第一篇：住宅物業服務二級標準

住宅物業服務二級標準

（電氣部分）

*電氣急修二十分鐘內到達現場；有專項服務企業負責的設施設備應在三十分鐘內告知。

1.建立共用設施設備的基礎檔案。

2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

3.共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應及時組織修復。

4.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

5.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

6.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

7.設備機房

1）每月清潔一次，室內無雜物。

2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）張貼或懸掛相關制度、證書。

8.污水泵

汛期每日巡視一次，平時每兩周巡視一次，檢查設備運行狀態；每月進行一次手動啟動測試；每年養護一次。

9.照明和電氣設備

1）樓內照明

每周巡視兩次，一般故障當日修復；復雜故障一周內修復。

2）樓外照明

每周巡視一次，一般故障兩日內修復；復雜故障兩周內修復。

3）應急照明

每日巡視一次，發現故障，即時修復。

4）低壓柜

每日巡視一次設備運行狀況；每年養護一次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查一次電氣安全。

5）低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視一次設備運行狀況；每年養護一次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。

6）控制柜

每月巡視一次設備運行狀況；每年養護一次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。

7）發電機

每季度試運行一次，保證運行正常。

8）配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；索具完好。

第二篇：呼和浩特市物業服務二級標準

呼和浩特市住宅二級物業服務標準

2.1基本要求

2.1.1客戶服務場所

1、設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、電腦、傳真機、復印機、打印機、網絡等辦 公設備。

2、公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、物業費構成、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

3、客戶服務中心工作時間，工作日及節假日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。

4、設置并公示24 小時服務電話。2.1.2工作人員

1、物業從業人員按照相關規定取得職業資格證書。

2、物業從業人員分崗位統一著裝，佩戴統一標識，儀容儀表整潔。

3、物業從業人員服務用語應簡潔、文明，用詞準確、恰當，語氣親切、誠懇。應根據實際工作需要配備具有蒙語和外語（如英語）會話能力的工作人員。

4、物業從業人員應具有良好的職業道德、責任心和服務意識，服務主動熱情。

5、物業服務企業應在上崗前對工作人員進行專業培訓，工作期間還應進行技能和繼續教育培訓。

2.1.3規章制度

1、物業服務企業應建立人事、財務、行政等企業內部管理制度。

2、物業服務企業應根據服務項目特點制定物業服務方案、崗位職責、工作標準以及各類突發事件應急預案等企業外部管理制度。

3、物業服務項目應制定房屋使用、車輛出入和停放、裝飾裝修、電梯使用、寵物管理等公眾管理制度。2.1.4財務管理

1、物業服務企業應建立健全財務管理制度，規范記賬，賬目清晰，并應符合《物業管理企業財務管理規定》。

2、物業服務收費實行明碼標價。物業服務收費的定價形式、收費方式、追繳執行《關于規范我區物業服務收費管理工作的通知》（內發改費字〔2014〕1029號）的規定。實行酬金制方式收取物業服務費的，物業服務企業應依據合同約定每年公布物業服務項目資金預決算和收支情況，可聘請專業機構對資金情況進行審計。

3、物業服務合同約定以外的服務費用、代收代繳的費用，應單獨列帳，按實際支出費用和約定方式向業主或物業使用人收取，并應符合《關于規范我區物業服務收費管理工作的通知》（內發改費字〔2014〕1029號）以及政府價格主管部門的相關規定。2.1.5檔案管理

1、物業服務企業應建立完善的檔案管理制度，做到檔案、記錄等內容完整、準確，并且定期對檔案資料進行整理，保證其規范、齊全、方便查閱，同時做好檔案資料的保密工作。

2、應根據檔案性質的不同，分類進行管理，并建立相應電子檔案，管理的檔案主要包括： 業主及物業使用人資料；

物業服務企業日常管理文件、記錄； 物業服務檔案； 投訴處理資料； 物業竣工驗收檔案；

物業權屬資料； 項目承接查驗資料； 配套設施權屬清冊； 房屋維修管理檔案；

設施設備使用、養護、檢查、維修管理檔案； 秩序維護檔案； 消防管理檔案； 保潔服務檔案； 綠化養護檔案； 業主履約檔案； 其他資料。

2.1.6標識管理

1、指引類標識

應提供建筑物內各樓層主要出入口的平面示意圖以及各樓層指示、引導標識。應提供建筑物周邊主要道路、停車場、泊車導向等標識。

2、警示類標識

公共區域內應提供緊急出口、消防通道、禁煙區等警示類標識。公共區域內應提供共用設施設備的安全警示標識。對危險隱患部位應設置安全防范警示標志。

3、設施設備類標識

按照共用設施設備類型，設置設施設備使用說明銘牌。

4、其他標識

根據實際需要，應提供臨時性服務標識（如“維修進行中”、“小心地滑”等）及其他標識。2.1.7客戶服務

1、實行包干制方式收取物業服務費的物業服務項目，每月應公示物業服務合同履行情況及下月主要工作計劃。實行酬金制方式收取物業服務費的物業服務項目，物業服務企業每年第一季度應公示上一物業服務合同履行情況、收支狀況、各項資金的使用情況等；每年第三季度應公示上半年物業服務合同履行情況、收支情況、各項資金的使用情況等。

2、涉及業主或物業使用人的重要物業服務事項，物業服務企業應在小區主要出入口、各樓單元門內以書面形式張貼通知，并通過企業信息平臺以短信形式告知業主。

3、對違反治安、房屋管理、城市管理、規劃、環保等方面法律、法規的行為，物業服務企業應進行勸阻并報告相關行政主管部門。

4、水、電急修應在20分鐘內到達現場，其他報修應在半個小時內到達現場，維修回訪率不低于100%，保留回訪記錄并入檔。

5、對業主或物業使用人提出的意見、建議、投訴應及時響應，并將處理結果在48小時內回復，投訴回訪率不低于100%，保留回訪記錄并入檔。

6、每年應至少進行2次客戶滿意度調查，調查覆蓋率不低于40%，匯總分析調查結果，對薄弱環節持續改進，保留調查記錄并入檔。

7、每月應組織1次項目服務質量檢查，重大節假日之前組織專項檢查。

8、應設置公共信息欄，至少每月更新一次，同時配合相關部門進行公益性宣傳。設置政策法規宣傳欄、管理規約公開欄、小區事務公示欄及物業服務企業意見箱、業主委員會工作建議箱。

9、可建立智能化信息管理系統，使用智能“一卡通”，為業主提供便捷服務。

10、每年至少應組織4次社區文化活動，重要節假日之前應組織裝飾美化活動。

11、按合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

12、項目經理接待日每月不少于2次，設施設備開放日半年不少于1次。2.1.8特約服務委托管理

1、委托物業服務企業提供特約服務的，應簽訂特約服務委托合同，明確委托事項和各方權利義務。

2、物業服務企業委托專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。

3、專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。

4、對專項服務進行監督及評價。

2.2共用部位及共用設施設備運行、維修養護 2.2.1綜合管理

1、建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

2、運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

3、每年組織一次房屋使用安全檢查。

4、共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應及時組織修復。

5、每年第四季度制訂下一維修養護計劃。

6、特種設備按照有關規定運行、維修保養和定期檢測。

7、雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

8、設備機房

（1）每周清潔1 次，室內無雜物。（2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

（3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。（4）設施設備標志、標牌齊全。

（5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。（6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2.2共用部位

1、房屋結構

每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應及時告知相關業主，并采取必要的防護措施，征得業主同意后申請房屋安全鑒定并將有關情況向相關部門報告。

2、建筑部件

每周至少檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。每周至少巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。每月至少檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；每季度應檢查1次屋面防水，如發現問題，保修期內的應告知相關責任單位進行維修處理，保修期外的由物業服務企業維修，需使用維修資金的應告知相關業主，并履行申請審核手續。

3、附屬構筑物

每半月至少檢查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。每半月至少檢查1 次雨、污水管井等。每半月至少檢查1 次大門、圍墻、圍欄等，每半年養護一次。每半月至少檢查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。有防雷裝置的每年雨季前由專業部門檢測1 次，信號系統應加裝信號級電涌保護器。2.2.3空調系統

1、運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統 3 性檢查。

2、運行期間每日應巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

3、制訂節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

4、每年運行前檢查1 次管道、閥門并除銹。

5、每年運行前檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6、每年運行前清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等。每年清洗消毒2次風機盤管慮網，每2年清洗消毒1次風管。

7、每年運行前對空調系統進行1 次整體性維修養護。2.2.4二次供水設施

1、按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合國家生活飲用水衛生標準的要求，并取得政府衛生防疫部門頒發的水質檢測合格報告。

2、每周巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

3、每兩個 月至少檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每月保養1 次水泵。

4、每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

5、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。2.2.5供暖設施

1、采用鍋爐供熱的住宅小區，其供熱設備、設施及供熱管線可委托物業服務企業負責維護、管理，或由物業服務企業委托專業供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區，物業服務企業可根據集中供熱部門的委托，承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。均應符合《內蒙古自治區城鎮供熱管理條例》的規定。

2、受托的物業服務企業，每年供暖前對暖氣管道、閥門等進行集中檢查，對管道進行必要的防凍處理。供暖期內，每月檢查1次，發現問題及時修繕處理。2.2.6排水系統

1、排水設施

每季度應對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

2、污水泵

每日至少應對污水池巡視1 次，檢查設備運行狀態；每周至少應進行1 次設備手動啟動測試；每季度保養1 次。

3、化糞池每半年應清掏1 次化糞池，發現異常及時組織清掏。2.2.7照明和電器設備

1、樓內照明

至少應每日巡視1 次，一般故障2小時內修復；復雜故障1 日內修復。

2、樓外照明

每日至少應巡視1 次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。

3、應急照明

至少每日巡視1 次，發現故障，及時修復。

4、低壓柜

運行狀況每日應巡視1次；每半年保養1 次，每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。

5、低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1次設備運行狀況；每半年保養1 次，每半年切換1 次雙路互投開關。

6、控制柜

每周應檢查1次供水、消防排污設備運行狀況；每年養護2 次，每半年校正1 次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查1次各類遠控裝置和節能裝置。

7、發電機

每月試運行2次，保證運行正常，每年2次帶負荷運行；每季度活化1次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池；每年對發電機做1次保養。

8、應保證變電站低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據試驗記錄對相關設備進行維護。

9、配電室、樓層配電間門、孔洞、窗等處的防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志準確。2.2.8安全防范系統

1、每日應檢查1次視頻監控設備，保證其畫面效果、錄像、圖像保存等功能運行正常。每月應檢查1次攝像頭聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，并及時進行相應調校，每季度維護1次，監控數據保存時間應不低于30天。

2、合理設置機動車和非機動車集中停放點，落實專人管理，確保其有序停放。停車場配套設施每周檢查1次，每季度維護保養1次。

3、每日應檢查1次報警控制管理設備，保障其運行正常。

4、每周應對紅外對射探測器做運行狀態測試2次，保障設備運行正常。

5、每日應檢查1次、每季度維護保養1次樓宇對講系統，保證其按鍵、顯示屏、通話等功能運行正常。2.2.9電梯

1、在電梯明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維修單位名稱及其急修、救援、投訴電話。電梯緊急報警裝置能隨時與中控室值班人員取得有效聯系。

2、電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

3、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

4、應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

5、至少配備1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查1次電梯安全狀況，發現問題及時修理。每年對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

6、制訂電梯應急救援預案并每半年演練1次。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。2.2.10水景

1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

2、使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每日檢查1 次防漏電設施。

3、設置安全警示標志。

4、水質符合衛生要求。2.2.11消防設施

1、落實消防安全責任制，明確消防安全責任人，明確各崗位的消防安全職責。發現安全防 火隱患應及時進行消除，必要時立即向公安消防機構報告。

2、應保證消防設施設備完好，可隨時啟用，同時應保持消防通道暢通。

3、在樓層出入口、電梯口等醒目位置應有安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語以及安全疏散路線指導圖。

4、有滅火和應急疏散預案，設有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能并每半年進行培訓；每年組織2次有員工、業主或物業使用人參加的消防演練。在小區宣傳欄內對消防安全知識進行宣傳報道。

5、設置專門的消防控制室，并且有工作人員24小時值班。發現火情及時疏散人員，通知公安消防部門，并協助其工作。

6、每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施，發現安全隱患及時排除，保障其運行正常。

7、每日檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態。

8、每日檢查消防水泵是否正常，消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏，悶蓋是否齊全；屋頂供水水箱的儲水水位情況；消防泵房間的防火門是否完好；滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用；室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。

9、每月檢查1次火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗；噴頭外觀，發現有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應及時清除；室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態；與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動，設施、設備間的防火門是否完好；防排煙系統是否處于正常狀態。

10、配置自救逃生器、逃生繩等急救工具。并應每月檢查1次，保證其正常使用。

11、對安裝的火災探測器，應每月進行1次抽樣測試，每年做1次消防系統聯動試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應及時更換。2.3綠化養護

有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：

1、對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養護；

2、定期清除綠地雜草、雜物，每年全面除草3 次；

3、對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率不小于90%，地面無明顯裸露；

4、綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、觀賞效果良好；

5、適時噴灑藥物，預防病蟲害；

6、樹木每年修剪1次，保證樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行；

7、定期組織澆灌、施肥和松土。喬木每年施肥1 次，灌木每年施肥2次，地被和草坪植物每年施肥3 次，花壇植物根據生長情況進行追肥；

8、綠化作業產生的垃圾應在作業完成后2小時內清理干凈。2.4保潔服務

2.4.1生活垃圾的收集與清運

1、實行生活垃圾分類收集。

2、配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

3、每5日至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節3日噴灑2 次殺蟲藥。

4、每日清運2次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5、配有專用垃圾清運車清運垃圾，密閉運輸且外觀整潔 2.4.2物業共用部位清潔

1、樓內

（1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每日擦拭1 次信報箱、家具及飾品。

每周擦拭1 次大堂玻璃。每2周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。配有家具的，每月護理1 次。

每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。（2）樓道、樓梯

每日清掃1 次、每2日清拖樓道、樓梯地面。每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每月除塵1 次樓內燈具。根據地面材質，定期做地面清洗、養護。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯；每月擦拭1次樓道窗玻璃內側。

2、電梯轎廂

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖2次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每季度護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎廂。

3、天臺、屋面

每月清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每2月巡查、清掃1次天臺、屋面；強降雨、雪后集中組織清掃，每半月巡查1次，有雜物及時清掃。

4、樓外道路及設施

每日清掃1次、巡視保潔2 次樓外道路。每日擦拭1次休閑座椅、健身器材；每2月清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔1次雨蓬、門頭等。

5、水景

根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔1次水池池底。

6、有害生物預防和控制

配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

7、雨雪天氣清潔

（1）降雨后，應對小區內路段積水進行清掃。雨后天晴1日內恢復道路清潔水平。

（2）、降雪后，應及時組織清掃積雪，鏟除積冰。晝間降雪的，應隨時組織清掃；夜間降雪的，應在次日11：00前清掃完主要道路的冰雪。2.5公共秩序管理

1、住宅小區的出入口應有專人24小時值班。

2、采取封閉式管理的住宅小區，建立外來人員管理制度，對來人來訪進行登記，對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

3、對業主車輛基本情況進行登記并建立檔案，對外來進出車輛進行登記，有條件的小區停車場應劃分業主車輛停放區域，保證車輛有序停放。

4、建立大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。

5、制定巡查路線，按路線巡視檢查并做好記錄。對重點區域、重點部位應每天不少于巡查6次。夜間巡查兩人以上同行。對擾亂公共秩序的行為及時加以制止，必要時應立即向公安等部門報告，并協助公安等部門進行處理。

6、安防控制室應設專人24小時值守，并配備必要的應急工具。收到報警信號后，秩序維護人員應在10分鐘內趕到現場進行處理，必要時應立即向公安機關報告，并協助公安機關進 7 行處理。

7、每年開展2次專項治安應急預案演練。

8、對秩序維護人員應進行相關法律法規及崗位流程培訓后方能上崗，每年組織管理人員和秩序維護人員開展2次安全防范教育培訓。

9、應建立完善的租戶管理制度。2.6裝飾裝修管理

1、建立裝飾裝修管理服務制度，建立裝飾裝修管理檔案。

2、受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

3、裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4、物業服務企業應對業主或物業使用人的裝飾裝修進行查驗，對嚴格執行住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，退還相應費用，辦理相關手續。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，按照協議約定進行處理。

5、裝修垃圾應袋裝后堆放至指定地點，委托物業服務企業清運或自行清運的均需日產日清，并采用密閉運輸方式清運。2.7寵物管理

1、應對業主飼養的寵物進行登記，并提醒業主為所養寵物定期注射疫苗，預防傳染病。

2、督促飼養寵物的業主，對寵物采取安全措施避免傷害他人，告知其按規定到公安機關辦理登記手續，進行登記備案。

3、在寵物主人對寵物采取安全措施保證主業安全前提下，寵物活動應在小區內設置的指定區域內活動，寵物活動區域顯著位置應設立警示標識。

4、對小區內飼養家禽、家畜及無許可證寵物的業主應及時制止，制止無效的，應及時上報相關部門。2.8投訴處理

1、有完善的投訴處理機制，明確投訴處理責任人，做好投訴記錄，對外公布監督、投訴電話。

2、積極配合有關部門做好投訴處理工作，對投訴及時進行回訪，投訴回訪率98%以上。

3、建立完善的投訴信息反饋機制，認真及時地處理業主的意見和建議，并將處理結果及時反饋，反饋率98%以上。

第三篇：法律法規——住宅物業服務技術標準

北京市地方標準

北京市住宅物業服務技術標準

（草稿）

編 號：DBXXX-2010

主編單位： 批準部門： 施行日期：

2010

北京

前 言

本標準為推薦性標準。

本標準通過細化物業服務事項，對服務深度、頻次、結果進行定量描述，將技術標準劃分為5個等級，滿足了不同層次物業服務的需要，構成了物業服務標準體系，為構建科學合理、專業公平、質價相符的物業管理價格體系奠定了基礎，促進了業主和物業企業間和諧互信關系的建立。

本標準由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同負責管理，由北京市物業服務指導中心負責解釋工作，由北京市住房和城鄉建設委員會負責組織實施。請各單位在執行標準過程中總結經驗，積累相關資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業服務指導中心（地址：北京市海淀區西四環中路16號院3號樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標準進行修訂。

主編單位：北京市物業服務指導中心、北京銀達物業管理有限責任公司

參編單位：北京聞達敏斯物業管理服務有限公司、北京萬科物業服務有限公司、北京網信物業管理有限公司、北京順天通物業管理有限公司

編寫人員： 審查專家：

目 次 總 則.................................................6 2 術 語.................................................7 3 北京市住宅物業服務一級技術標準........................9 3.1 綜合管理............................................9 3.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 綠化養護...........................................16 3.5 環境衛生...........................................17 3.6 公共秩序維護.......................................18 3.7 附則一:裝飾裝修管理................................18 3.8 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業服務二級技術標準.......................20 4.1 綜合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 綠化養護...........................................27 3

4.5 環境衛生...........................................28 4.6 公共秩序維護.......................................29 4.7 附則一:裝飾裝修管理................................29 4.8 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業服務三級技術標準.......................31 5.1 綜合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 綠化養護...........................................39 5.5 環境衛生...........................................40 5.6 公共秩序維護.......................................41 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 5.8 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業服務四級技術標準.......................43 6.1 綜合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 綠化養護...........................................50 6.5 環境衛生...........................................52 4

6.6 公共秩序維護.......................................53 6.7 附則一:裝飾裝修管理................................54 6.8 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業服務五級技術標準.......................55 7.1 綜合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 綠化養護...........................................63 7.5 環境衛生...........................................64 7.6 公共秩序維護.......................................65 7.7 附則一:裝飾裝修管理................................66 7.8 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97

總則

1.0.1 為規范物業服務行為，保障物業服務水平，實現物業管理的標準化、專業化、精細化，結合本市行業情況，制定本標準。1.0.2本市行政區域內住宅項目，業主自行或者通過他人對物業共用部分的維修養護、管理，適用本標準。

1.0.3本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；

1.0.4本標準涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業服務內容，但與物業共用部分的日常管理關系密切，因此作為附則列入本標準。1.0.5本標準除一級技術標準外，每一級技術標準高于并包含低一級的技術標準。

術 語

2.0.1 物業管理

是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動。2.0.2 業主

是指房屋所有權人。2.0.3 使用人

是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。2.0.4 物業服務合同

是指業主與建設單位或全體業主與其選聘的物業服務企業對物業管理區域進行綜合管理與服務，明確雙方權利與義務關系的約定。2.0.5 物業共用部分

是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。共用部位是指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業內業主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備是指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車 7

場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。2.0.6 管理規約

是指對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

北京市住宅物業服務一級技術標準

3.1 綜合管理

3.1.1 物業服務中心 物業管理區域內，設置專用辦公場所，有固定的通訊聯絡方式。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待；其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。3.1.2 從業人員 每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。3 服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。3.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。有報修、維修、處理記錄。

5設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門 9

內張貼通知，履行告知義務。配合相關部門進行公益性宣傳。做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。3.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。3.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

3.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

3.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。3.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。3.2.2.3 附屬構筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3.2.3 空調系統 進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

3.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。3.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內修復，其他復雜故障2周內修復。3 應急照明

每周巡檢1次，故障即時修復。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。5 干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

低壓柜

每班巡檢1次，有記錄；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，做好記錄。10 控制柜

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每季度試運行1次，做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品。13 變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

3.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內部除塵1次。5 圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內部除塵1次。

云臺

每年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次，轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。4 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。3.3.2 消防設施設備維修養護

3.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2 模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

3.3.2.2 消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。3.3.2.3 防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

3.3.2.4 防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5 水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

3.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

3.4 綠化養護

3.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過20%。2 喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。3.4.2綠化養護

1灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲危害現象。4整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數在5次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過30%。3.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養護工作內容進行記錄。

3.5 環境衛生

3.5.1 生活垃圾的收集、清運

3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業共用部分清潔

3.5.2.1 樓內 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。3.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院

每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每1周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相關部門進行有害生物防制。

3.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。3.5.4雨雪天氣

3.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

3.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

3.5.5公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。3.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

3.6公共秩序維護

3.6.1 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

3.6.2 維護道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。3.6.4 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。3.6.5 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。3.7.2 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

3.7.4 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

3.7.5 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

3.7.6 裝修垃圾及時清運。

3.8附則二:停車管理

3.8.1 建立停車管理制度。2 檔案齊全。

3.8.2 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。

3.8.4 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

3.8.5 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。3.8.6 定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

3.8.7 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場地面每周清掃1次。

3.8.9 地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務二級技術標準

4.1 綜合管理

4.1.1 物業服務中心 物業管理區域內，設置專用辦公場所，配置簡單辦公設備，有固定的通訊聯絡方式。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。4.1.2 從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。3 服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應用計算機管理物業資料。在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。配合相關部門進行公益性宣傳。做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。4.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。4.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

4.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

4.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。4.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。4.2.2.3 附屬構筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4.2.3 空調系統 進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。4.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障2周內修復。3 應急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。

干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢1次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次，做好記錄。10 控制柜

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每季度試運行1次。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品； 13 變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內部除塵1次。5 圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。

攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景

啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。4 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設施設備維修養護

4.3.2.1 火災自動報警系統報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。4.3.2.3防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

4.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

4.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過10%。2 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在85%以上。4.4.2綠化養護

1灌溉

出現干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數在7次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少2次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過20%。4.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄

生長季節每月至少檢查植物生長情況2次并對養護工作內容進行記錄。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運

4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。4.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。4.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業共用部分清潔

4.5.2.1樓內 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。4.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3 天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。4.5.2.3 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景

定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相關部門進行有害生物防制。

4.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。4.5.4 雨雪天氣

4.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.5 公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

4.6公共秩序維護

4.6.1主要出入口有專人執勤。

4.6.2 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

4.6.3 維護道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。4.6.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。4.6.6 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

4.7附則一: 裝飾裝修管理

4.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

4.7.5 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.6 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時清運

4.8附則二:停車管理

4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。

4.8.3 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。

4.8.5 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

4.8.6 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。4.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。4.8.8 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場地面每周清掃1次。

4.8.10 地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務三級技術標準

5.1 綜合管理

5.1.1 物業服務中心 物業管理區域內設置物業服務中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。5.1.2 從業人員

1每個物業管理區域配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，用語文明。5.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。5 在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。物業管理區域內設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。9 每年組織1次社區文化活動。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。13 做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。5.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。5.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

5.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

5.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。5.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。5.2.2.3 附屬構筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5.2.3 空調系統 溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等。5.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。5.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

每日巡視1次，每季度養護1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢3次，一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復； 2 室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復；適時調整時間控制器； 3 應急照明

每3日巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路

每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜

每班巡檢2次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，每年養護1次；做好記錄。10 控制柜

每2周巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。

變配電室

24小時有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。

5.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次。每2周清潔1次設備表面，每半年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每2月檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行2次消防安全宣傳教育。

5.3.2消防設施設備維修養護

5.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每20天機柜表面清潔1次，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

5.3.2.2消防廣播系統

每2周機柜表面清潔1次；每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。5.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

5.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

5.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓；每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

5.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

5.4 綠化養護

5.4.1 基本要求

1綠地

裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木

生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節葉片保存率85%以上。灌木

生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

綠籬和色塊

生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽更換。6 草坪

草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。5.4.2綠化養護

1灌溉

有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.7噸。

2施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3病蟲害防治

每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。4 整形修剪

喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過10%，季節性雜草能有效控制。5.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理3次。5.4.4 檢查記錄 各項工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長季節每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養護情況進行記錄。

5.5 環境衛生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運

5.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。5.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。5.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5.5.1.5 保潔車外觀整潔。

5.5.2 物業共用部分清潔

5.5.2.1 樓內 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。5.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每季度養護1次。5.5.2.3 天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。5.5.2.4 庭院 每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔1次。

2每周清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5.5.2.5 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每周安排專業清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 進行有害生物防制。

5.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。5.5.4 雨雪天氣

5.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。5.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。5.5.5 衛生事件

發生公共衛生事件時，對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。5.5.6 檢查記錄 每日檢查1次清潔質量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。

5.6公共秩序維護

5.6.1主要出入口有專人24小時執勤。

5.6.2 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

5.6.3 維護道路使用和場地的正常秩序。

5.6.4 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。5.6.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。5.6.6 每年進行2次專項應急預案演習，做好記錄。5.6.7 備勤人員24小時待崗。5.6.8 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

5.7附則一: 裝飾裝修管理

5.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。5.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。2 檔案齊全。

5.7.5 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

5.7.6 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

5.7.7 裝修垃圾及時清運。

5.8附則二:停車管理

5.8.1 建立停車管理制度。5.8.2 建立停車管理檔案。

5.8.3 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。5.8.4 在顯著位置公示停車須知。

5.8.5 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

5.8.6 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。5.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。5.8.8 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。5.8.9 停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停車場（庫）服務人員應著統一工服或牌證并佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務四級技術標準

6.1 綜合管理

6.1.1 物業服務中心 物業管理區域內設置物業服務中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。在物業服務中心懸掛（或張貼）物業企業資質證書（或復印件）、項目負責人及主要服務人員照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周日每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。6.1.2 從業人員 每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。6.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。建立物業管理檔案，設有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。使用專業物業服務軟件系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修1小時內到達現場；由專業單位負 43

責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內回訪。設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志及與物業管理相關的標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。物業管理區域內顯著位置設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。9 每年組織2次社區文化活動。10 重要節日進行美化裝飾。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少公開征集1次物業服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。14 做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。6.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。6.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

6.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

6.2.1 綜合管理

建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）各類管線有分類標志和流向標志。7）交接班等記錄齊全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。6.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

6.2.2.3 附屬構筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

6.2.3 空調系統 溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進行統計、分析；進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1次風管。6.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。6.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

每日巡視2次，每季度養護1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內修復。2 室外照明

每周巡檢3次；一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復。3 應急照明

每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達標，應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢4次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢2次；每年養護1次；每半年切換1次雙路互投開關；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次；做好記錄。10 控制柜

每周巡檢1次；每年養護2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置；做好記錄

發電機

每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每2年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室

24小時雙人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施齊備。

6.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每周清潔1次設備表面；每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。8 云臺

每季度檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 24小時運行。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在20分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行3次消防安全宣傳教育。6.3.2消防設施設備維修養護

6.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

6.3.2.2消防廣播系統

每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。6.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

6.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

6.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓，每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

6.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

6.4 綠化養護

6.4.1 基本要求

1綠地

第四篇：住宅物業裝修服務卡

裝修管理服務卡

一、交房驗房期間

在管家陪同業主驗收期間，①、需告知到業主裝修申報需要攜帶的哪些資料？并提前三天辦理。②、關于空調位、飄窗拆改、采光井澆筑、廚衛管道拆改、消防通風采光通道、封閉陽臺、裝修履約保證金等敏感問題也需要在現場進行告知。③、以便業主在裝修設計時重點考慮。同時，可以側面詢問業主什么時候裝修，什么方式裝修等等，如果業主對這個話題不反感的話，可以引導業主如何規范的裝修，比如找有資質的大公司、貨比三家、多看在施工的工地、多留些裝修尾款、裝修保證金讓裝修施工方承擔、避開雨季裝修、合同外增加項目一定要先溝通再施工、建議把所有額單據收起來、建議不要過分追求工期等等。同時，將指紋鎖管理權限移交給業主，建議業主如果近期不裝修的話，把電池取下來，使用鑰匙開門。

二、業主辦理裝修申報時

前臺需核實業主身份，并確認資料是否齊全、人員（業主本人、共有人及裝修負責人）是否一起來了，然后協助業主填寫相關資料表單及復印相關資料；管家需要到前臺審核業主提供的圖紙（是否存在違規情況），并問清楚一些重要的信息：安裝什么類型的空調、空調外機安裝在什么位置、承重部位是否拆改衛生間及廚房位置及布局是否更改、飄窗是否拆改、采光井是否澆筑、消防通風采光通道是否封閉等；同時要告知到位如下信息：噪音施工時間、拆墻前做好成品保護、施工現場配置掃帚等打掃衛生工具、現場配備簡易蹲便器、裝修垃圾（非生活垃圾）袋裝運到地下室指定位置、裝修施工人員帶上身份證和2張照片來辦理長期出入證、做防水閉氺試驗前需要讓管家到現場確認后（再閉水實驗）；開工前先驗收下水管（是否通順）及衛生間防水、沒有防水的地面不要有積水（以免滲漏到樓下）、衛生間做好防水前也不要有積水、外立面不能破壞（安裝鋁合金要求）、隱蔽工程封閉前需要通知管家做隱蔽工程驗收并留下影像資料、智能化線路及燃氣管道改動要找專業人員操作、室內膩子建議鏟掉、施工人員請勿留宿現場、只需要把指紋鎖密碼給施工人員（其他的如門禁卡、鑰匙、指紋不要給，一個工種結束后，建議換一次密碼）、購買大型（如木板、家具，鋁合金框架）和比較長的材料（如石膏線、窗簾桿、木線條）前需要確認是否可以正常進出地下室（限高2.2m）、消防樓梯及電梯轎廂、請勿開門施工、敲墻時主要碎石掉到樓下、每日下班時要記得關閉室內水電總閥。

三、開始敲墻和清運垃圾

確認成品保護是否到位（包括容易掉碎石下來的位置，如入戶花園、陽臺）；室內對講機（含掛片）和是否拆走、弱電線路接頭是否保護（使用電工膠布包好）好了；送水送電前確認室內電閘和水閥是否關閉；垃圾清運前是否袋裝并運到指定位置；下水管是否被堵塞（包括看下天花板上的水管使用有滴水情況）；拆墻位置是否和申報圖紙一致；鏟膩子時不要噴灑太多的水（積在樓板上會滲水下去）；室內接電的位置要在室內總開關下面或漏電保護器下端；進戶門小門扇插銷是否調撥到位（而不是橫著）；拆墻體時是否保護好了強弱電線（包含接頭、線路、原PVC管道）；窗臺位置拆改的需要提醒做好防水（改動后滲水不在保修范圍內）。

四、水電施工階段

特別關注衛生間里面布局改動（擅自打孔改管、拆改主立管、排污管接入到排水管）；電線需要套管；電線的截面積（總和）建議小于線管內徑40%（就是一根管里面不要穿太多線）；強弱電線的之間的間距建議拉大點（如不能滿足條件，用錫箔紙在弱點外面包一層，防止信號間的干擾）；一期入戶花園和餐廳不建議水管走天蓬（可能會打到預埋的水管）；如果做地暖（要記錄好，已提醒樓下裝修時不要打破了水管）的需要考慮好地面抬高的問題（會高過進戶或陽臺門檻），現場需要關注空調外機安裝的位置（通過打孔位置、內機插座安裝位置，還要特別關注原空調位的裝修情況，比如是否挪作他用）；做好隱蔽工程后及時安排驗收及影

像資料保存；水管要試壓（建議全部瓷磚鋪好后再做一次水壓測試，已檢測切割瓷磚時有無破壞水管）；可建議業主多預留插座（特別是廚房和客廳背景墻，以備用）；設備平臺預留出安裝大功率設備的電源線；提醒冷熱水管要區分開；修補線槽時注意水泥砂漿配置比（以免墻面開裂）；弱電箱里面預留電源插座（安裝路由器和光貓）；打孔時要重點關注外墻孔、打孔孔徑和有沒有打破樓上水管（未裝修的可打開水閥驗證下），外墻打孔完后需要用水沖洗墻面（但要確認樓下是否有人或窗戶是否關閉，以免影響樓下）；燃氣改管及智能化拆改作業需專業人員進行操作；空調排水措施是否到位（不要到了安裝空調時再來想辦法排水）；建議安裝防臭地漏蓋子；室內用電要分配好（以免某一個空氣開關符合過重）。

五、泥工施工階段

防水施工一定要到位，廚房和陽臺要做防水（地漏周邊、水管及煙道出地面位置重點做），衛生間墻面高度做到一米八以上（特別是淋浴房區域）；淋浴房地面建議做排水溝；不要在沒有防水要求的地面攪拌砂漿時放太多水（以免滲水到樓下）；封閉水管前需要預留出檢修口（活動的）；煙道裝飾前建議進行掛網、粉刷處理（不要直接在煙道表面鋪貼）；安裝鋁合金窗框時需提醒不要安裝的太出去，同時建議上下多打幾個釘子固定（固定在實體墻上），欄桿不建議拆除，有干掛石材的要安裝在實體墻上（而不是直接在干掛石材上安裝），提醒泥工做好堵漏措施（是否防水砂漿進行塞縫，外面玻璃膠打密實），確保不漏水；瓷磚勾縫建議不要用白水泥；瓷磚上墻操作需要做牢固（不要掉下來）。

六、木工施工階段

一期入戶花園、餐廳及廚房鉆孔時主要不要打破了預埋的水管；需要預留出水管檢修口；提醒業主木板做好防潮處理（在衛生間門口打柜子的）；安裝可視對講機位置若打柜子的，是否預留出足夠的尺寸來；建議少做有層次感吊頂和隔斷，容易藏灰塵；會不會在公共區域打鞋柜。

七、油漆施工階段

提醒要安裝護角線，這樣線條會更直；提醒業主木板上的釘眼要做防銹處理；提醒現場工作人員膠水需要密封好（不要漏出來造成地面打滑，更不要把用剩的材料特別是膠水不能直接倒到下水道里面或垃圾池）；刷乳膠漆前確保墻面已經干燥。

八、收尾階段

安裝廚房集成吊頂前，把燃氣報警器移轉出來；墻紙安裝位置會不會有不通風的部位（比如柜子后面，容易發霉）；木地板安裝前，先確保地面沒有灰塵（以免南風天氣招蟑螂；衛浴安裝前先確認下水是否通暢）；安裝抽油煙機時確保密封良好（排氣管接入到了煙道做好密封處理）；安裝空調外機時確保排水管接入到了下水管（而不是往外面排）；安裝燈具打鉆時不要打太深（寧可多打幾個來加固，以免打穿樓板）；買燈具時需要考慮到燈泡更換與購買；廚房插座建議買帶開關的；如有內藏式石膏板吊頂，搞衛生時需要用濕布擦拭或用吸塵器清理灰塵；早點去預約燃氣點火；入住前多打開窗戶來通風；安裝好所有電器之后，全部打開，檢查下是否會超負荷運行；安裝數字電視時，先開通好網絡或有線電視；入伙放鞭炮的位置及注意事項提醒到位。

九、驗收階段

重點是關注鄰里糾紛是否解決好、報警器是否移轉下來、檢修口是否預留、整改通知書有無遺漏、公共部位有無破壞、空調排水措施是否到位、衛生間有無滲漏；同時：提醒業主多開窗通風，裝修尾款不要這么早付清。

第五篇：北京住宅物業服務技術標準

北京住宅物業服務技術標準(征求意見稿)前言

本標準為推薦性標準。

本標準通過細化物業服務事項，對服務深度、頻次、結果進行定量描述，將技術標準劃分為5個等級，滿足了不同層次物業服務的需要，構成了物業服務標準體系，為構建科學合理、專業公平、質價相符的物業管理價格體系奠定了基礎，促進了業主和物業企業間和諧互信關系的建立。

本標準由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同負責管理，由北京市物業服務指導中心負責解釋工作，由北京市住房和城鄉建設委員會負責 組織實施。請各單位在執行標準過程中總結經驗，積累相關資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業服務指導中心（地址：北京市海淀區西四環中路16號院3號 樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標準進行修訂。

主編單位：北京市物業服務指導中心、北京銀達物業管理有限責任公司

參編單位：北京聞達敏斯物業管理服務有限公司、北京萬科物業服務有限公司、北京網信物業管理有限公司、北京順天通物業管理有限公司

編寫人員：

審查專家：

目次

1總則 6

2術語 7

3北京市住宅物業服務一級技術標準 9

3.1綜合管理 9

3.2共用部位及共用設施設備維修養護管理 10

3.3消防安全防范 15

3.4綠化養護 16

3.5環境衛生 17

3.6公共秩序維護 18

3.7附則一:裝飾裝修管理 18

3.8附則二:停車管理 18

4北京市住宅物業服務二級技術標準 20

4.1綜合管理 20

4.2共用部位及共用設施設備維修養護管理 21

4.3消防安全防范 26

4.4綠化養護 27

4.5環境衛生 28

4.6公共秩序維護 29

4.7附則一:裝飾裝修管理 29

4.8附則二:停車管理 30

5北京市住宅物業服務三級技術標準 31

5.1綜合管理 31

5.2共用部位及共用設施設備維修養護管理 32

5.3消防安全防范 37

5.4綠化養護 39

5.5環境衛生 40

5.6公共秩序維護 41

5.7附則一:裝飾裝飾裝修管理 42

5.8附則二:停車管理 42

6北京市住宅物業服務四級技術標準 43

6.1綜合管理 43

6.2共用部位及共用設施設備維修養護管理 44

6.3消防安全防范 49

6.4綠化養護 50

6.5環境衛生 52

6.6公共秩序維護 53

6.7附則一:裝飾裝修管理 54

6.8附則二:停車管理 54

7北京市住宅物業服務五級技術標準 55

7.1綜合管理 55

7.2共用部位及共用設施設備維修養護管理 56

7.3消防安全防范 62

7.4綠化養護 63

7.5環境衛生 64

7.6公共秩序維護 65

7.7附則一:裝飾裝修管理 66

7.8附則二:停車管理 66

附件：條文解釋 67

參考文件名錄 97

1總則

1.0.1為規范物業服務行為，保障物業服務水平，實現物業管理的標準化、專業化、精細化，結合本市行業情況，制定本標準。

1.0.2本市行政區域內住宅項目，業主自行或者通過他人對物業共用部分的維修養護、管理，適用本標準。

1.0.3本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；

1.0.4本標準涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業服務內容，但與物業共用部分的日常管理關系密切，因此作為附則列入本標準。

1.0.5本標準除一級技術標準外，每一級技術標準高于并包含低一級的技術標準。

2術語

2.0.1物業管理

是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動。

2.0.2業主

是指房屋所有權人。

2.0.3使用人

是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

2.0.4物業服務合同

是指業主與建設單位或全體業主與其選聘的物業服務企業對物業管理區域進行綜合管理與服務，明確雙方權利與義務關系的約定。

2.0.5物業共用部分

是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。共用部位是 指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業內業主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯 間、走廊通道等；共用設施設備是指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

2.0.6管理規約

是指對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

3北京市住宅物業服務一級技術標準

3.1綜合管理

3.1.1物業服務中心

1物業管理區域內，設置專用辦公場所，有固定的通訊聯絡方式。

2在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

3周一至周五每日不低于8小時提供業務接待；其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。

3.1.2從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。

2從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。

3服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

3.1.3服務內容

1建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

2建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

3建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。

4在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄。

5設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。

6涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

7配合相關部門進行公益性宣傳。

8做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。

9對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。

3.1.4經營管理

1按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。

2按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

3.1.5專項服務委托管理

1依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。

2專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。

3專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

3.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

3.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

3每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

4對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。

7設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

3.2.2共用部位

3.2.2.1房屋結構

1根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

3.2.2.2建筑部件

1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

3.2.2.3附屬構筑物

1每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每季度巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3.2.3空調系統

1進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2定期檢驗壓力容器及儀表。

3每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

3.2.4二次供水設備

1直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

4有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。

6每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

7水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

3.2.5排水系統

1按照水務部門的要求取得排水許可證。

2排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。

4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6照明和電氣設備

1室內照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。

2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內修復，其他復雜故障2周內修復。

3應急照明

每周巡檢1次，故障即時修復。

4高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。

5干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

6油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

7低壓柜

每班巡檢1次，有記錄；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全。

8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次。

9電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，做好記錄。

10控制柜

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。

11發電機

每季度試運行1次，做好記錄。

12電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品。

13變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

3.2.7安全防范系統

1報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。

2對講門口機

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。

3網絡控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內部除塵1次。

4紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。

6攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護罩內部除塵1次。

7解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內部除塵1次。

8云臺

每年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次，轉動部位上潤滑油1次。

9巡更點

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

10讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

11電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8電梯

1無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。

2設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。

3發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

4每15日進行1次日常維修養護工作。

5設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

6定期檢查緊急報警裝置。

7定期年檢并取得合格證。

8轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。

3.2.9水景

1啟用前進行防滲漏檢查。

2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。

3設置必要的安全警示標志。

4水質符合衛生要求。

3.3消防安全防范

3.3.1綜合管理

1落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；

2成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

3發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

4消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。

5每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。

6每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。

3.3.2消防設施設備維修養護

3.3.2.1火災自動報警系統

1報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。

2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

3.3.2.2消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

3.3.2.3防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

3.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

3.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

3.4綠化養護

3.4.1基本要求

1綠地

裸地率不超過20%。

2喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

3灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

4綠籬和色塊

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。

5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。

6草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。

3.4.2綠化養護

1灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲危害現象。

4整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數在5次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過30%。

3.4.3垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理1次。

3.4.4檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養護工作內容進行記錄。

3.5環境衛生

3.5.1生活垃圾的收集、清運

3.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。

3.5.1.2生活垃圾實行分類收集。

3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

3.5.1.4每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

3.5.2物業共用部分清潔

3.5.2.1樓內

1每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。

2每周清潔1次樓內地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。

3.5.2.2電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

3.5.2.3庭院

每日清掃1次主要道路。

3.5.2.4水景

1定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每1周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

3.5.3有害生物防制

3.5.3.1配合相關部門進行有害生物防制。

3.5.3.2投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

3.5.4雨雪天氣

3.5.4.1雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

3.5.4.2掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

3.5.5公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。

3.5.6檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

3.6公共秩序維護

3.6.1對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

3.6.2維護道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。

3.6.4對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

3.6.5記錄與檔案

1各項工作記錄完整有效。

2檔案齊全。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。

3.7.2受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

3.7.3裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

3.7.4業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

3.7.5裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

3.7.6裝修垃圾及時清運。

3.8附則二:停車管理

3.8.1建立停車管理制度。

3.8.2定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

3.8.3在顯著位置公示停車須知。

3.8.4設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

3.8.5機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

3.8.6定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

3.8.7停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

3.8.8停車場地面每周清掃1次。

3.8.9地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

4北京市住宅物業服務二級技術標準

4.1綜合管理

4.1.1物業服務中心

1物業管理區域內，設置專用辦公場所，配置簡單辦公設備，有固定的通訊聯絡方式。

2在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

3周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。

4.1.2從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。

2從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。

3服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4.1.3服務內容

1建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

2建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

3建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。

4應用計算機管理物業資料。

5在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。

7涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

8配合相關部門進行公益性宣傳。

9做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。

10對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。

4.1.4經營管理

1按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。

2按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

4.1.5專項服務委托管理

1依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。

2專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。

3專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

4.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

4.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

3每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

4對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。

7設備機房1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2共用部位

4.2.2.1房屋結構

1根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

4.2.2.2建筑部件

1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

4.2.2.3附屬構筑物

1每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每半年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每2月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4.2.3空調系統

1進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2定期檢驗壓力容器及儀表。

3每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4二次供水設備

1直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

4有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。

6每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

7水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

4.2.5排水系統

1按照水務部門的要求取得排水許可證。

2排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。

4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

4.2.6照明和電氣設備

1室內照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。

2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障2周內修復。

3應急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復。

4高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。

5干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。

6油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。

7低壓柜

每班巡檢1次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。

8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。

9電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次，做好記錄。

10控制柜

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。

11發電機

每季度試運行1次。

12電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；

13變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

4.2.7安全防范系統

1報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。

2對講門口機

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。

3網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內部除塵1次。

4紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。

6攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

7解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。

8云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。

9巡更點

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

10讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

11電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8電梯

1無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。

2設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。

3發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

4每15日進行1次日常維修養護工作。

5設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

6定期檢查緊急報警裝置。

7定期年檢并取得合格證。

8轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。

4.2.9水景

1啟用前進行防滲漏檢查。

2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。

3設置必要的安全警示標志。

4水質符合衛生要求。

4.3消防安全防范

4.3.1綜合管理

1落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；

2成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

3發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

4消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。

5每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。

6每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。

4.3.2消防設施設備維修養護

4.3.2.1火災自動報警系統

1報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。

2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

4.3.2.3防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

4.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

4.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

4.4綠化養護

4.4.1基本要求

1綠地

裸地率不超過10%。

2喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

3灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。

4綠籬和色塊

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。

6草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在85%以上。

4.4.2綠化養護

1灌溉

出現干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。

4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數在7次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少2次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過20%。

4.4.3垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理2次。

4.4.4檢查記錄

生長季節每月至少檢查植物生長情況2次并對養護工作內容進行記錄。

4.5環境衛生

4.5.1生活垃圾的收集、清運

4.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。

4.5.1.2生活垃圾實行分類收集。

4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

4.5.1.4每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.1.5保潔車外觀整潔。

4.5.2物業共用部分清潔

4.5.2.1樓內

1每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。

2每周清潔2次樓內地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。

4.5.2.2電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。

4.5.2.3庭院

1每日清掃1次道路。

2每月清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

4.5.2.4水景

1定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

4.5.3有害生物防制

4.5.3.1配合相關部門進行有害生物防制。

4.5.3.2投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

4.5.4雨雪天氣

4.5.4.1雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

4.5.4.2掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.5公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。

4.5.6檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

4.6公共秩序維護

4.6.1主要出入口有專人執勤。

4.6.2對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

4.6.3維護道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。

4.6.5對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

4.6.6記錄與檔案

1各項工作記錄完整有效。

2檔案齊全。

4.7附則一:裝飾裝修管理

4.7.1按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。

4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

4.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

4.7.5業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.6裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

4.7.7裝修垃圾及時清運

4.8附則二:停車管理

4.8.1建立停車管理制度。

4.8.2建立停車管理檔案。

4.8.3定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

4.8.4在顯著位置公示停車須知。

4.8.5設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

4.8.6機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

4.8.724小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

4.8.8停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

4.8.9停車場地面每周清掃1次。

4.8.10地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

5北京市住宅物業服務三級技術標準

5.1綜合管理

5.1.1物業服務中心

1物業管理區域內設置物業服務中心。

2辦公場所整潔有序。

3配置一般的辦公用品、家具、電話等。

4在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

5周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

6設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。

5.1.2從業人員

1每個物業管理區域配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。

2從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。

3服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，用語文明。

5.1.3服務內容

1建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

2建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

3建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。

4應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

5在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。

7涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

8物業管理區域內設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。

9每年組織1次社區文化活動。

10每年組織業主參觀共用設施設備機房。

11每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。

12每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。

13做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。

14對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。

15提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。

5.1.4經營管理

1按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。

2按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

5.1.5專項服務委托管理

1依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。

2專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。

3專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

5.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

5.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

3每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

4對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測,并做好記錄。

6在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。

7設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

5.2.2共用部位

5.2.2.1房屋結構

1根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

5.2.2.2建筑部件

1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

5.2.2.3附屬構筑物

1每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5.2.3空調系統

1溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2每年檢查1次管道、閥門并除銹。

3定期檢驗壓力容器及儀表。

4每年清洗消毒2次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等。

5.2.4二次供水設備

1直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

4有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。

6每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

7水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

5.2.5排水系統

1按照水務部門的要求取得排水許可證。

2排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。

3污水泵

每日巡視1次，每季度養護1次。

4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

5.2.6照明和電氣設備

1室內照明

每周巡檢3次，一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復；

2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復；適時調整時間控制器；

3應急照明

每3日巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標；每半年活化1次蓄電池。

4高壓柜及高壓線路

每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。

5干式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。

6油浸式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。

7低壓柜

每班巡檢2次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。

8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。

9電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，每年養護1次；做好記錄。

10控制柜

每2周巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。

11發電機

每月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。

12電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。

13變配電室

24小時有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。

5.2.7安全防范系統

1報警控制管理主機

每日巡查1次。每2周清潔1次設備表面，每半年設備內部除塵1次。

2對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內部除塵1次。

3網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內部除塵1次。

4紅外對射探測器

每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

6攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

7解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。

8云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。

9巡更點

每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

10讀卡器

每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

11電磁鎖門鎖

每2月檢查1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每2月檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8電梯

1無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。

2設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。

3發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。

4每15日進行1次日常維修養護工作。

5設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

6定期檢查緊急報警裝置。

7定期年檢并取得合格證。

8轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。

5.2.9水景

1啟用前進行防滲漏檢查。

2使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。

3設置必要的安全警示標志。

4水質符合衛生要求。

5.3消防安全防范

5.3.1綜合管理

1落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；

2成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

3發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

4消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。

5每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。

6每年對員工進行2次消防安全宣傳教育。

5.3.2消防設施設備維修養護

5.3.2.1火災自動報警系統

1報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每20天機柜表面清潔1次，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。

2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

5.3.2.2消防廣播系統

每2周機柜表面清潔1次；每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

5.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

5.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

5.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓；每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

5.3.2.6滅火器每年進行1次功能性檢查。

5.4綠化養護

5.4.1基本要求

1綠地

裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。

2喬木

生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節葉片保存率85%以上。

3灌木

生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

4綠籬和色塊

生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽更換。

6草坪

草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。

5.4.2綠化養護

1灌溉

有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.7噸。

2施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3病蟲害防治

每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。

4整形修剪

喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過10%，季節性雜草能有效控制。

5.4.3垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理3次。

5.4.4檢查記錄

1各項工作記錄完整有效，2建立綠化檔案。

3生長季節每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養護情況進行記錄。

5.5環境衛生

5.5.1生活垃圾的收集、清運

5.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。

5.5.1.2生活垃圾實行分類收集。

5.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

5.5.1.4每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5.5.1.5保潔車外觀整潔。

5.5.2物業共用部分清潔

5.5.2.1樓內

1每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。

2每日清潔1次樓內地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。

5.5.2.2電梯

1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。

2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每季度養護1次。

5.5.2.3天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。

5.5.2.4庭院

1每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔1次。

2每周清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

5.5.2.5水景

1定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每周安排專業清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。

5.5.3有害生物防制

5.5.3.1進行有害生物防制。

5.5.3.2投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

5.5.4雨雪天氣

5.5.4.1雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

5.5.4.2掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。

5.5.5衛生事件

發生公共衛生事件時，對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。

5.5.6檢查記錄

1每日檢查1次清潔質量，做好記錄。

2每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。

3清潔檔案齊全。

5.6公共秩序維護

5.6.1主要出入口有專人24小時執勤。

5.6.2對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

5.6.3維護道路使用和場地的正常秩序。

5.6.4專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。

5.6.5對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

5.6.6每年進行2次專項應急預案演習，做好記錄。

5.6.7備勤人員24小時待崗。

5.6.8記錄與檔案

1各項工作記錄完整有效。

2檔案齊全。

5.7附則一:裝飾裝修管理

5.7.1按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。

5.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

5.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

5.7.5業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

5.7.6裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

5.7.7裝修垃圾及時清運。

5.8附則二:停車管理

5.8.1建立停車管理制度。

5.8.2建立停車管理檔案。

5.8.3定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

5.8.4在顯著位置公示停車須知。

5.8.5設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

5.8.6機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

5.8.724小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

5.8.8停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

5.8.9停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。

5.8.10地下停車場（庫）服務人員應著統一工服或牌證并佩戴明顯標志。

6北京市住宅物業服務四級技術標準

6.1綜合管理

6.1.1物業服務中心

1物業管理區域內設置物業服務中心。

2辦公場所整潔有序。

3配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。

4在物業服務中心懸掛（或張貼）物業企業資質證書（或復印件）、項目負責人及主要服務人員照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

5周一至周日每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

6設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。

6.1.2從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。

2從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。

3服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

6.1.3服務內容

1建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

2建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

3建立物業管理檔案，設有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。

4使用專業物業服務軟件系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

5在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修1小時內到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內回訪。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志及與物業管理相關的標志。

7涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

8物業管理區域內顯著位置設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。

9每年組織2次社區文化活動。

10重要節日進行美化裝飾。

11每年組織業主參觀共用設施設備機房。

12每年至少公開征集1次物業服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。

13每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。

14做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。

15對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。

16提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。

6.1.4經營管理

1按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。

2按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

6.1.5專項服務委托管理

1依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。

2專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。

3專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

6.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

6.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

3每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

4對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。

7設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）各類管線有分類標志和流向標志。

7）交接班等記錄齊全、完整。

6.2.2共用部位

6.2.2.1房屋結構

1根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

6.2.2.2建筑部件

1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

6.2.2.3附屬構筑物

1每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每2周巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

6.2.3空調系統

1溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進行統計、分析；進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2每年檢查1次管道、閥門并除銹。

3定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

4每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1次風管。

6.2.4二次供水設備

1直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

4有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。

6每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

7水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

6.2.5排水系統

1按照水務部門的要求取得排水許可證。

2排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。

3污水泵

每日巡視2次，每季度養護1次。

4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

6.2.6照明和電氣設備

1室內照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內修復。

2室外照明

每周巡檢3次；一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復。

3應急照明

每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達標，應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。

4高壓柜及高壓線路

每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。

5干式變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。

6油浸變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。

7低壓柜

每班巡檢4次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。

8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢2次；每年養護1次；每半年切換1次雙路互投開關；做好記錄。

9電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次；做好記錄。

10控制柜

每周巡檢1次；每年養護2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置；做好記錄

11發電機

每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。

12電氣檢測

每2年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內部核算用的電能表；做好記錄。

13變配電室

24小時雙人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施齊備。

6.2.7安全防范系統

1報警控制管理主機

每日巡查1次，每周清潔1次設備表面；每年設備內部除塵1次。

2對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

3網絡控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

4紅外對射探測器

每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

6攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

7解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。

8云臺

每季度檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。

9巡更點

每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

10讀卡器

每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

11電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。

6.2.8電梯

124小時運行。

2設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。

3發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在20分鐘內到現場進行救助。

4每15日進行1次日常維修養護工作。

5設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

6定期檢查緊急報警裝置。

7定期年檢并取得合格證。

8轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。

6.2.9水景

1啟用前進行防滲漏檢查。

2使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。

3設置必要的安全警示標志。

4水質符合衛生要求。

6.3消防安全防范

6.3.1綜合管理

1落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；

2成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

3發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

4消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。

5每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。

6每年對員工進行3次消防安全宣傳教育。

6.3.2消防設施設備維修養護

6.3.2.1火災自動報警系統

1報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。

2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

6.3.2.2消防廣播系統

每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

6.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

6.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

6.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓，每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

6.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

6.4綠化養護

6.4.1基本要求

1綠地

基本達到黃土不露天，裸地率在2%以下。

2喬木

生長良好，樹冠基本完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，一般植物生長季節葉片保存率90%以上。

3灌木

生長良好，主枝完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上。

4綠籬和色塊

生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪及時，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，出現死亡或缺株能補栽。

5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在95%以上，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽更換。

6草坪

草坪基本整齊，覆蓋率在95%以上。

6.4.2綠化養護

1灌溉

有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.5噸。

2施肥

喬木至少每年施肥1次；灌木每年施肥2-3次；地被和草坪植物每年施肥3-4次；花壇植物根據生長情況進行追肥；如果有條件應使用有機肥料。

3病蟲害防治

每月至少4次針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。

4整形修剪

喬木每年至少修剪1-2次，部分植物進行生長季節修剪；灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年共修剪2次以上；綠籬和色塊生長整齊，每年冬季，五一 前、七八月份和十一前共修剪4次以上；冷季型草坪3月1次、4月2次、5月3次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2次、10月1-2次，全年草坪 修剪在15次以上。

5除草

每年全面除草至少4次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過5%，季節性雜草逐年減少，發現20厘米以上的雜草及時清除。

6.4.3垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理5次。

6.4.4檢查記錄

1各項工作記錄完整有效，2綠化檔案齊全。

3生長季節每月至少檢查綠化工作4次并對植物的養護情況進行記錄。

6.5環境衛生

6.5.1生活垃圾的收集、清運

6.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

6.5.1.2生活垃圾實行分類收集。

6.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

6.5.1.4每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

6.5.1.5保潔車外觀整潔。

6.5.2物業共用部分清潔

6.5.2.1樓內

1每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭2次信報箱、大堂玻璃；每2周刮1次大堂玻璃；每2周清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔2次。

2每日清潔1次樓內地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔2次。

3根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

4配有家具的，定期護理。

6.5.2.2電梯

1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。

2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理2次。石材地面的電梯每月養護1次。

6.5.2.3天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查2次。

6.5.2.4庭院

1每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔2次。

2每周清潔2次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

6.5.2.5水景

1定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每日安排專業清潔1次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。

6.5.3有害生物防制

6.5.3.1配合相關部門進行有害生物防制。

6.5.3.2投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

6.5.4雨雪天氣

6.5.4.1雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

6.5.4.2掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。

6.5.5衛生事件

發生公共衛生事件時，迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。

6.5.6檢查記錄

1每日檢查1次清潔質量，做好記錄。

2每月全面檢查1次清潔質量，做好記錄。

3清潔檔案齊全。

6.6公共秩序維護

6.6.1出入口有專人24小時值守。

6.6.2對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視3次、其中樓內巡視1次；22：00至次日6：00巡視2次；夜間巡查2人同行。

6.6.3維護道路使用和場地的正常秩序。

6.6.4專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。

6.6.5對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

6.6.6每年進行3次專項應急預案演習，相關人員掌握安全服務的基本知識和技能。

6.6.7備勤人員24小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的20%，配備必要的應急工具。

6.6.8記錄與檔案

1各項工作記錄完整有效。

2檔案齊全。

6.7附則一:裝飾裝修管理

6.7.1按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。

6.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

6.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

6.7.5業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

6.7.6裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

6.7.7裝修垃圾及時清運

6.8附則二:停車管理

6.8.1建立停車管理制度。

6.8.2建立停車管理檔案。

6.8.3定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

6.8.4在顯著位置公示停車須知。

6.8.5設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

6.8.6機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

6.8.724小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

6.8.8停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

6.8.9停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每月清拖1次。

6.8.10地下停車場（庫）服務人員應著統一工服或牌證并佩戴明顯標志。

7北京市住宅物業服務五級技術標準

7.1綜合管理7.1.1物業服務中心

1物業管理區域內設置物業服務中心。

2辦公場所整潔有序，有專門的客戶接待區域。

3配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。

4在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。

5周一至周五每日不低于12小時，周六、日每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

6設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。

7.1.2從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有5年以上物業服務企業項目負責人工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。

2從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。

3服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4適當配備具有外語會話能力的管理人員。

7.1.3服務內容

1建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。

2建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。

3建立物業管理檔案，設有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。

4使用物業服務軟件系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄等。

5在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其它報修30分鐘內到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在1個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄，維修完成后24小時內回訪。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志及與物業管理相關的標志。

7涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。

8物業管理區域內顯著位置設置公共信息欄，每月更新1次。配合相關部門進行公益性宣傳。

9每年組織3次社區文化活動。

10重要節日進行美化裝飾。

11每年組織業主參觀共用設施設備機房。

12每年至少公開征集1次物業服務意見，問卷率85%以上，公示整改情況。

13每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。

14做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。

15對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。

16提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。

7.1.4經營管理

1按照規范要求，每年向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況及當年物業服務方案和預算，每半年向業主公示物業服務項目收支情況及多種經營收入情況。每月向業主公示當月履行合同的管理報告及下月履行合同的主要工作計劃。

2按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

7.1.5專項服務委托管理

1依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。

2專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。

3專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。

4對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

7.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

7.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

3每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

4對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。

7設備機房

1）每日巡視1次、每周清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

6）各類管線有分類標志和流向標志。

7）交接班記錄齊全、完整。

7.2.2共用部位

7.2.2.1房屋結構

1根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。

7.2.2.2建筑部件

1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每日巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每月檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

7.2.2.3附屬構筑物

1每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

2每2周檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3每周巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

7.2.3空調系統

1溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進行統計、分析。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2每年檢查1次管道、閥門并除銹。

3定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

4每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1次風管。

7.2.4二次供水設備

1直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

4有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。

6每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

7水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

7.2.5排水系統

1按照水務部門的要求取得排水許可證。

2排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。

每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。

3污水泵

每日巡視2次，每季度養護1次。

4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

7.2.6公共照明和電氣設備

1室內照明

每班巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1日內修復。

2室外照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內修復；適時調整時間控制器。

3應急照明

每日巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。

4高壓柜及高壓線路

每2小時巡檢1次高壓柜；定期進行設備和線路的檢測；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好記錄。

5干式變壓器

每班巡檢4次，做好記錄。

6油浸變壓器

每班巡檢4次，做好記錄。

7低壓柜

每2小時巡檢1次；每半年養護1次；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。

8低壓配電箱和低壓線路

每周巡檢1次；每半年養護1次；每半年切換1次雙路互投開關；做好記錄。

9電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次；做好記錄。

10控制柜

每周巡檢1次；每年養護2次。每季度校正各種電器裝置或控制設備的設定值。每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置；做好記錄。

11發電機

每月試運行1次；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。

12電氣檢測

每年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每年校驗1次內部結算電能表；做好記錄。

13變配電室

24小時有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。

7.2.7安全防范系統

1報警控制管理主機

每日巡查1次，每日清潔1次設備表面，每季度設備內部除塵1次。

2對講門口機

每周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

3網絡控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；內部除塵1次。

4紅外對射探測器

每月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

5圖像采集設備

每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

6攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

7解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

8云臺

每季度檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

9巡更點

每周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

10讀卡器

每周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

11電磁鎖門鎖

每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每周檢查1次開鎖功能、接線。

7.2.8電梯

124小時運行。

2設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。

3發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在20分鐘內到現場進行救助。

4每15日進行1次日常維修養護工作。

5設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。

6定期檢查緊急報警裝置。

7定期年檢并取得合格證。

8轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。

7.2.9水景

1啟用前進行防滲漏檢查。

2使用中每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。

3設置必要的安全警示標志。

4水質符合衛生要求。

7.3消防安全防范

7.3.1綜合管理

1落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；

2成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，有業主或客戶參與，相關人員掌握消防基本知識和技能。

3發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

4消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。

5每日防火巡查4次；每周專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。

6每年對員工進行4次消防安全宣傳教育。

7.3.2消防設施設備維修養護

7.3.2.1火災自動報警系統

1報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每日機柜表面清潔1次，每半年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。

2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報；每半年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

7.3.2.2消防廣播系統

每日機柜表面清潔1次，每季度機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每半年機柜內的設備內部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。

7.3.2.3防排煙系統

每季度養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

7.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每月防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

7.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，每半年室內消火栓養護1次，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

7.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

7.4綠化養護

7.4.1基本要求

1綠地

整體綠化效果好，無明顯裸地，累計裸地率在1%以下。

2喬木

生長健壯，樹冠完整，綠地內無死樹，如出現死亡或缺株后能及時補栽，一般植物生長季節葉片保存率在95%以上。

3灌木

生長健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效果好（符合植物品種的造型特點）。

4綠籬和色塊

造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時，出現死亡或缺株及時補栽。

5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在98%以上，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽更換。

6草坪

草坪整齊，覆蓋率在98%以上。

7.4.2綠化養護

1灌溉

有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，能利用雨水資源進行灌溉；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.4噸。

2施肥

喬木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花壇植物根據生長情況進行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質。

3病蟲害防治

根據病蟲害發生規律，及時檢查病蟲害；預防為主，綜合防治，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少化學農藥的使用對環境的影響。

4整形修剪

喬木每年冬季夏季各修剪1次；灌木修剪及時，全年共修剪3次以上；綠籬和色塊每年至少修剪5次；冷季型草坪3月1次、4月2-3次、5月3-4次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2-3次、10月1-2次、入冬前1次，全年草坪修剪在20次以上。

5除草

每年全面除草至少5次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過2%且局部雜草覆蓋率不超過30%以上，不出現20厘米以上的雜草。

7.4.3垃圾處理

某個區域工作結束后，綠化垃圾能隨時清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。

7.4.4檢查記錄

1各項工作記錄完整有效，2綠化檔案齊全。

3生長季節每周至少檢查1次綠化工作并對植物的養護情況進行記錄。

7.5環境衛生

7.5.1生活垃圾的收集、清運

7.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。

7.5.1.2生活垃圾實行分類收集。

7.5.1.3每周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

7.5.1.4每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

7.5.1.5配有專用保潔車清運垃圾，外觀整潔。

7.5.2物業共用部分清潔

7.5.2.1樓內

1每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每日擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每周刮1次大堂玻璃；每周清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔3次。

2每日清潔1次樓內地面、樓梯，每日清拖1次；每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每周擦拭1次防火門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔2次。

3根據地面材質，定期做地面清洗、養護。

4配有家具的，定期護理。

7.5.2.2電梯

1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔3次。

2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每周護理1次。石材地面的電梯每月養護1次。

7.5.2.3天臺屋面

每月清掃2次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃2次。有天臺、內天井的每日巡查1次。

7.5.2.4庭院

1每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔3次。

2每每日清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

7.5.2.5水景

1定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每日安排專業清潔1次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。

7.5.3有害生物防制

7.5.3.1配合相關部門進行有害生物防制。

7.5.3.2投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

7.5.4雨雪天氣

7.5.4.1雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。雨后4小時道路無成片積水，雨后天晴一日內恢復道路清潔水平。

7.5.4.2掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。晝間降雪的，隨時清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日9時前清掃干凈；其他責任地段的冰雪，在次日10時前清掃干凈。

7.5.5衛生事件

發生公共衛生事件時，迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。

7.5.6檢查記錄

1每日檢查1次清潔質量，做好記錄。

2每月全面檢查1次清潔質量，做好記錄。

3清潔檔案齊全

7.6公共秩序維護

7.6.1出入口有專人24小時值守。

7.6.2對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視4次，其中樓內巡視2次；22：00至次日6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。

7.6.3維護道路使用和場地的正常秩序。

7.6.4專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。

7.6.5對違法行為立即報警，協助相關部門處理。

7.6.6每年進行4次專項應急預案演習，其中有業主或使用人參與的演習不少于1次，做好記錄。

7.6.7備勤人員24小時待崗，人數不少于秩序維護人員的25%；配備必要的應急工具。

7.6.8記錄與檔案

1各項工作記錄完整有效。

2檔案齊全。

7.7附則一:裝飾裝修管理

7.7.1按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。

7.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。

7.7.4在裝飾裝修開始后的前半月內，應當每日巡查2次（重點客戶根據情況適當增加頻次），半月之后每日巡查1次，做好記錄。

7.7.5業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

7.7.6裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

7.7.7裝修垃圾及時清運。

7.8附則二:停車管理

7.8.1建立停車管理制度。

7.8.2建立停車管理檔案。

7.8.3定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。

7.8.4在顯著位置公示停車須知。

7.8.5設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

7.8.6機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。

7.8.724小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

7.8.8停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

7.8.9停車場地面每日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每月清拖1次。

7.8.10地下停車場（庫）服務人員應著統一工服或牌證并佩戴明顯標志。

附件條文解釋

1綜合管理

1.1物業服務中心

1在物業管理區域內，應設置專用的辦公場所用于處理日常工作及客戶的接待，要有明顯標志、有固定的通訊聯絡方式；為了方便客戶、提高工作效率，三級以上標準中對設置辦公家具、電腦、打印機等辦公用品提出了要求。

2按照《北京市物業管理辦法》的要求，物業企業需要公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。

3為方便業主到物業服務中心辦理咨詢、裝飾裝修、繳費等日常業務，物業服務中心應明確接待時間并對外公示，具體時間可以根據項目特點、客戶習慣制定；

4為方便業主進行業主共同決定，本市建立業主共同決定事項公共決策平臺，物業服務中心內應設置專用區域，配置相關設備，方便業主進行決策。

1.2從業人員

1按照《北京市物業管理辦法》的要求，每個物業管理區域應當配備項目負責人及房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；

本條款不同等級對項目負責人的任職條件提出了不同要求，考慮到物業服務涉及面寬，綜合性強，對項目負責人的要求強調的是工作經驗；最低要求為2年以上 物業服務企業或相關企業管理工作經驗，最高要求有三年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗；一至五級均要求持有物業部門經理上崗證書。

按照《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》的要求，一個物業管理區域內應當配備房屋建筑結構安全員和設備設施管理員對所轄房屋建筑及設備設施進行安全管理。

2物業管理人員應取得職業資格證書，如：電梯維修工、空調制冷維修工、強電運行/維修、消防監控專業人員均應持證上崗、二次供水管理人員應取得健康體檢合格證。

3物業服務人員應佩戴標志，包含服務人員姓名、照片等信息以便于客戶辨認；二級以上標準要求統一著裝；物業服務企業應制定《行為規范》以規范員工的行為、用語。

4五級標準中提出適當配備具有外語會話能力的管理人員的要求，物業服務企業可以根據項目入住客戶的特點來配置，在日常或緊急情況下提供外語服務。

1.3服務內容

1應根據項目情況制定相關的管理制度如：

房屋管理制度?

維修管理制度?

供水管理制度?

電梯管理制度?

消防管理制度?

保潔管理制度?

綠化管理制度?

保安管理制度?

車輛管理制度（停車場、停車位、非機動車）?

值班制度?

財務管理制度?

收費管理制度?

檔案管理制度?

培訓、考核制度?

根據項目服務事項建立各種公共突發性事件的處理機制和應急預案，應隨著人員、組織機構的調整及時對預案進行調整；應有計劃的對預案進行培訓，確保可一旦發生突發事件能有效實施。

每個崗位應制定明確的崗位職責并告知員工。

2企業內部的培訓應包括：

員工入職培訓：針對企業文化、規章制度、服務理念進行培訓。

知識能力培訓：針對不同的專業、崗位制定培訓計劃，實施并進行考核。

3建立物業管理檔案，檔案應包括：物業權屬資料、技術資料和驗收文件，業主或使用人的權屬檔案資料、個人資料，物業運行記錄資料、物業維修記錄、物業服務記錄和物業管理公司行政管理以及物業管理相關合同資料。

物業管理檔案應歸檔及時、完整，便于查詢。

五級以上標準要求設有專職人員、檔案資料室。

四級以上標準要求使用專業物業服務軟件系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄及日常管理，應確保各項數據錄入及時、準確，查詢方便。

4確保服務電話24小時有人接聽，能夠及時處理報修、咨詢等事項并做好記錄，四級以上服務標準中隊報修提出了回訪要求。業主或使用人的來訪、電話或書面投訴應盡快予以回復并做好記錄；不同等級設定了回復的時限要求，最長不得超過3個工作日。

5設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志；四級、五級增加了與物業管理相關的標志。

注意：消防設備，逃生道路，安全出口等設施和部位應保持鮮明的專用標志。其標志應完整、清晰，任何人不得以任何理由對其遮擋，轉向，涂改，移位或轉為他用，應有完整的安全標志位置圖。

6涉及業主和使用人正常生活的物業服務重要事項，如：停水、停電、電梯維修、噴灑農藥、滅鼠、滅蟑等應在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

7可以根據項目條件設立通告欄、信息欄等用于宣傳，以便對宣傳宣傳信息進行管理，應注意宣傳材料張貼有序、更新及時、保持美觀。

8物業服務企業可以組織社區文化活動、組織業主參觀共用設施設備機房等活動加強與客戶的溝通好相互理解，及時了解客戶的需求；在組織以上活動的過程中應做好準備工作，充分考慮活動中風險的控制，避免意外發生；

9對通過意見征詢方式收集業主或使用人意見的，應保留完整的征詢意見問卷、滿意率統計表、整改措施及實施、公示等資料；問卷率指實際回收的有效問卷數量占業主數量的百分比。

10應對服務質量檢查的過程、發現問題及整改措施的制定、整改完成情況的驗證進行記錄。

11安全生產管理包括有限空間作業、高空作業、噴灑農藥、明火作業等工作的管理，應確保施工單位具備相關資質，應保留安全生產作業的批準，作業安全提示，驗收等記錄；

重要節假日前的安全檢查應包括房屋及設施設備的安全檢查（檢查內容看參照《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》（京建文[2010]79號）的要求）、治安（值班安排、周界報警、門禁等技防設備的狀態、生活水箱間、屋頂的封閉狀態等）、消防的安全檢查。

12要對違規情況的檢查、勸阻、告知過程進行記錄。

1.4經營管理

按照《北京市物業管理辦法》的要求，物業服務企業應當于每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算；根據項目情況，也還可以選擇每月向業主公示當月履行合同的管理報告及下月履行合同的主要工作計劃。

按照《北京市物業服務收費管理辦法》的要求，物業服務企業可以按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

1.5專項服務委托管理

應建立專項服務委托工作的管理制度，對涉及電梯維保、有限空間作業、高空作業、壓力容器維保等委托事項時，應對專項服務企業的資質進行確認；委托工作實施前應對操作人員的職業資格證書進行確認并對現場情況進行交底，實施過程中應進行監督。

2、共用部位及共用設施設備維修養護管理

本標準描述的維修工作是共用部位、共用設施設備日常維修服務，需要使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的項目，按照《住宅專項維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》等執行。

2.1綜合管理

1建立房屋及共用設施設備檔案

此項以往被稱為設備臺帳。物業公司工程部門應建立完整的共用設施設備檔案。檔案中應保持設施設備的運行記錄、巡視檢查記錄、維修養護記錄等。

對1~5級的要求是同樣的。

2安全檢查

按照《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法的要求》及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。

對1~5級的要求是同樣的。

3每年第四季度根據房屋普查及日常檢查情況制定下一維修養護計劃并組織實施。

4巡視檢查和維修養護

應明確巡視檢查的內容、路線、頻次等要求；應制定養護計劃；所有巡視檢查和維修養護應做好記錄，記錄是探索維修規律的參考資料，也是將來組織大中修或者更新換代工作的重要判別依據之一。

1~5級在工作內容相同，只是在巡查頻次上有差異。

5特種設備管理

特種設備在物業管理范圍內主要包括鍋爐，電梯，壓力容器等。根據國家相關規定，這些設備應該定期進行檢驗檢測，應認真執行相關法規，并注意保存檢驗檢測檢測記錄。

本條款1~5級要求相同。

6特定情況巡視

在發生雷暴，強降水，大風，沙塵暴前后，要組織專項檢查。應保持專項檢查記錄，作為搶救，修復的參考。

2.2共用部位

2.2.1房屋結構

1根據房屋實際使用時間和設計年限，組織對共用部位的專項檢查，根據檢查結果編制維修計劃并組織修復。

發現較為重大的缺陷，應請有資質的單位進行鑒定。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。

3對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知業主或業主委員會。

危及房屋結構安全行為主要指對承重結構造成危害的行為，如剪力墻開洞口、樓板打洞，屋面、曬臺、陽臺搭建構筑物，樓板、陽臺堆放超重物品等行為。

2.2.2建筑部件

定期對建筑部件進行巡視檢查，按照責任范圍進行維修養護。

1巡檢時如發現窗框松動、門窗扇開關不靈活、糟朽、開焊、小五金缺損等情況應修補，修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

1~5級維修標準相同，但巡視頻次和修復是先有差別，標準中所列巡視、維修等時間頻次為計劃性主動工作，日常如有發現損壞且造成不安全因素的，應立即維修。

防火門在消防專業中體現

照明燈在強電專業中體現

2室內物業共用部分的墻面及頂棚不應出現空鼓、剝落情況，修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。吊頂的龍骨應整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。

室內地面、散水不應出現起砂空鼓、松動的情況，維修后應平整、光滑、接搓平順。

外墻面應保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻磚不松動，不空鼓。外檐抹灰，塊料面層因局部嚴重空鼓有脫落危險的，應及時排除險情，排除后應不存在危險隱患。在冬、夏季節交換的高溫差時期，要特別加強對墻面裝飾材料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現象發生。

煙道、垃圾道不應有裂縫、破損、堵塞，修繕后應保持通暢。

定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換，修繕后應補齊五金配件。

屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍，補漏后應達到不再滴漏。陽臺、雨罩、梁等結構構件出現保護層開裂，應及時封堵裂縫，維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。

1~5級維修標準相同，但檢查頻次和修復時限有差異，標準中所列巡視、維修等時間頻次為計劃性主動工作，日常如有發現損壞且造成不安全因素的，應立即維修。

2.2.3附屬構筑物

1道路、場地、管井、溝渠等

定期巡查道路、路面、側石、管井、溝渠等，發現陷落、損壞、松動、丟失等現象應安排修復。

1~5級工作內容相同，修復時限有差異，標準中所列巡視、維修等時間頻次為計劃性主動工作，日常如有發現損壞且造成不安全因素的，應立即維修。

2大門、圍墻

定期對大門、圍墻進行巡查，如存在開裂，倒塌，基礎松動，等現象，應安排修復。

1~5級工作內容基本相同，修復時限有差異。

4~5級增加對鐵藝脫漆、銹蝕、折損，照明燈紅外周界損壞的檢查。

3休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品

定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞及時修復，保證其安全使用。不能立即修復的要進行圍護并作出相應的警示。

1~5級工作內容相同

4防雷裝置

建筑物投入使用后，其防雷裝置實行定期檢測制度。防雷裝置應當每年檢測1次。應保證各種防雷裝置均符合相關規范的要求。

物業公司應當指定專人負責，做好防雷裝置的日常維護。每次雷暴出現以后都要對防雷裝置增加專項檢查（尤其是電涌保護器），發現損壞應立即更換。

在檢測中發現的或日常巡視中發現的隱患，物業管理公司應及時采取措施進行處理。

物業公司應主動申報檢測，并接受北京市氣象部門和市安全生產管理部門的管理和監督檢查。

檢測中發現的問題，必須要求進行整改，整改后應申報復查。

任何沒有防雷裝置施工資質的企業不能進行防雷裝置的施工和改造。

本款1~5級基本要求相同。5級應加裝信號級電涌保護器。

管理依據：

中華人民共和國《氣象法》

中央氣象局第3號令《防雷減災管理辦法》

北京市人民政府令第102號《北京市防雷電災害若干規定》

5臨時施工

小區內的臨時施工現場應明確劃定施工范圍，施工現場周圍必須有明顯的警示標志，夜間應有警示燈標。任何施工工具，材料，廢棄物等都不得放到已經劃定的施工范圍之外。

維修養護的依據

1、《北京市城鎮房屋修繕范圍和標準》京房修字[1994]第521號；

2、《房屋修繕工程施工管理規定》城住字（84）第674號；

3、《房屋修繕技術管理規定》城住字（84）第675號；

4、《北京市城鎮房屋完損等級評定實施規定》京房修字[1994]第495號；

5、《危險房屋鑒定標準》；

6、《城市異產毗連房屋管理規定》建設部令1989年第5號及《建設部關于修改<城市異產毗連房屋管理規定>的決定》建設部令2001年第94號。

2.3空調系統

1、針對住宅公建部分空調通風系統的運行與維護工作，應依據《空調通風系統運行管理規范》（GB50365-2005）要求，使各項管理制度化；操作規范化；人員專業化；職能責任化。

2、空調通風系統節能工作開展，應按《中華人民共和國節約能源法》、國發[2006]28號[關于嚴格執行公共建筑空調溫度控制標準的通知]的要求，在管理上要制訂有效的節能措施、獎懲制度，嚴格執行室內溫度控制標準（夏季不低于26攝氏度，冬季不超過20攝氏度），并且責任落實到人。

3、關于空調通風系統的衛生要求，應依據《公共場所集中空調通風系統衛生管理辦法》要求，建立健全衛生管理制度和應急預案，確保公共衛生安全。

2.4二次供水設備

二次供水設備涉及到客戶的日常生活及健康安全，通過對設備的運行、維保應達到：

1運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；

2水質符合衛生標準；

3水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔；

應完整保留的日常巡視、維修、養護、水箱清洗、消消毒記錄；

2.5排水系統

1按照《北京市排水和再生水管理辦法》的要求，排水單位應取得排水許可證；

2對排水系統的巡視、維保應達到：排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象；

3化糞池、污水井的清掏工作應有具備安全生產條件的單位進行，物業服務企業應確認其資質并對清掏過程進行監督。

2.6公共照明和電氣設備

2.6.1室內照明

本條款的編制基于國標《民用建筑照明設計標準》和《民用建筑電氣設計規范》。

室內照明指的是建筑物內共用部位的照明。

電光源和照明燈具完好，才能夠保證建筑物內各種功能區域的照度達到設計規范的要求。當光源，線路或燈具的損壞致使建筑物內某物業共用部分的照度低于設計標準的80%的時候，物業管理公司應予以修復。

本條款中所說的節能型開關是指：聲光控開關，遠紅外開關（也被稱為人體感應開關），時間控制器等控制開關。

本條款內的高效光源是指光效高于50lm/W的電光源，如：熒光燈，緊湊型熒光燈（節能燈），金屬鹵化物燈等

本條款內的節能型鎮流器是指：熒光燈的電子鎮流器，電磁鎮流器，節能型電感鎮流器等等。

2.6.2室外照明

室外照明主要包含景觀照明，庭院照明，小區道路照明，燈箱等，保證燈具和附屬配電箱的防水性能應能夠維持設計的防護等級（IP）。

照度低于設計標準80%的時候，應對其進行修復。

景觀照明以照明效果是否明顯受到影響作維修的標準。

光控開關和時間控制器應保持完好，應定期根據季節變化對開啟和關閉的時間進行調整。

1~3級的庭院照明，小區照明的工作時間應不低于4000小時/年；4級的平均工作時間見應不低于4100小時/年；5級的平均工作時間應不低于4200小時/年。

2.6.3應急照明

應急照明分為：應急照明燈，疏散指示燈，安全出口指示燈，樓層指示燈。

應急照明指的是在建筑物因意外災害（火災，地震等）發生時，為人員逃生提供照明和提示逃生路線用的燈具。

1~5級：都必須保持應急照明燈具的完好率達到100%。出現問題應及時修復。

高于100米的建筑物內的應急照明斷電后依靠蓄電池維持的時間應不短于30分鐘，低于100米的應不短于20分鐘。

應急疏散指示燈在外部照度低于5勒克斯時，應在5秒鐘內啟動。

在發生火災、內部正常照明電源中斷時，應在5秒鐘內自動切換成應急照明電源。

應急照明提供的照度應不低于5勒克斯。

疏散指示燈和安全出口指示燈表面的任意一發光面的最低亮度應不低于15坎德拉/平方米。

自發光材料制成的標志牌表面的任意一發光面的最低亮度應不低于0.51坎德拉/平方米。

3~5級：疏散指示燈，安全出口指示燈應使用LED光源。

3~5級：燈具專用的蓄電池，每季度應進行一次充放電。

2.6.4高壓柜和高壓線路

各種高壓柜每班至少要巡視1次。

直流屏和中央信號屏每班至少要巡視1次。

隨著級別的提高，巡視頻次應有所增加。

高壓設備若出現帶缺陷運行的情況，要根據北京市電力公司的規定做好記錄，編制維修計劃并限期完成整改。

直流屏內的蓄電池有必要進行周期性活化以延長其使用壽命，周期應在1至3年之間。

2.6.5干式變壓器

北京市安裝在建筑物內的，在箱式變電站內的變壓器基本上都是干式變壓器。

在日常工作中應定期對干式變壓器的工作溫度，運行噪聲，負荷情況進行巡視，必須有記錄。

2.6.6油浸式變壓器

在日常工作中應定期對油浸式變壓器的溫度，變壓器的油位，運行噪聲，負荷情況進行巡視，必須有記錄。根據油質的變化情況及時更換變壓器油。

2.6.7低壓配電柜

檢查低壓柜上各個支路的負荷情況，檢查各類電氣元件和連接點溫度。

檢查各種表計異常誤差。

檢查柜內積塵情況。

檢查損壞的指示燈，因老化引起明顯光衰的指示燈也應算作損壞。

檢查柜內的異常噪聲和異常氣味。

檢查各類電氣元件的設定值的異常變化。

檢查柜體進出線的護口。

檢查電容器，功率因數控制器工作狀態，確保功率因數達到北京市電力公司的要求。

發現故障應編制維修計劃，組織維修或搶修。

應定期EPS切換主備電源，定期活化蓄電池。

各個級別在巡查中發現影響用電安全的問題，都應及時修復。

2.6.8低壓配電箱和低壓線路

檢查箱內上各個支路的負荷情況。

檢查各類電氣元件和連接點溫度。

檢查各種表計沒有異常誤差，出現以下情況者應予以修理或者更換：

1、線路有負荷時電能表反轉或不轉。

2、負荷不變的情況下，同比或者環比電量發生明顯差異。

3、電流表顯示值與實測值差值超過20%。

4、電壓表顯示值與實測值差異超過10%。

檢查柜內積塵情況。

檢查各類指示燈，因老化引起明顯光衰的指示燈也應算作損壞。

檢查箱內異常噪聲和異常氣味。

檢查各類電氣元件的設定值的異常變化。

檢查所有的進、出線的老化現象。

檢查進出線護口。

發現各類不正常現象后，應編制維修計劃，組織維修。發現影響用電安全的問題夠應及時進行搶修。

有雙路電源互投開關的應定期切換運行。

2.6.9電動機

檢查電動機的接線可靠。

檢查電動機運行時的聲音。

檢查電動機運行平穩性。

檢查電動機的運行電流。

檢查電動機的啟動狀況。

檢查電動機的接地電阻。

檢查電動機的運行溫度。

檢查與被拖動設備之間的聯軸器和皮帶。

檢查發現不正常現象應編制維修計劃，組織維修或搶修。

電動機經過1年的運行以后，應對軸承進行養護或更換。

2.6.10控制柜

檢查電氣連接點溫度。

檢查校正各種電器裝置或控制設備的設定值。

檢查柜體接地電阻

檢查指示燈及其各類儀表

檢查按鈕，轉換開關動作的靈活和準確性。

檢查柜體內外積塵情況。

檢查各類遠控裝置，如：火災強制切斷。

檢查節能裝置，如：變頻器。

1~5級控制柜的巡視周期不同。

1~5級工作內容逐步增加。

2.6.11發電機

檢查燃油位，潤滑油位，水位。

檢查啟動電池的情況，充電機的輸出電壓和電流。

定期進行試運行，試運行的時間不短于15分鐘，有記錄

定期進行發電機帶載運行，連續運行時間應不短于1小時，有記錄。

運行時檢查發電機轉速的平穩度和振動情況。

運行前和運行時檢查發電機饋線柜。

運行時檢查各類表計。

檢查排煙口，進風口的動作。

定期檢查油料質量。

定期檢查發電機油料的儲存情況；油料儲存間通氣管；現場儲油量不得超過1噸。

檢查柴油機排煙的顏色。

按照生產廠家的規定進行周期性等級保養。

2.6.12檢測

本條款內的強電專業檢測項目是根據國家技術監督局《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具明細目錄》和北京電力公司的《北京地區電業規程》編制的。

變電室高壓個人防護用品的實驗周期為6個月。

高壓柜，變壓器預防性試驗的周期為1~3年。

直流屏和中央信號屏的檢測周期為2~3年。

10千伏電纜的檢測周期一般為3年，重要電纜為1年。

隨著級別的提高檢測頻次也相應提高。

運行中的電能表現場校驗周期可參照以下規定：

1、月用電量在100萬千瓦時以上的電能表每3個月校驗1次。

2、月用電量在10萬千瓦時以上的電能表每6個月校驗1次。

3、月用電量在10萬千瓦時以下的電能表每年校驗1次。

如遇到改造，大修，增容等情況，施工結束以后應立即進行檢測。

2.6.13變配電室

變配電室應定期進行清掃。不同服務等級的清掃頻次有差別。

高壓柜和低壓柜的小車、操作手柄，鑰匙等應放在現場并有固定位置。

變電室內高壓個人防護用品應存放在現場，有固定位置。

變電室送排風設備完好。

變電室內必須配備應急照明燈具。

接地環帶完整，無銹蝕，接地電阻達標。

變電室頂棚和墻壁應沒有滲漏現象。

變電室的溫度和濕度應滿足室內各類設備使用說明上的技術要求

電纜夾層和電纜溝應保持干燥，整齊。

變電室的門口必須設置防鼠板，防鼠板的高度不低于0.6米。

所有穿過變電室墻，頂棚和地面線槽，線管周圍的空隙應嚴密封堵，以防小動物鉆入。

模擬板的顯示應該與實際運行狀態相符。

管理制度，值班排班表，運行記錄，抄表記錄都應完整。

各種標志標牌應齊全。

2.7安全防范系統

2.7.1報警控制管理主機

報警控制管理主機是安全防范各子系統的關鍵設備，其運行正常與否關系到保障社區居民生命財產安全。應每日巡檢設備運行情況，發現問題及時維修。設備表 面積塵影響工作環境，有礙觀瞻，灰塵太多會堵塞設備散熱孔，落入設備內部附著在線路板、電子元器件表面的灰塵會引起電路故障。為了不影響設備的正常工作和 使用壽命，可參照以下方法定期對設備表面清潔和內部除塵。根據不同服務等級，對清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設置等情況的不同。

請用化學中性的抹布等擦拭設備表面，切記不要碰觸接線裸露金屬部位以防觸電，請用手持吹吸風機，吹除或吸取表面灰塵。

一級：無明顯污損，接線緊固

二級：無污損，無積塵附著，接線緊固

三級：無污損，無明顯灰塵附著，接線緊固

四級：無污損，無灰塵附著，接線緊固

五級：無污損，無塵埃附著，接線緊固

通過目視或干凈白手套擦拭檢查。

斷開電源（有設備臨時停用措施）打開機箱蓋，請用手持吹吸風機，吹除或吸取設備內部塵土，對頑垢可先用軟毛刷進行處理。

一級：無網狀積塵附著

二級：無網狀、絮狀積塵附著

三級：無網狀、絮狀積塵附著，無明顯灰塵附著

四級：無網狀、絮狀積塵附著，無灰塵附著

五級：無網狀、絮狀積塵附著，無塵埃附著

通過打開設備機箱觀察。

2.7.2門口機

門口機一般露天安裝，工作環境比較惡劣，出入門操作頻繁，表面會附著灰塵、污漬，影響居民的正常使用。可參照2.7.1條款介紹的方法定期對設備表面 清潔和內部除塵。達到按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定牢固、防水良好。根據不同服務等級，對清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了 人員設置、設備使用頻繁等情況的不同。

2.7.3網絡控制箱

網絡控制箱一般放置在弱電豎井內，工作環境良好。可參照2.7.1條款介紹的方法定期對設備表面清潔和內部除塵。達到外觀無變形、接線緊固。根據不同服務等級，對清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設置、設備工作環境等情況的不同。

2.7.4紅外對射探測器

紅外對射探測器一般露天安裝，工作環境比較惡劣，表面附著灰塵會阻礙信號的發射與接收，產生漏報或誤報。可參照2.7.1條款介紹的方法定期對設備表 面清潔和內部除塵。達到固定牢固、防水良好、探測范圍有效、無誤報、接線緊固。根據不同服務等級，對清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設 置、工作環境等情況的不同。

2.7.5圖像采集設備

本條款的編制基于GBT21741-2008《住宅小區安全防范系統通用技術條件》。參照2.7.1條款介紹的方法定期對設備表面清潔和內部除塵。要 求系統（監視畫面）圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關搖桿靈活有效，圖像切換正常。根據不同服務等級，對清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人 員設置、工作環境等情況的不同。

2.7.6攝像機

攝像機鏡頭、防護罩透視玻璃表面附著灰塵會使攝制的圖像模糊不清，質量很差。對安全監控、錄像歷史資料查找不利。

攝像機鏡頭表面清潔時要用鏡頭紙擦拭，其他可參照2.7.1條款介紹的方法定期對設備表面清潔和內部除塵。要求聚焦清晰、紅外夜視正常、防水良好、固定牢靠、接線連接正常。環境惡劣時，可縮短周期增加頻次，內部除塵是指防護罩內。

2.7.7解碼器

參照2.7.1條款，要防雨罩牢固，接線可靠。

2.7.8云臺

云臺轉動部位銹澀，增加電機工作負荷甚至損壞。根據不同服務等級，對上潤滑油周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設置、設備價位等情況的不同。

表面清潔可參照2.7.1條款介紹的方法。要求運轉靈活無噪音，接線可靠。

2.7.9巡更點

巡更點已固化，內部不需除塵，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。要求固

定牢固、外觀良好、存儲記錄有效可靠。

2.7.10讀卡器

讀卡器內部電路一般用環氧樹脂封裝，內部不需除塵，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時蜂鳴器聲音正常、防水良好。

2.7.11電磁鎖門鎖

固定牢固、吸力達標、外觀無變形、接線緊固，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。

2.7.12出門按鈕

牢固可靠、開鎖正常、無污損，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。

2.8電梯