第一篇：原則-2014年中國房地產百強企業研究

評價指標體系的設計主要把握以下幾個基本原則

（1）企業規模與運營效率相結合。規模與效率是企業向前發展的雙驅動力，規模經濟的獲取離不開高效率的經營管理，基于資金密集型特性，房地產企業只有在不斷提高經營管理的運轉效率，更好地實現資本的良性增值循環的基礎上，才能穩健擴張規模；在市場波動明顯的情況下，較高周轉率對于企業的穩健經營更是具有重要意義。TOP10研究組在此采用凈資產、房地產業務收入、總資產周轉率、存貨周轉率等指標，綜合反映企業規模化發展與運營效率的情況。

（2）成長潛力與經營穩健相結合。房地產是資金密集型行業，也是一個容易受政策影響的行業。企業的高杠桿運營，在市場調整期往往帶來資金鏈斷裂的巨大壓力；而一旦市場向好，企業為補償資本所承受的風險，又容易誘發提高房價、盲目囤地，進一步推高了行業的不確定性風險，增加了企業的經營難度。此次研究繼續強調企業成長潛力的培育必須建立在穩健經營的前提下，注重短期財務風險的控制，處理好穩健經營與快速成長之間的關系，以維護整個行業的平穩健康發展。

（3）盈利能力與社會責任相結合。企業必須穩步盈利才能實現永續經營，研究組對房地產企業盈利能力的評價，將從凈利潤、凈資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率等角度來進行，更全面地衡量企業在不同市場形勢下的盈利狀況及成本控制水平。同時從納稅、政策性住房新開工面積、慈善捐贈三個基本層面引導企業重視社會責任，積極構建和諧社會，并將其作為企業綜合實力評價的重要內容。

（4）融資能力與綜合實力相結合。融資能力對于房地產企業有著極其重要的意義，項目的獲取、運營等環節都離不開強大的融資能力支持。本次研究通過籌資活動現金流入、本年新增銀行授信額度及綜合資金成本率三個指標來分析企業的融資實力，表現突出的企業其綜合實力指數相應提高。

第二篇：2016中國房地產、房地產策劃代理百強企業研究報告

2016中國房地產百強企業研究 1.銷售額增長19.4%，市場份額達36.7%，再創新高

百強企業2015年銷售額增速達19.4%，市場份額上升至36.7%

在房地產市場兩極分化趨重、市場運行風險加大的背景下，百強企業憑借準確的市場研判取得優異的銷售表現：全年業績規模再創新高，銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米；業績增速繼續跑贏大市，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國漲幅5個和9.1個百分點，市場領先優勢進一步擴大，引領行業在新常態時期健康、理性發展。

圖1 百強及綜合實力TOP10企業2011-2015年市場份額及變化

依托穩步增長的銷售業績，百強企業市場份額持續擴大，推動行業集中度進一步提升。2015年百強企業銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個百分點，銷售面積市場份額提高1.8個百分點至23%，行業集中度進一步提升。其中，綜合實力TOP10企業實現銷售總額14241.3億元，占百強企業銷售總額的44.5%，占全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個百分點，行業地位不斷鞏固和提升。有效把握市場結構性機遇，11-30企業陣營業績增速最高

圖2 百強企業內部不同層級2015年銷售額、銷售面積增長率均值

2.順勢而為調結構、快推盤，精準營銷促去化

聚焦一二線主流市場，順勢而為靈活調整產品結構

2015年，在中央降準降息、降首付、減免稅費等一系列政策刺激下，改善型需求持續釋放。百強企業加大改善型產品的推出比例以搶占市場份額，有力推動了業績增長。從前50百強企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看，90-140平米產品2015年銷售額占比為41.4%，較上年提升2.7個百分點。

圖3 前50企業2014-2015年重點項目分城市等級各面積段銷售額占比

具體來看，百強企業敏銳捕捉不同城市的需求結構變化，提升產品結構的匹配度，一線發力高端，二線、三四線聚焦首改，助力企業抓住細分市場的發展機遇，贏得優異業績。前50企業在一線城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型產品銷售額占比顯著上升，分別達15.9%和28.8%，較上年分別上升1.3個和0.7個百分點；二線城市90-140平米產品銷售額占比上升4.8個百分點至46.9%，三四線城市則上升1.9個百分點至49.3%。

創新全渠道精準營銷，挖掘潛在客群加速項目去化

圖4 百強企業創新營銷渠道及服務示意圖 2015年百強企業注重由內而外強化渠道建設，全面鋪開拓客網絡，并發揮了巨大實效。1）百強企業線上通過全民營銷、微信平臺等形式快速拓寬客戶資源；線下，百強企業強化地推部隊建設，以廣泛、精準的客戶地圖鎖定潛在客戶，提升拓客效率。2）百強企業充分借助外部數據平臺的客戶資源，實現對潛在客戶的強勢滲透。

此外，百強企業調動產業鏈資源、從細處著手開展各項服務創新，切實解決客戶購房“痛點”，確保了有效客源的順利轉化。在銷售前端，從客戶接觸項目時即注重通過創新服務內容及形式提升客戶滿意度；在交易環節，針對客戶首付不足的最大痛點，通過眾籌或理財產品強化金融服務，提升了潛在客戶的有效轉化率。

3.提質增效強化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間

凈利潤同比增長11.3%，增收不增利現象延續

圖5 百強企業2011-2015年營業收入與凈利潤均值變化情況

伴隨銷售業績的穩定增長，百強企業2015年盈利規模不斷提升，全年營業收入、凈利潤均值分別為286.5億元、36.3億元，分別同比增長18.7%、11.3%，增速分別較上年提升1.7、0.8個百分點。盡管如此，百強企業2015年營業收入增速高于同期凈利潤增速7.4個百分點，在行業利潤率下行的態勢下，部分房企“增收不增利”的現象依然延續。

土地及經營成本高企，致凈利潤率下降0.4個百分點

圖6 百強企業2013-2015年盈利及費用指標均值圖

百強企業2015年總資產收益率、凈資產收益率均值為5.2%、17.7%，分別較上年下降0.1、0.6個百分點，盈利質量有所下降；全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個百分點，逐漸逼近10%紅線，企業盈利空間持續收窄。2015年受困于市場調整，百強房企經營成本、土地成本大幅攀升，企業的盈利下行壓力更加凸顯：一方面，供需關系逆轉導致去庫存風險加大，行業買方市場格局亦逐步形成，企業盈利能力在降價換量、營銷難度加大的雙向擠壓下有所降低；另一方面，部分一二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，進一步擠壓企業的利潤空間。

4.量入為出保障財務安全，多元融資奠定發展優勢

資產負債率繼續上行，短期償債壓力有所緩解

圖7 百強企業2011-2015年負債情況

2015年百強企業資產負債率繼續上行，均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，帶息負債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個百分點，整體負債水平有所上升。受益于2015年房地產銷售的回升，企業資金回籠加速，百強企業預收賬款均值同比增加13.7%，剔除預收賬款之后的有效負債率均值為50.2%，較去年微增0.4個百分點。

6.提高貨值變現能力保增長，縱橫轉型激活新動能

貨值結構合理強化業績變現能力，二線城市儲備充足蘊藏發展潛力

圖8 全國性百強代表企業2015年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結構情況

在城市結構性去化風險加劇的背景下，全國性百強企業立足于全國化均衡布局，約3/4分布于土地消化時間少于3年的城市，貨值結構均衡合理、業績變現能力強，保障了來年的穩健增長；區域性百強代表企業大多處于區域深耕向全國化拓展的發展階段，可售貨值集中分布于區域經濟發達城市，與板塊發展的依存度高，或可實現業績突破，但不可忽視結構單一為其帶來的一定隱患。

基于主業優勢開展橫縱向轉型，釋放成長活力

圖9 百強企業2015年專注主業與轉型情況

2015年在經濟基本面長期向好和新型城鎮化持續推進的背景下，房地產行業仍有較大發展空間，因此專注主業仍是百強企業的主要選擇。51%的百強企業繼續專注房地產主業，49%的百強企業在專注主業的基礎上開始尋求轉型。在尋求轉型的49家企業中，42家企業在專注主業的同時圍繞房地產產業鏈拓展新業務，另有7%的企業向房地產行業外拓展新業務。

圖10 百強企業2015年主要轉型方向及企業占比

百強企業為了保持長期驅動力，百強企業主要基于主業的資源溢出優勢，縱向挖掘產業鏈上下游的發展潛力，橫向進行細分行業延伸，充分發揮資源協同效應，挖掘業績增長空間。目前分別有28%、23%、14%和14%的百強企業在金融、社區服務、輕資產運營和家居智能化等縱向領域延伸發展，“地產+金融”、“地產+服務”的轉型模式備受百強房企青睞；分別有92%、31%、17%和41%的百強企業進入商業、產業、養老、文旅特色等橫向轉型領域，而養老地產、物流地產和眾創空間則為轉型熱點。

2016中國房地產策劃代理百強企業研究 1.房地產銷售市場空間廣闊，競爭加劇策劃代理企業優勝劣汰

房地產市場將逐步進入到存量房交易階段，中國部分一線城市已經進入存量房時代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面積均超過新房成交面積。未來，全國房地產行業也將逐步轉向存量房市場，巨大的存量房市場將成為房地產市場交易主戰場，也為策劃代理企業提供了銷售服務和多元化業務拓展的基礎。

圖11 策劃代理行業競爭態勢

中國房地產銷售市場為策劃代理企業提供廣闊的市場空間，但同時也吸引著其他市場力量的進入，市場競爭加劇。首先，開發企業加大自銷比例和轉變營銷方式，直接降低與策劃代理企業的合作力度。其次，以搜房網房天下為代表的專業房地產互聯網企業以及二手房經紀公司逐步進入新房代理行業，進一步搶占策劃代理企業的市場空間。

2.TOP10企業代理銷售額大幅增長近30%，延伸服務鏈條凸顯企業價值

營收規模大幅增長，市場份額提升至17.13%，企業分化明顯

圖12 2012-2015年綜合實力TOP10企業銷售額及市場份額

2015年，綜合實力TOP10企業的營業收入均值為20.17億元，同比增長25.47%，增速較2014年提升8.10個百分點，主要是龐大的商品房成交體量為其提供了充足的市場基礎。策劃代理行業市場份額進一步向綜合實力TOP10企業聚集，2015年綜合實力TOP10企業一手物業代理銷售額均值為1495.44億元，同比大幅增長29.90%，市場份額提升至17.13%，占據TOP30企業市場份額的70%。

3.借鑒國際先進經驗，協同創新打造房地產綜合服務商

對標五大行，培育多元業務模式

隨著歐美房地產市場的發展，涌現出了世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國際五大領先的房地產綜合服務商。從業務類型來看，五大行業務涵蓋物業交易、物業管理、資產服務與研究咨詢等多種類型，服務內容較為綜合；從發展歷程來看，五大行均經歷了業務快速擴張、兼并收購等階段，均已實現全球布局。

圖13 國內策劃代理企業與五大行主要業務比較

從業務布局來看，五大行優勢業務集中在資產管理、戰略規劃、高端物業管理、評估和金融服務等方面，而國內策劃代理企業在資產管理、高端物業管理等方面經驗較少，與世邦魏理仕、戴德梁行等存在較大差距，但在銷售代理業務方面具有絕對優勢。從發展階段來看，五大行已經進入全球化業務并購、強化區域和業務線能力階段，國內的策劃代理企業雖仍處于多元業務拓展階段，但也表現出較強的特色優勢。

國內策劃代理企業應正確認識與五大行存在的差距，取長補短，注重主業的同時加大資產管理、物業管理和經紀等業務的布局，積極利用互聯網等新技術新工具創新服務模式，提升服務質量和效率，以協同創新實現超越。

借助移動互聯工具，專注細分領域提升服務水平

房地產行業進入“白銀時代”，聚焦房地產細分領域，提升主業服務質量、打造差異化服務或將成為策劃代理企業彎道超車的重要途徑。

圖14策劃代理行業新技術應用

首先，新技術、新工具的應用極大地改變了行業的服務模式，綜合化與精細化融合于服務大平臺中，形成了全新的服務生態，為策劃代理企業彎道超車提供了時代機遇。策劃代理行業傳統的條塊式多元服務在移動互聯、大數據、智能硬件等新技術、新工具的融合下展現出新的生態場景，可感知、可即得、可預見的重場景體驗的全新服務生態模式正在形成，細分服務領域專業化水平不斷提升。

其次，策劃代理企業緊密貼合代理業務，延伸服務鏈條，創新金融服務模式，深化金融服務能力。策劃代理企業利用自有資金、機構合作、P2P、上市融資和定向增發等多種融資渠道降低融資成本，強化金融服務對代理樓盤業務增長的協同能力，拓寬盈利渠道，增強房地產服務市場的競爭力。

強化協同創新，追趕中完成超越

中國房地產服務業已經進入變革創新時代，策劃代理企業需要進一步拓展思路，打通業態之間隔閡，實行泛產業鏈強強聯合，協同企業內部資源的同時，加大與其他類型企業的合作，實現創新超越。

圖15 策劃代理企業的業務協同特征

目前，隨著大數據、互聯網等技術的發展，策劃代理企業內部業務之間、與其他機構之間的信息共享和業務協同成為可能，利益邊界也更為清晰。內部協同方面，針對房地產開發、銷售以及售后等階段，策劃代理企業注重各業務間的互相促進提升，共享客戶資源提供全產業鏈的綜合服務。外部協同方面，策劃代理企業采用戰略合作、股權合作、跨業聯盟等方式與開發企業、金融機構、物業服務企業等外部機構協同合作，拓展業務范疇、加強服務深度。

第三篇：2012中國物業服務百強企業研究分析

2012中國物業服務百強企業研究分析

蔣云峰：大家下午好。下面由我來給大家介紹一下。第一方面經營規模，表現為百強企業服務規模持續擴大，有序布局保障未來成長。第一點在管面積均值突破1000萬平方米，單個項目在管面積擴大體現集約化經營策略。2011年，百強企業在管項目建筑面積均值首次突破1000萬平方米，達到1061.3萬平方米，同比增長39.7%，增速比2010年高出6.7個百分點；在管項目數量均值達72個，同比增長11.7%，百強企業規模優勢愈發明顯。百強企業單個項目建筑面積均值連續擴大，2011年由15.8萬平方米增至18.3萬平方米，同比增長15.9%。百強企業以集約化發展緩解經營成本快速上升壓力，提高了管理效益。第二點，百強企業廣泛布局潛力市場，儲備項目快速增長保障未來持續發展。2011年百強企業保持穩健的市場拓展步伐，進入城市數量持續增加，均值接近19個，同比增長了18.8%，保障了未來持續發展空間。2011年合同儲備項目總建筑面積均值達581.3萬平方米，首次突破500萬平方米，同比增長92.1%。快速增長的合同儲備項目數量及總建筑面積顯示出百強企業較強的資源儲備能力，也是百強企業未來快速發展的基礎。

第二個方面是經營業績表現為業績整體增長但分化加劇，多種經營業務提升企業盈利能力。第一點百強企業營業收入均值突破2億元，但內部分化明顯。2011年百強企業營業收入均值達2.3億元，同比增長17.6%。其中，百強企業多種經營收入均值達到6443萬元，同比增長33.9%，成為促進企業收入規模穩步增長的生力軍。2011年，物業服務費收入在2億到8億之間的百強企業有17家，2億以下的有83家，分布呈現出較為明顯的“長尾效應”，優勢資源向領先企業集中。

第二點物業服務業務盈利壓力大，多種經營業務利潤貢獻日益突出。2011年百強企業凈利潤均值達到1733.8萬元，同比增長了29.2%。多種經營收入占總收入的比例不到28.0%，而貢獻的凈利潤占比超過55.0%，充分表現出高盈利水平的特點，成為企業利潤的主要貢獻力量。而與之相比，物業服務業務凈利潤增速連續三年下滑。企業凈利潤率從上年的6.8%提升至7.1%，增長了0.3個百分點。百強企業積極開展盈利水平相對較高的業務，提高企業的盈利空間；通過集約化經營，較好地應對了快速上漲的經營壓力，維持了物業服務業務凈利潤率的穩定。

第三方面運營模式表示為積極“開源”優化業務模式，兼并收購規避擴張風險。第一點圍繞企業專業優勢與客戶需求，延展業務鏈提升市場競爭力。百強企業發揮專業優勢，積極拓展業務，物業顧問服務、銷售現場業務、房屋租售、裝飾裝修等業務都取得了良好的經濟效益。為了提高市場競爭力，百強企業整合優勢資源，成立專業平臺獨立運營多種經營業務。2011年，百強企業多種經營業務凈利潤均值達907.7萬元，占企業凈利潤均值的55.0%以上。第二點百強企業采用兼并收購方式拓展布局，規避市場擴張風險。由于城市間地域文化差異，物業服務水平不一致，物業服務企業在自行拓展時容易水土不服，導致擴張成本較高，人員整合和管理困難，且后續承接項目難度大。為了規避擴張風險，2011年，一些優秀百

強企業積極采用收購兼并的方式進行市場拓展，其中比較突出的是綠城物業、彩生活物業等。隨著物業服務行業發展日趨成熟，市場競爭的白熱化，兼并收購將會成為物業服務企業進行市場擴張的重要策略。

第四方面服務質量表現為內部挖潛和業務分包并舉提高服務質量，業主滿意度整體提升。第一點

1、百強企業積極加強服務品質建設，并利用社會專業分工提高服務效率與服務水平。2011年，百強企業積極完善服務規范和服務標準，并強化服務標準實踐，同時，百強企業日益重視業主滿意度調查，聘請第三方機構對服務質量進行綜合客觀評價，根據調研結果進行針對性服務改進。在積極提高自身服務水平的同時，百強企業也越來越重視利用社會專業化分工提高服務效率和服務質量。2011年百強企業的保潔服務分包、設備維護業務分包、保安服務分包比例分別為61.3%，48.5%，41.2%，增長速度明顯。

第二點百強企業滿意度達到83.8%，物業服務費收繳率均值95.5%。業主滿意度是衡量物業服務企業服務質量的重要指標。為準確反映百強企業全國范圍內的業主滿意度，研究組于2012年3月-5月在全國100多個城市進行了網上調研，結果顯示，2011年物業服務百強企業總體滿意度83.8%以上，同比上升了0.8個百分點，服務水平和服務質量進一步得到客戶的認可。調研結果還表明百強企業通過提升業主關注度較高的專項服務的服務質量，有效提高了業主總體滿意度。

第五方面社會責任表現為平均提供就業崗位近3000個，建設和諧社區踐行社會責任。2011年百強企業服務規模持續擴大，提供的就業崗位數量進一步增長，員工總數均值達到2973人，比2010年增長了6.0%。隨著百強企業的快速發展及我國城市物業服務覆蓋率的不斷提高，百強企業將吸納更多的社會剩余勞動力，凸顯物業服務行業就業容量大、就業崗位穩定的優勢，為解決社會就業問題，構建和諧社會發揮重要作用。2011年百強企業中參與管理服務保障性住房項目的企業，管理項目建筑面積均值達122.5萬平方米，較上一年大幅增長了44.1%。百強企業積極響應政府號召，投身于保障性住房的后期管理服務中，充分體現了其良好的社會責任意識。

第六方面發展挑戰表現為市場定價機制亟待形成，人才儲備或將制約百強企業規模發展。第一點經營成本上漲速度過快，物業服務費市場定價機制亟待形成。目前，物業服務市場環境對物業服務企業經營挑戰越來越大，經營成本不斷上漲，但物業服務費水平卻止步不前。2011年全國主要城市最低工資標準都有不同程度的提高，而與此同時，物業服務費定價受到較強的制約，沒有明顯提升，物業服務費漲幅與全社會物價漲幅不匹配，同時更是遠遠低于人員工資的增長水平。只有建立起真正完善的市場定價機制，才能為百強企業的持續經營、不斷提升服務質量奠定穩定的基礎，也才能真正建立一個健康的物業服務行業。

第二點專業人才增長不能滿足項目拓展速度，未來發展可能面臨人才瓶頸。經過對2009-2011年百強企業專業及相關人才增長速度和在管項目數量增速對比分析，研究組發現專業人才數量與其在管項目數量的快速增長相比，一直處于緩慢增長狀態，三年平均增長率

僅為2.6%，遠遠低于在管項目數量17.3%的平均增速，兩者之間的增長不對稱現象日益嚴重，百強企業專業人才匱乏的現象有所加劇。

2011年百強企業的服務規模不斷擴大，經營業績穩步增長，合理有序的市場布局為企業未來持續發展奠定了良好基礎；百強企業在業務模式、服務品質建設以及履行社會責任等方面都取得了一定的成績。

但由于物業服務的準公共服務性質，物業服務費標準始終受到嚴格的限制，人工成本等經營成本快速上漲，導致企業的經營壓力與日倍增。

我們認為，只有盡快建立完善的物業服務市場定價機制、企業加強自身實力,不斷提高服務水平;業主改變消費觀念,正確認識物業服務，物業服務行業才能真正走上健康、快速的發展之路。

文章來源：搜房產業網/中國指數研究院

第四篇：2014中國物業服務百強企業研究目的

2014中國物業服務百強企業研究目的（1）以客觀的數據和研究結果，反映行業最新狀況和主流企業的發展態勢，為政府部門研究制定行業政策、有關部門加強行業指導提供參考和依據；

（2）科學評價企業的真實實力，發掘一批綜合實力強、服務水平高、業主滿意度高的優秀物業服務企業；

（3）系統總結優秀企業的服務理念和經營模式，供廣大物業服務企業學習借鑒，促進物業服務企業提升運作水平和服務質量。

第五篇：2014中國物業服務百強企業研究背景

2014中國物業服務百強企業研究背景

由中國指數研究院、中國房地產TOP10研究組開展的“中國物業服務百強企業研究”，自2008年以來已連續進行七年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業內優秀企業的認可，相關研究成果已經成為評判物業服務企業經營實力及行業地位的重要標準，對促進市場資源向物業服務百強企業聚集、推動房地產開發百強企業與物業服務百強企業強強聯合起到了重要作用。

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“要加快轉變經濟發展方式,加快建設創新型國家,推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展”，對于物業服務企業來說，“創新”更是加快轉型升級的重要的驅動力。2013年，眾多百強企業開始重新審視自身的發展情況，緊緊抓住無線互聯時代的重大機遇，整合資源，提供延伸服務，開拓新的發展模式，積極提升自身實力。在此背景下，中國房地產TOP10研究組以“服務創新，突破提升”為主題，全面啟動“2014中國物業服務百強企業研究”，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業健康、快速發展。在總結歷年研究經驗的基礎上，研究組進一步完善了“2014中國物業服務百強企業研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業的綜合實力。