第一篇：(96方案)上海市關于出售公有住房的辦法

（96方案）上海市關于出售公有住房的辦法

進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和住房建設發展，根據《上海市人民政府批轉市房改辦、市房管局制訂的關于出售公有住房的暫行辦法的通知》（滬府發[1994]19號文）的有關規定，結合本市社會和經濟發展的實際情況，制定本方案。

一、l996年公有住房的出售范圍為：一般標準獨用成套的多層和高層公有住房以及1985年底前竣工、由單位購買分配給職工租住的僑匯商品住房。本方案所指的公有住房，是指本市行政區域內的直管公房、系統公房和經市房屋土地管理局授權經營的直管公房。

二、1996年公有住房出售的成本價為每平方米建筑面積1198元。

三、對購買成本價公有住房的購房者給予以下計算折扣：

1、按購房每一年工齡給予每平方米建筑面積15.3元的工齡折扣。工齡可按同住成年人中工齡最長的一人為計算依據，購房者工齡計算到1991年底。

2、購買已租住的公有住房，按規定給予4% 的折扣。

3、多層和高層公有住房的面積折扣分別為5% 和8%。

4、公有住房的成新折扣率為每年2%，住宅出售年份為1996年。公有住房折舊后殘值低于40% 的，按40% 計算。

四、除享受離職休養待遇的干部外，購買己租住公有住房超過建筑面積控制標準的部分實行市場價，享受離職體養待遇的干部購買已租住公有住房超過建筑面積控制標準10平方米以內的，其超過部分按當年規定的成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣后的價格購買；再超過部分，按

市場價購買。

1996年公有住房出售的市場價：多層住房每平方米建筑面積I、II級地段為3309元，III、IV級地段為2364元、V、VI地段為1418元；高層住房每平方米建筑面積I、II級地段為5019元，III、IV級地段為3585元，V、VI地段為2152元。

五、1996年公有住房實際出售單價的最低限價

1996年多層住房出售單價的最低限價：I級地段為每平方米建筑面積266.00元；II級地段為每平方米建筑面積250．00元；III級地段為每平方米建筑面積235.00元；IV級地段為每平方米建筑面積218．00元；V級地段為每平方米建筑面積203.00無；VI級地段為每平方米建筑面積187．00元。l996年高層公有住房出售單價的最低限價，不論地段等級，每平方米建筑面積均為330．00元。

六、1996年一般標準獨用成套的公有住房實際出售單價的計算公式：

新分配公有住房的實際出售單價（元／平方米〕＝[成本價（元／平方米〕-工齡折扣（元／年·平方米）×工齡（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）] ×[1-面積折扣] ×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。己租住公有住房的實際出售單價（元／平方米〕=[成本價（元／平方米）-工齡折扣（元／年·平方米）×工齡（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）］×[1-己租住公有住房折扣率］×［1-面積折扣］×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。

七、1985年底前竣工，由單位購買分配給職工租住的多層和高層僑匯商品住房的實際出售單價，分別按一般標準獨用成套的多層和高層公有住房的實際出售單價計算公式計算后，再乘以110% 的裝磺設備系數確定。

八、本方案未及事宜，按《上海市人民政府批轉市房改辦、市房管局制訂的關于出售公有住房的暫行辦法的通知》（滬府發［1994］19號文）執行。

九、房屋產權屬”三資”企業的中方職工住房的出售，原則上可按本市公有住房出售的政策執行。

十、本方案執行日期為一九九六年十月一日至一九九七年六月三十日。

第二篇：1995年出售公有住房方案實施細則

附件—：１９９５年出售公有住房方案實施細則

第—條根據《關于出售公有住房的暫行辦法》〔滬府發，１９９４）１９號（編者注：見《企業財稅法規選編》第１２冊第１８２頁），和《關于１９９５年出 售公有職工住房的方案，〔滬府１９９５）２２號〕的規定，特制定本實施細則。

第二條出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。

第三條凡獨用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出 售，但列入舊城改造規劃、產權歸屬不清和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為 不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃、有步驟、分期分批地進行。１９９５年 出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單儉購 買的外銷商品房、僑匯商品房、高標準內銷商品房仍不列入出售范圍。

第四條按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次，職工家庭是指承租人及 其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶，配偶支內或支農等離 開本市（另一方不再享受購房憂惠）而承租戶內留有一人的；４０歲以上的單身未婚 男子或女子。

第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住 所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８周歲的同住成年人。職工家庭內 有多人的，應協商確定購房人，協商不成的，不辦理購房手續。職工家庭購房時，可 申請共有產權。共有人必須是前款規定的購房對象。共有人再購房時應合并計算購房 面積。承租人死亡或遷離本市的，應變更租賃戶名后辦理購房手續。有下列情況之一 的不能購房：擅自轉租或變相轉租的；擅自改變公有住房結構及有違章搭建或違章建 筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市的；承租人去國（境）外定居、探親、留學承租戶內留有一人的（承租戶內留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名 后按規定購買）。

第六條１９９５年出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積１０６０元.第七 條按購房人每一年工齡給予每平方術建筑面積１５．３０元的工齡折扣，確定１９ ９５年公有住房出售的計算基價，職工家庭購房時的工齡仍可以新配房職工、承擔人 或同住成年人中工齡最長的一人為計算依據。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時 不得重復享受優惠。職工購房時的工齡按連續工齡標準計算到１９９１年底。從事井 下、高空、，高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休 規定的提前退休職工，其購房時的工齡應加上提前的“工齡”。

第八條１９９５年公有住房的實際售價以確定的計算基價連乘以各種

折扣和增減率計算。對按成本價購買公有住房的職工給予下列折扣：

１．購買己租住的公有住房，按規定給予５％的折扣。

２．多層和高層住宅的面積折扣，多層住宅為１０％，高層住宅為１２％。３．房屋的地段、朝向、層次等增減系數詳見附件。

４．房屋的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算。

第九條對購房者給予以下優惠：

１．購房者仍可按規定享受原有的住房補貼。

２．購房者免繳房產稅、契稅，并緩征地租。

３．購買新建住房者免繳固定資產投資方向調節稅。

第十條１９９５年公有住房實際出售單價計算公式如下：

新分配公有住房的實際出售單價（元／平方米）＝〔成本價（元／平方米）— １５．３元／年．平方米×購房工齡（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕

×〔１—面積折扣〕×地段增減率×朝向增減率×層次增減率已租住公有住房的實際 出售單價（元／平方米）＝〔成本價（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×購 房工齡（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕 ×〔１—面積折扣〕×地段增減率×朝向增減率×層次增減率其中：購房工齡——機 關事業單位職工連續工齡按市人事局有關規定計算；企業單位職工連續工齡按市勞動 局有關規定計算。連續工齡計算到１９９１年底。竣工年限——按房屋出售年份減去 房屋竣工年份計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算。

第十—條１９９５年公有住房實際出售單價（含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房）的最低限價，１級地段內，定為每平方米建筑面積２１３元；２級地 段內，定為每平方米建筑面積２００元；３級地段內，定為每平方米建筑面積１８８ 元；４級地段內，定為每平方米建筑面積１７５元；５級地段內，定為每平方米建筑 面積１６３元；６級地段內，定為每平方米建筑面積１５０元。

第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計算標準，按《關于印發異產同幢房屋建 筑面積攤算辦法的通知》〔滬房（９３）權字發第５２號〕規定執行。建筑面積計算 保留二位小數，以下四舍五入。

第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，一般按人均

建筑面積２４平方米計算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標準執行：１．建筑面積控制標準７５平方米——一般職工、干部；具有各類初級專業技術 職稱的人員。

２．建筑面積控制標準８５平方米——科級干部；具有各類中級專業技術職稱的 人員；具有高級工證書的技術工人。

３．建筑面積控制標準１００平方米——縣處級干部；副教授、副研究員等各類 高級專業技術職稱以及不分正副高級專業技術職稱的人員。

４．建筑面積控制標準１２０平方米——副局級干部。

５．建筑面積控制標準１４０平方米——正局級干部；教授；研究員；以及享受 教授、研究員待遇的各類正高級專業技術職稱的人員。

６．建筑面積控制標準５０平方米——無業、待業、孤寡老人。

７．部級干部按國務院規定的控制標準執行。購買高層公有住房在上述建筑面積 控制標準的基礎上再增加建筑面積１０平方米。以上是職工家庭購買公有住房的建筑 面積控制標準，不是必須達到的分房標準。

第十四條１９９５年職工購買公有住房超過建筑面積控制標準的部分，實行市場 價。對于享受離職休養待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標準１０平方米以 內的，其超過部分按１９９５年規定的成本價購買，不再享受優惠折扣，超過部分的 實際售價以成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定，再超過部 分，實行市場價。凡按市場價購買的部分，不享受１９９５年的優惠折扣政策，其實 際售價應連乘以朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定。

第十五條１９９５年多層住宅每平方米建筑面積市場價，1、2級地段定為２９２ ８元，3、4級地段定為２０９２元，5、6級地段定為１２５５元。１９９５年高層住 宅每平方米建筑面積市場價1、2級地段定為４４４２元，3、4級地段定為３１７３元，5、6級地段定為１９０４元。

第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規定的職工，仍 可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若 干規定》〔滬房地改發（１９９５）２４０號（編者注：見企業財稅法規選編》第１ ３冊第２１５頁）〕辦理。

第十七條購房人以現金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。１９９５ 年一次性付款折扣為２０％。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的３０％。

第十八條對公有住房的出售人，可免繳營業稅，售房所得不計入計算所得稅的稅 基。

第十九條出售、購買公有住房的程序

（一）出售公有住房按下列程序進行：

１．出售公有住房前應先辦理可售公房的確認手續。部屬、市屬單位和區、縣屬 單位分別報市、區縣房改辦確認。對１９９４出售過公有住房的樓房不再辦理確 認手續。

２．出售公有住房應編報可售公有住房的售房規模。部屬、市屬單位和區、縣屬 單位分別報市，區縣房改辦審核、備案。

３．單位將１９９５竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應辦妥申 領單位房屋所有權證的有關手續。

４．出售人向住戶宣傳購房政策。

５．出售人為購房人辦理購房有關手續，開具上海市公有住房出售收入專用票據。

（二）購買公有住房按下列程序進行：

１．職工家庭購買公有住房前，應先辦理認購手續，預付手續費１００元（不購 房時不予退還），購房時，應協商一致，確定購房人。

２．職工家庭確定購房人后，應填寫《職工家庭購買公有住房協議書》。

３．購房人提供有關購房手續的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合 同，支付定金１０００元，按規定繳付購房款和有關稅費。

４．購房人憑購房合同、購房票據及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產登記 發證機關辦理申領房屋所有權證有關手續。

第二十條按成本價購買公有住房，購房者擁有全部房屋產權。購房款已付清、并 購房后住滿五年者，其住房可進入房地產市場轉讓、出租，權益歸已，但須按規定補 交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。職工購買公有住房前與 單位訂有配房協議的，在購買公有住房后五年內，違反正常工作調動規定，擅自離職 的，必須向單位補交擅自離職當年住房成本價與市場價的差價。，第二十—條房屋維修責任和維修費用的承擔規定如下：

（一）室內維修由購房人自理。

（二）住房的共用部位和電梯等其用設備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有 人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產權單 位承擔。

（三）住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修 復或賠償。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈，綠化等街坊公 共設施的管理、維修、養護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應 在城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設施管理、維修、養 護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產權單位支付。

第二十二條高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分 攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔運行費用的２０％，其余 ８０％在維修基金中列支。

第二十三條房屋維修基金按下列規定籌集：

（一）多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的１．５％ 繳付房屋維修基金，１９９５年定為每平方米建筑面積１５.９０元；出售人應一次 性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的６％繳付房屋維修基金，１９９５年定為 每平方米建筑面積６３．６０元。

（二）高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方術建筑面積成本價的１．５％ 繳付房屋維修基金，１９９５年定為每平方米建筑面積１５．９０元；出售人應一次 性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的１２％繳付房屋維修基金，１９９５年定 為每平方米建筑面積１２７．２０元。上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲（按居民個人儲蓄利率計息），專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有 人分攤。高層住宅電梯和水泵共用設備的大修和更新費用，原則上由全幢房屋所有人 按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出 售的每平方米建筑面積提取１００元費用，用于電梯和水泵等共用設備的大修和更新。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等其用設備大修和更新費用，具體使用辦法按《上 海市公有住宅售后管理暫行辦法》〔滬府發（１９９４）５９號（編者注：見《企業 財稅法規選編》第１２冊第２０３頁）〕的規定執行。出售人應一次性從售房款中按 每平方術建筑面積２０元繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金。

第二十四條出售人和購房人需交付的費用：

出售人交付的費用：房屋維修基金；銜坊公共設施管理、維修、養護基金；高層 住宅水泵和電梯等設備的大修和更新費用；實際售房款（不計一次、性付款折扣）０．５％的手續費；房屋出售價千分之０．５的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的 費用：購房款；首期維修基金；實際售房款（同上）０．５％的手續費；房屋登記勘 丈費０．３０元／平方米及房產權證工本費５元；房屋出售價千分之０．５的房屋買 賣合同印花稅（分期付款的按購房總價千分之０．５交付）；產權登記權證印花稅５ 元。

第二十五條出售單位應合同業主組建業主管理組織。業主管理組織可自行管理物 業或委托物業管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫 行辦法》〔滬府發（１９９４）５９號（編者注：見《企業財稅法規選編》第１２冊 第２０３頁）〕的規定辦理。購買公有住房后，產權人應按照社會化管理的要求，根 據管理單位的管理質量和內容，按月交納管理費。多層住宅產權人每月每套應承擔３ —５元的管理費；高層住宅產權人每月每套應承擔５—１０元的管理費，由業主管理 組織與物業管理部門簽訂管理合同時確定。

第二十六條公有住房出售后的款項，按《上海市人民政府辦公廳轉發市房委會關 于售房歸集資金管理和使用規定的通知》〔滬府辦（１９９５）２０號〕辦理。房地 產公司違反有關規定出售使用權住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市 公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造。個人購買使用權住房 的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實施細則的規定，交付成本價的首期維修基 金；按本實施細則計算購房款（不計一次性付款折扣）０．５％的手續費；房屋登記 勘丈費０．３０元／平方米；房產權證工本費５元；房屋買賣合同千分之０．５印花 稅；產權登記權證印花稅５元等。產權歸己。其購房建筑面積不受面積控制標準限制，住房的維修和管理按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執行。房屋產權單位必須 按本實施細則的規定，交付產權單位應交付的費用。

第二十七條新建公有住房分配時應貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房 時，出售數量不能低于新建住房總量的３０％，單位給本系統收入較高職工分配新建 住房的，其出售價可在成本價每平方米建筑面積１０６０元的基礎上適當上調，具體

價格上調辦法由單位自行制定報市房改辦審核、備案。

第二十八條１９９５年７月１日起不再按《上海市優惠價房出售管理辦法》規定 出售公有住房。公有住房套配時不再執行有關租金獎勵規定。

第二十九條本實施細則適用于按成本價向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭 購房認購手續截止１９９６年６月底。

第三十條市房改辦組織實施公有住房出售工作，并負責解釋本實施細則。

第三十一條本實施細則自發布之日起施行。市房改辦和原市房產管理局以前發布 的有關文件與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。

第三篇：上海1995年出售公有住房方案實施細則

上海市房地局、房改辦關于印發《1995年出售公有住房方案實施細則》和《1995年出售公有住房方案實施細則的問題解答》的通知

現將按《關于出售公有住房的暫行辦法》[滬府發(1994)19號]和《關于1995年出售公有職工住房的方案》滬府(1995)22號]規定制定的《1995年出售公有住房方案實施細則》和《1995年出售公有住房方案實施細則的問題解答》印發給你們，請按照執行。.1995年出售公有住房方案實施細則

第—條根據《關于出售公有住房的暫行辦法》[滬府發，1994)19號，和《關于1995年出售公有職工住房的方案，[滬府1995)22號]的規定，特制定本實施細則。

第二條出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。

第三條凡獨用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規劃、產權歸屬不清和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃、有步驟、分期分批地進行。1995年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單儉購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標準內銷商品房仍不列入出售范圍。

第四條按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次，職工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶，配偶支內或支農等離開本市(另一方不再享受購房憂惠)而承租戶內留有一人的；40歲以上的單身未婚男子或女子。

第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。職工家庭內有多人的，應協商確定購房人，協商不成的，不辦理購房手續。職工家庭購房時，可申請共有產權。共有人必須是前款規定的購房對象。共有人再購房時應合并計算購房面積。承租人死亡或遷離本市的，應變更租賃戶名后辦理購房手續。有下列情況之一的不能購房：擅自轉租或變相轉租的；擅自改變公有住房結構及有違章搭建或違章建筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市的；承租人去國(境)外定居、探親、留學承租戶內留有一人的(承租戶內留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規定購買)。

第六條1995年出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積1060元。

第七條按購房人每一年工齡給予每平方術建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計算基價，職工家庭購房時的工齡仍可以新配房職工、承擔人或同住成年人中工齡最長的一人為計算依據。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時不得重復享受優惠。職工購房時的工齡按連續工齡標準計算到1991年底。從事井下、高空、，高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休規定的提前退休職工，其購房時的工齡應加上提前的“工齡”。

第八條1995年公有住房的實際售價以確定的計算基價連乘以各種折扣和增減率計算。對按成本價購買公有住房的職工給予下列折扣：

1.購買己租住的公有住房，按規定給予5％的折扣。

2.多層和高層住宅的面積折扣，多層住宅為10％，高層住宅為12％。

3.房屋的地段、朝向、層次等增減系數詳見附件。

4.房屋的成新折扣率為每年2％，折舊后殘值低于40％的按40％計算。

第九條對購房者給予以下優惠：

1.購房者仍可按規定享受原有的住房補貼。

2.購房者免繳房產稅、契稅，并緩征地租。

3.購買新建住房者免繳固定資產投資方向調節稅。

第十條1995年公有住房實際出售單價計算公式如下：新分配公有住房的實際出售單價(元／平方米)＝[成本價(元／平方米)—15.3元／年。平方米×購房工齡(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—面積折扣]×地段增減率×朝向增減率×層次增減率已租住公有住房的實際出售單價(元／平方米)＝[成本價(元／平方米)—15.3元／年。平方米×購房工齡(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—已租住公房折扣率]×[1—面積折扣]×地段增減率×朝向增減率×層次增減率其中：購房工齡——機關事業單位職工連續工齡按市人事局有關規定計算；企業單位職工連續工齡按市勞動局有關規定計算。連續工齡計算到1991年底。竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算。

第十—條1995年公有住房實際出售單價(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價，1級地段內，定為每平方米建筑面積213元；2級地段內，定為每平方米建筑面積200元；3級地段內，定為每平方米建筑面積188元；4級地段內，定為每平方米建筑面積175元；5級地段內，定為每平方米建筑面積163元；6級地段內，定為每平方米建筑面積150元。

第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計算標準，按《關于印發異產同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》[滬房(93)權字發第52號]規定執行。建筑面積計算保留二位小數，以下四舍五入。

第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，一般按人均建筑面積24平方米計算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標準執行：

1.建筑面積控制標準75平方米——一般職工、干部；具有各類初級專業技術職稱的人員。

2.建筑面積控制標準85平方米——科級干部；具有各類中級專業技術職稱的人員；具有高級工證書的技術工人。

3.建筑面積控制標準100平方米——縣處級干部；副教授、副研究員等各類高級專業技術職稱以及不分正副高級專業技術職稱的人員。

4.建筑面積控制標準120平方米——副局級干部。

5.建筑面積控制標準140平方米——正局級干部；教授；研究員；以及享受教授、研究員待遇的各類正高級專業技術職稱的人員。

6.建筑面積控制標準50平方米——無業、待業、孤寡老人。

7.部級干部按國務院規定的控制標準執行。購買高層公有住房在上述建筑面積控制標準的基礎上再增加建筑面積10平方米。以上是職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，不是必須達到的分房標準。

第十四條1995年職工購買公有住房超過建筑面積控制標準的部分，實行市場價。對于享受離職休養待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標準10平方米以內的，其超過部分按1995年規定的成本價購買，不再享受優惠折扣，超過部分的實際售價以成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定，再超過部分，實行市場價。凡按市場價購買的部分，不享受1995年的優惠折扣政策，其實際售價應連乘以朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定。

第十五條1995年多層住宅每平方米建筑面積市場價，1、2級地段定為2928元，3、4級地段定為2092元，5、6級地段定為1255元。1995年高層住宅每平方米建筑面積市場價1、2級地段定為4442元，3、4級地段定為3173元，5、6級地段定為1904元。

第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規定的職工，仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規定》[滬房地改發(1995)240號(編者注：見企業財稅法規選編》第13冊第215頁)]辦理。

第十七條購房人以現金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20％。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的30％。

第十八條對公有住房的出售人，可免繳營業稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。

第十九條出售、購買公有住房的程序

(一)出售公有住房按下列程序進行：

1.出售公有住房前應先辦理可售公房的確認手續。部屬、市屬單位和區、縣屬單位分別報市、區縣房改辦確認。對1994出售過公有住房的樓房不再辦理確認手續。

2.出售公有住房應編報可售公有住房的售房規模。部屬、市屬單位和區、縣屬單位分別報市，區縣房改辦審核、備案。

3.單位將1995竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應辦妥申領單位房屋所有權證的有關手續。

4.出售人向住戶宣傳購房政策。

5.出售人為購房人辦理購房有關手續，開具上海市公有住房出售收入專用票據。

(二)購買公有住房按下列程序進行：

1.職工家庭購買公有住房前，應先辦理認購手續，預付手續費100元(不購房時不予退還)，購房時，應協商一致，確定購房人。

2.職工家庭確定購房人后，應填寫《職工家庭購買公有住房協議書》。

3.購房人提供有關購房手續的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合同，支付定金1000元，按規定繳付購房款和有關稅費。

4.購房人憑購房合同、購房票據及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產登記發證機關辦理申領房屋所有權證有關手續。

第二十條按成本價購買公有住房，購房者擁有全部房屋產權。購房款已付清、并購房后住滿五年者，其住房可進入房地產市場轉讓、出租，權益歸已，但須按規定補交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。職工購買公有住房前與單位訂有配房協議的，在購買公有住房后五年內，違反正常工作調動規定，擅自離職的，必須向單位補交擅自離職當年住房成本價與市場價的差價。，第二十—條房屋維修責任和維修費用的承擔規定如下：

(一)室內維修由購房人自理。

(二)住房的共用部位和電梯等其用設備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產權單位承擔。

(三)住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。

(四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈，綠化等街坊公共設施的管理、維修、養護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應在城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設施管理、維修、養護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產權單位支付。

第二十二條高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔運行費用的20％，其余80％在維修基金中列支。

第二十三條房屋維修基金按下列規定籌集：

(一)多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的6％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。

(二)高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方術建筑面積成本價的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的12％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲(按居民個人儲蓄利率計息)，專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。高層住宅電梯和水泵共用設備的大修和更新費用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費用，用于電梯和水泵等共用設備的大修和更新。

高層住宅出售人提供的電梯和水泵等其用設備大修和更新費用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》[滬府發(1994)59號(編者注：見《企業財稅法規選編》第12冊第203頁)]的規定執行。出售人應一次性從售房款中按每平方術建筑面積20元繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金。關聯法規：地方法規(1)條

第二十四條出售人和購房人需交付的費用：出售人交付的費用：房屋維修基金；銜坊公共設施管理、維修、養護基金；高層住宅水泵和電梯等設備的大修和更新費用；實際售房款(不計一次、性付款折扣)

0.5％的手續費；房屋出售價千分之0.5的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的費用：購房款；首期維修基金；實際售房款(同上)0.5％的手續費；房屋登記勘丈費0.30元／平方米及房產權證工本費5元；房屋出售價千分之0.5的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價千分之0.5交付)；產權登記權證印花稅5元。

第二十五條出售單位應合同業主組建業主管理組織。業主管理組織可自行管理物業或委托物業管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》[滬府發(1994)59號(編者注：見《企業財稅法規選編》第12冊第203頁)]的規定辦理。購買公有住房后，產權人應按照社會化管理的要求，根據管理單位的管理質量和內容，按月交納管理費。多層住宅產權人每月每套應承擔3—5元的管理費；高層住宅產權人每月每套應承擔5—10元的管理費，由業主管理組織與物業管理部門簽訂管理合同時確定。關聯法規：地方法規(1)條

第二十六條公有住房出售后的款項，按《上海市人民政府辦公廳轉發市房委會關于售房歸集資金管理和使用規定的通知》[滬府辦(1995)20號]辦理。房地產公司違反有關規定出售使用權住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造。個人購買使用權住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實施細則的規定，交付成本價的首期維修基金；按本實施細則計算購房款(不計一次性付款折扣)0.5％的手續費；房屋登記勘丈費0.30元／平方米；房產權證工本費5元；房屋買賣合同千分之0.5印花稅；產權登記權證印花稅5元等。產權歸己。其購房建筑面積不受面積控制標準限制，住房的維修和管理按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執行。房屋產權單位必須按本實施細則的規定，交付產權單位應交付的費用。關聯法規：地方法規(1)條

第二十七條新建公有住房分配時應貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時，出售數量不能低于新建住房總量的30％，單位給本系統收入較高職工分配新建住房的，其出售價可在成本價每平方米建筑面積1060元的基礎上適當上調，具體價格上調辦法由單位自行制定報市房改辦審核、備案。

第二十八條1995年7月1日起不再按《上海市優惠價房出售管理辦法》規定出售公有住房。公有住房套配時不再執行有關租金獎勵規定。

第二十九條本實施細則適用于按成本價向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購房認購手續截止1996年6月底。

第三十條市房改辦組織實施公有住房出售工作，并負責解釋本實施細則。

第三十一條本實施細則自發布之日起施行。市房改辦和原市房產管理局以前發布的有關文件與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。

第四篇：市出售公有住房合同

市出 售公 有 住 房 合 同

甲方(賣方)__________________________________

立合同人

乙方(買方)__________________________________

茲因甲方按《某市市區出售公有住房實施細則》規定，向乙方出售住房，議定下列事項：

1、甲方將座落在_________區___________路(街、新村)____號______ 室，建筑面積__________M2，出售給乙方，應付價為___________元，一次_________付款實價為_________元。

2、甲方保證出售的住房權屬清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債 務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任。

3、甲方負責共用部位、共用設施的維修管理，所提的維修費用不足部分，經物價和房管部門批準可向乙方收取。

4、乙方采用___________付款方式(一次付清房款給予8%的付款折扣)，于_________年__________月___________日前，向甲方__________付款_________元________，余款分__________年付清。

5、乙方購買的住房享有房屋所有權，可以使用、繼承和出售。但必須在房屋住滿5年后，方可進入市場。

6、乙方負責自用部位和自用設備的維修。按規定支付共用部位、共用設施、設備維修費的不足部分，在維修、裝修住房時，不得擅自改變住房的用途和結構、保證住房安全。

7、甲、乙雙方因住房的維修養護發生糾紛時，應當協商解決，協商不成時，可向當地房地產行政管理部門申請調處，也可以向人民法院起訴。

8、雙方約定的其它事項

9、申領《房屋所有權證》的費用，由甲、乙雙方按規定各自支付。

10、本合同自簽章后生效。

11、本契約一式_________份，甲乙雙方各執_______份，副本送某市房地產交易所。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人(簽章)：委托代理人(簽章)：

委托代理人(簽章)：年月日

第五篇：關于出售公有住房的實施細則

關于出售公有住房的實施細則

第一條 為進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和住房建設發展，根據《關于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發〔１９９４〕１９號文）的規定。特制定按成本價向中、低收入職工家庭出售公有住房的實施細則。

第二條 出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸已、維修自理的原則。第三條 凡獨用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規劃、產權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃有步驟、分期分批地進行。一九九四年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。

新分配的公有職工住房應貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數量，一般應不低于單位每年分配住房總量的３０％。

第四條 按成本價購買公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８足歲的同住成年人。凡承租戶內有多人的，應協商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應變更租賃戶名后，由同住成年人協商確定購房人。有下列情況之一的暫不能購房：房屋擅自轉租或變相轉租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國（境）外定居，或探親、留學逾期不歸的；承租人去國（境）外定居、探親、留學留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。

第五條 公有職工住宅出售的成本價，一九九四年每平方米建筑面積９０２元。對職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價可在成本價的基礎上適當上調。

公有住房出售時，根據住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應的增減系數（詳見附件）和成新折扣。

住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算。

第六條 對購房者給予以下優惠：

（一）按購房人每一年工齡給予成本價１．２％的優惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡最長的一人為計算依據，但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時不得重復享有受優惠。

（二）為鼓勵職工購房，１９９４年給予成本價５％的一次性優惠。

（三）購買已租住的公有住房，１９９４年給予成本價５％的優惠。

（四）購房者仍可按規定享受原有的住房補貼。

（五）購房者免繳房產稅、契稅，并緩征地租。

（六）購買新建住房者免繳固定資產投資方向調節稅。

第七條 公有職工住房的實際出售價按下列公式計算：

新分配公有職工住房的實際出售價（元／平方米）＝成本價（元／平方米）×（１－年工齡優惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵職工買房優惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。

已租住公有職工住房的實際出售價（元／平方米）＝成本價（元／平方米）×（１－年

工齡優惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵職工買房優惠率）×（１－已租住公房優惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。上列公式中：

成本價—一九九四年定為９０２元／平方米；

年工齡優惠率—１．２％；

工齡—機關事業單位職工工齡按市人事局有關規定計算；企業單位職工工齡按市勞動局有關規定計算。在出具證明時，須由所在單位的人事勞動部門加蓋公章，對沒有設置人事勞動部門的單位可由上一級主管部門的人事勞動部門蓋章；

竣工年限—按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。房屋竣工不滿一年的按一年計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算；

成新折扣率—每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算；

鼓勵職工買房優惠率—一九九四年定為５％；

已租住公房優惠率—一九九四年定為５％；

面積折扣—１５％。

第八條 出售公有住房的建筑面積計算標準，按《關于印發異產同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》（滬房〔９３〕權字發第５２號）規定執行。建筑面積計算保留二位小數，以下四舍五入。

第九條 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價，Ⅰ級地段內，定為每平方米建筑面積１７０元；Ⅱ級地段內，定為每平方米建筑面積１６０元；Ⅲ級地段內，定為每平方米建筑面積１５０元；Ⅳ級地段內，定為每平方米建筑面積１４０元；Ⅴ級地段內，定為每平方米建筑面積１３０元；Ⅵ級地段內，定為每平方米建筑面積１２０元。

第十條 職工按成本價購買公有住房，每個家庭享受一次，購買一套。每個家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內或支農等離開本市而承租戶內留有一個人的（另一方不再享受購房優惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻，經產權人同意的。

第十一條 新分配公有職工住房購房的建筑面積標準按國家、市人民政府和單位規定的分配住房控制標準執行，超過標準部分實行市場價。按市場價購買的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項的優惠政策。

已租住公有住房購房的建筑面積控制標準，一般按人均建筑面積２４平方米計算。家庭成員中如有下列對象的也可按下列標準執行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級為６０至８５平方米；縣處級為７０至１００平方米，副局級８０至１２０平方米；正局級為９０至１４０平方米。部級干部按國務院規定的控制標準執行。技術職稱按相應的行政職務掛靠。以上是購買已租住公有住房的控制標準，不是必須達到的分房標準。超過購房控制標準１０平方米以內的，按當年的成本價不享受第六條

（一）、（二）、（三）項的優惠政策購買；再超過部分按市場價購買。按市場價購買的部分不享受第六條

（一）、（二）、（三）、（五）項的優惠政策。

第十二條 職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時，將原購買的住房產權退還原產權單位，原產權單位按當時的成本價和優惠政策、成新折扣計算價款，退還原購房人；新購買的住房按當時的成本價和優惠政策、成新折扣計算價款購買。

第十三條 購房人以現金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。

申請分期付款和政策性抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的３０％。

第十四條 對公有住房的出售人，可免繳營業稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。第十五條 按成本價購買公有住房，購買者擁有全部房屋產權。但購房款未付清或購房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉讓和改變居住用途。在此期間，購房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當年的成本和優惠政策、成新折扣重新計算后，由出售人退還購房人；購房者改變自住用途的，當按市場價補足房價。購房款已付清、購房后已住滿五年者，其住房可進入房產市場出售、出租和轉讓，收益歸己，但須按規定補交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。

第十六條 購買公有住房按下列程序進行：

（一）直管公房由區、縣編制售房計劃，經市房產管理局審定后組織實施；系統單位自管公房由售房單位編制售房計劃，經市房改辦審定后組織實施。

（二）由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，住戶同意購房后，即可辦理購房手續。

（三）需購房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購房款后，由市房產登記發證辦公室給房屋所有權證。

第十七條 房屋維修責任和維修費用按下列規定分攤：

（一）室內維修由購房人自理。

（二）住房的共同部位的電梯等共用設備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產權單位承擔。

（三）住房的共用部位、共用設備以及公共設施、凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設施的管理、維修、養護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應由城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設施管理、維修、養護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產權單位支付。

第十八條 高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶口只承擔運行費用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。

第十九條 房屋維修基金按下列規定籌集：

（一）多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的１．５％繳付房

屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積５４．１２元。

（二）高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米面積成本價的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積１０８．２４元。

上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲（按居民個人儲蓄利率計息），專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。

高層住宅電梯和水泵共同設備的大修和更新費用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費用，用于電梯和水泵等共同設備的大修和更新，一九九四年定為每臺電梯５０萬元。

高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設備大修和更新費用，具體使用辦法按《關于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規定執行。

第二十條 出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積２０元繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金。

第二十一條 出售人和購房人需交付的費用：

出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設施管理、維修、養護基金；高層住宅水泵和電梯等共用設備的大修和更新費用和實際售房款１％的手續費。

購房人一次性交付購房款；首期維修基金；實際購房款１％的手續費；房屋登記勘丈費每平方米建筑面積０．３０元；房產權證工本費每件５元；房屋買賣合同印花稅５元；產權登記權證印花稅５元。

第二十二條 出售單位應幫助購房人在購房后三個月內組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業或由自管組織委托物業管理部門管理。

第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發〔１９９３〕字第３０號）的規定辦理。

第二十四條 購買公有住房后，產權人應按照社會化管理的要求，根據管理單位的管理質量和內容，按月交納管理費。在售房起步階段，多層住宅產權人每月每套應承擔３－５元的管理費；高層住宅產權人每月每套５－１０元的管理費，由自管組織與物業管理部門簽訂管理合同時確定。

第二十五條 直管公有住房出售后，由房管部門負責核收售房款，解交市公積金管理中心，專項用于住房建設、舊房更新改造和管理維修。

單位自管公有住房出售后，由原產權單位負責核收售房款，專項用于該單位住房建設、舊房更新改造和管理維修。

房地產公司違反有關規定出售使用權的住房，當時出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造；當時出售給個人的，應視作產權房，補發產權證，再向個人收款。

第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織實施，系統單位自管公有住房出售由市房改辦組織實施。

第二十七條 本實施細則由市住房制度改革辦公室和市房產管理局負責解釋。第二十八條 本實施細則自發布之日起施行。市房改辦和市房產管理局以前發布的有關文件有與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。

上海市住房制度改革辦公室上海市房產管理局

發布部門：上海市其他機構

5日(地方法規)

１９９４年６月１５日 發布日期：1994年06月15日 實施日期：1994年06月1