第一篇：黑龍江地區(qū)市場(chǎng)情況分析

黑龍江肥料市場(chǎng)情況分析報(bào)告

黑龍江省作為農(nóng)業(yè)大省擁有1100萬公頃耕地，是我國(guó)主要糧食產(chǎn)區(qū)之一，具有糧食產(chǎn)量大、商品率高的特點(diǎn)，我省糧食產(chǎn)量在全國(guó)占有較大份額，尤其是大豆和水稻，商品量占全國(guó)1/3以上，具有重要地位，是國(guó)家重要商品糧基地，也是國(guó)家重要糧食安全保障基地，每年需要300萬噸以上的優(yōu)質(zhì)肥料，確保糧食生產(chǎn)的穩(wěn)定。這樣的市場(chǎng)空間深深吸引了國(guó)內(nèi)外大批肥料生產(chǎn)企業(yè)。

一、黑龍江省農(nóng)作物的主要分布情況

我省糧食作物主要有：大豆、水稻、玉米、小麥，其中：

大豆，播種面積約380萬公頃，主產(chǎn)區(qū)為西部的齊齊哈爾地區(qū)、北部的黑河地區(qū)、南部的哈爾濱地區(qū)、東部的佳木斯地區(qū)、中部的綏化地區(qū)，以上是我省大豆產(chǎn)量最大的五個(gè)地區(qū)，這五個(gè)地區(qū)的產(chǎn)量在40-80萬噸之間，約占全省總產(chǎn)的60％。其中大豆主產(chǎn)市縣為：巴彥、克山、克東、拜泉、林口、海倫、訥河、嫩江、富錦、北安、林口縣、五大連池市。農(nóng)墾系統(tǒng)大豆產(chǎn)量約占全省總產(chǎn)的三分之一。

水稻，播種面積約225萬公頃，栽培面積較大的地區(qū)為哈爾濱、佳木斯、綏化、齊齊哈爾地區(qū)，面積均在100萬畝以上，這四個(gè)地區(qū)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)的45%左右。其中五常市、富錦市、慶安縣、北林區(qū)、樺川縣、虎林市、密山市、尚志市是我省著名水稻產(chǎn)區(qū)，年產(chǎn)量都在20萬噸以上。農(nóng)墾系統(tǒng)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)的一半左右。

玉米，播種面積約388萬公頃，主產(chǎn)區(qū)為哈爾濱、綏化、齊齊哈爾地

區(qū)，面積約占全省三分之二。其中雙城市、呼蘭縣、巴彥縣、肇東市、北林區(qū)、五常市、青岡縣、拜泉縣、樺南縣、賓縣、海倫市、依蘭縣是我省傳統(tǒng)玉米主產(chǎn)縣。農(nóng)懇系統(tǒng)產(chǎn)量占全省總產(chǎn)十分之一左右。小麥，我省小麥生產(chǎn)近年呈逐年下滑態(tài)勢(shì)，播種面積約23萬公頃。小麥主產(chǎn)區(qū)為黑河、齊齊哈爾、佳木斯地區(qū)，以上三個(gè)地區(qū)面積占全省40%以上，產(chǎn)量約占20%左右。其中富錦市、嫩江縣、五大連池市、訥河市、克山縣、樺川縣、拜泉縣為我省小麥主產(chǎn)市縣。農(nóng)懇系統(tǒng)播種面積約占全省一半左右，產(chǎn)量約占全省三分之二。

二、黑龍江省肥料市場(chǎng)的基本供求情況

因我省糧食行情向好、農(nóng)民收入相對(duì)穩(wěn)定，國(guó)家強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策相繼出臺(tái)，農(nóng)產(chǎn)品收購價(jià)格和農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼提高，“千億斤糧食產(chǎn)能工程”實(shí)施等有利因素，我省農(nóng)民生產(chǎn)積極性較高，化肥需求總量逐年增加。根據(jù)耕地實(shí)際需求情況和以往市場(chǎng)總體情況，預(yù)計(jì)全年需求量約為400萬噸，其中：尿素125萬噸，；磷酸二銨95萬噸；復(fù)混肥160萬噸；鉀肥及其他20萬噸，前景十分可觀，但黑龍江省化肥市場(chǎng)也存在著很多問題。

隨著化肥流通領(lǐng)域全面放開，我省化肥市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體急劇增加，而且這些經(jīng)營(yíng)主體良莠不齊，化肥市場(chǎng)秩序十分混亂。特別是在嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，由于經(jīng)營(yíng)主體過多過濫，假冒偽劣、賒銷搭售也十分猖獗，化肥市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。

2009年8月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布〔2009〕31號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步深化化肥流通體制改革的決定》，召示著化肥經(jīng)營(yíng)全面放開。個(gè)體零售商

無需進(jìn)行掛靠即可零活自主銷售化肥，這不僅是對(duì)市場(chǎng)的全面放開，也是對(duì)銷售限制的一次大松綁。由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全面放開，個(gè)體零售商大量的出現(xiàn)，本來已經(jīng)處于飽和狀態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境也就更加越顯突出。

2010年黑龍江省各化肥企業(yè)經(jīng)歷了極其困難和痛苦時(shí)期，無論具有一定實(shí)力的大型化肥企業(yè)，還是中小型化肥企業(yè)，所面臨的處境都是相同的。各化肥企業(yè)的銷售額下降的幅度高出歷年，有的甚至出現(xiàn)巨額虧損現(xiàn)象。

2010年黑龍江省化肥銷售進(jìn)入銷售旺季后，化肥的銷量并沒有因此銷售旺季的到來而讓化肥經(jīng)營(yíng)企業(yè)有絲毫快感，年銷售量在上百萬噸元的化肥銷售企業(yè)，與年銷售額在一萬噸的化肥銷售企業(yè)同時(shí)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，說明了2010年的化肥銷售市場(chǎng)的嚴(yán)峻程度是非常之大。

三、肥料銷售未來的發(fā)展方向

未來的農(nóng)資營(yíng)銷的核心就是作品牌。差異化運(yùn)做將是打造強(qiáng)勢(shì)品牌的必要舉措。

1、產(chǎn)品差異化，當(dāng)前化肥（復(fù)合肥）行業(yè)普遍存在產(chǎn)品嚴(yán)重的同質(zhì)化，千品一律，用戶莫衷一是。所以企業(yè)要不斷開展科技創(chuàng)新活動(dòng)，努力挖掘本企業(yè)產(chǎn)品的差異化（專用、緩釋、碳能）并將差異放大。

2、營(yíng)銷差異化，從渠道管理，質(zhì)量保證，市場(chǎng)維護(hù)，產(chǎn)品定

價(jià)和宣傳促銷等多方面追求差異，不與對(duì)手進(jìn)行面對(duì)面較量，而是將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

3、服務(wù)差異化，農(nóng)民是很現(xiàn)實(shí)的，必須眼睛看到收成，手里

拿到實(shí)惠。因此，到農(nóng)村做示范田，建科技示范戶，開展農(nóng)業(yè)科技講座是塑造肥料強(qiáng)勢(shì)品牌最有效果、最實(shí)際的方法。企業(yè)長(zhǎng)期的，始終如一的開展為農(nóng)服務(wù)，將在農(nóng)民心中留下深深的品牌烙印。

營(yíng)銷不僅是手段和技巧，更應(yīng)該是內(nèi)在的質(zhì)量與服務(wù)的一種真實(shí)錘煉。未來的行業(yè)銷售呼喚一種前瞻性的，能夠把資源、渠道、人才、資金、網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)有機(jī)整合與利用的模式，把產(chǎn)品順暢地銷售出去，也讓老百姓得到真正的實(shí)惠。無論是生產(chǎn)企業(yè)還是經(jīng)銷商，營(yíng)銷的最終目的就是能夠抓住消費(fèi)者，讓消費(fèi)者忠實(shí)自己，服務(wù)應(yīng)該也必將成為未來化肥營(yíng)銷的發(fā)展方向。

第二篇：德州地區(qū)建材市場(chǎng)分析

德州地區(qū)建材市場(chǎng)分析

德州市現(xiàn)轄德城區(qū)與樂陵、禹城兩市和平原、陵縣、齊河、夏津、武

城、臨邑、寧津、慶云8縣，總面積10356平方公里，總?cè)丝?46萬。

德州市及其下屬縣級(jí)市和縣區(qū)建材市場(chǎng)

德州：

好宜居裝飾材料市場(chǎng)裝飾材料城德百家居廣場(chǎng)好易居建材市場(chǎng)魯北隆泰建材城 樂陵：樂陵建材市場(chǎng) 禹城：登發(fā)裝飾城

平原：平原建材市場(chǎng)

陵縣：涌金建材城

夏津：華夏裝飾材料城夏津建材市場(chǎng)

臨邑：金家園建材市場(chǎng)

德州地區(qū)消費(fèi)能力在山東省處于中下游，建材市場(chǎng)除了位于德州市的好易居家居建材城和德百家居外其它建材市場(chǎng)都是初具規(guī)模，德州整體建材市場(chǎng)容量一般，但是因?yàn)榈轮菔姓幱诟咚侔l(fā)展階段所以建材市場(chǎng)的相對(duì)需求量較大。

目前德州存在的建材市場(chǎng)有4種形態(tài)：攤位市場(chǎng)、建材超市、家居體驗(yàn)館，網(wǎng)絡(luò)商城

這四種形態(tài)中最后一種網(wǎng)絡(luò)商城在德州只是剛剛露出一點(diǎn)端倪，還沒有形成影響。所以我只對(duì)前3種形態(tài)進(jìn)行分析。

建材攤位市場(chǎng)是中國(guó)傳統(tǒng)的建材市場(chǎng)形態(tài)，業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者在幾平方米，十幾平方米或幾十平方米的面積內(nèi)，經(jīng)營(yíng)自己的“一畝三分地”，以一定的的資金，在一定的面積內(nèi)，經(jīng)營(yíng)著一定品種的建材。作為攤位經(jīng)營(yíng)形式，投資少、門檻低，市場(chǎng)進(jìn)入與退出方便，可以吸納眾多的經(jīng)營(yíng)者；自采自銷、經(jīng)營(yíng)靈活、可以吸引眾多的低收入消費(fèi)者光顧，使其有生存的客觀條件。建材攤位市場(chǎng)，為消費(fèi)者提供了一個(gè)集中的購物場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)了方便購物的要求。這些都是傳統(tǒng)攤位市場(chǎng)能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本原因，是與一定生產(chǎn)力水平相適應(yīng)的產(chǎn)物。

而且，隨著經(jīng)營(yíng)者自己的不斷發(fā)展，商戶的面積在不斷的增大，目前德州已經(jīng)出現(xiàn)兩百平米的展廳，這些面積不斷擴(kuò)大的展廳利用充足的空間更好的對(duì)自己的商品進(jìn)行展示，從而吸引消費(fèi)者眼球，形成更大銷售。

同時(shí)，德州目前做的比較好的建材品牌在幾乎所有的建材市場(chǎng)都有自己的專賣店，他們的產(chǎn)品采購也實(shí)現(xiàn)了本土化，同時(shí)實(shí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。這樣一來，建材超市賺的是平均利潤(rùn)，而傳統(tǒng)市場(chǎng)卻可以根據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)進(jìn)行自然調(diào)整，雖然攤位市場(chǎng)受到新起的建材超市的沖擊，但傳統(tǒng)市場(chǎng)的根基還是非常穩(wěn)固的，短期內(nèi)，攤位市場(chǎng)的還將在建材市場(chǎng)占主導(dǎo)地位，建材市場(chǎng)動(dòng)輒幾萬平方米的市場(chǎng)面積不是大型超市可以相提并論的。不足的是，目前德州的每一個(gè)攤位市場(chǎng)都集中了從涂料、地板、瓷磚到馬桶、浴盆、五金件再到窗簾、布藝、燈飾……。“一站式”本身也是一種特點(diǎn)，但在同時(shí)，盲目追求市場(chǎng)規(guī)模的“大而全”，忽視市場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)檔次的投資理念，也造成了一些建材市場(chǎng)的難以為繼。我認(rèn)為目前德州的建材運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外建材市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作，走專業(yè)化道路，以差異化競(jìng)爭(zhēng)立足市場(chǎng)。例如做專業(yè)的廚衛(wèi)城、陶瓷城等。這些專業(yè)市場(chǎng)最大的好處是品牌集中，消費(fèi)者選擇余地大，還可以為消費(fèi)者提供更為專業(yè)的服務(wù)；同時(shí)廠家一般采取前店后庫模式，節(jié)省了儲(chǔ)存和運(yùn)輸成本，也利于企業(yè)運(yùn)作。

但同時(shí)我們也看到目前德州的攤位建材市場(chǎng)已經(jīng)在發(fā)展自己的品牌文化方面投入了足夠的認(rèn)識(shí)，他們開始將經(jīng)營(yíng)投資重點(diǎn)由集中短期銷售投入向長(zhǎng)期品牌回報(bào)傾斜，從家居建材的內(nèi)涵方面賦予企業(yè)、品牌更多的文化內(nèi)涵，希望借此在市場(chǎng)上脫穎而出。這也說明合肥建材行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洗禮中，正由低級(jí)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向更為高級(jí)的品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)行業(yè)也開始提升

建材超市是舶來品，是學(xué)習(xí)國(guó)外的如百安居、歐倍德等。它最大的優(yōu)勢(shì)在于其全球的統(tǒng)一采購，但到中國(guó)以后，變成了全國(guó)采購，最后演變成各店區(qū)域采購，每一個(gè)單店成為一個(gè)獨(dú)立的成本中心和利潤(rùn)中心。也就是說，目前合肥超市的貨源是處在廠家——一級(jí)代理商——二級(jí)代理商——超市這個(gè)供應(yīng)鏈的最末端，價(jià)格沒有任何優(yōu)勢(shì)，這使得目前德州的建材超市通過變相向供應(yīng)商壓榨來生存。這種做法造成的后果就是供應(yīng)商不敢與建材超市合作。業(yè)內(nèi)甚至出現(xiàn)過由于建材超市超延期付款導(dǎo)致實(shí)力較弱的供應(yīng)商沒錢給自己?jiǎn)T工發(fā)工資的現(xiàn)象。

同時(shí)，建材超市所宣傳的一站式購齊、一站式服務(wù)等特有的服務(wù)由于管理以及人員素質(zhì)的原因，并沒有能完全的實(shí)現(xiàn)，而且，還出現(xiàn)了很多這方面的投訴，形成了負(fù)面效果。

德州地區(qū)現(xiàn)在還沒有比較成型的建材超市，市場(chǎng)上出現(xiàn)的建材超市大多都是私營(yíng)為了招攬顧客和提高產(chǎn)品售價(jià)而搞的噱頭。比較有特色的就是好易居，它采用的是攤位式采用的是建材超市的管理運(yùn)營(yíng)模式！

目前德州有兩種類型的家居體驗(yàn)館：一種是德州市6家知名裝飾公司共同成立的金蘋果家居體驗(yàn)館；一種是由一個(gè)或者幾個(gè)商家共同成立的，如在電廠宿舍由箭牌、馬可波羅、志邦和匯龍共同成立的體驗(yàn)館、馬可波羅在好易居建材的至尊殿、匯龍?jiān)谌A夏建材城的瑞麗宜家生活館等。

家居體驗(yàn)館結(jié)合家裝、生活、藝術(shù)等方面多元特色，開創(chuàng)了家裝情景式體驗(yàn)的新型形式，是目前比較新興產(chǎn)業(yè)形式，同時(shí)也是一種新的家裝市場(chǎng)形態(tài)。

家居體驗(yàn)館的建立，使家裝公司強(qiáng)強(qiáng)連手，將引導(dǎo)裝飾潮流的趨向，整合上中下產(chǎn)業(yè)資源的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)互利共贏，為消費(fèi)者提供更周密的服務(wù)。家居體驗(yàn)館不同于賣場(chǎng)，也不同于展覽館，它的層次更高，內(nèi)容更豐富——把建材與裝飾結(jié)合成一站式服務(wù)的同時(shí)，也將家裝過程的剖面圖展示給大家，提高業(yè)主的專業(yè)知識(shí)，改變業(yè)主不懂裝修的現(xiàn)狀。

另外，家居體驗(yàn)館通過招商引資，通過展廳的方式展示一些優(yōu)質(zhì)

建材的獨(dú)有特色，分類齊全，滿足消費(fèi)者的了解和需求。由于裝修行業(yè)伴隨著房產(chǎn)發(fā)展興起，起步很晚，發(fā)展迅猛，但勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、人員素質(zhì)參差不齊使得行業(yè)一直很混亂，因此更需誠(chéng)信規(guī)范。而家居體驗(yàn)館這種形式在一定程度上保證了家裝誠(chéng)信服務(wù)。

家居體驗(yàn)館所包含的建材市場(chǎng)形態(tài)聯(lián)合了房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)資源，因此更能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，從目前來看發(fā)展將會(huì)比較迅速。

綜上，目前的德州建材市場(chǎng)的發(fā)展情況是：傳統(tǒng)攤位市場(chǎng)在不斷發(fā)展的同時(shí)求新求變，力求保證在建材市場(chǎng)統(tǒng)治地位，建材超市受到目前中國(guó)建材行業(yè)供應(yīng)鏈的制約在苦苦掙扎，家居體驗(yàn)館成為建材市場(chǎng)發(fā)展的新的亮點(diǎn)，而網(wǎng)絡(luò)商城還需要時(shí)間去適應(yīng)建材的與眾不同。德州

好宜居建材城：德州好宜居家居裝飾材料市場(chǎng)2003年1月8日由天衢工業(yè)園招商引進(jìn)，德州愛麗舍飾材有限公司經(jīng)營(yíng)的專業(yè)裝飾材料批發(fā)零售市場(chǎng)?？傉嫉?0余畝，總建筑面積50000平方米，入駐商家270余戶，是魯西北冀東南規(guī)模最大，集批發(fā)、配送、儲(chǔ)運(yùn)、交易、裝潢設(shè)計(jì)、展示于一體，最具影響力與輻射力的現(xiàn)代化商貿(mào)物流中心。

魯北隆泰建材城：位于德州市德城區(qū)，是德州地區(qū)比較資格比較的老的建材城，主要以批發(fā)零售為主，現(xiàn)有商戶200余家，主要經(jīng)營(yíng)各類建材產(chǎn)品、五金、燈具、板材、涂料等。

德百家居廣場(chǎng)建材裝飾材料城位于德州市東風(fēng)東路堤嶺大橋東200

米，德百家居后側(cè)，德城區(qū)與新城區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越，交通十分方便。該市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積30000平方米，裝修豪華，總體分為建材、陶瓷、衛(wèi)浴大廳，裝飾材料城兩大綜合市場(chǎng)，是魯西北唯一一家集家具建材知名品牌大型豪華市場(chǎng)。主要經(jīng)營(yíng)陶瓷潔具吊頂材料、五金、油漆、鋁塑板、裝飾板藝術(shù)玻璃、壁紙、地毯、窗簾、散熱器、木地板、木門、整體廚房等各種裝飾材料。是山東省首家以國(guó)內(nèi)知名品牌匯聚為一體的大型交易中心，經(jīng)營(yíng)品種上千余種，已成為輻射周邊100多公里的綜合性裝飾建材集散地。

夏津縣：

華夏裝飾建材城：位于夏津縣建設(shè)路上，主要以批發(fā)零售為主，是德州地區(qū)第一家以油漆涂料為主的裝飾城，現(xiàn)有住戶100多家，主營(yíng)油漆涂料、五金潔具等。

德州地區(qū)其它縣城的建材市場(chǎng)大多規(guī)模不大而且市場(chǎng)管理不規(guī)范 主要銷售的還是以中低擋產(chǎn)品為主，且市場(chǎng)上假貨和雜牌充斥市場(chǎng)，就不做詳細(xì)介紹了！

第三篇：某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱

5摘要 1)市場(chǎng)分析的目的。2)分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。3)建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。概述 1)國(guó)家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2)地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。3)城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國(guó)家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4)市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周圍土地利用情況和競(jìng)爭(zhēng)情況）需求分析 1)預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求）。A.就業(yè)分析 B.人口和家庭分析 C.收入分析 2)吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的戲份市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量）。A.市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。B.預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。供給分析 1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給； A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量； B.估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃 3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。競(jìng)爭(zhēng)分析 1)列出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能和裝修標(biāo)準(zhǔn)）。A.描述已建成或正在建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）。B.描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。2)市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。A.目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性。B.了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要。C.按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。市場(chǎng)占有率分析

1)基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項(xiàng)

目的市場(chǎng)份額，明確擬開發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

A.估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率

B.在充分考慮擬開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率

C.簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征

2)市場(chǎng)分析結(jié)果（市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷售期）

A.在一定的時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量

B.有利于增加市場(chǎng)占有率的建議

第四篇：孕嬰行業(yè)浙江地區(qū)市場(chǎng)分析及總結(jié)

安妮媽媽 Anny-mo

浙江地區(qū)出差總結(jié)

這次出差主要去了浙江地區(qū)寧波、臺(tái)州、溫州、麗水、紹興等地級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)這次市場(chǎng)開發(fā)情況針對(duì)各個(gè)區(qū)域作出以下總結(jié)：

首先去的是寧波地區(qū)，寧波整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以商場(chǎng)為主，零售店面不是很集中，主要商業(yè)區(qū)在江東區(qū)和海曙區(qū)，商場(chǎng)主要有銀泰百貨、新華聯(lián)、新世界、第二百貨等，如貝兒森、十月媽咪都有上柜，其他很多孕婦品牌都分散在百丈路、姚隘路、城皇廟及寧波市各個(gè)區(qū)的婦幼保健院和一些住宅小區(qū)附近，其中本土品牌貝兒森的專賣店相對(duì)較多，專賣店面積多在20平方米左右，一部分屬于公司直營(yíng)店，一部分屬于加盟店，但對(duì)于公司在品牌運(yùn)作上很多加盟商都不是很滿意，一方面體現(xiàn)在商場(chǎng)和市場(chǎng)在價(jià)格上的沖突，另一方面在于公司后期的服務(wù)上，但由于寧波本地加盟商在經(jīng)銷過程中所有貨品都由貝兒森總公司統(tǒng)一供貨，包退包換，先貨后款，因此對(duì)于加盟商沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，所以這部分客戶對(duì)于其他品牌來說也就很難挖掘；另外孕之彩、仙娉萊及韻佳麒（廠家自營(yíng)店）在國(guó)購?fù)瘔?mèng)樓及百丈路也有專賣店，走的都是專賣線路，在寧波地區(qū)做了很長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)于其他品牌在沒有一定利益的基礎(chǔ)上暫時(shí)都不愿合作，最后在寧波比較多的連鎖店就是寶寶店，如貝因美、麗嬰坊、親親寶貝（5家自營(yíng)店/2家加盟店）等，但這些寶寶店在孕婦裝方面基本不做主推，銷售也不盡人意，親親寶貝現(xiàn)在做的孕婦裝品牌只有孕美一家，也在考慮再上一個(gè)品牌，但通過了解孕婦裝銷售價(jià)位偏低，另一方面在回款方面（每月二十五號(hào)回款）；相比之下，寧波市場(chǎng)的孕婦裝渠道主要還是以（商場(chǎng)及專賣店）為主，后期在7月份行業(yè)展會(huì)上會(huì)有客戶過來，通過溝通會(huì)進(jìn)一步的了解和篩選

在客戶選擇及市場(chǎng)的開發(fā)過程中，很多客戶對(duì)于產(chǎn)品的性價(jià)比都有不同的認(rèn)識(shí)，通過款式，面料，價(jià)位去衡量一個(gè)品牌，特別是一個(gè)新的品牌，只有選擇一個(gè)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)銷商才能使一個(gè)品牌在這個(gè)地區(qū)更加長(zhǎng)久。

臺(tái)州市場(chǎng)商業(yè)主要在路橋區(qū)、椒江區(qū)，其中主要商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以零售店面為主，商場(chǎng)很少，針對(duì)各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析如下：

路橋區(qū)孕婦裝主要集中在婦幼保健院附近和文昌路，其中仙娉萊、十月媽咪主要走專賣店，君心、媽咪時(shí)尚坊、孕之彩等主要走寶寶店，路橋地區(qū)寶寶店多以批發(fā)為主，他們所代理品牌有的是臺(tái)州總代，有的是浙江總代，自己的自營(yíng)店很少，但他們的客戶群很廣，多達(dá)幾百家，在孕婦裝方面由于走量很少，因此很多寶寶店都不做為主推，但市場(chǎng)潛力很大，主要看廠商之間的配合和運(yùn)作，后期在7月份行業(yè)展會(huì)上都會(huì)過來，主要看一下秋冬產(chǎn)品以

及合作方面的具體內(nèi)容

椒江區(qū)商業(yè)區(qū)主要集中在十字馬路，中山路，但孕婦裝及寶寶店比較分散，分布在解放路和商業(yè)街，孕婦裝專賣店很少，主要融入到寶寶店中，很多老板對(duì)孕婦裝不是很感興趣，主要由于產(chǎn)品的款式和價(jià)格不能夠很好的吸引客戶，另外就是產(chǎn)品的服務(wù)，由于寶寶店經(jīng)營(yíng)的物品較多，孕婦裝沒有形象的展示以及專人的主推，所以銷量很差，很多老板也都失去了信心，但都表示在展會(huì)上會(huì) 考察一下，根據(jù)秋冬貨品情況及價(jià)位做出選擇：

溫州孕婦裝市場(chǎng)主要分布在五馬街、倉后街、蟬街商廈及婦幼保健院（第三人民醫(yī)院）附近，溫州市場(chǎng)孕婦裝相對(duì)比較集中，但競(jìng)爭(zhēng)很激烈，十月媽咪以及本地品牌仙娉萊、韻佳麒都有很多家專賣店，店面形象及貨品展示都十分到位，在倉后街蟬聯(lián)商廈有很多從四季青拿的低檔品牌從事零售兼批發(fā)，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大，另外孕婦裝在寶寶店內(nèi)的銷售占到很少的比例，只有少量客戶有意向在展會(huì)上選擇一些品牌合作：

麗水商業(yè)區(qū)以晶都步行街、百貨大樓為主，孕嬰市場(chǎng)相對(duì)比較少，主要集中在婦幼保健院附近的燈塔街及中東路上，只有一家孕婦裝專賣店（孕之彩），其他品牌媽咪時(shí)尚坊、貝兒森、仙娉萊都分布在寶寶店內(nèi)，在市場(chǎng)走訪的過程中，有個(gè)別客戶以前在杭州也接觸過我們的品牌，但由于當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品給他們的感覺雖然面料很不錯(cuò)，但款式風(fēng)格比較普通，不是很新穎，后期在展會(huì)上會(huì)進(jìn)一步的了解，有希望合作：

紹興孕婦裝市場(chǎng)主要分布在婦幼保健院附近的中興路、東街以及新建路、勞動(dòng)路，整體市場(chǎng)比較保守，其他品牌很難進(jìn)入，很多客戶都以自身現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌為主，對(duì)其他品牌沒有合作意向，一方面是十月媽咪和仙娉萊這樣的專賣店，另一方面像很多寶寶店附帶銷售孕婦裝，價(jià)位偏低，品牌也不需太多，很多都在杭州四季青拿的貨，因此短期內(nèi)新品牌的進(jìn)入需要通過其他渠道方式，展會(huì)挖掘或者是其他地區(qū)客戶推薦相對(duì)更易介入：

通過以上幾個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)及和客戶的溝通了解，對(duì)浙江部分地區(qū)孕婦裝行業(yè)市場(chǎng)及對(duì)公司后期品牌運(yùn)營(yíng)做出以下總結(jié)及建議：

一、浙江本地品牌居多，占浙江市場(chǎng)銷量的80%以上，外地品牌市場(chǎng)容量只有不到20%，市場(chǎng)主導(dǎo)品牌主要有：孕之彩、貝兒森、仙娉萊、韻佳麒、十月媽咪、孕美等，大

都以專賣的形式體現(xiàn)出來，其中沿海地區(qū)寧波、溫州等地很多專賣都屬公司直營(yíng)形

式；其余品牌如媽咪時(shí)尚坊、添吉、君心等都以寶寶店的形式出現(xiàn)，但銷量都不是

很好，主要由于寶寶店經(jīng)營(yíng)品種居多，相對(duì)服裝區(qū)域如果面積太小品牌不能很好展

示出來，面積太大又占空間，加之不能專人介紹主推，所以很難走量，因此很多寶

寶店老板都不是很用心去做，而對(duì)于孕婦在購買衣服的過程中都希望有一個(gè)舒適的環(huán)境，寶寶店一般空間比較大，物品較多，空氣不流暢，而服裝區(qū)域狹隘，服務(wù)介

紹也不是很到位，很多孕婦沒有耐心一一去挑選，相比之下專賣店的購物環(huán)境和專

業(yè)的人員介紹使孕婦消費(fèi)者比較親睞。

二、在市場(chǎng)開發(fā)過程中，經(jīng)銷商首先關(guān)心的是產(chǎn)品價(jià)位及利潤(rùn)空間，其次是產(chǎn)品的風(fēng)格、款式，而終端經(jīng)銷商是產(chǎn)品銷售的重要環(huán)節(jié)，如果前者不能夠吸引經(jīng)銷商，引起興

趣，產(chǎn)品也就很難在終端展示出來，無法和消費(fèi)者接觸也體現(xiàn)不了品牌的價(jià)值，建

議公司在定價(jià)策略上做出調(diào)整，例如現(xiàn)在吊牌價(jià)250元，給加盟商價(jià)位4.5折112

元，給代理商價(jià)位4折100元，建議零售價(jià)8.5折212元；可調(diào)整為：吊牌價(jià)上調(diào)

為270元，給加盟商價(jià)位4折108元，給代理商3.5折95元，建議零售價(jià)8折216

元，在品牌占據(jù)一定的市場(chǎng)后，結(jié)合公司成本及客戶銷售情況可在每半年提升一次

價(jià)位，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與利潤(rùn)并進(jìn)，品牌與網(wǎng)絡(luò)共存。

三、結(jié)合孕婦裝行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)占有情況，可通過地區(qū)差異化及渠道利用去快速挖掘市

場(chǎng)，宣傳品牌，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的江浙市場(chǎng)，短期之內(nèi)很難進(jìn)入，即使進(jìn)入寶寶

店，如果不能形成獨(dú)立的專賣體制，走品牌化線路，后期對(duì)于品牌的形象以及在產(chǎn)

品庫存方面的合理掌控調(diào)配都會(huì)因此對(duì)公司造成很大的壓力，由于今年公司品牌剛

剛運(yùn)營(yíng)，很多市場(chǎng)方面的問題還沒有體現(xiàn)出來，還需要經(jīng)過很多次市場(chǎng)的洗牌，只

有找到一種適合市場(chǎng)需求的運(yùn)營(yíng)方式才能長(zhǎng)期的良性發(fā)展，對(duì)此有以下幾點(diǎn)建議：

1、江浙市場(chǎng)以加盟或經(jīng)銷的方式進(jìn)入，盡量走以銷售孕婦裝為主的零售店面，為了

品牌在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，在選擇客戶方面寧缺毋濫！在折扣方面以地級(jí)市場(chǎng)

和縣級(jí)市場(chǎng)的方式價(jià)格統(tǒng)一管理。

2、隨著人們經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)理念的不斷變化，西部及北部市場(chǎng)對(duì)服裝的要求及自身的需求也在不斷的提高，在眾多品牌特別是孕婦裝行業(yè)紛紛加入到東方及南方市

場(chǎng)的激戰(zhàn)中，可選擇地區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)，在不放棄重點(diǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，加大其他省

級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)，尋找有一定品牌經(jīng)營(yíng)管理理念及擁有優(yōu)良網(wǎng)絡(luò)資源的省級(jí)代理商，一方面通過省級(jí)代理商了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和特點(diǎn)，并快速掌握產(chǎn)品在市場(chǎng)

上的反映；另一方面通過合作了解終端網(wǎng)絡(luò)資源，公司可幫助代理商對(duì)下面客戶

進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)品牌宣傳，并對(duì)終端客戶走訪了解客戶銷售情況，引導(dǎo)開設(shè)專賣

店等，最終實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)資源的利用及市場(chǎng)的快速融入。

3、利用一切資源在7月份加大市場(chǎng)的開發(fā)力度，七月份展會(huì)是一次很好的時(shí)機(jī)，一

旦錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)，短期之內(nèi)很難打開市場(chǎng)，在這次走訪終端的過程中，很多客戶

對(duì)現(xiàn)有品牌秋冬貨品已經(jīng)訂貨，即使選擇新的品牌，訂貨也是有限的，一旦進(jìn)入

銷售季節(jié)，調(diào)整品牌的機(jī)會(huì)就更小，相對(duì)來說省級(jí)客戶的調(diào)整空間比較大，由于

客戶群比較多，在貨品的調(diào)配方面及庫存自身消化方面占有一定的優(yōu)勢(shì)；另一方

面盡量趕在8月份奧運(yùn)會(huì)之前做完市場(chǎng)前期開發(fā)工作，選擇具有代表性的樣板市

場(chǎng)，后期加強(qiáng)客戶維護(hù)，做好終端建設(shè)及品牌宣傳，為明年公司全面招商做好鋪

墊。

4、建議公司在產(chǎn)品輔料上做出適當(dāng)調(diào)整，如吊牌的內(nèi)容及材料；在產(chǎn)品展示方面公

司能提供一個(gè)展廳為客戶來公司了解產(chǎn)品做準(zhǔn)備。

第五篇：東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

題 目：學(xué) 院：專 業(yè)：班 級(jí)：姓 名: 學(xué) 號(hào)：

房地產(chǎn)營(yíng)銷課程論文

任課教師： 2012春

2012 年 月

目錄

一．調(diào)研目的........................................................4

二、調(diào)查范圍界定....................................................4

三、項(xiàng)目片區(qū)描述....................................................4

四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況......................................................4

（一）地理和人口................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)................................................5

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)..................................................5

五、項(xiàng)目片區(qū)配套....................................................5

（一）交通配套..................................................5

（二）餐飲、購物、娛樂..........................................6

（三）文化、教育、康體..........................................6

（四）金融、證券等..............................................7

六、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析........................................7

（一）項(xiàng)目規(guī)模分析..............................................7

（二）戶型、面積分析............................................8 Ａ、戶型分析.................................................8 B、面積分析..................................................8

（三）價(jià)格分析..................................................8

（四）銷售狀況分析..............................................9

（五）長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀.....................................10 A、住房租賃.................................................10 B、商鋪?zhàn)赓U、出售...........................................10

（六）目標(biāo)客戶定位.............................................10 A、投資型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外資企業(yè)老板.............................................11

七、項(xiàng)目 SWOT 分析.................................................11

（一）優(yōu)勢(shì)分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利優(yōu)勢(shì).................................................12

C、品牌優(yōu)勢(shì).................................................12

（二）劣勢(shì)分析（Weakness）.....................................12 A、周邊配套缺乏.............................................12

（三）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）..................................12 A、市場(chǎng)潛力大...............................................12 B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng).................................................12

（四）威脅分析（Threat）.......................................13

八、調(diào)研小結(jié).......................................................13

一．調(diào)研目的

通過對(duì)目前東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀以及政 府未來城區(qū)規(guī)劃等調(diào)查研究，為開發(fā)商在本項(xiàng)目的啟動(dòng)、定位以及銷售等方面提供一個(gè)可行 性的參考依據(jù)。

二、調(diào)查范圍界定

本次調(diào)研主要界定在長(zhǎng)安鎮(zhèn)內(nèi)，其中包括長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目周邊生 活配套情況、周邊土地規(guī)劃以及全鎮(zhèn)的整體規(guī)劃方向等方面。由于時(shí)間緊促，本次調(diào)研未涉及客戶調(diào)查問卷和周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。

三、項(xiàng)目片區(qū)描述

本項(xiàng)目坐落于東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)錦夏村內(nèi)，北靠風(fēng)景秀麗的蓮花山，南臨人頭攢動(dòng)的購 物中心--長(zhǎng)青路商業(yè)街，西起春意盎然的粵安花場(chǎng)，東至即將新建的政府辦公大樓及長(zhǎng)安集 團(tuán)辦公大樓。

項(xiàng)目片區(qū)屬于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，東南側(cè)有新建的長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng) 安圖書館、長(zhǎng)安公園、長(zhǎng)安體育中心等，同時(shí)周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦 公機(jī)構(gòu)，雖然目前項(xiàng)目周邊的人氣還不是很旺，但隨著各項(xiàng)配套和投資環(huán)境的日臻完善，片 區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手可熱的黃金地段。

四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況

（一）地理和人口

長(zhǎng)安鎮(zhèn)地處珠江口，位于東莞最南端，東至風(fēng)輪地，與深圳市松崗鎮(zhèn)相連；西至上 角大寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口獅子洋；北至蓮花山峰（分水嶺），與 大嶺山鎮(zhèn)接壤。東西橫貫約 15 公里，西北約跨 7 公里，面積 84平方公里，下轄 13 個(gè)

東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

村（居）民委員會(huì)，全鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)人口約 67 萬，其中戶籍人口 34700 多人，外來員工 60 多萬人，港臺(tái) 同胞 3 萬多人。

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)

2001 年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 19.1 億元；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 50.9 億元；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 201 億元。銀行存款余額 79.5 億元，其中居民儲(chǔ)蓄存款 49.5 億元，人均年收入達(dá) 9576 元。長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前有來自香港、臺(tái)灣、日本、美國(guó)、韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)家（地區(qū)）的外 商投資企業(yè)，截至 2001 年底，外資投資企業(yè)共有 1640 家，利用外資總額達(dá)到 16.83 億美 元。主要行業(yè)是電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，現(xiàn)有私 營(yíng)企業(yè) 453 家，投資總額１０億多元。

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)

長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前城鄉(xiāng)一體化的城鎮(zhèn)建成區(qū) 30平方公里，全鎮(zhèn)有二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的公路 200 多公里。現(xiàn)有三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店６家，醫(yī)療設(shè)施齊備先進(jìn)的醫(yī)院５家，裝置有空調(diào) 設(shè)備的影劇院７家，以及大型文化廣場(chǎng)、圖書館、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、公園、文化中心、體育中心等一批文化體育設(shè)施。完善的配套設(shè)施形成了良好的投資和居住環(huán)境。

五、項(xiàng)目片區(qū)配套

配套設(shè)施是人們選擇物業(yè)時(shí)考慮的一個(gè)重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè) 的“生命力”，能堅(jiān)定人們的購買信心，是未來升值不可或缺的重要條件。

由于項(xiàng)目自身處在鎮(zhèn)政府新開發(fā)的片區(qū)內(nèi)，目前周邊的配套比較匱乏，其生活配套 主要依托于長(zhǎng)青路南端的商業(yè)街。為此，在調(diào)查中我們將主要生活配套的調(diào)查范圍延伸至長(zhǎng) 青路南端的長(zhǎng)中路。（見表－１）

（一）交通配套

長(zhǎng)安鎮(zhèn)坐落于深圳和東莞、廣州的必經(jīng)之路，具有優(yōu)越的地理環(huán)境，107 國(guó)道、廣 深公路和廣深珠高速公路均貫穿整個(gè)長(zhǎng)安鎮(zhèn)，組成了長(zhǎng)安鎮(zhèn)對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流的交通命脈。并且

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從長(zhǎng)安至香港機(jī)場(chǎng)只有２個(gè)小時(shí)的車程，距深圳寶安機(jī)場(chǎng)不足一小時(shí)車程，完善的交通網(wǎng)絡(luò) 為長(zhǎng)安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)外銷提供了的重要保證。

與交通大環(huán)境相比，目前長(zhǎng)安鎮(zhèn)內(nèi)的公共交通狀況并不理想，目前全鎮(zhèn)僅有１３條 公共汽車線路，并且車次較少，很多重要線路未設(shè)公交車站，目前全鎮(zhèn)的主要交通工具是摩 托車，大街小巷來往穿梭的摩托車存在諸多的安全隱患。同時(shí)鎮(zhèn)內(nèi)有少量的出租的士，但由 于缺乏統(tǒng)一管理，收費(fèi)較亂。

項(xiàng)目地處長(zhǎng)青路與新建二環(huán)線的交匯處，在項(xiàng)目北側(cè)有擬建的三環(huán)和四環(huán)，伴隨著 項(xiàng)目片區(qū)和整個(gè)鎮(zhèn)的建設(shè)步伐的跟進(jìn)，未來幾年里片區(qū)的交通將會(huì)有一定改善。

（二）餐飲、購物、娛樂

由于長(zhǎng)安鎮(zhèn)的輕工業(yè)發(fā)達(dá)，外來人員較多（60 多萬人），目前全鎮(zhèn)的餐飲和購物 配套較為齊全，其經(jīng)濟(jì)狀況也比較繁榮。在離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的長(zhǎng)青街中心區(qū)，大小商場(chǎng)和各地的 名吃小店鱗次櫛比，百佳和華潤(rùn)在此都設(shè)有分店，日本和韓國(guó)料理更有數(shù)十家之多，項(xiàng)目的 西側(cè)有三個(gè)高檔咖啡廳，分別為上島咖啡、老樹咖啡和上島咖啡 VS 米蘭諾咖啡。項(xiàng)目東北 部有一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)和蓮花山度假村，為項(xiàng)目片區(qū)的高尚人士提供了良好的度假 休閑去處。

雖然長(zhǎng)青路段呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象，但就本項(xiàng)目而言卻處于一個(gè)“亞繁榮”的位 置。由于項(xiàng)目周邊是一個(gè)發(fā)展和建設(shè)中的新住宅區(qū)，目前項(xiàng)目四周除了三個(gè)咖啡廳以外，上 述的其他配套都離本項(xiàng)目有一定距離，目前的日常生活稍有不便。

與此同時(shí)，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的東、西、南三面目前均有在建和在售的商鋪 約百間之多，如果這些商鋪能夠順利的出租或出售，勢(shì)必成為項(xiàng)目的重要生活配套。

（三）文化、教育、康體

目前整個(gè)長(zhǎng)安鎮(zhèn)共有中小學(xué)校和幼兒園 26 所，其中有１０所被評(píng)為省、市一級(jí)學(xué) 校，占東莞市上等級(jí)學(xué)校的十分之一。同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多外來就業(yè)人員 越來越注重加強(qiáng)自身文化素質(zhì)的提高，目前全鎮(zhèn)大小培訓(xùn)中心近百家，分別設(shè)有英語、計(jì)算 機(jī)、書畫等培訓(xùn)科目。

項(xiàng)目片區(qū)作為規(guī)劃的中心區(qū)，政府注重片區(qū)康體和文化氛圍的營(yíng)造，目前除了項(xiàng)目 東南側(cè)的體育中心和新建的圖書館外，長(zhǎng)安鎮(zhèn)體育館也已破土動(dòng)工。同時(shí)，僅距項(xiàng)目百米的 “長(zhǎng)

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安第二中心小學(xué)”為日后業(yè)主的子女就學(xué)問題解決了后顧之憂。

（四）金融、證券等

長(zhǎng)青路不乏金融證券機(jī)構(gòu)，如中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)人民銀行、廣東發(fā)展 銀行、東莞證券有限公司等，但與本項(xiàng)目均尚有一定的距離。

六、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)代市場(chǎng)可以定義為消費(fèi)需求市場(chǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的、營(yíng)銷活動(dòng)都是以滿足消費(fèi)需求為中 心。所謂市場(chǎng)現(xiàn)狀，就是市場(chǎng)現(xiàn)在的環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷活動(dòng)的不可控 制的參與者和影響力，因此，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查分析，有利于企業(yè)做出正確的產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng) 銷策略。

我們通過對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)的初步調(diào)查，認(rèn)為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初步發(fā)展階段，表現(xiàn)為產(chǎn) 品單一，市場(chǎng)不規(guī)范，銷售力量單薄，開發(fā)的產(chǎn)品檔次不高等，開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀念停留 在講究地段、戶型的感性認(rèn)識(shí)上，對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)的個(gè)性沒有很明確概念，目前市場(chǎng)上缺 乏精品、高檔物業(yè)。

目前長(zhǎng)安項(xiàng)目周邊方圓 2平方公里以內(nèi)在建在售的樓盤主要有: 城市花園、華安商住 樓、桃李花園、錦江花園、蓮花苑、蓮花別墅（見表-2）。

（一）項(xiàng)目規(guī)模分析

在以上被調(diào)查的樓盤中，除蓮花山莊是別墅物業(yè)外，其他樓盤都是公寓物業(yè)，其中華安 商住樓是單體公寓，其他項(xiàng)目都是小區(qū)。以小區(qū)形式存在的物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品戶型從兩房到五 房，面積從 90m2～200m2，并且小高層的頂層都是復(fù)式結(jié)構(gòu)。臨街的物業(yè)一樓都用于修建 商鋪。物業(yè)多以小高層和多層為主，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃簡(jiǎn)單，配套設(shè)施不完善，在調(diào)查的樓盤 中，公寓物業(yè)中只有蓮花苑建有會(huì)所和游泳池，其面積較小，功能不全，不能滿足業(yè)主多元 化生活、休閑的需要。

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（二）戶型、面積分析

Ａ、戶型分析

從上表可以看出，在售樓盤的戶型以３房為主，２房為輔，并有少量的四房、五房和復(fù) 式。各樓盤 3 房所占比例都在５０%左右，特別是城市花園，其３房所占比例達(dá)到了５５％。而且我們?cè)谡{(diào)查的同時(shí)，做了一個(gè)比較簡(jiǎn)單的隨機(jī)訪問，被訪問者認(rèn)為置業(yè)時(shí)，房間的面積 在其次，在經(jīng)濟(jì)能力能承受的情況下，還是會(huì)選擇房間較多的戶型，但也偏袒于較大的戶型。根據(jù)各戶型總比例分布見下圖：

從比例分布圖上可以看出，總體上在售樓盤戶型以 3 房為主，大約占總套數(shù)的 50％左 右；其次是 2 房，約占 33％左右，數(shù)量最少的是復(fù)式和四房，約占總套數(shù) 4％和 5%。而從 銷售情況來看, 所有樓盤的銷售率都在 90%以上, 個(gè)別樓盤在開盤之前就被認(rèn)購一空。如華 安商住樓，目前還沒封頂，就已經(jīng)銷售完畢！

就目前各戶型市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)來講，長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供小于求的局面，因此各戶 型都有其特定的消費(fèi)群體。而就市場(chǎng)發(fā)展前景來看，2 房和 3 房在一定的時(shí)期內(nèi)，還占有相 當(dāng)大的市場(chǎng)空間。

B、面積分析

從戶型面積統(tǒng)計(jì)表中，可以看出三房面積跨度比較大，根據(jù)不同的定位與不同的目標(biāo)客 戶群，在三房上設(shè)計(jì)出中、大型三房，但主要還是集中在 103～125 ㎡之間，以中型三房為 主。兩房的面積跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之間，現(xiàn)時(shí)供應(yīng)明顯以居家型的中 型三房為主，同時(shí)也存在當(dāng)?shù)鼐用褓I房投資的情況。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為長(zhǎng)安地區(qū)置業(yè)消費(fèi)習(xí)慣于大戶型，能認(rèn)可的戶型以三 房為主，面積要求偏大，部分外地客戶、工廠高級(jí)管理人員對(duì)三房以上的戶型也比較青睞。而市場(chǎng)中為輔的兩房，在工廠的中層管理人員也有著較大的市場(chǎng)空間。

（三）價(jià)格分析

從整體上看，長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)各樓盤的價(jià)格高低主要取決于項(xiàng)目自身所處地段、規(guī)模及小區(qū) 內(nèi)的配套。因地段和規(guī)模的不同，其價(jià)格水平也存在很大的差異。

目前長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的均價(jià)大約集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之間。在售公寓物

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業(yè)中，“蓮花苑”的規(guī)模最大，占地約 42000平方米，其建筑面積也有近10 萬平方米，并且 正位于繁華的商業(yè)街長(zhǎng)青路旁，周邊生活配套設(shè)施較為完善，而且小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所和游泳池，雖然功能簡(jiǎn)單，但這是其他項(xiàng)目所沒有的，所以其均價(jià)高達(dá) 4240 元/M2，而且銷售極好?！板\ 江花園”雖然規(guī)模與蓮花苑相當(dāng)，但因其位于錦夏村以南的工業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)氣息較淡，并且因受長(zhǎng)安政府部門公布的城市中心商業(yè)區(qū)北移的規(guī)劃政策影響，所以其價(jià)格只有 2400 元每平方米，其銷售情況也很好。“華安商住樓”位于長(zhǎng)青路中心地段，距蓮花苑約 100 米，但因其是單體公寓，沒有小區(qū)規(guī)模，所以價(jià)格定位在 3600 元每平方米?！俺鞘谢▓@”位于規(guī) 劃中的長(zhǎng)安商業(yè)中心區(qū)的邊緣，在本項(xiàng)目以西約 600 米處，距目前商業(yè)繁華地段--長(zhǎng)青路約 2000 米，周邊農(nóng)民房較多，其產(chǎn)品定位與蓮花苑相當(dāng)，但因長(zhǎng)安地區(qū)面積較小，所以在當(dāng) 地消費(fèi)者心里，離商業(yè)中心 2000 米是一個(gè)不小的距離。因此其價(jià)格只定位于 3300 元每平方米，目前銷售情況極好。

從目前長(zhǎng)安地區(qū)價(jià)格走勢(shì)來看，隨著新經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)、長(zhǎng)安商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、城市 基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善、外來投資商及人口的急劇增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟以及受到沿海 城市房地產(chǎn)整體價(jià)格上升的大勢(shì)影響，長(zhǎng)安地區(qū)的價(jià)格其本上呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

（四）銷售狀況分析

長(zhǎng)安地區(qū)各樓盤銷售情況存在一個(gè)共性，即銷售率高、銷售周期短。

目前長(zhǎng)安地區(qū)在售樓盤銷售情況都極好。各公寓物業(yè)的銷售率都達(dá)到 95％以上，蓮花山莊作為別墅物業(yè)，其價(jià)格高達(dá) 8000 元每平方米，但在一年的時(shí)間里，也勁銷84％。而且，長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)銷售周期從開工到銷售完畢大約在兩年以內(nèi)。鄰近商業(yè)中心區(qū)的物業(yè)銷售更見火爆，如華安商住樓，在開工一年以內(nèi)就已經(jīng)銷售告罄。

由此可以看出，各類型物業(yè)在長(zhǎng)安地區(qū)都有著較大的市場(chǎng)空間。就目前市場(chǎng)情況來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了供小于求的局面，并且存在著有價(jià)有市無精品房的問題。其原因是因 為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不成熟，現(xiàn)有的住房不能滿足城市發(fā)展的需要，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工 廠的高級(jí)、中級(jí)管理人員的收入增加，有了購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；另外一個(gè)原因就是當(dāng)?shù)鼐用癯捶?，他們?cè)陧?xiàng)目開工后就以較低的價(jià)格購買，然后轉(zhuǎn)賣或出租獲利。

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（五）長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

A、住房租賃

長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)較為活躍，租客主要來自周邊工廠的打工族、工廠里的中層管理人員 以及在長(zhǎng)安地區(qū)做生意的商人。

以上所統(tǒng)計(jì)的租金均以簡(jiǎn)單裝修為標(biāo)準(zhǔn)。有少數(shù)商品出租房屋帶全套家電，其價(jià)格上揚(yáng) 幅度很大，二房二廳（88~97M2）達(dá)到 2000 元以上，三房二廳（100~130M2）達(dá)到 3000 元以上。但根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在商品房中，出租的情況較少，一般都是轉(zhuǎn)讓或投資性質(zhì)的出賣。

B、商鋪?zhàn)赓U、出售

由于長(zhǎng)安地區(qū)人口增長(zhǎng)速度快、商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，其商鋪?zhàn)赓U和轉(zhuǎn)讓也呈現(xiàn)紅火局 面。但因其地段的原因，價(jià)格差異較大。

長(zhǎng)青路是長(zhǎng)安地區(qū)目前商業(yè)繁華地段，長(zhǎng)安地區(qū)現(xiàn)有的超市和專賣店都集中在此，并且 有較為高檔的休閑場(chǎng)所，其商鋪已經(jīng)全部售完，目前有少量商鋪轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓形式也以出 售為主，價(jià)格較高；工業(yè)大道位于錦廈村的南邊，距長(zhǎng)青路中心地段約 2000 米，周邊商鋪 主要商品零售經(jīng)營(yíng)為主，商鋪也以出售為主，價(jià)格相對(duì)長(zhǎng)青路較低； 長(zhǎng)青北路與長(zhǎng)青路相連，目前商鋪較少，僅本項(xiàng)目前面的國(guó)際酒店在臨街旁做了一排商鋪，目前只對(duì)外出租，租金為 120 元每平方米。但根據(jù)市政規(guī)劃顯示，長(zhǎng)青北路正位于規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)，其商鋪?zhàn)赓U 價(jià)格和出售價(jià)格在一、二年內(nèi)肯定會(huì)有大幅度的上揚(yáng)。

（六）目標(biāo)客戶定位

本項(xiàng)目占地面積約 35000平方米，規(guī)模較大，并且位于政府規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)，距老商業(yè)繁華區(qū)僅 2000 米，周邊整體規(guī)劃較好。根據(jù)長(zhǎng)安地區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 和市場(chǎng)銷售狀況，我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶所定在以下幾個(gè)群體：

A、投資型

投資型客戶即是在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購期間或開盤后及時(shí)的購買物業(yè)，然后通過轉(zhuǎn)讓賺取差

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價(jià) 或通過出租來獲取利益，這類客戶對(duì)投資價(jià)值非常敏感精于計(jì)算。根據(jù)我們對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)置業(yè)市場(chǎng)的初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資型客戶以本地居民為主。由于長(zhǎng)安 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及各村對(duì)村民的福利待遇的提高，使當(dāng)?shù)鼐用裼辛送顿Y的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而 且當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y意識(shí)較強(qiáng)，所以這類客戶是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶之一。

B、居家型

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)安地區(qū)共有 2000 多家工廠，項(xiàng)目所處的錦廈村有 160 家工廠。而 這些工廠里的中、高級(jí)管理人員多數(shù)為外來人口，他們需要在此安家立業(yè)，就必定要購置住 房。經(jīng)過多年的積累，他們已經(jīng)有了置業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，然而市場(chǎng)上能滿足他們需求的住宅小 區(qū)較少。本項(xiàng)目主打精品住宅小區(qū)，能夠滿足他們的需求，這類型的客戶在我們的目標(biāo)客戶 群體里占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。這部分置業(yè)者多會(huì)愿意選擇按揭這一付款方式，并且注重周 邊的配套設(shè)施。

C、外資企業(yè)老板

這類型客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜凶约旱钠髽I(yè)，平日忙于工作，家對(duì)于他們來說，是 充分放松和休息的地方。而且這類型的客戶對(duì)物業(yè)的要求較高，注重小區(qū)環(huán)境，物業(yè)個(gè)性，產(chǎn)品風(fēng)格，管理水平。本項(xiàng)目目前所處位置稍偏，周邊配套不完善，但可以在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 設(shè)計(jì)上多考慮休閑、娛樂場(chǎng)所的設(shè)置，以彌補(bǔ)大環(huán)境的不足。

七、項(xiàng)目 SWOT 分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析（Strength）

A、地理位置

項(xiàng)目地塊位于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，鄰長(zhǎng)安主商業(yè)中心--長(zhǎng)青路商業(yè) 街，地理位置十分優(yōu)越。東南側(cè)有新建的長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安圖書館、長(zhǎng)安公園、長(zhǎng)安體育中心 等，同時(shí)周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦公機(jī)構(gòu)，雖然目前項(xiàng)目周邊的人氣還 不是很旺，但隨著各項(xiàng)配套和投資環(huán)境的日臻完善，片區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手

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可熱的 黃金地段。

B、地利優(yōu)勢(shì)

該地塊近觀長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安公園，遠(yuǎn)望長(zhǎng)安高爾夫球場(chǎng)、蓮花水庫、蓮花山郊野公園等，地盤東西北三面視野開闊，遠(yuǎn)處山景層巒疊嶂，近處都市街景綠茵相連，自然景觀十分優(yōu)美。此片區(qū)雖尚處開發(fā)前期，其前景卻已初顯端倪。

C、品牌優(yōu)勢(shì)

賽格強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)安現(xiàn)有的開發(fā)商無法企及的，這將更堅(jiān)定消費(fèi)者的購買信心。

（二）劣勢(shì)分析（Weakness）

A、周邊配套缺乏

地盤周邊仍未發(fā)展起來，規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院等尚需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能到位，商場(chǎng)、超市、食肆、娛樂場(chǎng)所等離小區(qū)較遠(yuǎn)，許多配套設(shè)施需要由社區(qū)自身建設(shè)。

B、交通 小區(qū)周邊尚未開通公交車，業(yè)主出入更多的要靠自備的交通工具。

C、商住氛圍 預(yù)計(jì)未來二年內(nèi)社區(qū)周邊商業(yè)氣氛仍將缺乏，長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)商住中心離社區(qū)有一段距離。地 塊北面王老吉飲料工廠也會(huì)給樓盤帶來一定的不良影響。

（三）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）

A、市場(chǎng)潛力大

長(zhǎng)安鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)十分迅速，現(xiàn)期 50 余萬外來務(wù)工、經(jīng)商的暫住人口、3 萬多港臺(tái)同胞 在此工作、生活，而長(zhǎng)安樓市尚在起步階段，樓盤很少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。

B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)

長(zhǎng)安房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，賽格的品牌、深圳樓盤的高質(zhì)素水準(zhǔn)、先進(jìn)的銷售與宣傳手段、這些都是構(gòu)成樓盤強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的因素，也是同期當(dāng)?shù)貥潜P望塵莫

東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

及 的。

C、中心區(qū)規(guī)劃 未來兩三年內(nèi)，商業(yè)住宅中心區(qū)將北遷至本地塊所在區(qū)域，樓盤升值潛力巨大。

D、投資型消費(fèi)者 與地塊緊鄰的西面防風(fēng)林后，是錦廈村規(guī)劃的別墅區(qū)，占地 2000 畝，預(yù)計(jì)建 1300 余 幢統(tǒng)一的別墅，并以每四人一幢的標(biāo)準(zhǔn)分配給錦廈村村民。類似的別墅分配現(xiàn)象在長(zhǎng)安鎮(zhèn)大 多數(shù)村都已成定局，由此比較富庶的本地居民可以免去自用置業(yè)投資，這給長(zhǎng)安房地產(chǎn)帶來 數(shù)以千計(jì)的投資型消費(fèi)者。

E、價(jià)格預(yù)期 建議本項(xiàng)目均價(jià)定位在 3300 至 3600 之間。相對(duì)于中心區(qū)地段，以及同類樓盤（蓮花 苑四期）相比，在價(jià)格上有著相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。以本項(xiàng)目高質(zhì)素的標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)析此價(jià)位，更顯得 物美價(jià)廉，必能為中高層次的消費(fèi)者高度認(rèn)可。

F、社區(qū)規(guī)劃 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的園林、水景，完善的配套、會(huì)所文化、便利的生活 服務(wù)，規(guī)范的物業(yè)管理、“精品住宅、高尚小區(qū)”的居住理念等等，這些都是長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤 極為缺乏的，也將成為本項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。

（四）威脅分析（Threat）

A、地方保護(hù)威脅 長(zhǎng)安集團(tuán)、長(zhǎng)安房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，長(zhǎng)安集團(tuán)更是長(zhǎng) 安鎮(zhèn)政府直屬企業(yè)，地方保護(hù)主義可能給本項(xiàng)目帶來一定的負(fù)面影響。

B、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 從賽格的實(shí)力來看，長(zhǎng)安地區(qū)目前雖然沒有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但其地頭優(yōu)勢(shì)卻不可忽視。市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范，也有可能帶來一些潛在的威脅。

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可預(yù)見性 項(xiàng)目周邊目前雖然在售樓盤不多，但還有 2000 余畝的空地尚待開發(fā)，不排除在本地塊 的開發(fā)周期內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能性，即算是做到在一年半內(nèi)完成整個(gè)開發(fā)過程，但此 期間市場(chǎng)、政策等變數(shù)的影響難以預(yù)料，隨時(shí)都有可能對(duì)項(xiàng)目帶來新挑戰(zhàn)和新威脅。

八、調(diào)研小結(jié)

通過以上對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的初步調(diào)查分析，我們認(rèn)為目前長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，存在產(chǎn)品單

一、規(guī)模較小、市場(chǎng)不規(guī)范等弊端。

東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

長(zhǎng)安地區(qū)本地居民的投資觀念和投資意識(shí)較強(qiáng)，外來人口的資本積累已經(jīng)具有一定的購 房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而目前長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅供小于求，并且存在著有價(jià)有市無精品房的 局面。隨著居民收入和城市文化素質(zhì)的逐步提高，現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定不能滿足居民日益 增長(zhǎng)的物質(zhì)文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅來充實(shí)市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)的需求。

隨著長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市政規(guī)劃的實(shí)施日益完善，以及長(zhǎng)安地區(qū)城市人口的急劇膨 脹，必將為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)全新的市場(chǎng)發(fā)展空間和競(jìng)爭(zhēng)空間，房地產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)安地 區(qū)的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將在市場(chǎng)中占有一席之地。誰能先入為主，帶來精品園林住宅小區(qū)概念，誰 就能搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

1.東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告.百度文庫 2.東莞市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)分析.萬方數(shù)據(jù)庫