第一篇：2010年上半年福州房地產市場運行情況

2010年上半年福州房地產市場運行情況

今年以來，我市結合本地實際認真貫徹國家和省里出臺的一系列房地產宏觀調控措施，堅持多措并舉，多管齊下，通過綜合調控和引導，著力促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。市場運行呈現(xiàn)出房地產投資增速加快，新開工成倍增長，供求關系得到了改善，投機性、投資性需求得到遏制，房價過快上漲勢頭得到有效控制。

上半年市場運行特點

1、房地產開發(fā)投資保持強勁增長態(tài)勢。上半年全市完成房地產開發(fā)投資278.60億元，同比

增長103.7%，增速比一季度加快36.57個百分點。房地產投資占全市同期城鎮(zhèn)以上固定資產投資比重為29.85%。拉動房地產投資增長的因素：一是開發(fā)企業(yè)購地熱情高，土地購置大幅增長，上半年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費147.65億元，同比增長3.65倍。土地購置面積達184.84萬平方米，同比增長1.8倍，二是舊屋區(qū)危舊房改造力度加大，五城區(qū)完成危舊房拆遷354萬平方米帶動擴大了投資規(guī)模。三是投資向八縣（市）延伸，八縣（市）完成投資94.94億元，占全市總量34.1%，同比增長144.6%.2、房屋規(guī)模繼續(xù)擴大。上半年。全市房屋施工面積累計達2573.09萬平方米，同比增長

15.2%，其中住宅施工面積2179.72萬平方米，同比增長15.2%；房屋新開工面積513.05萬平方米，同比增長248%，其中住宅新開工面積425.8萬平方米，同比增長230.9%。6月份房屋新開工面積為141.8萬平方米，環(huán)比增長129.58%。

3、商品房銷售產生較大波動，呈逐月下降態(tài)勢。據有關統(tǒng)計數(shù)據，上半年全市商品房銷售

面積236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房銷售面積40.48萬平方米，同比下降37.01%，其中住宅銷售面積34.93萬平方米，同比下降39.44%。另據有關方面統(tǒng)計，今年上半年，市區(qū)商品房成交面積148.87萬平方米，同比下降39.57%，其中商品住宅成交105.09萬平方米，同比下降51.32%。市區(qū)商品房簽約套數(shù)18634套，比去年同期減少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期減少61.4%。房地產新政改變了市場預期，直接影響了市場成交量。非住宅占商品房銷售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個百分點，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個百分點。

4、二手房交易量繼續(xù)下滑。據有關方面統(tǒng)計數(shù)據，上半年市區(qū)二手房成交19803套，成交

面積214.91萬平方米，成交金額76.01億元，分別比群同期增長1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面積155.62萬平方米，成交金額56.62億元，分別比去年同期增長9.32%、11.13%和18.93%。但“國發(fā)10號文件”出臺后，二手房實際成交量呈逐步下降趨勢。6月份市區(qū)二手房成交3112套，成交面積35.27萬平方米，環(huán)比分別下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面積23.07萬平方米，環(huán)比分別下降17.75%和18.63%。

未來推動市場發(fā)展得有利因素：一是福州作為海西發(fā)展得省會城市和宜居城市，特別是福州實施“一區(qū)兩翼多極”的發(fā)展布局，動車組開通運行和地鐵開工建設有效地提升福州發(fā)展競爭力，擴大了發(fā)展空間。二是隨著經濟結構調整，現(xiàn)代服務業(yè)的加速發(fā)展，將帶動了商業(yè)、商務地產的發(fā)展；三是政府加快重點項目建設，包括舊屋區(qū)改造，將推動拆遷安置房建設；四是保障性住房建設力度加大，不但可以拉動投資，也有利于改善市場供應。

第二篇：XX年房地產市場運行情況總結分析

XX年房地產市場運行情況總結分析

XX年的房地產市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經濟會議“鼓勵開發(fā)商適當降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據統(tǒng)計，XX年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關鍵詞：穩(wěn)定

XX年，xx房地產市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據xx網上房地產的數(shù)據顯示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機構數(shù)據顯示，截止到XX年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而XX年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定?？硕饳C構數(shù)據顯示，XX年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到決定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關鍵詞：救市去庫存

XX年是樓市“政策大年”，年內央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從XX年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據顯示，XX年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的《XX年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比XX年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。XX年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進一步促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調整未預售商品住房的戶型結構”等內容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關鍵詞：轉型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的XX年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據）顯示，龍湖地產以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結構的變化。XX年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產業(yè)鏈條，或調整產品結構，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉型為“商業(yè)+產業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產的銷售金額，成為XX年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛“租售結合”的新模式，拓寬業(yè)務領域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。XX年初，北碚天奇地產和xx金易地產爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產傳出破產流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍?zhí)旆澹M一步擴大了版圖。

土地市場關鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在XX年，各項出讓數(shù)據同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據顯示，XX年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而XX年有33宗地溢價成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質量來看，優(yōu)質地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點，對項目質量和品牌效應均有促進。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

第三篇：福州房地產

福州與央企全面合作

由福州市委、市政府主辦的福州市與中央企業(yè)項目合作洽談暨簽約儀式在北京人民大會堂舉行。國務院國資委主任王勇，福建省委書記孫春蘭、省長蘇樹林等相關領導，82家央企、金融機構、大型國企負責人等約400人出席簽約儀式。簽約儀式上，共有21個項目簽約，總投資2256億元，包括總投資120億元的中石油集團福建LNG接收站項目、總投資200億元的寶鋼集團不銹鋼深加工產業(yè)園項目、總投資200億元的神華集團煤電一體化項目、總投資338億元的華電集團公司福州市能源項目、總投資220億元的中航國際通用航空飛機制造等項目。本次簽約項目中，帶動性強、支撐作用明顯的產業(yè)大項目、好項目多，主要涉及裝備制造、石化、能源等傳統(tǒng)產業(yè)和電子信息、新材料、服務業(yè)等福州市十二五期間重點發(fā)展的八大產業(yè)。

調控趨緊土地供應重點保障央企項目

在3月8日召開的福州市國土資源工作會議上，公布了去年福州全市共招拍掛出讓的相關信息，其中包括經營性用地11648.37畝，土地出讓總價款為321.43億元；工業(yè)用地12186.24畝，土地出讓總價款為18.5億元。

然而會議透露，相較于去年，今年的商品房用地將趨緊，并且在這種情況下，供地重點保障央企招商項目。

這不禁讓人聯(lián)想到去年年底，由福州市委、市政府牽頭的“赴京招商”——福州市與中央企業(yè)項目合作洽談暨簽約儀式。據了解，在此次簽約儀式上共有21個項目簽約，總投資達到2256億元。其中帶動性強、支撐作用明顯的產業(yè)大項目、好項目多，主要涉及裝備制造、石化、能源、冶金等傳統(tǒng)產業(yè)，電子信息、新材料、服務業(yè)等新興產業(yè)以及基礎設施、總部經濟等。有觀點認為，這是福州市委、市政府貫徹落實省委、省政府關于加強“三維”（央企、民企、外企）項目對接的重大部署，在更高起點上推動福州科學發(fā)展新跨越的一項重大戰(zhàn)略決策。

今年榕商品房用地趨緊，原因幾何？

“今年福州的商品房用地趨緊，一方面跟國家對房地產市場宏觀調控政策，把握土地供應時序的大方向有關；另一方面也可能與政府對堅守耕地紅線不動搖、對城市拆遷工廠搬遷用地的補償政策有關?！睒I(yè)內人士梁先生告訴記者，2010年福州供地面積超過了前三年的總和，2011年供地面積也高達23000多畝，前兩年這么大面積的土地供應量，按照正常的土地供應時序，今年的節(jié)奏放緩也是合理的。

而業(yè)內人士林先生則認為，這與大的市場氛圍脫不了關系。“在宏觀調控政策不放松的前提下，開發(fā)商的日子都并不好過，面臨來自于自身資金和產品去化的壓力。倘若政府這時候推出大量土地，可能無法獲得理想的土地出讓收益。”

為什么供地重點保障央企招商項目？

“給予央企招商項目重視與支持，這一點從2011年底，福州市新一屆的領導班子專程‘赴京招商’可見一斑。在福州市與中央企業(yè)項目合作洽談暨簽約儀式上，實現(xiàn)了21個央企項目簽約，總投資達到2256億元。”業(yè)內人士告訴記者，在如今的情況下，土地供應的量減少了，對開發(fā)商的條件要求自然拔高了。政府也需要中央級企業(yè)和有強大實力的開發(fā)商，通過他們強大的資金和溝通運作能力，以及負責任的企業(yè)形象為福州城市建設出力。

此外，業(yè)內人士梁先生表示，“央企自身具備很多優(yōu)勢，他們有著成熟的體系和強大的資金運作及產品開發(fā)能力，在一線城市的開發(fā)浪潮中取得了許多耀眼的成績。它們所到之處，往往對整個城市的形象，和本地開發(fā)商的開發(fā)理念都有極大的積極作用?！?/p>

地產大鱷緣何紛紛入榕搶灘市場？

如果你對2008年華潤拿下540.18畝的土地入主烏龍江還記憶深刻，那么2010年保利搶灘319.6畝的二化地塊似乎更猶在昨天。事實上，除了這兩家央企，地產大鱷萬科在2007年就曾拿下250畝的五四北地塊進軍榕城，此后萬科在福州的各區(qū)域還拿下了多幅地塊；商業(yè)地產的領軍者萬達也于2009年進入福州，如今已成功開發(fā)了金融街和倉山兩座萬達廣場。

在近期，寶龍地產傳出欲在福州再建一個城市廣場的消息，而華潤置地福建省公司的新聞發(fā)言人也透露，華潤有在福州建設城市綜合體的戰(zhàn)略部署。他表示，除了優(yōu)越的投資環(huán)境，海西魅力帶來的商業(yè)利潤回報和作為省會城市的帶動輻射能力，都使得福州被開發(fā)商廣泛看好?！爱斍?，一線城市的開發(fā)已經趨于飽和，如今正是二三線城市開發(fā)的好時機。福州既是福建省的經濟中心，又是海西國策的核心城市，已進入了經濟高速增長期，福州地產市場近年來極具成長性、產品品質有很大的提升空間，因此我們看好未來的福州市場?！?/p>

政策偏向，加劇福州樓市洗牌? 有業(yè)內觀點認為，央企及大型房企在購房者心中已經有品牌烙印，且擁有成熟開發(fā)營銷模式，所以能在福州快速復制。它們有眾多項目的操盤經驗，對項目的集成能力優(yōu)于本土的一般房產企業(yè)，加上政府在政策上的偏向，無疑更會加速福州樓市的洗牌。

不過業(yè)內人士梁先生則表示，雖然越來越多的一線房企扎堆福州的確對本土房企的生存空間造成了一定的擠壓，但本土企業(yè)經過多年發(fā)展，也有適合自身的開發(fā)模式?！八鼈兏就粱?，了解福州人的購房心理。況且除了扎根福州，本土企業(yè)也和一線房企一樣，向外邁出了自己多點開發(fā)、在多個城市進行運作的步伐，發(fā)展也并不局限于福州。因此政策重點保障央企，影響力或許并沒有那么大。”

而對于央企入榕，也會面臨一些水土不服和變味的質疑。央企的相關人士則表示，“一個企業(yè)進入新的城市，會經歷一個理念與產品不斷輸出與融入的過程。央企標準化的產品、成熟的人才體系、扎根可持續(xù)的發(fā)展理念，使得項目在福州與在一線城市不會有明顯差距。”

福州市與央企項目合作洽談暨簽約儀式在京舉行

12月11日，福州市與中央企業(yè)項目合作洽談暨簽約儀式在北京舉行，有82家央企、金融機構、大型國企參會，簽約項目21項，主要涉及裝備制造、能源、石化、冶金、信息技術、新材料以及基礎設施等多個重要領域，總投資額2256億元。

此次簽約的項目包括：中鐵股份有限公司總投資約200億元的福州地鐵2號線項目、中國交通建設股份有限公司總投資約150億元參與建設的馬尾新城基礎設施項目、神華集團總投資200億元的羅源灣碼頭儲煤基地發(fā)電廠一體化項目、華電集團總投資338億元的綠色清潔能源項目等。

福州市與央企項目合作簽約總投資2256億元

福州市與中央企業(yè)項目合作洽談暨簽約儀式11日在北京人民大會堂舉行，這是在更高起點上推動福州科學發(fā)展新跨越的一項重大戰(zhàn)略決策。簽約儀式上共有21個項目簽約，總投資2256億元。

在此次簽約的21個項目中，包括總投資120億元的中石油集團福建LNG接收站項目、總投資200億元的寶鋼集團不銹鋼深加工產業(yè)園項目、總投資200億元的神華集團煤電一體化項目、總投資338億元的華電集團公司福州市能源項目、總投資220億元的中航國際通用航空飛機制造等項目、總投資150億元的中國鋁業(yè)公司鋁深加工產業(yè)園項目、總投資200億元的中國化學工程集團公司己內酰胺項目、總投資200億元的中鐵股份公司福州地鐵2號線BT項目、總投資80億元的華潤（集團）公司城市綜合體項目、總投資100億元的新興際華集團裝備制造及高新技術產業(yè)項目、總投資150億元的中國交通建設股份公司馬尾新城基礎設施建設BT項目等。

據介紹，本次簽約的帶動性強、支撐作用明顯的產業(yè)大項目多，主要涉及裝備制造、石化、能源、冶金等傳統(tǒng)產業(yè)，電子信息、新材料、服務業(yè)等新興產業(yè)以及基礎設施、總部經濟等是福州市“十二五”期間重點發(fā)展的八大產業(yè)。這對福州市提升產業(yè)核心競爭力具有重大意義。

國務院國資委主任王勇、副主任金陽，福建省委書記孫春蘭、省長蘇樹林，福建省委常委、福州市委書記楊岳等，以及82家央企、金融機構、大型國企負責人等約400人出席簽約儀式。針對已簽約項目，福州市表示將促進簽約項目盡快落地動建。

福州新聞網訊

上個月，一場迄今為止規(guī)模最大、規(guī)格最高的福州市與央企合作洽談簽約活動，為福州帶來了21個項目，總投資達2256億元。這是福州與央企的愉快“牽手”，大批擬來榕投資的項目規(guī)模大、帶動性強、支撐作用明顯，對促進福州加快經濟發(fā)展轉變、提升產業(yè)競爭力、實現(xiàn)跨越發(fā)展，起到強大的推動作用。

大項目帶來新變化

坐落在羅源灣的寶鋼德盛項目，是海西《規(guī)劃》出臺后我省引進的第一個央企大項目。

去年3月，寶鋼集團通過“股權受讓+增加注冊資本”的方式入主德盛鎳業(yè)，充分利用區(qū)域經濟的競爭力優(yōu)勢，將重組后的德盛鎳業(yè)打造成最具競爭力的綠色不銹鋼產業(yè)生產基地。

寶鋼集團給寶鋼德盛帶來的不僅是200億元的資本，還給羅源當?shù)亟洕l(fā)展帶來強勁動力。羅源縣提供的資料顯示，在寶鋼的帶動下，該縣去年上半年完成地區(qū)生產總值62億元，比增15%；完成工業(yè)總產值162.9億元，比增26.9%，在全市各縣（市）區(qū)中位于前列。

就在寶鋼德盛為羅源縣經濟發(fā)展帶來“利好”的同時，寶鋼德盛的不銹鋼產業(yè)也在繼續(xù)擴大著對福州的影響：根據市政府與寶鋼集團協(xié)議，寶鋼擬聯(lián)合福建吳航不銹鋼、長樂市政府共同推進成立不銹鋼深加工產業(yè)園。這個位于長樂空港工業(yè)集中區(qū)的產業(yè)園，項目總投資200億元，將與寶鋼德盛形成產業(yè)鏈。根據寶鋼的設想，未來將在福州建立輻射本地以及周邊區(qū)域的不銹鋼深加工產業(yè)，在實現(xiàn)海西建設“綠色不銹鋼精品基地”目標愿景的同時，建成具有國際影響力，集不銹鋼研發(fā)、加工、貿易為一體的不銹鋼產業(yè)示范園。

央企聚焦福州

“支持海西建設是中央作出的重要戰(zhàn)略部署，中石化要負起義不容辭的責任，積極主動參與海西建設，與福州市開展全面合作?！敝惺瘓F董事長傅成玉如是說。這并不是一句場面話，這個項目就是很好的例證：中石化福建總部大廈選址福州，落成之后，預計年銷售總額可達1500億元，年稅收預計20億元以上。

“隨著海西發(fā)展建設的提速，寶鋼對福州的發(fā)展前景十分看好！”寶鋼集團董事長徐樂江認為，無論是商業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境、海域經濟的開發(fā)，還是對臺的優(yōu)勢、羅源灣優(yōu)越的港灣岸線資源，都讓寶鋼充滿信心，而這也是眾多央企選擇落戶福州的原因之一。

近年來，在國務院國資委和省委、省政府的關懷指導下，坐擁中央支持海西建設和省委、省政府高度重視福州發(fā)展等重大歷史性機遇，中央企業(yè)的目光更多地聚焦到了福州，福州與央企戰(zhàn)略合作領域不斷拓展，關系日益密切，結出累累碩果。

來自市經委的數(shù)據顯示，目前，已有15個央企項目落戶福州，總投資達2000多億元，涉及能源、化工、紡織、冶金、機電、林業(yè)、城建等多個領域。其中，有5個項目已竣工投產，總投資286億元，正逐步發(fā)揮效益。這些項目的落地，正逐步扭轉福州市過去經濟結構中存在的“輕重失衡，大小不均、產業(yè)鏈不完善”局面，經濟體量和后發(fā)動力大大增強，人民群眾也必將得到更多的方便和實惠。

“大象”起舞助跨越

借力大項目，助力新跨越。如同寶鋼給福州帶來不銹鋼產業(yè)的整合、升級一樣，眾多央企的落地，帶給福州的不僅是投資和技術，還帶來了更多新的理念、業(yè)態(tài)和管理方式，形成了具有地方特色的優(yōu)勢產業(yè)，發(fā)展壯大一批對當?shù)亟洕l(fā)展有重大帶動作用的大企業(yè)大公司，加快區(qū)域經濟一體化進程，對提升地方形象和綜合實力起到巨大的作用。

作為海西省會中心城市，福州區(qū)位和資源優(yōu)勢明顯，產業(yè)發(fā)展基礎良好。乘著海西東風，福州憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢、不斷完善的基礎配套設施和良好的投資環(huán)境，與央企在能源、冶金、裝備制造、基礎設施建設、環(huán)保、化工等多個領域緊密合作。

“提供最優(yōu)服務，是為了持續(xù)深化合作，實現(xiàn)互利共贏?！笔薪浳嘘P負責人說，市里也在增強高效服務、優(yōu)質服務的工作理念，抓住難得機遇，創(chuàng)新體制機制，實施優(yōu)惠政策，提供優(yōu)質服務，福州正成為央企投資布局的熱土、發(fā)展壯大的新增長點。

國資委確定的以地產為主業(yè)的央企包括：

1、中國建筑工程總公司、2、中國房地產開發(fā)集團公司、3、中國保利集團公司、4、華僑城集團公司、5、中國鐵路工程總公司、6、中國鐵道建筑總公司、7、中國中化集團公司、8、中糧集團有限公司、9、中國冶金科工集團有限公司、10、中國五礦集團公司、11、中國水利水電建設集團公司、12、中國葛洲壩集團公司；

外加4家境外企業(yè)，即：

13、港中旅集團有限公司、14、招商局集團有限公司、15、華潤集團有限公司、16、南光集團有限公司。央企退出了 對其他房地產商是,隱約的利好.因為少了一份競爭.當然一定程度上也抑制了地王的產生。土地成本降低，正常情況下房價會相應的下降。不過如果還不見好轉，央企退出以后不排除繼續(xù)針對房地產進行調控.現(xiàn)在把央企,直接關禁閉,其他房地產商如果再不降價,那就有的受

固定成本

又稱“固定費用”。指在業(yè)務量的一定變動幅度內，成本總額并不隨之變動而保持相對穩(wěn)定的那部分成本，如企業(yè)管理費用、銷售費用以及車間生產管理人員工資、職工福利費、辦公費、固定資產折舊費、修理費等。

房地產企業(yè)為何不宜采用無差異市場策略?。

企業(yè)的產品營銷除了資源性的產品之外,主要是兩種,一種是質量價格競爭,一種是產品的差異化營銷。

質量和價格的競爭是很激烈的,而且這種營銷方法是薄利的,但是在產品基本相同的情況下,只能在質量和價格上比優(yōu)勢,這也是悲慘的,很多企業(yè)因為價格戰(zhàn)而倒閉.。

差異化營銷是市場走向成熟的一個標志,差異化產品也被稱為藍海,而價格戰(zhàn)被稱為紅海,顧名思義,紅海的戰(zhàn)爭是流血的,而藍海是指海闊天空的意思.現(xiàn)在很多企業(yè)都在走技術研發(fā)路線,為的是差異化的產品,差異化的產品針對的目標市場就有差異,那么利潤會更高,而且發(fā)展會更健康.服務差異化是服務企業(yè)面對較強的競爭對手而在服務內容、服務渠道和服務形象等方面采取有別于競爭對手而又突出自己特征，以戰(zhàn)勝競爭對手，在服務市場立住腳跟的一種做法。目的是要通過服務差異化突出自己的優(yōu)勢，與競爭對手相區(qū)別。

多元化經營，也稱為多樣化經營或多角化經營，指的是企業(yè)在多個相關或不相關的產業(yè)領域同時經營多項不同業(yè)務的戰(zhàn)略。近年來，企業(yè)多元化經營一直是理論界和企業(yè)界研究的課題。從目前看，存在兩種截然不同的觀點：一種認為利用現(xiàn)有資源，開展多元化經營，可以規(guī)避風險，實現(xiàn)資源共享，產生1＋1>2的效果，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的必由之路。另一種認為企業(yè)開展多元化經營會造成人、財、物等資源分散，管理難度增加，效率下降。其實，多元化作為經營戰(zhàn)略和方式而言，其本身并無優(yōu)劣之分。企業(yè)運用這種戰(zhàn)略，成敗的關鍵在于企業(yè)所處外部環(huán)境及所具備的內部條件是否符合多元化經營的要求。兩者相符，就能成功，否則，就會失敗。

企業(yè)的多元化經營，關鍵看企業(yè)有沒有核心競爭、一、房地產行業(yè)進入門檻分析

設立房地產開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；

（三）有按市場價格取得的土地使用權；

（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產開發(fā)和經營業(yè)務范圍的，須具備前款

（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

二、房地產行業(yè)近年來新進入產商

我國房地產業(yè)近年來的快速發(fā)展，吸引了大量的廠商加入到

這個行業(yè)里。希望集團、聯(lián)想集團、長春長鈴、龍發(fā)股份、“紅豆”集團、廣電電子等眾多的非主營公司近期相繼加大住宅投資力度，成為業(yè)界關注的焦點。此外不少大型企業(yè)也在向住宅業(yè)靠攏，比如康佳，海爾等。就上市公司而言，據統(tǒng)計（從2001年到2002 年11月）滬深兩市累計有201家非房地產業(yè)上市公司投資房地產。目前，上市公司中涉足房地產業(yè)務的公司達到了348家，占上市公司總數(shù)的28.86%，其中120余家是在2001年以后涉足房地產的。外資進入房地產業(yè)也很積極。90年代以來，在沿海發(fā)達地區(qū)和一些中心城市，外資投資于房地產已占有一定份額，其中97年投入61.7億元，占全國房地產當年投資的15.7%。2002年，美國ATEC公司以3.6億美元巨資一次性買斷上海高橋保稅區(qū)12萬平方米展示用房，投資建設中國境內第一個美國城；李嘉誠旗下的和黃地產在北京東壩以100億元置地350公頃，開發(fā)中高檔住宅。香港中信泰富、新鴻基、和黃等房地產公司在上海也展開了大面積土地儲備。新加坡、臺灣等地的房地產商也加入了上海的“圈地熱潮”中。按上海的統(tǒng)計，2002上半年超過三千萬美金的外資企業(yè)進入上海百分之五十三點幾是投資房地產業(yè)。這些信息說明，入世后，國外、境外知名大型房地產企業(yè)進軍中國會有較大增加，他們在資金、技術上有較大的優(yōu)勢。對那些在房地產領域沒有經驗的企業(yè)來說，要想在此領域有所作為也并非易事。首先是經驗，預售許可證制度的實施，開發(fā)商之間的競爭日益激烈，對房地產開發(fā)的專業(yè)化和規(guī)范化程度的要求越來越高，沒有豐富的經驗和整合資源的能力，新介入者很難在眾多開發(fā)商中勝出。其次是專業(yè)人才，房地產市場成熟后，門檻應該是很高的，一個項目要做成功，關鍵要根據市場調查對項目做好定位，檔次的高低、是住宅樓還是寫字樓、戶型是如何調整，定位應該準確，而這一切都需要專業(yè)的人才。再次是對行業(yè)風險的把握。目前，從政府到業(yè)內均認為我國房地產業(yè)出現(xiàn)了區(qū)域過熱的跡象，房地產項目的空置率持續(xù)上升，結構性矛盾已經十分突出，此時介入更應該謹慎。

第四篇：2011年上半年郴州房地產市場運行情況

2011年上半年郴州房地產市場運行

今年上半年以來，國家先后出臺了多次房地產市場的調控政策，各地也采取了相應的措施努力平抑不斷飚升的房價，郴州市政府提出了將今年的房屋銷售價格總水平控制在12%的目標，從前5個月的情況來看，實現(xiàn)這一目標具有一定的基礎，但壓力仍然較大。為此，我們走訪了相關部門調查了解，情況如下：

一、前期房地產市場運行情況概述

1、全市的房地產開發(fā)投資繼續(xù)大幅增長

從郴州市統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據顯示：一季度，全市房地產累計完成投資12.98億元，與去年同期相比增長69.9%，其中：市城區(qū)完成房地產開發(fā)投資7.81億元，同比增長

113.39%，占全市房地產投資的60.21%，后期還將有一些比較大的樓盤開工建設。

2、房屋交易市場活躍，銷量價格一路飚升

據國家統(tǒng)計局郴州調查隊提供的對郴州房地產銷售價格測算的指數(shù)顯示：前5 個月，新建住宅銷售價格同比分別上漲7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和6.6%；環(huán)比指數(shù)在2%和-2%之間波動。二手房銷售的態(tài)勢更加強勁，價格同比分別上漲

4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和14.5%；環(huán)比分別上漲0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和0.7%。一方面銷售價格繼續(xù)攀升，另一方面銷售數(shù)量大幅增加，根據對郴州市房產局的調查資料顯示：一季度，市城區(qū)新建商品房銷售面積接近50萬平方米，同比增長168.56%；商業(yè)用房銷售面積近3萬平方米，同比增長283.33%；其他用房銷售面積0.35萬平方米，同比增長75%。別墅、電梯房、多層房均價分別為5441.18元/平方米、3614.29元/平方米、2706.13元/平方米。近期，恒大華符開盤的期房叫價超過5000元/平方米，有些面積大，樓層和

位置較好的房價超過7000元/平方米，但前來看房和訂房的人仍然絡繹不絕。

3、房屋供應數(shù)量較充足，市場剛性需求旺盛

目前，以現(xiàn)房、期房為主導，以二手房為補充的房屋供應量基本上能夠滿足市場需求，隨著近幾年國家的宏觀調控和市場指導，房屋的結構也更趨向合理性，前幾個月，郴州90平方米以下新建房屋賣出比重為16%左右；90-144平方米新房賣出比重約為56%；144平方米以上房屋賣出比重將近28%。數(shù)據顯示：90-144平方米的房屋是多數(shù)家庭對住宅面積的共同需求。從調查情況來看，市場的剛性需求非常旺盛。

4、保障性住房建設正在有序開展，逐步推進

2011年，郴州需建廉租住房預計2.37萬套，為全省計劃的21.7%；需竣工廉租住房1.31萬套，為全省計劃的15.2%。新增租賃補貼發(fā)放300戶、公共租賃住房5064套、經濟適用住房1000套、城市棚戶區(qū)改造1萬套。廉租住房建設和竣工數(shù)量均位居全省第一。棚戶區(qū)改造方面，郴州向省發(fā)改委申報了國有工礦棚戶區(qū)改造項目，向省住建廳申報了城市棚戶區(qū)改造項目，項目正在逐步開展專家評審。公租房建設方面，向省發(fā)改委申報項目，新建項目正在抓緊做可行性研究報告，采取收購方式的已經簽訂了收購合同。

5、土地供應緊張，交易價格上漲

我們從市國土、郴州調查隊等部門了解到，今年一季度，郴州土地交易價格同比上漲27.3%，漲幅比上季度高9.2個百分點；環(huán)比上漲9.6%，漲幅比上季度高8.5個百分點。其中，居住用地價格同比上漲36.3%、環(huán)比上漲16.6%；工業(yè)用地價格同比上漲11.2%、環(huán)比持平；商業(yè)營業(yè)用地價格同比上漲17.7%、環(huán)比持平。后期土地價格還將有不同程度的上漲。

二、房地產市場存在的幾個問題

1、土地需求量大，供需矛盾突出，使其價格上漲。2011年，我市城區(qū)初步確定的商品住房用地供地計劃為3787畝，純住宅用地計劃270.1畝。而由于國家嚴格控制占用耕地及嚴格住房用地審批制度的實施，去年一些上報省里的土地指標仍然沒有獲得批準，土地供應量與城市建設土地需求量相比不匹配。由于土地需求指標和缺口大，土地交易價格上漲。價格上漲導致房地產企業(yè)成本過高，房價水漲船高。此外，市城區(qū)土地供應偏緊，土地儲備不足，既影響開發(fā)企業(yè)特別是大型企業(yè)來郴投資開發(fā)，又制約了保障性住房選址及供地。

2、缺乏有實力的房產開發(fā)商，高端房產市場消費能力偏弱

房地產業(yè)的發(fā)展不僅能改善居民居住條件，提高城市品位，而且還能帶動眾多行業(yè)和產業(yè)共同發(fā)展。目前郴州共有房地產開發(fā)企業(yè)272家，其中，二級資質5家，三級資質167家。常年沒有開發(fā)量的企業(yè)占20%，開發(fā)量不飽和的占40%。小區(qū)規(guī)模達到30萬平方米以上的屈指可數(shù)。房地產市場缺乏外來大品牌的房產開發(fā)企業(yè)進駐，本土房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模與實力都較弱，開發(fā)企業(yè)實力不強，樓盤規(guī)模不大，小區(qū)品質不高。此外，郴州房地產消費主力在15-30萬的中低端產品之間，對高端樓盤的消費大多集中在少數(shù)高收入群體，較大部分用于商業(yè)投資或空置。

三、抑制房價政策及建議

1、進一步加大房地產調控力度。2011年1月國務院下發(fā)了《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）。根據通知的要求，2011年郴州確定市城區(qū)市場定價新建商品住房價格漲幅控制在12%左右。為實現(xiàn)該目標，必須加大房地產市場調控力

度，增加土地供應，清理閑置用地，打擊囤地行為，督促開發(fā)企業(yè)加快建設速度，有效增加市場供給。引進大企業(yè)，投入大資金，建設大樓盤，通過規(guī)模化經營，降低房屋建造成本。加大房地產市場監(jiān)管力度，實現(xiàn)房地產開發(fā)全過程監(jiān)管，確保房地產發(fā)展有一個良好的環(huán)境。

2、高度重視保障性住房建設。2011年我國保障性住房供應量預計1000萬套，同比增長72.4%。郴州保障性住房將承受2010年在建保障性住房續(xù)建、竣工壓力以及2011年保障性住房征地、融資、管理等方面的壓力。在積極爭取省里資金的同時，各級政府應當想方設法解決地方配套資金，盡快落實保障性住房用地問題，確保今年保障性住房目標的順利實現(xiàn)。

3、抓住機遇，促進郴州房地產發(fā)展的換代升級。“國十條”調控政策以打壓的范圍以一、二線城市及對住房有更高要求的地區(qū)和人群為主。隨著調控的深化，房地產龍頭企業(yè)將布局的重點從一線城市逐漸向二、三線城市轉移已經成為企業(yè)發(fā)展的一項普遍性戰(zhàn)略選擇。我市應抓住這一契機，促進我市房地產發(fā)展的換代升級。

4、加強對房地產行業(yè)的管理。整頓和規(guī)范房地產開發(fā)、經紀服務和物業(yè)管理活動，對違法改變土地用途和性質、拖延開工時間、捂盤銷售等違規(guī)行為，應加大處罰力度。

總之，解決當前房價虛高、泡沫滋生的有效舉措是：①、必須加大資金支持和土地供應力度，加快保障性住房建設的力度和速度，增加樓市有效供給，滿足低收入群體和中等偏下收入群體正常合理的居住性需求。②、通過采取經濟和法律手段及必要的行政手段，包括差別化貸款利率、稅率以及土地供應等政策，控制不合理的投資、投機性住房需求。以此遏制房價的過快上漲，防止樓市泡沫快速滋生和蔓延。③、房價調控要做到有“保”有“控“。讓樓市真正回歸到“市

場的歸市場”、“保障的歸保障”的良性軌道中來，以此促進我市房地產市場健康發(fā)展。

第五篇：2006年綿陽房地產市場運行情況

2006年綿陽房地產市場運行情況

2006年，國家通過金融、稅收、調整土地供應和住房供應結構等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產市場的多方面。在這一宏觀調控政策背景下，綿陽房地產開發(fā)投資呈逐月增長態(tài)勢，商品房施工面積基本上與去年持平；房地產市場總體供需兩旺，商品房銷售總量創(chuàng)歷史新高。其主要特點有以下幾個方面:

1、房地產開發(fā)已形成規(guī)模。2006年城區(qū)共新開工項目62個，建設總規(guī)模103萬平方米，總投資11億元；竣工房地產開發(fā)項目92個，竣工面積138萬平方米。目前，城區(qū)房地產開發(fā)項目施工面積約220萬平方米。

2、商業(yè)營業(yè)用房基本持平，住宅投資仍占主導地位。全年商業(yè)營業(yè)用房完成投資3億元，施工面積10萬平方米, 同比持平；住宅投資完成28億元, 占全部投資的90%，施工面積230多萬平方米。

3、銷售量增長快于上市量，全年商品房供應趨于緊缺。去年, 綿陽城區(qū)共批準上市商品房建筑面積124.24萬平方米(其中:住宅10155套共112.28萬平方米)；全年共銷售和預售了各類商品房189萬多平方米(其中:住宅15357套共178.55萬平方米)，與2005年銷售的142.47萬平方米(其中:住宅銷售130.44萬平方米)相比增長了33%(住宅增長了37%)，銷售量創(chuàng)下了歷史新高;不僅把當年批準上市的商品房基本上銷售完，而且還逐步銷售了歷年接轉下來的空臵商品房63.76萬平方米, 商品房空臵率已由過去的29%下降到現(xiàn)在的5%, 除寫字樓和部分商業(yè)營業(yè)用房外, 住宅銷售基本上不存在空臵。

4、商品房銷售價格上揚明顯，普通住宅漲幅較大。由于受銷售量增長快于上市量等因素的影響，2006年綿陽城區(qū)的商品房銷售價格基本上處在上升通道之中，其中住宅價格呈現(xiàn)逐月連續(xù)攀升態(tài)勢。截止年底，綿陽城區(qū)范圍內的商品房綜合平均價已由年初的每平方米2800元漲到每平方米3550元, 住宅綜合平均價由每平方米1480元漲到每平方米2030元，其中多層住宅每平方米平均售價1983元；高層電梯住宅每平方米平均售價2930元；商業(yè)營業(yè)用房每平方米平均售價9894元。

5、房地產市場供需的持續(xù)活躍，推動了二手房交易的升溫。受稅收政策影響，去年7-9月城區(qū)二手住房市場成交量明顯下降。從10月份開始，由于市場逐漸適應了新的政策環(huán)境，被抑制的需求開始釋放，二手房市場明顯回暖，年末開始升溫，全年二手房成交面積達到65.79萬平方米(其中住宅50.29萬平方米)，與2005年相比增長了43%(住宅增長了32%), 二手房成交面積也創(chuàng)下了歷史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消費者到綿陽購房安居樂業(yè)。去年, 綿陽城區(qū)每月銷售的商品房有45%以上都是被外地人購買, 與2005年37％相比增長了8個百分點，主要購買人群為周邊城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消費者。

今后一段時期綿陽房地產市場的趨勢預測

一、從國家大的經濟環(huán)境方面來看，房地產作為我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)的定位沒有變。宏觀調控政策一方面要加強,另一方面也要有利于房地產業(yè)的發(fā)展，因此，房地產在我市仍然是極具活力的一個新興產業(yè)，房地產市場前景廣闊。

二、從我市房地產市場的發(fā)展趨勢來看，持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展仍然是綿陽房地產市場今后一個時期的主旋律。

第一，我市商品房的市場需求仍然會非常旺盛。近年來，隨著城市化進程和舊城改造步伐的加快，由于有效需求帶動，我市房地產市場保持了健康發(fā)展的運行態(tài)勢。首先，新增城鎮(zhèn)人口、拆遷回遷戶和周邊及省外來綿臵業(yè)引領住房需求。尤其是據零點研究咨詢集團和《商務周刊》近日發(fā)布的國內首個城市宜居指數(shù)《中國城市宜居指數(shù)2005報告》顯示，2005年中國城市宜居指數(shù)為65.7分。該報告的出爐是基于今年對全國31個城市的3434名普通居民的入戶問卷調查和對15個城市的1607名投資者的電話調查。宜居指數(shù)排在前10名的城市依次是大連、廈門、綿陽、成都、武漢、杭州、上海、南京、青島和重慶。作為大城市的深圳、北京、廣州，分別排在了13、15和16位。其次，城鎮(zhèn)居民居住條件的改善帶動住房需求。特別是市委決定建設百萬人口大城市，使綿陽城市形象進一步提升，加之，隨著綿陽城經濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，很多市民不再滿足于避風遮雨的基本需求，開始朝舊換新、小換大、追求功能全、質量好、品位高的方向發(fā)展。從發(fā)達國家的經驗來看，人均住房面積在30平方米以下時，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居住條件改善將產生大的需求，目前綿陽城市區(qū)人均住房面積為28平方米。第三、城鄉(xiāng)居民購買力增強將支撐住房消費。綿陽城市是一個快速發(fā)展的區(qū)域性中心城市，經濟的持續(xù)快速增長使得人們的可支配收入不斷增加，收入的提高將進一步帶動對住房的有效需求。第四，綿陽城和其他城市一樣市民儲蓄率非常高，在沒有有效投資渠道的情況下，房地產投資不失為當前最好的投資方式，不小的社會閑散資金投向房地產市場也增加了社會對房地產的有效需求。

第二，土地供應一級市場逐步規(guī)范。近年來，我市城區(qū)凡需盤活的開發(fā)用地，已實現(xiàn)了政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應。2006年政府通過招牌掛向市場供應土地1600多畝，今年供應量還將增加，供應方向主要是中低檔商品房，將有效地保證房地產開發(fā)建設。

第三，我市房價基本屬于正常水平。炒作和投機是目前國內房地產價格飆升的主要原因，在不同地區(qū)、不同城市表現(xiàn)程度不同。但就我市來看，炒作和投機的現(xiàn)象不明顯，市民購房大多以滿足自住需求為主。決定房地產價格的因素包括土地成本、建安成本、利息、開發(fā)稅費、開發(fā)商利潤等，最主要的影響因素還是市場供求關系。從2007年的市場來看，我市的房價漲幅可能趨緩，不會出現(xiàn)大起大落。

三、從需求、結構和價格等方面來看。由于受到土地管理、供應結構、市場監(jiān)管、稅收政策、利率調整等多方面的組合調控。2007年這些政策的效果顯現(xiàn)將會更加明顯，房地產市場態(tài)勢將進一步向調控目標靠近。將具體突現(xiàn)在以下幾個方面：

1.購房者將逐漸趨于理性，重點以自住需求為主流。由于國內房地產市場的發(fā)展模式發(fā)生了根本性的變化，中央政府更多地關注的是絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地產市場在今后比較長的時期內都將是一個以居民居住消費為主的市場。

2.市場供給結構多元化，中小戶型住房供應將大幅增加。2006年房地產調控中對住房供應結構提出了具體的?90平方米以下占到70%?的政策標準，?國六條?和?國十五條?的導向也是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產的投資和投機性需求。同時，隨著房地產市場秩序的整頓，住房供應結構將繼續(xù)調整；普通住房和經濟適用房供應將增多；別墅等高端住房的投資和供給將受到限制；中小戶型供應將成為今后幾年的市場供應主流。

3.房價將平穩(wěn)過渡，區(qū)域價格進一步分化。從當前的各類調控政策來看，改善住房供應結構和穩(wěn)定房價是核心要點。在房地產價格走勢方面，從綿陽的城市建設和社會經濟發(fā)展政策方向來看，房地產價格增幅將會穩(wěn)中有升。

四、?十一五?期內綿陽城區(qū)住房需求因素分析和實際需求預測

首先,從?十一五?期內綿陽城區(qū)住房需求具體因素方面來看:

1、構筑百萬人口大城市框架和建成四川省副中心的城市發(fā)展戰(zhàn)略。

2、中國宜居城市--西部水城主體城市品牌的打造,包括綿江快道的建成,特別是正在實施和打造的?三江會客廳?。不僅會進一步提升綿陽城市的品味, 增加綿陽城市的魅力,而且也為改善居住環(huán)境提供了大量的土地資源。

3、綿—成—峨城際鐵路客運專線和成綿第二條高速公路以及綿—遂高速公路的規(guī)劃建設,將吸引更多的人到綿陽投資興業(yè)。

4、購買力的增加將帶動購買需求的增長。到2010年，全市國內生產總值在2004年基礎上翻一番，突破850億元，年均增長12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未來五年城市人口增加居住需求預測:（1）人口凈增長每年2000人;（2）隨著?工業(yè)強市和培育三支集團軍, 著力打造百億企業(yè)?目標的實施；城鎮(zhèn)化進程的加快；農村人口轉移城市從事二、三產業(yè), 每年將新增城市人口4.5萬人;（3）外地人來綿陽臵業(yè)定居大約每年在8000人左右。

因此,平均每年將有1.8萬個家庭需要購買住房,五年內將有9萬個家庭需要安家臵業(yè)。并且，隨著居民消費觀念的變化，改善性住房需求比例還將不斷提高，今后五年人均住房建筑面積將由現(xiàn)在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

對綿陽城區(qū)?十一五?期內住宅建設和實際需求的預測,依照綿陽市人民政府2006年10月制定并向全社會公布的?綿陽城市規(guī)劃區(qū)住房建設‘十一五’規(guī)劃?具體指標來看:

1、綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?期間住房建設總量

綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?期間共規(guī)劃建設各種套型住房90000套，建筑面積約900萬平方米, 用地7000畝。

⑴五年內共面向市民提供的90平方米以下的住宅630萬平方米70000套。其中: 面向社會供應的普通商品住房576.5萬平方米約64000套;面向中低收入家庭供應的經濟適用房(包括企業(yè)集資建房在內)50萬平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5萬平方米500套，并落實實物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供應的90平方米以上的商品房270萬平方米20000套。

2、綿陽城區(qū)每年商品住房建設的具體實施指標

見附表《綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?住宅供應結構實施計劃》

3、綿陽城區(qū)五年內住房建設的具體布局及結構情況

市政府根據綿陽土地的儲備情況，一是在城區(qū)的東、南、西、北四個方位，一次性規(guī)劃5處共占地370畝、可開發(fā)建設50萬平方米，并分三年開發(fā)完成的經濟適用房住宅和廉租住房小區(qū)，主要解決中低收入家庭的住房問題；二是結合市中心危舊房改造，規(guī)劃建設供中等收入家庭購買的高層電梯公寓和普通商品住房，以緩解市中心土地緊張和建筑密度大等壓力。三是結合中國宜居城市建設和打造?三江會客廳?，在?三江六岸?集中規(guī)劃了5處約2500畝、開發(fā)建設270萬平方米的非普通住房。

政府在住宅建設結構控制方面，依據資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設的總體原則，首先，強調五橋以內90平方米以下的中小套型普通商品住房，要盡可能保證在整個住房開發(fā)建設的50％左右。為確保這個目標的實現(xiàn)，在具體的規(guī)劃控制當中，要求五橋以內所有住宅項目90平方米以下的中小套型普通商品住房面積占項目住宅總面積的比例不低于85％，以充分提高中心城市土地利用率，最大限度地滿足市民的居住習慣和方便居民的工作及生活，保證城市的繁華和活躍城市商氣；其次，是規(guī)劃20％作為城區(qū)四周的經濟適用房開發(fā)和廉租住房建設，以減少土地的成本來保證提供中低價位的住房和達到商品住房城市總量控制和均衡發(fā)展的目標。其余的30％以建設高檔綠色生態(tài)景觀社區(qū)為主，主要規(guī)劃在五橋以外、?三江六岸?沿江地塊第一界面、科創(chuàng)園區(qū)坡地等地段，建設90平方米以上的非普通住宅（具體結構布局規(guī)劃見附圖）。從而建立起綿陽城區(qū)住房供應的梯次結構體系，避免在2至3年后，因強行調控導致大面積戶型供應緊缺，中小套型的普通住房過剩，并由此產生新的價格失衡等現(xiàn)象，以確保房地產市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。