第一篇：論動產與不動產糾紛問題

論動產與不動產糾紛問題

摘要：

關鍵詞：動產，不動產，糾紛問題，善意取得，登記，動產抵押，不動產抵押，熱門話題，承租房裝潢

引言：

目前我國動產與不動產的糾紛問題此起彼伏，涉及范圍寬廣，內容繁瑣細碎，嚴重的是大多數當事人不知所措，無法處理，他們對動產和不動產的理論基礎模糊不清，缺乏認識和實施經驗。此外，由于我國長期奉行的計劃經濟體制延緩了商品經濟的發展，由此導致民事立法的相對落后，直到1986年我國才通過新中國第一個民事基本法《民法通則》，該法總計只有156條，看起來面面俱到，運用時則感“捉襟見肘”、“掛一漏萬”，對許多重大的問題僅限于淺嘗輒止。在動產與不動產的法律應用上存在政出多門、各自為政的局面，也就難免出現重復、矛盾、不協調、不明確等現象，不夠科學甚至引起爭議。

引用如下常見的例子：甲有一個筆記本，被乙入室盜竊而去，乙委托二手家電丙寄售，丁以1000元從丙那購得該筆記本，后甲得知，向丁索要，問該筆記本歸誰所有？針對這一問題，首先要弄清動產與不動產的定義，何為動產？動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、器物等。何為不動產？不動產是指不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。得失變更上，動產是交付主義，不動產需登記，訴訟管轄及涉外法律適用上，動產是屬人主義，不動產是屬物主義。因此本例中的筆記本屬于動產，實行交付主義。其次要明白何為動產的善意取得，明白原所有人、占有人和第三人之間的關系。動產善意取得個古老而又年輕的法律話題，說其古老，是指早在日耳曼法就有之，說其年輕，是因為我國至今未能確立完整的動產善意取得的法律制度。《物權法草案》（第三次審議稿）第110條規定了善意取得的要件：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權：

（一）在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；

（二）以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人；

（四）轉讓合同有效。

由于受讓人丁是以合理的價格有償取得的，因此丁即時取得該動產的所有權，及筆記本歸丁所有。善意取得制度保護了善意第三方的權益，同時所有權人對無處分權人享有追償權。動產與不動產抵押也是生活中常見問題，例如：甲由于經濟緊缺將其房產登記抵押給乙，隨后甲又將該房產登記轉讓給丙，當甲無法償還債務時，乙是否可以收回該房產?丙是否可以以受害者的身份要求賠償？首先讓我們了解一下什么是抵押。抵押（Chattel Mortgage），也就是指債權人對于債務人或第三人不轉移占有而供作債務履行擔保的動產或不動產，在債務人不履行債務時，予以變價出售并就其價款優先受償的權利。設立抵押的目的在于以其交換價值作為融資擔保的需求，活躍金融、促進經濟發展以及實現物盡其用、貨暢其流的目的。動產抵押的標的物范圍很廣泛，基本覆蓋了所有的動產。將這些財物設定抵押而非質押的話，有時會得到更大的效益。比如工廠將機器設備抵押給銀行以擔保其債務，假如沒有動產抵押制度的話，那銀行就只能保有那些機器設備，不僅創造不了價值，而且銀行因為保管而要花費不少的精力和金錢、工廠也只能坐在那望器生嘆。這樣嚴重浪費了資源，不利于經濟發展和違反物盡其用的準則。動產抵押制度的作用——最大限度的利用物的價值。物權的追及效力問題《擔保法》第49條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。”資產設定抵押權，僅僅表明其有物權之負擔，抵押物的所有權人并不喪失其所有權，當然有權對抵押物進行轉讓。至于轉讓行為是否必須征得抵押權人之同意，這取決于轉讓行為對抵押權人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權是一種物權，而物權是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權，正是基于物權的這種權利屬性，所有的物權均具有排他效力、優先效力和追及效力，而抵押物的轉讓正是物權的追及效力所要解決的問題。所謂物權的追及效力，是指物權成立后不論標的物輾轉于何人之手，物權人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。

本例中由于甲乙之間的抵押權登記在先，甲丙之間的轉讓登記在后，基于物權的追及效力，可以預見，如果乙的債權沒有獲得清償，盡管該房產的所有權已經轉讓給丙，但乙仍可以追及該房產，對該房產依照法定程序進行拍賣并優先獲得清償，同時由于抵押權已經辦理了登記，丙在購買不動產時已經確切地知道不動產上負有抵押權，這對丙而言也未造成不測之風險。

承租房裝潢問題引起的糾紛日益增多，成為當今一熱門話題。對承租房屋的裝潢行為是一種什么性質的行為，對此，觀點并非完全一致。主流觀點是形成添附。通說認為添附是指不同所有人的財產、勞動產品合在一起形成一種不能分離的財產，如果要恢復原狀則在事實上不可能或者雖然有可能但在經濟上不合理。對此類糾紛來說，首先應明確裝潢是一種添附行為，但不必然產生物權變動的效果，應分類考慮。

一：在雙方達成協議，或者不動產所有人允可的情況下方可成就添附。在此情況下，被告人的求償權應運而生。

（1）房屋所有人與承租人就裝潢相關事項達成了一致意見，則是房屋所有人行使其物的權利的表現，同樣道理，也是承租人行使對其動產權利的表現。

（2）房屋所有人同意了承租人的裝潢意見，但對于有關事項沒有達成合議，此時應適用添附理論來解決裝潢的法律后果。

（3）違約情況下，對這類糾紛的處理，則根據當事人的違約責任，由違約方對租賃房屋的損害和裝修損失承擔全部或部分責任，雙方都違約的，根據責任大小分擔。同時，應考慮到是否存在強迫得利，對于強迫得利應在確定數額上有所斟酌。

二、在不動產人不同意的情況下，裝潢是一種侵權行為，應適用侵權法理論進行解決。對物權的保護形式有多種，包括返還原物、排除妨害、恢復原狀等。如果動產所有人拆除裝潢構成對房屋毀損或不便利使用，則動產所有人應對不動產所有人負賠償責任，但僅是賠償不動產所有人房屋毀損的損失，對于拆除裝潢部分的損失不動產所有人無權要求賠償，因為此裝潢本來非其所有，清除裝潢物正是恢復出租房原狀的需要，而不是對其所有物權益的損害。

動產與不動產的糾紛問題還有很多，在這里只是列舉了一些常見的典型范例。但是理論之樹常青，學會相關法律與法規，在動產與不動產的糾紛問題上我們就可以做到游刃有余。

參考文獻：

1、王明華：“論添附的法律效果”，載于《研究生》創刊號

2、《擔保法》第49條規定

3、《物權法草案》（第三次審議稿）第110條規定

4、《擔保法》第41條規定，《擔保法》第42條規定

5、《法國民法典》第2279條規定

6、《德國民法典》第929條規定《德國民法典》第932條規定

第二篇：淺談動產與不動產的善意取得

淺談動產與不動產的善意取得

雷瑞甫 高晶

一、善意取得制度的概念和淵源

善意取得制度，是民法物權中的一項重要制度，指動產占有人以動產所有權的轉移或其他物權的設定為目的，移轉占有于善意第三人時，即使動產占有人無處分動產的權利，善意受讓人仍可取得動產所有權或其他物權的制度。原動產所有人不得請求第三人返還，而只能要求讓與人返還不當得利或賠償損失。依照通說，善意取得制度起源于日耳曼法“以手護手”原則，即后手為前手權利的唯一保障。正如日耳曼法諺曰：“汝授予汝之信賴，汝僅得對受信賴者為要求也。”善意取得制度對于穩定社會經濟秩序、保護交易安全、維護善意第三人利益和社會公共利益起到了重要的作用。但是我國現行民事立法尚未在整體上實現善意取得制度的立法化。對于哪些物能夠適用善意取得，動產是否能夠適用善意取得?

本文根據我國的國情，參酌其他國家和地區的現行立法以及學者的觀點，對此提出一些看法。

二、動產的善意取得

物可以根據不同的分類標準而有不同的分類，比如根據物是否能移動并且移動是否會損害其價值為標準，可以分為動產和不動產;根據物的流通性，可以分為流通物、限制流通物和禁止流通物。分析闡述如下：

動產的公示以占有為原則，登記為例外。采占有為公示方法的動產，始有善意取得制度的適用。對于動產中的一些特殊情況，則應區別對待。

(一)須經登記才能轉讓所有權的動產

對于采登記對抗主義的動產，如汽車、輪船、飛機等，因其價值較大，對社會經濟生活具有相當重要性，有的還涉及公共安全問題，法律對此類動產規定了較嚴格的流通登記制度，而不以占有為公示方法，無適用善意取得制度的余地，善意第三人誤信動產占有人為有處分權人缺乏合法依據。

(二)禁止和限制流通的動產

動產中國家禁止流通物，如毒品、軍用武器、淫穢書畫和音像制品及其他非法出版物等，因其流通違反法律，也顯然有悖于善意取得之社會目的，故不得適用善意取得。限制流通物，如國家 保護的珍稀動物及重點文物等，國家只允許在特定主體之間進行流通，而不能在社會上廣泛流通，因此國家對其流通作了較為嚴格的規定，一般也不會發生受讓人不知情的問題，原則上不應適用善意取得。被國家司法機關、行政機關依法采取查封、扣押、凍結等強制措施的財產，實則是對其流通進行了禁止或限制，通常不得隨意處分，否則會影響司法、行政機關的正常活動及其威信，同樣，不適用善意取得。

(三)贓物和遺失物

贓物、遺失物等非因權利人意思而脫離其占有的動產能否適用善意取得制度，值得研究。通常各國在立法上都對贓物與遺失物作了區分。所謂贓物，指“以竊盜、搶奪或強盜等行為奪取之物”，不包括欺詐、脅迫等手段取得的物和侵占所得之物。贓物能否適用善意取得，我國理論界有兩種不同的觀點。一種觀點認為贓物不適用善意取得制度，我國司法實踐即采這一觀點，只要是贓物，不論轉讓幾手，所有人均可要求善意第三人返還。另一種觀點認為贓物作為物，與其他商品沒有什么區別，且贓物多為動產，應適用善意取得制度。筆者認為贓物應該適

用善意取得制度。隨著社會的進步和市場經濟的發展，社會資源越來越豐富，物質流動更為頻繁。而善意取得制度的根本目的就在于保護善意第三人的利益，維護動態的交易安全，促進商品流通的迅速進行，以創造更大的社會生產力和更多的財富，促進市場的進一步繁榮。并且在市場經濟條件下，商品是高速度流轉的，在不同的交易主體之間互相流通，善意受讓人所受讓的物很可能是經過多次轉手從無權處分人那里獲取。不適用善意取得，會使大量人力、物力陷于無休止的糾紛之中，使社會關系處于不穩定狀態;適用善意取得，既可避免無休止的追奪而造成的糾紛，又穩定了現有的經濟秩序，從而有利于社會的安定。況且善意第三人許多情況下是由拍賣、公共市場、販賣同種之物商人處買得，判斷財產是否屬于贓物，確實不易，因為這類財產無論從其性質或外形，受讓人根本無法辨明其來源。要求買受人區分贓物是不公平的，不現實的，這也與善意取得制度的根本目的相悖。司法實踐中，追贓后對善意占有人的利益損害無任何補救，也是不符合善意取得制度的宗旨的。因此我國在未來立法中應承認贓物可以適用善意取得。遺失物，指非基于占有人之意思而喪失占有，現又無人占有，且非無主的動產。對于遺失物，我國《民法通則》第79條規定“拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養動物，應當歸還失主，因此支出的費用由失主償還。”按照《物權法》第107條的規定，“所有權人或者其他權利人有權追回遺失物”，這也就是說，遺失物丟失之后，第三人不能基于善意取得制度取得所有權。根據《物權法》第114條的規定：“拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。”根據以上規定，遺失物可以排除善意取得制度的適用。但現實生活中，應歸還失主而不歸還，仍有無權處分行為發生的可能。筆者認為，對于前述幾種類型的物，發生無權處分行為，對善意第三人來說，都可以比照贓物適用善意取得制度。

(四)動產擔保物權和債權

動產物權除動產所有權外，尚有動產質權、動產抵押權和留置權，這三種動產物權屬擔保物權，能否適用善意取得?對于動產抵押，依我國《擔保法》第42條、第43條的規定，或采登記成立主義，或采登記對抗主義，故無善意取得制度的適用。以動產質權的設定為目的，而善意受讓該動產的占有，縱出質人無處分其質物的權利，質權人仍取得質權，且此時動產的所有權因動產質權的善意取得而受限制，原權利人要等到擔保的債權清償后，始能請求返還。就留置權而言，留置權的產生不僅僅在于維護債權人與債務人之間的公平，它也是交易安全所必需的。只要在留置權人眼中能確信所留置的動產確為債務人所客觀占有，至于是否為債務人所有，則無必要，也不可能審查，此時斷不可否認債務人動產占有的公信力的存在。日本民法第145條、瑞士民法第895條3款均規定此情況下成立留置權。如果動產所有權尚可發生善意取得的話，對留置權，更沒有理由否定其對善意取得的適用。

債權能否適用善意取得，向有爭議，爭議的核心是債權能否適用占有公信力原則。一般認為，債權因其相對性原則所限，無以也無須表彰于外，一般不得對抗第三人，故無占有制度的適用，也不得適用善意取得。但隨著社會經濟的發展，債權的流轉日益頻繁、活躍，出現了證券化的債權，如公司債券、大額可轉讓存單及各種票據，這些證券化的債權在民法上一般視為動產，其中無記名或無須辦理登記手續的，可適用占有的公信力原則，從而可適用善意取得制度。

(五)某些具有特殊性質的動產

某些因無權轉讓發生爭議的財產，具有特殊人身性質、重大感情色彩或特殊紀念意義，如獎章、手稿、結婚戒指、祖傳紀念物、親人的相片以及特定環境下形成的具有重大意義的財物，這些財產在適用善意取得時應謹慎對待。忽視這類財產所聯系的特定的人和特定的感情，僅就財產的使用價值或物理屬性，判斷其歸屬，并不能合乎情理地解決問題，達不到定分止爭的目 的。因為有些財產，在他人看來似乎價值不大，但在特定人看來卻是不可或缺的，具有其它財產不可替代的性質，除非返還，否則無法彌補其損失。對這類財產，不可一味地適用善意取得制度，應視具體情況由特定身份或特定感情聯系的一方所有，另一方則可通過獲得賠償或替換有關財產，達到物質上的滿足。

三、不動產的善意取得

善意取得制度是否亦適用于不動產領域，各國立法規定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。但是許多國家法律已規定了不動產善意取得制度。

我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”。《物權法》第106條規定：“ 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”這是我國法律首次對善意取得制度作出明確規定，該條規定正式確立了我國物權法上的善意取得制度。

在傳統的善意取得的理論中，善意取得的財產僅限于動產，而以登記作為公示的不動產的取得，則不適用此制度。由于我國正處在向市場經濟過渡的轉軌時期，許多不動產登記制度尚未完善，如在房屋預售的過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產交易的領域，可最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序的發展。這是我國物權法制度的一個特色。

我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。”我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。當然，不動產適用善意取得，我們可區分登記機關對產權登記有誤的不動產、違章建筑不動產、部分共有人擅自處分已登記的不動產等情況來具體分析。

第三篇：關于動產和不動產若干問題

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關于動產和不動產若干問題

公信原則是物權法中一項基本原則，動產和不動產是物權標的兩大分類。本文結合傳統理論和我國法律現況，對動產和不動產中公信原則的體現和重要作用進行分析，并認為在立法上應建立規范和完善的不動產登記制度。

一、物權、動產、不動產的內涵

(一)物權

物權是極其重要的法律概念。正如馬克思所指出的：“財產問題從來就隨著工業發展的不同階段而成為這個或那個階級的切身問題”我國并未建立《物權法》，在我國現行法律中，一般認為是指《民法通則》第七十一條財產所有權所指的所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。從而認為“財產所有權和與財產所有權有關的財產權即是我國所認為的物權”。實際上，從法學史上看，自中世紀注釋派法學家提出物權概念，并認為其源頭可追及到羅馬法時代的對物之權后，才真正出現了物權這一法學名詞。但時至今日，法律咨詢s.yingle.com

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筆者認為，如果對我國物權定義，應在傳統物權定義基礎上，結合對物、對人兩種學說對我國物權進行定義。首先，從經濟基礎的角度上講，民法是經濟活動的法律語言體現。而我國具有中國特色社會主義經濟環境是社會主義理論指導下的經濟。社會主義經濟學認為“經濟學研究的不是物，而是人的實物存在，同時也就是人為他人的存在，是他人對他人的人的關系，是人對人的社會關系。”這一理論決定了物權對人說的合理性。其次，必須認識到物權是一個法律性概念，就法律學術而言，所謂物權是與債權相對的概念，這就決定了物權概念對物說的合理性。

綜上分析，本文中筆者所指物權的概念為：民事主體對物絕對的控制，是各主體之間對物占有關系的法律體現。

(二)動產和不動產

物權的客體一般包括了不動產和動產。其劃分依據標準：一是依據物的價值大小，即不動產是重要的并能夠產生收益的物;二是依據

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贏了網s.yingle.com 物理性質，即不動產不能移動，若移動會變更其性質并損害其原有價值。這一區分最早起源于羅馬法，大陸法系國家都采納了這個區分。對于動產和不動產的劃分來說，其價值極其重大。筆者認為，我國現行的物權體系就是動產與不動產的二元世界。兩者在我國法律上的區別主要有以下幾個方面：一是在物的取得上，不動產取得僅限于繼受取得，動產取得則包括原始取得和繼受取得;二是在物的流通上，不動產必須經登記公示和采用書面形式，動產則直接依交付生效;三是在物的利用上，在不動產上設定了用益物權和抵押權，在動產上又設定了擔保物權。

二、公信原則在動產和不動產領域的作用

(一)公信原則是指物權在流通時，受讓人只要能證明其受讓時，出讓人依法進行了公示，則其受讓行為可擁有物權。當第三人證明其對轉讓物擁有權利時，不能行使物上追及力(向受讓人要回原物)，只能行使其對轉讓人的債權。物權“凡依賴物權變動之征象，認為有其物權存在而有所作為者，縱令該征象與真實權利之存在不符，法律對于依賴該征象之人亦加以保護”。對于動產，其公示為占有;對于不動產，其公示為登記。

(二)理解公信原則對動產和不動產的重要性及其作用。首先要從物權法對物流通中兩種價值觀的沖突進行探析。馬克思曾指出：“商

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贏了網s.yingle.com 品不能自己到市場上去，不能自己去交換，因此，我們必須尋找它的主人，商品所有者。”“必須要求承認對方是私有者”。也就是說物在流通中的安全性是物流通的前提。但同時，物在流通中的效率也影響了流通的價值。

為了強調物流通中的安全性，羅馬法規定了“物在呼叫主義”，理論上強調物權的優先效力和追及效力。早期的《十二銅表法》中曾規定了繁瑣嚴格的儀式來確保交易的安全。反映出了羅馬法的低效率下極端保護靜態交易安全的物權變動的理論特色。羅馬法將此稱為：我知我物之所在，我可取回之。

為了強調物流通中的效率性，日爾曼法的“以手護手”，“任意與他人以占有者，除得向相對人請求返還外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償”。由此可以看出，公信原則的意義就在于對物上追及力的對抗，以客觀標準來確定第三人對物的權利，從而保證物流通的效率。

(三)對于動產和不動產而言，公信原則的適用是不同的。動產的流通中，其公示的方法為占有。我國民法規定了動產應當交付，不動產應當登記的規則。所以，在我國司法實踐中，因信賴交付登記，從事交易的第三人，其取得物權得到保證。

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公信原則在現代各國立法例上，對于動產物權的交付是普遍適用的。而對于不動產物權的登記，《德國民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條都賦予其公信力。但《法國民法典》和《日本民法典》對于不動產物權還未實行公信原則。在我國法律上，《土地管理法》第12條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。第13條依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。體現出了公信原則。這是信賴利益大于歸屬利益的必然結果。

(四)公信原則強調善意第三人的適用。如甲從乙處購買一鉆石，丙訴到法院，認為其鉆石的物權應歸屬于丙，乙的處分是非法的(如借用、保管或盜竊)。此時，根據公信原則，甲只要證明公示存在，則適用公信原則可不歸還原物。問題在于動產的公示僅是占有，如一味用客觀標準看，乙在交易時，確為占有，無論是非法占有或合法占有，只是其不擁有處分權。但甲的取得可分為善意取得和惡意取得兩種情況。對于惡意取得，如承認其物權，明顯違反了民法的帝王法則——誠信原則。也不利于形成誠實信用的流通環境。基于這種考慮，對動產適用公信原則時，有兩個標準：一個是客觀標準，是否存在公示;一個是主觀標準，是否為善意。這也決定了本案中甲的舉證責任。

但對于不動產，是否要求善意取得為標準呢?筆者認為不應在不動產上適用第三人善意取得。最根本的原因在于不動產的公示是登

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贏了網s.yingle.com 記。受讓人只能相信國家機關進行登記的效力。如對不動產也要求善意取得，視登記的作用于何地呢?“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的第三人，其所得利益仍受法律保護”。

三、我國物權立法尚存在的問題及出路

(一)物權立法中存在的問題

建立一個完善的物權法，是中國經濟發展和社會文明進步的需要。王家福教授曾指出“時代和人民呼喚一部社會主義的、現代的、中國氣派的物權法。”筆者希望能就公信原則對動產與不動產適用方面的一些問題談一些粗淺的認識，旨在能為建立中國的物權法做一點努力。

1、我國現行法律對不動產的登記缺乏統一、系統、規范的制度，無力解決實踐中的問題，使公信力的實現基礎薄弱。

2、行政機關掌握不動產登記的權利，卻不承擔相應的后果。司法機關掌握裁判不動產合同、不動產權屬等案件的司法權利，卻無力解決登記的缺陷。

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第一個問題是行政方面的問題。認為登記是完全真實可信的，只能是閉門造車者的空談。現行我國行政機關中，職能混亂，登記人員缺乏專業素質，登記錯誤，權利轉移后未登記等情況屢見不鮮。還有亂收費、效率不高等問題，造成當事人對登記視若畏途，大量交易不能及時登記。如甲欺詐乙，將屬于乙的房屋登記到甲名下，后甲將此房賣給丙，根據公信原則，乙不得向丙要求物權追及力，其中，往往存在著登記機關的責任。如何減少權利人的安全風險?世界各國一般采取兩種方法：一是實質審查;二是國家賠償。

第二個問題則是立法上未處理好司法與行政的配合關系。根據司法機關的職能，不可對行政機關的抽象行政行為進行審理。但登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記。相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房屋管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。而在實踐中如何登記?沒有完備的程序可依照。從而產生了許多問題。如在實踐中，出現過當事人要求對機器設備擔保進行登記，因無部門可受理的情況。《繼承法》第二條規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人與房屋管理部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。司法部門和行政部門的依據相矛盾。

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(二)解決問題的幾點思路

1、立法上應統一物權登記機關，構建全國不動產登記部門。即將所有不動產登記納入一個部門實施，從中央到地方，縱向管理。其信息以真實全面系統的形式向全國、全世界公開，才有利于受讓人了解掌握全部信息，從而促進經濟發展和開放力度。只有不動產登記信息的準確化、規范化、科學化，才能達到公信原則全部實現的價值目的，才能有利于保護受讓人的權利。

2、制定全國統一的《不動產登記法》，完備登記程序。即受理不動產登記機關，受理的時效、期限，受理的必備條件及形式要件，收費標準等，將不動產登記制度置于規范的管理之中。當行政機關登記等出現問題時，當事人有法可依。同時，也可提高轉讓人登記的自覺性和主動性，降低真正物權人的風險。

3、提高登記機關人員素質。可從兩個方面著手;第一，提高崗位要求，登記機關人員的業務水平要求應和法官一樣，有全國統一的專業標準;第二，加大國家賠償力度，在國家賠償后，對責任人追究其民事賠償責任。只有登記的客觀真實性加強，才有助于不動產在流通中安全性的加強，從而減少公信原則適用時對安全性的影響，兼顧安全與效率。

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第四篇：不動產問題

1：不動產登記操作規范9.2.1第五條規定：同一權利人分割或者合并不動產的，應當按照有關規定提交相關部門同意分割或者合并的批準文件。9.3.3第六條也規定：實體分割或者合并的，還應提交有權部門同意實體分割或合并的批準文件。這里的相關部門具體指的哪些部門？哪些具體批準文件？（比如過去收取的是備案證，如果現在不要求提供備案證，那么應收取哪些材料?最好能具體告知批準文件名稱）

2：9.1.3第五條規定首次登記的需要提交房屋已經竣工的材料。實際操作中具體應該收取哪些部門出具的哪些具體竣工驗收材料？

3：在過去房屋所有權申請登記中，依據不同的情況需要申請人提交不同的身份證明。比如結婚以后購買房屋申請登記的需要夫妻雙方提供結婚證、雙方身份證共同申請。如果要申請為其中一方的單獨產權，另一方要寫表示同意申請為另一方單獨產權的聲明書。又比如過去很多房屋雖然登記在一個人的名下，但是如果是在婚姻存續期間申請登記確權的，也需要提交結婚證、戶口本及身份證夫妻雙方共同申請。規范3.4.1詢問內容第二條規定：申請登記的不動產是否存在共有人。對這一點是否可以理解為，在今后的實際操作中（比如上述情況），我們一切都依據詢問是否有共有人及其詢問的結果來要求申請人提供身份證明？如果申請人說沒有共有人，則只需要提供申請人身份證即可？

4：規范1.8.6.1第三條：所有繼承人或受遺贈人與被繼承人

或遺贈人之間的親屬關系證明……我們知道遺囑繼承只能在法定繼承人范圍以內的人，而受遺贈人是法定繼承人意外的公民，也可以是國家或者集體或者其他組織。我們的理解是受遺贈人是不需要提供親屬關系證明的，不知道對上面這一條應該如何理解？

第五篇：論農村土地承包經營權糾紛問題（定稿）

論農村土地承包經營權糾紛問題

內容摘要：隨著“三農”問題日益成為社會的熱點，我國廣大農村地區得到的社會各界的廣泛關注。農村中最讓人關注的莫過于農村土地，在這樣的關注下且伴隨著社會經濟迅速發展的大背景，農村土地承包經營權引發的糾紛不斷增長。雖然在《農村土地承包法》頒布后，農村土地問題得到了一定程度的解決，但并沒有徹底解決土地承包經營權引發的糾紛，因此進一步探討農村土地承包經營權的法律問題，對于落實“三農”問題，推動農村經濟發展的進程都具有重要意義。

關鍵字：土地承包經營權 原因 解決措施

土地作為農民最基本的生存和生產要求，在市場經濟運行規則的推動下，我國農村的土地承包經營權市場化勢在必行1（農村土地承包經營權糾紛的成因及解決路徑）。在具體的實踐中，農村土地承包經營權引發諸多糾紛，存在眾多弊端。國家為解決這一問題也作出了相應的努力，如 2002年8月制定的《農村土地承包法》于2003年3月1日起實施以及自2005年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。這些相關的法律法規為農村土地承包糾紛解決提供了有力的法律依據，加大了對土地承包經營權的保護力度。但隨著我國經濟的不斷發展，農村改革的不斷深入，農村土地承包經營權涉及的問題越來越多，也越來越復雜。

一農村土地承包經營權的概述

1農村土地承包經營權的概念

土地承包經營權是指自然人或集體經濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的占有、使用、收益的權利。2而土地承包經營權糾紛是指當事人之間因承包土地的使用、收益、流轉、收回以及承包合同的履行等事項發生的爭議。

2農村土地承包經營權的法律屬性

農村土地承包經營權的法律屬性在相關法律法規并沒有作出明確清晰的規定。學界中有債權說和物權說兩種主流說法，亦有少部分學者支持土地承包經營權是一種新型物權。

主張債權說的學者認為，土地承包經營權是以承包合同為基礎構建的，屬債權性。而支持物權說的學者從物權的一般概念(對物的管理、支配、收益和排他干涉)出發，依據物權法定原則和我國《民法通則》第八十條第二款關于土地承包經營權的規定，第五章第一節(被公認是立法對物權關系的確定)，認為土地承包經營權系物權性的。3（農村土地承包經營權法律屬性）

在各種學說爭論不休之際，梁慧星學者作出了一客觀合理的總結“關于土地承包經營權，百家爭鳴，仁者見仁，智者見智，各種主張皆有一定的理論支撐。有的學者認為，債權說與物權說平分秋色，實際上只是采取了不同的判斷標準和方法而已。債權說是基于具體權利的普遍形成過程的實證判斷，物權說是基于抽象權利的法定原則和規定的邏輯推論。”4(梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社，1998年版)。

二農村土地承包經營權糾紛多發的原因

1農民對土地的依戀是引發農村土地承包糾紛的原因之一

我國是傳統的農業大國，封建時代小農經濟發達，農民深深扎根于土地，依靠在土地的勞動來維持簡單的生活，因此對土地有較強烈的感情。而我國雖然土地廣闊，但人口眾多，人均耕地明顯不足。除了總體供應充足與人均不足這一對矛盾外，因為工業化的進程，實際可耕地面積不斷減少，農民可使用的土地減少，依賴性更強烈，因而引發了眾多維護自身土地承包經營權的糾紛。

2我國農民的惜地意識和法制意識不斷增強是引發農村土地承包糾紛的原因之一。

國家為解決“三農”問題，對農村農業政策作出重大戰略調整，采取了一系列的惠農政策，如農業稅費減免和一定補貼的具體政策措施。這樣導致了農民收益發生變化，農民重新重視了土地的價值，種地惜地的意識也逐漸高漲。加之進城打工人數之多，就業嚴峻，農民紛紛返鄉耕種土地，導致一些原先被棄耕的土地，又被爭相耕種，甚至當初自愿流轉承包土地的農民現在又想自己耕種而反悔。由此產生的爭執和矛盾演化為大量的土地承包經營權糾紛。

社會上法治思想的宣傳，使農民的法制意識不斷提高，有意識地進行維權活動，爭取屬于自己的土地承包經營權的利益。有維權活動必定會產生糾紛。

3土地承包經營權的流轉不規范是引發農村土地承包糾紛的原因之一。

我國《物權法》對農村土地承包經營權有作出一定的規定，如《物權法》127條：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立；128條：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設；129條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。但是由于我國在土地流轉方面法制不健全，缺少規范土地承包經營權具體如何流轉及流轉的方法、方式的法律文件，致使土地承包經營權流轉合同不規范、流轉行為不合法、導致的合同無效、流轉效率不高。

4三十年耕地承包經營權期限的法律規范與農村社會保障制度不協調，加劇了農民之間土地承包經營權矛盾是引發農村土地承包糾紛的原因之一。5（淺議農村土地承包經營權糾紛）

《農村土地承包法》第二十條規定：“耕地承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”我國《農村土地承包法》以法律的形式規定了較長的土地承包期，穩定了農村農民土地承包關系，提高了農民種田耕地的積極性，從而引導農民珍惜土地資源，杜絕掠奪性開發，實現人與自然的和諧發展。但是我國的國情就是農村人口多，人均耕地面積少，又因用于承包給新增人口的機動地、新墾地、自愿交回土地嚴重不足，致使農村很多新增人口失去了土地保障。

農村農民社會保障方面，政府和村集體雖然做了大量工作，保障了“五保戶”、困難戶的生活，農村養老保險、醫療保險制度也正在試點推行，但是目前我國完善的農村社會保障體系尚未建立，尚不能滿足目前農村農民實際生活保障需求，使得大量的農村新增人口生活保障無著。《農村土地承包法》規定的較長土地承包期與農村社會保障體系的不協調，在一定程度上加劇了“地少人多”與“人多地少”分配不均的矛盾

除了上述原因，還有一些其他原因也引發農村土地承包糾紛，例如沿用習慣做法，違法調整土地承包經營權；封建思想作祟，違法剝奪婦女的土地承包經營權及我國工業化、城市化的快速發展導致大量的土地被征用、占用，人地供求矛盾日漸突出，違法占地、搶地現象嚴重。

三農村土地承包經營權糾紛多發的解決措施

農村土地承包經營權糾紛眾多，阻礙了農村經濟的發展和農村改革的推進，因此我們必須采取切實可行的措施來解決這些糾紛且能夠從源頭上減少這些糾紛的產生。1