第一篇：11 房地產開發項目經濟評價

淮陰工學院工程經濟學單元練習

第十一章房地產開發項目經濟評價

班級學號姓名

1、房地產開發項目經濟評價包括哪些內容？

答：

2、房地產開發項目可分為哪些類型？

答：

3、房地產開發項目總投資由哪些項目組成？其與工業項目投入的總資金有何區別？ 答：

第二篇：房地產開發經營與管理 經濟評價指標與方法

第六章　經濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產成本加上相應的（）稱為完全成本。

A、營業成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費是（）。

A、營業成本

B、期間費用

C、運營費用

D、資金成本

3、下列關于企業利潤和收入的表達中，不正確的是（）。

A、企業利潤可分為經營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個層次

B、銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

C、經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5％、城市維護建設稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1億元，則應繳納兩稅一費的總額為（）萬元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對開發投資來說，房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。

A、租金收益

B、物業增值

C、股權增加

D、銷售收入

6、下列屬于房地產投資項目經濟評價靜態態指標的是（）。

A、財務內部收益率

B、財務凈現值

C、投資利潤率

D、動態投資回收期

7、某開發商于2010年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2011年4月1日完成規劃設計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于（）時的折現率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為170萬元，折現率為12％時，凈現值為﹣87萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產開發項目采用18％的基準折現率計算出的項目凈現值為10萬元，該項目的財務內部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18％

D、不滿足目標收益率要求

11、若某房地產投資項目的名義收益率為18％，年租金增長率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項房地產投資的實際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動態投資回收期是反映（）的重要指標。

A、開發項目投資成本大小

B、開發項目投資回收能力

C、開發項目資金流動速度

D、開發項目資金實力

13、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發經營期的年數，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發經營期的長度無關。

D、投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

14、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無法判斷

16、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

17、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業投資者以10000元／㎡的價格購買了200㎡的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫字樓年凈經營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說法不正確的是（）。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于221、（）是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。

A、流動比率

B、償債備付率

C、資產負債率

D、利息各付率

22、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為8000萬元，資產合計為12000萬元，流動資產和流動負債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產投資企業的流動比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經濟比選存在的關系不包括（）。

A、互斥關系

B、獨立關系

C、相關關系

D、獨立互斥關系

25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動原則

二、多項選擇題

1、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，不包括（）。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業外收入

D、補貼收入

E、自營收入

2、房地產開發項目用于出租或經營時，計入開發建設投資中期間費用的是（）。

A、經營費用

B、銷售費用

C、管理費用

D、財務費用

E、大修基金

3、房地產置業投資的經濟效果主要表現為（）等。

A、企業實力提升

B、租金收入

C、對社會貢獻增加

D、物業增值

E、物業權益份額增加

4、房地產置業投資的清償能力指標一般有（）。

A、借款償還期

B、流動比率

C、償債備付率

D、資產負債率

E、投資回報率

5、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報率

E、靜態投資回收期

6、下列關于內部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內部收益率反映了項目的動態盈利能力

B、內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C、當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D、如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率

E、內部收益率越高，投資風險就越小

7、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，對于靜態盈利能力比選指標不包括（）。

A、銷售利潤率

B、投資利潤率

C、資產負債率

D、財務凈現值

E、償債備付率

8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40%，財務費用占年平均經營收入的10%，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤率為16.67%

B、投資利潤率為22.50%

C、資本金利潤率為31.25%

D、資本金利潤率為37.50%

E、資本金利潤率為62.50%

9、下列關于資產負債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負債占總資產的比例

B、反映了企業或項目的財務風險程度

C、資產負債率越高，則企業應變能力越強

D、屬于長期償債能力指標

E、房地產開發企業的資產負債率一般較高

10、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動原則

E、備選方案關聯性原則

三、判斷題

1、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于流動資產投資的性質。

對

錯

2、在房地產開發中，開發商所投入的資金大部分以固定資產形式存在于房地產商品中。所以對開發商來說，不論其開發模式如何，其投入開發的資金大部分均不屬于流動資金的性質。

對

錯

3、開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。

對

錯

4、財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。

對

錯

5、兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和地方教育費附加。

對

錯

6、房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。

對

錯

7、全部投資的內部收益率沒有考慮還本付息對現金流的影響。

對

錯

8、房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態投資回收期。

對

錯

9、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資得只可以部分被收回。

對

錯

10、開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比。

對

錯

11、經營期限很長是，計算開發成本利潤意義不大，可通過計算項目投資動態盈利能力指標。

對

錯

12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

對

錯

13、資產負債率屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。

對

錯

14、在國際上銀行一般要求流動比率在200%以上。

對

錯

15、對于房地產開發投資來說，投資回收主要表現為項目的開發利潤。（2012年真題）

對

錯

16、不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。

對

錯

四、計算題

1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元／（個?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業稅和房產稅在內的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產年攤銷額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現金回報率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開發商取得一房地產項目總占地面積42000㎡，規劃建設用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發經營期為3年，購買土地使用權后即開工建設，地價款和土地管理費在開發初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內均勻投入，試求該項目的開發商成本利潤率。

3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉售，轉售收入為3500萬元，如果當前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率為20％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

4、一房地產開發商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400㎡，預售均價為8000元／㎡。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600㎡，預售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設投資發生在年初，收入和運營成本均發生在年末）

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費。參見教材P173。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。參見教材P174。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬元）。城市維護建設稅和教育費附加是以營業稅為基數的。參見教材P175。

【該題針對“資金等效值與復利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入。參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤率屬于靜態指標。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時的開發經營期為開發期和銷售期之和。開發期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。參見教材P181。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財務凈現值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見教材P186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現金回報率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見教材P200。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×貸款利率。參見教材P201。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現值系數公式求出當期應還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當期應還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產負債率是反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動比率=流動資產總額/流動負債總額=6000/8000=75％。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產開發項目的速動比率不會高于100%。參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P206。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283376】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見教材P181-186。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標，非盈利能力指標。D是動態盈利能力指標。參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／項目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯

【答案解析】

對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設投資大部分形成了建筑物或構筑物等以固定資產形式存在的開發產品。參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283391】

2、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283393】

3、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P172。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283397】

4、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283400】

5、【正確答案】

錯

【答案解析】

兩稅一費指的是營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。參見教材P174。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283403】

6、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P175。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283406】

7、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P177。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283408】

8、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資項目經濟評價的靜態指標有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283409】

9、【正確答案】

錯

【答案解析】

財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283412】

10、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P188。

【該題針對“動態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283416】

11、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P192。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283420】

12、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P199。

【該題針對“靜態盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283422】

13、【正確答案】

對

【答案解析】

資產負債率屬于長期償債能力指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283424】

14、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283426】

15、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283432】

16、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P208。

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283437】

四、計算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283440】

2、【正確答案】

（1）項目總開發價值：

①

目總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）

②銷售稅費：507870×5.48％=27831.276（萬元）

③項目總開發價值：507870-27831.276=480038.724（萬元）

（2）項目總開發成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬元）

③其他工程費：133650×10％=13365（萬元）

④管理費：

a．土地管理費：38016×8％=3041.28（萬元）

b．建設期管理費：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）

C．管理費合計：14802.48萬元

⑤銷售費用：507870×3.5％=17775.45萬元

⑥財務費用：

a．土地費用和土地管理費利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬元）

b．建造費用／其他工程費／建設期管理費用／銷售費用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬元）

C．財務費用總計：71583.618萬元

⑦項目開發總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬元）

（3）項目開發利潤：480038.724-289192.548=190846.176（萬元）

（4）開發成本利潤率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283441】

3、【正確答案】

目前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率可視為目標收益率或基準收益率ic。

計算項目財務凈現值：

計算財務內部收益率：

當i1=21％時，NPV1=47.58（萬元）

當i2=22％時，NPV2=-70.75（萬元）

該項目財務凈現值FNPV=174.55>0。財務內部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項目是可行的。

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283442】

4、【正確答案】

（1）設月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320（萬元）

第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468（萬元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬元）

第3年末：凈經營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對“房地產投資方案經濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283443】

第三篇：電力工程技術改造項目經濟評價暫行辦法

電力工程技術改造項目經濟評價暫行辦法（試行）》印發

2003-01-24

為適應國家經濟體制改革的需要，進一步加強和規范電力工程技術改造項目的經濟評價工作，滿足電力工程技術改造項目的可行性研究報告編制和報批的要求，國家電力公司組織有關單位在1992年原能源部頒發的《電力工業技術改造項目經濟評價暫行辦法》（試行）的基礎上進行了調整和補充，制定了國家電力公司《電力工程技術改造項目經濟評價暫行辦法（試行）》，并于9月10日以國電發[2002]623號文向系統各單位予以印發，并自即日起執行。

《電力工程技術改造項目經濟評價暫行辦法（試行）》（以下簡稱《暫行辦法》）在總則中提出，為了合理評價國家電力公司電力工程技術改造項目（以下簡稱電力技改項目）的經濟效益和社會環境效益，提高電力技改項目經濟評價的質量，實現項目決策的科學化，減少和避免投資決策失誤，根據國家計委和建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）和國家有關規定，并結合電力工程技術改造的特點，制定本辦法。本辦法中所說的電力技改項目是指國家電力公司系統內在現有發電和輸變電設備的基礎上，采用成熟、先進、適用的新技術、新工藝；新材料對電力系統現有的供電設備和設施進行配套和改造，達到提高企業效益、企業運行的安全性和可靠性以及滿足國家相關標準為月的的項目。為了保證電力技改項目經濟評價工作的質量，必須認真做好市場調研工作，客觀分析電力技改項眉產生的增量經濟效益、增量成本和潛在經濟效益。

《暫行辦法》在總則中提出，電力技改項目經濟評價包括財務評價和國民經濟評價兩部分。財務評價是在國家現行財稅制度和價格體系的條件下，計算項目范圍內的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力，以及考察項目在財務上的可行性；國民經濟評價是在合理配置國家資源的前提下，從國家整體的角度分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，以考察項目的經濟合理性。財務評價可行，項目即可行，財務評價不可行，但是國民經濟評價可行的項目，可向國家提出經濟優惠措施建議，使項目具有財務生存能力。經濟評價中的參數劃分方國家參數、行業參數、企業參數和其他參數。國家參數按國家有關規定執行，行業參數由國家經貿委、國家計委和行業主管部門確定，企業參數由企業結合項目特點按實際情況自行確定。電力技改項目經濟評價以動態分析為主，靜態分析為輔。計算期包括改造期和生產期。起始年從工程開始施工算起，不包括前期及文件準備時間。改造期按施工組織設計確定；生產期參照項目主要設備經濟服務期限或折舊年限確定。電力技改項目經濟評價主要考察項目為企業整體所創造的新增經濟效益和新增費用以及從國家整體角度考慮所產生的新增效益和新增費用。增量經營成本的測算應反映出改造與不改造兩種情況的差別。電力技改項目的資金來源主要由自有資金、銀行貸款以及其它各種資金來源組成。電力技改項目資本金的比例應不低于項目總投資的20％。

《暫行辦法》在總則中還提出，本辦法主要適用于國家電力公司系統的發電、輸電、變電限額以上技改項目，限額以下項目也可參照執行。電力技改項目經濟評價除應執行本《暫行規定》外，還應符合國家及電力行業現行的其它有關標準和規定。

《暫行辦法》分為以下內容：1.總則。2.項目經濟評價報告的主要內容。3.財務評價：3.1；基本原則；

3.2.費用及稅金計算；3.3.收入和利潤計算；3.4.清償能力分析；3.5.盈利能力分析；3.6.敏感性分析；3；7：財務評價結論和分析；3.8.財務評價報表。4.國民經濟評價：4.1.基本原則；4.2.效益和費用；4.3.國民經濟評價指標計算；4.4.敏感性分析；4.5.國民經濟評價結論；4.6.國民經濟評價基本報表。

《暫行辦法》還附發了兩個附錄：附錄

一、電力工程技術改造項目經濟評價暫行辦法有關問題的說明；附錄

二、電力工程技術改造項目經濟評價案例。

第四篇：房地產開發項目工作總結

篇一：房地產開發項目工作總結

廣西長生房地產開發項目工作總結

2011年即將過去，轉眼間我們廣西長生房地產公司將走過了十個年頭。回首這十年，內心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級領導給予工程部這個成長的平臺，令我們在工作中不斷地學習、不斷地進步，慢慢地提升了各自的素質與才能。回首這十年，我們走過人生很重要的一個階段，使我們懂得了很多，領導給予了我們太多的支持與關愛，在此我作為代表向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝！因為有了你們的協助才能使我們在工作中更加的得心應手，也因為有了你們的幫助和努力，才能使公司的發展更上一個臺階。

現將十年來所有的項目工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有三個項目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開工至2005年9月竣工的水東

在十年來項目的建設中深刻的體會到一個企業要在現有的市場經濟條

件下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負著巨大的挑戰，以后我們公司開發項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在以后的工程建設中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創新：

現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干、巧干，要避免遭受到市場經濟的淘汰。目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過三個項目十年的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程項目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式創新

俗話說：國有國法，家有家規。對我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟效益。在項目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發的項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們要在這個過程中認真學習和創新并逐步實施新的管理模式，我們要學會創新的管理模式是什么樣子？每個職工對自身的要求應該是什么樣？全部門應該怎么去做？都是有待大家認真思考的問題。

第三步：技術力量創新

通過十年來的項目開發建設，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將應該為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交

流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，同時亦應招攬更多的人才為我所用，用才生財，為以后工程項目的建設做好充足的準備。

二、工作中存在的主要問題及總結：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、價格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段及圖紙會審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，每每項目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計： 1）設計和施工圖紙的審核工作：

慮處理，其特點是節約土地。在同一土地面積上設計出最大的建筑面積，同時亦達到國家規定的各項建筑指標。平面設計（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區設施不夠全面從而制約了小區檔次。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過祥細分析審核，把原設計的一些不較合理的漏洞調整及校核，并把紫豚閣一個戶型作了相應調整。其它部分并沒有太大的問題。設計基本能達到了我們的要求。外立面設計存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺采用隔層砌塊做空調機蔗擋，這幾項設計都沒有考慮到其樓房使用時間長短所產生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價格亦不低，所以我們改變為帖瓷磚飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時亦不增大工程造價。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質材料表面烤漆使用期限最大不會超過十年。就會因油漆老化生銹而要進行維修養護油漆，否則會通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業主造成麻煩。所以 篇二：2014年房地產開發項目工作總結與計劃

2014年管理總結及2015年主要工作初

步計劃

為認真落實云建集團“兩個轉移”，進一步強化生產管理，狠抓項目管理；結合云房集團“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團化管控要求，配合云房集團“五中心兩個部”的管理組織架構，現將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計劃整理如下：

一、2014年項目整體實施策劃開展情況：

所有項目嚴格按照云建集團“五位一體”管理要求對總包單位進行管理，實現項目管理安全生產零事故；施工質量穩定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進度滿足合同要求。項目開展情況綜述：

1、大波村建設工程：為代建工程，甲方盤江置業有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標，房屋封頂。到2014年12月份，爭取年底完成大波村建設工程項目代建合同范圍內工作。

2、蘇家村舊城改造項目：同為代建工程。a3地塊施工圖已通過審圖公司的審核，a2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無法提供。已開挖土方42萬方，完成深基坑支護。預計過年前施

工的a3地塊達到正負零。

3、安寧溫泉會議中心：2014年之前，溫泉會議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網、水電安裝、內裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開室內裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進行初步驗收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對使用方提出的問題進行整改；2014年9月29日，項目投入運營。

4、元江高橋居住小區住宅區、商業區、元江第二自來水廠： 住宅區：已完成住宅區主體工程及室外工程及各工程竣工驗收（除消防驗收）

商業區：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來水廠：已完成廠區綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號地塊：建義家園2014年9月17日開始進行場地平整施工，目前場平土方開挖約10萬立方。

三號地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進行了主體驗收。目前除部分區域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工

完，目前正在施工幕墻和吊頂，內裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計劃于12月底完成。五號地塊：昆明市第三中學經開區分校，目前正在進行基礎施工。2014年12月20日，施工至正負零。

六號地塊、七號地塊、八號地塊、五十三號地塊全面動工，正在進行土方開挖。

6、宣威保障房項目：分保障房部分與商業發開部分

保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗收，室外工程正在施工。商業開發項目一期動工17萬平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開放投入使用，11月份面向市場銷售。

7、晉寧安居家園建設工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節點目標。到2014年12月份，爭取完成安居家園建設工程項目合同范圍內工作，完成交房。

8、力創裝飾：

到2014年10月份止，完成項目結算審計3個，分別是省529/市216建設項目、中電投昆明基地裝修改造項目（二次審計）、萬科金色領域銷售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬元。在審項目5個，報審金額5771萬元，分別是勐侖度假小鎮安娜塔納酒店外裝項目、建工發展大廈室內裝修項目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內裝修改造工程、北市區醫院室內外裝修工程。新開工項目5個，其中裝飾裝修項目3個，分別是盤江置業的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農墾集團有限公司辦公室內裝修工程、21層省房辦公室內裝修工程，合同金額781萬元；門窗項目2個，分別是東旭峻城三公司標段及總承包公司標段室外鋁合金門窗安裝工程合同、華夏御府a地塊室外鋁合金門窗安裝工程，合同金額624萬元。外墻涂料項目1個，為白藥地產公司藍光bc項目外墻涂料工程，合同金額450萬元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規范云房集團公司項目建設階段的工程管理工作。云房集團工程管理部于2014年9月編制完成建設項目工程管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部。

此管理辦法對項目建設階段（圖紙會審開始、項目實施過程至項目竣工驗收交付使用的整個管理階段）的工程管理工作進行劃分，明確管理程序和工作職責，進一步加強建設項目的質量、技術、安全、進度管理，確保建設項目快速、優質、安全、低成本順利建成，實現項目開發目標。

2、編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設單位、監理、施工總承包及總承包管理公司各方的責任，在充分發揮各自職能的基礎上互相提供服務及配合，嚴格按照施工圖紙及相關技術文件、現行法律法規、標準規范、強制性條文等要求精心組織施工，云建集團工程管理部與2014年10月編制完成監理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發于各子（分）公司、項目部征求改進意見。

三、項目管理工作開展情況

1、安全管理工作： 1）根據集團總公司相關文件及要求，各子（分）公司、項目部認真學習新《中華人民共和國安全生產法》，嚴格貫徹執行國

家相關安全生產的法律法規和云房集團公司的安全生產管理制度。每月月初各子（分）公司、項目部將前個月職工安全教育情況書面反饋到云房集團工程管理部。

2）召開月度安全生產會議：各子（分）公司、項目部在月末安全生產會議上介紹安全生產、文明施工情況、明確安全責任人，共同討論安全管理制度及實施細則，不斷加強和完善各子（分）公司、項目部管理制度。各單位要將安全生產作為項目管理重點，會議要對安全隱患較大的分項工程及危險部位等作為工作重點進行布置。會后形成會議紀要上報云房集團工程管理部。3）安全生產管理工作改進方案：按照云建集團安全生產管理規定及2014年責任“零死亡”目標要求，云房集團公司從近年來產生安全事故的原因分析以及針對安全管理方面存在的問題，結合房地產企業管理實際情況，制定安全管理措施，強化安全管理，確保項目建設在安全狀態下的順利實施。

2、質量管理工作：

1）召開2014年“質量月”動員大會：傳達云建集團總公司開展2014年“質量月”活動具體要求，總結交流云房集團各分公司、集團本部各中心（部）、項目部質量管理的經驗，共同討論房地產對項目質量管理的經驗，研究部署下一步工作。

2）觀摩學習萬科魅力之城項目：云房集團公司組織各子（分）公司、項目部管理人員觀摩學習由三公司承建的萬科魅力之城項

篇三：2013年房地產開發項目工作總結

2013年房地產開發項目工作總結

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去

衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌

握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了

解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

8、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝

飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

xx年年的收獲

一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

2009年工作計劃和展望 ：

1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產品－房子擁有較好的質量。

2、要發揮企業員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。

3.注意培養人才：在市場經濟的環境下，企業的競爭已經成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養力度。隨著公司的逐漸壯大和 篇四：房地產開發部工作總結

房地產開發公司工作總結及工作計劃

一、20××年工作回顧 20××年，房地產公司在控股公司的正確領導下，在各位股東的關心和支持下，公司全體員工進一步強化市場意識、質量意識和效益觀念，不斷轉變工作作風，持續提升內部管理力度，積極推行績效考核模式，嚴格落實崗位責任目標，健全協調配合機制，經過公司全員的共同努力，實現了年初確定的各項工作任務。主要經濟指標完成情況：報表利潤萬元，銷售收入萬元。

1、安全工作穩中求實 20××年，公司持續鞏固并穩定實現了安全生產“五為零”目標，“安全就是效益、責任重于泰山”，安全生產委員會充分履行安全管理首責，堅持安全目標近期與長遠統籌規劃，安全制度治標與治本同步推進、安全措施預防與查處相結合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理為重點，從嚴務實抓好全年安全工作。一是抓牢職工安全教育。20××年 8 月，公司針對金花五期消防問題，聘請武警消防大隊教官來公司為全體員工普及消防知識，進行現場滅火演習。工程部在安全活動月期間組織開展了安全知識考試和專題展覽活動。理論教育和實踐操作知識宣傳和能力培訓的有機結合，夯實了公司安全基礎。二是落實安全措施。以簽訂安全生產責任書為抓手，加強安全制度建設，健全安全激勵約束機制、事故隱患查處機制、部門協調聯動機制，保持了公司安全發展平穩態勢。新廈公司和項目部狠抓現場管理，嚴于人員教育，保障生產一線平安運行。三是突出責任履行。通過提升全員落實責任，執行制度、履行崗位職責的能力，有效開展安全預防和隱患排除活動，促進公司安全管理規范化，安全責任履約標準化。公司辦公室堅持公務用車管理制度，合理調度車輛，做好每日出車入庫登記，加強對駕駛人員的經常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理穩中增優 五期工程是公司 20××年重點建設項目，考量整個工程管理水平的關鍵在于工程進度和建設質量兩個要素。在金花五期后期施工過程中，公司項目部管理人員實行倒排工期搶抓工程進度，靠前指揮等挖施工質量；工程部管理人員及時進行項目施工圖審查和施工合同報批，監督維護生產現場安全，積極做好水電、綠化亮化等技術保障和協調工作，促進工程建設穩步推進；新廈公司克服資金緊張、交叉作業等多種困難，組織施工隊伍搶晴天、戰高溫，優化施工方案保持施工正常有序開展。通過公司上下能力配合，xxx 五期最終在 11 月 18 日這個預定時間節點上保質完工。新廈承接的 xxx 環保科技公司辦公大樓保質保工期交工。

3、項目開發決策變中求穩 20××年，公司開發戰線的同志們密切關注政府對房地產行業的政策導向，及時調整我們項目開發工作思路，對待開發的項目進行充分論證。公司項目論證領導小組在項目技術性和經濟效益上嚴格科學分析，穩健操作，穩定推進。去年，完成金谷美地和金花六棟的前期報建及設計工作，為項目盡早開工創造了條件；對新機修和新下陸老檢察院地塊進行了可行性分析及初步規劃設計工作；完成了金花四期規劃驗收工作，竣工驗收備案工作按計劃推進，給確權辦證創造有利條件；積極爭取棚改項目政策，認真開展金花四期、金花五期剩余國家棚改補貼資金萬元（余額）到帳工作；配合集團公司進行 bbq 園項目的規劃驗收工作。在 20××年里，vv 市作為國家房地產政策試點城市，將過去規劃用地中的經濟適用房、廉租房、公租房劃歸公共租憑房一個范疇。我們過去對 xxx 等地塊的經濟適用房建設的申報均已停止，而作為公共租憑房規劃建設的地方政策不清晰，操作難度大，報建周期長，潛在經濟風險多。如果冒然啟動大量的項目開發，稍有閃失，將會給公司帶來嚴重后果。因此，在過一年的開發工作中，我們始終在把握政策、研究市場、項目論證上做細做實基礎工作，項目決策堅持變中求穩，不打無準備之仗。當然，我們在項目開發上也存在決策速度慢，報建周期長的問題，因土地定性確權滯后，錯失了既定項目的拿地工作，使公司接替項目難以為繼。

4、營銷工作穩中保收 去年，公司回收房款萬元。營銷部門的同志們積極奔赴 xxx 等地的在售樓盤，掌握市場供求信息，采集各地房屋銷售價格進行比較分析，及時調整公司營銷策略，動態制定銷售價格，盡最大可能實現銷售穩中保收。在銷售過程中，堅持以“市場為導向，以效益為中心”的經營理念，杜絕人情銷售；根據房屋方位和樓層層高的不同實行差別定價，把銷售工作做到合理化、精細化。營銷工作人員內強素質抓服務，外樹形象保業績，在為公司創收增效的同時，也逐漸鞏固了公司的品牌形象。他們還主動搞好與政府相關部門的關系，為業主的貸款、確權辦證等工作積極創造條件。20××

年，營銷部針對金花四期、五期尾盤的住宅、商業鋪面和車位加大銷售力度，在控制好銷售底價的前提下，盡可能擴銷售量，完成了公司年初下達的銷售任務，保證了資金回籠及時足額到位。

5、企業管理穩中提升 ①預算管理 在過去的一年，公司以全面預算管理制度為依托，建立起以項目為主體，以部門為責任單位的管理體系，嚴格實行公司管理費用、間接開發費、工程成本等方面的預算管理，控制外支出。“無預算不開支、有預算不超支”，特別是非生產性支出不準超開口子，預算指標不越紅線，與上個考核相比，公司 20××年管理費用及非生產性支出均大幅下降。②目標管理 公司的戰略目標和目標都細化量化到部門和個人，以部門和個人工作目標的達成確保公司整體目標的實現。公司績效考核領導小組按季從實考核，達標及時兌現獎勵，欠質少量處罰，公司付酬取薪的收入觀念落實到行動中、員工心中。③5s 管理 繼續強化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作為管理龍頭，帶動其他專項管理走向規范。一是抓清掃階段，在制度、標準、流程的整理整頓、檢查、改進和維護；二是扎實推進清潔階段工作，并與 iso9000 體系建設相融合；三是深化常態化達標工作，員工規范與改善的職業素養逐步提高；四是運用“問題票”批露公司管理環節存在顯著問題并有針對性地提診斷意見或建議，強化了員工的責任意識、問題意識和改進意識。20××年 6 月，公司組織全體中層以上管理人員赴杭州綠城房地產公司考察學習，對標單位開發理念、工程管理經驗對我有較大觸動。公司工程管理、財務管理、項目管理等專業管理工作也有較明顯進步。

6、教育培訓空氣漸濃 個體素質決定團隊綜合素質，員工執行能力決定企業發展動力。我們采取“請進來”和“走出去”舉措進行員工教育培訓工作。20××年，我們邀請公司普教中心高級講師傳授 5s 管理知識，提升員工 5s 務實能力；請武警部隊教官現場指導消防及高樓疏散演習；聘請 xxx 律師事務所資深律師擔任我公司法律顧問，提高員工知法、守法、用法、維護公司權益的知行能力；利用控股公司及專業部門來公司調研檢查工作，同行人士來訪機會，互通信息，補強相關業務知識。同時，公司按開發建設任務需要，有針對性選派不同管理崗位上的人員赴外地參加專業知識培訓。如：工程開發成本控制專題培訓、商品房合同網上操作培訓、財會知識培訓、黨建及群團工作培訓等等。員工個人繼續教育培訓活動也在公司激勵措施引導下有效開展，請教、外培、自學空氣在公司逐漸濃厚起來。

7、企業文化建設彰顯影響力 企業文化建設是企業發展題中應有之義，內揚公司經營管理主張，外樹公司形象。一年來，我們在硬件和軟件上加強公司企業文化建設力度，為公司生存發展起到明顯的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。經過努力，房地產在 20××年 6 月 6 日終于擁有了真正屬于自己的辦公樓，統一的配置、規范的定位，使員工有一個舒心的辦公環境，讓客戶有一個造訪的港灣。金花五期小區盡管是經濟適用房項目，但公司綠化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它達到下陸地區精品小區效果。公司在員工衣著、產品包裝、辦公用品上均有代表公司文化特色的圖文標識。這些形象展示，有助于提高公司的知名度和美譽度； 二是建制度、抓約束。房地產公司員工以編制的企業文化手冊為行動指南，弘揚開拓進取精神、追求員工和企業一同發展的使命，踐行核心價值觀，強化市場經濟理念，規范行為準則，崇尚職業道德，員工精神面貌積極向上。同時，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促進了公司人有規范化、物有組織化、事有流程化。推行思想和行動上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活動，促激勵。20××年公司開展專題活動，切合員工需要開展宣教文體、讀書培訓、參觀考察和療休養活動。在公司黨群組織正確的配合下，公司多媒體會議室、學習室、職工書屋先后建成并投入使用，為員工開展各種學習和文娛活動搭建了理想平臺，密切了團隊團結協作關系，增強了員工工作的積極性、主動性和創造性。

8、績效考核嚴字當頭 為確保公司目標順利實現，在 20××年初，我們認真貫徹“以市場為導向，以效益為中心”的經營理念，推進考核模式市場化、考核指標精細化、激勵約束績效化的考核機制建設，堅持公司效益為重，全面覆蓋，利潤（效益）主導、增量激勵、突出重點、嚴格兌現等 6 項原則，制定公司業績部門業績和員工工作、行為結果等三大類的考核內容，實行基本績效、達產績效和超利績效三大塊的月考核、季預付、年終累計考核兌現的薪酬管理辦法。通過修訂形成公司經營層、部門管理層和操作崗位的

績效考核目標責任書。強化執行力，落實責任，公司全年利潤目標、安全目標、質量目標、進度目標得以順利實現。

9、黨群工作有為有位 20××年 5 月 28 日，黨支部委員會正式成立，大冶有色××房地產開發有限責任公司結束了自成立以來一直無黨組織發揮監督保證作用的歷史。首屆大會選舉產生了第一屆支部委員會書記，當選的支委成員進行了分工，設置了黨小組，明確了黨組織的目標任務。黨建帶團建促工建。在黨支部的支持和指導下，公司的工會組織、黨群組織、共青團組織也按各自章程選舉產生了組織機構，開展了特點特色活動。如黨員先鋒崗承諾、職工羽毛球賽、送清涼送溫暖、職工學習書屋，既豐富夯實了黨群組織的工作內容，陶冶了職工情操，更重要的是凝聚了隊伍，提高了工作效率。黨支部的戰斗堡壘作用、黨員的先鋒模范作用、工會組織的橋梁紐帶作用、共青團組織的突擊作用的發揮，在公司政治建設、廉政建設、民主管理建設和團青等方面工作上注入了新鮮活力，成為推動公司生產經營發展驅動器和保駕護航穩壓器。營銷部主任，共產黨員石利同志被評為集團公司 20××優秀共產黨員，開創房地產公司先進人物進入集團公司光榮榜的先例，這是她個人的榮譽，也是公司的光榮。

10、人才興企途徑多樣 企業的競爭歸根到底是人才的競爭，員工綜合素質、專業知識、執行能力和創新水平的高低決定企業核心競爭力的強弱。20××年，在集團公司人力資源部的支持下，通過武漢人才招聘會成功吸收了 3 名應屆大學畢業生來公司就業，他們分別在工程管理、工程造價、項目開發崗位上展示才能，迎接挑戰。根據公司提升管理的需要，我們物色調配 2 名集團公司內部管理人員以增補公司黨務和人和資源管理上的力量；此外，我們還常年在黃石人才招聘網站上發布信息，對項目開發和工程管理方面具有突出能力的社會精英廣開大門。另外，我們還從社會臨時招聘多名有管理或操作經驗的人員加強公司管理施工力量。我們招賢納士的根本目的就是要促進公司的發展理念得到快速更新，推動企業管理走向科學規范，從而增強公司的綜合實力。

11、資金運營順暢 資金是企業生產經營的重要支柱，提高企業資金運營效率是企業資金管理的核心。20××年，公司在以下幾個方面開展資金管理工作。一是做好財務分析工作。公司財務部門根據公司生產經營運行情況分月度、季度對公司管理費用、間接開發費用、工程成本及利息支出按時做出客觀分析，為公司從嚴動態掌握財務動態，及時調整財務管理思路，按時提供決策依據。二是執行預算制度。年初，公司要求各戰線將全年費用支出提出具體計劃，在此基礎上，公司統籌兼顧作出全面的資金預算，針對工作或項目實際完成情況審批資金流向和數量，控制外和超資金占用，發揮預算制度的管控作用。三是抓好資金流程管理，實現資金良性循環。公司在日常工作中，注重資金計劃，資金使用，取得資金三個方面的流程管理，對部門確定定額指標，控制資金占用，實行公司集中管理，盤好用活資金，做好流動資金的統一調度，最大限度地維護公司資金運轉的良性循環。四是建立資金績效評價制度 公司把資金管理績效同部門的實際工作業績掛鉤考核，促進公司資金管理制度建設。營銷部根據房屋銷售情況，保證銷售資金“應收盡收”；工程部、項目部、開發部堅持堅持建設工程項目堅持合同管理，以進度和質量驗收為依據實行“按實支付”；財務部盡力搞好籌資、融資工作，滿足公司資金需求，公司辦公室從嚴控制后勤福利和管理支出。通過績效評價和考核兌現，公司資金管理從制度上推進了規范化動作。

12、cc 公司自主管理能力增強 20××年，公司實現產值完成利潤達到考核要求。該公司自主能力日益增強，為整個房地產公司在分解利潤、安置人員壓力上做出了應有貢獻。班子團結、作風硬朗。新廈公司領導班子充滿活動，講團結，比貢獻，強作風，帶隊伍，創佳績。在湖北鑫鷹環保科技辦公大樓、××集團渣改工程及金花五期工程施工中，公司領導班子成員根據分工各盡其職，各負其責，身先士卒，靠前指揮，為每一個工程順利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不飽滿的情況下，該公司管理人員和員工一道進行整修周轉材料、為鋼管構件刷漆勞動，鍛煉了隊伍，提高了班子形象。紀律嚴明，管理務實。新廈公司根據房地產公司管理提升的要求，細化了各項管理制度并大力推行。他們在勞動紀律、安全生產、財務管理、職工福利等方面從嚴抓管控，使管理增效得到落實。在公司組織開展的生產和群眾活動動中，該公司總有上乘表現，公司 20××年年會，新廈公司送演的節目最為豐富多彩；5s 管理活動，該公司問題票有的

放矢。苦練內功，參與競爭。該公司 20××年為建筑工程資質升級在資金、人員、業績等方面做了大量準備工作，為探索外部建筑市場積累了一定經驗。他們除承接到××集團公司一些改擴建工程項目外，還不遺余力參與番禺工業園、博源環保物流園工程投標，積極參與市場競爭的意識增強，行動積極。

13、存在的主要問題 在回顧 20××年公司經營管理工作時，我們實事求是地肯定了戰線、部門和單位取得的成績，也比較分析得出公司管理提升大有進步的結論，但是，再大的成績、再明顯的進步已歸過去。在新的一年里公司發展任務十分繁重，多年積累的問題需要逐一化解，如果不理性認識自身存在的問題和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我們就會失去發展機遇，就會在市場洗禮中失去應有的位置并最終被市場淘汰。

一、公司的激勵約束機制仍不完善，績效考核獎懲難以實際到位。管理梯隊“能上能下，可升可降”沒有形成制度，“有人無事干，有事無人干”現象依然存在。

二、項目開發團隊力量薄弱，開發進度滯后，開發能力需大幅提高。接替項目沒有及時跟進，項目開發沒有形成“在建一個、儲備一個、報批一個”的良性循環，近期危及公司的生存，長遠影響公司的發展。

三、工程管理水平亟待提高。工程質量、工程成本、工程進度等沒有得到有效控制，存在直接經濟效益流失現象，特別高度關注質量問題在社會效益上產生負面影響。

四、非生產性支出超過公司預算，且支出與業績存在倒掛跡象，有不執行，有預算不控制，隨意開支超支問題嚴重。

五、缺乏主動和積極的精神。少數員工存在要榮譽和好處，推責任和任務，遇事靜等旁觀，不搶抓工作機遇，事無巨細靠組織和領導，不自我加壓，不積極發現和主動解決身邊問題。

六、制度和規定形文在案，工作流程仍沿襲個人習慣，有章不循，我行我素現象時有發生，多處存在。

七、培訓和學習效果欠佳。少數工員固守舊的業務知識，老的工作習慣，不愿意接受新的文化，新的理念，導致公司培訓學習流于形式，公司提高綜合能力的努力事倍功半。存在的上述問題主要是因為我們管理團隊在公司管理提升工作中沒有盡到應有的責任，制度不嚴、措施不力、失之于軟，失之于松。我們的員工仍習慣于固有的思維定勢，因循守舊，對新觀念躊躇不前。我們對待問題秉持的正確態度是，發現問題是好事，沒有問題是壞事，回避問題是蠢事，根本目的就要提高揭露問題的覺悟和正視問題的膽識，培養解決問題的能力，從而端正我們的工作思路，優化我們的工作方法，追求工作業績最大化，開創工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，國家關于房地產的調控政策繼續執行，沒有出現松動跡象；xxx市對公共租賃房建設試行政策仍不明朗，項目報批工作復雜冗長；國家宏觀經濟增速減緩影響，房地產開發成本繼續高位運行；周邊地區庫存開發土地枯竭，可選擇的開發項目不多；我們進行大體量地塊開發在財力、人力資源上配置不足等。以上諸多困難因素客觀存在，給公司 20××年的工作帶來空前的壓力。因此，我們要正確認清形勢，進一步解放思想，勇于改革創新，迎接新的挑戰。這次大會的主題是：以科學發展觀為指導，在控股公司和公司董事會的正確領導下，在各位股東的大力支持和全體員工共同努力下，凝聚思想，堅定信心，明確目標，激情奮進，整合力量，克難攻堅，落實責任，“五提五保”，為實現公司又好又快發展而努力奮斗。

（一）、提振全員進取信心，確保公司持續發展動力 動力源于信心。事實證明，一支沒有頑強戰斗意志的軍隊打不了勝仗。同樣，一個了無信心的團隊也決不可能在市場競爭中取得成功。我們的信心從哪里來？在認真總結過去工作時，既要看準問題，尋找差距，又要肯定成績，增強戰勝各種挑戰的信心和決心。從公司目前擁有的物質基礎和管理現狀判斷，我們有理由振奮信心，確保發展動力。

1、我們擁有一支歷經錘煉并值得信任的員工隊伍。××房地產公司從初創、幾經改制到今天，員工隊伍不斷擴大，駕馭房地產開發建設能力逐步增強。管理團隊集合了工程施工、工程預算、工程技術、項目開發、營銷策劃、財務管理、行政管理等各方面的精英才干，他們承擔起公司生產經營重任。員工隊伍 45 歲以下的人員占 58，充滿朝氣活力；大專以上文化程度的成員占 68，文化層次較高；28的管理人員擁有中級以上技術職稱，顯示出較強的專業能力。通過多年的磨煉，我們這支隊伍不斷走向成熟，值得我們充分信任，相信這支隊伍在今后房地產開發建設上有更大更好的作為。

2、我們探索出一套切合自我生存發展的治企經驗。公司自成立以來，先后開發建設了 xxx 住宅小區等 8 個樓盤，累計開發建設面積達 20 余萬平方米。在為 xxx 兩地職工群眾營造優美宜居環境的同時，奠定了公司的知名度，為我們積累了寶貴的工作經驗。這些經驗可以總結歸納為：我們的員工普遍形成了“為社會添光彩，為企業作貢獻”的責任意識，忠于事業，忠誠企業的榮譽感；學習先進、追求卓越的進取精神；“以市場為導向，以效益為中心”的經營理念；嚴格慎密，準確規范，細致量化，精準求精的管理思路。這些經驗是我們寶貴的精神財富，必須進一步發揚光大。

3、我們具有穩生存的先天條件和求發展的優勢環境。現在，xxx 開始推行城市公共租賃房開發新政，目的是保障中低等收入群體住房需求，它是經濟適用房政策的發展和延伸，為我們在這一領域占有一席之地提供了政策支持。在資金這個關鍵因素上，我們可以依靠新開發項目有效運作：一是公司各位股東繼續增資擴股；二是根據需要引進新股東實現增資；三是控股公司和金融機構借貸資金；四是新項目銷售回流資金。在資質上，我們通過努力取得了資質“四升三”成果，化解了困擾公司在開發建設上的制約因素。隨著公司開發業績的擴大，還應繼續開展“三升二”的工作。鼓勵 xxx 公司在建筑資質上升級，增強市場競爭力。在開發方面，我們把“xxx”項目作為 20××年的工作重點，從現在開始加強攻關報建力量，加快報建進度，力爭早日開工建設。同時，平行推進“xxx”兩個地塊的分析論證，確定一個待建項目。在市場方面，黃石城市舊城改造形成住房的剛性需求在較長時間內存在，為我們的公共租賃房銷售穩定了客戶群，進行商品房開發更具區位優勢。

4、我們構建了公司健康發展的保障系統 按照現代企業管理制度的要求，公司股東會、董事會、監事會正常開展工作，在重大決策、重要項目投資等方面履行職責、明確義務、維護權利，依法治企得到落實。公司黨支部自成立之日起，發揮黨組織政治核心、黨支部戰斗堡壘、黨員先鋒模范作用。通過開展政治教育.篇五：2009年房地產開發項目工作總結

2009年房地產開發項目工作總結

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管

理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行

的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料(material)庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經

驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

第五篇：房地產開發項目策劃書

房地產開發策書

一、地塊狀況

英祥承德公館小區位于珠江路南側，承德北路西側，工程總用地面積127674.5平方米，規劃容積率3.50，建筑密度30.0%，綠地率30.0%。具有52萬方繽紛生活城。物業形態豐富，高層、商業、超市、酒店等。

二、地塊本身的優劣勢

項目傲居于珠江路與承德北路交匯處，處于淮陰核心區域，是連接淮安中心城區與淮陰新功能區的重要樞紐，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達全城。

三、地塊周圍景觀

毗鄰區政府，距臺州商城、義烏小商品城等數萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區域商務、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項目成為稀缺的人氣旺地。

不可復制的區位優勢和交通優勢，也將使英祥·承德公館在寸土寸金、日益稀缺的淮陰區，成為宜居的都是精品住宅標桿。

四、環境污染及社會治安狀況

周圍無大型工廠，周圍綠化較好，空氣質量高。用水便利，噪音較小，社會治安良好.五、供求分析

決定房地產供應量和供應速度主要取決于兩大因素：一是土地供應量狀況，二是資金供應狀況。

由于金融房貸收緊，資金來源發生變化，對淮安市屬于“金融拉動型”的房地產市場來說影響較大，造成了相當一部份企業開發資金短缺，影響了部份開工項目的進展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應增長的速度。

隨著淮安市國民經濟的快速持續發展，城鎮居民收入不斷提高，改善居住環境的愿望越來越迫切，也在一定程度上保證房地產的需求。

六、公共配套設施

（菜市場、商店、購物中心、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

七、房地產市場基本狀況

1、大盤時代逐漸來臨從近期推出的地塊資料上看，規模超過50萬平方米的大盤已陸續亮相，淮安房地產市場即將迎來其大盤時代；

2、品質樓盤越來越引人注目隨著樓盤規模的不斷加大，市場競爭的越來越激烈，高品質、高性價比的樓盤即將顯現；

3、戶型設計越來越講究

隨著居民生活水平的不斷提高，居住理念的不斷更新，其對住房戶型的要求越來越講究、越來越科學；

4、小高層及高層產品將逐漸占領市場，倍受購房者歡迎。

雖然之前市場上對小高層及高層產品的抗性比較大，但是隨著政府導向性的不斷加大，居民生活理念的不斷變化，對小高層產品的抗性將會逐漸減小，以至小高層產品最終逐漸占領市場。

八、詳細信息

產權年限：70產權類型：

大產權房容積率：3.5綠化率：30%總戶數：3476

占地面積：127674.5平方米

基本參數：地下停車位2037個 地面停車位509個 非機動車停車位13849個 總戶數3476戶

九、圍觀調查分析

淮安市購房客戶年齡主要集中在35-45歲之間，這一年齡段屬于購房實力派，消費觀念跟上時代潮流，有消費潛力。較為注重物業的綜合性價比，對于品牌信譽、物業管理和機動車位的很重視。本項目就是本著提高物管品質、建立品牌為基本點和特色點。

十、項目SWOT分析

一、優勢（STRENGTH）

周邊配套優勢：公共配套設施齊全，緊鄰汽車北站火車北站，便利交通暢達全城。距臺州商城、義烏小商品城等數萬方配套資源僅3分鐘車程，諸多利好不僅完全可以滿足該區域商務、餐飲、娛樂、休閑等需求，還可以確保項目成為稀缺的人氣旺地。

二、劣勢（WEAKNESS）

地理環境的優勢注定了該樓盤房產的高價位，雖說現在還沒有具體定價，就起人氣而言肯定是在淮安房產價位前列的。

三、機會點（OPPOTUNITY）

消費習慣改變：通過市場調查分析，近年來淮安購房族的看房、選房、購房觀念正悄然發生著巨大的變

化。又隨著經濟迅速發展的后起城市，人們對住房的需求的愿望還是十分強烈的。

四、威脅點（THREAT）

雖說近年來淮安房產的發展越來越好，但是這是機會也是威脅，在該項目同期開盤的也有很多，像金地花園就是很有力的威脅者。

十一、市場調查

1、調查背景：社會經濟處于高速發展階段，人民生活水平大幅度提高。

本次市調的目的：為了更好的了解競爭項目的規模、市場定位、價格水平等因素，識別競爭項目的優勢、劣勢，分析其成敗的原因，確定本案產品在市場中的位置，以及接受度，從而協助本項目制定相應的價格策略、項目定位、目標市場定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰不殆。

調查手段：實地“踩點”調查+ “訪問”調查+其他。

2、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

政府為了控制房價的持續攀升，中央出臺了“國八條”，各地也相繼推出了各種政策來控制房價的持續高速上漲。

（1）金融房貸緊縮政策

（2）征收房產稅政策：

（3）降低部分建設項目收費標準，規范收費行為

（4）消費者認可的建筑形式：

淮安市民對各種建筑形式（多層、小高層、高

層）的認同還是比較均衡，沒有特別的偏好，都接近三分之一。

十二、場定位

產品定位

淮安市首家時尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，現代、氣派，凸現中心區商務中心的形象；

建筑風格：

現代化建筑風格

開發模式：物業持有型價值鏈增值的模式

優勢定位：

地段優越性，交通的便利及成熟的周邊配套。綠化高、容積率低；

小組成員：

呂東東 陳子東 劉鵬 龐翔 蔣杰杰 曹慧平