第一篇：銀行信貸學--房貸

房貸流程詳解

來源：大慶晚報2008-11-17 8:41:00

房貸手續怎么辦？需要什么條件？要帶什么資料？

買房的人不少，但是這么高的房價，能一次付款的人并不多，因此貸款成了大多購房人的選擇，而貸款手續到底該怎么辦，需要什么條件，要帶什么資料，很多人都不是特別清楚，針

對讀者的需要，記者請大慶交通銀行信貸處趙向東處長為讀者詳細解讀房貸流程。

期房按揭貸款需8個步驟

借款人與開發商簽定購房合同后，到銀行提出貸款申請。借款人需要帶本人及配偶的身份證、戶口、婚姻證明、收入證明、購房合同、首付款收據及開發商出據的借款申請意向書等材料。經商、務工的借款人還需提供營業執照、代碼證、稅務登記、驗資報告、公司章程、財務報表、稅單、勞務合同、租賃協議等。此外，首付比率、抵押率、償債率嚴格按照銀行的有關文件執行。期房按揭貸款樓盤還必須為銀行簽約合作的樓盤。其辦理辦法具體可以分為8個步

驟：

1.借款人與開發商簽定購房合同并交付首付款。（看房的過程表演，簽訂合同，交首付

款，順帶另一場景交代首付款是如何得來的，如《奮斗》中的向南夫婦。）

2.借款人到銀行提出書面貸款申請。(此時可嚴肅表演：銀行人員向借款人詳細說明貸款

事項，也讓同學們更加了解貸款事項)

3.信貸員受理業務并初審借款人提供的申請資料，（可單人自言自語表演）同時由征信系

統操作員在人民銀行的征信系統中查詢并打印借款人及配偶的征信報告。

4.信貸員對借款人的還款能力進行調查（形成虛擬調查小組，借款人工作地點和家庭背景

調查等），并根據調查結果形成書面報告，上報

銀行風險核查崗進行貸前真實性核查。（可兩人表演，短短幾十秒鐘）

5.核查合格后，在個貸系統中錄入客戶信息、貸款信息、擔保信息等，并將貸款申請上傳（上傳過程可高效化，人體導電上傳…..）至銀行審查崗。審查崗對調查崗提交的書面材料的完整性、合規性等進行審查。審查合格后，在個貸系統中進行電子審查。

6.審查通過后上報銀行個貸中心審批崗進行審批（超過個貸中心審批權限的業務需現經銀

行貸審會審批）。

7.銀行個貸中心審批崗審批（包括文本和電子版）通過后，報銀行放款中心法律崗進行放款審查，放款審查通過后，由放款中心主任審批同意后，交由放款中心放款崗具體辦理放款

手續。借款人及配偶需到銀行在放款憑據上簽字。

8.銀行按和開發商約定的保證金比例，扣除辦理他項權證保證金后，將貸款劃轉開發商賬

戶。

表演人員： 1.借款人，2.借款人配偶，3.開發商，4.銀行人員甲、5.乙，6.（丈母娘），7.信貸員，8.征信系統操作員，9.銀行審查崗，10.個貸中心審批崗，11.銀行放款中心法律崗，12.放款中心主任。二:

“個人購置住房貸款”是最基礎的住房按揭業務，各家銀行都在開展該業務，個人購置住房貸款是一種擔保性貸款，可采取抵押、質押(把人當作是一種動產，在其身貼上標簽顯示其是汽車等)、保證或上述三種擔保方法并用的方式。

申請人應具備的條件

各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：1.具有城鎮常住戶口（課把身份證復印件當作是身份證）或有效居留身份；2.有穩定的職業和收入（轉換空間鏡頭預演場景顯示其工作環境），信用良好，有按期還貸款本息的能力；3.不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款（可表演是向母老虎丈母娘借的）；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；4.有銀行認可的資產作為抵押或質押（寶馬汽車），或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人（其好朋友：某公司的經理）；5.具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構（可找一團體表演，夸張，搞笑版）的評估價值。

申請所需證件

在申請借款時，申請人應出具多種文件，主要包括：1.身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明（公司經濟收入能力證明）；3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件；4.抵押物或質押物的清單（可列舉n項小物件，笑死他們）、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人

資信證明；6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。

個人貸款額度

個人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準），貸款期限最長可達30年。

償還方式選擇

在還款時，借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先征得貸款人同意，并辦理有關手續。償還本息的方式有以下兩種：

1.貸款期限在一年（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；2.貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

房貸質押和抵押

可以作為購置住房抵押物和質押物主要有如下種類：

（一）個人住房貸款的抵押物

1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權；

（二）個人住房貸款的質押物包括，國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

第二篇：銀行信貸復習題

信貸的定義:

1、信用－借貸行為；

2、銀行信用－銀行存貸款等信用業務活動的總稱；

3、銀行貸款－以銀行為主體的貨幣資金貸放行為。

銀行信貸：銀行信貸是指以銀行等金融機構為中介、以社會公眾為服務對象，以還本付息為條件，出借的貨幣資金使用權的營業活動。其三層含義：

1、以銀行為中介，界定了信用形式及其發展階段。有別于商業信用、國家信用、民間信用、消費信用、高利貸信用等。

2、以償還計息為條件，是指借貸必須是有條件的，必須設定還本付息的前提。

3、貨幣借貸指借貸的標的是貨幣，不搞實物借貸。

銀行信貸管理和銀行經營管理的關系

聯系：貸款業務是商業銀行的基本業務，信貸管理屬于銀行經營管理的范疇；

區別：研究對象和內容有獨立性。商業銀行經營管理是以研究銀行自身資產負債配置的“流動性、安全性、盈利性”目標為對象，以資產負債管理、計劃和決策管理、市場營銷管理、財務管理的理論、機制和業務技術為主要內容的學科。銀行信貸管理是研究銀行與企業、居民的信貸關系，重在發現市場、研制產品、營銷貸款、創造收益，切入點是企業居民的資金循環、融資結構、財務收支。

商業銀行的市場結構及其特征

由于各類商業銀行的組織模式、管理體制和和地域分布不同，使得當前中國商業銀行的市場結構具有壟斷性與競爭性并存、聚集性和短缺性并存的顯著特征。

四大商業銀行縱橫交錯，遍布全國各地，在市場份額上都處于絕對壟斷地位。

按經濟原則設置機構的股份制商業銀行和在華外資銀行則聚集于大中城市，處于競爭劇烈的市場爭奪，表現出高度的聚集性。

地方城市商業銀行和合作金融機構規模小，資金力量不足，缺乏向縣域經濟和農業經濟提供有效金融服務的能力，形成金融供給的短缺性。

信貸資金是指銀行以信用方式聚集和運用的貨幣資金，或者說是銀行信貸行為的貨幣表現，是銀行信貸管理的客體。

信貸資金有兩個特點：一是兩權分離（使用權和所有權），二是必須歸還。

信貸資金的來源結構和渠道

信貸資金的來源主要是吸收存款、發行債券、向中央銀行借款等。

信貸資金來源渠道：1.各項存款(包括：

1、企業存款

2、居民儲蓄存款

3、農業存款

4、其他存款）2.債券籌資（發行金融債券、賣出回購債券、有價證券回購業務）3.向中央銀行借款 信貸資金運用渠道：1.各項貸款（短期貸款、中期流動資金貸款、中長期貸款）2.債券投資

6.3.繳存準備金存款4.存放同業和拆借同業5.代理業務

6、本外幣庫存：包括“庫存現金”和“外匯占款”

銀行系統“存差”并不是資金的閑置

銀行系統資金運作的基本結構是：各類貸款、有價證券投資和外匯儲備三大項。

“存差”意味著商業銀行其他非貸款資產的增加。“超貸”意味這商業銀行減少了非貸款資產。

銀行機構的信貸收支包括兩部分業務收支：

一是存貸款業務收支（簡稱信貸收支Ⅰ）

二是存貸款業務以外的資產負債業務收支（簡稱信貸收支Ⅱ）

這兩部分業務的資金在營運中是相互聯通的，存>貸形成的“存差”通過信貸收支Ⅱ使用出

去；“存差”資金不會也不可能閑置在銀行機構內部。

作用：銀行“存差”是實施積極財政政策和穩健貨幣政策的重要基礎

信貸資金循環周轉過程

信貸資金運動的一般規律：

商業銀行在信貸資金循環周轉中處于中介地位，從資金盈余部門吸收存款，向資金短缺部門

發放貸款，根據貸款合約到期收回貸款本息，支付存款本息，實現儲蓄向投資轉化過程，完

成信貸資金的一次循環。循環周而復始，構成信貸資金的周轉。

信貸資金循環周轉過程是一種三重支付、三重歸流的活動

信貸資金循環周轉的特殊性

特殊的信用主體：銀行集債權人、債務人于一身，以雙重身份出現，既承擔債務義務，又享

有債權的權利。

特殊的資金來源：信貸資金來源的90%以上都是借來的資金。

特殊的信用創造：貸款在轉賬支付機制作用下可以轉化為存款，成為發放貸款的新來源，創

造新的信貸資金來源。

特殊的交易工具：各類帳戶、票據、支付憑證、創新工具等，銀行信用支付工具具有代替現

金流通的功能。

信貸管理三原則：安全性、流動性、盈利性

1、安全性——風險防范(1)信用風險——必須面對的最主要風險（2)市場風險(3)操作風險

——直接與銀行的貸款管理機制有關

2、流動性是指資產在沒有損失的前提下變現的能力。一般來說，變現能力強（即損失小）

說明流動性高，相反則說明流動性低。

3盈利性

銀行利潤來源：存貸利差、中間業務收入和投資收益。

銀行的經營目標：利潤最大化

銀行要處理好遠期利益與長期利益，銀行利益和國家利益、直接利益與間接利益的關系。

★ 三者的有機配合、協調統一三者的矛盾和沖突P49解決辦法：在維持安全性和流動性的基礎上，盡可能地實現盈利最大化。

先注重的是安全性和收益性，而可把流動性放在最后。

貸款的種類和特征

(一)貸款種類

按貸款保障程度（貸款方式）劃分：信用貸款、擔保類貸款、抵押貸款、質押貸款、擔保貸

款、票據貼現

按貸款用途劃分：工商流動資金貸款、固定資產貸款、不動產貸款、農業貸款、消費者貸款、金融機構貸款、按利率計價方式劃分：固定利率貸款、浮動利率貸款、按貸款期限劃分：短期貸款、中期貸款、長期貸款、按風險承擔主體不同劃分：零售貸款、委托貸款、特定貸款

貸款特征：

1、貸款是借貸資金所有權和使用權的暫時分離；

2、貸款交易具有典型的“信息

不對稱”特性，普遍存在著逆向選擇和道德風險；

3、利率在貸款供求調節中存在局限性。

貸款授權授信管理體制

1996年11月11日，中國各商業銀行實行《商業銀行授權授信管理暫行辦法》。

(一)集中授權管理

授權管理是指商業銀行的總行逐級將貸款發放的權利分配給下級行的一種管理制度。

通過授權管理，可以提高貸款的審批效率，有效分配金融資源。

商業銀行上級行對下級行的授權大小的影響因素：分支機構業務負債狀況和業務風險狀況、經營管理水平和風險控制能力、分支機構的經營環境

(二)統一授信管理

授信管理，是商業銀行對客戶提供信用額度的一種制度，是商業銀行對客戶分配資源的實現

形式，表示商業銀行對客戶承擔風險程度的極限。

統一授信，是指銀行作為一個整體，集中統一地識別、管理客戶的整體信用風險，統一地向

客戶提供具體授信支持，并集中管理、控制具體授信業務風險。

★ 授信額度只是最高限額，不是必達額度。

審貸分離和分級審批

1、審貸分離：貸款調查人員負責調查評估，審查人員負責貸款風險的審查，貸款的發放人

員負責貸款的檢查和清收，審、貸、查三分離的制度。

2、分級審批：指貸款人根據業務量大小、管理水平和貸款風險度確定各級分支機構的審批

權限，超過審批權限的貸款，應當報上級審批的制度。

3、實行審貸分離和分級審批管理時應處理好的兩方面的關系：

（1）控制風險和提高效率的關系

（2）合規經營與開拓市場的關系

實行貸款管理責任制的原則：

1、貫徹一級法人思想、2、堅持權、責相統一的原則、3、堅

持審貸分離和集體審批原則

商業銀行存款的種類（詳見課本66頁）

按存款對象劃分的存款種類：單位存款、個人存款。

按存款穩定性劃分的存款種類：定期存款、活期存款、定活兩便存款。

按存款貨幣形式劃分的存款種類：人民幣存款、外幣存款。

按存款衍生關系劃分的存款種類：原始存款、派生存款。

存款保險制度

1、存款保險制度是建立一個保險機構，各存款機構作為投保人向保險機構交納保費，當投

保人面臨危機或經營破產時，保險機構根據情況采取不同的處置措施如流動性支持、兼并重

組和清算賠償，以化解金融風險或防止風險蔓延。

2、存款保險制度的作用

可以保護存款公眾的合法利益，增強社會公眾對銀行體系的信心。

可以減輕政府和中央銀行在銀行倒閉中所承擔的風險。

可以協助金融監管當局事先防止銀行風險，提高金融體系的穩定性。

企業的資金構成籌集類資金、運用類資金、分配類資金

一、籌集類資金是企業根據生產經營活動對資金的需要，通過一定的渠道，采用適當的方式

所獲得的資金。主要包括：

1、權益類資金。是企業所有者投入企業生產經營，并能產出收益的資金。● 吸收直接投資：

包括國家、法人、個人投資三部分，可以是現金、實物或是產權、土地使用權等形式投資。

● 發行股票：普通股、優先股

2、負債類資金。是企業借入資金的總稱。

借入資金的特征：

● 要付出資金成本

● 借入資金的營業利潤率大于借款利率時，借入資金能增加自有資金的利潤率。

● 合理安排資金的借入量并安排資金的償還，可提高資金的使用效率。

二、運用類資金。是企業對籌措類資金的使用，包括對外投資，如股權投資、債券投資等，也包括企業內部運營過程中的資金使用，如存貨、生產、銷售等。

1、流動資產：占用形態的易變性、占用數量的波動性、循環周轉與生產周期的一致性。

2、固定資產、3、應收賬款

三、分配類資金：對利潤進行分配

●企業的利潤總額=營業利潤+營業外利潤+投資凈收益

●利潤的分配順序：

上交稅金→凈利潤提起公積金、公益金→剩余的分配給投資者或留存追加投資

企業的資金需求的原因

一、銷售增長導致的資金需求

二、生產經營周期變化導致的資金需求

三、固定資產投資引起的資金需求

四、其他原因引起的資金需求

財務報表分析的一般步驟和方法

一般步驟：

1、明確分析目的，確定財務分析范圍

2、收集有關信息

3、按目的將各部分分類

4、深入研究各部分的特殊本質

5、進一步研究各部分的聯系

6、解釋結果，提供對決策有幫

助的信息

常用分析方法

1、增減分析法：對同一企業的兩期或兩期以上的財務報表中的項目數據進行比較，計算增

減額和增減率，并進一步分析變動趨勢(趨勢分析)和增減原因。

2、結構分析法：用百分率對某一報表項目內部結構進行分析，并與歷史和同業進行比較。

3、財務比率分析法 ：用財務比率反映報表中兩個或多個項目之間的關系，同時為規模不同、但經營特征相似企業的財務業績進行比較提供了方便。

4、因素分析法：根據分析指標與其多項構成因素之間的關系，從數值上來分別確定各因素

變化對整個分析指標影響程度。

貸款目的和還款來源的分析

1、貸款目的分析

一般目的：(1)流動資本融資；(2)應收賬款融資；(3)庫存融資；(4)擴大再生產融資；(5)

投資融資；(6)固定資產投資融資

特殊目的：(1)項目融資；(2)購并融資；(3)建筑融資；(4）貿易融資；(5)其他

如何確定一個界定清晰而且可信賴的貸款目的？

一個界定清晰且可信賴的貸款目的要能回答以下問題：

1．貸款目的是否合法?

2．按這一目的提供貸款對企業和銀行是否都有意義?

3．這一貸款目的是否與銀行的貸款政策相吻合?

4．貸款是否需要特別技術或管理? 銀行是否具備這樣的技能?

2、還款來源分析——判斷貸款有無償還可能性最明顯的標志

(一)第一還款來源

1．營運現金流量。它是最常見的還款來源，通過正常經營所獲得的資金是償還貸款最有

保障的來源。

2．再融資。它常有兩種形式。其一，從另一個金融機構獲得融資；其二，公開地或不公

開地發行債券募集資金。

3．企業資產轉換或銷售。企業將資產全部或部分變現，用其償還貸款。

4．抵押品清償及擔保人償還。在企業自身無法償還貸款的情況下，銀行可采用抵押品清

償或擔保人償還來保證貸款資金的還款來源。

(二)第二還款來源

第二還款來源實際也是上述還款來源中的一種。強調第二還款來源是要求它與第一還款來

源之間必須相互獨立。一個還款來源不能既作第一還款來源又作第二還款來源。

在實際中，絕大部分銀行要求企業提供兩個以上的還款來源；

第二還款來源是在第一還款來源出問題時的備用保障，兩者間必須獨立。

借款人的資信狀況分析

信用分析的5C標準:品德Character：主要衡量借款人的還款意愿

資本Capital：反映了借款人的財力和風險承擔能力

能力Capacity：主要衡量借款人的還款能力

擔保Collateral：分析貸款的抵押擔保情況和借款人的財務實力

環境Condition：分析借款人自身的經營狀況和外部環境（行業、法律、發展等）信用分析的6C標準:

品德(character)：借款人的誠實性和正常還貸意愿。

能力(capacity)：借款人還貸的實際能力和可能性。

資本(capital):借款人的自有財產價值，反映借款人的 累積財富和以往盈余信息。

擔保（collateral):借款人現有的，可用來對貸款進行抵押或質押的任何資產。

經營情形（condition):借款人所處的經營環境。

可持續性(continuity):在一定期限內的發展是否具有連續性以及該行業發展趨勢。

產品分析

(一)借款人的總體特征

主要了解企業的產銷規模，企業所處的發展階段，產品多樣化程度及經營策略等。

(二)借款人的主要產品及市場分析

(1)了解產品的科技含量，進而發現其市場潛力及市場穩定性；

（2)了解產品的環境保護特性和生產銷售合法性，進而發現其未來的政策性風險；（可通過

查證或鑒定）

(3)了解產品在社會生活中和市場上的重要性，進而發現市場需求的穩定性和潛力。

(三)借款人的產供銷分析

(四)借款人管理因素分析

(一)對企業組織結構的分析

1.企業產權性質

2.公司治理結構所有者與經營者之間關系的規范性和合理性

3.企業經營管理機構設置是否健全？權限集中度？職責劃分？

(二)對企業管理層的分析

1.主要領導層的個人道德品質；

2.主要領導層的經營思想和能力；

3.主要領導層的穩定性。

貸款價格的構成要素

一般地，貸款收入是銀行向借款人收取的利息以及非利息收入的總和，其中利率是貸款價格的基本部分。

（一）貸款利率：基本利率水平+ △

（二）其他非利息收入形式：

補償存款余額

承諾費 ——針對某項長期性周轉限額貸款

貸款的相關收費—— 某些特別項目，如抵押品評估費用、存管費、律師費等

提前 “支付” 的罰金

隱含價格 ——非貨幣性、合同的附加條款

影響貸款定價的具體因素：

（一）資金成本

（二）貸款的風險程度（期限、種類、擔保等）

（三）貸款的相關服務費用

（四）銀行貸款的目標收益率

（五）借款人的資信狀況

（六）借款人與銀行的全部業務關系

（七）補償存款余額

（八）借款人從其他途徑融資的成本—競爭因素

貸款定價方法

1、目標收益率定價法2 基礎利率定價法3.成本加成定價法

四、保留補償余額定價法

短期商業性貸款的額度管理

(一)貸款授信額度的確定

1.貸款企業最高授信額度的確定

貸款企業最高授信額度=（總資產-總負債）×授信比例

其中，授信比例是根據企業的信用等級確定的，信用等級越高，授信比例越高。AA級以上的企業授信比例最高可達100%，B級一下的企業不予核定授信額度。

2.貸款授信額度的確定

該筆貸款授信額度=貸款企業最高授信額度×(1-貸款的風險度)

貸款的風險度=貸款對象系數×貸款方式系數×貸款期限系數

第三篇：銀行信貸

銀行名稱：

地址：

日期： 致：（投標人全稱）

茲開具最高限額為人民幣萬元的銀行信貸，供（投標人注冊地點）（投標人名稱）于年月日之前，在（項目名稱）需要時使用。我行保證由（投標人名稱）提供的財務報表中所開列的作為流動資產的各項中無一項包含在上述提到的銀行信貸中。

此項目若未中標，該信貸證明自動失效，無需退回我行。

銀行（蓋章）：

銀行主要負責人（簽字）：

銀行主要負責人的姓名、職務：

銀行電話：

銀行傳真：

第四篇：銀行信貸實習報告

銀行信貸實習報告

一、認真執行政策，嚴格按照規范化管理要求，切實加強信貸基礎工作，確保各項指標圓滿完成。半年來，我行認真學習、深刻理解總行會議和文件精神，適時分析形勢，認真執行政策，從嚴監管企業，規范內部管理，切實防范風險，不僅提高了信貸管理水平而且為保證圓滿完成全年各項經營責任考核指標打下堅實的基礎。在貸款投放上，支行狠抓貸款投放風險管理，采取的具體措施是：

⑴嚴格執行總行下達的《信貸風險控制指導意見》，進一步對信貸風險進行控制，對授信行為進行規范。嚴密了貸前

調查、審查及審批手續，對信貸人員貸前調查的范圍及要求，確保信貸調查材料真實有效。

⑵嚴格控制信貸風險，嚴格執行信貸風險防范控制管理體系，全面實行審貸分離，規范了貸審會，實行了貸審例會制，嚴格按照貸審會議事規程召開會議，明確各環節主責任人職責。

(3)扎實細致地開展貸后檢查工作，定期和不定期地對企業經營狀況和抵押物狀況進行檢查和分析，認真填報貸后管理表。

(4)切實做好貸款五級分類工作，制定了五級分類的具體操作實施細則，對客戶進行統一分類，從而提高了信貸管理的質量。

(5)對流動資金貸款、貼現貸款，承兌匯票在上報審批過程中嚴格執行總行要

求的調查、審查、審批環節的統一格式，切實從源頭上控制信貸風險。

(6)積極配合總行信貸處做好信貸檢查工作，在檢查中沒有發現一例違規現象，信貸工作得到肯定和好評。

三、加大信貸營銷力度，不斷開拓業務空間，加快業務發展步伐。

四、建立完善的內部管理機制，業務操作有條不紊，提高辦事效率，推進業務發展。

我行在不斷加強和改善日常信貸工作的同時，還注重加強信貸人員的業務學習，以便能在業務操作中得心應手，提高工作質量和工作效率。做好信貸資料歸檔和各項結轉工作，實行一戶一檔，建立完整系統的客戶信息檔案，以便于及時查閱和調用。對于信貸臺帳和報表，能夠完整、準確地反映數據，及時上報

各項報表，做好信貸登記工作，及時提供信息。在搞好管理的同時，我行還不斷強化服務意識，改善服務手段，積極開展優質文明服務，樹立“窗口”形象，以服務留住儲戶、以熱情吸引存款，始終以客戶就是上帝的理念精神，更好地為客戶服務，提高我行的對外形象，并以優質的服務促進業務的發展。

五、下半年工作思路

1、立足當前，抓好各項階段性工作，在上半年打下的基礎上，下半年全面啟動。下半年，我們要做好信貸各項業務的安排和落實，對于上半年已有意向的項目，下半年力爭做好、做實，例如要做好新港國際和華茵房地產的商品房按揭工作，做好大戶回訪工作，加強貸款企業的資金回籠款統計工作，鞏固老客戶，發展新客戶，全面開展信貸營銷工作，努力完成信貸業務各項指標任務。

2、做好企業信用等級評定工作，為信貸決策提供科學依據。認真調查核實企業情況，開展企業信用等級評定工作認真學習、深刻領會有關文件和總行信用等級評定與管理辦法的基礎上，嚴格按照總行規定的統一標準和計算辦法，確保客觀、公正、準確地評定企業的信用等級，真實地反映企業的經營管理、財務狀況和信譽程度，為我行衡量開戶企業風險承受能力、實行信貸準入機制建立基本依據。

3、總結經驗，切實加強管理。進一步加強信貸基礎管理工作，按照總行信貸處檢查要求，加強信貸檔案完整性、準確性、合規性和保密性的管理，建立健全信貸業務臺賬、授信臺賬、抵質押品臺賬和不良貸款監管臺賬。確立支行經營和管理目標的最佳組合，確保支行資產質量始終保持穩定狀態。上半年各項工作雖然取得了一定的成績，但距行領導要求還有一定的距離，我們冷靜分析

了存在的不足。一是業務規范化管理工作有待進一步加強，要將制度規定全面落實到業務工作的各個崗位各個環節中去；二是業務開拓范圍還需不斷擴大，涉及的領域要更廣，更深，以促進業務快速持續發展。以上問題將是我行以后工作完善和改進的重點，今后，我們將嚴格加強管理，不斷開拓業務新領域，高標準嚴要求，在行領導和信貸處的正確指導下不斷改進，不斷提高，努力做好下半年各項工作任務。

銀行信貸實習報告

（二）20XX年7月--9月，我和另兩名同事分配到**支行實習。**支行是省行老牌培訓基地，它近年來連年在**市*行系統的績效考核名列前茅，其中很大一部分是得益于其擁有**卷煙廠、**公司等優質客戶，更不可忽視的是**擁有一支凝聚力極強的營銷團隊，一個和諧的工作環境以及一直延續下來的緊湊的工作節

奏和良好的學習氛圍。過去的兩個月我先后在會計部和信貸部實習，在每一個部門都得到了領導的關懷和同事的幫助，這段寶貴的實習期是我從一名在校學生向合格的公司職員轉變的關鍵階段，現在我將這兩個月來工作學習的情況做一下總結。

在非現金業務區的學習期間，通過看、問、思，我對會計部門核算的主要流程——記賬、復核與出納有了初步認識;另外我還有一段見習大堂經理的特殊經歷，大堂經理是許多客戶了解工行的第一窗口，我的主要工作是對客戶辦理的各項業務進行引導，及時處理客戶的咨詢和投訴，發放回單和對賬單。在客戶至上理念的指導下，我的用心服務，得到了客戶的一致好評。在與客戶面對面交流的過程中，一方面鍛煉了我的溝通能力和交際能力，另一方面也使我能第一時間傾聽到客戶對工行的意見和建議，有助于我們不斷地改進工作、完善

服務。

八月份我被調到信貸部學習個人和公司貸款，期間我們向各業務經理學習信貸知識與營銷技巧，嘗試著與個人及法人客戶進行溝通，學習辦理個人住房、消費等貸款，學習使用***系統對公司客戶進行評級授信。由于我行優質客戶**與國外多家企業保持著頻繁的業務往來，這使我們有機會接觸到一部分國際業務，主要是關于開立信用證的相關流程。

一個月來我學到的不僅僅是銀行的相關業務，更學到了一種積極競爭、勇挑重任、兢兢業業的工作態度，所有這些成為了我人生中一筆重要財富。同事們在平時工作中、具體業務上給與我的巨大幫助讓我難以忘懷，他們對銀行業相關政策、具體業務知識的精通，與合作伙伴、具體客戶關系維護的得心應手以及他們積極勤奮的工作態度都使我受益

匪淺。

以上是我在**實習期間的工作匯報，工作中的點點滴滴也讓我積蓄了一些對*行發展的意見和建議，下面我將從以下三個方面談談我的認識。

一、授權管理

在會計部實習的時候經常聽見的一個詞語就是“授權”，據我了解柜面員工在業務處理中，若交易超過一定額度就要求專人授權，這種權力制約其設立初衷是好的，但是隨著社會經濟的發展，大額交易越來越多，這種制約的弊端就逐漸顯露出來。我經常可以看到柜員急呼授權卻遲遲不見應答，顧客怨聲載道，嚴重時甚至引發顧客和柜員的摩擦，這給我行公眾形象帶來了極大的負面影響，我們因此不但會喪失現有客戶，更有可能損失很多潛在客戶;再者從柜員自身感受來看，常有同事抱怨工作時缺乏

安全感，工作時有來自四面八方的攝像頭盯著，這些攝像頭安裝初衷是防范未知風險，而在平常它卻擔負著監督員工工作的職能。例如在辦理特殊業務時，若被攝像頭前的監督者發現其沒有按照規定動作劃卡授權便要受到批評，而這些所謂的規定動作往往只是流于表面形式。

二、信貸管理

存貸款是銀行最原始也是最重要的一塊業務，必須有效利用存款，用活存款為銀行創造最大效益，因而我認為信貸管理是改革的重中之重。首先，人員配置亟需調整，應大力充實客戶經理隊伍。以都辦為例，整個信貸部，個貸客戶經理有7人而公司客戶經理只有3人，相比之下，個貸業務量卻遠遠不及對公業務量。在這種情況下每個公司貸款客戶經理往往要對口4-5個客戶，客戶經理常常分身乏術，直接導致服務質量降低，從長遠來看更可能在無形中流失大批客戶源，這對工行發展來說是一筆無法估量的損失;其次，營銷意識有待提高，應加大客戶和市場拓展力度，不能僅僅依靠領導營銷，而需要在全體客戶經理中樹立營銷意識，可以不定期的邀請營銷精英深入支行開展營銷技巧培訓，同時鼓勵業務人員實施“走出去”戰略。**是中部崛起的重要城市，近年來城市建設和經濟發展的盛況有目共睹，在政府的各項優惠政策指引下，越來越多企業進駐**，這其中既包括諸如世界500強這樣的大企業，更多的還有中小企業這支不容忽視的群體，潛在的優質客戶數量自然不言而喻，*行應利用這個良好的外部經營環境，主動出擊、搶先營銷，源源不斷的發展新客戶，同時穩抓老客戶，大家齊心協力共創*行穩健發展的新階段;最后，風險管理常抓不懈。放款的最終目的是為了利潤，過去沉重的歷史包袱給我們敲響了警鐘，好軍隊不打無準備之仗，因而必須嚴抓風險管理，尤其

要將事后控制轉移到事前預防。(法律上事后懲治犯罪不如轉移到事前預防犯罪上來)但嚴抓風險決不意味著犧牲利潤，可在原則性理念的指導下為客戶最大限度的提供金融服務。“以產品為中心”的無差別、單一化的信貸管理向“以客戶為中心”的個性化管理的轉變。

三、企業文化

企業文化不是預設好的，它是經歷一段時間的發展而形成的一種社會表象。它是硬、軟件的組合。*行在近年逐步在倡導企業文化的建設，且在硬件方面投入了許多的力量，在全國同行中走在了前列。但在軟件建設上感覺落后很多。例如企業文化中所必須體現的員工精神、員工認同感、員工歸屬感等等，可以說非常欠缺，這點尤其體現在基層員工身上。究其所以，我認為這就好比上層建筑與經濟基礎的矛盾關系一樣，現今的薪酬分配方式使基層員工抱怨諸

多，工資上漲的幅度跟不上物價攀升的幅度。而當前*行長提出的創建“務實、敬業、創新、服務”的企業文化精神能有效的消除員工的消極情緒，使員工產生一股強大的凝聚力，推動各項工作實現質的飛躍。

千里之行，始于足下，**是我工作的起點，在**的這段實習經歷也為我今后的工作打下了堅實的基礎。感謝省行領導給我們這個基層鍛煉的機會，也感謝都辦同事和領導對我們的栽培，在今后的工作中我將保持一如既往的熱情，為*行的發展貢獻自己的一份力量。

銀行信貸實習報告

（三）作為一名財務金融專業的大學生，我一直很期待能夠有機會到銀行、保險等金融領域的公司去實習。這個期待已久的夢想終于在今年的暑假實現了：在中國銀行城北支行、西大東支行進行暑期

實習。雖然實習只有短短的一個月，但卻是一堂意義深遠的人生實踐課。

在這次中行的暑期實習，短短一月之約，因服從組織的安排，我先后在西大東支行和城北支行實行。我和舍友于7月11日攜簡歷到城北支行報道，被安排到個人金融部，陳主任給了我們三個選擇，分別是助學貸款科、信貸部、商業證?部，次日，經過幾番考慮，我們選擇難度較低，比較適合自己的助學貸款科，說來也十分湊巧，實習地點即在我們宿舍樓下，平常都有些接觸，非常方便。

本來我是被安排在助學貸款科實習的，但由于暑期中行與廣西銀行學校簽訂了相關協議，銀行內部已經有不少該校實習生了，助學貸款科人手需求已經飽和。黃行長轉將我們安排到大堂，跟隨大堂經理學習，其實，大堂處人手也已經很足了，有大堂經理，大堂助理，銀行學校的實習生，及保安。小小的弧

形臺，容納了六人，這也是后來我們被調去城北支行的主要原因吧。雖然心中不免有些小小的失落，但好在之前了解銀行時，就很清楚，初來銀行，在大堂鍛煉是很有必要的，所以次日便換上職業裝，面帶微笑，開始了我們的實習生涯。

大堂經理的主要職責是主動詢問顧客需辦理何種業務，積極引導顧客填寫相關單據;妥善處理顧客與銀行工作人員或是顧客間的紛爭，維持大堂秩序;適當向顧客推銷中行的理財產品，拓展儲蓄業務。

關于中行的理財，其實，一直以來，雖然通過理論學習了解到銀行的業務絕對不止于吸收存款，發放貸款，但真正了解卻異常少，平常只是在ATM機上或是網上銀行即滿足了存取款，電子轉賬，輕松實現網上支付，網上轉賬需求。比較少接觸柜臺。仔細觀察，來中行辦理

理財業務的多是退休的教職員工，養老金數目可觀。今年，CPI一路走高，央行幾次加息仍無法阻止存款“負利率”，銀行傳統儲蓄吸收能力下降，理財產品這匹黑馬異常受人青睞。年長的叔叔阿姨們紛紛把閑置的養老資金投資于保本收益的理財產。

雖然只有一個周，我卻經歷了一件很有趣的事情，當天來了一位外國友人，咨詢網上轉賬的事情，他的中文其實蠻好的，我們全程是用中文交流的，說來也挺慚愧的，大學后，英語水平直線下降。后來大致聽明白了他的問題。由于房主賬號更改了。使用網上銀行轉賬功能便不能成功轉賬，嘗試了多次也是于事無補。我們進入中行網銀操作頁面的英文版，說來也挺慚愧的，大學后，英語水平直線下降，那黑壓壓的全是英文，真擔心他們認識我，我不認識他們，好在，后來幾個關鍵字還是清楚，便解釋道由于房主將之前的建行賬號改為中行 的長城卡賬號，在轉賬時因選擇INTERBOC(中行內部轉賬)，接下來再選擇“GreatWallCard”即可。最后事件圓滿解決，外國友人一個勁的向我致謝，其他顧客也對我露出了贊賞的目光，那一刻，真正感受到自己的付出被人家認可，實現了自身價值，心中的欣慰之意難以言表。短暫的一周，我其實很舍不得那個小小的弧形臺，在那里，有青澀的身影，有諄諄教導、虛心學習的和諧畫面，也有我們的歡聲笑語…

由于上級的安排，7月19日，我和舍友收拾了心情，正裝來到城北支行個人營業部。在個貸客戶經理的安排下，前往零貸辦公室實習，主要業務是個人住房、汽車貸款。主要職責是協助客戶經理和助理們新增貸款系統錄入，掃描檔案資料，制作保證合同，整理資料等。相比之前在大堂接待顧客，這里實際操作技能較強，我也是首次近距離接觸中行內部系統。由于臨近中行系統升級，舊貸款申請系統不宜再使用，所以前幾天，實習工作還是蠻輕松的，大部分是在整理押品資料登記，填寫三聯單，蓋章，整理檔案。零貸辦公室空間不是很大，我們沒有固定的座位，但基本一天都是在空調房里坐著工作，不用一整天站著。較閑置的幾天，我私下里觀察了城北支行，辦公室里的都是由人保、華安等公司駐派助理，四個都是很年輕的女孩子，或許是女孩子八卦的天性也或許是貸款工作比較繁瑣，工作之余，她們談吐都非常八卦，輕松，沒有太多的職場爭斗。各位姐姐都很好，沒有距離感，很有耐心的教會我們基礎知識，讓我們更快的融入這個小小卻又充滿溫馨的辦公室。

之前很少接觸到住房或是汽車貸款，新系統上線后，為此，我和舍友都自己準備一份“寶典”，時刻記錄客戶經理的忠告和建議。怎么說呢?系統升級本來是好事，但由于銀行內部培訓可能力度不

夠，新系統剛上線，大家似乎都是摸著石頭過河，連客戶經理們也不是十分清楚整個流程，只能一邊摸索一邊工作，盡量快點熟悉新系統的操作。經過兩三天的不斷探索，我的寶典上已經是黑壓壓的筆記了，記了太多細節的問題，基本會操作新系統，只是熟稔度有待提升。邏輯集中版新系統新增了很多信息，提高了錄入難度，有些甚至借款人未提供，諸如工作年限，我們要自己推算，很多容易被忽略的信息卻是必填選項，只有完整填寫完，貸款申請才有機會順利放款。一筆貸款的完整新增過程里，以個人住房貸款為例，有一整套固定流程。需要新增錄入借款人資料，管理關系人，管理擔保品，放款前提條件，掃描資料，簽署意見，查看個人征信報告等，一個都不能少。我主要是系統新增信息及掃描資料，待客戶經理核查無誤后簽署提交，等待放款。還記得第一次新手操作時，有興奮，也有些許擔心，個貸客戶經理就在我旁邊，看著我錄入信息，我 的心里總擔心犯錯而緊張，注意力不集中，心里沒底，打字速度也慢，結果錄入文字、數字信息總會不經意間遺漏。其實，艷莉姐，并沒有任何言語的苛責，只是我自己一個勁的瞎緊張。由于辦公室電腦不夠，我使用新系統新增貸款也有限，閑暇時就看看我的寶典，在心中默默記下那些細節。當艷莉姐新增貸款時，我便坐在電腦旁仔細觀察，由于她熟悉業務，信息可以便捷的找到，提前復制，用時方可粘貼，不用再像我們一個一個打字。還有容易遺漏的信息，她總會一字不少的錄入。看到我在一旁觀看，她會時而告訴我一些小秘訣，如何快速高效輸入信息。對于這些，我通常都會在寶典上留下紅色印記，待中午休息時自己再仔細琢磨。

第五篇：如何申請房貸

如何申請房貸

貸款人申請；

借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》并提交下列材料：

①借款人的身份證、戶口（已婚的話需要夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本）；

②購買住房的合同意向書或其他證明文件；

③借款人所在單位出具的借款人家庭穩定經濟收人證明（月收入證明，開具的月收入額為月供額兩倍以上）； ④貸款銀行要求的其他證明。（二手房的需要提供賣方房產證復印件幾產權人幾配偶的身份證、結婚證復印件）（2）貸款銀行審查；貸款銀行對借款人的貸款申請及其他各項證明材料進行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。

（3）（3）貸款銀行會對你所購買房屋進行市場評估，現在購房首付款最低是評估值的20％。

（4）（4）借款人與售房人簽訂購房合同；借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房人簽訂購房合同，并請售房人在房產收押合同上簽章。

（5）（5）借款人辦理抵押房屋的保險；借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機構辦理抵押房屋的保險。現在銀行一般都不會強制保險了，是自愿原則。還有貸款公證現在也不強制公證了。

（6）（6）借款人與貸款銀行簽訂個人住房抵押貸款合同；借款人持購房合同（二手房需要帶評估報告、新的房產證）、抵押合同、收押合同，到貸款銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》并在30日內到房地產管理機關辦理抵押登記。（7）（7）貸款銀行劃款；貸款銀行將貸款以轉帳方式劃入購房合同中指定的售房人在貸款銀行的存款帳戶。（8）例如個體經營戶等，可以到戶口所在地居民委員會開具收入證明。

如何進行房屋貸款？

（9）現在很多人都對房屋貸款的問題很關心,因為買房很多都不是一次性付款,大部分家庭都貸款買房,而在貸款中就會出現很多的問題,比如那就是貨款需要準備些什么,有哪些手續?怎么在最快的的時間拿到房產證?（10）

一、工具/原料

（11）身份證、戶口本原件復印件

（12）首付發票、合同、婚姻證明、未婚證明（13）按揭購房需要準備的資料

（14）1,買受人身份證和戶口薄原價及復印件6份(已婚需夫妻雙方)（15）2,買受人婚姻證明原價及復印件2份(結婚證;未婚證;離婚證明及

（16）離婚未再婚證明)（17）3,買受人收入證明原價(已婚需夫妻雙方)（18）4,銀行流水賬單(半年以上,需是月供的2倍以上);可提供行駛證

（19）,股票等可以證明還款能力的資料。

（20）5,購房所在地房房產證明原價(在房管局開具)（21）6,購房首付款發票原件及復印件3份（22）

二、如何辦理按揭貸款?（23）

1、我們在選擇房產購房時候在廣告中或通過銷售人員的介紹了解到一些項目可以辦理按揭貸款時,要更進一步的確認開發商開發建設的房產有沒有獲得銀行的支持,這樣才能保證按揭貸款能夠順利的完成。

（24）

2、我們在辦理按揭貸款申請購房的時候,如果我們所選擇的房產得到銀行按揭支持后,要向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定,準備有關法律文件,填報《按揭貸款申請書》。

（25）

3、當簽訂購房合同后,在銀行收到我們的購房按揭申請一下相關法律文件,經過銀行的審查確認購房者符合按揭貸款的條件后,就會發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書,這個時候我們就可以與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。（26）

4、在辦理按揭之前,我們必須要了解多家銀行的還款率、提前還款需要什么手續、提前還款要交多少的違約金等等,這些都必須要了解清楚,因為這個還款的金額不是一點錢可以解決的,為了日后著想,必須要了解清楚。然后在對比多家銀行,找一家最適合最劃得來的銀行來進行按揭,但是找這家銀行前,要確定這家銀行是否與你所購買的房屋有合作關系。

（27）

三、房產證什么時候才能到購買者手中?（28）

1、在我們的房產證下發后,首先要將房產證放到銀行抵押,然后把申請貸款的材料送到銀行,在銀行通過審批之后在確認無誤同意貸款將貸款下發到賣方這邊,也就是我們的開發商這邊,開發商在收到房款之后,我們所簽訂的銀行就會通知我們將我們的房產證以及房屋過戶到我們名下。（29）金策通金融顧問提醒您:貸款不需要太急于決定,要對每家銀行都要考察清楚;了解多家銀行的還款利率,還有提前還款的違約金等。（30）