第一篇：房地產(chǎn)信托幾種投融資模式的優(yōu)缺點分析

房地產(chǎn)信托幾種投融資模式的優(yōu)缺點分析

一、貸款型信托融資模式：

在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。特點及優(yōu)劣勢：

1.對公司(項目)要求 ：“四證”齊全 自有資本金達(dá)到35％ 二級以上開發(fā)資質(zhì) 項目盈利能力強。

2.要求的風(fēng)險控制機(jī)制：資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨立賬戶。

3.退出方式：償還貸款本金。

4.融資金額：視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等。

5.融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。

6.融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12%-20%居多。

7.優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發(fā)成本。

8.劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。

二、股權(quán)型信托融資模式：

在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。

特點及優(yōu)劣勢：

1.對公司(項目)要求：股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項目盈利能力強

2.要求的風(fēng)險控制機(jī)制：向（項目）公司委派股東和財務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保

3.退出方式：溢價股權(quán)回購

4.融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果

5.融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃

6.融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。

7.股權(quán)性質(zhì)：該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）

8.優(yōu)勢：

（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；

（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤

9.劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發(fā)商利潤。

三、混合型信托融資模式（夾層融資型）

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。

特點及優(yōu)劣勢：

1.對公司(項目)要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團(tuán)開發(fā)項目

2.要求的風(fēng)險控制機(jī)制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、資金證照監(jiān)管、受托支付綜合采用退出方式：貸款償還及溢價股收購

3.融資金額：一般在5億以上

4.融資期限：以2-3年居多，股權(quán)投資期限也可以為5年期甚至更長

5.融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低于15%/年

6.優(yōu)勢：

（1）信托可以在項目初期進(jìn)入，增加項目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債機(jī)構(gòu)。

（2）債權(quán)部分成本固定 不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。

7.劣勢：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時會有對施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議。

四、財產(chǎn)受益型信托融資模式

利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處臵該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。特點及優(yōu)劣勢：

1.對信托財產(chǎn)要求：

（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；

（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)

2.要求風(fēng)險控制機(jī)制：

（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；

（2）回購承諾及第三方擔(dān)保

（3）物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押等

3.退出方式：開發(fā)商溢價回購受益權(quán)或追加認(rèn)購次級受益權(quán)

4.融資金額：視信托財產(chǎn)的評估價值和租金收入等確定

5.融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結(jié)構(gòu)設(shè)計實現(xiàn)資金循環(huán)使用

6.融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產(chǎn)質(zhì)量

7.優(yōu)勢：

（1）在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實現(xiàn)了融資。

（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。

8.劣勢：物業(yè)租售比過低導(dǎo)致融資規(guī)模不易確定

第二篇：房地產(chǎn)信托融資模式的優(yōu)缺點分析

房地產(chǎn)信托融資模式的優(yōu)缺點分析

A貸款性信托融資模式：

在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資人的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托公司，信托公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

A-1特點：

對公司（項目）要求：

(1)“四證”齊全

(2)自有資金35%

(3)二級以上開發(fā)資質(zhì)

(4)項目盈利能力強

要求的風(fēng)險控制機(jī)制：

(1)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，抵押一般在50%左右）

(2)股權(quán)質(zhì)押

(3)第三方擔(dān)保

(4)設(shè)立獨立賬戶

退出方式：

(1)償還貸款本金

a融資金額：視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判過程，從幾千萬到幾億不等。b融資期限：以1-2年居多，也有5年甚至更長期限的信托計劃。

c融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12%-20%居多。

A-2優(yōu)勢：

融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發(fā)成本。

A-3劣勢：

與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。

第三篇：房地產(chǎn)信托投融資實務(wù)及典型案例

2.98

B公司基本情況

B公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃、物業(yè)管理、園林綠化工程等的房地產(chǎn)公司。注冊資本2.1億元，由C公司100%持股。

3.C公司基本情況

C公司是一家以教育、房地產(chǎn)、旅游、貿(mào)易、投資為主的多元化結(jié)構(gòu)的民營企業(yè)，公司創(chuàng)立于1995年，并于2005年上市，其控股股東為D公司，D公司的實際控制人為李某與張某。產(chǎn)品名稱陽光時代股權(quán)投資集合資金信托計劃

信托規(guī)模5.4億元

信托期限2年

資金用途信托資金專項用于對A公司增資擴(kuò)股，占A公司本次增資完成后的49.18%的股權(quán)。其中，3億元計入A公司注冊資本金，2.4億元計入A公司資本公積（A公司增資完成后的注冊資本是6.1億元）

風(fēng)險控制措施（1）C公司與T信托公司簽訂《股權(quán)收益權(quán)收購合同》（2）D公司及其實際控制人李某和張某，同時與T信托公司簽訂《保證合同》，為本信托計劃承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保

（3）B公司與T信托公司簽訂《股權(quán)質(zhì)押合同》，出質(zhì)人B公司以其持有的A公司50.82%股權(quán)（對應(yīng)的注冊資本金是3.1億元）及其相關(guān)權(quán)益進(jìn)行質(zhì)押，為C公司在股權(quán)收益權(quán)收購合同項下的義務(wù)提供擔(dān)保。

四操作要點

該信托計劃向A公司增資的前提條件主要包括

（1）交易文件均已簽署并生效

（2）信托計劃已經(jīng)成立（信托資金已經(jīng)到位）

（3）B公司已經(jīng)向A公司足額繳納了其認(rèn)繳的全部注冊資本

（4）B公司已經(jīng)將編號為X地2010-5號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)《出讓合同》項下的受讓人變更為A公司，并向T信托公司提供了變更后的合同及相關(guān)證明材料

（5）A公司已向T信托公司提供了關(guān)于同意T信托公司向A公司增資的股權(quán)決議

（6）《股權(quán)質(zhì)押合同》約定的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保已依法辦理完畢相關(guān)的登記手續(xù)，并且T信托公司已取得質(zhì)押證明

（7）B公司、C公司、D公司及其實際控制人李某及張某沒有發(fā)生各自簽署生效的交易文件所約定的任一違約事項或任何可能損害信托計劃在交易文件項下的權(quán)利的情形

（8）C公司董事會、股東大會審議批準(zhǔn)本次“股權(quán)收益權(quán)收購”的交易及其相關(guān)文件 鑒于C公司與T信托公司簽訂了《股權(quán)收益權(quán)收購合同》，其中“股權(quán)收益權(quán)”轉(zhuǎn)讓價款的金額按照下列兩個數(shù)額中的較高者進(jìn)行計算：

（1）以收購日前30個工作日為評估基準(zhǔn)日的特定股權(quán)評估值

（2）按照下述公式計算的金額：優(yōu)先級受益人的信托本金總額*15%*信托計劃成立日至收購日的實際天數(shù)/365+優(yōu)先級受益人的信托本金

作為C公司向T信托公司履行股權(quán)收益權(quán)收購合同的擔(dān)保條件，C公司的控股股東D公司及其實際控制人李某和張某同意為C公司履行主合同項下的債務(wù)提供擔(dān)保，即保證以其各自的全部及共同所有的共有財產(chǎn)向T信托公司提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證

作為C公司向T信托公司履行股權(quán)收益權(quán)收購合同的另一擔(dān)保條件，B公司（即C公司的全資子公司）與T信托公司簽署《股權(quán)質(zhì)押合同》，出質(zhì)人B公司以其持有的A公司50.82%股權(quán)及其相關(guān)權(quán)益進(jìn)行質(zhì)押，從而為C公司在股權(quán)收益權(quán)收購合同項下的義務(wù)提供擔(dān)保

第二節(jié) 地方政府

一、市場簡析

從房地產(chǎn)市場的角度而言，地方政府尋求信托融資的主要動因來自兩個方面：一是土地儲備，而是保障房建設(shè)

監(jiān)管部門嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，為這一領(lǐng)域的金融創(chuàng)新提供了土壤。《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)【2003】121號）規(guī)定，對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款

國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)【2007】277號）明確要求，土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中，抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求；土地儲備機(jī)構(gòu)并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模貸款；商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)原則在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放土地儲備貸款；土地儲備貸款應(yīng)實行專款專用、封閉管理，不得挪用；各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。由此可見，靈活的信托工具可在一定程度上為地方政府的土地儲備融資提供便利。

另外，為解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，調(diào)整型房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格，我國政府先后頒布了一系列法規(guī)政策，著力推動保障房的建設(shè)。所謂“保障性住房”，是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中，以限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)等方式提供的具有社會保障性質(zhì)的住房。在“十二五”規(guī)劃中，政府計劃2011~2015年間，全國保障性住房3600萬套，約為過去10年建設(shè)規(guī)模的2倍。2011年作為“十二五”規(guī)劃的開局之年，全國開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。這一大規(guī)模的保障性住房建設(shè)存在巨大資金缺口，需要多方資金的支持，靈活的信托融資方式逐漸進(jìn)入保障房參與各方的視野。2011年7月12日，財政部、國家發(fā)展與改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于報送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程房建設(shè)的資金籌措情況的通知》（財綜函【2011】50號），明確指出：保障房建設(shè)的資金籌措來源主要包括財政預(yù)算安排、企業(yè)和個人自籌、社會融資、其他渠道安排資金。因此，地方政府與信托公司合作籌集保障房資金已經(jīng)越來越受到各方的重視

二、甲市A區(qū)保障房性住房建設(shè)項目集合資金信托計劃案例

（一）項目背景

1.關(guān)于甲市A區(qū)地方政府保障房建設(shè)及相關(guān)政策措施

為貫徹落實中央相關(guān)政策，進(jìn)一步完善商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、存量住房四個層次的住房供應(yīng)體系，保障本地低收入群體的住房基本需求，甲市地方政府逐步調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式。依據(jù)國務(wù)院發(fā)布的相關(guān)文件，2009年前后出臺了一系列相關(guān)地方政府文件，并重點規(guī)劃甲市A區(qū)。相關(guān)的地方政府文件包括：《甲市建設(shè)廳、國土資源廳關(guān)于甲市A區(qū)城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作的指導(dǎo)意見》、《甲市建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于認(rèn)真做好住房調(diào)查工作的通知》、《甲市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》、《甲市A區(qū)廉租住房保障方案》、《甲市A區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等

地方政府充分考慮了A區(qū)中低收入居民家庭生活對住房的需求，合理安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例，建立和完善以商品住房為主體，社會保障性住房供應(yīng)為補充的多層次住房供應(yīng)體制，滿足住房的梯級消費需求

2.A區(qū)保障房建設(shè)項目背景及規(guī)劃

A區(qū)位于甲市西部，是甲市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著高速公路、鐵路、支線、機(jī)場及口岸的陸續(xù)建設(shè)，綜合實力持續(xù)提升。近年來A區(qū)生產(chǎn)總值年均增長為27%，財政收入年均增長約41%，固定資產(chǎn)投資年均增長約24%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年平均增長約16%，農(nóng)牧民人均純收入年均增長約15%，但仍有上千居民住房困難

在宏觀背景的推動下，為解決A區(qū)住房困難家庭面料的問題，房產(chǎn)管理局于2010年融資5000

萬元人民幣，共建設(shè)廉租房項目8個，總建筑面積4萬平方米，建筑套數(shù)800套，解決了上千戶住房困難家庭的居住問題，逐步滿足中低收入家庭和困難群體的住房需求。

二、信托計劃方案

1.信托計劃介紹（見表4.2）

產(chǎn)品名稱甲市A區(qū)保障性住房建設(shè)項目集合資金信托計劃

受托人X信托公司

信托規(guī)模5000萬元

資金運用方式以貸款方式運用于甲市A區(qū)廉租房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目

預(yù)期年化收益率8%

風(fēng)險控制措施（1）V公司為甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局償還5000萬元貸款本息提供連帶責(zé)任保證；（2）甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局以“政府補貼收益權(quán)”為償還貸款本息提供質(zhì)押擔(dān)保；（3）制定嚴(yán)密的操作流程和管理制度以有效降低信托計劃的管理風(fēng)險

2.交易結(jié)構(gòu)安排

受托人（受益人）預(yù)期年化收益率8%信托資金5000萬元信托計劃V公司連帶責(zé)任擔(dān)保政府補貼等收益信托貸放5000萬元甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局保障性住房建設(shè)項目

受托人X信托公司與借款人甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局簽訂了《借款合同》，將信托資金全部貸放給借款人，用于甲市A區(qū)保障性住房建設(shè)。受托人以甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局獲得的甲市A區(qū)財政預(yù)算補貼等資金作為信托利益的來源，扣除信托財產(chǎn)管理費以及受托人報酬后，向收益人分配信托利益，并且兌付信托本金

V公司是全國礦業(yè)百強企業(yè)之一，是甲市的3A級骨干企業(yè)，為保證信托貸款到期收回，確保投資人信托利益的實現(xiàn)，由V公司為房產(chǎn)管理局提供第三方不可撤銷連帶責(zé)任保證

3.風(fēng)險控制

房產(chǎn)管理局以政府補貼受益權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險控制控制操作流程制度管理制度V公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保

該信托計劃的主要風(fēng)險控制措施如下

（1）V公司為甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局償還5000萬元貸款本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保

（2）甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局以“政府補貼受益權(quán)”為償還貸款本息提供質(zhì)押擔(dān)保

（3）X信托公司根據(jù)信托業(yè)務(wù)的需要設(shè)置了不同的部門和崗位，以實現(xiàn)各部門、崗位間的相互監(jiān)督和制衡，并將嚴(yán)格控制操作流程、制定管理制定，從而有效地降低了信托計劃的管理風(fēng)險

（三）案例啟示與思考

1.關(guān)于甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局

在本案例中，甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局相應(yīng)國務(wù)院及地方政府關(guān)于建設(shè)保障性住房的政策，信托融資的介入可以緩解地方政府財政資金壓力等問題。以“政府預(yù)算補貼資金”作為信托利益的來源，以“政府補貼受益權(quán)”提供質(zhì)押擔(dān)保，這凸顯了房產(chǎn)管理局的協(xié)調(diào)能力和擔(dān)保能力。同時，V公司為房產(chǎn)管理局償還本息提供連帶責(zé)任保證，這即可降低項目風(fēng)險，也有利于處理政府融資的合規(guī)性問題

2.關(guān)于X信托公司

X信托公司通過發(fā)行計劃資金信托計劃，將投資者的閑散資金加以集中，給甲市A區(qū)房產(chǎn)管理局的政策性房地產(chǎn)項目“輸血”。這不但滿足了項目建設(shè)的資金需求，同時為中小投資者提供了房地產(chǎn)投資的備選渠道，而且在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托和“政信合作”業(yè)務(wù)之外開發(fā)了一條穩(wěn)定獲取信托報酬的盈利渠道

3.關(guān)于投資者

本信托計劃的預(yù)期年化收益率為8%，比銀行的同期定期存款利率高2倍多，這在一定程度

上滿足了投資者的理財需求。同時，該信托計劃的風(fēng)險可控，不但項目投資受到政策支持，而且有國有大型企業(yè)為整個信托計劃提供保證，這種“企業(yè)信用+政府信用”的風(fēng)險控制組合策略對投資者有一定吸引力

第四篇：《房地產(chǎn)信托投融資實務(wù)及典型案例》后記

后記

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。”

本書以房地產(chǎn)信托投融資的實務(wù)操作與典型案例為主要內(nèi)容，對信托模式在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新實踐進(jìn)行了初步探索和總結(jié)。作為“信澤金智庫系列叢書”的第一本，我們衷心希望以“房地產(chǎn)信托”這一熱點話題作為開端，與各位同仁進(jìn)行交流與探討。

首先，感謝金融行業(yè)的各位領(lǐng)導(dǎo)和朋友對本書給予了深切關(guān)懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經(jīng)驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本“頗具難度”的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔(dān)當(dāng)起“信澤金智庫系列叢書”的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導(dǎo)和大力支持。

其次，感謝中國信托行業(yè)的六十多家信托公司，它們作為富有活力和創(chuàng)造力的非銀行金融機(jī)構(gòu)，既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的踐行者，也是本書中不少案例的原創(chuàng)者。與其說我們在編撰信托讀本，不如說我們在總結(jié)信托實踐。眾多信托公司的豐富實踐和寶貴經(jīng)驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信托公司價值理念的傳播發(fā)揮些許作用。

再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恒、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團(tuán)隊協(xié)作的結(jié)晶，是上述同仁共同努力的結(jié)果，也是信澤金在信托研發(fā)領(lǐng)域的又一次全新嘗試。

最后，也是極為重要的，我們要感謝經(jīng)濟(jì)管理出版社對本書的出版發(fā)行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發(fā)行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨于郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協(xié)力下成為中國信托理念傳播的有益嘗試。

“信托潤澤金融，信任澤被財富。”讓我們繼續(xù)秉持孜孜以求的“Trust for Fortune”理念，在中國金融變革與財富管理創(chuàng)新的大潮中，不斷傳播信托的實用價值觀，造福于社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信托的各類話題。

信澤金研發(fā)中心圖書編輯組

2011年11月

電話：010-84535426

郵箱：xinzejin@126.com

第五篇：房地產(chǎn)信托

我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險及應(yīng)

對措施

班級：金融管理與實務(wù)班

姓名:崔璐琳

學(xué)號：12034102 我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險及應(yīng)對措施

摘要

近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時,由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫了我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，同時指出存在的風(fēng)險 ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險的相關(guān)措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風(fēng)險、應(yīng)對措施

引言

隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點和開放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險認(rèn)識、管理不足的隱患。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動、國家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r;最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項目的市場需求波動等,這三方面的因素都會引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險。因此,風(fēng)險控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時刻關(guān)注的重要問題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。

由以上分析可看出,我國房地產(chǎn)信托業(yè)確實存在很大的風(fēng)險,而且風(fēng)險對相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動作用。同時我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點,再結(jié)合我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險兩個方面對我國房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風(fēng)險管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險。

一、我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

在我國，多年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場籌資門檻較高，只有少數(shù)具有較大勢力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外；企業(yè)債券市場是籌資的另一手段，但由于我國的信用評級體系尚未建立起來。加之債券二級市場不發(fā)達(dá)，使得債券流動性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。

可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會。自《信托法》開始實施后，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長之勢、尤其自2003年以來，信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢，房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場份額。

近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時間周期比較長，資金占用量大，利潤回報高的特點，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元。可見，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。

但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項目，同時私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類型受到局限。《信托法》還規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。另外，針對信托的稅收政策的空白進(jìn)而產(chǎn)生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運營成本。

二、我國房地產(chǎn)信托的未來發(fā)展趨勢

從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，全國城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。另外，國家實施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國家將收緊銀根，減少對基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)信托自身無可比擬的優(yōu)點使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補充和主流方向之一。

1.資金來源多樣化。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。

2.相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。

3.資金使用方式靈活，市場供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運作：直接對房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，具有代表性、針對性和可操作性，是目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。

4.信托產(chǎn)品的流動性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品。

5.信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時間成本，同時也可分流部分銀行儲蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

三、我國房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險

(1)國家宏觀政策風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策, 對環(huán)境保護(hù)的政策, 對租金、售價的限制政策, 對材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。在我國現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場和資本市場都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗, 經(jīng)常會針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等, 對房地產(chǎn)和金融市場都產(chǎn)生了一定的波動, 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來了巨大的風(fēng)險。如果投資者投資項目選擇不當(dāng), 必然會遭受損失。(2)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。

除了國家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場及自身周期波動帶來的風(fēng)險。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會對城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災(zāi)害等外部因素都會影響到房產(chǎn)價格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場的不利情況, 會使信托計劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也可能給投資者帶來風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時, 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費品又是投資品, 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險, 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。(3)利率風(fēng)險。

利率風(fēng)險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風(fēng)險。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對房地產(chǎn)實際價值的折減, 利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn), 會使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長期信托項目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是會抑制對房地產(chǎn)的購買需求, 從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

(4)信息不對稱導(dǎo)致的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面: 房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會利用財務(wù)手段制造虛假報表。此外, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險轉(zhuǎn)化平臺。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會造成項目停工, 信托資金必然會遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒有講清楚風(fēng)險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾,“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的, 這意味著一旦項目出現(xiàn)問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會有危險。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國剛剛起步, 尚未形成完善的運作機(jī)制, 也未形成對受托人的有效約束和激勵機(jī)制, 可能會發(fā)生受托人道德風(fēng)險, 即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項目的進(jìn)展和信托收益, 導(dǎo)致委托人利益受損。(5)運營風(fēng)險。

運營風(fēng)險產(chǎn)生于適應(yīng)競爭環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險, 主要包括項目的選擇和評估失誤、違規(guī)經(jīng)營、投資者不能勝任經(jīng)營管理工作、運作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。

房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護(hù)的缺失風(fēng)險主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項目留下了隱患。(7)信用風(fēng)險。

信用風(fēng)險也稱為道德風(fēng)險，是指交易對手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險，主要是由各方的信息不對稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機(jī)制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險的發(fā)生。

四、我國房地產(chǎn)信托的風(fēng)險對策

(1)建立我國房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。

房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來的風(fēng)險, 為控制風(fēng)險提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒, 美國等國家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。在亞洲國家和地區(qū), 韓國 1998 年 7 月通過了《資產(chǎn)證券化法案》。中國臺灣地區(qū)也于 2004 年出臺了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革, 無疑能給中國房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法, 建立對房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理, 在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤分配等方面對加強限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財會制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制, 確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護(hù)投資者的合法利益。(2)加強對信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。

為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險, 必須建立對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制, 并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨立管理機(jī)構(gòu), 項目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨立運營等。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實現(xiàn)監(jiān)管對象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營主體創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。再次, 根據(jù)目前我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險, 應(yīng)強化中央銀行對信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

(3)強制信息披露制度。我國房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護(hù)和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度, 約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關(guān)信息公之于眾, 以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監(jiān)會已于 2004 年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報, 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實施年報披露制度, 應(yīng)以此為契機(jī), 督促信托公司加強房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和披露工作。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長期有效合作機(jī)制, 提高信息透明度, 規(guī)范運作, 共同提高抗風(fēng)險能力。在美國, 證券管理委員會負(fù)責(zé)監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計劃、則務(wù)計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn), 而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗, 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風(fēng)險管理水平。

信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險管理水平, 降低管理風(fēng)險。一是要做好投資項目的風(fēng)險分析和對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個項目的特點和經(jīng)營方式不同, 這些不同又影響著投資項目的風(fēng)險大小, 因此投資項目風(fēng)險分析的關(guān)鍵是要做好項目評估和可行性研究, 同時還應(yīng)加強對貸款人信用等級、財務(wù)狀況、償還能力的審查和評判, 從源頭上控制信托財產(chǎn)風(fēng)險。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施, 以分散風(fēng)險, 并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)情況, 以及項目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解, 當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項目出現(xiàn)風(fēng)險時, 要及時采取補救措施, 如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時處置抵押物, 盡量將信托財產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過加強對信托財產(chǎn)的日常管理, 提高信托財產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險和損失。(5)引入第三方評價機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。

目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風(fēng)險控制能力較差。因此, 引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu),讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù), 借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任, 既可以加強房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險。同時, 各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔(dān)保, 具有信用增強作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時, 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)信托受益時而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此, 引入專業(yè)會計事務(wù)所運用多種評估方法對信托財產(chǎn)進(jìn)行評估, 并引入專業(yè)律師事務(wù)所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險。(6)不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新, 不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn), 還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121 號文件之后, 房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運營的物業(yè)。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動性風(fēng)險。

(7)加強人才的培養(yǎng)和儲備。

信托公司應(yīng)重視對專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識又具有房地產(chǎn)運營管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運作更偏重于理財, 而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運作, 而非項目的具體實施。所以必須加強培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財務(wù)通法律的理財專家, 同時, 這些人員又必須對房地產(chǎn)業(yè)有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務(wù) 80%的利潤實際上是由 20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的, 能否建立一支經(jīng)過專門訓(xùn)練, 具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場嗅覺和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊伍, 將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。（8）控制風(fēng)險，嚴(yán)格內(nèi)部審查

由于房地產(chǎn)項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應(yīng)做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔(dān)保人的信用評級和盡職調(diào)查進(jìn)行嚴(yán)格的事前控制，通過設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線并適當(dāng)引入風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險，最大限度地做到風(fēng)險可控。其次，對其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評級情況，建設(shè)進(jìn)度，財務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險管理部門和合規(guī)部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請評估團(tuán)隊對項目抵押物等進(jìn)行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風(fēng)險做出評估。（9）加強人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對產(chǎn)品設(shè)計人員、風(fēng)險審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計人員應(yīng)加強對市場的敏感度，熟知企業(yè)運作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會計師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗，并能獨立公正出具風(fēng)險意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對交易中出現(xiàn)的變化。