第一篇：從合同效力看商品房銷售代理合同糾紛一案民事判決

上訴人泰隆公司與上訴人中盛公司商品房銷售代理合同糾紛一案民事判決書

安徽省高級人民法院

民事判決書

（2010）皖民四終字第00148號

上訴人（一審原告、反訴被告)：臺州泰隆房地產策劃有限公司，住所地浙江省臺州市椒江區君悅大廈B幢1621室。

法定代表人：李勇，該公司經理。

委托代理人：張炯，安徽天禾律師事務所律師。

委托代理人：程華德，安徽天禾律師事務所律師。

上訴人（一審被告，反訴原告)：黃山市中盛市場開發有限公司，住所地黃山市屯溪區齊云大道288號。

法定代表人：范德永，該公司董事長。

委托代理人：鄭明繼，安徽道同律師事務所律師。

委托代理人：汪曉農，安徽道同律師事務所律師。

上訴人臺州泰隆房地產策劃有限公司（簡稱泰隆公司）與上訴人黃山市中盛市場開發有限公司（簡稱中盛公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，前由安徽省黃山市中級人民法院于2009年7月7日作出(2008)黃中法民一初字第3號民事判決,泰隆公司、中盛公司均不服，分別向本院提起上訴。本院于2009年12月21日作出(2009)皖民四終字第0077號民事裁定,將本案發回黃山市中級人民法院重新審理。黃山市中級人民法院重審后,于2010年8月2日作出(2010)黃中法民一初字第00002號民事判決,泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分別向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2010年12月2日公開開庭進行了審理。泰隆公司的委托代理人張炯、程華德，中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人鄭明繼、汪曉農到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審查明：中盛公司（甲方）與泰隆公司（乙方）于2007年3月8日簽訂一份《委托代理合同》，約定：

1、乙方為甲方提供黃山國際旅游禮品城項目營銷策劃及代理商品房銷售。合同期間，該物業售出每一套單位，甲方按照合同的約定支付給乙方代理銷售傭金與溢價傭金；

2、合同期限為22個月，自2006年2月18日至2007年12月31日，合同到期后7天之內，如甲方或乙方書面提出終止合同則按合同終止條款處理；

3、商品房的銷售基價由甲方確定，乙方可根據市場銷售情況征得甲方簽章認可后，靈活浮動。甲方所提供的委托物業清單即銷售價格表為合同的附件一；

4、繳納首期款并簽署購房合同后，客戶辦理完成按揭手續，即視為乙方已完成了該銷售行為，但乙方必須協助甲方辦理完成產權證；

5、雙方在該物業開發每期，各銷售階段均以甲方提供的委托物業清單為衡量標準結算代理費用。(1)商業物業銷售傭金：2006年2月18日至2006年12月31日的銷售傭金已于2007年2月7日進行結算，此次結算標準，按銷售返租折扣前的5.6％計算，2007年2月7日對已銷售未結算的銷售傭金和以后銷售傭金結算標準，按銷售返租折扣后的6.5％計算(詳見附件七)。(2)溢價傭金：從合同生效之日起，以雙方確認的附件委托物業清單中的單價為依據，乙方銷售的每個鋪位單價超過附件中的銷售單價時，超出部分乘以建筑面積為溢價，銷售單價以返租前的成交單價為準。在計算溢價部分，乙方不得在溢價中再提取6.5％的傭金。溢價所得部分，雙方按以下方式分配：溢價在單價500元之內甲方70％，乙方30％進行分配；溢價超

過單價500元以上部分甲方65％，乙方35％進行分配等。

2008年1月4日，泰隆公司向中盛公司發函，以代理期限到期、雙方未達成新的協議為由提出終止《委托代理合同》，并要求按上述合同結算傭金與溢價傭金。中盛公司于2008年1月4日收到該函件。2008年3月25日，泰隆公司起訴至一審法院，請求判令中盛公司支付尚欠銷售傭金、溢價傭金、所沒收的定金、違約金及代墊費用等共437萬元，并承擔本案訴訟費用。中盛公司提出反訴，請求確認該公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》中傭金標準和溢價傭金的約定無效，并判令泰隆公司返還已付的代理傭金3941787元、承擔反訴費用。

2009年3月25日，一審法院組織泰隆公司與中盛公司進行對賬，雙方確認：(1)泰隆公司銷售的房款總額：中盛公司確定為117244968元，泰隆公司認可該數字，同時認為中盛公司在統計時遺漏了五套商鋪，該五套商鋪的房款為1720689元。中盛公司對該五套商鋪的意見為：B714號房，業主于2008年12月份付定金2萬元，房款首付時間是2009年3月份；B716號房，業主于2008年12月付定金2萬元，該商鋪于2009年1月份前退定金；B806號房，業主于2009年1月支付房款；E502號房，中盛公司于2006年2月18日前已銷售；E823號房，業主于2008年12月份前退房。因雙方合同期間為2006年2月18日至2007年12月31日，泰隆公司已于2008年1月4日發函終止合同；當時合同約定，客戶簽署購房合同、繳納首期房款，并辦理完成按揭手續后，才視為泰隆公司完成了該銷售行為。而以上五套爭議商鋪均不符合約定，不能視為泰隆公司已完成了銷售行為，因此不能結算傭金。(2)更名費：泰隆公司主張數額為32500元，中盛公司認可27500元，泰隆公司認可27500元。

(3)違約罰沒定金：泰隆公司主張數額為30815元，中盛公司認可30715元，泰隆公司認可30715元。(4)代墊費用：泰隆公司主張代墊費用為550751元，中盛公司認可該費用確實已發生，可在支付泰隆公司的總款項數額時予以扣除，泰隆公司對此予以認可。(5)泰隆公司從中盛公司已領取款項數額：中盛公司主張泰隆公司領取5160391元，替泰隆公司代為支付徐海燕等人傭金188487元。泰隆公司認可已領取5160391元，不認可代為支付徐海燕等人傭金188487元，且同時表明，在此以前，泰隆公司與中盛公司對以上數額有不同陳述的，以本次對賬的數額為準。2009年6月15日，一審法院組織泰隆公司與中盛公司再次進行了對賬，雙方確認：(1)《委托代理合同》中約定中盛公司承擔的廣告費、辦公費、招待費、推廣費等已由中盛公司承擔，與泰隆公司無關。(2)代墊費用550751元由中盛公司承擔，系泰隆公司墊付。該費用涉及的所有票據均存于中盛公司，中盛公司對該費用已認可并已經另外支付，該費用與泰隆公司已領取的5160391元無關。(3)泰隆公司認為《委托代理合同》中銷售傭金、溢價傭金里包含策劃費；中盛公司認為《委托代理合同》中銷售傭金、溢價傭金均為銷售代理傭金，不含策劃費，中盛公司為配合泰隆公司銷售，已支付策劃及相關費用1294009.27元，與泰隆公司已領取的銷售代理傭金5160391元無關。

綜上，一審法院認定泰隆公司銷售的房款總額為117244968元、更名費為27500元、違約罰沒定金為30715元、泰隆公司從中盛公司已領取5160391元。

一審法院認為：本案是商品房委托代理銷售合同糾紛，爭議焦點是雙方當事人在《委托代理合同》中關于傭金標準、溢價傭金及罰沒定金的約定是否有效的問題?！吨腥A人民共和國價格法》第十二條規定：經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十八條規定，受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用?！吨袊康禺a經紀執業規則》第二十七條規定，房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規。國家計委、建設部發布的《關于房地產中介服務收費管理的通知》規定，實行獨家代理的，收費標準不得超過成交價的3％。本案雙方當事人訂立的《委托代理合同》中傭金的約定超出了國家法律法規允許的范圍，擾亂了正常的房地產市場交易秩序，超出部分應依法認定無效。合同雙方對溢價傭金部

分的約定因違反國家強制性規定應為無效條款。綜上所述，泰隆公司所銷售的房款總額為117244968元，傭金標準應以3%計算，銷售房屋代理傭金為3517349.04元（中盛公司實際已多付1643041.96元），泰隆公司從中盛公司已領取款項為5160391元，已遠遠超過其應得的傭金，因此泰隆公司再要求中盛公司支付銷售傭金、溢價傭金、所沒收的定金、違約金等及代墊費用437萬元的訴請，該院不予支持。因中盛公司按國家計委、建設部《關于房地產中介服務收費的通知》規定多支付給泰隆公司的1643041.96元屬非法利益，故其要求返還于法無據，不予支持，應依法收繳。據此，案經一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）、（五）項，第五十六條，第九十一條第（七）項、第九十八條、第一百零九條，《中華人民共和國民法通則》第六條、第一百三十四條第三款之規定，判決：

1、駁回泰隆公司的訴訟請求；

2、駁回中盛公司的反訴請求；

3、泰隆公司非法收取的1643041.96元予以收繳。一審本訴受理費41760元、保全費5000元，共計46760元，由泰隆公司負擔；反訴受理費19167元，由中盛公司負擔。

泰隆公司、中盛公司對上述判決均不服，分別向本院提出上訴。

泰隆公司上訴稱：

1、泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關傭金和溢價傭金的約定并沒有違反法律和行政法規的強制性規定。人民法院在認定合同效力時應以是否違反法律、行政法規的效力性強制性規范為依據，不能以地方性法規、行政規章為依據。一審法院依據的《中華人民共和國價格法》第十二條的規定屬管理性強制性規定，《關于房地產中介服務收費的通知》屬部門規章，均不能作為認定本案合同無效的依據。而且，本案中雙方當事人約定的銷售傭金包含宣傳策劃費用和分銷點傭金，在扣除宣傳策劃費用和分銷點傭金以后，泰隆公司實際所得的銷售傭金比例并未違反相關部門規章及地方性法規的規定。

2、泰隆公司一審時共提供了十組證據，其中本訴證據五組，反訴證據五組。一審判決中對泰隆公司提供的五組反訴證據未進行審查認定，必定會影響到本案的正確判決。這些證據是：《黃山國際旅游禮品城全案策劃合同》、泰隆公司制作的黃山國際旅游禮品城項目策劃畫冊2本及光盤l張、6份《銷售代理協議》、相關的借支單據，證明泰隆公司為中盛公司提供了包括宣傳、策劃、代理銷售等服務，中盛公司支付的銷售傭金中包含部分策劃費、廣告費。

3、五間商鋪的銷售價款1720689元應作為泰隆公司完成的銷售任務，因為該五間商鋪的銷售情況完全符合雙方關于泰隆公司已完成銷售任務的約定。

4、一審法院認定泰隆公司依法收取的房屋銷售傭金1643041.96元為非法利益并在判決書中直接予以收繳，明顯違反相關法律規定。

針對泰隆公司的上訴，中盛公司答辯稱：

1、中盛公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》中關于傭金提取比例及溢價傭金的約定是安徽省政府指導價的4－6倍，顯然違反法律強制性規定，應認定為無效。

2、一審法院對本訴與反訴的證據，均進行了舉證質證，不存在遺漏證據問題。泰隆公司所稱的策劃費不包含在該公司的訴請中，對所銷售的房屋進行營銷策劃是泰隆公司在受托銷售房屋過程中應盡的義務，且營銷策劃費用中盛公司已經承擔。

3、一審法院多次組織雙方核對泰隆公司銷售的房款總額，經雙方確認無異議的數額為117244968元。泰隆公司認為應計入其銷售房款的五間商鋪，均不在《委托代理合同》約定的計算傭金的范圍之內，不能作為泰隆公司完成的銷售任務計入銷售總額。

中盛公司上訴稱：

1、泰隆公司房屋代理傭金標準應當為1.5%，而不是3%。國家計委、建設部發布的《關于房地產中介服務收費管理的通知》規定的獨家代理收費標準3％是全國范圍內的最高限標準，各省可以制定當地具體執行的收費標準。安徽省物價局、建設廳于2004年制定的《關于規范房地產中介服務收費管理的通知》規定，安徽省范圍內獨家代理的收費標準不準超過成交總額的1.5%。因此，安徽省的具體執行標準是1.5%，以成交總額117244968元計算，泰隆公司應當收取的傭金為1758647.52元。一審法院以3%作為標準將

泰隆公司應當收取的傭金計算為3517349.04元，違反了安徽省的相關規定。

2、中盛公司多支付給泰隆公司的3401716.48元，系中盛公司的合法財產而不是非法利益，應當由泰隆公司返還給中盛公司。一審判決的收繳行為違背了相關法律，應予糾正。請求二審法院支持中盛公司的反訴請求。

針對中盛公司的上訴，泰隆公司答辯稱：泰隆公司與中盛公司關于傭金的約定并沒有違反法律法規的強制性規定，且雙方約定的傭金構成比例中包含四個部分，在扣除宣傳策劃傭金和分銷點傭金后，傭金標準并未違反規定。中盛公司要求返還財產的上訴請求和理由均不能成立，請求依法駁回。

二審期間，雙方當事人所舉證據與一審相同，相對方質證意見也同于一審。

本院在二審期間補充查明以下事實：2007年3月8日，泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》除一審判決表述的內容外，還約定了以下內容：

1、總則第2條約定，受甲方（中盛公司）委托，乙方（泰隆公司）為甲方制定該物業詳盡的營銷策劃等相關報告，在報告中提出之銷售策略及方案，須經雙方協商，并經甲方認可后方可執行；第3條約定，甲乙雙方履行合同期間，在需要委托第三方進行分銷代理時，甲方同意由乙方以甲方名義與第三方簽訂該物業的銷售分銷代理協議，但甲方與第三方沒有法律上的關系，第三方完成的銷售業績計入乙方的銷售業績，并由乙方向第三方支付其按照分銷代理協議約定的銷售利益。

2、乙方的權利與責任第10條約定：乙方承諾將會協助甲方成立整個銷售組織與組建分銷網絡，并負責建設銷售團隊的人員架構，給予完整的培訓課程，統一著裝，體現項目銷售的形象。

3、其他事項第3條約定：合同正文及附件是不可分割的整體，具有同等法律效力。該合同附件2對中盛公司、泰隆公司應承擔的費用進行了劃分，泰隆公司的費用包含：銷售傭金、分銷點傭金、置業顧問傭金、管理人員獎金及策劃傭金。

另查明：2006年期間，中盛公司與永嘉縣安好家置業有限公司等6家公司簽訂黃山國際旅游禮品城代理銷售協議，該6份銷售代理合同中對銷售傭金的提取比例因銷售量的不同而不同，分別從2％－5％不等。

除本院認定的上述事實外，本院對一審判決認定的其它事實予以確認。

本院認為，綜合雙方當事人的舉證、質證及訴辯意見，本案二審的爭議焦點是：

1、泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關傭金比例及溢價傭金的約定是否有效；

2、一審判決未予認定的5間商鋪能否作為泰隆公司完成的銷售任務；

3、一審判決認定泰隆公司收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金為非法利益并予以收繳是否符合法律規定。

（一）泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關傭金比例及溢價傭金的約定是否有效?！吨腥A人民共和國合同法》第52條第（5）項規定的“強制性規定”是指效力性強制性規定，即認定合同無效應以是否違反法律、行政法規的效力性強制性規定為判斷依據。從價格法的有關規定看，本案所涉及的房屋銷售代理傭金屬于政府指導價的范疇，政府指導價的規定應屬管理性強制性規定，而不屬于效力性強制性規定，故泰隆公司與中盛公司關于傭金比例和溢價傭金的約定并沒有違反法律、行政法規的效力性強制性規定。合同法的主要精神是鼓勵交易，尊重合同當事人的意思自治，維護交易的安全，本案中雙方發生糾紛時，泰隆公司代理銷售房屋的行為已經完成，在沒有證據證明其存在哄抬物價、欺詐消費者的非法銷售行為的情況下，不能認定其行為損害了國家利益和社會公共利益，因此，應認定合同約定的傭金及溢價傭金條款有效。此外，泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中明確約定泰隆公司提取的代理傭金中包含銷售傭金、分銷點傭金、置業顧問傭金、管理人員獎金和策劃傭金，中盛公司在未提供證據證明除銷售傭金以外的其他費用其已支付的情況下，主張超出3％的傭金比例部分無效，應承擔舉證不能的法律后果。中盛公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》是雙方的真實意思表示，泰隆公司已按約履行合同義務，而中盛公司不僅不能按約支付相應的代理費用，且以雙方之間約定的傭金比例違法為由予以反悔，有悖誠

實信用原則。綜上，中盛公司主張的《委托代理合同》中有關傭金比例及溢價傭金的約定無效的上訴理由，不予采信。

（二）一審判決未予認定的5間商鋪能否作為泰隆公司完成的銷售任務。對于泰隆公司上訴提出的一審判決未予認定的五間商鋪，根據中盛公司所舉證據，該五間商鋪有的已經退還房款或定金，有的交付房款時間不在雙方合同履行期內，均不符合雙方約定的計算代理傭金的條件，故一審判決認定該五間商鋪不屬于泰隆公司完成的銷售任務并無不當。泰隆公司此點上訴理由不能成立，不予支持。

（三）一審判決將泰隆公司收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金認定為非法利益并予以收繳是否符合法律規定。泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關傭金比例及溢價傭金的約定為有效約定，泰隆公司已收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金為合法所得，一審判決認定為非法利益并予以收繳無事實和法律依據，應予糾正。

經泰隆公司與中盛公司確認，泰隆公司完成的銷售任務為117244968元，其中，2007年2月7日前完成的銷售任務為53375375元，傭金應為53375375×5.6％＝3373259元；2007年2月7日以后完成的銷售任務為63869593元，傭金應為63869593×6.5％＝4151524元；溢價傭金為1334655元，更名費為27500元，違約罰沒定金為30715元。合計為8917653元。中盛公司已付5160391元，其還應支付泰隆公司3757262元。

綜上，一審判決認定部分事實不清，適用法律不當。經本院審判委員會討論決定，根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條、第四百零五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項，第一百五十八條之規定，判決如下：

一、維持黃山市中級人民法院（2010）黃中法民一初字第00002號民事判決第二項，即：駁回黃山市中盛市場開發有限公司的反訴請求；

二、撤銷黃山市中級人民法院（2010）黃中法民一初字第00002號民事判決第一、三項，即：駁回臺州泰隆房地產策劃有限公司的訴訟請求，臺州泰隆房地產策劃有限公司非法收取的1643041.96元予以收繳；

三、黃山市中盛市場開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付臺州泰隆房地產策劃有限公司3757262元。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審本訴受理費41760元、保全費5000元，共計46760元，由臺州泰隆房地產策劃有限公司負擔6760元，黃山市中盛市場開發有限公司負擔4萬元；反訴受理費19167元，由黃山市中盛市場開發有限公司負擔。二審案件受理費60927元，由臺州泰隆房地產策劃有限公司負擔5927元，黃山市中盛市場開發有限公司負擔55000元。

本判決為終審判決。

審判長陶寶定

審判員陳鋼

代理審判員程敏

二○一○年十二月二十七日

書記員夏琰

第二篇：《商品房銷售代理合同》

商品房銷售代理合同

甲方（開發公司）：

地址：聯系電話：

乙方（代理公司）：

地址：聯系電話：

為促進商品房的銷售，委托乙方對甲方所開發的“華昱山景”項目進行獨家營銷策劃和銷售代理，雙方在平等互利的基礎上，就有關事宜協商一致，并達成如下合同條款，以共同遵守：

第一條 委托代理項目的位置：四川華鎣市

第二條 委托代理范圍及代理期限

（一）代理范圍

1、本項目一期的所有住宅(3棟高層樓)，本約定代理范圍內的所有銷售均視為乙方完成。

（二）合同期限

2010年12月6日至本項目一期住宅最后一棟的預售許可證取得之日起12個月止。

第三條 銷售價格

1、銷售面積按建筑面積計算；

2、住宅均價：： _元/平方米，雙方按上述均價制定出每套房屋的價格，經雙方簽章確認后則作為每套房屋的底價。

3、在實際銷售過程中，如遇折扣優惠或低于均價或底價銷售的，以甲方在商品房買賣合同中簽章或開出收款票據為準視為甲方同意銷售，乙方傭金按實際成交總額結算給乙方，同時乙方也不負責補低于底價部份的差價。

第四條 項目廣告宣傳和策劃、設計。

本項目所有廣告宣傳和推廣費用由甲方負責。乙方進行免費廣告設計、策劃。

第五條 甲方責任與義務

1、提供甲方的營業執照副本、開發資質證書復印件及五證；

2、提供銷售所需的其它資料或其復印件，包括：施工圖、測繪報告、戶型圖、室內設備等資料；

3、保證工程質量、工程進度、綜合驗收時間及交房時間，項目在修建過程中，若發生設計變更，應當及時書面通知乙方；

4、提供《商品房買賣合同》文本；派出專人配合銷售，負責收款、審定售房合同，辦理售房合同登記、銀行按揭與房屋產權、國土、等手續，落實購房人的合理要求；

5、甲方保證若客戶購買本項目商品房的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

6、對銷售范圍內的房屋進行抵押、典當、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結的情況應在合同簽定時書面同時告知乙方，如產生銷售則仍按約定結算傭金給乙方。

7、提供裝修好或現有的售房部、配備售樓電話、飲水機、沙盤、談客桌椅，承擔售房部房租、保潔、水、電及電話費用。

第六條 乙方責任與義務

1、乙方必須提供營業執照復印件及資質證書復印件；

2、建立一支專業化、有良好形象的銷售隊伍，并承擔銷售工作人員的開支及日常支出；

3、本合同簽署后據甲方要求十個工作日向甲方提交營銷策劃方案，在甲方基本具備銷售條件后展開銷售實際運作，利用各種形式開展多渠道銷售活動；

4、乙方在銷售過程中應如實介紹商品房特性及狀況，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾；也不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

5、不得超出甲方認可的宣傳資料范圍進行宣傳和推廣；

6、乙方在經營活動中，應當自覺維護和提升甲方企業形象；

7、在本合同有效期限內，未經甲方授權或超越代理權限，乙方不得以甲方的名義從事本合同約定的代理范圍及事項以外的任何其他活動，否則由乙方自行承擔法律責任；

8、乙方負責與購房人簽訂商品房買賣合同，收集客戶按揭所需資料。

9、乙方代甲方收取購房戶的契稅代收大修基金辦證費用不計報酬。

10、乙方人員的所有交通、通訊、差旅住宿生活全部由乙方自行承擔支付。售房部客戶接送廣告推廣由甲方派專用車輛費用由甲方負責承擔。

第七條 乙方代理傭金的結算

（一）代理銷售傭金：底價傭金+溢價傭金

1、底價傭金＝（實際銷售價×銷售面積）×2%

2、溢價傭金＝（實際銷售價－每套房屋的底價）×銷售面積×30%

每套房屋的底價：即經雙方簽章的銷控表上每套房屋的銷售價格

3、每套房屋完成的標準：與買受人簽定了《商品房買賣合同》，買受人并支付了30%的首期房款，則依照本合同第七條結算傭金給乙方。

4、甲方在每月5日以轉賬或現金方式支付上月31日前的傭金給乙方。乙方開出收據。

第八條 退房處理方式

若由于客戶的責任造成的退房，扣除的違約金或沒收的定金，甲乙雙方各得一半，如再次銷售乙方仍可計提該套房屋的傭金。其它原因購房人退房，若再次銷售乙方重新提取傭金。

第九條 雙方的違約責任

1、甲方未按本合同約定期限向乙方付款，每逾期一日按未支付部分的0.3‰向乙方支付滯納金。

2、甲方支付傭金時間超過壹個月，視為甲方違約，乙方有權解除合同，應付傭金照常支付給乙方并可要求甲方承擔違約金伍拾萬元。

3、乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，也不得以虛假夸大之詞欺騙購房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內對購房人進行宣傳，否則造成的社會不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔；

4、乙方不得私收房款及預定款，乙方有任何未經甲方同意私收房款、預定款行為，在接甲方書面通知48小時內不予交還給甲方，視為違約，甲方有權立即終止本合同，追究其法律責任，并且乙方要承擔違約金伍拾萬元；

第十條 本合同期滿代理任務完成結清款項后自動失效。

第十一條甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成的，均可向項目所在地人民法院提起訴訟。

第十二條本合同一經簽定，雙方不得隨意單方面解除本合同，否則支付對方違約金及損失費壹佰萬元整。本合同一式貳份，甲、乙雙方各執壹份，雙方蓋章后即刻生效。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表人：法定代表人：

代理人：代理人：

簽約地點：簽約時間：

第三篇：商品房代理銷售合同

甲方：__________________________

地址：__________________________

郵碼：__________________________

電話：__________________________

法定代表人：____________________

乙方：__________________________

地址：__________________________

郵碼：__________________________

電話：__________________________

法定代表人：____________________

甲、乙雙方在互惠互利的基礎上，經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方獨家代理銷售甲方開發經營的房產事宜，達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條　合作方式和范圍

甲方指定乙方為獨家銷售代理，銷售甲方指定的由甲方在____________ 開發建設的房產（房產具體情況詳見本合同的附件），該房產為（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房），銷售面積共計________平方米。

第二條　合作期限

1．本合同代理期限為______個月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲、乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_______個月，可循環延期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2．在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3．在本合同有效代理期內，甲方不得指定其他銷售代理商。

第三條　費用負擔

1．推廣費用由乙方負責。甲方如特別要求制作電視廣告、印制單獨的宣傳材料、售樓書等，該費用則由甲方負責并應在費用發生前一次性到位。

2．具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條　銷售價格

1．銷售價目詳見本合同的附件。

2．乙方可視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向上靈活浮動，但浮動幅度原則上控制在______%內。

3．甲方同意乙方視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向下靈活浮動______%內，低于此幅度時應征得甲方的認可。

第五條　代理傭金及支付

1．乙方的代理傭金為成交額的____%。乙方實際銷售價格超出本合同規定的銷售價目時，超出部分歸乙方。

2．代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

3．甲方同意按下列方式支付代理傭金：

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中所約定房產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據。

如乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4．因客戶對認購書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。

第六條　甲方的責任

1．甲方應向乙方提供以下文件和資料：

（1）甲方營業執照復印件和銀行帳戶；

（2）政府有關部門批準的國有土地使用權證、建設用地批準文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。

（3）關于代售房地產的所需的有關資料，包括：平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器設備配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

（4）乙方代理銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方；

（5）甲方簽署的委托乙方銷售的獨家代理委托書。

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的房地產的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

2．甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發生一屋二賣等誤訂情況。

3．甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

第七條　乙方的責任

1．在合同期內，乙方應做好以下工作：

（1）根據市場，制定推廣計劃；

（2）在委托期內，進行網絡、媒體、聲訊電話等方式的廣告、宣傳，利用各種形式開展多渠道的銷售活動；

（3）派送宣傳資料、售樓書；

（4）在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況；

（5）在甲方與客戶正式簽署房地產買賣合同之前，乙方以代理人身份簽署房產認購或預定合約，并收取定金；

（6）乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2．乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3．乙方應信守本合同所規定的銷售價格與浮動幅度。非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲、乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況，乙方應告知甲方，作個案協商處理。

4．乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

第八條　合同的終止和變更

1．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

2．經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條　其他事項

1．本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

2．在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

代表人：______________代表人：______________

_______年_____月____日 _______ 年____月____日

第四篇：商品房銷售代理合同_120508_V2

商品房銷售代理合同

甲方（開發商）：

法定代表人：聯系電話：

住所地：

工商營業執照注冊登記號：

乙方：成都樂貴投資有限公司

法定代表人：聯系電話：

住所地：

工商營業執照注冊登記號：

甲、乙雙方遵循優勢互補，平等互利的原則，經友好協商，就甲方建設開發的“”（下稱：該項目）商品房由乙方代理銷售一事，達成以下合同內容、以資甲乙雙方共同遵守。

第一條 代理銷售房地產項目概況及委托范圍

1.1該項目位于成都市郫縣犀浦鎮街號，該項目共幢，層住宅，總銷售建筑面積為平方米，其中商業房平方米，多層住宅平方米，汽車庫平方米，自行車庫平方米（面積最終以政府相關部門核定為準）。

1.2甲方指定乙方為上述項目的獨家銷售代理（甲方不得銷售該項目的所有房屋），乙方將嚴格按照甲方規定的要求實施代理行為。

第二條 委托代理權限和進度

2.1委托權限：甲方將該項目以代理銷售形式委托給乙方獨家代理銷售，乙方根據市場情況，在完成合同約定的銷售任務情況下，可以調整銷售價格。乙方在組織人員開展營銷代理業務時，可以以甲方名義進行。在營銷代理過程中乙方工作人員須遵守國家相關法律政策，否則由乙方承擔相應的責任。

2.2委托期限自簽訂本合同之日起，至該項目竣工驗收交付使用時止。

2.2.1自領到銷售許可證之日起一個月內售到30%。

2.2.2項目封頂后一個月內售到70%，并回款達到60%。

第三條 甲方責任與權利

1、擁有上述房屋的所有權。/

52、保證該項目具備商品房開發銷售的條件和相關證件，保證購房業主能辦理房屋所有權證及土地使用證。

3、負責售房款項及預定金的收取。

4、若客戶購買房屋的實際情況與甲方提供的材料不符合或產權不清時，所發生的任何糾紛由甲方負責。

5、與銀行簽訂按揭貸款合同，協助乙方為購房業主辦理相關手續。

6、落實前期物業管理公司，參與對小區的前期物業管理。

7、提供乙方現場售樓部壹處（利用現有售樓部）。

8、負責制作小區模型及一套小區套型模型。

9、提供甲方營業執照、銷售許可證、規劃許可證、土地使用證。（復印件）

10、負責買賣契約的登記。

第四條 乙方責任與權利

1、選派高素質的專業銷售隊伍負責樓盤現場的銷售工作。

2、負責該項目甲方所提供的住宅商業用房的市場策劃，廣告宣傳和代理銷售，其中所發生的本項目的宣傳推廣費用，具體銷售人員的開支及銷售所需其他日常支出由乙方承擔。

3、在銷售過程中，乙方應根據甲方有關房屋的特性向客戶如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾，不得超越甲方授權范圍向客戶作出承諾，否則由此引起的一切責任由乙方承擔。

4、與客戶洽談及簽訂江寧區統一的商品房買賣契約，但所簽契約必須經甲方審核簽字蓋章后生效。

5、建立南京市內售樓部，乙方自配一輛10座以上的看房專車，負責售樓人員的配置與管理。

6、負責辦理購房業主的銀行按揭手續。（按揭銀行由甲方確定）

7、乙方在整個策劃、宣傳和銷售過程中必須遵守中國、江蘇省及南京市相關的政策法規。

第五條 整合營銷傳播的策劃執行及費用承擔

1、乙方負責該項目的營銷策劃與執行及各種推廣活動的策劃與執行并承擔廣告費用。

2、營銷及推廣須報批的有關手續、批文由甲方負責提供相關資料，乙方具

體辦理。

3、乙方費用：

5.3.1售樓處的日常辦公管理費用及所屬人員的薪資、傭金和福利等；

5.3.2有關該項目需在南京市進行展銷的一切費用；

5.3.3媒體廣告宣傳費用；

5.3.4乙方在整個項目銷售期內，投入該項目的廣告費用；

5.3.5有關該項目的售樓書、宣傳單、廣告效果圖、展板、認購書、認購須知等相關資料的設計制作費用。

第六條 價格的制定

1、銷售底價由甲方確定，其中住宅房2700元/m2，自行車庫600元/m2，汽車庫2000元/m2，閣樓贈送，以上價格作為一價清價格給予乙方銷售。

2、如遇團體購買或其他特殊情況，具體銷售底價可另行協商。

3、乙方有權根據甲方制定的銷售底價，編制樓盤各層次戶型銷售價格。

第七條 保證金

1、甲乙雙方正式簽訂合同之日，乙方將伍拾萬元人民幣打入甲方帳戶，作為該項目代理銷售的保證金。

2、待所委托銷售房屋的最后一套銷售合同簽訂后，甲方應返還伍拾萬元保證金。

3、如到期乙方未完成銷售任務，剩余房屋由乙方以2500元/m2的價格收購，保證金自動轉為購房款。

第八條 營銷代理服務費的計取和支付方式

1、乙方的代理傭金為按底價銷售總額的1.5%，乙方實際銷售價格超出銷售底價部分由雙方五五分成。

2、乙方于每月2號前，將上一個月的《銷售業績一覽表》上報甲方，按揭購房以客戶的按揭購房款到達甲方財務帳戶，不按揭購房的以總房款付至70%以上且契約鑒證手續完成作為結算標準（原則上不做分期付款銷售，如確需分期付款的應在房屋交付前付清余款）。經甲方審核無誤后支付。無論客戶以何種方式付款，甲方必須在每月6號前將服務費支付給乙方。遇節假日順延至此后第一個工作日。

3、如遇客戶退房，乙方所得相應服務費須退還甲方，客戶交納的違約金按/

5甲方得70%、乙方得30%比例分配。

4、上述服務費以人民幣方式支付。乙方開具正規發票向甲方收取，廣告費可沖抵（廣告費發票需有經營和發布許可證）。

第九條 其他事項

1、甲方須根據合同規定的服務費結算方式按時支付服務費，如甲方未能按時繳付有關費用，所拖欠金額以每日千分之三的比率，向乙方支付滯納金。

2、在銷售中，乙方指導其售樓人員按樓盤的實際情況與客戶講解并引導客戶購樓。如因乙方售樓人員對客戶作出未經甲方認可的承諾而造成客戶的誤解并引起客戶的經濟糾紛或其它糾紛，或超出代理范圍進行銷售而引起客戶糾紛，有關法律及經濟責任將由乙方承擔，甲方保留追究乙方責任的權力，但若因甲方原因，如物業質量問題或對客戶的承諾不能兌現等造成客戶退房，甲方仍需按客戶退房前成交金額計算服務費給乙方。

第十條 違約責任

雙方均應嚴格按照本合同的約定，履行各自的義務，如果一方違約，則應承擔守約方的一切損失，該損失包括但不限于其應得利益及為此支出的所有費用。

第十一條 本合同執行過程中，如出現法律認定的不可抗力使合同無法繼續履行時，甲乙雙方單方承擔責任。

第十二條 本合同履行過程中如發生爭議和糾紛，由爭議雙方協商解決。協商不成時，甲乙雙方均可在該項目所在地申請合同仲裁或向法院訴訟。

第十三條 本合同如有未盡事宜，雙方可另行簽訂補充合同，補充合同與本合同具有相同的法律效力。

第十四條 本合同一式四份，甲乙雙各執二份，簽字蓋章后生效。若委托代理人簽字需要出示《授權委托書》并作為本合同附件。

第十五條 甲乙雙方共同履行完結本合同條款，處理完所有經濟責任后，本合同自行終止。

（本頁無正文）

開發商（蓋章）代理商（蓋章）

法人代表（委托代理人）法人代表（蓋章）

委托人（蓋章）委托人（蓋章）

簽訂日期：年月日簽訂日期：年月日/ 5

第五篇：商品房代理銷售合同

房產代理銷售合同

甲方（委托方）：遵義旺典房地產開發有限公司 乙方（代理方）：遵義冠宇房地產經紀有限公司

依照《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，經甲、乙雙方協商，就乙方全權代理銷售甲方項目事業達成如下協議：

一、代理標的1、代理項目名稱：

項目位置：

2、代理標的相關文件：

（1）立項批準文件復印件；

（2）土地使用權證復印件；

（3）建設用地規劃許可證復印件；

（4）建設工程規劃許可證復印件；

（5）施工許可證復印件；

（6）商品房預售許可證復印件；

二、甲方責任

1、在甲、乙雙方簽訂合同時，甲方需向乙方提供上述項目“五證”復印件，甲方保證相關文件的真實性及合法性，如有不實，甲方承擔一切法律責任。如給乙方造成損失，應予以賠償。

2、在甲、乙雙方簽訂合同乙方進場后3天內，甲方應將樓盤配套設施標準、物業服務項目及擬收費標準和依據書面告知乙方作為乙方與購房戶簽訂合同的附件。

3、在甲、乙雙方簽訂合同3天內，甲方向乙方提供《商品房買賣合同》樣本供乙方參照其與客戶簽訂。

4、本合同簽訂5日內甲方向乙方提供可使用標準售房部（含裝修）、項目沙盤、來電顯示電話2部、飲水機1臺、談判座椅4套、辦公座椅3套、沙發1套等物品；乙方向甲方出具首條，如本合同解除或終止，上述物品歸還甲方，如乙方使用不當造成人為損壞或遺失由乙方照價賠償；售房部水、電、電話費由乙方承擔。

5、所有售房款，必須存入甲方指定賬戶，銀行按揭貸款手續由甲方辦理，費用由甲方承擔。

6、在銷售過程中，如甲方該項目相關手續及證件未完善，由此造成的一切損失由甲方獨自承擔。如因此給乙方造成損失，甲方應予以賠償。

7、甲方負責處理乙方在銷售過程中的有關與工商、城管等政府部門的對外協調工作，雙方應配合處理好相關稅務事宜。8、9、甲方協助乙方辦理有利于房屋銷售的其他相關工作。有義務做好本合同的保密工作，以防止對乙方和銷售造成的不利影響。

三、乙方責任

1、保證代理過程中各項商務活動完全貫徹甲方的銷售政策（前提不得違反國家相關法律法規），并符合合同相關規定，如因乙方責任造成的損失由乙方承擔，并承擔相應的法律責

任。

2、負責甲方所交給乙方的財產及物品的完整性，如乙方有人為損壞乙方照價賠償。

3、負責客戶電話咨詢及上門咨詢客戶的電話追訪以及相鄰樓盤市場走勢的分析等。

4、負責售房人員的招聘、培訓、管理和辭退，并負責人員工資和獎金及相關福利。

5、負責該項目全程策劃、推廣，策劃費由乙方承擔，但策劃內容需交甲方審閱批準后方可發布。

6、有義務做好本和同的保密工作，以防止對甲方和銷售造成的不利影響。

7、本項目所有廣告費用由甲方承擔，廣告宣傳由乙方決定甲方審閱。

四、代理內容

1、代理周期：本樓盤代理周期從年月日到年月日。

2、五、代理銷售提成（傭金）費用事宜

1、顧客繳納定金并簽訂購房協議均視為銷售成功（根據市場代理范圍： 情況乙方可收取客戶保留金2000元及2000元以內由乙方自行

處理）。

2、3、甲、乙雙方同意客戶購房有三種方式付款： 代理銷售底價及傭金提成：

（1）一次性付款，以全款付清。

（2）分期付款，以付清總房款的50%。

（3）銀行按揭付款方式以20%-30%為首期款。

（4）結算標準：以該套房屋實際付款金額結算，銀行貸款部

分只需客戶在銀行簽字后，甲方給乙方結算該套放我貸款部分代理銷售傭金，如不按時足額支付乙方代理銷售傭金，乙方有權在合同約定最后一日起收取客戶房款，補足乙方上月代理銷售傭金。每月結算代理銷售傭金1次（即每月30日為結算日，3日內付清）。

4、如有客戶退房須經甲、乙雙方協商一致后方可退房，若甲方單方面同意客戶退房，甲方須支付乙方該套房屋全額代理銷售傭金，乙方有權在對該套房屋進行銷售，并按約定提取代理銷售傭金。

5、凡乙方代理銷售過程中所銷售房源業主有退房事宜，由乙方負責，乙方結算的代理銷售傭金由甲方在乙方下次結算的代

理銷售傭金中扣除。扣取客戶的違約金甲乙雙方各得50%，與當月代理銷售傭金一并結算。

六、雙方違約責任

1、甲方：

（1）因有關工期與房屋質量及手續問題造成客戶與公司糾

紛，由此產生的客戶退房，由甲方獨自承擔。

（2）甲方如不按時足額向乙方支付代理銷售傭金，甲方每天

須按應付代理銷售傭金的1%支付滯納金給乙方，如一月為支付代理銷售傭金視為甲方違約，乙方有權終止銷售工作并通過收取客戶購房款彌補乙方合同約定所得。

（3）甲方不得另行委托其他人銷售或自己銷售，否則甲方違

約并承擔相關違約責任。

2、乙方：

（1）不得以虛假之詞欺騙客戶，只有在甲方同意的書面宣傳

資料范圍內對客戶進行銷售承諾，若私自進行上述承諾以外的書面承諾，視為乙方違約，由此引起的客戶與公司的糾紛費用及退房違約金由乙方承擔。

（2）銷售款項由甲方收取，乙方無權收取定金及購房款，否

則視為違約，甲方有權終止銷售權，追回挪用款項，并追究乙方的法律責任。為確認雙方間的義務，甲方應出具相應依據給乙方。

（3）乙方不得以甲方名義從事本合同規定銷售樓盤以外的任

何商業銷售活動，否則甲方有權立即終止本合同并追究乙方的法律責任。

七、其他事宜

1、乙方在稅務部門開出稅務銷售發票向甲方結賬，且野放不再向甲方提供任何稅收和其他費用。

2、本合同雙方簽章之日起生效，即具有法律效力，合同終止時結算付清相關款項后自動失效。

3、本合同附件為合同不可分割部分，與本合同具有同等法律效力。

4、本合同附房源明細清單，未盡事宜由甲、乙雙方友好協商解決，本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。

甲方（簽章）：遵義旺典房地產開發有限公司

甲方代表（簽字）：

簽約時間：

乙方（簽章）：遵義冠宇房地產經紀有限公司

乙方代表（簽字）：

簽約時間：