第一篇：若干強制性規定之于租賃合同的效力

若干強制性規定與租賃合同之效力

發布日期：2010-09-15文章來源：互聯網

一、問題的提出

甲、乙簽訂一份《廠房租賃合同》，約定乙方租賃甲方廠房用于開辦來料加工企業，租期五年。五年之后，因乙方未按照合同約定履行租金給付義務，甲方起訴至法院。乙方以該廠房未按照建筑法和消防法的相關規定辦理施工許可證、竣工驗收合格證以及消防驗收合格證等理由主張該租賃合同違反法律的強制性規定而無效。

上述乙方所述的強制性規定，主要有建筑法第七條關于建筑工程開工前建設單位應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證的規定；第六十一條第二款關于建筑工程竣工后未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用的規定；消防法第十條關于建設工程未經消防驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用的規定。實務中，此類案件數量眾多，違反此類規定是否導致租賃合同無效，值得探討。

二、對無效說的分析與評論

無效說認為，上述諸條法律規范都屬于強制性規范，出租人違反此類強制性規范屬于合同法第五十二條第（五）項規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”之情形，因此，租賃合同應當無效，此其一。其二，涉案房屋未辦理相關許可證或合格證，屬于非法建筑，因此，標的物違法，合同無效。其三，從社會效果考慮，此類租賃合同往往涉及到大量員工的住宿問題，存在消防、建筑安全方面的隱患。如果判定其有效，則會潛在地鼓勵類似的出租人不辦理相關的許可證和合格證而出租房屋，從而增加重大安全事故發生的可能性，因此應當判定其無效。

對于無效說，筆者認為未臻妥當，評論如下：

第一，“強制性規定”是指不允許當事人約定排除的規定。其又可分為命令當事人為一定行為的強制性規定和禁止當事人為一定行為的禁止性規定。從規范的功能分析，強制性規定又可分為效力性的強制性規范和取締性的強制性規范。臺灣學者史尚寬認為：“前者著重違反行為之法律行為價值，以否認其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實行為價值，以禁止其行為為目的。”由此，違反效力性的強制性規范，合同方為無效，而違反取締性的強制性規范，合同效力一般不受影響。可見，至少在理論上，違反強制性規定的合同并非都無效，而是需要區別對待。

第二，從我國現行法來看，合同法第五十二條關于無效合同類型的規定，相較于民法通則來說，其范圍明顯縮小。因此，嚴格限制無效合同的范圍，促進交易、減少社會成本是該規定的立法目的。另外，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》

第九條關于嚴格限制批準、登記成為合同的生效要件、第十條關于嚴格限制超越經營范圍的合同被認定為無效合同的規定都說明立法上對合同的有效要件之范圍和無效合同的范圍盡量限制的立法思路。當然，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條、第二條關于缺乏相應資質、借用資質或者違反招投標的規定的建設工程施工合同認定為無效的規定，也說明，即便此類合同違反了相關的強制性規定，在法律后果上則按照“無效合同、有效對待”來處理，并非嚴格按照無效合同對待（第二條說明，即使認定合同無效，也應當支持適當履行合同的承包人的工程價款請求權，而這明顯超出了不當得利的返還范圍）。上述規定說明，法官在判斷違反強制規定的合同效力時，應當慎之又慎。

第三，無效說所主張的“標的物違法”之理由，難以茍同。例如在商品房預售合同中，在建房屋肯定尚未取得驗收合格證、消防驗收合格證等，甚至在房屋建成以后也未必能夠取得相關證明，何以不認定此類合同因“標的物違法”而無效而僅判定購房人有違約請求權、合同解除權？厚此而薄彼，難以符合“相同事物相同對待”的形式正義理念。

第四，從立法目的考量，建筑法和消防法的相關強制性規定之目的，在于保證建筑工程的質量和安全以及預防火災和減少火災危害。此類規定所規制的對象是建設活動本身，根據這些強制規定，承擔此類義務的是建設單位，因此，其規范對象是租賃合同的出租人而非雙方當事人。如果認定租賃合同無效，則不當擴大了此類強制規定的調整范圍，此其一。其二，如果認定租賃合同無效，并不能促使出租人及時地履行相關義務，因為法院無權直接要求當事人辦理上述許可證和合格證（筆者就見到過同一出租人將一幢無證廠房先后出租給多個承租人、且都先后因未辦理相關證件導致承租人損失的案例）。相反，在很多案例中，當事人約定了出租房屋的目的（辦廠），同時約定了具有懲罰性質的違約金。后因出租人未辦理相關證件導致承租人不能實現合同目的（例如辦理工商登記），如果不宣告合同無效，承租人可以根據合同請求其承擔違約金責任，這樣反倒促使出租人及時辦理相關手續，履行相關安全義務，更有利于實現上述強制規定的立法目的。另外，對于雖未辦理相關證件但事實上符合相關強制規定的安全標準和消防標準的出租人，宣告合同無效也往往有失公平。其三，實現上述強制規定的立法目的的主要職權在于監管機關，判定合同無效在一定程度上導致了司法權的不當擴張。

三、理論基礎與路徑選擇

綜上可知，對于本案，需要重新認識相關強制規定與租賃合同效力之間的關系。

就合同的效力而言，無論是英美法系國家還是大陸法系國家，違反強制規定的合同并不都是無效。大陸法系國家的理論和實踐都普遍認為，并非所有的違反強制規定的合同都是無效的，要根據該合同所違反的法律的立法目的來判斷。在英美法上，只有在制定法明確規定不

得強制執行或者反對執行此類合同條款的公共政策確實超過了執行該合同的利益的情況下，法官才會作出不強制執行該合同條款的判決。

以上述理論依據為基礎，筆者認為，類似的租賃合同總體上應當承認其有效，其原因除了本文第二部分所闡述的以外，還有：第一，建筑法對違反第七條的行為、消防法對違反第十條的行為分別規定了相應的行政處罰措施（建筑法第六十四條、消防法第四十條）。這說明，該強制規定著重強調此類行為違反了某些事實行為價值，應受到禁止，所以，在性質上，此類規定屬于取締性強制規范，違反它們應不影響合同的效力。第二，準確而言，是出租人的建房行為違反了上述規定，出租人與承租人簽訂租賃合同的行為以及租賃合同的內容本身并不違反強制規定，亦即，出租人的不當行為與租賃合同條款本身之間聯系的直接性較弱。第三，從現實的案例來看，此類合同產生糾紛的原因往往是由于承租方拖欠租金所引起。法院在確認合同無效后，往往會參照合同約定的租金判決要求承租人返還不當得利（判決中往往用“房屋使用費”等字眼），實際上仍然是“無效按有效”處理。綜合考慮不當得利的返還規則、我國法上的合同無效的法律后果，為法律的安定性計，不如承認合同有效更符合法律體系內部的一致性。

結合案例，筆者認為應當區別以下情況分別對待：

第一，在合同簽訂后交付租賃物前或者租賃物已經交付、部分履行的，承租人因出租人未辦理消防驗收等手續而無法辦理工商登記的，承租人起訴要求出租人辦理相關手續（繼續履行）、解除合同或者請求出租人承擔違約責任，應予支持；相反，如出租人欲以合同無效為理由收回租賃物，不應支持，應判決其繼續履行，完成相關驗收手續等強制法規的義務是繼續履行的構成部分。

第二，在部分履行場合，如出租人以承租人未按約定給付租金為理由請求承擔違約責任，而承租人以同時履行抗辯權或先履行抗辯權要求出租人履行相關驗收義務，法院應作如下處理：首先，無論當事人是否約定房屋應辦理相關驗收手續，法院應當將當事人的租賃合同解釋為出租人負有辦理相關驗收等手續的義務（合同解釋的合法性假設）；其次，如當事人未約定先后履行順序或者約定先交房后付租金，法院則應支持承租人的抗辯；再次，如果當事人約定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金從而產生糾紛的，應認定承租人在行使先履行抗辯權（就剩余部分租金而言，履行順序應為先交房后付剩余租金），從而間接促使出租人履行相關義務；最后，如果承租人未給付足額租金，出租人也未辦理相關驗收手續，則應判定雙方違約，在結果上減輕承租人的違約責任，同時間接促使出租人履行相關驗收義務。

第三，在租賃期間屆滿后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起訴，承租人以房屋未辦理相關驗收手續為理由抗辯的，應當判定承租人繼續履行給付義務。但是，考慮到消防法、建筑法等法律立法目的的實現，可以同時認定出租人也存在違約行為，從而在結果上減輕承租人的違約責任，間接促使上述法律立法目的的實現。

最高人民法院姜 強

第二篇：租賃合同的效力

租賃合同法律效力若干問題

第一，在合同簽訂后交付租賃物前或者租賃物已經交付、部分履行的，承租人因出租人未辦理消防驗收等手續而無法辦理工商登記的，承租人起訴要求出租人辦理相關手續(繼續履行)、解除合同或者請求出租人承擔違約責任，應予支持;相反，如出租人欲以合同無效為理由收回租賃物，不應支持，應判決其繼續履行，完成相關驗收手續等強制法規的義務是繼續履行的構成部分。

第二，在部分履行場合，如出租人以承租人未按約定給付租金為理由請求承擔違約責任，而承租人以同時履行抗辯權或先履行抗辯權要求出租人履行相關驗收義務，法院應作如下處理：首先，無論當事人是否約定房屋應辦理相關驗收手續，法院應當將當事人的租賃合同解釋為出租人負有辦理相關驗收等手續的義務(合同解釋的合法性假設);其次，如當事人未約定先后履行順序或者約定先交房后付租金，法院則應支持承租人的抗辯;再次，如果當事人約定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金從而產生糾紛的，應認定承租人在行使先履行抗辯權(就剩余部分租金而言，履行順序應為先交房后付剩余租金)，從而間接促使出租人履行相關義務;最后，如果承租人未給付足額租金，出租人也未辦理相關驗收手續，則應判定雙方違約，在結果上減輕承租人的違約責任，同時間接促使出租人履行相關驗收義務。

第三，在租賃期間屆滿后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起訴，承租人以房屋未辦理相關驗收手續為理由抗辯的，應當判定承租人繼續履行給付義務。但是，考慮到消防法、建筑法等法律立法目的的實現，可以同時認定出租人也存在違約行為，從而在結果上減輕承租人的違約責任，間接促使上述法律立法目的的實現。

第三篇：違章建筑的租賃合同效力

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違章建筑的租賃合同效力

所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個當事人面面相覷。

違章建筑是指“未經有關部分審查批準或采取欺騙手段騙取批準或雖經批準，但批準的內容違法而占地所建、擴建和改建的建筑物”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博文的兼容和簡易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。隨著越來越多的人加入考研大軍，研究生就業問題近年來也成為熱點話題。官方發布的研究生總體就業率高達95%以上，但有的專業首次就業率甚至低至5.56%。究竟什么才是真實的情況，也許永遠也無法知道，但多幾個渠道了解信息，或許能在作決定時提供幫助。七成高校研究生就業率超95％

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參考“中外民商裁判網”一則文章“違章建筑的物權效力----以違章建筑的物權效力對租賃合同影響”，兩則案例：

[案例1] 北京市石景山某農工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經營活動。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被認定為違法建設而被強制拆除。原告訴至法院要求解除并確認其所簽訂的協議無效。最后一審、二審法院均認定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強制性規定而無效。

[案例2] 北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房8間使用，經原告同意，在其承租土地上建設房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認租賃合同無效。法院審理后認為依法成立的合同對當事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。

房產建筑類租賃合同，常因建筑的實體形態“扎實”地坐落在陽光下，過分依賴眼見為實的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺灣王澤鑒區分，程序違建是指建筑物并未妨礙都市計劃書，建設者得依一定程序申領建筑執照；實質違建設是指建筑物無從依程序輔正，使其變為合法性建筑物。

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既然是違法建筑，租賃市場流轉中總難免觸動法律暗礁，現行《商品房管理辦法》第六條明確規定，屬于違法建筑的房屋不得出租；不得出租的違法建筑若是出租了，租賃合同效力如何呢？迎面而來的是《合同法解釋二》，就合同法第52條第5項規定的“強制性規定”，闡明是效力性強制性規定，先擱置此強制性規定類別的爭議。

依據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的，在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的“房屋”（儒墨注，區別于廣泛的建筑物），未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答中，也曾明確。未經合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。

出租方有時未必能提供出產權證，但未必是違章建筑；當然，若雙方對簿公堂，究竟是承租方提供證據證明其承租標的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結果均是驗證租賃合同的效力問題，要結合證據若干規定和庭審狀況了（不要忽視“庭審狀況”）。

至于租賃合同若被判定無效，后果如何？合同法58條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

而房屋租賃合同即使無效，租金或許依然要付，只是換個名稱而已；“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應于支持”。

即合同雖定性為無效，但相關費用卻依照會借鑒為有效，無效合同的“有效履行條款”。

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第四篇：區分強制性規范與效力性規范

王利明教授認為，區分效力性規范和管理性規范的標準是 第一，法律、法規明確規定違反強制性規定將導致合同無效或者不成立的，該規定屬于效力規定。第二，法律、法規雖然沒有明確規定違反強制性規定將導致合同無效或者不成立的，但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應當認定為該規范為效力性規范。第三，法律、法規沒有明確規定違反強制性規定將導致合同無效或者不成立，違反該規定以后若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人的利益，則該規范就不屬于效力性規范，而是管理性規范。

上述理論將行為發生所侵犯的利益主體作為區分效力性規范和管理性規范的依據，為效力性規范和管理性規范的區分提供了重要依據。但是，在某些情況下，嚴格區分某一行為侵犯的是國家或社會公共利益還是當事人個人利益，并不是一件容易的事情，法律對此也沒有明確的標準，因此，此分法依然沒有滿足到可以判斷所有強制性規范的程度。

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第16條明確指出：“人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。”《指導意見》在吸納了各種學術觀點的基礎上，進一步指出涉及“市場準入資格”的法律規范為管理性強制性法律規范，具有更強的可操作性，同時也表現了對于認定合同無效的審慎態度，但仍舊沒有提出明確的區分標準。

筆者認為，區分管理性法律規范和效力性法律規范的重要標準在于該行為是否具有補正性。從立法目的看，如果該規范是為了實現管理的需要而設臵，而不是為了側重內容本身，并且其本身結果的出現并非不可容忍，只要行為人在事后補正，并不會造成國家、社會或當事人利益的損失，則此類規范是管理性規定。如果行為本身及其結果自始受到嚴厲的否定性評價，該行為一旦實施將造成國家、社會或個人利益的不可恢復，則此類規范為效力性規范。這也正與《指導意見》中關于“市場準入資格”的規定不謀而合，也就是說，行為人在實施某種行為時，雖然不具備某種資格，但如果這種資格的設臵只是為了行政管理的需要，行為的實施并不必然損害國家、社會或當事人個人利益，且行為人也完全可以在事后彌補自己的過錯，那么行為人實施的這種行為應該就是有效的。此外，在房地產的有關司法解釋中，也可以看到該理論的影子，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。

因此，總體來說，人民法院在認定合同無效時，應該堅持審慎態度，如果當事人的行為并不必然損害國家、社會公共利益，且當事人可以在事后補正自己過錯的時候，應該從尊重當事人意思自治和維護交易穩定的原則出發，認定其行為有效。

第十四條合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

違反法律法規強制性規定合同的效力

根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第52條第5項的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。在《合同法》頒行后，人民法院多“恪守”該條

規定，判決違反法律、行政法規中強制性規定的合同絕對無效。近年來，隨著理論研究的深入，對何為《合同法》第52條第5項的強制性規定、法律行為違反強制性規定時是否僅有絕對無效這一種選擇等問題，學界有了另外一種不同的聲音，即違反強制性規定并不必然導致合同無效。

法律規范可分為任意性規范和強行性規范。強行性規范又分為強制性規范和禁止性規范，強制性規范是法律命令為一定行為的規定，禁止性規范是法律命令不為一定行為的規定。我國現行民事立法并未區分強制性規范和強行性規范，《合同法》第52條第5項規定即是把強行性規范一概稱為強制性規范，這種一刀切的絕對化做法，沒有考慮到強行性規定的具體規范類型，也沒有考慮法律行為的具體情形，在法律技術方面處理得不夠細致和縝密，導致了無效的范圍過于寬泛。在司法審判中廣泛地存在著只

第五篇：合同效力

合同效力

（一）效力待定的合同的概念

所謂效力待定合同，是指合同雖然已經成立，但因其不完全符合有關生效要件的規定，因此其效力能否發生，尚未確定，一般須經有權人表示承認才能生效。

（二）效力待定的合同的范圍

1、限制行為能力人簽訂的合同：

（1）限制行為能力人實施與其年齡、智力、健康不相適應的行為；

（2）追認權：形成權，不表示的拒絕，不可附條件，到達生效。

《合同法解釋二》第十一條 根據合同法第四十七條、第四十八條的規定，追認的意思表示自到達相對人時生效，合同自訂立時起生效。

2、無權代理

（1）類型：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同

（2）追認權：形成權，不表示的拒絕，不可附條件，到達生效

（3）對相對人的保護：催告權、撤銷權

（4）對善意相對人的特殊保護――表見代理

（5）法定代表人的特殊性--代表行為有效

第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。法律 敎育網

相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

第四十九條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

第五十條 法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。

《合同法解釋二》第十二條 無權代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經開始履行合同義務的，視為對合同的追認

3、無權處分

（1）含義：無處分權人處分他人財產

（2）無權處分合同的生效方法：權利人追認或處分人取得權利

（3）對善意相對人的特殊保護――善意取得；（合同無效，但可以取得物權）

（三）可變更、可撤銷的合同的概念

可變更、可撤銷的合同是基于法定原因，當事人有權訴請法院或仲裁機構予以變更、撤銷的合同。

（四）可變更、可撤銷的合同的范圍

欺詐、脅迫、乘人之危--單方才可行使

重大誤解、顯失公平--雙方均可撤銷

注意：欺詐--錯誤源自相對人行為；重大誤解--錯誤源自本人疏忽或缺乏經驗

（五）撤銷權

（1）性質：形成權

（2）限制：除斥期間，一年；（知道或者應當知道）

（3）行使：訴訟或仲裁

（4）消滅：合同法55條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。

注意：變更與撤銷的關系：如當事人只要求變更，則不得撤銷；

當事人要求撤銷，則法院可以變更或撤銷。

（六）無效合同的范圍

1、違反主體要件：

（1）法人：違反國家禁止、特許、限制經營的合同無效；（超經營范圍的有效）

（2）自然人：無行為能力人簽訂的超范圍且非獲益性合同

2、違反意思表示要件：

（1）欺詐、脅迫，損害國家利益；

（2）惡意串通，且損害國家、集體或第三人的利益；

3、違反合法性要件：

（1）以合法形式掩蓋非法目的的；

（2）損害社會公共利益；

（3）違反法律、行政法規強制性規定；

合同法：第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

4、強制性規定的限縮性解釋：違反效力性強制性規定才無效（任意性的有效）《合同法解釋二》十四 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

5、強制性規定的層級：

《合同法解釋一》第四條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

《合同法解釋一》第十條 當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。

（七）無效、被撤銷的后果

①均有溯及力，自始無效：部分無效的不影響其他效力；可能會產生締約過失責任；

②返還財產；賠償損失；惡意串通侵害國家、集體、第三人利益的，所獲財產由國家收繳；

③解決爭議的條款具有獨立性，繼續有效。