，兩居或三居

一居成本高，住的人少，且僅限同性或者戀人 兩居價格多在1800-2200, 三居價格在2000-2500 三居更劃算，比較受歡迎，但房源有限要求：

畢業(yè)生要求不太多，不苛刻，滿足基本要求，能洗澡，能作飯，有床等就行 沒有說一定要四氣什么的，沒有的東西自己準備就行

最重要的還是看交通是否便利，遠一點沒關(guān)系，只要有地鐵、清軌、或直達車 畢業(yè)生存在的最大問題是經(jīng)驗少，容易輕信別人 房租和相關(guān)費用：

焦點網(wǎng)的調(diào)查顯示，畢業(yè)生能承受房租成本范圍500以下占42％，500－800占35％。500以下單間一般都是平房。而且是非城區(qū)平房，東城、西城、宣武可能還有一些平房，但是價格在500－800，好的平房可能會到800至1000元。西城四環(huán)以內(nèi)兩居1800－2000，單間都得800－1000元。租三居室是最劃算，三居2400左右，一個人一間，分到每一個人身上就800元。

什么時候租房合適，租金便宜，房租的趨勢如何？租房市場就是過年的月份相對便宜一些，其他所有的時間基本上都是一樣的。會不會由于學(xué)生租賃高峰，7、8月份房租上漲？價格沒有明顯變化，但房源少。

如果住了一年，房東要提價呢？可跟房東商量，有可能你的經(jīng)濟實力也好了，如果你覺得這個房子非常好，心甘情愿就會接受。

物業(yè)管理費、取暖費應(yīng)該誰來出？如果是集中采暖都是業(yè)主出，老房子的物業(yè)費租戶只要承擔衛(wèi)生費就可以，大的物業(yè)管理費普通住宅是1000元左右，原則上是業(yè)主出。如果物業(yè)費和取暖費全部租客出，相應(yīng)房租就會低一些。這種東西一定提前約定，到時候業(yè)主不會說應(yīng)該不應(yīng)該，讓你出也沒轍。

如果電器損壞了，維修費誰來承擔，是否要在合同中寫明？一般合同都會寫明如果是使用不當造成的問題房客負責，如果是機器老化要業(yè)主負責。這里面要關(guān)注冰箱和空調(diào)會有一個加氟的問題，如果純粹加氟，非人為漏氟都是業(yè)主來負責。財務(wù)失竊、安全問題房東承擔責任嗎？

不會，沒有人會給你承擔。你可以報110抓犯罪分子。房東把房子交給你，你就是房子的使用人，你的東西失竊沒有權(quán)利讓房東承擔責任。

原來有過這樣的情況，有人晚上敲門房客開門被搶殺了，怎么讓房東承擔責任？那個強盜是從1樓至5樓都敲門了，只有他開門了。建議租房都換鎖，費用一般自己承擔。

夏天到了一定要注意安全，有人會通過爬窗戶上去。要注意按防護欄，防盜門要鎖上。如果樓層比較矮可以要求房東加防護欄。謹防哪些騙術(shù)？

１．房租明顯低于市場價，并要求年付或者是半年付，這就需要警惕性了，一般都是季付，房價也在合理范圍內(nèi)； ２．既然要行騙就要有行騙的工具。先租下來一套房子，因為看到了房產(chǎn)證的原件和房東的身份證復(fù)印件，很有可能還留存復(fù)印件，然后根據(jù)復(fù)印件偽造相對真實的證件，再以房東名義去出租房子騙人，拿了房租后就不翼而飛． 所以在識別房東的時候一定要看房產(chǎn)證原件，簽合同之前看房費不要交，３．此外，也可能是自己家的子女騙人，因為有很多家庭里面有糾紛，也可能產(chǎn)生行騙。比如說是他爺爺?shù)姆孔樱先瞬环奖銇怼]關(guān)系，如果房產(chǎn)證本人不來，一定要出示房產(chǎn)證原件和業(yè)主本人身份證原件，還有業(yè)主本人手寫的委托書，即使最終被騙了，我們手里還有這樣一個證據(jù)，因為是家庭關(guān)系的內(nèi)部欺騙，拿委托書好說事。

或者，你可以要求跟他一起去看看業(yè)主本人，或者把他的戶口本都拿過來看一看。如果出租房子的人心里沒有問題，他會給你拿的，如果他用各種各樣的理由推托很有可能是有問題的。找中介租房可行嗎？

不要中介費，真的有免費午餐？

有的中介自稱對房客不收取中介費，而向房東收取了代理費，對房客而言，真有這樣的免費午餐？

不管怎么說，一定要見到業(yè)主，跟業(yè)主確認一下是不是他向這家中介公司付費，看不見業(yè)主的房子多便宜也不要租。代理房源可信嗎？

中介除了提供出租人和承租人雙方的服務(wù)外，還有一種代理方式，即業(yè)主把房源委托給中介，雙方簽訂合同，中介先行審查業(yè)主所有的證件，并先行付款，所有的風險中介先行承擔，租客再跟中介簽租賃合同，如果因為中介不小心被騙導(dǎo)致房客被騙，中介要承擔所有的費用。一般這種代理房源是由于業(yè)主有特殊需求，比如說出國、上班／老人，沒有時間打理房子． 是不是一定要見房東本人？

不一定，但可以看中介與業(yè)主的協(xié)議，以及業(yè)主的房產(chǎn)證和身份證的復(fù)印件，原件不可能給中介公司。如果選擇的中介公司比較好，代理房源有時候比直接跟業(yè)主簽合同更好，比如，房東中途退租，押金／定金未必還給你，而中介代理是不可以中途退租的，否則要雙倍賠償。當然，選擇中介公司還是要選擇正規(guī)的，因為不太正規(guī)的房子這些方面可能不會產(chǎn)生欺騙，但是其他方面比如說配置物品／服務(wù)跟不上，或者是裝修上賺取很多灰色收入 長年租賃中介費要重復(fù)收取嗎？

北京市的中介費都是按照成交價一個月的租金，只交一次，就相當于一個月的房租作為收費標準，即便連續(xù)租很多年，也不用再交中介費．但是如果是代理房源續(xù)簽，只能和中介公司再重新簽合同。

中介費一定是一定是簽租賃合同時才交，只要沒成交就不交錢，前期服務(wù)都是免費的，有的說要交看房費，是騙人的，因為正規(guī)的中介公司都是為了收取成交時的中介費，而不是看房費。

找一個正規(guī)的中介相對比較安全，正規(guī)中介介紹的房子一般都是經(jīng)過第一道審核，不會有假房源。而且如果是中介介紹的，如果被房東騙了，中介是要賠給你的。合租注意什么？

挑選習(xí)性相近的合租伙伴：

合租要挑伙伴，跟家里人、朋友生活還產(chǎn)生摩擦，何況跟一個陌生人住在一起。

首先要在合約里面約定相關(guān)費用幾個人怎么分，包括房租、水電煤氣等費用大家怎么交，共用衛(wèi)生間、廚房等等，如果開始沒有約定就別計較，如果約定就要約定清楚。

另外還有生活習(xí)慣不一樣，比如有的人習(xí)慣晚歸，有的人喜歡早起，最好大家先聊聊了解清楚，如果習(xí)慣差別很大最好不要合租，不管熟悉不熟悉。甚至，有的人喜歡買的東西大家分享，但是有的人就不行，那么大家就把冰箱分格放。二房東簽合同要當心：

有的合租是跟二房東租，他也是從房主那租的房子，這時候你有權(quán)要求看他們雙方的租賃合同。確認房東是允許他再租的，如果房主約定不能再將房子轉(zhuǎn)租就不能租，房主無所謂就可以。

合租的情況下建議互留證件和聯(lián)系方式，房租不要年付。

合租丟東西的情況還是挺多的，建議換門鎖，不管多么親密貴重貴重物品要保管好。

是重新和房主簽定合同嗎？不是，比如說一套兩居或者是三居，人家先把房子整個租下來，之后人家再找合租的伙伴，所以你不可能再和業(yè)主簽合同。這種情況正常是不允許的，因為你這樣就相當于一房兩租了。

如果只想租一個月，有什么好方法？

唯一的方法就是租高價，因為房東會擔心你把他的家具全部清空。

鏈家有一個短期租房形式，就像租酒店那種形式的短租公寓，但是收費比租普通住宅高，比住酒店便宜一半，在cbd區(qū)域。適合于來北京旅游、考察、學(xué)習(xí)等，西方國家比較普遍，在北京比較少。一般都是代理的房源，甲級公寓的級別，沒有太差的房子，會有專門的人員跟進管理。不光是可以租一月，租一天都可以，租到的是一套住宅，有私密的空間，就像租酒店一樣。押金一般是兩個月的房租。如何識別房產(chǎn)證？

新的房產(chǎn)證有簡單的識別方式，是棗紅顏色，34開紙，紙張比較硬，是印鈔紙，跟人民幣是一樣的紙張，有很多水印在頂上，平面上有很多的高的建筑； 舊的房產(chǎn)證就是簡單的白紙，沒有太好的識別方式。

為了能夠避免受騙，我們可以要求我們的業(yè)主提供原始購方證明，或者是購房發(fā)票收據(jù)之類的東西。

中介公司可能恰好會有一些房產(chǎn)證原件，可以請他們拿出來讓看看是什么模樣。在房產(chǎn)證之外我們建議，再向物業(yè)、鄰居打聽核實，雙層保險受騙機率就非常小。看房如何避免不易見的隱患？

看房子的時候有的隱患是看不到的，比如下水道，老的房子管道比較細，你看房的時候并不堵，但是在你使用的時候極其容易造成堵塞，這些問題以及所有影響你使用的房屋結(jié)構(gòu)的問題，一是在你看房的時候仔細看，另外，如果是老房子，住的鄰居可能都是十幾年的老鄰居，你在租房之前，以租房人的身份詢問一下，一般都能問出來。能不能寫入合同進行約束？ 合同中不可能把所有的事情都寫全，而且人的感受程度無法用文字表示出來。所以你在意的地方在租房的時候就要看清楚。你可先設(shè)定自己能夠接受的和不能接受的，有的同學(xué)租房子考研就是要安靜，看看房子旁邊有沒有鐵道、施工；有的同學(xué)喜歡陽光，就要看否朝陽、通風；有的人在意房子舒適度，那就看看是不是家具齊全，還有廚衛(wèi)的裝修是不是達到你要的標準。再比如說房間里面有蟑螂，有的人無所謂，而有的人很在意，老房子一般都有蟑螂，那就可以盡量挑選一些新型的住宅，實在找不到可以全面消毒。

一些固定的設(shè)施，比如馬桶、熱水器、爐灶、抽油煙機、下水、門窗，看房的時候要試一下，如果正常運轉(zhuǎn)，以后小心維護應(yīng)該沒有太大的問題。如果房東承諾要給你換的設(shè)備可以在合同中約定。后悔了，定金要的回來嗎？什么時候簽合同合適？

有一些房東要求你交一部分定金才能保留房子，你如果確實看好這套房子越快簽合同越好，不要猶豫。合同一旦簽訂，可以在合同里面約定很多東西，省得來回折騰。

如果交定金，一定要想清楚是否一定要租這套房子，交完定金以后后悔了，那定金一般是要不回來的．

交定金的時候應(yīng)該約定好房租，約定好什么時候簽租房合同，并根據(jù)自己的要求跟房東有一個初步的書面約定，不要僅僅口頭上說＂你給我保留房子，我交給你多少定金＂，你有可能后悔，房東也可能后悔。

如果是你后悔了，定金一般都要不回來；如果是房東不想租了，就要賠雙倍定金。但如果沒有書面上這么約定，定金能不能還給你還是一個問題，即便還給你，是不是雙倍也是有問題的。

這種情況下，很多同學(xué)不好意思說，對很多事情都抱著僥幸心理，往往受騙都是利用這種心里，最后吃虧就是自己，其實沒關(guān)系，說話語氣適當也是可以接受的。真正的騙子覺得你防備心這么強／不好騙就會放棄。

定金可以跟房東約定，少則200-300,多的1000多的也有，根據(jù)房子情況。簽合同注意什么：

簽訂租房合同需要到相關(guān)部門備案嗎？未辦理登記備案而產(chǎn)生糾紛，一旦訴諸法律，合同會不會視為無效？按照北京市規(guī)定應(yīng)該去有關(guān)部門備案，但是執(zhí)行起來比較難，一般業(yè)主不太愿意去，避免繳稅、查底，一般不出事就行。即便不備案，租賃合同只要雙方簽字，是有效的，法律上肯定承認。

簽合同需要第三方見證嗎？通過中介公司找，中介就是見證方，不通過中介是房東找見證方還是房客找見證方？都不客觀的。所以有見證方更好，但是真是不偏不向的見證方才行，所以要沒有意義。

租房如果需要發(fā)票去哪里開？有兩個渠道，如果是找中介租的房子，中介公司可以代開發(fā)票;另一種就是自己去地稅部門繳納，帶著合同、房本復(fù)印件就可以。原則上應(yīng)該由收益人來交稅金，但房東會將稅金加在其他的費用里面，其實還是房客在交。按市場慣例，誰要開發(fā)票誰交稅。

與房東發(fā)生糾紛，合同中又沒有約定，怎么辦？

學(xué)生比較大大咧咧，可能有時候容易跟房東發(fā)生矛盾，然而，在居住的過程中一定要注意跟房東、鄰里關(guān)系是非常重要的，絲毫不亞于簽合同的重要性。

租的時間長實際對房東是有好處的，但是他不允許你破壞房子，尤其是老太太對房子比較在意．所以有事好好跟房東商量，提前打招呼比較好。有的學(xué)生租的時候說是兩個人，結(jié)果住了6個人，有的學(xué)生回來比較晚，或者是家里養(yǎng)寵物，只要鄰里有意見房東就一定會提出警告甚至要求你賠償。但如果跟房東關(guān)系很好，保護了他的房屋，不給他惹事，房東同樣會待你很寬松，比如說房租晚交幾天，甚至第二年主動降房租． 提前退租能要回押金和房租嗎？

如果是租客違約，房主就可以提出解約，但是如果租客沒有任何違約房東要解約，房東要賠償。

一般情況下你按時交房租，按合同約定使用房子，不讓房屋受太大的損壞，不擾民，不住過多的人，房東不會趕你走。如果是你自己不想租了，已經(jīng)交的房租應(yīng)該要回來，但是押金沒有權(quán)力要求退還。因為你讓房東重復(fù)勞動，一年之內(nèi)找客戶工作做了兩次，下一個客戶是不是正經(jīng)人，是不是以這個價位出租？無形中房東多承擔一次風險，因此你是沒有權(quán)利要回押金的，但未使用的費用有權(quán)要回來。給畢業(yè)生的建議：

沒有太多經(jīng)濟實力的畢業(yè)生租房應(yīng)該注意什么？

大家最缺乏就是來自社會上的經(jīng)驗以及來自生活上的經(jīng)驗，就需要在租房過程中換位思考，提高警惕性，盡量咨詢一些相關(guān)人士，把控好風險。

剛剛走入社會，很多都要從零開始，大家給自己定租房需求不要定得太高，肯定要從吃苦耐勞開始，為了節(jié)省自己有限的資金，相對行車方便但是位置稍微遠一些不要緊，但是居住起來比較舒適，價位也比較便宜，這最適合大學(xué)生的需求。

一般房東會考慮房客的經(jīng)濟實力，如果你有相對比較穩(wěn)定收入的時候，他很容易租給你，所以要馬上找到相對穩(wěn)定有收入的工作，這樣去租房子心里也比較踏實。

租房子的時候，最好是多問一些朋友，先咨詢，但決定的時候，只要合適下決心要快，不要東挑西挑。有的時候你總以為下一套更好更便宜，不見得。事先的準備工作要做足，不要打無準備之仗，你要看好價位、地段，了解這個地段價位是什么情況，有目的去找，成功率會比較高。

大學(xué)生租房一個就是風險，不要被騙，要把風險盡量降到最低，能調(diào)查的東西盡量全部調(diào)查清楚。第二就是要給自己一個定位，量力而出，對地段的要求往往都是取決于手里的錢，實在不行就找交通方便，稍微遠一點沒有關(guān)系。大學(xué)生在社會上是一張白紙，會體現(xiàn)自己的真誠。當你確定房主是真正房主的情況下一定要真誠，這樣會得到相應(yīng)很好的回報。租房需解除其后顧之憂 出租者精而租房者明

房屋租賃市場開始進入旺季，出租求租怎樣提高滿意度？

房產(chǎn)調(diào)控新政實施后，一些原先希望通過出售二手房獲利的投資者，開始轉(zhuǎn)向了租賃市場；同時，一部分原先準備近期購房的人，也推遲了購房計劃，選擇暫時租房。目前，房屋租賃市場可謂供需兩旺。房東合理定價位

在房產(chǎn)新政中規(guī)定，5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)手要按全額繳納營業(yè)稅，這使不少人開始轉(zhuǎn)向租賃市場，既定期獲

得房租收入，又可以“熬”過5年的期限。但房屋租賃市場房源增多，房客可挑選的余地就大了，如何才能提升自己的租房價格呢？

首先需要合理定位。每個地區(qū)都有自己的房租價格范圍，房東可以到周邊的房屋中介公司了解同類房屋的大致租金。做完了基本調(diào)查，接下來想辦法著手提升自己房子的附加值。其實，出租房的裝修并不需要豪華，有時簡潔和素雅反而會獲得高出租率。以目前市面上新房每平米1000元的裝修標準來看，如果用于出租，每平方米500元以下就足夠了。

不妨多在軟裝潢上下功夫，特別是家具以及家電的選購上要有新意。家具可用比較簡單但有個性的，家電則可以到二手貨市場以及拍賣會上去“淘”。這樣你可以較周邊房租平均價格高10％掛出去，即使遇到還價，還是能獲得比較滿意的價格。值得注意的是，目前市場上有專門的公司負責二手房的裝修，費用為月租金的30％。房客實地細檢查

對于租房者來說，市場上的房源多了固然是好事，但如果不明了市場行情，不走透明的操作程序，可能會遭受損失。

在選擇房源的時候，首先應(yīng)該進行實地勘察，包括戶型、采光、安靜與否、周邊交通狀況、配套設(shè)施等情況，很要緊的一點是看水電、抽水馬桶等日常設(shè)施是否狀態(tài)良好，最好把所有的家電都試用一遍，檢查插頭是否漏電，煤氣是否泄漏等。在了解了市場的基本情況之后，通過走訪中介以及網(wǎng)上查詢，可以知道房子的租金的大致價位，在討價還價時把握底線。“明”不僅是指明了價格，更是指要有透明的租房程序。目前許多人都是通過中介公司去找房的。租房者記得要弄清對方是否具備工商執(zhí)照和房地局經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書，千萬不要和經(jīng)紀人個人瞞著公司私下成交。有些人為節(jié)省中介費，向經(jīng)紀人支付回扣私下做單，可能會白白遭受損失又無處追償。租房也能買保險

房東同時可以嘗試使用保險這一理財工具。房屋租賃期間，常見的糾紛主要集中在遇到房屋設(shè)備損壞、盜竊、搶劫等意外時，到底該由誰來“埋單”的問題上。針對這一問題，一些保險公司推出了“房東綜合保險”和“租客綜合保險”，只要每年花100元，租房的煩心事都將“煙消云散”。同時，一些主險為室內(nèi)財產(chǎn)損失險，最低保費只要15元，可為家中財產(chǎn)提供1年2萬元的保障。租房注意事項

1、房產(chǎn)證上的人和你簽合同的人是不是一樣。租房者首先應(yīng)請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現(xiàn)在不少騙子都使用假身份證行騙，而原件與復(fù)印件相比更容易辨別；其次請房東出示房屋權(quán)屬證明原件，加產(chǎn)權(quán)證或是使用權(quán)證，若產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中，那么應(yīng)當出示與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的購房合同；第三，讓房東多介紹一下房子和周邊情況，從言談間了解房主是否熟知基本情況。

2、上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結(jié)清沒有

3、你最好把房間里有的東西和新舊情況寫清楚，租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內(nèi)部設(shè)施如門窗，家電、家具，煤氣等，并且在看房時檢查一下家電的正常運作情況，家具的完好程度等，然后將其一一列入到清單內(nèi)。最好注明如果出現(xiàn)故障時維修費用由誰來承擔，也好免除租房者在入住后，家用電器等發(fā)生毛病維修時與房主產(chǎn)生矛盾，責任劃分不清，注意有沒有漏水，東西有沒有損壞的情況。

5、簽合同的日期以及房租到期時間，還有就是交租方式和交租日期，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)取Ｆ鹤夥亢贤枰⒁饽男┓矫?/p>

租房合同需要注意哪些方面

在找好了房源，一切條件都滿意后，最后一步則是簽訂租房合同了。那么租房合同怎么寫才好呢？首先在簽訂合同時，不要忘記登記備案。雙方簽訂的書面房屋租賃合同，合同中要對租賃期限、租金數(shù)額、支付方式、房屋用途、違約責任等作出約定，以便日后解決糾紛時有據(jù)可依。

同時需要提醒的是，房屋租賃合同應(yīng)到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)，否則不能對抗第三人。因為房東在與房客簽訂租賃合同后，如果又有他人愿出更 高的租金，有些房東在利益驅(qū)動下，往往會找借口與老房客解除合同，再把房屋租給后來人。而由于前一個租賃合同未經(jīng)登記，所以即使上法庭，也不可能勝訴。所 以，簽了租賃合同，別忘了去登記。

此外，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，登記還可以保證房屋在租賃期間即使賣給他人，房客仍可繼續(xù)承租。這樣便可以避免房屋因權(quán)屬發(fā)生變化而侵害房客的權(quán)益。需要注意：

一、審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;

二、審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規(guī)允許出租的房屋;

三、審查房屋租賃手續(xù)是否完備。房屋產(chǎn)權(quán)證明并非是合法出租的充分條件，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

在房屋租賃的過程中，房屋租賃合同是維護雙方權(quán)益的一份具有法律效應(yīng)的文書，在簽訂房屋租賃合同時需要謹慎對待。

第四篇：合同審查注意點

公司法務(wù)需要對合同法非常熟悉，對公司的常見業(yè)務(wù)的合同文本有充足的研究和明確的認識，要對合同所涉及到的公司業(yè)務(wù)知識做到了解，才能根據(jù)實際情況審核合同，防范法律風險，并向公司高層提出可行的經(jīng)營性建議：

一、與業(yè)務(wù)人員充分交流公司法務(wù)人員在收到合同審核任務(wù)后，首先應(yīng)當與合同業(yè)務(wù)人員進行交流。這樣的交流對合同審核工作的幫助是多方面的。

業(yè)務(wù)員人員對合同的介紹：

1、合同緊急程度和重要性；

2、合同所涉業(yè)務(wù)是成熟模式還是首次嘗試的說明；

3、對合同當事人情況的說明、誰是強勢一方的判斷；

4、合同談判甚至是前期執(zhí)行情況的介紹以及應(yīng)要求提供的合同背景資料；

5、詢問業(yè)務(wù)人員對合同內(nèi)容的擔心和疑問，這些都會在不同程度上增進了法務(wù)人員對合同業(yè)務(wù)的了解，指明法務(wù)人員在其審核意見中需要重點分析和解決的問題，保證了最終的審核意見能夠貼近業(yè)務(wù)實際。

二、檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案：掌握續(xù)簽優(yōu)惠和避免重復(fù)簽約公司法務(wù)人員在審核合同時，可以在部門檔案中檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案。

1、如果是合同續(xù)簽，檢查本次續(xù)簽的合同與原合同有什么區(qū)別，法務(wù)人員對原合同的法律意見是什么，送審單位是否采納了法務(wù)人員的意見，若我方作為付款方，是否獲得的了續(xù)簽優(yōu)惠；

2、如果不是合同續(xù)簽，則要審查是否存在就同一業(yè)務(wù)重復(fù)簽約的情況，是否違反原合同中關(guān)于排他性合作的約定。檢索以往相同或類似業(yè)務(wù)合同的審核檔案，不單可以避免重復(fù)簽約的情況，而且可以在本次審核意見中引用以往法務(wù)人員的工作成果，提高審核效率，穩(wěn)定審核質(zhì)量，體現(xiàn)審核意見的延續(xù)性，保證審核意見的一致性。

三、審查合同內(nèi)容和流程的合規(guī)性

（一）合法性審查：對合同內(nèi)容是否國家法律的審查；

1、當事人的名稱或者姓名和住所；（1）審主體：三證，特許經(jīng)營，還要求對方有相應(yīng)的資質(zhì)、許可。（2）審注冊資本：對方是否有締約能力？對方承擔責任的能力如何？（3）審經(jīng)營范圍：是否超過對方的經(jīng)營范圍？

2、標的：法律對該標的是否有特別的規(guī)定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同簽訂形式看合同是否需要以招標、拍賣等特殊的方式締結(jié)，尤其是一些建筑工程合同、土地出讓合同和政府采購都可能涉及特殊的和創(chuàng)始簽訂方式。

（二）合規(guī)性檢查：對合同的內(nèi)容和流程是否符合公司的各項內(nèi)部制度規(guī)定；集團對主要業(yè)務(wù)和主要流程均有內(nèi)部管理規(guī)定的，法務(wù)人員要注意對合同的合規(guī)性進行審查，要如熟悉法條一樣熟悉企業(yè)的內(nèi)部制度。

（三）實踐性審查：對合同的各方面的實際操作性進行審查，以求貼合實際要求。

1、標的；（1）約定要求詳細、明確，做到指向?qū)ο缶唧w，比如房屋買賣，食品衛(wèi)生檢疫。（2）對合同標的為貨物買賣的，一定要寫明貨物的名稱、品牌、計量單位和價格.（3）對合同標的是提供服務(wù)的，一定要寫明服務(wù)的質(zhì)量、標準或效果要求等。否則，一旦糾紛產(chǎn)生，往往就造成“合同約定不明”的狀況。

2、數(shù)量：是否具體。計較單位是否明確。

3、質(zhì)量：（1）質(zhì)量標準，具體，可行。（2）驗收方式，雙方出具書面的驗收材料等。（3）質(zhì)量保證，可以要求對方提供相應(yīng)的保證。對合同標的物符合國家各項標準（產(chǎn)品質(zhì)量、衛(wèi)生防疫等）的審查。這種審查主要是幫助企業(yè)對對方產(chǎn)品質(zhì)量的一種表面化理解。企業(yè)不應(yīng)該只相信對方提供的各類許可證和證件，而應(yīng)根據(jù)對方提供的相關(guān)證件，通過電話咨詢、委托異地審查或者實地考察等方式予以實際審核。

4、價款或者報酬：金額大小寫規(guī)范，支付期限明確。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地點和方式；（1）期限地點方式是否明確，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技術(shù)開發(fā)、根據(jù)實際情況都要有約定。

6、違約責任；需要對潛在的糾紛有較全面的預(yù)測，審查違約責任的是否與潛在的違約形態(tài)相對應(yīng)，是否具有實踐性。

7、解決爭議的方法。是否有約定，約定是否對己方有利。由于我國的地方保護主義嚴重，往往寧可在其他條款上妥協(xié)，也要取得有力的管轄權(quán)的約定。

四、從企業(yè)內(nèi)控的角度審查業(yè)務(wù)，從企業(yè)經(jīng)營的角度提出建議公司的法務(wù)部門是企業(yè)風險內(nèi)控的職能部門。企業(yè)風險內(nèi)控不單單是企業(yè)外部交易風險的識別和化解，也包括對企業(yè)內(nèi)部違規(guī)違紀等事項的發(fā)現(xiàn)和追究。在審核某工程項目的《施工合同》時，從業(yè)務(wù)人員的介紹中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。據(jù)此，可以判斷本工程項目明顯存在合同倒簽的非正常操作。審查人在審查意見中指出合同倒簽直接違反了企業(yè)內(nèi)部的規(guī)定，使得工程項目管理、工程造價管理、工程合同管理的功能大大降低，造成對項目實際操作人員的監(jiān)督缺乏依據(jù)，容易引發(fā)糾紛和腐敗行為。外，若有可能法務(wù)人員也可以從企業(yè)經(jīng)營的角度為合同業(yè)務(wù)提供改善建議。例如，在審核捐贈合同時，建議變直接捐贈為間接捐贈，采用向法律明確規(guī)定的社會團體捐贈并指明用途的方式，既實現(xiàn)了對特定對象的捐贈，又獲取了稅務(wù)機關(guān)認可的可以用于申報納稅扣除的捐贈收據(jù)。資信調(diào)查：可以通過信函、電報、電話或者直接派人對對方資信情況進行調(diào)查，也可以通過使館、對方所在地的工商管理部門、律師行、行業(yè)協(xié)會、合作過的伙伴等，了解其是否講信用，有無支付能力和財產(chǎn)擔保等。

五、合同原件的保管合同的原件保管是非常重要的，這不但是合同的履行的必要條件，更是索賠的最直接最有力的原始證據(jù)。如果企業(yè)把合同的原件弄丟，則會多企業(yè)索賠造成非常被動的局面，甚至?xí)?dǎo)致無法進行索賠。合同原件保管期限越長越好，最短不應(yīng)少于合同履行完畢之日起2，因為民事糾紛訴訟時效為2年。對于重要的設(shè)備、工程安裝、工程施工合同等等德保管期限至少應(yīng)等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重點審核和管理。

1、一般地說，企業(yè)的重大合同主要有：合作發(fā)展合同、企業(yè)購并合同、聯(lián)營合同、獨家代理協(xié)議、重大技術(shù)改進或技術(shù)引進合同、涉及擔保的合同、房地產(chǎn)開發(fā)與交易合同、金額巨大的購銷合同等。

2、重大合同簽訂之前，應(yīng)派遣考察團進行考察：考察團：企業(yè)高級管理人員+主管負責人+專業(yè)技術(shù)人員+法律人士+財務(wù)人員等的綜合組成。考察內(nèi)容：1)對對方的各類證件、資質(zhì)和財務(wù)報表等進行仔細的審查。；2)去法院調(diào)查核實該企業(yè)是否存在訴訟案件，3)去工商行政管理局調(diào)查核實該企業(yè)的年檢注冊和歷年的獎罰情況，4)去土地管理部門和房屋管理部門調(diào)查核實該企業(yè)是否存在不動產(chǎn)的抵押擔保，5)去稅務(wù)局調(diào)查核實該企業(yè)是否存在拖延繳納稅費或者是否還有稅費沒有及時上繳情況，6)去環(huán)保局調(diào)查核實是否存在嚴重污染環(huán)境的行為等。當然，以上幾個方面的調(diào)查核實，因合同的內(nèi)容側(cè)重也就不同。

第五篇：買房合同注意

如何簽訂規(guī)范有效的期房購買合同

一、合同應(yīng)標明所購商品房的應(yīng)用面積。

劉先生與某房產(chǎn)商簽定了一份購房合同，房屋面積為120平方米，但入住時，劉先生實測房屋面積只有111平方米，相差9個平方米，以每平方米2500元計算，劉先生多付了22500元，這可不是一個小數(shù)目。因此，簽訂合同時應(yīng)對每一個房間、陽臺等實際面積進行確定，另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定，以免日后麻煩。

二、合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標準細則。

如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因為有些開發(fā)商為了吸引消費者購房，會有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費者接收入住時發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會因無憑據(jù)而不能再加追究。

三、合同應(yīng)有對附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約。

現(xiàn)在，一般房產(chǎn)開發(fā)商都會對住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾，如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場等，這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

四、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費。

有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項，往往等購房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費的不合理，但是面對已經(jīng)入住的既成事實，許多購房者也只好交納高額的管理費。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購房合同中應(yīng)有所約定。

五、合同應(yīng)有詳細的付款方式。

一般房產(chǎn)商都會要求購房者先預(yù)付部分預(yù)付款，其余款項將分期支付或等交房時一次付清，從預(yù)付款交付之日起購房者都有權(quán)知其所購房屋的建設(shè)進程，以督促房產(chǎn)商按期交房，因此，購房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。

六、合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則。

房產(chǎn)商會因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者因房屋拖延交付入住而導(dǎo)致利益受損，購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商予以經(jīng)濟賠償。

簽訂規(guī)范、有效的房屋購銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購銷合同之外，購房者還要與房產(chǎn)商簽訂補充協(xié)議，以便更好地保護自己的合法權(quán)益。購房過程中涉及的法律問題

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行解。開發(fā)商的五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看第四、五個，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，購買期房時最好隨工程進度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因為購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風險：一是樓盤爛尾，也就是工程進行到一定程度因某種原因停建了;二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定

不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔的風險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔的資金風險就小一點。這是購房中的第二個階段。具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔責任。

在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生

糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種

情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。