第一篇：關于小區一期供暖問題

關于小區一期供暖問題上一年供暖的回顧

2010年度供暖由海淀區供暖辦向區政府申請,區政府統一采用,由市供暖中心應急接管小區的供暖工作,供暖中西人員于2010年11月1日進駐小區,開始設備維護檢修,并于11月7日正式供暖.在檢修期間,采育了增加管線調壓閥門的措施,平衡熱量,使整個一期室溫比較一致,取得了良好供暖效果.整個供暖季住戶投訴比較少,收費比較好.2.今年的打算

2011年5月20日,業委會萬主任等,以及居委會、首欣物業人員一起前往區供暖辦，總結上一年的供暖情況，提出今年供暖的希望。

2011年9月底業委會萬主任等，以及居委會、首欣物業領導一起前往街道，向負責小區工作的副主任和負責信訪的副主任報告小區的情況，同時提出今年供暖希望。街道領導表示了解，如有捆難會幫助解決。

2011年10月10日，業委會萬主任等，以及居委會和首欣物業領導一起前往區供暖辦，商討今年供暖計劃，區供暖辦師鵬科長講：

1）今年仍將采用去年的辦法，由供暖中心緊急接管。

2）區供暖辦會在本月底與開發商聯系接管事宜。

首欣物業表示將一如既往配合區供暖辦和中心搞好小區一期供暖工作。

一直以來，業委會在多方面探討了一期供暖問題，比如能否由首欣物業進行接管，能否采用各戶自采暖，并進行了業主廣泛征求意見，收回300多份意見。從現狀看，今年仍由政府緊急接管是唯一可行的方案，業委會將繼續努力保證一期業主的及時供暖，度過舒適的冬天。

第二篇：小區收費問題

小區停車費標準誰來定？

停車費的收費標準是由業主大會按分等收費管理暫行辦法的規定協商產生的。

小區停車費歸誰所有？

根據有關法規規定，地面停車位的收益屬于全體業主所有。物業公司收取的地面停車費，應該按照物業服務合同約定的分成比例，在扣除必要的管理成本支出、稅費、管理利潤后的余額后，及時歸入專項維修資金公共賬戶中。

對于產權屬于開發商的地下停車庫，如果其出入口經過小區道路或者給小區造成環境影響的，所收取的停車費應該提取一部分用于小區公共道路或綠化的維修養護，不能全部讓開發商或物業公司拿走。具體分成比例應該根據停車庫使用對象、收費標準、影響小區業主的程度等因素，由業主大會與開發商協商確定。

專家支招：業主應明確小區停車庫、停車位的產權，必要時可以聘請專業中介機構對小區進行產權界定。業主委員會應該安排人員對小區收益包括停車費按照業主大會通過的管理制度進行管理，并定期向全體業主公布收支情況。

經常會出現這樣的現象，看似條件差不多的小區，但停車費的收費標準卻不盡相同，有的甚至月收費差距接近百元。這是因為一方面各區物價管理部門的定價標準不同，在不超過最高限價的情況下，收費標準會存在差異；另一方面，在業主委員會成立后，停車費的收費標準是由業主大會按分等收費管理暫行辦法的規定協商產生的。

停車影響業主通行怎么辦？

首先應該明確的一點是，小區車輛停放管理制度的規定是由業主大會決定的。業主委員會或者物業公司擅自做出增加地面停車位的做法是違背《物業管理條例》的。但是，由于小區車輛的增加，解決停車問題也是安居樂業的內容之一。停車位的增加應該滿足規劃管理部門的規劃要求，必要時應該報經規劃部門批準。涉及綠化改變的，還要園林綠化管理部門批準。

專家支招：部分業主對小區車輛停放有意見，應該通過業主大會來制定相關的停車管理制度。而該業主大會的決定對全體業主和使用人都應該具有約束力。

車輛損壞或被盜怎么辦？

車輛停放在小區中，如果受損或被盜，物業公司是否承擔賠償責任，應該根據物業服務合同來確定。如果物業公司未能履行服務合同約定的車輛管理義務，造成業主車輛被盜或受損，則應該根據合同約定按照應該承擔的責任大小承擔賠償責任?？梢姡飿I公司稱“停車費是地面停車位占用費，收益屬于全體業主，物業公司就可以不承擔任何賠償責任”的說法是不正確的。

如果物業公司已經按照合同約定履行了車輛管理義務，但車輛仍然受損或被盜，物業公司可以免責。因此車輛被盜或受損后，業主應該及時取證，分清有關責任；物業公司有義務配合業主提供有關線索，并證明自己已經履行了合同規定的義務。

專家支招：物業公司收的是有限的場地使用費，萬一遇車輛損壞或被盜需要賠償，物業公司恐怕會入不敷出。鑒于此，建議有條件的小區可以拿出停車費中的一部分購買公共保險，以此將風險進行“轉嫁”。

第三篇：老舊小區問題

老舊小區問題

城市發展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區這些“里子”。老舊小區是城市管理的難點，也是群眾關心的熱點，一方面基礎設施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談談自己的看法，望能拋磚引玉。

一、老舊小區現狀

各地對老舊小區的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區，普遍存在以下問題。

（一）基礎設施老化破損比較嚴重，設計規劃不合理。經過二三十年的使用，小區路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監控技防設施等較新基礎設施。小區外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設施不全。有時修補小區路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。

規劃戶型不盡合理。有一些小區的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。2014年，濟南市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動,共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。

（二）主體混亂。老舊小區既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產權已呈多元化。早期房屋開發重建設、輕管理，導致建管脫節，天長日久，開發商不管了。隨著很多企業破產、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業服務社會化和后勤服務體制改革，通過發放物業補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。

但是由于老舊小區業主成分復雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現在業委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現在還沒擔起老舊小區管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。

（三）居住群體復雜，弱勢群體多。老舊小區居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養家禽等行為，持抵觸、不理解態度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習慣問題。很多人經濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。

這在一個小區，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。

（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現在老舊小區一般是一戶一年70-100元的衛生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養不起保安、保潔、維修、綠化等服務，更談不上封閉、監控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數人、極極少數人是真不自覺，自己不交衛生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝?。?/p>

其次是收費困難，居住在老舊小區的居民，多數業主沒有確立有償購買物業服務的意識，其思維仍然停留在計劃經濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調查，老舊住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。

老舊小區住戶對小區改造整治和引入規范物業管理的愿望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業公司普遍不愿進駐老舊小區，即便是進駐了的也是慘淡經營，很多地市出現老舊小區改造提升后物業進駐，收不起來物業費最后跑路的現象。

二、解決問題的建議

（一）大力實施老舊小區改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區改造”，這是大好事，難點在籌錢。關于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區閑置土地或簡陋房屋進行二次開發，獲得收益進行貼補。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區道路照明的經驗，吸引社區資金參與。四是創造融資平臺，通過一定優惠政策，吸引有興趣參與老舊小區物業管理的大型物業企業出資。

（二）明確主體，盡快建立業主委員會。老舊小區業主的物管意識普遍淡薄，多數人不清楚業委會是干什么的，自我管理、自我維權意識不強，不愿意參加業主大會，更不愿意參選業委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。業主委員會普遍缺乏辦公經費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。

（三）引入物業化管理，樹立大物業理念。小區建設“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區整治完的后續的管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理，無疑是最好的選擇。

針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區物業公司，政府補貼資金。二是在老舊小區改造整治中，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為小區物業管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區管理的物業公司或社區進行補貼，比如淄博市，2011老舊小區物業管理收費標準為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積0.20元，業主交費標準為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區物業服務費采取市、區財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，每月由市、區兩級按推行準物業管理的建筑面積各負擔0.05元/m2/月的標準費用，小區居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2/月的標準承擔費用。四是對老舊小區物業實行以“以獎代補”政策，設立長效管理獎勵資金，即對每個小區安排一定數額資金，經考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業管理是指物業外包的范圍不光是老舊小區的環境衛生，還包括店外經營、占道經營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業等，以彌補現有執法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務外包是改革的重要方向，不應因噎廢食。

（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務”。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，房產證是你的名，你作為產權人要承擔維修養護責任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優秀樓長、業委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經濟補償相結合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。

設立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現眼、受震動、受教育、能改正。

第四篇：小區一期景觀綠化工程進度的情況說明

小區一期景觀綠化工程進度的情況說明

XXXX房地產開發有限公司：

現將“和府”一期綠化工程苗木進度情況上報貴公司，請予以審核。

一、現場種植完成的苗木：銀杏13棵、合歡10棵、國槐25棵、云杉14棵。

二、到達現場的苗木：

1、常青樹：樟子松92棵、云杉13棵、檜柏10棵、國槐20棵、白皮松50棵、檜柏球20棵；

2、花灌木：丁香107棵、連翹135棵、珍珠梅180棵、榆葉梅70棵、枸杞186棵、海棠27棵、金銀木10棵、木槿53棵、牡丹180棵；

3、喬木：銀杏20棵、法桐35棵、合歡25棵、復葉槭11棵、梓樹19棵、金枝槐30棵、垂榆8棵、龍爪槐25棵、國槐25棵；

三、地被植物已全部訂購，現存放在附近的溫室內，由于受場地限制，現無法運往現場；

四、3月10日我公司已安排6人到達施工現場，隨時管理到場苗木；

五、由于目前工地整體狀況所限，所到苗木無法一次定植完

成，本應按時完成的種植計劃現被擱淺，只能視情況分片種植，我公司將確保工程質量，全力加快綠化工程施工進度；

六、目前，我公司在購置苗木上已支出110余萬元，現申請貴公司給予撥付工程進度款50萬元。

以上情況特此說明。

XX市XXX園林綠化公司 二〇一一年四月二十五日

第五篇：翡翠灣小區一期市政工程質量評估報告

安吉縣景都翡翠灣花苑（一期）市政工程

質 量 評 估 報 告

建設單位： 安吉縣景都置業有限公司

設計單位： 安吉縣市政園林設計有限公司

勘察單位：

監理單位： 浙江建院工程咨詢有限公司

施工單位： 浙江久天建設有限公司

總監理工程師：

浙江建院工程咨詢有限公司

月 日

一、工程項目概況：

1、項目名稱：安吉景都翡翠灣花苑一期市政工程

2、建設地點：安吉縣地鋪鎮天荒坪延伸段北側

3、建設單位：安吉縣景都置業有限公司

4、設計單位：安吉縣市政園林設計所

5、監理單位：浙江建院工程咨詢有限公司

6、承包單位：浙江久天建設有限公司

7、工程投資：合同約230萬元

8、合同約定工程質量標準：合格

9、工程概況：排水工程中排水管道管徑≦400時，均采用HDPE雙壁波紋管，其余采用鋼筋混凝土管。檢查井接D225支管采用500*500方形建材井，其余均采用∮1000磚砌圓形檢查井。

道路工程：結構層采用40CM天然沙礫墊層 20cm水泥穩定碎石基層 6cm中粒式瀝青環保人才網4cm細粒式瀝青。

二、工程質量評估依據

1、工程建設項目文件和有關的法律、法規；

2、本工程設計文件、招標文件和變更設計聯系單，設計交底記錄；

3、施工合同及其他工程建設有關合同；

4、工程質量的檢驗評定標準：

《市政排水管道工程質量檢驗評定標準》（GJJ3-90）

《給排水管道工程施工及驗收規范》（GB50268-97）

《市政工程質量檢驗評定標準》（1992-68號文）和《市政工程質量等級評定補充規定》（1995）建成字第1號文

《市政工程施工技術資料管理規定》建成字（2002）221號文 《混凝土強度檢驗評評標準》GBJ107-87

三、質量保證體系的評估

1、施工單位提供的施工組織設計、施工方案較合理、可行；現場質量管理制度、質量責任制、質量檢驗制度較齊全。

2、主要技術管理人員，資質符合要求，專業工種操作人員具有上崗證書。

3、現場材料的進場管理，計量設備的數值基本符合要求。

4、見證取樣及驗收手續齊全。

5、施工機械配備能滿足工程質量進度要求。

工程質量缺陷、造價人才網施工過程中的質量問題的整改復查情況：施工過程中其主控項目均符合要求，在一般項目中有部分缺陷，我監理部下發了1份監理通知單，2份整改任務單督促施工單位進行整改，經過復查，達到驗收要求。

四、質量保證資料評估

（一）材料進場

1、水泥采用安吉南方水泥廠生產的PC32.5普通硅酸水泥，質保單 1 份，試驗單 1 份為合格。

2、PVC-U加筋排水管產地為嘉興市金陽塑膠管業有限公司，有質保單1份，各項指標合格，符合標準。

3、混凝土實心磚產地為安吉縣孝豐鑫龍建材廠，有質保單1份。

4、鋼筋進場報驗 1次，有質保單1份，產地分別為杭州中強，復試結果各項指標合格，符合要求。

7、復合材料井蓋進場1次，具有合格證。產地為安吉蓋地井蓋制造廠。

8、砂漿M7.5配合比一份，砼（C15）配合比一份，砼（C25）配合比一份，砼（C30）配合比一份。

9、砂漿M7.5，砼試塊C15、C25、C30均委托安吉縣建設工程質量監督站檢測中心檢驗。檢測結果如下：

①M7.5試塊共計3組，符合設計和施工規范要求。③本工程砼試塊C15共計6組，評定該批砼合格。④本工程砼試塊C25共計3組，評定該批砼合格。⑤本工程砼試塊C30共計3組，評定該批砼合格。

污水管道閉水試驗5段，雨水管道閉水試驗3段，試驗結果均合格。水穩7天無側限抗壓試塊3組

五、工程質量控制情況及評價意見 5.1對承包商質量保證體系的評價

開工之前施工單位完善并上報了質量保證體系，在施工過程中各級質量管理人員能夠認真負責，質量控制體系運行有效。5.2質量控制情況

5.2.2貫徹規范要求

針對工程實際情況，為確保工程質量，監理人員要求承包商逐級交底，認真貫徹規范要求，使施工人員都明白施工技術要求，并在施工中執行施工規范；施工單位在施工過程中較好的做到了按規范施工；同時，監理人員在現場檢查和驗收中，也是嚴格按照規范、標準進行，在施工過程中發現不合格的工序、部位堅決返工。5.2.3嚴格控制工序工程質量

現場監理人員對各工序進行了嚴格的控制，每道工序的施工必須報現場監理人員，現場監理人員不到場不允許施工；同時要求施工單位總結工序的經驗教訓，監理工程師論壇為后續工序做好榜樣。5.2.4技術復核

對結構物位置、基準控制點標高等監理人員均進行了技術復核，復核結果表明定位準確，各方向偏差都在規范要求范圍內。5.2.5施工安全及文明施工

現場監理人員不定期的對現場安全、文明施工等進行巡查，督促承包商及時按要求做好以上工作；在施工過程中操作基本符合安全操作規程，安全設施較齊全，工人勞動防護措施到位，對周圍環境影響較小，整個施工過程無安全事故。5.3進度評價

由于房屋建筑施工影響，工作面較小，前期進度較慢，但經過采取必要的措施，工程總體進度基本滿足要求。

5.4施工技術資料審核

經審核各項施工活動內容的記錄和技術數據的形成都是在整個施工過程中取得的，技術數據基本準確，資料反映的內容比較全面。詳細檢查見施工技術資料審查表。

六、工程監理情況

6.1監理人員及設施配備情況

公司任命鄒新峰為項目總監，程旭峰為總監代表，陳國權為監理員進行項目監理工作，并配備了必要的辦公檢測儀器設備以及檔案管理工具。

6.2工程質量監理情況

在工程質量的監理過程中我們堅持按圖紙施工、按規范檢查、按程序管理的原則，認真聽取業主建議，不合格的工程必須返工。在具體實施中，我們主要從以下幾個方面進行控制：

6.2.1參加施工圖紙交底，了解設計意圖；仔細學習監理合同和施工合同，明白業主要求，更好為業主服務； 6.2.2組織監理交底，明確監理管理程序；

6.2.3審核施工單位提交的施工組織設計，查看方案的合理性、可行性；

6.2.4審查施工單位進場設備是否滿足施工需要，性能是否良好，針對不同的工序要求施工單位使用合理的施工設備；

6.2.5復核定位放樣測量，核定滿足規范及設計要求后進行下道工序

施工；

6.2.6審查成品、半成品、構配件、原材料供應單位資質，確保進場材料是是合格的，杜絕使用不和格原材料，并及時建立驗收匯總臺帳； 6.2.7加強隱蔽工程檢查，每道工序完成后監理人員都進行檢測，合格后方能進行下道工序；施工過程中我們對部分不合格的工序要求施工單位進行了返工處理；

6.2.8按照規范做好見證實驗工作；對混凝土、砂漿配合比、原材料、混凝土及砂漿試塊等的試驗，監理人員堅持見證試驗，并做好試驗、見證記錄臺帳；

6.2.9混凝土施工堅持報審制度，監理人員檢查合格后才可進行混凝土澆筑，在混凝土澆筑過程中全過程旁站，并做好旁站記錄； 6.2.10對已完工的工序及時進行驗收評定，主要從外觀查看、技術資料審核、實測實量等方面對照設計及驗收規范進行客觀評定； 6.2.11嚴格控制工序工程質量，現場監理人員對各工序進行了嚴格的控制；在施工過程中監理人員對混凝土的澆筑穩定層的施工、瀝青混凝土澆注施工全過程旁站監理，并做了詳細的檢查和記錄； 6.2.12定期召開監理例會，分析工程質量及進度，并要求施工單位采取糾正和預防措施；針對施工過程中出現的問題不定期召開會議； 6.2.13及時真實的的記錄監理日記和完成監理月報。6.3工程進度監理情況

開工之初，我們要求施工單位編制了詳細的施工進度計劃，并認真審核，在施工過程中經常進行對比分析，針對部分工序施工緩慢

分析原因，下發監理通知要求施工單位調整進度計劃，同時利用工地例會和監理月報的形式對施工進度情況進行分析，積極解決施工過程中出現的問題，對進度進行動態控制。6.4工程投資監理情況

在投資監理過程中，我們主要是控制好變更工程量的計量及月報表的審核工作，我們在控制過程中堅持施工過程中有沒有發生、業主監理單位有沒有同意、是否違反合同規定、變更聯系單有沒有的原則，現場實測實量變更工程量，從實際出發，較好的控制了工程投資。6.5信息管理情況

在開工之初，我們根據工程實際情況結合公司規定及要求在《監理細則》中制定了詳細的信息管理辦法，實際工作中我們按管理要求及時進行信息的歸類整理，要求施工單位按要求上報各種資料。6.6組織協調工作情況

在監理過程中我們本著實事求是的原則協助業主做好總體協調工作，并主動做好工地現場各工序、各部位之間協調，保證了工程的順利進行。

6.7安全文明施工控制

在監理過程中，我們時刻注意提醒施工人員注意施工安全，加強文明施工，及時傳達落實上級有關安全文明施工要求，發現安全隱患及時要求施工單位進行整改，在本工程施工中沒發生一起安全事故。、