第一篇：上海市集體土地上房屋拆遷(征收)流程

上海市集體土地上房屋拆遷（征收）流程

1、區(qū)規(guī)土局公布《擬征地告知書》；

2、區(qū)征地事務(wù)所進行房屋調(diào)查；

3、政府批準征地后發(fā)布《征地公告》；

4、區(qū)征地事務(wù)所擬定《征地房屋補償方案》；

5、區(qū)規(guī)土局公告《征地房屋補償方案》；

6、區(qū)規(guī)土局舉行《征地房屋補償方案》的聽證；

7、區(qū)征地事務(wù)所與被征收人簽訂《房屋補償安置協(xié)議》（結(jié)束）；

如果未能簽訂《房屋補償安置協(xié)議》：

8、區(qū)征地事務(wù)所制定“具體補償方案”，被征收人限期答復(fù)；

9、區(qū)規(guī)土局進行協(xié)調(diào)；

10、區(qū)征地事務(wù)所實施“具體補償方案”；

11、區(qū)規(guī)土局作出《行政決定書》，責令限期交出土地；

12、區(qū)規(guī)土局申請人民法院強拆。

第二篇：征收集體土地上房屋流程

集體土地上房屋征收流程

一、發(fā)布房屋征收公告

二、公告異議期

三、調(diào)查登記

四、確定補償標準

五、簽訂補償安置協(xié)議、交出房屋

六、強制執(zhí)行

具體內(nèi)容如下：

一、發(fā)布房屋征收公告

市國土局在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂房屋征收補償安置方案并予以公告。公告內(nèi)容包括征收位置、范圍、面積、補償安置方案等。

二、公告異議期

被征收人對征地提出異議，并且超過總?cè)藬?shù)一半以上要求聽證的，應(yīng)當在公告之日起10個工作日內(nèi)向市國土局提出書面申請，符合條件的，區(qū)、縣政府應(yīng)當組織聽證。確需修改征地補償安置方案的，應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)進行修改。

三、調(diào)查登記（此步驟置于此處是否合適，請明確）《征收公告書》發(fā)布后，受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府應(yīng)對擬征收范圍房屋等附著物進行調(diào)查和登記。調(diào)查結(jié)

果應(yīng)當經(jīng)被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或所有權(quán)人確認，并在被征收所在的村、組公布。

四、確定補償標準

地上房屋等附著物補償標準，按照市政府呂政辦發(fā)

[2013]101號文件執(zhí)行，101號文件未予明確的，由雙方認可的具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估后確定補償標準。

五、簽訂補償安置協(xié)議、交出房屋

被征收人對房屋等附著物補償標準、安置方式?jīng)]有異議的，由受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府與被征收人簽訂補償安置協(xié)議。征收的各項費用應(yīng)當自簽訂補償安置協(xié)議之日起3日內(nèi)全額支付。被征收人你按協(xié)議約定的時間交出房屋等附著物。

六、強制執(zhí)行

因?qū)ρa償標準有爭議而無法簽訂房屋征收補償安置協(xié)議的，由縣、區(qū)人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由市人民政府裁決。爭議不影響房屋征收的實施。

違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征收的，以及所有權(quán)人已經(jīng)依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地和房屋等附著物的，由區(qū)縣政府書面責令所有權(quán)人交出土地和房屋等附著物；在責令交出土地和房屋等附著物搬遷期限內(nèi)仍不搬遷的，申請人民法院強制執(zhí)行。

第三篇：集體土地上房屋征收流程

集體土地上房屋征收流程

一、發(fā)布征收告知書

二、調(diào)查登記

三、確定補償標準

四、發(fā)布補償安置方案公告

五、簽訂補償安置協(xié)議、支付補償安置費用

六、交出房屋或強制執(zhí)行

具體內(nèi)容如下：

一、發(fā)布擬征收公告

二、調(diào)查登記

擬征收公告發(fā)布后，受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府應(yīng)對擬征收范圍房屋等附著物進行調(diào)查和登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當經(jīng)被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或所有權(quán)人確認，并在被征收人所在的村、組公布。

三、確定補償標準

地上房屋等附著物補償標準，按照市政府呂政辦發(fā)

[2013]101號文件執(zhí)行，101號文件未予明確的，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估后確定補償標準。

四、發(fā)布補償安置方案公告

市國土局在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂房屋征收補償安置方案并予以公告。公告內(nèi)容包括征收位置、范圍、面積、補償安置方案等。

五、簽訂補償安置協(xié)議、支付補償安置費用

被征收人對房屋等附著物補償標準、安置方式?jīng)]有異議的，由受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府與被征收人簽訂補償安置協(xié)議。征收的各項費用應(yīng)當自簽訂補償安置協(xié)議之日起3日內(nèi)全額支付。

六、交出房屋或強制執(zhí)行

被征收人按協(xié)議約定的時間交出房屋等附著物。違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征收的，以及所有權(quán)人已經(jīng)依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地和房屋等附著物的，由區(qū)縣政府書面責令所有權(quán)人交出土地和房屋等附著物；在責令交出土地和房屋等附著物搬遷期限內(nèi)仍不搬遷的，申請人民法院強制執(zhí)行。

第四篇：農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

首先我們來明確一下，我國的土地分為兩種性質(zhì)，分別為國有土地和農(nóng)村集體土地。這個比較容易理解，一般城市里的土地基本上都是國有土地，農(nóng)村的土地基本上來講都是農(nóng)村集體土地，農(nóng)村集體土地一般來講就是村民集體所有，有的呢，也是村民小組集體所有。

概念理清之后，咱們來說說農(nóng)村集體土地房屋的拆遷流程。

農(nóng)村集體土地拆遷，其實歸根結(jié)底，走的是農(nóng)村集體土地征收的程序。這種土地征收，是需要相關(guān)部門進行審批才能進行的，最低審批級別是省級人民政府，再高就是由國務(wù)院直接進行審批，這個在《土地管理法》中明確規(guī)定的。

農(nóng)村集體土地房屋拆遷的法律程序是非常明確的，大致涉及國土局、各級政府、建設(shè)局、發(fā)改委、環(huán)保局。

涉及國土局的文件就是相關(guān)報批手續(xù)。一般來講就是用地預(yù)審、用地規(guī)劃、征地紅線圖、土地報批一書四方案（建設(shè)用地承報申請、農(nóng)用地專用方案、補充耕地方案等等）。

咱們市縣級人民政府應(yīng)該給老百姓出具補償安置方案。

省級人民政府或者國務(wù)院會出具土地的審批手續(xù)，對土地的征收進行審批。接下來就是建設(shè)局：建設(shè)局分為兩個部門，建設(shè)局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局，有的地方這兩個部門在一起，有的地方這兩個部門不在一起，規(guī)劃局，有他的規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)局是城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，一個建設(shè)局一個規(guī)劃局，兩個部門發(fā)出的。有的工程比較特殊的還涉及建設(shè)項目選址意見書。

發(fā)改委：項目立項。環(huán)保局：環(huán)境影響評價報告書。發(fā)改委項目立項之前就應(yīng)該出具。

所以涉及農(nóng)村集體土地征收涉及的部門是非常多，而且很專業(yè)很復(fù)雜，如果老百姓想要調(diào)取是很困難的，一般都是由專業(yè)律師有針對性的發(fā)出書面的信息公開申請。

以上說的是涉及征地相關(guān)部門應(yīng)該發(fā)出的文件文書等，接下來呢，咱們說說涉及征地應(yīng)該有什么流程，具體應(yīng)該給老百姓出具哪些文件。

一、首先，要征收土地，就要發(fā)布征地公告，這份文件是由國土局出具的，是需要有文號，有政府蓋章的。告訴咱老百姓要征地了，因為什么原因，范圍，從誰家到誰家。大致情況應(yīng)該讓老百姓有所了解，對此不滿意的話，咱們可以申請組織聽證會。我們接到過很多被拆遷戶咨詢電話，許多當事人會問，說我們這邊拆遷部門都沒給我們舉行聽證會。這里我要講一下，聽證會一般是咱們老百姓自己要求舉行的，這是咱們的權(quán)利，如果這個權(quán)利咱們不行使，一旦超期就等于放棄。在這我需要跟被拆遷戶再明確一點，如果涉及補償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時主張權(quán)利，或者請專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護權(quán)利的沉睡者。

二、接下來就是要進行登記調(diào)查，入戶登記調(diào)查表需經(jīng)老百姓簽字確認。建筑面積多大，有多少間房屋，裝飾裝修，電視空調(diào)冰箱等等，是需要調(diào)查清楚，這個需要往上報批，直白說，報上去，政府往下?lián)芸顣r是要知道，現(xiàn)在征收范圍內(nèi)的這塊土地有多少畝，多少間房屋，面積多大，怎么安置，下?lián)芏嗌儋Y金，這是一個法律程序，也是報批的文件之一。

三、報批之后，審批下來叫做征地批文，這份批文必須給老百姓進行公告，也需要有文號有蓋章，只能由省級政府或國務(wù)院的國土資源部出具。

四、按照原來的登記調(diào)查表，市縣級人民政府會做補償安置方案。針對這個項目作出的補償方案。這個補償方案公告45天，如果不滿意也有權(quán)利要求政府舉行聽證會，比方說，這個補償方案有的只有產(chǎn)權(quán)調(diào)，沒有貨幣補償，貨幣補償是我的權(quán)利，你不能剝奪我的權(quán)利。比如我們之前做過的山西高鐵的案件，安置到三十里之外，而且房屋還都沒建起來，那作為老百姓來講肯定不會同意，對于這種情況咱們老百姓同樣也有權(quán)利要求政府舉行聽證會，因為補償方案不合理，那拆遷方就有義務(wù)要給老百姓改，老百姓可以要求換安置地點，甚至要求直接貨幣補償，因為要求貨幣補償是我們的合法權(quán)利，拆遷方不能剝奪。其實這種聽證會放到我們專業(yè)律師操作的話其實是跟開庭差不多的，我們辦理的很多的案件，都在這個程序中直接解決，提高補償。

五、之后按照登記調(diào)查表和補償安置方案，相關(guān)部門就會來每家每戶進行協(xié)商協(xié)調(diào)。協(xié)商不成，下一步就會出具責令限期交出土地決定了，這個文書一出，基本就是沖著強拆去的。如果生效，或者咱們的復(fù)議訴訟沒有得到支持，就會申請政府或法院進行裁決，裁定一旦再出來，要求限期簽協(xié)議搬離，如果再沒有任何動作，基本就可以強拆了。

以上基本就是涉及農(nóng)村房屋拆遷，給老百姓出具的相關(guān)文件。我們建議，一旦遇到拆遷，如果涉及補償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時主張權(quán)利，或者請專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護權(quán)利的沉睡者。

第五篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國家級規(guī)范性法規(guī)，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統(tǒng)的理論加以研究，亦無明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢已達到歷史高峰。與此同時，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題是我國工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補償案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機關(guān)依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)裁判案件所要達到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時進行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個規(guī)范性法規(guī)。但對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安臵補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安臵對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進投資，制定較低的補償標準，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護。法定補償標準的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權(quán)保護不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關(guān)系進行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補償應(yīng)從土地征用補償中分離出來。

同時，房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成補償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構(gòu)進行評估，有關(guān)拆遷補償和安臵通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權(quán)益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安臵補償費就是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安臵費，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范、相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經(jīng)濟建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補償費及“地上附著物”補償費按照補償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準，對補償方案有異議或不能達成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當一個私權(quán)利受到另一個私權(quán)利侵犯時，當事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因為在我國當事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補償有關(guān)問題達不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安臵補償?shù)膰壹墶按蠓ā保瑢?dǎo)致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動關(guān)于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補償問題，但作為農(nóng)民私有財產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農(nóng)民房屋等私有財產(chǎn)的補償標準作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實處理中，主要參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)模膊皇呛侠淼模率罐r(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補償安臵法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權(quán)。

在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開發(fā)目的實施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點。這個社會性特點就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實施強制購買，其方式是給予被購買者以合理補償。所以，對于基于公益征用土地，國家應(yīng)當進一步完善征用土地的法律并嚴格按照法定程序進行。對于第二種基于商業(yè)開發(fā)目的而實施的征地拆遷，實質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權(quán)力不應(yīng)介入過多。因為基于商業(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國應(yīng)當從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當是平等的民事主體之間的關(guān)系，對于房屋拆遷補償?shù)慕痤~、時間、支付方式、安臵方式等相關(guān)事項，應(yīng)當在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發(fā)商的商業(yè)目的，動用國家征用土地的公權(quán)力，就等于是開發(fā)商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進行強制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開發(fā)商的利益結(jié)合起來，使被拆遷人在這兩個強大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認為，對集體土地的征用應(yīng)嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。對于商業(yè)開發(fā)目的而實施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國家對集體土地的強制購買，性質(zhì)上是公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時，政府負有公平合理補償被拆遷農(nóng)民財產(chǎn)損失的職責和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補償?shù)臋?quán)利。補償標準和金額的確定應(yīng)遵循合理補償?shù)幕驹瓌t。縱觀世界各國的土地征用補償法律規(guī)定，有兩種補償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價確定方法，一種是以我國大陸為主的根據(jù)規(guī)定標準來確定地價補償方法，但無論哪種方法都必須以合理補償為基本原則。“合理”標準應(yīng)該是地價既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應(yīng)細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定嚴格的拆遷程序，包括財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟的程序。

三、審判中的難點及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點問題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因為法院在審查被訴的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補償、安臵方案一般已經(jīng)經(jīng)過了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進行司法變更，同時行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無法使當事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補償安臵合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應(yīng)當賦予法院司法變更權(quán)的觀點，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機關(guān)在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補充合法性審查原則。另外，筆者認為，對此類糾紛應(yīng)允許進行調(diào)解。實踐中，審判人員也經(jīng)常通過說服教育的調(diào)解工作，使雙方當事人達成和解后，由一方當事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因為在農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會經(jīng)濟發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對私權(quán)的限制，亦有利于及時、徹底的解決當事人之間的根本問題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟建設(shè)，實現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安臵補償工作的良性循環(huán)，最終實現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進行，所以房屋的拆遷補償方案也同土地補償方案同時制定。而補償方案是由征地方制定，報政府批準，因補償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業(yè)開發(fā)之目的實施的征地拆遷補償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進行調(diào)整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補償方案確定之后，補償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無拆遷補償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補償方案中的補償數(shù)額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來說，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當享有訴權(quán)。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時，往往又以其不是協(xié)議一方當事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時保護。筆者認為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨立享有權(quán)利和承擔義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個人均無權(quán)處分，房屋拆遷實質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達成協(xié)議，集體經(jīng)濟組織與征地單位簽訂協(xié)議的行為，只能認定為一種代理行為，如無房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當受理。

在當前現(xiàn)實中，拆遷人為了使拆遷順利進行，往往借助政府權(quán)力，將補償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補償費的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補償款已支付給政府，此時政府就應(yīng)履行代付補償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補償協(xié)議將補償費支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補償范圍的審查認定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對集體土地上的房屋拆遷補償范圍進行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對此并沒有規(guī)定。房屋拆遷補償?shù)哪康氖菍Ρ徊疬w人因拆遷所造成的財產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟損失進行補償，包括已經(jīng)造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補償應(yīng)當能夠恢復(fù)被拆遷人財產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實行市價補償?shù)脑瓌t。我國也可以考慮將此作為認定補償范圍的一個原則，補償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補償，還應(yīng)包括房屋的地理位臵、用途等方面的價值。在實踐中，拆遷單位僅就房屋進行補償，對其他損失不進行補償?shù)淖鞣ǎ羞`公平原則。所以人民法院在審理拆遷補償案件時，應(yīng)當區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補償范圍，給予合理的補償，如拆遷居住房屋，除對房屋進行補償外，還應(yīng)補償被拆遷人的搬家補助費，過渡期內(nèi)的臨時安臵費。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補償費，人民法院應(yīng)予支持。對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進行補償，第三人要獲得補償，只能向被拆遷人主張。筆者認為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因為被拆遷人并無過錯。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權(quán)利救濟時，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認為拆遷安臵補償費是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，也就是拆遷人通過補償?shù)男问劫徺I了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。