第一篇：淺談安置房工程的質量、進度控制

淺談安置房工程的質量、進度控制

摘要：近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設。人們從中得到了眾多實惠，同時也經歷了因安置房工程質量和進度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者根據經歷，淺談了在安置房工程監理中如何做好在“質量、進度”方面的控制工作，確保在安全的環境下抓好質量，按期交房，盡可能地減少因質量缺陷原因導致“糾紛”，杜絕質量問題和工期拖后導致“投訴”“上訪”等事件發生。

關鍵詞：安置房

交底

目標

控制

前言

近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設。人們從中得到了眾多實惠，同時也經歷了因安置房工程質量和進度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者有幸在二00六年未參與了兩個標段安置房工程項目的建設，整個工程受建設方委托，擔負著“質量、進度、投資控制以及合同、信息管理、安全監督和組織協調”等任務，下面我就圍繞監理如何在工程質量、進度控制方面開展工作的進行淺談，以供讀者參與和共勉。2 工程簡況

江蘇省某市安置房工程項目地處市郊外，八棟小高層（11+1層），預應力管樁基礎，剪力墻結構，設一層地下室，兩個標段施工，建筑

總面積約為8.5萬M。建設工期要求330天，確保拆遷安置居民及時

2入住。3 工作目標

安置房工程是市政府重點工程，是“民心”“政治”工程。監理公司自接受建設方委托后，選擇了政治素質好、業務技能強、管理水平高的監理人員組建了項目監理隊伍。監理人員進駐現場后，立即統一思想，制定工作目標：監理人員必須提供高智能的服務，做好交底工作，加強安全、質量等方面的預控和過程控制，確保按期交房，盡可能地減少因質量缺陷原因導致“糾紛”，杜絕因質量問題和工期拖后而導致“投訴”“上訪”等事件發生。4 工作交底

我們監理認為，對施工單位進行工作交底是監理控制工作開展順利的有力保障。兩個標段平行作業，在過程中隨工程進度的深入，每個標段在不同施工階段參與的施工單位較多，最初由原來的土石方、預應力管樁、靜壓樁機，發展到施工總承包、砼供應、防水、人防、消防、電梯、防火門、防盜門、塑鋼窗安裝以及外涂等十余家施工單位。為了確保每個施工單位在不同的施工階段，堅持服從監理程序控制，滿足工程建設需求，我們監理部對每個進場單位及時地進行開工前的交底會議工作，并將交底內容整理發放，并要求對照執行，指定專人抓落實。主要對施工單位在思想意識、人員管理、材料準備、安全文明、施工作業條件、施工技術保障、機械設備投入、資料管理工

作、現場協調以及成品保護、“關于加強建筑結構工程施工質量的若干規定”文件以及分戶驗收工作方面重點詳細交底，把好開工關。

在施工階段，監理部對樁基、土方開挖回填、鋼筋綁扎、模板及排架支設、砼澆筑、防水工程、構造柱植筋、墻體砌筑以及腳手架搭拆、塔吊安拆、水電預埋安裝、保溫節能、質量通病防治在質量、進度方面進行專項交底工作會議。

通過各類工作交底，使施工方明白了監理的控制目標和重點，始終處于了受控狀態，為監理抓緊好控制工作打下了扎實的基礎。5 控制 5.1審查

首先，我們認真熟悉圖紙和各種規范、規程的要求，根據工程的特點編制監理規劃，要求施工單位建立質保體系，認真審核施工組織設計、工藝標準和技術交底，協助業主組織了圖紙會審，提出修改意見若干條，由設計單位進行了修改，隨工程施工進度的進展，在不同的施工階段前編制監理實施細則，指導日常工作。在工程開工前，根據工期要求認真審核總進度計劃，在人員、機械設備投入、材料進場、施工項目內容按排等方面作具體要求和建議，同時要求施工單位報施工節點計劃和月施工進度計劃，凡有不符合總進度計劃要求的建議修改，直至滿足要求為止。

5.2質量控制

我們監理部在質量控制上主要對預應力管樁靜壓、土方開挖、地下室、主體結構、防水工程、保溫砂漿粉刷進行重點控制。

樁基施工階段主要在預應力管樁的原材料供應、樁定位和靜壓實施旁站以及靜載和完整性檢測方面進行控制。對預應力管樁單位進行實地考察，要求貨到現場隨合格證明資料一道驗收，過程中曾對略見裂紋等缺陷的給予及時記錄，并用紅漆做好標記，且在監理的見證下裝車清出了施工現場；按排專業測量監理工程師負責樁定位工作，控制偏差；對樁靜壓旁站實行“一機一人”負責，重點進行油壓值和標高控制，曾對“爆樁”現象給予及時處理，立即記錄樁號，在報告建設單位的同時，與設計單位聯系拿出“補樁”方案，且書面通報材料供應單位和樁機施工單位，在監理的旁站下進行“補樁”。

對土方開挖主要控制人員操作和機械設備的使用要保持處于良好的工作狀態，避免操作和使用不當造成傷樁、斷樁；基底標高控制，要求留200MM厚土層需人工清理；施工現場排水溝、井設置數量、位置等滿足不得有積水；截樁位置、長度、樁填芯強度、樁頭處理、土方放坡、臨邊堆集荷載以及防護控制符合要求。在地下室施工期間主要對施工縫處、底板后澆帶位置處防水以及在樁承臺與底板結合處鋼筋、抗滲砼施工質量控制，實施旁站。

主體施工階段，本監理部在堅持國家規范、標準、規程和“關于加強建筑結構工程施工質量管理的若干規定”文件規定的同時，為加強施工質量的過程控制，結合類似工程的管理經驗，制定了“主體施工質量控制標準”。《標準》主要從方案報審、原材料控制、模板支設、鋼筋綁扎、保護墊塊設置、砼澆筑養護、二次結構（磚隔墻）砌筑、水電管線預埋等方面作具體細化規定，經建設方同意后，組織施工方

技術人員進行討論、學習，最后商定后立即要求各施工單位貫徹執行，并定于每月十五日由建設方、監理、施工方成立檢查組，對工程按《標準》規定進行綜合檢查，實行計分評定（總分為100分，80分為合格分），監理在施工中跟蹤對照，檢查中嚴格評比，并根據評比結果，建議建設方給予適當的獎罰，另督促施工方對存在的問題進行整改。

監理工作中建議建設方采取點獎罰措施，促進管理，加強控制，雖有必要，但并不是最終目的，因此，我們除此之外，經常性的采取了智能服務、監幫結合的工作方式。為了防治現澆樓板裂縫的產生，根據我們多年的監理工作經驗，發聯系單提醒他們在施工中注意以下幾點：

1、砼澆筑時供料要連續，振搗要有專人負責，控制好狀態，以略見氣泡，泛漿為好，且認真做好現澆板板的養護工作，是保證砼強度、防治裂縫產生的重要環節之一；

2、預埋導管、洞口部位要設置加強筋；

3、現澆板上不得上人、堆料等增加施工荷載，要保證有一個硬化過程。通常施工方為趕進度在砼尚未達到一定強度的情況下，在其上堆放磚等建筑材料，這樣會導致砼因強度不足，產生更多的裂縫，因此，要求施工單位必須做到間隔48小時以上，才允許在其上堆放材料（不得集中堆放）和施工作業。

防水施工階段控制，為杜絕住宅工程在廚衛間、地下室外墻、屋面處無滲漏水現象發生，我們提醒施工配合做好以下幾介方面工作：

1、水泥地面基層驗收無空鼓、起砂現象，交接處以及泛水找平結束、水電預埋管線試驗結束、陰角圓弧、洞口已吊模、結構試水完成，且符合要求；多余砼、砂漿塊清除到位，基層處理后需澆水濕潤;

2、廚衛間地坪灰餅設置、厚度、廚衛間地坪標高低于客臥室地坪不少于3CM；

3、室內凈高尺寸記錄，監理抽驗。（允許偏差-15MM，控制極差不大于20MM）；

4、各類防水材料質量證明資料符合要求，且現場抽樣送檢復試合格；

5、涂膜涂刷均勻、無流淌、厚度均符合設計要求，管道、止水帶處防水加強；

6、本工程的外墻保溫砂漿施工中，監理主要對保溫砂漿的聚笨顆粒和水泥原材進行抽樣送檢復試，在漿料配比、攪拌、使用時間上要求掛牌、計時控制，在保溫砂漿、抗裂砂漿粉刷厚度以及帖鋼絲網方面，要求施工方掛線做餅，鋼絲網搭接和鋪帖平整度方面均符合規范要求，對粉刷完的墻面采取針入法實測，對厚度不足的及時要求返工處理，直至符合要求。

廚衛間24小時蓄水試驗確保無滲水現象。

在質量控制階段，監理通過巡視、平行檢查、旁站以及發聯系單提醒，通知單要求整改，且采取檢查、評比、獎罰和監幫結合等各種手段加強預控、過程控制，如此反復，工作中取得了較好的管理成效，質量上得到了保證。5.3進度控制

由于該工程是安置房項目，本著工期緊、工作量大、交叉作業以及冬季施工等特點，我們主要在基礎、主體結構、二次結構（隔墻、砼構造柱）、裝飾節點階段加以重點控制：

工程基礎階段施工正處于春節前，為保證節后所有施工人員能有工作面施工，監理要求施工方在臨近春節一周前不得松懈，項目部做好思想和后勤保障工作，加班加點，最終確保了基礎砼澆筑完成，為節后的各工種以及施工人員進入最佳狀態施工創造了良好的條件。

主體階段為了搞好平面流水、主體交叉作業，我們進行了分段報驗、小段驗收的方法，即每段工程分幾段驗收，在巡視和旁站中發現問題及時進行整改，避免了在驗收當中出現返工或較大的返修，從而加快了工程的進度，達到了主體工程每月完成四層，甚至五層；為確保工程能如期地進入分戶驗收階段，我們監理從二次結構以及裝飾階段，就開始要求施工單位召開日碰頭會，制定內部計劃并考核，對三天的工作視情況作調整，保持周平衡。施工過程中，監理針對某一標段的施工單位管理較為混亂、施工人員少且后序工作內容多，在臨近交房驗收要求時間僅剩四十余天，如再不采取措施，將無法按期驗收的情況下，監理立即向建設方匯報，并與建設方一道找項目負責人座

談，要求更換不稱職的管理人員；發出進度類通知單，要求倒排后序工作內容，編制工作計劃；建議建設方與施工方簽定考核責任書；要求施工方根據工作計劃，增加人員，調整班組；要求施工方每日下午4：30定時參加監理組織的工作協調會，監理跟蹤日常工作，并根據情況對照責任書，進行考核。監理通過跟蹤檢查、耐心說服、出謀劃策、協調幫助和考核，此單位引起了高度重視，采取了“人海戰術”、項目部管理人員對口負責、對施工班組進行“日現金結算”等措施，最終完成了計劃。5．4 分戶驗收

分戶驗收工作階段，監理組織施工方認真學習《住宅工程質量分戶驗收管理辦法》，要求施工方編制《分戶驗收工作方案》，且報監理審核。監理主要從墻面空鼓、陰陽角及感觀、空間尺寸、頭遍乳膠漆、樓地面空鼓及觀感、地下室、木門、樓梯、塑鋼窗扇框、塑鋼窗淋水、二遍乳膠漆、外涂、水電、預驗收內容方面作重點審查，并提出要求增加人員、適時加班等合理化建議，確保計劃的實施具有可操作性。監理為抓好此項工作，在《分戶驗收工作方案》的基礎上制定《分戶驗收監理實施細則》，并指定專人負責，同步跟蹤，對工作過程中發現的問題，及時地發通知單要求整改，直至符合分戶驗收管理辦法的要求。之后，如期地確保了各單位工程均一次性通過質監部門的驗收，順利地完成了工程的交付。6 結束語

筆者僅僅淺談了監理在安置房工程中的質量、進度方面的控制工作，其實監理的工作中還會涉及到投資控制、安全監督、合同信息管理、與建設、施工、設計單位以及相關部門之間的協調等工作，因環節較多，內容廣、過程復雜，這里就不再淺談。總之，我們監理人員如能在接受建設方委托后定好工作目標，盡最大努力地發揮管理水平，抓好交底等相關控制工作，將工作做細，且不斷地與參建各方靈活溝通協調，終能順利地實現目標。

作者姓名：吳達金 聯系電話：***

作者單位：江蘇建發建設項目咨詢有限公司 單位地址：江蘇省南京市白下路2號4樓

郵政編碼：210001

（本論文已發表在2009《南京監理》第5期和2010《建設監理》第02期上）

第二篇：安置房進度情況報告

關渡社區

安置房建設項目建設進度情況

一、整體形象進度

截止4月1日，關渡社區安置房建設項目累計完成投資4000余萬元。完成土石方開挖約55000立方米、回填約58000立方米。先后啟動了22棟樓施工，其中已完成6棟樓的主體施工；2棟樓正在進行獨立基礎施工；9棟樓正在進行孔樁基礎施工；5棟樓正在進行主體施工。

二、本周建設進度

本周以來，施工單位每天投入挖掘機2臺、鏟車1臺、運輸車5臺、塔吊3臺、混凝土攪拌站2座、190名工人，累計完成土石方開挖約5000立方米。啟動了18棟樓施工，其中正在進行基礎施工的有：8號樓獨立基礎回填、9號樓獨立基礎承臺鋼筋綁扎、16、17、19、20、32、33、34、35、36號樓孔樁基礎開挖；正在進行主體施工的有：21號樓二層主體施工、22號樓一層樓面模版安裝、23號樓二層樓面支模、26號樓斜屋面模版安裝、31號樓一層樓面砼澆筑。

三、待解決的問題

因項目地塊內的有部分土地未征、社區內南北向主干道與老公路交叉口一棟民房及原關渡小學建筑未拆遷，影響了13、14、35、37、38、39號樓地勘和場平施工的推進，需盡快組織征地和拆遷，以便進行13、14、35、37、38、39號樓地勘和場平施工。

2013年4月1日

第三篇：安置房項目形象進度計劃

安置房項目形象進度計劃

以下為工程形象進度的初步計劃，應以正式工程施工合同要求、實際進行開工指令為基準進行調整：

2017年10月：（1）完成生活區和生產管理區臨時設施建設；（2）工程現場基底清淤轉運；（3）建筑場地土石方回填整治工程。2017年11月：（1）完成50%的建筑樁基工程；（2）生產區施工道路、施工場地、生產設施建設、主要施工機械設備安裝（如塔吊）等； 2017年12月：（1）完成全部建筑樁基工程；（2）50%的建筑基礎承臺和地梁工程；

(3)2018年第1季度：完成主體結構至1~6層;（4）2018年第2季度：完成主體結構至16~20層；

（5）2018年第3季度：（1）主體結構全部封頂；（2）砌體圍護結構完成至15~20層；

（6）2018年第4季度：（1）砌體圍護結構全部完成；（2）外墻裝飾工程完成70%；（3）室內裝飾裝修完成50%；（4）主體建筑內除配套性的市政供水供電工程而外的一般水電工程全部完成；（5）建筑消防工程完成50%。

（7）2019年第1季度：（1）主體建筑內的各類工程基本完成；（2）室外管網工程基本完成；（3）園林硬景工程完成50%。（4）地庫內的各類建筑裝飾工程基本完成；各類安裝工程完成50%。

（8）2019年第2季度：（1）園林軟景工程全部完成；（2）地庫內的地庫內的各類工程基本完成；（3）各類工程進入專項驗收階段，組織工程竣工驗收階段，為綜合驗收和工程移交做準備。

第四篇：安置房

安置房

基本簡介

安置房，也叫動遷房，是指在政府實施土地儲備地塊、非經營性公益項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區戶籍（含從事農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

基本優勢

1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑

3、政府統建的房屋質量較為穩定;

4、安置房依托地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。

當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設計規范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術標準，具體說要有房屋驗收合格證，所有的證照應齊全，從修建到竣工都必須達到安全標準。

過戶手續

一、個人拆遷安置房轉移過戶程序

先給該安置房辦理房產證，然后才可以進行過戶，辦理房產證的條件是房產住滿5年。辦理房產證后可以按照正常的流程進行過戶，流程如下：

先簽訂房地產買賣合同(當地房地產交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產證后給他最后的1成。

過戶的手續不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發商名下的房產證原件。(2)、開發商的法人委托書。

(3)、拆遷前個人房產證原件或房產證注銷證明。(4)、被安置人身份證復印件。(5)、拆遷安置協議。(6)、房屋移轉過戶申請書。(7)、房屋權屬登記申請書。(8)、測量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復印件。注：提供的復印件應加蓋公章、私章；填寫的相關表格應按要求簽字蓋章。[3] 交易風險 買賣的風險

第一、政策因素。

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

交易風險 隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批量收購此類房屋然后再轉賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續，五年后再辦理房屋過戶手續的做法并未違反法律規定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規定而取得的，并非沒有合法的依據，因而不屬于不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。

價格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

基本區別

與回遷房的區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區別

因為拆遷安置房的安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風險是什么?

其實，所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權，并且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別，這樣的安置房可以買賣。

現金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大，甚至沒有保障的。尚未去得產證的拆遷安置房，按《物權法》規定，房屋屬于不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為準，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。如：沒有產權證的拆遷安置房，或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險：

1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

3、因交易時間漫長，房價變動可能性發，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很實現購房母的了，只能主張債權了;

4、在購買房等待過戶的漫長時間內，也有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

(1)調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的;

(2)一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

(3)有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動遷房。是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產交易中占據了一個比較重要的位置。

● 預約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發生了這個交易行為。

付款方式也根據協商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優勢存在：

首先，它是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統建的房屋質量較為穩定;最后，安置房依托地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。● 買安置房存在政策風險：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產權證契稅證后的6個月時間內，您可以向我部申請住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產權證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產權證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風險。

拆遷安置房和回遷房區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經濟適用房、安置房、安居房的區別

經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則;布局要符合城市規劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設標準要根據北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。

現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房;二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房;三是單位以自建和聯建方式建設的，出售給本單位職工的經濟適用住房。

安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

第五篇：如城街道安置房工程質量安全自查情況匯報

如城街道安置房工程質量安全自查情況匯報

如皋市住房和城鄉建設局：

根據貴局下發的?關于組織開展全市建設工程質量安全自查工作的通知?（皋建發[2014]68號）文件精神，我局積極響應，迅速召集相關單位及人員，針對文件要求，進行了工作布置，開展了一次全面的質量及安全自查工作，具體檢查情況如下：

一、基本情況

5月 12日開始，共檢查了4個35.4萬平米的安置房工程，重點檢查了質量資料和現場實體，共發現施工質量安全問題和隱患28條。

一、工程建設手續辦理及質量管理體系方面

項目各方總體能夠按照有關規定、標準、規范執行，工程質量處于受控狀態。

1、建設單位方面：在建項目的規劃許可證、施工許可證尚在辦理中；東郡麗水、如意新城東三期、如意新城南二期均進行了施工圖審查工作；施工、監理、設計、勘察、檢測等均有相應合同；各項目均進行了設計交底及圖紙會審工作，設計變更手續齊全。

2、監理單位：總體能夠認真履行監理職責；但個別監理單位監理規劃、細則內容針對性不強，人員到位率偏低，個別單位旁站記錄內容簡單，監理日記記錄不及時。

3、施工單位:各施工單位施工資料總體齊全，均有相應的施工組織設計、技術方案；但個別單位存在人員不到位情況，施工技術方案、施工組織設計缺乏針對性，對分包的管理有待加強。

二、安全管理情況

我局履行日常的巡查、抽查工作，同時，要求項目管理單位、監理單位按照各自的職責分工，做好安全隱患檢查、整改工作。本次檢查中，各單位總體上能夠認識到安全工作的重要性，落實各項安全措施，保證安全生產，但是，通過檢查，也發現了一些不可忽視的問題:如個別單位懸挑腳手架存在錨固端長度不足，個別保險鋼絲繩缺少，連墻件設置不規范或數量不足；臨時用電存在私拉亂接現象；個別臨邊及洞口防護不到位等等。

針對檢查存在的問題，我局已經要求各單位限期整改落實，確保工程安全、優質開展。

二〇一四年五月十四日