第一篇：學習房地產估價規范(修訂版)的心得體會

學習《房地產估價規范》（修訂版）的心得體會

房地產價格評估制度是《城市房地產管理法》確定的一項法定制度，房地產估價作為一項中介服務，具有很強的技術性，而估價結果更是關系到有關當事人的切身利益。因此，客觀上需要一個為廣大房地產估價師所共同遵循的關于估價的執業標準。《城市房地產管理法》明確要求：房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序進行。1999年國家標準《房地產估價規范》的出臺正是對房地產價格評估制度的進一步充實和完善。由于原國家標準《房地產估價規范》是1999年制定的，隨著近年來房地產開發建設事業的不斷發展，出現了許多新情況、新變化，有必要對原有的房地產估價規范做進一步的完善和修改。正是在這樣的形勢下，國家標準《房地產估價規范》（修訂版）經過多次征求意見后正式頒布了。

通過對國家標準《房地產估價規范》（修訂版）（以下簡稱修訂版）的學習，我們不難看出，該修訂版對許多部分做了大篇幅完善和修正。如：對估價原則中的最高最佳利用原則做了詳細的說明，對房地產估價師的判斷能力要求比較高，估價假設也變得非常重要。對估價程序也做了進一步的完善，強化了現場勘查必須由注冊房地產估價師參與進行。對估價檔案的管理也做出了細化要求。完善和修改最重要的部分就是估價方法，估價方法的選用也與原估價規范有明顯的不同。如成本法的選用嚴格界定為假設可獨立進行重新開發建設的房地產，應選用成本法估價；市場比較法對可比實例的選擇也做出了嚴格的規定，對搜集的交易實例信息的內容進一步的細化，要求必須搜集的內容包括：房地產基本狀況、交易雙方基本情況、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負擔、交易目的、交易方式等其他交易情況。這些對于房地產估價師的工作又增加了新的難度和要求。修改最大的當屬收益法，由原來的一種變成了兩種，如：收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。而且增加了持有期這個新概念，收益期較長、難以準確預測該期限內各年的凈收益的，應估計持有期。持有期應根據市場上投資者對同類房地產的典型持有時間，以及能較準確預測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。這樣一來，在進行收益法估價的時候，實際就不止兩種方法，可衍化出多種評估方法。另外又 －1－

明確新增了多種房地產估價目的，這樣對房地產估價師從事多種估價目的評估有了切實可行的規范依據。

總之，通過對修訂版的學習，作為一名多年從事估價工作的估價師，個人感覺新規范對估價師的個人綜合素質要求很高，對于估價報告出具有現實的指導意義。但不可否認的是增加了估價師的工作難度，尤其是對信息采集和現場作業以及判斷選擇方法和測算都有極高的要求。要想在今后的工作中，按照估價規范的要求做到做好，還需要不斷學習不斷在實踐中進行總結提高。

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第二篇：房地產估價報告規范格式

房地產估價報告規范格式 封面：

(標題)房地產估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價日期：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構內的編寫）

目錄：

（標題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設與限制件

四、估價結果報告

（一）（二）…

五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等）

（一）（二）…

六、附件

（一）（二）…

正文：

一、致委托方函（標題）致委托方函 致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函年月日）

二、估價師聲明

（標題）估價師聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自已公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論撰寫本估價報告。

5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。

7、其他需要聲明的事項。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

三、估價的假設和限制條件

（標題：）估價的假設和限制條件

（說明本次估價的假設前提，未經調查認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

四、估價結果報告

（標題：）房地產估價結果報告

(一)委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

(二)估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

(三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質，水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程式質量，建成年月日，維護，保養，使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

(四)估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

(五)估價時點（說明所評估的客觀合理價構或價值對應的年月日）(六)價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

(七)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

(八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

(九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）(十)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

(十一)（十一）估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

(十二)（十二）估介作業日期（說明本次估價的起止年月日）

(十三)（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

五、估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

(一)個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）(二)區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）

(三)市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況、包括過去、現在和可預見的未來）

(四)高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用）(五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）(六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）(七)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）…

六、附件

（標題：）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構的資格明等。

第三篇：房地產估價報告規范格式

房地產估價報告的規范格式封面

（標題：）房地產估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）

估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）

估價作業日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號）目錄

（標題：）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

（一）（二）

…

五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（標題：）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）

致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）估價師聲明

（標題：）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5.我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。

6.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。

7.（其他需要聲明的事項）

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）估價的假設和限制條件

（標題：）估價的假設和限制條件

（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）6 估價結果報告

（標題：）房地產估價結果報告

（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）

（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

（九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）

（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）

（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）

（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）

（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）

（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）

（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）8 附件

（標題：）附件

1.估價對象的位置圖

2.四至和周圍環境圖

3.土地形狀圖

4.建筑平面圖

5.外觀和內部照片

6.項目有關批準文件

7.產權證明

8.估價中引用的其他專用文件資料

9.估價人員和估價機構的資格證明等。

第四篇：房地產估價報告規范格式

房地產估價報告規范格式

0.1封面

(標題)房地產估價報告

估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）

委托方：（說明本估價項目的委托單位 的全稱，個人委托的為個人的姓名）

估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）

估價人員：（說明參加本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

估價報告編寫：（說明本估價報告在本估價機構內的編寫）

0.2目錄

（標題）目錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設與限制件

四、估價結果報告

（一）（二）

… …

五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等）

（一）（二）… …

六、附件

（一）（二）… …

0.3致委托方函

（標題）致委托方函

致函對象（為委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）

致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）

致函日期（為致函年月日）

0.4估價師聲明（標題）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自已公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們在本報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系。

5、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論撰寫本估價報告。

6、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中清楚地明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪能些估價人員沒有估價對象進行實地查勘）。

7、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。

8、（其他需要聲明的事項）。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）。

0.5估價的假設和限制條件

（標題）估價的假設和限制條件（說明本次估價的假設前提，未經調查認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）

0.6結果報告

（標題）房地產估價結果報告

（一）委托方說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積、形狀、四至，周圍環境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質，水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程式質量，建成年月日，維護，保養，使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價構或價值對應的年月日）a)估值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）b)估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

c)估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

d)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

e)估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

f)估價人員（列出所有參因本次估價的人員的姓名、估價資歷格或職稱，并由本簽名蓋章）

g)估介作業日期（說明本次估價的起止年月日）

h)估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

0.7估價技術報告

（標題）

（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）

（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況、包括過去、現在和可預見的未來）

（四）高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用）

（五）價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）a)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）b)估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）

0.8附件

（標題）附件

估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用資料，估價人員和估價機構的資格明等。

0.9制作要求

估價報告應到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用A4紙規格。

第五篇：房地產司法鑒定估價規范研究

房地產司法鑒定估價規范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規章的規定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規定

《房地產估價規范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態，以及房屋登記辦法規定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規范》對實體性的規定不少，對于程序性的規定較少，實際上規范對程序性規定的應該多些。

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家庫。專家庫的司法鑒定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執業規則或者相關鑒定技術規范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規定的；

（7）其他不符合法律、法規、規章規定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規范

（1）法律法規

（2）《房地產估價規范》等估價規范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規范》和《司法鑒定協議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規則，房地產估價師分別出庭接受質證規則，以及房地產估價師適時退庭規則。

（4）對于估價工作底稿的質證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價業務基本事項的記錄；估價業務約定書；估價作業計劃；估價業務執行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執行估價業務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權屬確認或發表意見，超出估價師執業范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執業范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實

性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權人和他項權利的；

（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；

（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優先受償權的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關法律、法規規定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規定。

房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規，遵守職業道德和職業紀律，尊重科學，遵守技術操作規范。

在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。