第一篇：中國住宅樓工程質量問題的現狀與分析

中國住宅樓工程質量問題的現狀與分析

隨著工程建設事業的蓬勃發展和建設規模的不斷擴大，建筑工程質量愈加受到各方面關注，建筑工程質量管理亦成為國內外研究的重點和難點。盡管對于工程質量管理的研究從未停歇，研究成果眾多，但是工程結構質量問題卻層出不窮。

一． 工程結構質量問題案例

案例一：上海“蓮花河畔景苑”樓盤的7號樓房倒塌事件的發生，引起眾多行業內人士的擔憂，建筑安全質量將危機到眾多人的生命。

2009年6月27日5時30分許，上海市閔行區蓮花南路羅陽路口西側，“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌，聲如地震，樓房底部原本深入地下的數十根管樁被“整齊”地折斷后裸露在外，在倒塌大樓的底部，地基樁體散落一地。這些樁體基本為圓柱型的，有些是實心的，有些則為空心。在有些“圓柱體”的橫截面上出現了一些小小的細孔，顯得有些稀疏。一些“圓柱體”漏出在外的鋼筋最粗的如同拇指般粗，這件事情震驚了全球。

專家分析認為：“如果經過正常的設計、施工，根本不可能會出現這種情況。從圖片上分析，唯一能解釋的理由應該是在房屋設計或施工的重要環節出了問題，而且很可能在打地基時出了問題。但8幢房子中另外7幢暫時沒問題，原因一時很難說。”由于沒有到現場勘查，專家表示不宜過早下判斷，但據他猜測，施工方很可能偷工減料了。

在2009年年初中央電視臺的《辯辯辯》節目中，靠拉開發商廣告為生、與多位開發商交情深厚的某專家，竟然厚顏無恥地聲稱，如果房價下跌，開發商將把10跟鋼筋減成5根。這句話，爆出了開發商的潛規則，把中國價高質劣的商品房真相展現在億萬觀眾面前（辯論實況錄像，見：）。全國的觀眾更看到了另外一幕：在專家說出鋼筋減半的驚人觀點時，在場的所有開發商都一言不發，持默認態度！專家話不幸被驗證。在上海13層住宅樓倒塌的現場：“記者也在現場看到，裸露的地基樁體上，部分混凝土橫切面似乎出現少量蜂窩狀空縫，裸露的鋼筋并不多。”

上海這棟13層住宅樓的倒塌，發出了一個令人心驚膽寒的警示：當心住宅樓成為導致人道主義災難的墳場！

案例二：美景東方因斷梁等問題變身劣質樓代表

2009年2月23日，北京美景東方二號樓開始出現房屋臥室頂板裂縫。此后，經北京建委執法大隊和質量監督部門多次查看，發現此樓存在嚴重工程結構質量問題，多處地板、頂板、承重墻體出現裂縫；過梁中間斷裂、彎曲；地基不均勻沉降；墻體傾斜；室內漏水。眾多質量問題集中出現，美景東方二號樓都快成問題樓的集中展示標本了。目前，已有500多人入住該樓。

專家點評：“這到底是住宅樓還是災難片的道具樓?”

案例三：石家莊在建民房慘遭天打雷劈

2009年8月4日9時許，雷雨中，石家莊騰飛馬鋼鑄造有限公司內的一座在建二層樓房的北側墻體突然垮塌，造成17人死亡，3人受傷。據了解，事故剛剛發生時當地村民稱，這家鑄鋼廠是村里一個領導開的。而在4日23時30分公布的官方調查結果中稱，坍塌樓房是“民房”，初步判定雷擊是該磚混樓房倒塌的主要原因之一。而在整個事件采訪過程中，新華社等多家媒體的記者曾遭遇毆打，設備被搶奪損壞。

專家點評：“心如雷轟得粉碎，割開了霹靂千串。”“雷公劈”威力是挺大的，可老百姓要住放心樓難道就得指望著老天爺永遠不打雷?

案例四：濱河小區陽臺塌完墻皮脫

2008年3月，長春市濱河小區506棟西側6樓墻皮大面積脫落;4樓窗下也出現斷裂現象，地下有墻體脫落的碎片。此時如果樓下有路人經過極有可能發生危險。居民發現此情況

后連忙報警。2006年，該小區512棟1至7樓陽臺全部坍塌，2樓女主人被砸死在陽臺里。今年3月4日，513棟4門的陽臺也出現問題。

專家點評：脫骨扒雞食用方便受人歡迎，可這樓房為什么要學習脫骨扒雞掉陽臺脫墻皮呢?

二．住宅樓工程結構質量問題原因分析

原因一：偷工減料，商品房質量的垃圾化

2006年5月，國內多家媒體報道了這樣一則新聞：杭州市余杭區人和家園的一位業主，因為裝修砸開了衛生間的墻體過梁，他吃驚地發現：過梁上原本應該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋，竟然是兩根毛竹！消息傳開，業主們緊急查看自家房子，結果發現多處質量問題：混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開。

原因二：弄虛作假，牟取巨額暴利

一家經營倒塌的住宅樓的開發商，注冊資本僅800萬元，而該小區的總價值超過8個億！開發商四兩撥千斤，以小投入獲取巨額暴利的真相，由此顯得極其分明。即使任志強們狡辯，也無法遮掩鐵的事實。盡管如此，現在政府依然在降低開發商的自有資金比例！匪夷所思！另外還有假設計圖紙，假合格材料單，假驗收合格證明，假分戶驗收證明等。

原因三：建筑質量把關不嚴，欺詐業主

中國建筑物短命現象，越來越突出。每個人都可以從自己所在的城市找到答案：

五、六十年代的建筑物，現在完好無損，而八、九十年代的建筑物，已經所剩無幾了。北京中體博物館，它是在北京舉辦亞運會時興建的，但到2005年，85%以上的地板和墻體已出現貫通性開裂，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患。而這座建筑竟獲得過“特別魯班獎”。這既暴露出施工方對質量不夠負責任，也暴露出有關部門對建筑質量把關的不嚴格，否則，也不至于將榮譽授予這樣一個存在嚴重問題的工程。

原因四：世界最貴的房價和最最惡劣的質量和服務

建設部住宅產業化促進中心一位副主任曾經指出，“國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”而我國《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。我國建筑的實際壽命與設計通則的要求存在巨大差距。

上海這棟倒塌的13層樓，把開發商的暴利徹底展現在全國人民面前。據報道：“蓮花河畔景苑”項目土地梅隴鎮26號地塊編號閔字（2003）197號，土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率1.8，中標價格4600萬元。以這一成交價格計算，土地樓板價格不到604元/平方米，僅占到目前房價的4.2%。而這樣的房子，居然賣到了14000一平方米！任志強等開發商，經常強調地價占據房價的主體，其實是把過去低價拿的地以現在的高價來折算，以遮掩房價暴利真相！

原因五：預售房制度嚴重損害了購房者的利益

預售制度是導致中國房價反常上漲和房屋質量低劣的根本原因之一。因為開發商已經通過預售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質量的動力，而在提前收回投資后，他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇，推高房價，獲取暴利。預售制度等于為開發商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風險轉嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開發商的盤剝。

2005年8月，中國人民銀行房地產金融分析小組發表了《2004年中國房地產金融報告》。報告中指出：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”但是，開發商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對取消預售房制度。其實，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經面目全非的“國際慣例”。

原因六：馬路施工隊和游擊開發商

北京美景東方住宅小區在一棟樓的開發建設過程中接連更換了幾個開發商，購房者交了房款多年房子還是一個大坑，收錢的開發商早就跑了，馬路施工隊蹲在購房單位養門口，堵著大門要工資，開發商搖身一變換了新的面孔，幾年后開發商交給住房的房子仍舊是千瘡百豁、存在嚴重的工程結構質量問題的爛貨。

原因七：開發商、物業和銷售合伙欺騙和恐嚇購房者

一則報導如下：“北京美景東方的地庫根本沒有拿到預售許可，這個預售許可在北京市建委的網站上可以隨意查詢。1#賣房時的預售許可上明明白白的寫著不含地庫，這說明1#地庫的產權歸屬是有問題的.原則上，沒有拿到預售許可的地庫，根本不可能辦理大產權或者小產權。”另一則對北京美景東方物業的評語：“從來沒有見過這么爛的物業，把業主當馬騎，他們反倒是作威作福的大爺，那個所謂的經理態度尤其蠻橫，對業主就像領導對下屬一樣！”

專家所言是事實。預售房制度對消費者的危害非常大。預收款等于讓開發商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風險的貸款，這其實是對購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發商在房價上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。

三．結論與建議

1.對現在的住宅質量進行全面檢查，發現隱患想法消除；

2.完善對建筑質量進行監管的剛性制度，確保住戶的安全；

3.質量監管者與開發商一起對未來的質量隱患承擔法律責任；

4.徹底取消商品房預售制度，規范建筑和銷售市場。

5.消除馬路施工隊和游擊開發商，打造專業公司、專業設計和專業施工隊伍。

人命關天，決不可掉以輕心！一旦住滿人的住宅樓倒塌，誰能承受得了這種責任？！亡羊補牢，趕快抓質量吧！

第二篇：膩子工程質量問題分析與解決

膩子工程質量問題分析與解決

施工注意事項：

清理施工環境，將現場影響施工的障礙物（家具、裝飾品）整理好，注意好現場防護。

將干粉膩子和水，按照 1：0.3~0.5 混合，用專用攪拌機充分攪拌均勻，然后靜置 5~10 分鐘，繼續攪拌均勻后，即可批蕩上墻。膩子可分為兩道施工，有特殊要求的可選用底料和面料分別施工。內墻膩子和外墻膩子由于施工 環境和要求不同有所區別。面料施工的后處理 內墻膩子面層施工后，可以不施涂涂料，可直接做拋光處理。具體施工方法，將面層施工小面積（2~3平方米）完成后，及時拋光處理。內外墻面層施工后，如果施涂乳膠漆，一般在表面硬結后（8 小時以上）進行打磨處理，打磨完 成后，及時掃除表面浮塵，并做好養護，一般用潔凈的水，淋灑 2~3 遍。脫粉現象：

施工完成及干透后，用手觸摸有掉粉現象。產生原因：

1、內墻膩子粉拋光時間掌握不好，表面已經干燥后再進行拋光處理就會脫粉；

2、外墻膩子粉，飾面時涂層比較薄，在夏天高溫下，水分揮發很快，面層未能足夠的水分進行固化，因而容易脫粉。

3、產品超過保質期，粘結力度大幅度下降。

4、產品儲存不當，吸潮后粘結力大幅度下降。

5、基層吸水率高，導致膩子干燥速度很快，沒有充足的水分進行固化。解決方法：

1、內墻膩子面層拋光時要掌握適宜的拋光時間，拋光的最佳時期就是待膩子表面水印消失后，立即進行拋光。實踐證明，飾面 1~2m2 就應該進行壓平或拋光處理。

2、外墻膩子表面干燥后，要進行適度打磨，并進行充分的淋水保養，一般保養分為兩次或兩次以上進行，如果有必要，請用睡寶透明封閉底漆兌水（1：5）作為第二道淋水液，效果會更好。

3、產品一定要在保質期內使用，如果超過保質期，必須進行試刮，經檢驗合格后，再行施工；

4、產品一定要注意防水處理，應存在在陰涼干燥處，并且保證包封完好。

5、夏天或高溫強風氣候條件下，在施刮膩子前最好先用清水潤濕墻面，墻面表面無明水后即可施刮膩子。起泡現象：

施工過程中產生氣泡以及過一段時間后，膩子表面起泡。產生原因：

1、基底過于粗糙，批蕩速度過快；

2、一次施工膩子層過厚，大于 2.0mm；

3、基層含水率過高，同時密度太大或太小。由于含有豐富的空隙，且膩子含水率高，因而不透氣，空氣被封閉在空隙空腔內，不容易消除。

4、施工一段時間后，才在表面出現的爆裂起泡，主要是攪拌不均勻造成的，漿體中含有來不及溶解的粉狀顆粒，施工后，大量吸收水分，溶脹形成爆裂。解決方法：

1、出現大面積起泡的膩子面，用鏟刀直接壓破小泡口，重新用合適的膩子施刮起泡的面層。

2、膩子一般在攪拌均勻后，靜置10 分鐘左右后，然后用電動攪拌機再次攪拌后上墻。

3、施工第二道或者最后一道面層出現起泡現象，應在水印消除前用刮刀進行壓泡破除處理，保證膩子面上不出現氣泡。

4、特別粗糙的墻面，一般底料盡可能選擇粗的膩子。

5、在墻體過分干燥或風大光照強烈的環境下，先盡可能用清水潤濕墻面，待墻體無明水之后，進行膩子層的施刮。脫層現象：

膩子兩層之間或膩子和基底之間相互剝離。產生原因：

1、基底含有大量的脫模劑（比如廢機油、蠟乳液）；

2、基底嚴重粉化，吸水量過大。

3、底層膩子粉化嚴重，下層膩子太硬，干燥太快也會造成脫落。

4、兩層膩子之間施工間隔過長，一般 15 天以上，飾面層有時也會造成脫層。

5、施工后或施工當中膩子層被雨水或其它滲透水浸潤，造成膩子有效成分流失，也會脫落。

6、兩層膩子搭配不合理。處理方法：

1、鏟除脫落層，重新選擇專用膩子批蕩；

2、嚴重粉化的施工面，最好用 10%睡寶封閉底漆稀釋液進行封固，待干燥后，再進行相應的膩 子層或其他施工

3、膩子尤其是內墻膩子，盡可能縮短兩道膩子施工的間隔；

4、注意施工過程防護，在膩子施工過程中或施工后 8 小時之內，膩子最好不要被水浸潤；

5、膩子選用時，最好咨詢睡寶公司經銷商，他們會給您專業的指導。脫落現象：

指膩子與基層之間粘結強度差，直接從基層脫落。產生原因：

1、舊墻面很光滑（如鋼化膩子、聚氨酯等油性漆），膩子粉與其表面粘結牢度差。

2、新墻面使用模板澆注，表面光滑而且含有大量的脫模劑（廢機油或有機硅類）。

3、對于木質底材、金屬底材等非砂漿底材（如三合板、五合板、刨花板、實木等）上直接施刮膩子，由于表面脹縮比不同，和該類產品吸水率較強，剛性的內墻膩子不能 隨之變形，一般在 3 個月后會造成脫落。

4、膩子超過保質期，粘結強度降低。解決方法：

1、鏟除脫落層，按下面的情況有針對地處理；

2、對舊墻面進行打磨，增加表面粗糙度，然后，用界面劑（10%環保膠水或睡寶專用界面劑處理）；

3、用除油清洗劑除掉表面的脫模劑或其他油脂成分，再行施刮膩子。

4、采用雙組分或專用的合板膩子進行施工。

5、大理石、馬賽克、瓷磚等外墻表面請選用睡寶 SB0660 專用外墻翻新膩子打底。

6、在膩子保質期內使用。變黃現象：

指膩子施工完成后，不久即局部或全部呈現黃色。產生原因：主要發生在室內舊墻面，舊墻膩子使用了大量的 PVA 膠水，膠水老化分解，產生不飽和酸，不飽和酸與膩子中鈣離子反應，生成相應黃色的鈣鹽。解決方法：

1、用環保膠水滾涂兩遍，徹底干透后，再行施刮睡寶牌環保水性內墻膩子；

2、用睡寶白色封閉底漆滾涂兩道，徹底干透后，再批刮膩子。

3、全部采用膏狀膩子施工，或用板材膩子施工。開裂現象：

膩子施工一段時間后，表面開裂。產生原因：

1、基層未徹底干透就施工，施工要求基層的含水率≤10%。

2、底層膩子未干透，就過面，表層先行干燥，而內層還在繼續干燥過程中，造成層間干縮程度不一樣，容易開裂。

3、基層處理時，補縫和補平材料未徹底干透，上面就施刮硬度較強的內墻膩子，容易造成開裂；

4、施工太厚，內部干燥較慢，表面干燥速度較快，也容易造成開裂。解決方法：

1、已經開裂的膩子，需鏟除，如果裂紋不太大，也可采用柔性膩子進行第一道施工，然后按規范的施工方式進行施工。

2、每道施工不宜太厚，兩道施工時間間隔一定要大于 4 小時以上，前道膩子徹底干透后，才進行后道施刮。

第三篇：工程質量問題及裝修問題分析

集中裝修管理

業主和物業使用人在入伙后有權對自己所購或所租物業進行裝修，但裝修必須符合國家有關法規和物業管理企業制定的裝修管理規定，同時應按一定程序進行。集中裝修在物業管理運作流程中是最容易發生糾紛的環節,矛盾最突出,最能檢驗物業管理水平和服務水平。為加強園區裝飾裝修管理和監督，保證物業的完好和安全，有效制止違章裝飾裝修行為，保持園區環境的衛生舒適，保障園區業主的公共利益，為以后更好的管理，建設優美和諧社區打造基礎，只有前期裝修管理的統一規范，后期才能避免更多的問題。物業公司在裝修管理中應該提前做好幾個方面的工作：

1、制定合法合理的裝修管理規定（裝修申報與開工、裝修施工要求、裝修施工管理、裝修保證金、裝修工程竣工驗收、維修裝修責任），2、做好裝修申請登記和審批工作，3、做好裝修施工管理(簽訂裝修施工責任承諾書、施工人員管理、施工時間管理、施工現場管理)，4、做好裝修驗收工作（初驗、復驗），5、發現問題及時處理。就近期新都匯交房期間我們應該做到對于裝修的辦理流程、裝修注意事項、裝修時間、施工人員的注意事項、防火責任、施工安全、違規裝修的處理等了然于胸，能夠在驗房等工作中有意識的告知業主，還可以在電梯等明顯的地方做出文字和圖片的宣傳。

在業主或物業使用人裝修期間物業公司應該做到幾點：

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1、裝修辦理的工作人員要嚴格把控，嚴格審核業主的裝飾裝修方案、水電

改造圖紙、陽臺封閉圖紙、墻體改動申請、裝修公司資質、裝修公司負責人資料等。業主辦理裝修時要填寫《裝修申請表》《裝修協議》《消防責任書》等。物業公司發放裝修許可證后才能開始施工。

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2、裝修公司人員應該持證進出和施工，在裝修公司進場時秩序人員應當對

裝修工人、材料嚴格檢查，如發現異常情況應當及時通知客服管家及秩序主管。

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3、在裝修過程中，客服管家應當每日做好裝修巡檢，認真仔細填寫裝修巡

檢表，發現問題及時處理。檢查中遇見業主要明確告知業主及裝修負責人需要注意的問題。在裝修巡檢中應當注意的方面主要有防水處理、水暖打壓、燃氣通道更改、給排水管道的更改，水井坊管道（私改管道）、陽臺封閉、墻體的處理、空調安裝、排氣口、入戶門、外立面、公共區域、裝修垃圾處

理等。

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4、驗收工作要求客服人員嚴格細致的檢查驗收，明確的告知業主裝修過后的一切因裝修產生的問題將由業主自行承擔責任及為何要有初驗復驗。舉例裝修中出現的一些問題，下水管堵塞，告知業主在裝修前與裝修后一定要試試地漏等下水是否順暢。二次防水，告知業主在裝修前后對防水進行閉水試驗，如若裝修前無問題，裝修后出現問題施工將不負責維修。吊頂需留檢查口，建議業主要用集成吊頂，便于檢查維修。水暖打壓，告知業主在裝修前后要對水暖進行打壓，確保無漏水問題，也要對水暖進行通水試驗確保無堵塞問題。裝修垃圾的處理，應當讓裝修工人放到指定位置，若發現隨意堆放要求裝修工人立即處理，否則將按照相關規定對裝修工人進行處罰。

現象：業主裝修存在大量爭議問題

存在原因

物業公司對業主的裝修圖紙審核不嚴，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次過低，對裝修期間不能改動的或不可包在裝修結構內的物件未予以明確。

解決方案：

首先要同裝修人及裝修企業明確相互的責任，以書面形式明確在裝修過程中明令禁止的所有事項比如：因裝修導致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停電物品損壞等，裝修人應負責修復和賠償，屬于裝修公司責任的，裝修人可以向裝修企業追償。裝修人擅自改動水電氣暖造成損失的，由裝修人負責賠償。嚴禁裝修人侵占公共空間、未申報登記就實施裝修、委托不具備裝修資質等級的單位實施裝修、使用不符合國家標準的裝飾材料、損壞主體承重結構等等行為。在裝修項目申報登記及日常巡查時，則要求物業管理人員必須到現場對圖紙同實物進行核對，以杜絕上述現象的發生。同時，在驗收過程中發現的問題，必須在處理了問題之后，再予以驗收，這也是裝修管理的重中之重。

交付后的工程問題處理

交付后保修期內發生的質量問題，住戶也應及時向建設單位、物業公司反映并予以確認，建設單位應按照住宅工程質量保修相關規定對質量問題進行保修，當有爭議、糾紛時可采用如下方式進行處理：一是協商。協商是質量糾紛的最有效最經濟的解決方式，協商由當事人直面進行，提出處理方案，維修恢復使用功能;因質量問題給一方造成直、間接損失也可予以一定補償。協商一經達成一致，雙方簽定協議，予以落實。二是投訴。經協商無果的質量糾紛，當事人一方或雙方均可提出投訴。投訴的受理除了建設行政部門及其投訴受理機構(不受理涉及經濟補償和糾紛的部分)外，也可以是消費者協會等相關單位。投訴受理單位要以存在的質量問題為基礎，本著合法、合理、公平、公正的原則，依據相關標準，責成質量責任方對工程存在質量問題實施有效整改，以維護購房者的合法權益。三是訴訟。當協商、投訴達不成協議或已達成的協議不能履行時，訴訟是解決質量糾紛的最終途徑。經法院審理判決，由質量責任方承擔整改修復及賠償責任。在訴訟審理過程中，對難以認定的質量問題，司法部門可委托有資質的單位進行鑒定。

消費者在購買商品房時，往往會收到施工單位提供的《房屋使用與保修說明書》和《保修服務卡》，但在其中可能只說明了保修的“最低期限”，而真正的保修期限應以開發商與施工單位簽訂的保修合同為準，用戶如果需要，可以向開發商咨詢。在房屋交付之后，物業公司應該對遺留的工程問題進行及時跟蹤處理，督促施工方盡快處理。

常見的工程問題主要有土建（空鼓、粉刷、墻體殘缺破損、面不平等）入戶門（劃痕、不好開關、凹陷等）塑鋼（推拉門沉不好開關、密封膠沒打勻、窗開關不順有明顯的劃痕和破損等）水暖（配件缺失、堵塞、漏水等）強弱電（配件缺失、不通電等）燃氣（燃氣表等配件的安裝）防水（屋面漏水、室內漏水）設

計方面的問題

對于工程問題的處理物業公司應當嚴格按照流程處理，工程問題分為公共區域與業主戶內問題，接報人做好相關登記，與相應的客服管家對接回訪，客服管家應該及時聯系施工方到場處理并做好處理流程的記錄（如何時處理，處理到什么進度等），做到有據可查。

隨著物管項目時間的順延，越來越多凸現在我們眼前的工程問題，成了制約物管項目順利進行的頑疾。這些問題存在于物管項目的每個階段。

問題一：

現象：

房屋漏雨、墻體開裂、水、電路維修等。

存在原因：

1.業主大多對拿在手中的《房屋質量保證書》及《住宅使用說明

書》中的規定沒有細讀，從而不了解房屋各部的質保期限，2.質保期間業主報修，因為施工方人員在場，物業公司往往采取電話聯系施工方人員入戶現場解決的方式進行沒有留下任何記錄，責任難以明確。

3.過了法定的保修期后，施工方按照合同規定超值提供的這部分服務，業主仍然認為在正常的質量保修期限。保修期內沒修好的，沒修保修期外報修的攪和在一起，難以分清，維修資金一直無法啟用而物業公司無奈只得無休止地組織維修投入大量的人力和財力，始終無法脫離終結，而個別業主也因房屋質量問題一直拖繳物業費。

解決方案：

1.物業管理公司可將兩書中關于質保期的詳細規定予以明確并長期公示，同時將地產商同施工方簽署的質保期列在后面注明。由此三方都明晰了準確的質保時間，該啟動維修資金進行維修的啟用維修 資金，該業主自行維修的，業主自行維修，以杜絕爭議。

2物業公司要做好兩份物業管理檔案，除了正常的物管檔案外，還要建立一份《業主綜合狀況表》，表中要明晰此業主自入住以來涉及到的所有同物業公司相關的信息，以追溯此業主同物業公司發生的所有聯絡及事項處理結果，要求此表以具體樓號分支到具體每戶，一戶一表。同時，在保修期內對施工方下達的維

修指令，必須下達書面的《返修單》并要求施工方完工后業主簽字返還存檔。

問題二：

現象：

保修期后，對于正常物業管理過程中工程設備設施存在的問題，物業工程人員無法解決不清楚該怎么修，也不清楚材料及備品備件的價格。

存在原因：

部分工程人員始終認為，質保期存在的問題是施工方的責任，與物業公司無關，于是，下了《報修單》后，工程人員在過程中不參與，接了施工方返還的《報修單》后直接遞交檔案管理人員存檔管理。

解決方案：

我認為，設備設施在第一時間出現問題的第一維修人應該是物業工程人員。在此期間，工程人員應查找相關的圖紙資料，安排人員現場處理。如處理過程中發現解決不了，再通知施工方解決，并全程跟蹤。在此期間，物業工程人員可以向施工方工程管理人員學習大量的設備相關技術，同時，可以提高自己的專業動手能力和對材料備件的性價信息掌握能力，為后續的自我管理奠定良好的基礎。

問題三：

現象：業主裝修存在大量爭議問題

存在原因

物業公司對業主的裝修圖紙審核不嚴，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次過低，對裝修期間不能改動的或不可包在裝修結構內的物件未予以明確。

解決方案：

首先要同裝修人及裝修企業明確相互的責任，以書面形式明確在裝修過程中明令禁止的所有事項比如：因裝修導致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停電物品損壞等，裝修人應負責修復和賠償，屬于裝修公司責任的，裝修人可以向裝修企業追償。裝修人擅自改動水電氣暖造成損失的，由裝修人負責賠償。嚴禁裝修人侵占公共空間、未申報登記就實施裝修、委托不具備裝修資質等級的單位實施裝修、使用不符合國家標準的裝飾材料、損壞主體承重結構等等行為。在裝修項目申報登記及日常巡查時，則要求物業管理人員必須到現場對圖紙同實物進行核對，以杜絕上述現象的發生。同時，在驗收過程中發現的問題，必須在處理了問題之后，再予以驗收，這也是裝修管理的重中之重。

第四篇：工程質量問題原因分析及控制措施

工程質量問題原因分析及控制措施

土建方面:

1.頂棚、墻面裂縫

原因分析：分兩類，第一類是砼墻面抹灰裂縫、空鼓；第二類是剪力墻與填充墻之間的裂縫，主要是因材料的溫度膨脹系數不同，隨著時間的推移將出現裂縫。

控制措施：第一類砼墻面抹灰前應對砼墻面進行界面處理，如采用成品界面劑或壓力噴漿，以便砂漿與砼墻面能很好的粘結;另外應嚴格控制抹灰層的厚度，如厚度過厚時應分層、分次抹灰且應有一定的技術間歇。第二類的預防措施：在剪力墻與填充墻之間增加鋼絲網片，可有效地防止裂縫，并在抹灰前一天對填充墻墻面進行澆水濕潤，以防止因砂漿干縮裂縫，另外在砌筑時，磚墻頂部的斜磚應在墻體穩定后再行砌筑，同時應對斜磚與梁底、砼墻面接觸面用砂漿填充密實。

2.地面裂縫：

原因分析：新花園采暖方式為地輻熱，為對地熱管進行保護，采取細石砼保護墊層;由于熱脹冷縮的原因地面較容易產生裂縫。

控制措施：在墻四周加設泡沫板或采取其他相應措施，有效地控制地面的裂縫；在澆筑砼的過程中，對墊層厚度，砼的配合比、砂、石骨料等進行嚴格地控制。

3.廚、衛管道井及吊頂裂縫

原因分析：7號樓廚衛管道井、吊頂裂縫主要原因是設計所用包管道井、吊頂的龍骨為木龍骨，而木龍骨在溫暖、潮濕的環境下容易變形，以至裂縫產生。

控制措施：在圖紙會審時，應建議設計單位更換材料，如：管道井采用磚砌筑，或將木龍骨更換為輕鋼龍骨〔金屬龍骨注意防腐處理〕等。

4.廚房、衛生間滲漏水

原因分析：主要原因是吊洞時，未分次、分層澆搗密實、以及管道根部、墻角、墻根部、與煙道接觸部位的細部處理不到位。

控制措施：著重對分層、分次澆筑和粉刷預留洞，管道根部、墻角等部位的砼和水泥砂漿進行控制，并按照標準要求，對上述特殊部位作成圓弧狀或八字角;在施工前對防水工程施工方案、操作人員上崗證書進行審查，以及防水材料、施工順序進行檢查和驗收。

5.結構樓板裂縫

原因分析：商品混凝土的塔落度大;混凝土在凝固的過程中養護不到位。

控制措施：加強混凝土的養護;混凝土在終凝前再收光;控制混凝土的塔落度。

6.地下室、車庫滲水

原因分析：新花園2～3號車庫伸縮、沉降縫處水主要是設計原因，圖紙上將水管道布置在2～3號車庫與2號樓地下室變形縫之間，造成防水施工難度大。

控制措施：工程師在圖紙會審中，提出各專業設計圖紙存在的相互矛盾問題，及時給予解決；在地下室、車庫防水施工時，應嚴格要求施工單位按照標準進行操作，并加強管理力度。

7.木地板空鼓〔精裝修〕

原因分析：木地板空鼓的主要原因是室內標高控制不到位，主要表現在四角高、兩室之間施工縫高另外還有個別地熱管道高造成局部高等，控制措施：工程師應要求施工單位將標高控制線拉好或將標筋做好，并且勤檢查。木地板與廚衛交接部位的處理，要求施工單位將密封膠打好，防止出現廚衛積水將木地板浸泡。

8.廚房、衛生間地面積水〔精裝修〕

原因分析：廚、衛地面積水原因一是地漏標高不適宜，另外是工人在施工操作中未能控制好坡向。

控制措施：地漏應低于地面面層5mm，成喇叭口型；地面與排水管承口結合處應嚴密平順；地面坡度應平順并朝向地漏，坡度須滿足排除液體要求；廚房、衛生間地面應比走道及其他地面低20～30mm。監理人員在廚房、衛生間下水管道安裝時，應注意下水管道的安裝高度，應提前向施工單位交底，盡量向上提，防止造成安裝過低，給業主吊頂時帶來不便。

9.門安裝不牢固

原因分析：予留的砼預制塊〔木磚〕間距過大，數量不夠，形狀不對；予留門洞口尺寸過大，螺栓未打在砼塊〔木磚〕上。

控制措施：砼預制塊〔木磚〕位置要統一，在刮糙時留有標記，以便安裝時能準確找到位置。

10.衛生潔具、木地板劃傷及各種污染

原因分析：多工種作業及個別工種返修時不重視成品保護的意識。

控制措施：加強施工單位的內部管理，提高施工人員成品保護意識；并應做好交接，防止后期造成扯皮現象。

11.外立面腰線處滲漏水

原因分析：腰線多為混凝土二次澆筑，一般采用人工振搗，這樣就造成腰線與外墻接茬處出現混凝土不密實、爛根等現象，再加上其找坡不夠，很容易出現滲漏水現象。

控制措施：對腰線處混凝土加強振搗、抹坡加大或建議設計單位將腰線改為色帶磚。

12.剪力墻結構穿墻螺栓孔出現滲漏水

原因分析：施工單位一般對外墻穿墻螺栓孔的質量控制較嚴格，但對內墻不封堵，這樣就造成衛生間、廚房等處剪力墻體出現滲漏水現象。

控制措施：加強對施工單位的質量管理，對衛生間、廚房等處剪力墻體穿墻螺栓孔進行封堵。

13.新花園木地板變色:戶內木地板很多變色發黑

原因分析:廚房衛生間的水滲到房間的木地板地下;地下暗敷設管道漏水

控制措施:廚房衛生間門口加過門石;廚房、衛生的地漏設在遠離門口處、處理好坡度;再鋪木地板前確定地下管道無滲漏;建立木地板廠家和施工單位交接制度，防止后期損失。

14.新花園衛生間的石材問題

原因分析:業主對天然石材臺面的紋路和裂縫分不清;天然石材外表的紋路不美觀或臺面破損。

控制措施:換人造石材。明確紋路和裂縫區別。交房時細查石材臺面，履行文字手續防止以后扯皮。

15.鋁合金窗滲漏水:鋁合金窗滲漏水，多出現在鋁合金窗與洞口墻體間的縫隙，以及鋁合金窗下滑道等處，特別是在暴風雨時，在風力作用下雨水沿鋁合金窗的的側面和下面窗臺流入室內，嚴重污染墻面裝修。

原因分析:鋁合金窗本身存在的拼接縫隙成為滲水通道;窗框與洞口墻體間的縫隙沒填塞密實，封外側位用密封膠封嚴，在風力作用下，雨水沿縫隙滲入室內;推拉窗下滑道內側的擋水板偏低，風吹雨水倒灌;窗楣、窗臺做法不當，未留鷹嘴、滴水槽和斜坡，因而出現倒坡、爬水。

控制措施:在窗楣上作鷹嘴和滴水槽；在窗臺上作出向外的流水斜坡;用氈條等將鋁合金窗框與洞口墻體間的縫隙填塞密實，外面再用優質密封材料封嚴;對鋁合金窗框的鉚接、滑撐、方槽、鉚釘等部位用防水暴力硅膠密封嚴實;在鋁合金窗框下滑道擋水板上多開流水孔，使雨水由孔中排到室外。

16抹灰粘結不牢固、空鼓

原因分析：

1〕

基層清理不干凈或處理不當，墻面濕潤不夠。

2〕

基體偏差較大，一次抹灰過厚。

3〕

砂漿配合比不準確，砂的含泥量過大。

預控對策

1〕抹灰前基層外表應認真清理干凈；光滑的混凝土外表應鑿平，如有隔離劑殘留，應用摻10%火堿的水沖洗干凈；在木基層與磚〔混凝土〕基層相接處應鋪釘金屬網然后抹灰。

抹灰前墻面應澆水，磚墻不少于兩遍，吸水深度以8～10mm為宜。加氣混凝土基層應提前2d澆水，吸水深度到達8～10mm，也可以采取1：3的107膠水封閉的方法。混凝土墻體吸水率低，抹灰前澆水不宜過多，吸水深度為2～3mm。墻體預埋件安裝位置應正確。

2〕基層應貼餅、沖筋、找方、找正，然后分層涂抹。

3〕配合比應符合設計要求，砂的含泥量不得大于5%。

4〕砂漿應分層涂抹，水泥砂漿每遍厚度宜為5～7mm。在剪力墻與填充墻之間增加鋼絲網片，可有效地防止裂縫，并在抹灰前一天對填充墻墻面進行澆水濕潤，以防止因砂漿干縮裂縫，另外在砌筑時，磚墻頂部的斜磚應在墻體穩定后再行砌筑，同時應對斜磚與梁底、砼墻面接觸面用砂漿填充密實。

17外表不平整

原因分析：

1〕

基體偏差過大，孔洞處修整不好。

2〕

四角不規方，未貼餅沖筋。

預控對策

1〕

基體不平者先修整，孔洞處應修整到符合要求。

2〕抹灰應由標筋控制，頂棚應彈水平規方控制線，四邊找平后抹灰；抹灰時隨時進行檢查，不符合要求的應及時處理并調整。

18護角不牢，陰陽角不正，不垂直

主要在施工操作中應做到以下幾點：

〔1〕護角：室內墻面的柱面的陽角的門窗口的陽角宜用1：2水泥砂漿做護角，護角高度不應低于2m，每側寬度不小于50mm。

〔2〕陰陽角：①陽角應根據灰餅的厚度分層抹灰，并應在陽角處粘好八字靠尺，用水泥砂漿抹平，初凝前再用捋壓至光滑、平整、垂直。②陰角應設標筋，用靠尺垂吊找準垂直度，再用方尺找方正，抹灰后用陰角器將陰角捋壓至光滑、順直、方正。

19混凝土板頂棚空鼓、裂縫

原因分析：

1〕

混凝土板的油污、灰塵、雜物等清理不干凈，抹灰前對板濕潤不夠。

2〕

預制樓板安裝的穩定性差，板縫過窄或夾有雜物，灌縫不實，不牢。

預控對策

1〕預控樓板應“坐漿〞安放平穩；板縫應清理、沖洗干凈后，用C20細石混凝土澆搗密實，板縫底用1：2水泥砂漿色縫找平。

2〕對板基層清理修整，直到平整、粗糙、潔凈。

3〕在抹灰前12～25h噴水濕潤。

4〕抹灰前先刷一遍素水泥漿，再用1：3：9的水泥混合砂漿打底，面層灰應垂直于板縫方向涂抹。

20爆灰

原因分析：①白灰熟化時間不夠，熟化不透。②壓光過早，砂漿沒收水就壓光，導致起泡。③罩面灰抹的過晚，致使基層底灰失水過多，面層抹后效果不佳。

預控對策

①白灰熟化時間：不得小于15d，罩面用白灰熟化不得少于30d，袋裝白灰熟化時間不少于7d，使用時不得含有未熟化顆粒。

②假設發現底層灰漿脫水，應立即澆水濕潤，再涂刷一遍素水泥漿。

③壓光時間應控制在收水后終凝前進行。

21飾面磚外表爆裂、脫皮、污染

原因分析：①飾面磚吸水率不符合要求，急冷急熱試驗不合格。②將包裝的草繩或有色紙與飾面磚一起浸泡，或因淋雨受潮；粘貼時磚外表的砂漿未及時清凈。

預控對策

①在寒冷地區使用的外墻飾面磚，其急冷急熱指標必須符合技術標準規定，吸水率不得大于10%。

②粘貼時應做到嵌縫后及時把殘留在磚外表的砂漿等雜物清洗干凈。

③浸泡面磚時應將包裝去掉，防止包裝材料脫色，將飾面磚污染。

22粘結不牢、空鼓

原因分析：①基層外表不平整、不潔凈、未濕潤。②飾面板〔磚〕不干凈，未浸水。③配合比不準，砂漿不飽滿。④

預控對策：

①認真清理基層并按規定灑水濕潤，基層外表必須粗糙、平整、濕潤。

②飾面板〔磚〕應清掃干凈，并按要求放入水中浸泡，面磚一般應在隔夜放入水中浸泡2h左右，經陰干后使用。

③砂漿配合比應符合設計要求。鋪砌時飾面磚的砂漿應打滿并輕擊至四邊溢出為止；在飾面板內灌注的砂漿必須分層插搗密實。

23外表不美觀

原因分析：①面磚幾何尺寸不一致，或同一部位、同一方向的磚不是同一廠家或同一批進場的磚。②無粘貼大樣圖，粘貼時不彈線，不預排或預排不合理、不對稱。③應套割部位沒有套割。④粘貼時沒有及時調整縫隙。

預控對策

①同一部位、同一方向使用的磚，宜為同一廠家同一批進場的磚；進場后要認真挑選，凡有幾何尺寸不一致或有質量缺陷的磚不宜使用。

②粘貼前必須預排，繪制粘貼木樣圖。按墻面尺寸預排時要控制三點：一是不許半磚上墻；二是無論什么部位都應從中間向上、下、左、右排，使磚的排列對稱；三是分塊彈線，按線粘貼時非整磚行應排在次要部位或陰角處。

③在管線、燈具、衛生設備等部位支撐件應用整磚套割吻合；不得使用非整磚粘貼，以保證飾面美觀。

④粘貼時隨時進行檢查校正，高速縫隙，使磚縫均勻一致、順直。

24墻體滲漏

原因分析：①面磚反面的砂漿沒刮滿。②基層一次成活、開裂、空鼓。③勾縫不嚴不實。

預控對策

①面磚反面應滿括水泥砂漿進行鑲貼。

②抹灰前，必須將墻上腳手眼、孔洞用砂漿填滿、擠實，預埋件標高和座標點必須準確，埋設必須牢固、端正。外墻找平層即基層手抹灰應兩遍成活，每遍厚度宜為5～7mm，涂抹應平整，成活后應噴霧養護不少于3天，14d后再進行飾面磚的粘貼。粘貼時擠壓必須密實、平整、牢固。

③勾縫砂漿應用摻入107膠或粘結劑的半干硬性砂漿勾縫；勾縫應平順、嚴密、牢固、外表光滑、潔凈，水密性好。

④套割必須規正，邊緣整齊，鑲貼必須牢固，嚴禁空鼓和填嵌不密實。

⑥陰陽角處磚的壓向正確，接縫填嵌密實。

25室外窗臺倒泛水

原因分析：①外窗臺倒坡。②窗框底邊填抹不嚴。③內開窗披水不標準。④推拉窗框沒設排水孔或排水孔堵塞。

預控對策

①窗框最好高于窗臺20mm，以免吃口并保護窗框；外窗臺應坡向外側，杜絕倒坡。

②窗框底邊應填抹嚴密，或填嵌密封防水油膏。

③內開窗披水應認真按設計要求制作和安裝。

④推拉窗下框的軌道兩端應設排水孔，排水孔不得堵塞。

⑤窗框下框應設置止水片，以防止雨水浸入室內。

26安裝位置和開向不正確

原因分析：①未按圖紙的要求彈出中心線、邊線和標高。②未按圖紙標示開啟方向進行安裝。③門窗框安裝時標高、垂直位置控制不準確，里出外進。④二層以上的建筑各層外墻窗框上下層不對齊，左右錯位。

預控對策

①熟悉圖紙，對號入座；型號、規格較多時，應將門窗型號、開啟方向標注在門窗洞口上。

②注意安裝前檢查校對。

③預留洞口的位置、標高尺寸要準確。采用預立框法安裝時應用線墜將兩面吊直并臨時固定；按規程進行操作，安裝完畢后要進行復查校正；砌磚時，要隨時吊線核查；

④二層以上的建筑在安裝框時，上層框的位置要與下層框的位置應吊線齊，并進行對正；

27門窗框安裝不牢

原因分析：①預留木磚間距過大，數量缺乏，形狀不對。②預留門窗洞口尺寸過大。

③鋼、鋁合金、涂色鍍鋅鋼板門窗和塑料門窗的預埋件固定不牢，預埋件與固定件連接不牢④后塞口法固定門窗框時在磚墻上采用射釘固定。

預控對策

①按規定數量、尺寸放置木磚，120mm厚墻或輕質材料隔墻應采用混凝土預制磚。

②門窗洞口兩邊空隙不應大于20mm，超過20mm時，釘子應加長，保證釘入木磚50mm。

③固定件預埋時，應用水泥砂漿或細石混凝土固定固牢，安裝時嚴禁將鋼腳打掉或打彎。

④在磚墻上安裝門窗框時應采用焊接或膨脹螺絲固定，嚴禁采用射釘方法固定連接件塑料門框嚴禁采用錘擊方法固定，應先用鉆打孔，然后用自攻螺釘緊固連接。

28開啟不靈活，關閉不嚴密

原因分析：①門窗質量不合格。②運輸、保管善于發生變形。③門窗扇安裝時，上、下合頁不在同一垂直線上。④門框立梃不垂直。⑤門窗框安裝時預留的縫隙過小或過大。⑥門窗框的邊梃裁口寬度不適宜，小于或大于門窗邊梃厚度。⑦門窗扇變形。⑧窗套安裝時傾斜、歪扭，立梃鐵腳固定不牢。

預控對策

①門窗的用料要用枯燥的木材制作，含水率應符合標準要求，防止風吹、日曬、風淋。

②門窗制作質量要符合相應標準的要求，變形的門窗應由廠家進行校正，嚴重的應更換。

③運輸時應豎直排列并固定牢靠，門窗之間用非金屬軟質材料隔開，門窗應有室內豎直排放并用枕木墊平，嚴禁與酸、堿等物一起存放，塑料門窗應存放在設有靠架的室內并與熱源隔開，室內應清潔、枯燥、通風，門窗要露天存放時應采取措施防止日曬雨淋及水泡等〔墊起200mm以上〕。

④驗扇前應檢查框的立梃是否垂直，如有偏差，修整后再安裝。

⑤安裝門窗扇時留縫要符合標準要求。

⑥制作門窗框時裁口的寬度必須與門窗扇邊梃的厚度相適應。

⑦保證合頁進出、深淺一致，上下合頁軸在一個垂直線上。

⑧抹灰時要把好施工質量關，口角凸線要方正平直，連接件、預埋件與固定件的連接要牢固。

30樓地面不平

原因分析：①地面標高抄平彈線不準確。②陽臺及有水房間的地面標高設計沒有低于室內地面20～50mm。

預控對策

①基層的寺質必須均勻密實，干土的質量密度應符合設計要不；墊層保持平整，預制裝配式樓板板縫必須填嵌密實并做好板的防裂構造裝置。

②做墊層前應在室內墻下彈好控制500線，再以500線為基準線進行抄平放線、設置水平樁，并用干硬性砂漿沖筋；沖筋間距一般為1～1.5m，以此來控制找平層的平整度。

③陽臺、有水房間的地面標高設計應比室內地面低20～50mm；

④有水房間的地漏安裝，土建施工和管道安裝要用統一標高，互相配合好，認真進行施工交底，做到一次放坡正確，以防出現倒坡現象。

31水泥地面起砂

原因分析：①水泥砂漿拌合物的水灰比過大。②地面壓光的時機控制不當。③養護不適當。④水泥地面沿未到達足夠的強度就上人走動，或進行下道工序的施工。⑤砂的含泥量過大。

預控對策

①嚴格控制水泥的安定性，砂的含泥量不應大于3%；嚴格控制水灰比，面層水泥砂漿的稠度不大于3.5cm，使用時不得將水泥砂漿直接堆放在地上。

②水泥地面的壓光不應少于三遍：第一遍應在面層鋪設后隨即進行，先用木抹子搓打，抹壓平整、緊密；第二遍壓光應在水泥初凝后進行〔以上人時有輕微腳印但又不明顯下陷時最為適宜〕；第三遍壓光應在終凝前完成〔掌握在上人無明顯腳印為宜〕，主要消除抹痕和閉塞毛細孔，切忌在水泥終凝后壓光。

③水泥地面壓光1d后應進行灑水養護，連續養護的時間不少于7～10d。

④水泥地面面層的施工盡量安排在墻面、棚頂的抹灰工程完成后進行，以防止對面層產生污染和損壞，嚴禁在水泥地面上拌合砂漿。

32水泥地面空裂

原因分析：①水泥質量不合格，安定性差。②基底清理不干凈，有浮灰或其他污物。③墊層〔或基層〕外表不澆水濕潤，沒有涂刷素水泥漿結合層。④樓板吊裝和撥縫不良，灌漿不密實。

預控對策

①水泥進場后，必須檢查其性能及質量的指標，特別是安定性，合格前方可使用。

②基層外表的浮灰、漿膜及污物必須去除，并用水沖洗干凈，外表過于光滑的應鑿毛；基層外表應粗糙、潔凈和濕潤，嚴禁有積水現象。

③用水濕潤基底，均勻涂刷摻20%107膠的素水泥漿，不宜采用先撒干水泥面后澆水的掃漿方法。

④如地面是混凝土墊層，宜邊打墊層邊抹砂漿面層，一次連續成活；不宜后抹砂漿面層。

⑤樓板吊裝，撥縫必須到達3cm以上，板縫應清刷干凈、澆水濕潤并應吊模灌脹細石混凝土，板縫混凝土必須澆搗密實并及時養護，在未到達強度前嚴禁施加荷載。

⑥兩側是承重墻、中間是承重梁的樓面和有地溝的地面，必須在梁的上部加負彎矩鋼筋和在地溝蓋板邊緣設置分格條，防止出現不規那么裂縫。

33材地面空鼓、縫格不整齊、圖案不規那么、色澤不協調

原因分析：

①板塊厚薄不均，不方正，有翹曲現象。

②基層清理不干凈或濕潤不夠。

③砂漿稠度大，一次鋪得太厚，不密實。

④板塊反面有浮灰且過于枯燥。

⑤鋪設前不進行試驗，擦縫用的水泥漿顏色與板塊顏色不同。

⑥地面鋪設后，保護不好，過早上人。

預控對策

①施工前進行選材，將幾何尺寸不合格、翹曲不平的板塊剔除。

②鋪設前將基層外表清理干凈，灑水濕潤，均勻涂刷素水泥漿。

③砌筑砂漿宜使用1：3～1：4干硬性砂漿，鋪設厚度控制在25～30mm。

④板塊鋪設前，應將反面的浮土雜物清掃干凈，用水濕潤，并在外表無明水前方可鋪設。板塊鋪設24h后，應灑水養護1～2次。

⑤板塊在鋪設前應進行現地試拼，調整好花紋及顏色，并編號，以便鋪設時對號入座，擦縫用的色漿必須與板塊顏色相同，防止色澤不協調。

⑥加強成品保護，砂漿強度到達1～2Npa時方可上人。

34樓梯臺階踏步高度誤差大

原因分析：

①樓梯臺階的踏步高度不一致，一步高、一步低，行走失去重心，影響使用功能和外形的美觀。

②樓梯臺階踏步施工時放線不準確。

預控對策

①加強施工尺寸和標高與質量控制，保證踏步高度的尺寸一致，相鄰踏步偏差應控制在±10mm以內。

②為保證樓梯臺階踏步位置和高度尺寸的正確，施工時應精心操作、嚴格依據標志斜線上的各等分點，確定踏步的陽角位置及其高度尺寸。

③應以兩邊的斜度線立樁進行彈〔拉〕線，或者按實際尺寸放樣板，確保踏步高度的一致尺寸。

35有水房間地面倒泛水

原因分析：①地漏偏高，有積水。②地面坡度不順倒流水。③地面不平整有積水。

預控對策

①地漏應低于排水外表5mm，成喇叭口型；地面與排水管承口結合處應嚴密平順。

②地面坡度應平順并朝向地漏，坡度必須滿足排除液體要求，確保地面不倒泛水和不積水。廁浴間地面應比走廊及其他地面要低20～30mm。

電氣方面:

1.開關插座安裝缺陷:金屬接線盒生銹腐蝕，插座盒內不干凈，盒子口抹灰不齊整。安裝蓋板后四周墻面仍有損壞，影響外觀質量。暗開關、插座安裝不牢固，安裝好的暗開關板、插座蓋板被噴漿弄臟。

原因分析:各種金屬接線盒出廠時為做好防腐處理;抹灰時只注意墻面大面積的平直，無視盒子口的修整，抹罩面白灰膏時仍未加以修整，待噴漿時再修補，由于墻面已干結，造成粘接不牢并脫落。沒有噴漿先安裝電器燈具，供需顛倒，使安裝的電器設備被弄臟。

控制措施:安裝開關、插座時應先清掃接線盒;金屬接線盒施工時出現銹跡應補刷防腐漆，以確保質量;各種接線盒的口邊最好用水泥砂漿抹口;土建裝修進行到墻面、頂板噴完漿時在安裝電器設備。如工期緊張對先安裝的電器設備要包裹和覆蓋。

2.吊線燈安裝缺陷:吊盒內保險扣太小不起作用。燈扣內的保險扣余線太長，使導線受擠壓變形。吊盒與圓木不對中，燈位在房間內不對中。軟線刷錫不飽滿，燈口距地太低，竣工時燈具被噴漿玷污。

原因分析:采用0.5平方的軟塑料線取代雙股編織線做吊燈線，外徑太細，使保險扣從吊盒眼內脫出，壓線螺絲受拉力;安裝時不細心，又無專用工具，全憑目測，安裝后吊盒與圓木不對中;工種之間工序顛倒，或裝上燈具后又修補漿活，特別是采用噴漿取代刷漿，造成燈具污染;燈口距地面太低，因吊線下料太長。

控制措施:吊燈線選用雙股編制花線為宜，假設采用0.5平方的軟塑料線，應穿軟塑料管并將該線雙股并列挽保險扣，不使吊盒內的壓線螺絲受力:在圓木打眼時，預先將吊盒位置在圓木上劃線確定，安裝時對準畫好的線擰螺絲，使吊盒裝在圓木中心;吊燈軟線燙錫時，可先將銅芯線挽成圈再涂松香油，焊錫燒熱焊好。在安裝燈口吊盒時，將以燙過錫的線圈用鉗口夾扁，然后再上螺絲，接嚴密，保證接觸良好。

吊盒內保險扣從眼孔掉下，應重新挽打保險扣再裝。吊盒不在圓木中心、返工重新安裝。

3.管內穿線及相線與零線不能區分缺陷:穿線鋼管內導線顏色一樣，維修工作人員查線困難;先穿線后戴護口，或者根本不戴護口。導線背扣或死扣，損傷絕緣層;相線未進開關，且未接在螺口燈頭的舌簧上;穿線過程中弄臟已經成型的墻面和頂篷。

原因分析:相線和零線因使用同一顏色的導線，不易區別，而且在斷線、留頭時沒有嚴格作出標記，以至零線和相線混淆不清，結果相線未進開關，也未接在螺絲燈頭的舌簧上;穿線和放線時將整盤線往外抽拉，引起螺旋型圈集中，出現背扣；導線任意在地上拖拉而被弄臟；操作人員手臟，穿線時蹭摸墻面、頂篷，穿萬線后箱盒附近被弄臟。

控制措施:為了保證相線和零線不混淆，可采用不同顏色的塑料線;最好一個單位工程零線統一一種黑色，或者在線上作出標記;穿線之前嚴格戴好護口，管口無絲扣的可戴塑料內護口；放線時應使用放線盤;將整盤導線放在線盤上，并在線軸上作好標記，自然轉動線軸放出導線，就不會出現螺圈，可以防止背扣和電線拖地弄臟;穿線后發現漏戴護口，應全部補齊;相線未經開關與螺口燈頭的舌簧街上，應返工重新接線試燈;穿線時弄臟的墻壁,小片的用砂紙輕輕打磨。面積大的由油漆工修補好。

4.配管安裝缺陷:連到燈具、設備的線路配管不到位，電線外露，暗配管時該段電線直接埋入墻內。交叉作業時該段電線容易損傷，竣工后換線困難。

原因分析:配管時粗心大意，下料太短;圖紙有矛盾，或施工中建筑門窗、墻體等位置發生變化;配管完成后，又變更燈具、設備等的位置，致使配管不到位。

控制措施:配管下料認真實測;圖紙會審前人參核對核對個專業圖紙，施工中的各種圖紙變化及時通知各安裝單位;建設單位如要變更燈具設備位置，最好在配管之前確定，以免造成損失;報不到位的管段重新敷設到位。假設接管實在困難，且不安裝接線盒，管段又較短，不影響今后換線，也可用不同材質軟管安裝到位，但管接頭要做好密封處理。

5.廚房衛生間的等電位連接銅排被業主閑置不用:目前的高科新花園廚衛的等電位連接做法是：在距頂20公分的地方用-25X4鍍鋅扁鐵繞房間作一周。但目前大局部業主入住，吊頂成型后等電位連接全被封閉沒有正常使用。

原因分析:大局部業主不知道等電位銅排的用途。

控制措施:我建議在做廚衛等電位連接設計時在距地30公分的地方預留等電位連接端子板。這樣既滿足標準要求也可使每戶節省20多米鍍鋅扁鐵及相應施工費用;交房時告知業主等電位端子的用途。

6.電源管路等滲漏水:接線盒、配電箱內漏水，線管內或線管穿墻處漏水。

原因分析:接線盒、配電箱等采取預埋方法，其反面和側面墻體未作任何防水處理;電氣施工使用鋼管多為有縫管，密封性能差，水從暗埋管路的接縫、接頭等處滲入，延穿線管漏入室內。此外，埋設時管路破損都是滲漏潛在因素;穿線管外漏端頭、電纜出入口等缺乏相應的防水處理，造成周邊滲漏。

控制措施:地下工程的電源線路，宜采用明線裝置，以便于防水處理和檢修維護。穿透磚砌內墻的線管宜采用密封性能良好的金屬管，兩端頭按穿墻管道做法處理;暗線裝置的穿線管必須是封閉的，埋設時不得有破損。線管端頭外漏處按穿墻管道做法處理;進水的接線盒和配電箱應先撤除，其安裝的槽內防水處理完畢再安裝;進出建筑的預埋管路或套管在其和墻體接口處做好防水密閉處理。

水暖方面:

1.地下埋設管道漏水或斷裂:新花園出現管道通水后，地面或墻角處局部返潮，滲漏水，從孔縫處冒水，影響使用。

原因分析：管道安裝后，沒有認真進行水壓試驗，管道上裂縫，配件上的砂眼及接口處滲漏，沒有及時發現和解決。管道支墩位置不適宜，受力不均勻，造成絲頭斷裂，尤其當管道變經使用補心及絲頭過長時易發生。管道試水后，沒有及時把水放凈，在冬季造成管道配件漏水。管道埋土夯實方法不當，造成管道接口處受力過大，絲頭斷裂。管材本身局部質量存在問題。裝修時在鑿平地面時對地埋管的損壞。

控制措施:嚴格按照施工標準進行管道試壓，檢查管道有無裂縫，配件和絲頭是否完好，管道接口嚴格按標準工藝施工;管道嚴禁鋪設在凍土或未經處理的松土上，支墩間距要適宜，接口要嚴密，變徑不得使用管補心，應該用異徑管箍;冬季施工前或管道試壓后將管道積水排凈，防止凍裂;管道周圍埋土用手夯分層夯實，防止管道局部受力過大;交房后，應對業主裝修提出具體要求，保護地埋管;發現問題后，應查看竣工圖，弄清管道走向，判斷漏水位置，進行修理后，再水壓試驗。

2.給水管出水混濁:小區出現翻開水閥或水龍頭后，流出自來水發黃，混濁〔個別現象〕

原因分析：給水鋼管生銹;給水系統交付使用前，未認真進行沖洗。

屋頂水箱為普通鋼板水箱。水箱漆層脫落，鋼板生銹;消防水與生活水共用屋頂水箱，但未采取相應的技術措施，使水箱的水存放過久而變質;給水系統中的閥門生銹造成。

控制措施：用塑料給水管等新型管材代替鋼管做為生活給水管。

水管交付前，應先用含氯水在管中滯留24小時以上進行消毒，再用飲用水沖洗，直到水質合格。鋼板水箱做玻璃鋼內襯或其它符合衛生標準的水箱代替普通鋼板水箱。

3.管道支架制作不合格:支架制作毛糙，切口不平整，有毛刺，制作支架的型材過小，與所固定的管道不相稱，支架固定不牢固。

原因分析：支架制作下料時，用電，氣焊切割且毛刺未經打磨。

支架不按標準圖制作或追求省料;支架埋深不夠，固定于不能載重的輕質墻上。

控制措施：制作支架下料應采用鋸割，盡量不采用電，氣焊切斷，并用砂輪或唑刀打去毛刺;支架應嚴格按照標準圖制作，不同管徑的管道應選用相應規格的型材;埋設支架前，應用水充分濕潤墻洞，支架的埋深根據支架的種類而定，埋設支架時墻洞須用水泥沙漿或細實混凝土搗實;輕質墻上的支架應是輕質墻的材質加工特殊支架。

4.PVC-U管穿板處漏水:新花園出現易產生積水的房間通過PVC-U管穿板處滲漏。

原因分析：房間未設置地漏，使積水不能排走;地平找坡時未坡向地漏，使積水不能排走;PVC-U管管壁光滑，補管洞時未按程序，尤為采取相應技術措施，使管外壁與樓板接合不緊密，形成滲漏。

控制措施：易產生積水房間如廚房、廁所應設置地漏;地坪應嚴格找坡，坡向地漏、坡度1﹪為宜;PVC-U管穿板處如固定，在管外壁粘接與管道同材質的止水環。補洞倒灌細石混凝土分兩次進行細心搗實，與細實混凝土接觸的管外壁可耍膠粘劑在涂抹細沙;PVC-U管穿板處如不固定，應設置鋼套管，套管底部平板底，上端高出板面2CM，管周圍油麻嵌實，套管上口瀝青油膏嵌縫。

5、排水管道堵塞:新花園出現管道通水，衛生器具排水不通暢

原因分析：管道甩口封堵不及時或方法不當，造成水泥沙漿等雜物掉入管道中;衛生器具安裝前沒有認真清理掉入管道內雜物;管道安裝時坡度不均勻，甚至局部到坡;管道接口零件使用不當，造成管道局部阻力過大．

控制措施:及時封堵嚴管道甩口，防止雜物掉進;衛生器具安裝前應認真檢查掏出管內雜物;保持管道坡度均勻，不得有到坡;生活排水管道標準應符合標準，無設計規定時坡度應不小于1﹪;交工前，排水管道應做通球試驗，衛生器具做通水試驗;立管檢查口和清掃口的安裝位置應便于維修和操作;查竣工圖，翻開檢查口和清掃口蓋，排除管道堵塞，需要時要破壞管道拐彎處，用更換配件方法解決管道堵塞問題。

6.大便器與排水管連接處漏水:大便器使用后，地面積水，墻壁潮濕，甚至在下層頂板和墻壁也出現潮濕滴水現象。

原因分析:排水管甩口高度不夠，大便器出口插入排水管的深度不夠;蹲坑出口與排水管連接處沒有認真填料嚴密;排水管甩口位置不對，大便器出口安裝時錯位;大便器出口裂紋在大便器進場時沒檢查出來，充當合格產品;廁所地面防水處理不好，上層滲漏水順管道四周和墻壁流下來。

控制措施:安裝大便器排水管時，甩口高度必須適宜。位置應正確并高出地面10公分;大便器排出口中心正對水封存水彎承口中心，蹲坑出口與排水管連接處縫隙需用油灰或用1：5石灰水泥混合灰填實抹平，防止污水外漏;大便器安裝應牢靠，嚴禁出現松動或位移現象;

做好廁所防水、保證防水完好，預留管口周圍空隙必須用細石混凝土澆筑嚴實。

7.采暖管道干管坡度不當:暖氣干管坡度不均勻或倒坡，影響水汽正常循環，使管道某些部位溫度驟降，甚至不熱產生水擊聲響。

原因分析:管道安裝時未調直好;管道安裝后穿墻處堵洞時，其標高出現變動;管道吊桿間距不適宜，造成管道局部塌腰。

控制措施:管道焊接最好采用轉動焊，整段管道經調直后再焊固定口，并按設計要求找好坡度;管道穿墻處堵洞時，要檢查管道坡度是否適宜并及時調整;管道托、吊卡的間距應符合設計要求。撤除管道支架、調直管道，調整管道過墻洞和支架標高，使管道坡度適當。

第五篇：住宅樓工程協議書

協 議 書

甲方（蓋章簽字）：

乙方（簽字）委托人：

根據中華人民共和國勞動經濟有關條例，為了確保安全及工程質量，加快工程進度，明確項目進度目標，進一步完善管理責任，經雙方協商，擬定以下協議條款，以便共同遵守執行。

一、工程項目：

尚品名筑1#住宅樓模板工程

二、承包方式：

包工。

三、承包范圍及單價和計算方式：

1、尚品名筑1#住宅樓模板工程（不含二期）。

2、質量標準：按現場驗收合格澆灌。

3、單價：標準層按模板接觸面積計算**元/㎡，注明（不含二期構造柱及過梁）標準層包括頂板、大模板。（注明：以上單價不含打磨修補，不含二次澆灌模板工程，不含裝卸車）

四、付款方式：

按月進度付工資，每月底付清90%和上月10%的工資，年終付清全部工人工資。（注明：甲方不得扣除乙方任何附加費用，包括材料費）

五、現場文明施工：

施工現場做到文明施工，工完料凈，嚴禁打架、喝酒，愛護勞動工具、財物，否則處以50元—500元的罰款。

六、在施工過程中，若發生不安全事故1000元以下由乙方承擔，1000元以上由甲方承擔。

七、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，以簽字之日起生效。

甲方（蓋章簽字）：乙方（簽字）委托人：

年月日