第一篇：安置房質量評估報告

B9

#工程質量評估報告

建 設 單 位：蕪湖縣紅楊鎮人民政府設 計 單 位：杭州中瀚建筑設計有限公司承 包 單 位：安徽欣興交建建筑工程有限責任公司監理單位(章)： 江蘇大陽建設工程監理有限公司

總監理工程師：

公司技術負責人:

日期：

方村新型農村社區居民點安置房1#樓 主體分部質量評估報告

一、工程概況：

1、蕪湖縣紅楊鎮方村新型農村社區居民點1＃樓是由蕪湖縣紅楊鎮人民政府建設的安置房，由杭州建筑設計有限公司，蕪湖市勘察測繪研究院出具勘察報告，安徽欣興交建建筑工程有限責任公司施工，江蘇大陽工程建設監理有限公司監理。

2、本工程為4+1層框架結構、建筑面積2437㎡，建筑高度為18.85米，本工程結構等級為二級，建筑場地類別為二類；場地特征周期0.35S，建筑物抗震設防裂度為6度。建筑抗震設防類別為丙類，框架抗震等級為四級。

3、本工程基礎類型為天然基礎，鋼筋混凝土承臺及承臺梁基礎，基礎承臺及承臺梁砼強度等級均為C30，基礎面至屋面砼強度等級均為C25。

本工程于2011年3月4日開工，目前主體一至四層砼分部已完成。

二、工程質量控制、驗收的依據：

1、建設工程法律、法規、強制性標準條文；

2、施工合同、監理合同、設計圖紙、設計變更等；

3、工程建設監理規范（GB50319-2000）；

4、建筑工程施工質量驗收統一標準（GB50300-2001），以及相關施工質量檢驗規范；

三、監理在工程中質量控制情況：

1、嚴格執行現場見證取樣制度

監理人員對所進場的材料，能夠做到認真檢查合格證、質保書、銘牌與合格證、質保書相吻合后，才允許進場卸貨；然后見證取樣、密封、陪同施工單位送檢人員一同送檢。待材料復試（報告）合格后，才允許在工程上使用。從而確保用于工程的材料都為合格材料。

2、按照本工程編寫的監理細則確定本工程的質量控制點、關鍵部位、關鍵工序，同時制定了相應的旁站監理方案，并對其施工過程實施旁站監理。

3、為了確保基礎部分的施工質量，從基礎開挖放坡起，基礎底面浮土清理完成后，及時會同勘察、設計、建設、監理單位一起驗槽；確認符合勘察報告，設計要求后，才允許各分部分項工程的依次進行；基礎墊層、基礎放線、基礎制模、扎筋、澆注砼等工序的施工。

4、進入地面以上工程施工后，軸線、標高的復核，支模、鋼筋綁扎以及混凝土澆注等工序，實行平行檢查、驗收和關鍵部位的旁站。

5、工程中嚴格堅持工序報驗制度

施工單位“三級”檢查合格，履行申請工序質量報驗手續后，及時復核施工的質量。對于工程中質量不合格的部位、節點及時要求整改到位；經整改查驗合格后，才予以簽證。嚴格執行上道工序不合格，不得進入下道工序施工的制度。

四、基礎分部工程質量驗收情況

一）工程質量控制資料情況：

1、原材料的進場復試報告共26 份；

2、施工試驗報告共 40份；

3、隱蔽工程質量驗收記錄共12份；

4、軸線、標高復核記錄6份；

5、現澆板板厚實測記錄5份；

6、基槽、基礎分部工程質量驗收記錄共2份；

7、沉降觀測記錄1份；

二）、工程實體檢查驗收情況：

（1）現澆結構鋼筋保護層檢測情況：現澆結構梁保護層的合格率為94%，現澆結構板保護層的合格率為85%，經設計院技術核定，基本符合要求（附技術核定單）。

（2）工程實體外觀質量評價：一般

五、監理結論：

綜上所述，在施工單位自檢、自評合格的基礎上，根據工程質量控制資料、工程實體檢查情況結合工程實物的外觀質量，依照現行的施工質量驗收規范。初步驗收意見：分項、檢驗批劃分基本正確，質量控制資料基本完整，觀感質量良好。蕪湖縣臨湖麗城二期安置房17#樓一至四層主體結構分部工程評定為“合格”等級。

江蘇大陽工程建設監理有限公司

蕪湖縣分公司第四項目部

二0一一年月日

第二篇：房建質量評估報告范本

工 程 質 量 評 估 報 告

(******工程)

一、工程概況：

1、工程名稱：******

2、工程地址：******

3、建設單位：******

4、施工單位（分包單位）：******

5、監理單位：******

6、工程簡介：該示范區使用性質是******住房建設用地，施工大約

面積90000M2，位于******，本工程主體工程為******，示范區內有******道路。

7、工程總工期：合同約定為******完工，但由于不斷增加新的工程

量，工期推遲到******。

8、工程總造價：暫定總價******萬元。

二、評估依據：

1、《土方與爆破工程施工及驗收規范》GBJ201-83。

2、《建筑基坑工程技術規范》GB9258-97。

3、《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2001。

4、《公路路基施工技術標準》JTGF10-20065、施工單位與建設單位簽訂的“******”。

6、建設單位提供的本工程項目全部施工圖及設計修改資料、項目基

礎文件和資料。

7、國家、建設部及昆明市有關法律、法規和規定。

8、本工程項目施工過程中各類有關資料：

1）單位資質報審資料；

2）材料、設備、構配件報審資料；

3）隱蔽工程驗收記錄；

4）材料、回填試驗報告；

5）分項工程質量評定資料；

6）監理例行會議紀要及周計劃；

7）監理工作聯系單及監理工程師通知單。

三．工程質量評述：

1、回填部分

回填過程嚴格按有關設計及規范規定進行回填施工，施工方法符合設計及規范要求，回填土料、分層厚度、含水量、分層壓實系數均符合規范和設計的要求，每層的壓實系數等檢測報告齊全。

2、區內道路部分

本次參加評定的示范區內道路為西側道路和東側道路，該兩條道路在施工中嚴格按有關規范及設計使用要求來執行，施工質量符合規范及設計使用要求，路基回填土料、面層材料、分層壓實系數等檢測報告齊全。

四、本工程綜合評定的質量等級：

本工程共2個子分項工程參加評定，土方回填、區內道路施工工

程評定為合格：觀感質量綜合評定為“好”；質量控制資料基本齊全；安全和主要使用功能核查及抽查結果符合要求。

綜上所述核定結果：******工程質量符合驗評標準的合格等級。

******有限公司

******工程項目部

******年******月******日

第三篇：拆遷安置房二期一標評估報告

杭州市玉皇山南公交停保場地塊二期拆遷安置房項目I標

（8#、13#、19~22#樓）

質 量 評 估 報 告

上海市建設工程監理有限公司

玉皇山南公交停保場地塊二期拆遷安置房項目一標監理部

2010年11月30日 玉皇山南公交停保場地塊拆遷安置房二期一標

監理評估報告（8#、13#、19~22#樓）

工程概況：

本工程坐落在杭州市上城區復興路北側閘口公交停保場地塊。建設單位為杭州市玉皇山南綜合整治工程指揮部，杭州市上城區建筑工程安全質量監督站監督，浙江城建勘察研究院有限公司勘察，浙江南方建筑設計有限公司設計，上海市建設工程監理有限公司監理，總包單位為福建亨立建設集團有限公司承建。

工程總建筑面積40582㎡，結構形式為鋼筋混凝土框架結構，建筑結構類別為丙類，建筑安全等級為二級,抗震設防烈度為六度。位于杭州市復興路北側、閘口。本工程±0.000相當于黃海標高9.300m。該工程2009年12月14日正式開工。（本次主體結構驗收為8#、13#、19~22#樓6幢）1、8#樓混凝土工程： 1-35/P-Y軸基礎至二層樓面砼強度C35,二層柱三層樓面砼強度等級為C30，三層以上為C25。其余基礎承臺、地梁、柱為C35，一層樓面至三層樓面為C30，三層以上為C25。墻體工程：±0.00以上外墻采用多孔頁巖砼磚，M5混合砂漿砌筑；內隔墻采用B07級蒸壓加氣混凝土砌塊,專用粘結劑砌筑。2、13#樓混凝土工程： 11-64/A-K軸基礎至二層樓面砼強度C35,二層柱三層樓面砼強度等級為C30，三層以上為C25。其余基礎至三層樓面為C30，三層以上為C25.墻體工程：±0.00以上外墻采用多孔頁巖磚，M5混合砂漿砌筑；內隔墻采用B07級蒸壓加氣混凝土砌塊,專用粘結劑砌筑。3、20#、22#樓基礎至三層樓面砼強度為C30，三層以上砼強度為C25；±0.00以上外墻采用多孔頁巖磚，M5混合砂漿砌筑；內隔墻采用B07級蒸壓加氣混凝土砌塊,專用粘結劑砌筑。4、19#、21#樓基礎至二層樓面砼強度為C35，二層柱三層樓面砼強度為C30，三層以上為C25；±0.00以上外墻采用多孔頁巖磚，M5混合砂漿砌筑；內隔墻采用B07級蒸壓加氣混凝土砌塊,專用粘結劑砌筑。受業主委托，上海市建設工程監理有限公司及時組建公交停保場項目監理部，及時的開展相關監理工作。監理對該工程的監理如下： 監理組織和監理范圍: 1.1 監理組織 總監：葉丹

專業監理人員：王現友、呂國棟 安全監理：劉國華

現場監理：司宗平、吳瓊飛、盧玉堂 1.2 監理范圍：施工圖范圍內施工階段監理 2 監理技術資料

主要編寫了監理規劃、土建監理細則、水電安裝監理細則、樁基監理細則、旁站監理方案，原材料“二材二塊”見證取樣細則等作為工程實施監理的依據，同時以國標《建設工程監理范圍》BG50319-2000為本工程的監理標準，并結合我們上海市建設工程監理公司的要求，在工程監理技術資料的搜集、整理、審批上做如下的工作：

2.1樁基工程：組織圖紙會審，檢查施工條件和人員組織情況，資質和資格情況，參與試驗等工作，并進行樁位測量定位的技術復核工作。在施工過程中堅持旁站監理和文字記錄。認真審查樁基工程質量，經驗收合格后簽認交工驗收書。

2.2 基礎工程：開工前認真審查施工單位資質，施工組織設計，施工專項方案。并參與勘察、設計等單位對基槽進行驗收。對進場的原材料及時的進行檢查，并見證取樣送檢，合格后方用于本工程。對軸線進行技術復核工作，對基礎鋼筋進行嚴格認真的隱蔽驗收，對基礎砼澆搗進行預控和旁站監理，對基礎砼和剪力墻外側JS防水涂料的施工、回填土質量等進行旁站監理和驗收。

2.3本結構工程：主要是加強了對進場材料，特別是鋼筋，商品砼，磚胎模砌體，水電預留預埋材料的檢查驗收工作，對每個結構段的柱與梁板鋼筋隱蔽驗收，水電工程隱蔽驗收，砼旁站記錄，砼澆搗令,配合比單，拆模申請報告的審批，鋼筋檢驗批驗收紀錄，砼檢驗批驗收記錄。磚砌體檢驗批驗收記錄，水電預埋，預留檢驗批記錄，水電接地，消防，防水檢驗批記錄，結構工程驗收記錄。3 工程質量

3.1質量保證資料：

3.1.1樁基工程：進行定位，復核工作，參與試打樁工作，對每個檢驗批進行檢查驗收隱蔽驗收，對建筑物定位，樁位放樣和軸線以及樁位偏差進行檢測和復核工作，樁位偏差符合設計及規范要求，經測試單位檢測單樁豎向抗壓靜載試驗，均符合設計及施工驗收規范要求。

3.1.2土建工程：

1）、8#樓主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告：C35計2組；C30計4組；C25計9組。混凝土同條件養護試壓試塊報告：C35計1組；C30計3組；C25計6組。

模板工程檢驗批質量驗收記錄24份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄54份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄11份，模板安裝技術復核記錄19份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄15份。

2）、13#主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告：C35計2組；C30計7組；C25計15組。混凝土同條件養護試壓試塊報告：C35計1組；C30計6組；C25計10組。

模板工程檢驗批質量驗收記錄36份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄76份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄20份，模板安裝技術復核記錄25份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄22份。

3)19#主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告：C35計2組；C30計2組；C25計6組。混凝土同條件養護試壓試塊報告：C35計1組；C30計1組；C25計3組。

模板工程檢驗批質量驗收記錄12份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄24份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄6份，模板安裝技術復核記錄12份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄8份。

4)20#主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告： C30計2組；C25計3組。混凝土同條件養護試壓試塊報告：C30計2組；C25計3組。模板工程檢驗批質量驗收記錄12份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄24份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄6份，模板安裝技術復核記錄12份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄8份。

5)21#主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告：C35計2組；C30計2組；C25計8組。混凝土同條件養護試壓試塊報告：C35計1組；C30計1組；C25計3組。

模板工程檢驗批質量驗收記錄12份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄24份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄6份，模板安裝技術復核記錄12份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄8份。

6)22#主體結構：混凝土標準養護試壓試塊報告：；C30計2組；C25計2組。混凝土同條件養護試壓試塊報告： C30計2組；C25計3組。

7)模板工程檢驗批質量驗收記錄12份，鋼筋工程檢驗批質量驗收記錄24份，混凝土工程檢驗批質量驗收記錄6份，模板安裝技術復核記錄12份，鋼筋隱蔽工程檢查驗收記錄8份。

鋼筋質保單215份，鋼筋原材料復試報告79組，鋼筋焊接報告：8#樓鋼筋連接:電渣壓力焊12份;閃光對焊12份;單面搭接焊12份;13#樓鋼筋連接:電渣壓力焊14份;閃光對焊12份;單面搭接焊14份;19#樓鋼筋連接:電渣壓力焊8份;閃光對焊11份;單面搭接焊10份;20#樓鋼筋連接:電渣壓力焊6份;閃光對焊6份;單面搭接焊6份;21#樓鋼筋連接:電渣壓力焊9份;閃光對焊12份;單面搭接焊12份;22#樓鋼筋連接:電渣壓力焊6份;閃光對焊6份;單面搭接焊6份。焊條（劑）合格證1份，磚出廠合格證，復試報告：砼實心磚4組，砼多孔磚3組。蒸壓加氣混凝土砌塊9份.均符合設計及施工驗收規范要求。

8）、沉降觀測見證記錄

沉降觀測點按設計要求設置，點數和所測數據如下：

8#樓共測7次，最大沉降為7 ㎜，最小沉降為5 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；13#樓共測7次，最大沉降為7㎜，最小沉降為4㎜，沉降差3㎜，符合要求；19#樓共測7次，最大沉降為5 ㎜，最小沉降為3 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；20#樓共測7次，最大沉降為7 ㎜，最小沉降為6 ㎜，沉降差1㎜，符合要求；21#樓共測7次，最大沉降為6 ㎜，最小沉降為4㎜，沉降差2㎜，符合要求；22#樓共測7次，最大沉降為5 ㎜，最小沉降為3㎜，沉降差2㎜，符合要求。

4、水電安裝、弱電工程情況：、在土建主體結構工程施工過程中，水電安裝工程主要是配合土建工程做好預埋工作。我監理方對每次進場的安裝材料進行驗收，嚴把材料關，驗收合格后方同意入庫，確保原材料的質量。對主體結構施工過程中，我監理方采用平行檢查和隱蔽驗收相結合的方式對施工質量進行控制，嚴格按照設計圖紙和相關驗收規范的要求對基礎接地網焊接、避雷引下線焊接、衛生間等電位焊接、電氣管線預埋、弱電管線預埋、給排水套管預埋進行驗收，發現問題及時督促施工單位進行整改，整改完成后經監理復查合格后方同意下一道工序施工。水電安裝資料：

1、主要電氣管材、設備、材料質保單及合格證13份（其中鍍鋅鋼管合格證1份、鍍鋅扁鋼合格證1份、圓鋼合格證1份、電焊條合格證1份、UPCV電工套管合格證3份、KBG管合格證2份、金屬接線盒1份、PVC接線盒2份、等電位箱1份）。

2、電氣隱蔽工程驗收記錄174份(其中電線導管敷設61份、衛生局部等電位敷設51份、基礎接地裝置安裝9份、避雷引下線焊接53份)。

以上工程技術資料均經監理簽證后進行下一道工序施工。工程資料基本齊全，符合設計及施工規范要求。

3.1.4本工程委托杭州求是建設工程檢測有限公司對結構鋼筋保護層厚度、實體截面尺寸、凈高尺寸、回彈強度進行檢測，檢測過程監理實施全過程見證。檢測結果均符合設計及施工驗收規范要求。3.2工程實體質量：

經檢查，砼實體質量為所有的砼構件的截面尺寸均符合設計圖紙要求，砼澆搗密實，表面平整，光滑，無露筋，局部蜂窩、麻面經技術處理均符合要求，同條件試塊強度均達到設計要求，磚砌體的水平灰縫平整，表面的平整度，垂直度符合施工驗收規范要求。

5、工程質量評估：

經檢查和綜合評定，8#樓C25標養試塊共10組,其中1組齡期未到;13#樓C25標養試塊共16組,其中1組齡期未到;19#樓C25標養試塊共8組,其中2組齡期未到;20#樓C25標養試塊共4組,其中1組齡期未到;22#樓C25標養試塊共4組,其中1組齡期未到。19#--22#樓砂漿試塊齡期未到,暫同意本工程評定為合格工程。

上海市建設工程監理有限公司

玉皇山公交停保場拆遷安置房工程項目監理部

2010年11月30日

第四篇：安置房進度情況報告

關渡社區

安置房建設項目建設進度情況

一、整體形象進度

截止4月1日，關渡社區安置房建設項目累計完成投資4000余萬元。完成土石方開挖約55000立方米、回填約58000立方米。先后啟動了22棟樓施工，其中已完成6棟樓的主體施工；2棟樓正在進行獨立基礎施工；9棟樓正在進行孔樁基礎施工；5棟樓正在進行主體施工。

二、本周建設進度

本周以來，施工單位每天投入挖掘機2臺、鏟車1臺、運輸車5臺、塔吊3臺、混凝土攪拌站2座、190名工人，累計完成土石方開挖約5000立方米。啟動了18棟樓施工，其中正在進行基礎施工的有：8號樓獨立基礎回填、9號樓獨立基礎承臺鋼筋綁扎、16、17、19、20、32、33、34、35、36號樓孔樁基礎開挖；正在進行主體施工的有：21號樓二層主體施工、22號樓一層樓面模版安裝、23號樓二層樓面支模、26號樓斜屋面模版安裝、31號樓一層樓面砼澆筑。

三、待解決的問題

因項目地塊內的有部分土地未征、社區內南北向主干道與老公路交叉口一棟民房及原關渡小學建筑未拆遷，影響了13、14、35、37、38、39號樓地勘和場平施工的推進，需盡快組織征地和拆遷，以便進行13、14、35、37、38、39號樓地勘和場平施工。

2013年4月1日

第五篇：安置房

安置房

基本簡介

安置房，也叫動遷房，是指在政府實施土地儲備地塊、非經營性公益項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區戶籍（含從事農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

基本優勢

1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑

3、政府統建的房屋質量較為穩定;

4、安置房依托地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。

當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設計規范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術標準，具體說要有房屋驗收合格證，所有的證照應齊全，從修建到竣工都必須達到安全標準。

過戶手續

一、個人拆遷安置房轉移過戶程序

先給該安置房辦理房產證，然后才可以進行過戶，辦理房產證的條件是房產住滿5年。辦理房產證后可以按照正常的流程進行過戶，流程如下：

先簽訂房地產買賣合同(當地房地產交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產證后給他最后的1成。

過戶的手續不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發商名下的房產證原件。(2)、開發商的法人委托書。

(3)、拆遷前個人房產證原件或房產證注銷證明。(4)、被安置人身份證復印件。(5)、拆遷安置協議。(6)、房屋移轉過戶申請書。(7)、房屋權屬登記申請書。(8)、測量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復印件。注：提供的復印件應加蓋公章、私章；填寫的相關表格應按要求簽字蓋章。[3] 交易風險 買賣的風險

第一、政策因素。

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

交易風險 隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批量收購此類房屋然后再轉賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續，五年后再辦理房屋過戶手續的做法并未違反法律規定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規定而取得的，并非沒有合法的依據，因而不屬于不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。

價格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

基本區別

與回遷房的區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區別

因為拆遷安置房的安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風險是什么?

其實，所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權，并且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別，這樣的安置房可以買賣。

現金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大，甚至沒有保障的。尚未去得產證的拆遷安置房，按《物權法》規定，房屋屬于不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為準，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。如：沒有產權證的拆遷安置房，或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險：

1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

3、因交易時間漫長，房價變動可能性發，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很實現購房母的了，只能主張債權了;

4、在購買房等待過戶的漫長時間內，也有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

(1)調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的;

(2)一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

(3)有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動遷房。是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產交易中占據了一個比較重要的位置。

● 預約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發生了這個交易行為。

付款方式也根據協商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優勢存在：

首先，它是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統建的房屋質量較為穩定;最后，安置房依托地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。● 買安置房存在政策風險：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產權證契稅證后的6個月時間內，您可以向我部申請住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產權證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產權證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風險。

拆遷安置房和回遷房區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經濟適用房、安置房、安居房的區別

經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則;布局要符合城市規劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設標準要根據北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。

現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房;二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房;三是單位以自建和聯建方式建設的，出售給本單位職工的經濟適用住房。

安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。