第一篇：交易知識

交易知識：

1、經濟適用房可以過戶嗎？

答：不可以。

2、房改房、集資房過戶時賣方應提供哪些材料？賣方未婚應提供哪些材料？賣方離婚應提供哪些材料？

答；過戶時應提供產權證、身份證、婚姻關系證明及配偶身份證（已婚須夫妻雙方到場）；若賣方未婚房改，則出售時應當面填寫單身的具結書、產權證、身份證；若賣方離婚則出售時應提供離婚時針對該房產的離婚協議書或離婚判決書原件（離婚協議書應到民政局蓋章、離婚判決書還應附法院生效通知書），同時應到交易所辦理產權變更手續后方可辦理產權過戶手續。

3、交易所產權變更時間需多長時間？

答：為10個工作日。

4、賣方為未成年人，可以出售房產嗎？出具什么材料？

答：可以，需由產權人生生父母雙方到場并提供雙方身份證、婚姻關系證明、產權人（未成年人）出生證明、戶口本，并書面出具具結書。

5、一次性付款買方可辦理未成年人嗎？應提供哪些材料？買方產權人本人需到場嗎？

答：可以，應提供：未成年人戶口本、未成年人監護人到場（生父或生母均可）、監護人的身份證明、監護人與產權人的關系證明（派出所出具的關系證明或可明確體現母子或父子關系的戶口本）。16-18周歲未成年產權人本人需到場辦理，16周歲以下不需到場辦理。

6、辦理二手房過戶，若產權人在國外、國內的其他地方、臺灣、香港分別需到哪里出具公證售房委托書？

答：國外：需到中國駐該國使、領館辦理認證的委托書（非漢語的要做譯文公證）；國內：

區級以上公證處；臺灣；到當地法院（同時需法院將公證書寄到福州市海基會認證）；香港：中國政府認可的律師樓。

7、拆遷戶重新購房是否有免稅？應提供什么材料？

答：私房拆遷貨幣安置戶2年內重新購房可申請免一定比例（等同拆遷面積）的契稅；申請時應提供拆遷補償安置協議書和原拆遷房屋的產權注銷證明單與新購房過戶收件手續同時辦理，出稅時直接減免。

8、產權人（房改房配偶）一方死亡，交易時需要提供哪些材料？稅費如何征收？辦理繼承公證所需的材料及費用？

答：1）提供：繼承及棄權公證書、產權證、繼承者人身份證明。（應先辦理至繼承人名下方可交易），產權變更費用為85；交易過戶的稅費：根據繼承前一道產權買受時間(是否滿2年)征收相應的營業稅、個人所得稅。

2）辦理繼承公證應提供：死亡證明（由派出所出具、如戶藉證明函）、被繼承人（即死者）家庭成員（包括父母、配偶及子女）關系證明（由派出所出具）、繼承人身份證材料原件（包括身份證、戶口本）、產權證材料原件。公證處收費：公證處評估價＊2%（公證處評估價為公證處的內部評估價）。

9、辦理一手商品房、拆遷房應提供什么材料？

答：商品房：購房登記申請表、統一不動產發票、商品房買賣合同、身份證原件及復印件、公共設施維修基金交款單據（2003年9月之前公共設施維修基金交至物業處，則不需提供公共設施維修基金交款單據）；若產權有抵押給銀行，則在產權受理時還應提供銀行蓋章的《預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押登記申請報告》（簡稱：《期房轉現房申請表》）。

拆遷房：拆遷協議書、房屋拆遷產權交換證明書、房屋分戶平面圖、原房屋產權注銷通知書、繳款憑證、房屋拆遷安置補償結算單。

10、辦理一手商品房產權證的流程？

答：到開發商處開具購房登記申請表、統一不動產發票→→若存在抵押到銀行出具一份《預購商品房抵押權預告登記轉房屋抵押登記申請報告》→→到交易所二樓繳交公共維修基金→→到交易所三樓辦理產權證受理。

11、何為二次房改房？二次房改的房產是否可辦理過戶手續？

答：按規定：單位員工每對夫妻只可享受一套單位的福利分房（房改房），若每對夫妻享有兩套或兩套以上的房改房，則所擁有的房改房均屬違規房改所得，按福州市房地產相關規定，違規房改所得之房產均不可辦理過戶手續。

12、若產權證不慎丟失，是否可以補證？補證手續如何辦理？費用？

答：可以補證，首先丟證的產權人本人憑身份證原件先到交易中心登記遺失、調檔、之后登報遺失（福建日報或福州日報），見報三個月后可憑報紙并持產權人本人身份證原件到交易所辦理補證手續；補證時間：10個工作日（若產權證存在抵押，則補證需貸款銀行出具同意補證的證明，如銀行不同意出具證明，則需先行解押后辦理補證相關手續）。費用有：登報申請30元、調檔費用150元、登報費用一行60元、補證工本費用85元。

13、拍賣過來的房產，若要辦理產權證應如何辦理？需提供哪些材料？

答：拍賣的房產辦理產權證時應提供：原產權證原件、買受人身份證、申請報告、拍賣成交確認書原件、拍賣行收取的傭金發票、房款收款收據、民事裁定書、協助執行通知書。

14、若交易受理單不慎丟失，如何補辦？

答：首先先到交易中心登記遺失、調檔，之后登報遺失（福建日報），見報一個月后可憑報紙到交易所持買受人本人身份證原件可辦理補受理單手續、本人到場。

15、若出售住房時，納稅保證金（個人所得稅）是否可退還，退稅手續如何辦理？

答：若出售房產時產生了個人所得稅，在一年內購買一套商品房（一年時間指：截止至領到退稅款項當日），則原先交納的個人所得稅可以按一定比例退還。辦理退稅手續時應提拱：新產權證原件、納稅保證金收據原件、調檔售房及購房時的買賣契約、填寫退稅申請表、申請退稅人本人到場并持身份證原件到交易中心受理，受理手續辦理完畢后到原出售房產所屬的地稅局辦理退稅款相關手續（退稅申批時間較長，一般在3個月左右）。

16、若產權證中相關信息出現錯誤，如何辦理更正手續？

答：首先要確認是哪方面的信息出現錯誤，一般是先到檔案館調檔確認檔案與產權證中的信息是否相同，若檔案館中記錄的信息是正確的，只是制證時出錯則只須調檔后再持有錯誤信息的產權證及產權人身份證、本人到交易所辦理更正手續即可。若檔案中的信息與產權證中的錯誤信息一致，則應到相關部問出具證明。

17、哪些房子出售時會產生個人所得稅？

答：未滿二年的房產（含普通住宅、高檔住宅、非住宅）出售時均會產生個人所得稅。

18、什么是高檔住宅？

答：容積率小于等于1.0或單元面積大于等于144平方米或鼓樓區、臺江區實際單價高于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城區單價高于7000元/平方米（含7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期間通過招拍掛方式取得土地的項目，單價高于10000元/平方米（含10000元/平方米）。

19、若土地性質為集體土地的房產，產權是否可以辦理交易過戶手續？

答：可以過戶（需雙證齊全），但買方應為本村村民，出售時買方應提供：身份證、戶口本、村委會出具的長住證明。

20、若外國人以一次性付款方式購房，辦理產權過戶手續該如何辦理？是否可享受首次購房契稅減免優惠政策？

答：若外國人的護照中未體現中文名字，則需先到公證處辦理譯文公證手續（將外文的名字翻譯成中文），產權證中產權人只可體現中文名字。外籍人士（含港、澳、臺）購房不可享受首次購房契稅減免優惠政策。

第二篇：房地產交易相關知識

房地產交易相關知識

一、概念、什么是二手房交易？

二手房的概念，是指已經取得《房屋產權證》和《國土使用權證》，并可在住房二級市場交易的各類房屋，（種類）包括房改房，經濟適用房、安居房、解困房、集資房、商品房的再轉讓。

2、房屋類型

2.1商品房：商品房是指具有經營資格的房地產開放公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括回遷房、拆遷安置房。

2.2、房改房：房改房是指按國家規定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優惠政策的房屋。分為市直、省直房改房，包括集資房、解困房、安居房、經濟適用房等。

3、交易的三種類型：轉讓，抵押和租賃。

4、貸款類型：商業貸款、市直公積金貸款和省直公積金貸款。

二、二手房交易流程

1、核價——辦理地點：房產局

2、核稅——地稅局

3、過戶——房產局

4、貸款——銀行

5、交接——交易房屋地點

三、核價

四、核稅

1、辦理所需的材料有哪些

房產證復印件，買賣雙方身份證復印件，核價合同

2、從2009年1月1日起，對購買住房有新的規定：

5年以內的：收全額營業稅和個稅，個稅滿5年家庭二套或以上的收1%個稅。5年以上的唯一一套住宅免征個稅。

144平方以上的：2年以上征收差額營業額和個稅，2年以內的收全額營業稅和個稅，增值稅不收。

繼承的:夫妻之間繼承的收一半的20%個稅。子女之間繼承的收全額的20%的個稅。包河在收稅同時收營業稅。有的地稅局名下只有一套住宅的5年不受繼承稅（瑤海、新站、高新）

析產的：征收一半的20%個稅，包河析產稅暫時不收。有的地稅局名下只有一套住宅滿5年不收析產稅（瑤海）

門面房：暫不收稅，直接過戶

公賣私：差額的營業稅，差額30%的增值稅。

五、過戶

過戶需要哪些資料？

A、賣方：房主（產權證）夫妻雙方身份證、婚姻證明材料原件和復印件一份。

B、買方：買受人身份證原件和復印件一份。

備注：

1、賣方若未婚，需要提供真實有效的未婚證明。離異和喪偶需提供想伏案協議原件后，視具體情況辦理：

離異和喪偶的需先換證后方可以辦理過戶。

瑤海和包河、蜀山、產權房產證是產權人可不用換證。協議離異的需要前配偶到場簽字法院判決的可直接辦理。

2、賣方的結婚證明日到期要房產證日期之前，若之后到民政部門調出結婚時的登記表。

3、若房產局的電子檔案反應不出賣方的身份證號碼，要到檔案館調檔。備注：

1、省直房改房需經過省房改辦審批。

2、市直夫妻二人名下享受房改房政策面積再80平方米以內的，可直接上市交

易，超出80平方米的，需要到市房改辦辦理審批手續，方可上市交易。

3、合肥鋼鐵集團單位的房子需經過單位審批以后，可以上市交易（除瑤海之外）

4、賣方若系代理人，代理人需提供產權人夫妻雙方出具的委托公證書。（肥東

房產局自2009年3月24日起委托書不給取款。）

過戶費用

契稅：90平方以下首套住宅1%（廬陽、瑤海、包河、蜀山再本局內可調首套住房證明，產權再檔案館可調。）90平方到114平方未2%。144平方以上為4% 登記費：50元/套；5元印花稅

手續費：4元/平方

房改房交易需繳納土地收益金1%

門面的過戶費用

手續費：房產基準價格1%

契稅：房產基準價格1%

登記費：550元/套+5元印花稅

六、貸款

1、貸款需要交哪些材料

1.1身份證原件復印件四份

1.2、戶口本復印件四份或戶籍證明（夫妻不在一個戶口本上的，需提供雙方戶口本原件需驗證；

1.3、婚姻證復印件四份。（未婚：提供戶口所在地民政局出具的未婚證明；已婚；結婚證、婚姻狀況證明）原件需驗證；離婚或配偶死亡需提供婚姻狀況證明及未再婚證明。

1.4、收入證原件一份（已婚雙方各一份）；

1.5、存量房買賣合同原件，契稅發票及房產局資金托管協議憑證復印件。（原件帶去驗證）

1.6、原賣方房產證復印、現房產證的評估報告；

1.7、買方若系代理人簽字，需辦理委托公證。（公證日期需在合同簽訂前，簽字時，受托人應帶身份證，公證書。）

備注：（1）、個體或小公司需提供所在公司的營業執業副本復印件及最近連續三個月稅票。收入證明過高的，需提供公司稅票復印件。

（2）借款人身份證，戶口本、結婚證、上的姓名、年齡、身份證號必須全部一致。

（3）、借款人或其配偶沒有在全國任何一家商業銀行有過逾期貸款或不良信用記錄，未為其他人做過擔保，否則，銀行拒絕向其借款。

2、貸款需交哪些費用？

2.1、公證費：10萬以下100元，10萬以上，為貸款額*0.1%

2.2評估費：評估值*0.4%

2.3、抵押登記費：80元+5元印花稅

2.4、貸款手續費：150元/戶；

2.5、復印費：10元/戶

七、交接

1、概論：作為合同履行的最后一個環節，丙方配合買賣雙方對房屋進行驗收，買方簽字確認，賣方領取房款，合同履行完畢。

2、交接條件：

2.1買方房款已齊，合同約定的代理費已全額繳納。

2.2賣方戶口已遷出或已取得買方確認；

2.3在資料齊全的情況下，為雙方代辦附屬設施的過戶手續。

3、交接內容

3.1戶口——戶口房屋所在地派出所核實

3.2水——核費：4422666；雙方身份證復印件及水表號（卡繳費須取消代繳協議）

3.3、氣——核費：51333333；過戶費：2.5元（卡繳費須取消代繳協議）

3.4、電——核費：95598過戶：雙方身份證復原件及復印件、現房產證原件及復印件、業務號，雙方到場。

3.5、有線——雙方身份證原件，復印件、有線證。

3.6、物業管理——小區物業公司

八、土地證的過戶

1原房主的土地證或元房主單位開具的土地證未辦證明及地籍圖復印件一張；

2、現房主的的房產證復印件一份

3、現房主身份證復印件一張

4、契稅或土地收益金發票復印件一張

5、存量買房賣房合同原件一份（除廬陽）

九、不得上市交易的八類房屋

1、機關辦公區內、學校教學區內的住房

2、違反房改政策規定購買的住房或以低于房改房政策的價格購買且未按照規定補足房價款的住房。

3、住房面積超過省人民政府規定的控制標準。或者違反規定利用公款超標裝修，且超標部分未按規定收回或補足房價裝修的住房

4、以確定屬房屋拆遷范圍內的住房；

5、產權有爭議的或者共有人不同意出售、未經抵押權人書面同意轉讓的住房。6上市出售后形成新的住房困難的住房；

7、擅自更改房屋使用性質的住房；

8、其他依法不得上市的交易房。

九、流程

到所屬房產分局核準價格——到所屬稅務局核征（免）交營業稅——到所屬房產分局辦理資金托管——房產過戶——買房取證——買方辦理按揭——款到托管賬戶——交接房屋、買方取鑰匙、賣方取房款

十、

第三篇：二手房交易知識

二手房交易知識

一、公有住房(已取得產權證)：解困房、房改房、經濟適用房、住改房、單位福利房等

1、交易中心收件應提供的資料：

①產權證原件；

②《廈門市房地產買賣合同》一式叁份及《廈門市房地產轉讓及權屬登記申請表》； ③賣方身份證件原件及復印件；

④賣方婚姻狀況材料：已婚—結婚證原件及復印件，其他—戶口簿原件及復印件、《同意交易聲明》；

⑤《同住成年人同意交易聲明》及《公有住房及經濟適用住房上市交易具結保證書》； ⑥買方身份證原件及復印件。

2、交易流程圖：(略)

二、商品房（已取得產權證）：

1、交易中心收件應提供的資料：

①產權證原件；

②《廈門市房地產買賣合同》一式叁份及《廈門市房地產轉讓及權屬登記申請表》； ③賣方身份證件原件及復印件；

④賣方婚姻狀況材料：已婚—結婚證原件及復印件，其他—戶口簿原件及復印件；

⑤《同意交易聲明》；

⑥買方身份證原件及復印件。

2、交易流程圖：

參照公有住房流程圖

(如果賣方為港、澳、臺或外籍人士，審核完畢須加一個月的公告期)

提醒：交易中雙方的風險：

買方：簽訂正式買賣合同前應明確賣方所售房產是否為第一次出售公房或者是否為自住商品房，如果不是的話可能會有高額個人所得稅或營業稅產生，應落實清楚該費用的承擔者。賣方：須承擔過戶簽字后買方不辦按揭的風險。

※為減少交易過程中的風險，可建議雙方的所有手續由我公司代辦。

三、樓花轉讓：預售商品房在竣工驗收前允許進行

1、應提交的資料：

①雙方簽訂的轉讓合同原件；

②《商品房購銷合同》或《商品房買賣合同》原件2份；

③預購商品房的發票或收款收據；

④轉讓雙方身份證原件、復印件及填寫《預購商品房購買(受讓)申請表》、《預購商品房購買(轉讓)申請表》；

⑤預售商品房未竣工驗收證明(市質檢局出具的)；

⑥開發商出具的書面意見書；

⑦若申請商品房已辦理了按揭手續，須辦理注銷按揭手續；

⑧登記機關認為應提交的其他文件。

※※提醒：如果是樓花轉按揭所有手續時間較長，約3-4個月。

四、退房：(已有辦銀行按揭的未辦理產僅證的商品房)

1、應提交的資料：

①經登記備案的《商品房購銷合同》或《商品房買賣合同》原件2份；

②預售商品房發票或收款收據原件及復印件；

③退房申請人與開發商簽訂的退房申請協議原件；

④開發商向交易中心申請退房的報告；

⑤申請人身份證原件及復印件；

⑥開發商的營業執照有效復印件；

⑦單位申請退房的，須提供營業執照有效復印件、公司章程，全民所有制企事業須有主管部門的批文，三資企業股份制企業須有董事會決議，集體所有制企業須提供職工（代表）大會決議；

⑧若申請商品房已辦理了按揭手續，須辦理注銷按揭手續；

⑨登記機關認為應提交的文件。

五、銀行按揭：

(1)貸款對象：

①年齡在18-60周歲，具有完全民事行為能力，在廈門有固定居住場所；

②符合以下條件的港、澳、臺居民：年齡在18-60周歲，在廈門有投資、就業行為，有本市戶口且在本市工作的委托代理人，并辦理公證委托手續。

(2)貸款所需材料及流程：(在交易收件時就可先向銀行申請)

①買賣雙方需提供的材料（以下除注明外均為復印件，一式兩份）

賣方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、中行帳號；

買方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、收入證明(原件)、評估報告(原件)2份、買賣合同(原件)1份、產權證原件、中行帳號；如申請公積金貸款還須提供公積金繳交清單。注：如買方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩定收入的廈門人做其擔保。

②流程圖：(略)

(3)公積金貸款：

條件：申請人有完全民事行為能力，有穩定收入來源；申請人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續交住房公積金達一年以上；

注：如買方夫妻有一方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩定收入的廈門人做其擔保。

(4)貸款額度（表略）

(5)銀行貸款利率及萬元貸款系數表(見附表)

(6)過戶＋貸款＝18天業務流程(僅限普通商業貸款)

(7)申請銀行貸款的費用

①評估費：評估總價×4‰；

②保險費：貸款金額×保險費率×貸款年限；

③保險費：190元六、二手房交易應繳交的稅費(見附表)

七、二手房買賣中介代理費及協辦手續費：

(一)、中介代理費

收費項目 買方/承租方 賣方/出租方

中介代理費 1%（按成交總價計征）1.5%（按成交總價計征）

租貸中介費 按成交月租金50%計征 按成交月租金50%計征

(二)、代辦手續費

內容項目 條件 收費標準

1過戶+貸款=18天 合作銀行辦理 代辦費：400元/單

2普通按揭貸款 合作銀行辦理 代辦費：400元/單

3公積金組合貸款 合作銀行辦理 代辦費：400元/單

4按轉按業務 合作銀行辦理 代辦費：800元/單

5消費貸款 合作銀行辦理 代辦費：400元/單

6解抵押 代收客戶房款辦理解押手續 代辦費：400元/單

7協辦過戶 僅辦理過戶登記手續 代辦費：200元/單

備注：

1、1-5項業務僅辦理與我公司合作銀行業務

2、辦理1-3項業務時，協辦過戶費免收，僅收按揭代辦費400元。

3、以上代辦項目，兩項及兩項以上則按兩項業務收費，共計800元。

4、1-3項業務“中原聯合”成交已收取中介代理費則代辦費免收。

5、本收費標準自2005年3月1日起執行，若有變動，以中原聯合總部通知為準。

案例分析一：

馬太太1997年8月在岳陽小區購買面積為90平方米的三房一廳解困房一套，現因其另外購買了一套商品房，故將岳陽小區的住房委托中原聯合出售，委托價格為人民幣30萬元，請逐條列出買賣雙方應繳交的稅費是多少？買賣雙方各須提交什么資料？

案例分析二：

趙先生1995年購買禾祥西路商品房一套，面積為120平方米，價格為人民幣30萬，現其欲將此套房屋委托出售，價格為人民幣50萬；請問如果趙先生實收的話，買方應支付那些費用(請逐條列出)；如買方向銀行申請20萬十年按揭貸款，請問買方還須支付哪些費用？買賣雙方各須提交什么資料？

案例分析三：

劉小姐以45萬元購買了一套商品房，可是賣方李先生擔心產權過了戶，卻拿不到全部房款，因為劉小姐只有20萬首期款，余款需向銀行申請按揭貸款；同時劉小姐也擔心支付了首付款，房子是否能安全地過戶到其名下。為此，他們找到了中原聯合，請問如何能保證雙方的交易安全，而且快速地完成交易呢？請向雙方解釋一下該如何****作？

第四篇：國債回購交易知識

質押式國債回購交易

上海證券交易所自2006年5月8日推出了新的質押式國債回購交易，深交所于2006年10月9日也推出了質押式國債回購交易。質押式國債回購交易是一個好的現金管理工具，特別適合短期資金的保值增值。其風險很低，風險等級與國債基本相同。

質押式債券回購是指交易雙方以債券為權利質押所進行的短期資金融通業務。在質押式回購交易中，資金融入方（正回購方）在將債券出質給資金融出方（逆回購方）融入資金的同時，雙方約定在未來某一日期，由正回購方向逆回購方返還本金和按約定回購利率計算利息，逆回購方向正回購方返還原出質債券。

投資者開立了證券賬戶后，就可以進行相應的質押式國債回購交易，普通客戶只限賣出融券交易，融出資金，即“以資融券”，操作時選擇“賣出”方向操作；機構投資者才可以做“以券融資”。

上交所質押式國債回購品種有：1天、2天、3天、4天、7天、14天、28天、91天、182天，代碼依次為：204001、24002、204003、204004、204007、204014、204028、204091、204182。深交所品種與上交所相同，其代碼依次 為 ：131810、131811、131800、131809、131801、131802、131803、131805、131806。

質押式國債回購交易的交收規則是：T日進行融券交易，到期交易日資金到賬，資金當日可用于買賣股票，但是當日不可以從證券賬戶轉出，后一個交易日可轉賬至銀行賬戶。回購交易的申報數量必須為100手（10萬資金）的整數倍，回購價格為每百元資金到期的年化收益率。回購交易的計算利息天數是固定的,不受假期影響，但利率是隨著市場的變化而變化。舉例來說：假如做1天期的，那么次一交易日資金到賬，可用不可取。假設周五做1天期的，那么周一資金到賬，可用不可取。收益=資金總額×周五賣出時的年化收益率/360。如果是做7天的，如果遇到長假大于7天，則順延到假期后第一個交易日，可用不可取。收益=資金總額×賣出時的年化收益率/360×7天。回購交易不能提前終止，無論是哪個期限到期，到期時客戶不用做任何操作，資金自動到賬。

質押式國債回購交易主要適合周末或者長假期間，賬戶資金不做其他用途的時候。投資者可以將證券賬戶中的資金做質押式回購交易，獲取一定的收益。總之，了解和用好質押式國債回購交易，可以盤活短期資金，增加收益。是一個非常好的現金管理工具。

第五篇：二手房交易知識百問

一、客戶在下訂之前，稱過戶當天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？

答：向客戶出示國土局產權轉移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風險，如業主沒有收定，他/她不可能交房產證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時機；如當天付款過戶沒有足夠的時間查清業主產權是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率聯系過戶，是對雙方很不負責的態度，更容易發生問題。

二、客戶在看過房之后，要求說明此房的業主為什么出售此房，而業主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？

答：商品社會里客戶買賣物業是一件很平常而又很正常的一種行業（或事情），正如我們不能問買方：“您為何要買房”一樣，客戶會產生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不妨告訴他/她，業主發財了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會飛黃騰達。

三、客戶在看房之后并商討好價格，要求見業主面再談，落實一下業主是否真的此價出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來（下擔保金）時，業主不會也沒時間過來跟您面談，業主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業主，那業主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時業主必須親臨現場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并退還不實價差也不遲。

四、客戶在一家公司反復訂過多次房產都未購買成房子，已經對中介公司失去信心，但是這時我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？

答：首先讓客戶了解我公司的經營理念，誠信服務和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準確，重信譽、守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業務員不同，以你的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當朋友而非客戶，消除客戶的防范意識，讓其重樹信心跟您買房，當他看中了您手中的房時，就可以編一些故事。諸如：業主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產生一種“危機”感。

五、在價格、房子、產權都落實滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進？ 答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。

六、客戶在沒有交定金之前要求出具房地產證原件，怎么辦？

答：客戶沒有交定之前要求見房產證原件本身有些不合情理，因為業主只有在收定時才可能將房產證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時業主來收定，分開安排在兩個不同的會客室，然后借口房產證需要復印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。

七、客戶買房的同時，要求把小孩遷到附近學校讀書，而條件不夠，該怎么樣解決？

答：這本身不是我們房地產中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規定，九年義務教育中，小孩按所轄片區就近上學，如果你看中了某所學校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區問題，然后再按“就近上學”之規定提出申請，否則，根本就無法解決。

八、客戶要求房款交到交易中心資金監管，怎么辦？

答：

1、交易中心和我們一樣都是合法的地產經紀機構，公司每天都有大量的業務在受理，并且公司客服部比交易中心從業人員更專業更全面更系統，房產交易除了產權過戶還有大量的事要做，通過我公司的售后服務，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監管，我公司要求由建行進行監管。

2、訂金和稅費絕對不能監管，業主沒收訂金談什么監管，即使監管也可去建行監管。

3、告之客戶在本公司購房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。

4、對這樣的要求，第一時間就應該拒絕，因為：①這違反公司原則；②這是對我們的一種污辱，是對我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我們沒有理由幫他拉生意，長別人的威風，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業主不收定，更沒有人跟客戶去資金監管。如果還不行，則要求客戶到銀行實行監管。

5、定金、傭金、稅費、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在深房交易中心監管。

九、客戶質問為什么要下10%的定金，我們應該怎樣回答？

答：當你交10%訂金后，公司會轉給業主，公司就會收業主房產證，辦理一些手續，如你下太少訂金，業主會不收，也不放心把房產證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該訂金會計入房款。

十、簽約時客戶對房款轉入中介公司有異議，怎么辦？

答：樹立信心、真誠服務，讓客戶了解公司的經營規模，資信狀況，以及完善業務的操作規程。展示公司的相關資料，證明公司的實力和品牌。

十一、客戶交訂時稱你公司仍可能繼續高價出售此房，想對公司進行約束時怎么辦？

答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。

十二、為什么要在公證過戶前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房地產證原件交到國土局，不能隨意撤消，業主要求必須將房款付中介公司才會到國土局簽字。

十三、客戶交訂時稱付10%定金沒問題，但要求同時交鑰匙，怎么辦？

答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產權轉移確認后才能交鑰匙，這是對買賣雙方的負責，也避免了不必要的問題發生。

十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產，市場價暫無法成交，無法兩套房的賣與買同步進行，如何說服客戶下訂？

答：建議客戶將原有的房產做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。

十五、客戶相中某物業，但又對該物業離奇的低價產生懷疑，而不能下定時，怎么辦？

答：

1、低價因為業主急售，懷疑只會錯失良機

2、至于產權的清晰與否，可以通過過戶前的產權查檔了解清楚。

十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？

答：出于交易過程中的時間順序而導致不能賠定與客戶。

1、首先我公司受理業主委托；

2、我司通過一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了《購房委托書》，并收取定金；

3、業主確信我司已收訂，才會來我司簽署《售房委托書》，并收取訂金，留房產證原件在我司（以舉止防業主有條件將該房售予他人）。如果我司與買方簽了賠訂，可能由于時間差的問題，業主會改變售出價格或意愿，而致我司未收益告賠訂。

十七、客戶要求將（房產內）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？

答：

1、與原業主協商，把滲水部分修繕好；

2、說服客戶，正因為由于該房產有滲水現象，才導致該物業賣目前這樣的價格，業主認為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。

十八、客戶問：這房我較滿意，現交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？ 答：

1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文書，收到定金后我公司會轉給業主，不是我公司不退而是業主不可能退。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉訂業主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請您仔細考慮。

十九、客戶看房并且交訂金之后，業主突然改變價格，要求更高的價格出售此房，怎么辦？

答：

1、出現這種情況，我們只有曉之以情，動之以理。從我們所付出的費用和勞動說起，以期達到感動業主的目的；

2、尋找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業主談價，找人看房，把價格往最低處砍，打擊業主心理期望值；

3、可以從法律的角度上要求業主履行合約，否則，由此產生的法律后果將由業主全部承擔。

二十、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？

答：

1、公司原則上不支持這種做法。因為這樣做的結果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害而無一利的。也會讓客戶對公司的服務宗旨“誠信”產生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業這是很容易做到的。這樣兩個客戶都做成，由一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？

2、如果第二個客戶出價遠高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必具備一個先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業主已經在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可達到讓他高高興興地在我們手中買其他房產的目的。

二十一、客戶首其款準備不足，要求按揭貸款成數提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？

答：

1、說服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預支、借錢等；

2、看客戶是否有物業在手，如果有可以向銀行申請個貸。

3、如果是企業法人、國家公務員則可以向銀行申請高額按揭款。

4、特別關系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十二、和客戶簽買房合同時，交房時間、煤氣、水電、管理費的交接時間，怎么確定？ 答：請詳細翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶與業主自行商議、確認。

二十三、客戶要求自己買保險，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規定在指定的保險公司購買保險，客戶只能按規定需要向保險公司購買保險。

二十四、如成交價高于房產證原價，而利潤只有雙俑時，客戶要求買賣合同填成交價，而業主只承擔填合同價稅費時，怎么辦？

答：向客戶說明，業主當前的售價是不包含高出房產證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，1、高出的部分稅費業主要加到成交價中；2或是由客戶承擔高出的這部分稅費，這個問題普遍存在，特別提醒業務人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業務員充分溝通，如果確定原房產證價低于成交價時，必須在收定委托書中注明：現售成交價必須按房產證原價填寫。

二十五、業主往往在過戶的同時一定要收到全款，條件打不到業主就不賣了，這時候該怎么處理？ 答：

1、業主的這種條件是絕對不可能做到的。現實中的“過戶”，只不過是將《現售買賣合同》，三級市場轉移申請表、房產證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單五個工作日后產權才可做變更登記，如果有查封等限制轉讓的因素，將給公司造成巨大風險；

2、要充分展示公司的實力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了；

3、萬不得已建議到銀行實行資金監管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶、業主均能接受。

二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續和付房款，在合同中找問題、挑毛病，以達到其退定的目的，怎么辦？

答：

1、收到定金后我公司會轉給業主，不是我公司不退而是業主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、簽署購房合同時，已經注明了最后的付款和辦文時間，如果客戶有反悔表露，應該鄭重向客戶表明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規定執行。

二十七、由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？

答：關鍵在于我們能否按客戶需求，與業主協商達成延期付款協議。我們盡量滿足客戶的需求，因為只有這樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。

二十八、房子交接時，客戶發現房間與原看房和收定有誤，要求業主賠錢，怎么辦？

答：

1、購、售委托書明文規定，物業內現有裝修和設施、設備不得拆除或附送物業內現有家私家電等的，如果交房時交現房和合約中之規定有異議時，業主應承擔全部責任，我們有義務和責任要求業主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除業主在物業恢復所簽合約時之狀態。

2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，出現問題中介公司由經辦人是否與賣方協調解決并承擔相應責任。

二十九、此房風水是否不好？

答：

1、房產經紀必須熟悉房屋結構、朝向、通風、采光等要素，用專業術語，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關，就看你怎么說。關鍵是你說的讓客戶開心、信服，這里的風水就是好的。

三

十、客戶交定后發現有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？

答：

1、如果我公司按行文規定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業主確定，至于其他中介公司存在著不良競爭行為，告訴買方可不予理會。或我公司按約履行。

2、如買方能提供或你預測到買方定能提供有力證據證明我公司賺了利潤，我們必須返差額。

三

十一、業主委托的物業售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？

答：

1、了解出售動機、確定跟進方案。

2、加強與業主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。

3、帶人看房當場談價，找出其房產的劣處。

三

十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

答：

1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合約來制約他，用法律來威脅他，用房產的交付使用權來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個產權又何用，曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。三

十三、轉定以后，業主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

答：

1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉到業主的賬上，消除業主的防范心理。

2、同客戶協商，在業主收到全款后交房。

三

十四、業主要求高額定金，怎么辦？

答：

1、定金的給付只是公司對業主有意購買其所售物業的一種誠信的表示，雖然質押了業主的產權證明，這也是業主向公司表示不會再售予他人。

2、告知業主在產權沒有徹底轉移前，公司每天都存在著高風險，如果出現問題，將給公司帶來無法彌補的損失。

3、定金的承付中介公司是有規定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業最多不得超過2萬元。

三

十五、業主收定，但不愿留下房產證，如何處理？

答：

1、首先，業主收定是必須將房產證質押在公司的，否則，不能保證業主不會將此房高價出售，中介公司也無法保證客戶的利益。

2、業主不留下房產證，中介公司就會存在著巨大的風險。

三

十六、交鑰匙是不是等于交房，區別在哪？

答：首先交鑰匙等于交房。交房同時應同時具備以下幾個條件：a、物業已轉到買方名下；b、物業處于閑置狀態；c、物業無租約糾紛；d、三方（業主、客戶、中介）當場驗房和抄水、電、煤氣等相關雜費的費用指數；e、交鑰匙并結清該物業。

三

十七、非房產證上權利人來收定，怎么辦？

答：絕對不可以。因為非權利人無權將權利人的房產變賣，更無權代權利人收取定金或房款。除非持有公證的授權委托書。

三

十八、業主收訂時沒有帶房產證或房產證抵押或尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？

答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時應視當時的情況靈活處理。

1、業主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗實無誤，證、錢同時交接。

2、房產證質押時涉及到誰贖樓的問題。若業主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單”等有價有效文件、資料，付定5000元，由有關人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據”，承擔5%的融資費，并全權委托公司辦理贖樓和轉讓事項，不付定金。

3、若為“買賣合同”的可付給業主適當定金，并將“買賣合同”、付清房款證明、發票等相關資料質押在公司，并由有關人員陪同前往辦理相關手續，直至出房產證，同時提醒業主承租一手房產證稅費。

三

十九、業主沒有定時“查檔”，如何處理？

答：

1、業務員提前用房產證復印件核實產權；

2、通知業主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。四

十、簽約時，業主不愿預留水、電押金，怎么辦？

答：

1、押金必須預留，否則無法清償物業交結前費用，必須預留，這是公司規定。

2、不預留的先決條件是業主憑當月繳費清單和業務員來結算房款，所示指數要與業務人員的抄房指數相符。

四

十一、業主不能如期交房，怎么辦？

答：公司業務人員有義務及時提醒業主交房時間和遲交房的危害以及所應承擔的法律責任。如果還是不行，公司則按市價扣除當期的租金及賠償補給客戶。

四

十二、業主不同意按揭，怎么辦？

答：

1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風險。

2、講清按揭與一次性在時間上只差半個月，付款程序基本一致。

3、說服業主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對業主不利。

四

十三、客戶、業主要求傭金打折，怎么辦？

答：

1、傭金打折是對我們所提供的服務的打折，是對我們提供服務質量的否認。

2、行業的規范不允許打折。

3、從公司經理成本的角度來講也不能打折。

四

十四、由于業主的原因，不能如期過戶，怎么辦？

答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔客戶會盡力盡可能地督促業主及早過戶。向業主說明合約的法律效力和違約將承擔的法律和經濟責任。

四

十五、業主要求見稅單收全款，怎么辦？

答：

1、出稅單并不代表產權轉移。

2、出具稅單 并非完全意義上的“過戶”，只有完稅后四個工作日內（可咨詢國土局），在國土局的電腦資料上實現“完全過戶”，在此之前由于原業主的任何債務都可能遭遇到有關部門的查封。為避免這種風險，公司規定完稅后五個工作日內付清全款。

四

十六、怎樣防止業主出具房產證時，所委托物業的資料與先前委托有誤？

答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產證復印件，或系統查驗房產證原件。

四

十七、收到客戶定金后，業主不漲價，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？

答：

1、除非業主不想賣房，否則就是心中有一個“結”，找到這個“結”，就可以找出解開這個“結”的方法。

2、向業主闡明利害關系，否則無法保障業主利益。

四

十八、收到客戶定金后,客戶要求見業主，此時有差價，怎么辦？

答：

1、弱國利潤大，可以先過多一道戶；

2、想辦法說服一方做委托；

3、如利潤不大，敬請放棄差價心理，保證雙傭。四

十九、客戶交定金后，不承認業主和中介簽署的公證委托，怎么辦？

答：業主能將全權委托辦給公司，說明業主完全信任公司。同時全權委托具備法律效力，包括國土局、銀行、公證處都予以承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。

五

十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？

答：

1、向客戶解釋遞件后，文件規定不能撤件；

2、原則上這樣的事情是不可以發生的，除非萬不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費；②權利人錯寫或少寫；③房產名稱、標號等填錯等等，退件必須買賣雙方當事人到場，并書面提出申請，國土局酌情處理。

五

十一、業主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？

答：贖樓存在高風險，必須交付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。

五

十二、業主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費，怎么辦？

答：所有成交物業內的設備是否免費過戶，這在客戶交定和業主收定簽約時就有明確規定，依約而行。

五

十三、沒轉定前產權清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

答：

1、向業主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內追回定金；

2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；

3、向有關單位申訴，以期追回定金。

五

十四、業主收定金后，不同意把該物業的戶口遷走，怎么辦？

答：根據有關法律的規定：同一物業內不可以有兩個戶主存在，業主既然將該物業出售，同時也就放棄了該物業的戶籍權，沒有理由不把戶口遷走。根據有關轄區管理的規定，業主的新居長期沒有戶籍也是不允許的。有關的規定也會促使業主把戶口遷走，只是時間問題。

五

十五、收定后，權利人出事，怎么辦？

答：任何事情發生后都會有一個處理結果，如：業主出意外了，必定有遺產繼承人 ；業主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續，可以請公證處派人上公證委托給一個業主信任的人，當然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。

五

十六、業主收定后又把原物業做了裝修，不肯按原協議出售，怎么辦？

答：

1、說服客戶接受裝修；

2、說服業主將物業折價后處理；

3、按原約執行，所造成的損失由業主自行承擔。

五

十七、公司物業出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權委托書；④法定代表人和被授權人身份證原/復印件；⑤營業執照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產買賣合同；⑦房產證原/復印件。五

十八、業主沒有向銀行抵押貸款，房產證在手上，該物業是否一定可以轉讓？

答：不一定，有可能存在限制轉讓的情況，如查封、擔保、發展商欠款、刑事案件等情況。

五

十九、業主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續時，突然又可以贖樓怎么辦？

答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業主自己要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產生，就應收取相應的費用。

六

十、業主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？ 答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關費用。

六

十一、客戶委托書收回時，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時該委托書要收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現在你已有現售合同，房產證原件（復印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業，并已辦理好水電等過戶手續，合同已終止，所以……

六

十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？

答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務的客戶服務部繼續跟進，所以公司要求在簽署購房委托書10天內付清傭金和房款。

六

十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時與業主溝通，盡快找出業主不給看的原因。

六

十四、業主大多數不簽委托書，怎么辦？

答：這個時期的業主還處在培養期，我們應該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業主一定要做好準備工作，對物業的環境、配套、交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對業主的物業提出一些合理化的建議，讓業主感覺你很專業、敬業，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業主，廣告后給業主匯報。

六

十五、客戶要求所購房產寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證明的國內公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監護關系證明和監護人身份證明。

六

十六、業主是外資企業，公司房轉讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業主方要提交什么資料？ 答：須提交：

1、加蓋有“工商局執照復印專用章”的企業法人營業執照復印件；

2、法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復印件；

3、境外企業或組織提交的資料按規定須公證或人證（原件）。香港區域內的，有經國家司法部認可的律師樓見證，并經出入境事務處蓋章確認；其他境外企業或組織須有駐該國或地區大使館（領事館）蓋章確認。人證內容一般包括有效的商業登記證、董事會決議、董事證明及身份證復印件、授權委托書和受托人身份證復印件。六

十七、客戶咨詢物業具體位置、樓層等房源要素，如何解答？

答：

1、如果判斷是真實客戶，除特定房號、業主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業基本狀況，其他的見面看房后商議。

2、避實就虛，告訴他相同的房號、朝向和非本棟的棟號或不同的樓層，告訴他附近顯著的標記，如：花園、泳池、會所、游樂場等，其他的等看房見面時詳細介紹。

3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。

六

十八、客戶看完物業后，無任何手續意見，怎么跟蹤？

答：

1、多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰士物業的優勢。

2、做為業務員必須主動幫助客戶分析已看過的物業，提出專業性建設性的意見，如果發現該物業不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業，并告訴客戶我是最優秀、最專業的業務員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業。

六

十九、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號碼，怎么辦？

答：

1、看樓出發前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。

2、查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。

七

十、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。

七

十一、業主咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯系你，怎么辦？

答：靠平時的業務積累，靠靈活的應變，及時給出物業合理售價，或周邊類似物業市場售價，取得雙方信任，才能留住對方電話，除之無更好辦法。

七

十二、我公司無客戶合適的物業時，如何才能留住客戶電話？

答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。

七

十三、看樓時，業主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。

七

十四、同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？

答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經過公司同意后談合作條件。

七

十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價？

答：公司本著專業、正直的經營理念，公平、公正、公開的態度，營造公司一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬賠十萬元。七

十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？

答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要求業務員到對方公司簽看樓書，取營業執照復印件并蓋章后看房。

七

十七、業主有多套類似物業，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業主成交的是另一套，能否收回傭金？

答：看樓書無效，就很難收回傭金。

七

十八、客戶向我們提出想看我們和業主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為是中介公司，我們須對你的資料和業主資料進行保密。

七

十九、客戶向我們交了保險費有沒有保險合同？

答：有，在退抵押金同時，銀行會將保險合同附上，第一受益人為銀行。

八

十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？

答：不行，因為銀行審查貸款資格時，要看房產證，如先去過戶，房產證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。

八

十一、客戶問現售合同最后房地產經紀人及房地產經紀機構應該蓋章，我們是房地產經紀機構，怎么我們公司沒有蓋章？

答：目前，深圳市買賣現售合同只有一種版本，房地產中介可以不用蓋章，主要是您同業主之間簽訂合同，國土局確認。

八

十二、客戶問現售合同中第七條甲方應將該宗房地產《土地使用權出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權出讓合同書》規定的權利和義務同時轉移給乙方。該《土地使用權出讓合同書》以產權登記部門保存的合同副本為準。他們為什么沒有收到甲方的《土地使用權出讓合同書》？

答：這一條，是指甲方向發展商購買一手房產證，在房產證未辦好之前，就有此合同書，你現在是已有房產證的過戶，房產證已經證明你是合法權利人，擁有對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。

八

十三、業主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應該是客戶的事。

答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業的貸款直接放在你的帳號上，這是我們和銀行對您收款負責任。

八

十四、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。八

十五、業主無法償還銀行貸款，現委托給你們中介應如何辦手續？

答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續前，你須向我公司簽借據，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書。

八

十七、業主不肯提供房產證原件或復印件，怎么辦？ 答：說服業主提供房產證第三頁（房產資料）即可。

八

十八、客戶看房時不表態，怎么辦？

答：有些業務員在帶客看房時過于“熱情”，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句“考慮考慮”結束此次看房，搞得業務員一頭霧水，不知所終。其實，這里業務員犯了一個錯誤：就是無的放矢，這種毫無目標的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我們的業務員要設法引導客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業務員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機應變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

八

十九、客戶出一個“超低”價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出“超低價”？

答：當客戶出了個“超低”價時，可能有兩種情況，業務員應根據當時的情況做出判斷，并采取相應的措施加以應付，第一，客戶出的超低價不是很“離譜”，只是這種價很難談到或很難成交，這時，我們的第一反應應該是“客戶在探底”，有可能成交，那么，我們應該面帶笑容的說：“我知道您在跟我開玩笑呢！”你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價根本就不可能，同時，又要讓他有“面子”下臺，并告訴客戶決定價格的權力不在于我們而在于業主，我們沒有決定權，第二，客戶出了根本就不可能的價，這時我們就不能會錯意，以為客戶還價就有希望了，其實，這是客戶“以進為退”的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因為他根本就看不上這個物業，而又不好意思直接拒絕你而已，這個時候我們應該順著臺階而下，告訴他這個物業不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著“面子”，日后還有機會。

九

十、客戶暴露出購買沖勁的時候，怎么辦？

答：客戶看房有時會有一種沖動，這種沖動持續時間往往都不會太大久，而且稍縱即逝。我們應該及時抓住這種沖動促使成交，在看房或談判過程中，如果發現客戶對你所介紹的物業表現出極大的興趣，或者所出的價格在你的底線以上或左右時，應該不失時機地“逼定”，一定讓他空手出了門，誰保證沒有更好，價格更低的物業供他選擇呢？

九

十一、現有５０年產權的住宅，哪些可自動順延７０年，哪些不可以？

答：８８年１月３日之前所批的地不可順延，因為那時的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３日后所批準住宅用地，發展商有簽土地出讓合同的都可順延。九

十二、產權轉讓時，哪些人有優先購買權利？

答：１、國家有優先購買權；２、共有人有優先購買權；３承擔人有優先購買權。

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十三、原房產證以暫住證號碼填寫，證件號碼一欄過戶時應遞交哪些資料？

答：到所辦暫住證的派出所開具證明，證明權利人曾在此辦過暫住證。并帶上現有的身份證和房產證原件，買賣合同原件即可。

九

十四、正在按揭的物業要售予第三方，能否在原按揭銀行辦理轉按揭手續？

答：物業要出售必須做產權轉移，而產權轉移須在清晰的情況下才可辦理過戶，正在銀行按揭的不可以過戶，須將銀行所欠款項還清，才可拿出被抵押的房產證，注銷完畢才可做轉移登記，然后再辦理二手樓按揭手續。

九

十五、我通過你們公司買了一套二手房，但你們為什么不能開發票？

答：我們公司屬于中介性質的公司，收取的只是傭金，不具有開具房地產購房發票的權利。如果您有開發票的需要，請備齊所需資料等到所屬國土局的辦文窗口開具與房產證購房價格相符的購房發票。

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十六、個人與個人之間借貨用商品房抵押登記需提供什么資料？怎樣辦理？

答：１、準備資料有：①房地產抵押登記申請表１份；②房地產證原件；③抵押借款合同書三份（合同書需電腦打印，可參考銀行樣本）；④抵押人和借款人身份證明；⑤準備上述資料去國土局辦理即可。

九

十七、業主為兩個人名而不是夫妻，其中一個轉讓給另外一人該怎樣辦理？

答：這種轉讓也屬于正常的三級轉讓，但產權也只轉讓一半。所以轉讓價格也是原房產證的一半。以轉讓后的房產證登記作為計稅依據。

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十八、夫妻雙方離婚后怎樣辦理產權變更登記，需要提交哪些資料？

答：①房地產轉移登記申請表１份；②房地產證原件；③離婚證、協議書原件及復印件或法院的調解書、判決書；④變更方業主的身份證復印件（協議的雙方必須共同申請，法院調解除外）；⑤屬所在單位房最好需提供原產權單位同意變更的證明原件（商品房不用５、６項）；⑥屬在住宅局購房的需提交《離異后產權變更審批表》原件（在住宅局領取）準備好上述資料去國土局辦理即可。

九

十九、當客戶來電咨詢時，稱已同其它公司看過我公司廣告的某樓盤，由于價格等因素，一直未能成交，我公司業務員此時應對的最佳策略是什么？

答：最佳的策略是答應客戶與我公司簽看樓書和承諾書，然后安排業主和客戶見面，向客戶闡明我公司一貫立場，透明操作，誠信服務。具體操作的程序視具體情況處理。

一百、當客戶去看房時，堅持要與業主交換聯系方式，業務員在現場該怎么辦？

答：首先看房前經紀人應策略地預防，分別與客戶、業主方闡明不能跳開中介公司的觀點，堅決制止此類情況的發展，若已交換，再告訴客戶看樓書和委托書的法律效力以及由此行為所引起其所負的相關法律責任