第一篇：房地產開發商企業經營活動及特點有哪些

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http://hao.lawtime.cn房地產開發商企業經營活動及特點有哪些核心內容：房地產開發商企業經營活動有哪些？土地的開發與經營，房屋的開發與經營，城市基礎設施和公共配套設施的開發，代建工程的開發。而房地產開發企業的經營有何特點？開發經營的計劃性，開發經營業務的復雜性等。法律快車小編為您詳細介紹。房地產開發企業的經營活動

房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：

1、土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。

2、房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。

4、代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。

房地產開發企業的經營特點

房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：

1、開發經營的計劃性。

企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

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想學法律？找律師？請上http://hao.lawtime.cn2、開發產品的商品性。

房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

3、開發經營業務的復雜性。

所謂復雜性包括兩個方面：

（1）經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。

（2）涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。

4、開發建設周期長，投資數額大。

開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5、經營風險大。

開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

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第二篇：房地產開發商廣告語

房地產開發商廣告語之大忽悠

偏遠地段——遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生

郊區鄉鎮——回歸自然，享受田園風光緊鄰鬧市——坐擁城市繁華 挨著臭水溝——絕版水岸名邸，上風上水 挖個池子——東方威尼斯，演繹浪漫風情 挖個水溝——親水豪宅 地勢高——視野開闊，俯瞰全城 地勢低洼——私屬領地，冬暖夏涼 樓頂是圓的——巴洛克風格 樓頂是尖的——哥特式風格

戶型很爛—－個性化戶型設計，緊跟時尚潮流 樓間距小——鄰里親近，和諧溫馨 水能流動——疊水麗景 外立面貼磚——托斯卡納風格 能看見一絲海——無敵海景 邊上有五星酒店——CBD核心區 邊上有經濟型酒店——這里充滿朝氣 有集中供暖——節能環保，領先時代 地板采暖——韓國領先技術 柱式散熱器——北歐風情

邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意 邊上有家銀行——緊鄰中央商務區 邊上有個居委會—－中心政務區核心地標 邊上有家學校——濃厚人文學術氛圍 邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意 邊上有家小賣店—－便利生活觸手可及 邊上有個垃圾站—－人性化環境管理 邊上有火車道——交通便利，四通八達 邊上什么也沒有—－簡約生活，閑適安逸 沒有采暖——自由式供暖系統，節約采暖成本 有壁爐——歐陸風情

沒有壁爐——可自設壁爐，空間布置靈活 沒有電梯——洋房

有電梯——兩梯兩戶（含樓梯）門口有保安——管家式服務 門口沒保安——和諧的鄰里關系 挨著地鐵線——一線生活 挨著地鐵口——立體交通

公交車多——交通樞紐，坐擁城市繁華 沒有公交——私屬領地，坐擁升值空間

第三篇：企業經營活動分析

企業基本生產經營情況有以下主要內容：

一、基本概況，包括公司類型（是否有限公司）、經濟性質（國有或民營）、員工人數、注冊資金、主營產品、經營方式（批發或零售）。

二、生產經營，包括資產規模（資產總計）、主營業務、市場區域、近幾年平均銷售收入、盈利或虧損。

三、發展方向，包括下一步的營銷管理機制不斷完善情況、產品創新情況、開拓市場情況。

第四篇：房地產開發商資質標準

房地產開發商資質標準

開發商的開發資質分這么幾種：一級、二級、三級、四級、暫定。開發商的資質往往與開發商的資金實力（注冊資金）、開發項目能力有直接的關系，根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》來執行。各資質等級企業的條件如下：

（一）一級資質：

1．注冊資本不低于5000萬元；

2．從事房地產開發經營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續5年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故

（二）二級資質：

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產開發經營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續3年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質：

1．注冊資本不低于800萬元；

2．從事房地產開發經營2年以上；

3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續2年建筑工程質量合格率達100％；

5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計

等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質：

1．注冊資本不低于100萬元；

2．從事房地產開發經營1年以上；

3．已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發生過重大工程質量事故。

一般新設立的房地產開發企業，首先定暫定資質，一年后，根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期一年，可以延長兩次，每次一年。

第五篇：房地產開發商拖欠工程款

房地產開發商拖欠工程款的主要危害和解決方法

伴隨房地產業快速發展而產生的開發商拖欠建設企業工程款的問題日益嚴重，不但影響了施工企業的經濟效益和企業發展，產生嚴重的債務鏈，破壞了社會經濟秩序，惡化了社會信用環境，阻礙了房地產業的健康、有序和可持續發展，還導致了企業拖欠農民工工資的加劇，影響了社會的穩定。這個問題引起了中央和國務院的高度重視，溫家寶總理先后做出了重要批示，國務院頒發了文件，要求采取綜合有效措施，積極解決這個問題。

一、工程拖欠款的基本情況

建設領域的工程拖欠款，是指工程發包單位在報告期未按照合同約定應當向建筑企業支付而未支付的工程款項，包括按照合同約定應支付的工程進度款和工程竣工后應支付的工程款項。據國家統計局統計，2001年底全國拖欠工程款達2787億元，占當年建筑業總產值的 18.1%，比1996年(1360億元)翻了一番還多。2002年底全國拖欠工程款3366億元。比上年增長21%，根據建設部調查，由于施工企業怕與業主鬧翻，影響承接今后的工程，瞞報了一些數字，實際拖欠情況比上述數字更嚴重。其中拖欠重點:

1.房地產企業

房地產企業占全部工程欠款的39.6%，由于資金不足，土建施工基本上靠施工企業墊資，并把拖欠工程款作為一種經營謀略，將大量的開發風險轉嫁給施工企業。

2.政府投資項目

政府投資項目占全部工程拖款的26.7%，其資金不到位的情況下，為追求形象工程急于開工，結果無法支付工程款。

3.民營企業

民營企業融資渠道較少，資金相對短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社會風氣的影響，更加劇了拖欠工程款的欲望和動力。被拖欠的主要對象、受害者是大中型建筑施工企業，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帳齡在十年以上，己很難討回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地產開發商是主要拖欠工程款的單位，他們在進行房地產開發時，往往借助建設施工企業的激勵競爭，對建設施工企業提出“帶資、墊資”施工或自備“材料”施工等種種不合理要求。所謂墊資、帶資是指投資者即業主在不給預付款的情況下，要求施工企業墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業在工程開工前預繳一定數額的工程抵押金/保證金。

1而建設施工企業為了得到項目，往往在合同中容忍開發商的種種不合理要求和條款的存在，在項目施工完成后開發商往往又以多種理由拖欠工程款:

1.以質量問題為由拖欠工程款

在施工企業完成項目施工后，開發商往往以各種“質量”問題為借口，拖欠施工款。而這些質量問題除一部分是因施工企業造成以外，多數是設計單位的設計問題和房地產商的選材等問題造成的。由此可見，前一類問題可以在及時解決后得到工程施工款，而后一類問題則不能按時交付工程款。

2.通過延長審計時間拖欠工程款

根據房地產開發的現行做法，建設工程的審計由開發商聘請審計事務所對施工項目進行審計，因此開發商在建設施工企業完成項目施工時，往往以種種理由和借口延長項目審計時間，或在審計時找出種種不是問題的問題進行糾纏，從而最終通過延長審計時間達到拖欠工 程款的目的。

3.利用保證金來拖欠工程款

當今房地產建設中的慣例是以房地產開發項目工程款的l一3%作為維修保證金，按合同規定此項維修保證金應在開發房地產項目竣工驗收一年后及時退還，但事實上開發商往往以各種理由拖欠工程款，并用施工后遺癥問題為理由扣壓保證金，使施工企業的保證金的收回不能有一個保證。

4.以參建新項目為由拖欠工程款

一般而言，開發商所選擇的施工企業往往是有較長期的合作時間，所以開發商往往以參建新項目為條件來拖欠已竣工房地產項目工程款，而建設施工企業為了得到新的房地產開發項目也只能將應得工程款拖延支付。

三、開發商拖欠工程款的主要原因

房地產開發和建設工程立項都同國民經濟的發展有著緊密的聯系，筆者在充分調查的基礎上通過外部環境分析和內部關系分析來闡述開發商拖欠工程款的主要原因。

1.從外部環境分析

(l)建筑市場的法制不健全我國對支付工程款雖在《建筑法》有明確規定，后在《合同法》第286條中規定工程款支付享受優先受償權，但目前通過司法途徑解決工程拖欠款的企業很少，成功的案件也很少。其因素是:許多施工企業怕打官司，怕得罪開發商，影響承接工程;打官司時間長，成本高，不僅耗費大量人力、財力，而且執行也難;現行法律缺乏對工程竣工決算的期限、方式等規定，使施工合同的有關條款的訂立缺乏必要的法律法規依據，造成一些工程款的合同糾紛難以判定;我國《刑法》缺少對債務人的刑事追究條款，個別業主鉆 法律和合同的空子，利用施工企業怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社會信用體系不健全

市場經濟是法制經濟，也是信用經濟。目前，我國的市場經濟體系不完善，以信用關系為紐帶的工程擔保制度遠未建立，業主與施工企業的信用意識均不強，“守信者得酬償，失信者受懲罰”的原則，在建筑市場的實際運行中很難貫徹。相反“拖欠有理，拖欠有利”風氣盛行，受利益的驅動和誘導，一些業主把拖欠工程款作為變相籌措資金的渠道，不講信用、不守合同，甚至于惡意拖欠。

(3)建筑市場供求關系嚴重失衡

目前，建筑市場供過于求，出現了過度競爭甚至是惡性競爭。許多開發商利用這個現狀，在簽訂合同時往往附加一些不平等條款，致使施工企業在承接工程初期即處于非常不利的弱勢地位，甚至陷入難以回避的合理“陷阱”。不少企業，明知有“陷阱”也要簽合同，因不接工程要等死，接了工程雖然可能會拖死，但總有一線生機。此外，一些施工企業合同意識不強或簽訂的合同不嚴謹，往往因工程質量、工期等問題造成雙方扯皮，致使工程款遲遲 不能結算。

2.從內部關系分析

(1)開發商經營不佳

開發商雖然在項目開工明確有必要的資金用于項目建設，但項目建設中或竣工后因開發商自身企業經營不佳造成資金緊缺而引發的施工款拖欠。

(2)開發商盲目追求發展規模

開發商不顧經濟實力盲目發展，一味要求施工企業墊資承包，致使銀行對施工企業的貸款轉化為開發商項目資金，不僅增加了金融風險，而且一旦國家宏觀調控，銀行緊縮銀根或者商品房銷售不暢，施工企業被拖欠工程款將首當其沖。

(3)競爭加劇后開發商為降低融資成本

在房地產項目和開發商在項目建設時因市場競爭的日益加劇，為降低融資成本而以種種借口拖欠建設施工企業的施工款。

(4)建設施工企業重組和法人變更后引起

近年來，施工企業因深化改革造成的企業重組和法人變更的情況不斷出現，雖然這并不影響開發項目的正常建設施工，但開發商往往以此為理由拖欠施工款。

(5)開發商注冊資金以及銀行貸款不到位

國務院[2003]121號文的出臺，使房地產開發商的融資難度增加，這樣就使得一些注冊資金和銀行貸款不到位的企業加劇了拖欠施工款的行為發生。

四、開發商拖欠工程款的主要危害

開發商拖欠施工企業施工款問題的日益嚴重，給施工企業帶來的危害也日益顯現，嚴重影響了施工企業的正常運轉和經濟秩序。

1.債務鏈拉長形成了大量的“三角債”施工企業被拖欠大量工程款，勢必拖欠分包企業工程款、材料設備供應廠商的貨款、民工的工資、國家稅款和銀行貸款等，形成長長的“債務鏈”，嚴重影響了社會穩定。大量“三角債”的產生，引發了多頭的債務糾紛，造成了社會信用關系的極大扭曲。

2.影響建筑業的改革與發展

大量工程款的拖欠造成施工企業困難重重，背負沉重的貸款利息，企業資金周轉困難，嚴重影響了企業技術進步，設備更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影響投資效益的發揮

由于開發商拖欠工程款，致使許多建設項目難以按時和順利的進行，出現了“爛尾樓”、“胡子工程”，嚴重影響投資效益的產生，并使新一輪的項目投資和建設進入惡性循環。

4.影響正常的經濟枚序

開發商拖欠施工款，使房地產開發不能健康有序的發展，從而影響了正常的經濟秩序。同時，也影響了施工企業與其他企業的經濟往來，包括由此而引發的部分施工企業拖欠民工工資等情況的發生。

5.侵占了施工企業經濟利益

開發商拖欠建設施工方的工程款將嚴重侵占施工企業的經濟利益，并使建設施工企業建設規模擴張的風險大大增加。

6.占用金額日益增大

隨著房地產項目的增長，開發商占用建設施工企業的施工款也日益增大，一般從事建筑業5年以上的建筑施工企業，目前被拖欠的工程款達施工項目的總價的五分之一，占凈資產的三分之一，而因拖欠款每年建設施工方用去的財務費用就占該企業一年的利潤總額的二分之一。

五、解決開發商拖欠施工款問題的主要對策

1.實行工程款支付擔保

對于房產商房地產開發項目，應當規定必須實行業主工程款支付擔保，凡不能按照合同

約定支付工程款的由擔保人代其支付，但擔保人可要求開發商提供反擔保。無法提供擔保的房地產開發項目，建設行政主管部門不予頒發施工許可證;凡已完工的房地產開發項目拖欠工程款的，對其新開發建設項目不予批準，不得頒發施工許可證，銀行不予貸款;對于違反合同約定拖欠工程款的開發商，要在資質年檢中降級，并通過媒體向社會公布其降級原因，情節嚴重的要注銷資質證書。

2.加大對違約失信行為的懲處力度

為規范建筑市場的運行，解決拖欠工程款等突出問題，建議國務院盡快出臺《建筑市場管理條例》。該條例應根據《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》等，對工程各方主體的建筑市場行為做出嚴格規范，包括工程發承包、市場準入與清出、工程款支付及其合同管理等，并對違法行為做出嚴厲的處罰規定。同時，建議在適當時候修訂《刑法》，明確規定對于惡意拖欠工程款的要追究其刑事責任，使失信者受到法律的嚴懲;建議司法部門研究解決當前 普遍存在的訴訟受理時間長、訴訟費用高和判決后執行難等問題。

3.加強對工程質量的科學認定

一是制定相應法規和條例對工程質量糾紛及維修責任的界定有一個明確的規定，使項目竣工時減少建設方和施工方互相間的“扯皮”。

二是進一步規范工程施工審價，對各類施工項目從竣工到審價在時間上加以確定，以確保不至于無限期的審計導致工程款不能及時支付。

三是強化中介機構的審價權威，對中介機構的審價有一個作用的認定，如有異議，政府職能部門要有一個權威部門的仲裁。

4.增強施工企業的工程風險防范意識和自我保護能力

施工企業要按照建立現代企業制度的要求，加快改革步伐，轉化經營機制，在市場競爭中不斷提升競爭力和工程風險防范意識。施工企業在承攬工程時要進行充分的工程項目風險評估，對于資金不落實或可能不落實的項目不要盲目承包。要增強合同管理能力，按照建設部、國家工商行政管理總局1999年12月聯合印發的《建設工程施工合同(示范文本)》，在合同中載明撥付工程進度款和竣工結算的程序、期限、方式及發生糾紛的處理和違約責任等。要敢于運用《合同法》第286條維護自己的合法權益，并加強工程質量、工期等管理，防止因質量、工期等糾紛而造成拖欠工程款。