第一篇：2014年土地估價師《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》精選(必須牢記的)

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土地估價報告審核

1．土地估價報告審核的目的為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格

估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。

2．土地估價報告審核的內(nèi)容

對土地估價報告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。

重點審核以下內(nèi)容：確定估價報告與規(guī)范格式相符、確定報告中應(yīng)有兩名該機(jī)構(gòu)注冊土地估價師的簽名、與有關(guān)法律法規(guī)相符、評估方法選擇無嚴(yán)重錯誤、報告無嚴(yán)重漏項、測算討程和計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定正確。具體內(nèi)容如下。

(1)估價所依據(jù)資料的質(zhì)量。

估價所依據(jù)的資料應(yīng)真實、有效、合法、完整、翔實。

(2)合法性審核。

①估價機(jī)構(gòu)。在其資質(zhì)登記許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)；估價報告加蓋估價機(jī)構(gòu)公章；分支機(jī)構(gòu)

應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)名義出具評估報告，而不是該分支機(jī)構(gòu)。

②估價人員。估價師注冊應(yīng)在有效期內(nèi)；至少有2名執(zhí)業(yè)土地估價師簽字；回避與自己有利害關(guān)

系的業(yè)務(wù)。取得土地估價師資格并在土地估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師，應(yīng)通過實踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記；只有經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師，才能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。

③宗地產(chǎn)權(quán)。具有合法權(quán)屬證明文件。如果待估宗地缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件，無法查實或雖有合法產(chǎn)

權(quán)證明文件，但估價時不按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況，而是按設(shè)定的產(chǎn)權(quán)估價時，假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)行法律、法規(guī)，并就假設(shè)與委托方達(dá)成一致，在估價委托協(xié)議中約定，在估價報告中完整披露。

④宗地用途。待估宗地用途的界定應(yīng)與其合法產(chǎn)權(quán)證明文件或批準(zhǔn)的規(guī)劃文件一致，根據(jù)項目情

況需要對用途作合理假設(shè)的，也應(yīng)該符合規(guī)劃的要求；政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。

⑤宗地處分。應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式進(jìn)行估價，如劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格評

估、抵押價格評估等。

(3)合規(guī)性審核。

①內(nèi)容和格式。報告應(yīng)完整。報告的文字表述、排版、外觀要求：報告名稱、格式、用語規(guī)范；

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)完整正確；文字簡潔、通暢，表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)，無錯別字、漏字，標(biāo)點符號使用正確；排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，裝訂美觀大方。

造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 一級建造師 | 二級建造師 | 會計證 | 建筑師 | 安全工程師 | 會計職稱 | 注冊會計師 |

注冊稅務(wù)師 | 銀行從業(yè) | 證券從業(yè) | 期貨從業(yè) | 經(jīng)濟(jì)師 | 報關(guān)員 | 外銷員 | 執(zhí)業(yè)藥師 | 衛(wèi)生職稱 | 助理醫(yī)師 | 職稱英語 | 職稱日語 | 職稱計算機(jī) | 雅思 | 公共英語 | 自考英語 | 新概念 | BEC | 托福 | 公務(wù)員 | 人力資源師 | 高考 | 中考 | 司法考試 | 更多

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報告表達(dá)的內(nèi)容、觀點前后一致，估價報告因果分析應(yīng)有邏輯性。

②估價目的。估價目的明確、清晰，表述準(zhǔn)確、規(guī)范。

③地價定義。地價定義應(yīng)明確、合理、準(zhǔn)確、清晰，設(shè)定條件應(yīng)有依據(jù)。

④報告的有效期、估價期日、估價日期的界定和描述符合規(guī)范、規(guī)程的要求。

⑤估價對象界定。包括：土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地和建筑物實物狀況。

⑥價格影響因素分析。

區(qū)位狀況和實物狀況的闡述及分析要有針對性，因素齊全且突出主要因素；因素分析清晰，資料

翔實；權(quán)利狀況要核實清楚，對權(quán)利的瑕疵進(jìn)行分析。

(4)合理性審核。

①估價假定前提和限制條件。在估價過程中，估價人員常會遇到一些不確定的事項，需要正確地

設(shè)定一些假定條件和前提，使估價過程邏輯嚴(yán)密，估價結(jié)果更為可靠，比如對“正常市場”條件的設(shè)定。

②技術(shù)思路與估價方法。根據(jù)估價目的、土地用途、市場狀況和收集的資料等，正確選擇估價方

法。

③市場分析。市場分析應(yīng)當(dāng)是針對性的分析，針對估價對象用途進(jìn)行市場細(xì)化分析，并且對估價

對象所在區(qū)域和同一供需圈的市場情況進(jìn)行分析。市場分析應(yīng)反映地價變化的趨勢、程度，與估價過程的因素分析、參數(shù)修正、地價確定等要統(tǒng)一。

④參數(shù)確定與估算過程。按照所選估價方法的原則、要求、計算公式和估價步驟等準(zhǔn)確計算。

⑤估價結(jié)果的確定。可以采用加權(quán)或簡單算術(shù)平均法或其他方法確定最終估價結(jié)果。各方法的結(jié)

果無論是相差較大還是較接近，都應(yīng)當(dāng)首先分析各估價方法的適宜性。許多估價報告沒有分析權(quán)重確定的理由。估價結(jié)果的幣種、總地價、總地價大寫及單位面積地價準(zhǔn)確、全面。

例題：土地估價報告的內(nèi)部審核應(yīng)堅持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點主要有()。（2007年真

題）

A．以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價對象產(chǎn)權(quán)

B．以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價對象使用方式的合法性

C．以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價對象處分

D．以國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價對象評估過程

E．以政府頒布的基準(zhǔn)地價為評判標(biāo)準(zhǔn)審核估價結(jié)果合理性

答案ABCD

解析：土地估價報告的內(nèi)部審核應(yīng)堅持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點主要有以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有

關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價對象產(chǎn)權(quán)、以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價對象使用方式的合法性、以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價對象處分和以國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價對象評估過程。

例題：根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的()等權(quán)利狀

況進(jìn)行描述。（2008年真題）

A．使用權(quán)

B．收益權(quán)

C．所有權(quán)

D．處置權(quán)

E．他項權(quán)利

答案：ACE

解析：根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的使用權(quán)、所有權(quán)

和他項權(quán)利等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。

十、土地價格定義的界定

1．土地價格對應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定

(1)土地使用權(quán)價格。常見的土地使用權(quán)價格是對企業(yè)改制、出讓和轉(zhuǎn)讓等的評估。

(2)土地抵押權(quán)價格。對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權(quán)的公開市場價格，土地抵押

權(quán)價格由金融機(jī)構(gòu)自行確定（如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費等）o

(3)土地租賃權(quán)價格。對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權(quán)價格，然后利用

收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權(quán)價格。

2．土地利用條件的設(shè)定

利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率和綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建

筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

3．土地使用年限的設(shè)定

(1)土地使用年限的概念。土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過國家授權(quán)或以土地出讓方式所取

得的國有土地的使用權(quán)期限。

(2)土地使用年限的設(shè)定。根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限

減去已使用年限。

當(dāng)以出讓方式取得的土地使用權(quán)時，估價師在土地估價報告中進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時必須說明

取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限租賃年限及宗地使用的特殊規(guī)定。

4．土地估價期日的設(shè)定

(1)估價期日的概念。估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估

價過程中，確定估價期日是重要的內(nèi)容之一，對估價結(jié)果有著直接的影響。

土地估價過程中需根據(jù)市場關(guān)系和估價需要進(jìn)行一些基本條件設(shè)定，估價期日的設(shè)定就屬于對土

地價格的設(shè)定。

(2)估價期日的設(shè)定。由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。

本講的重要知識點是關(guān)于土地估價程序中的后幾個估價程序的掌握，關(guān)于土地估價的程序應(yīng)該作

為本講甚至可以說是作為本科目的重點內(nèi)容進(jìn)行掌握。

第二篇：土地估價師《土地估價實務(wù)》：土地估價報告審核

土地估價師《土地估價實務(wù)》：土地估價報告審核

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)開發(fā)中，所謂的“看地”屬于開發(fā)程序的階段．【2007年考試真題】 A：投資機(jī)會選擇 B：決策分析 C：前期工作

D：獲取土地使用權(quán) E：土地

2、下列對土地估價的描述不正確的是。

A：土地估價依據(jù)的理論與方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素，它對地價產(chǎn)生深刻的影響

C：同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大

D：土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來 E：時間因素

3、某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為每平方米800元，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。【2006年考試真題】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：時間因素

4、大中型水利水電工程建設(shè)征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30 5、2010年3月31日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村25畝耕地的征地補償、安置方案被有關(guān)部門批準(zhǔn)，按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在前支付全部征地補償費用。

A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35％～50％

6、傳統(tǒng)的城市土地使用制的特征不包括__ A．行政劃撥

B．無償無限期使用 C．有償有限期使用

D．禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

7、運用市場比較法的直接比較法是以為基準(zhǔn)，將交易案例與其逐項比較，經(jīng)過修正計算得到比準(zhǔn)價格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：類似宗地 D：標(biāo)準(zhǔn)宗地 E：時間因素

8、目前我國的土地證書主要有__。A．《國有土地使用證》 B．《國有土地所有證》 C．《集體土地使用證》 D．《集體土地所有證》

E．《土地他項權(quán)利證明書》

9、經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補繳土地差價，該差價可用批準(zhǔn)時居住用地出讓年期的市場價格扣減求得。A：批準(zhǔn)時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格 B：原取得工業(yè)用地國有土地使用權(quán)時實際支付的價格 C：批準(zhǔn)時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格 D：批準(zhǔn)時居住用地的土地使用權(quán)出讓金 E：合法性

10、地籍按分類，可分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。A：表現(xiàn)形式 B：功能

C：建立的時序 D：所記載的對象 E：35％～50％

11、擬建項目進(jìn)行投資估算時應(yīng)該采用。A：工程概算定額 B：工程預(yù)算定額 C：工程結(jié)算定額 D：工程決算定額 E：土地

12、本金收益率是（）的比率。A．本金與收益 B．收益與投資 C．收益與本金 D．投資與收益

13、現(xiàn)場勘察時，估價師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設(shè)情況如下：臨街建有一棟七層綜合樓，其中地上二層出租給某百貨公司做超市，三至四層為甲自用辦公用房，綜合樓后隔停車場有三棟單層生產(chǎn)車間為甲自用。在進(jìn)行土地估價時，估價師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是。A：遵循客觀性原則，以實際用途為準(zhǔn)設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

B：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為向國土部門繳納了土地收益金，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

C：在沒有得到合法批準(zhǔn)的情況下，應(yīng)按原土地登記用途進(jìn)行評估

D：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為分別向規(guī)劃和國土部門補繳了罰款，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評估 E：合法性

14、應(yīng)用收益現(xiàn)值法的關(guān)鍵在于合理確定預(yù)期收益．當(dāng)預(yù)期收益比較穩(wěn)定時，可以用作為預(yù)期年收益。

A：評估期前后若干年的年平均收益

B：某一經(jīng)濟(jì)周期各年收益額的折現(xiàn)加權(quán)平均值 C：等差時間序列模型的模擬值 D：等比時間序列模型的模擬值 E：土地

15、有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關(guān)稅費為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6％，土地開發(fā)期為1．5年．經(jīng)調(diào)查，該宗地各項費用投入符合一般水平．則在成本逼近法計算中的投資利息為元?！?006年考試真題】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：時間因素

16、剩余法是根據(jù)來估算土地價格的一種估價方法．(2000年真題)A：房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價格與總支出的差額 B：房地產(chǎn)開發(fā)的總收益 C：房地產(chǎn)的年租收入

D：房地產(chǎn)的建造總成本和總利潤 E：合法性

17、某宗地估價用了4種估價方法，其評估結(jié)果為1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權(quán)平均法確定其評估結(jié)果為__元/平方米。A．980 B．1010 C．1020 D．1040

18、土地交易時，土地價格的形成最終取決于。A：政府土地行政主管部門 B：政府物價管理部門 C：土地估價師 D：土地交易雙方 E：時間因素

19、土地估價過程中需根據(jù)市場關(guān)系和估價需要進(jìn)行一些基本條件設(shè)定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設(shè)定。

A．對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán) D．估價結(jié)果的法律責(zé)任

20、在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于。A：區(qū)域平均地價 B：評估價格的平均值 C：市場價格的平均值 D：成交地價的平均水平E：合法性

21、城鎮(zhèn)土地定級中的綜合定級是指。A：對商住等綜合用地的定級 B：對商、住、工混合用地的定級

C：綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)、自然因素對土地的影響，評定土地級別

D：不考慮具體土地用途的前提下，對各種影響土地質(zhì)量的因素進(jìn)行綜合評價，得到的土地級別 E：合法性

22、《土地利用計劃管理辦法》規(guī)定，土地開發(fā)整理計劃指標(biāo)依據(jù)__確定。A．土地開發(fā)整理規(guī)劃

B．國務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市下達(dá)的耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo) C．土地利用總體規(guī)劃

D．建設(shè)占用耕地等耕地減少情況 E．建設(shè)占用耕地等耕地增加情況

23、在以下選項中，不屬于房產(chǎn)現(xiàn)狀變更測量的是．【2007年考試真題】 A：房屋的新建與改建 B：房屋的損壞與滅失 C：地名、門牌號的更改 D：房屋的買賣與交換 E：土地

24、關(guān)于耕地占補平衡中補充耕地數(shù)量質(zhì)量按等級折算，要求__。A．嚴(yán)格按照“占一補一”的原則補充耕地 B．按照質(zhì)量相等的原則補充耕地

C．補充高質(zhì)量耕地的可以減少補充數(shù)量

D．補充耕地質(zhì)量低于占用耕地的要按等級折算增加補充面積

25、編制__的依據(jù)是城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市規(guī)劃綱要。A．城市細(xì)部規(guī)劃 B．城市總體規(guī)劃 C．城市詳細(xì)規(guī)劃 D．城市分區(qū)規(guī)劃

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列屬于閑置土地的處置方式的有__。A．延長開發(fā)建設(shè)時問，但最長不得超過1年 B．延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過2年 C．變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) D．政府為土地使用者置換其他閑置土地 E．安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價

2、房屋附屬設(shè)施測量中以下說法正確的有。A：柱廊以柱外圍為準(zhǔn)

B：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準(zhǔn)

C：門廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn)，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準(zhǔn) D：門墩以墩內(nèi)圍為準(zhǔn) E：門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)

3、根據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》將房屋完損等級評定為__。A．優(yōu)質(zhì)房

B．完好房和基本完好房 C．一般損壞房和嚴(yán)重?fù)p壞房 D．危險房 E．劣質(zhì)房

4、土地估價原則中的需求與供給原則是以為基礎(chǔ)的。A：最有效使用原則 B：預(yù)期收益原則 C：變動原則 D：競爭原則 E：貢獻(xiàn)原則

5、在情形下，土地估價機(jī)構(gòu)不得接受土地抵押委托評估。A：抵押物為集體土地所有權(quán) B：開發(fā)商銷售完畢的商品房用地

C：土地使用者抵押已取得土地使用證、未設(shè)定他項權(quán)利的出讓國有土地使用權(quán) D：土地使用者抵押已部分抵押的國有土地使用權(quán)

E：欲以共有土地使用權(quán)抵押，但未取得其他共有人同意

6、是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。A：剩余法 B：成本法

C：收益還原法 D：市場比較法

E：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

7、交通運輸用地包括。A：街巷

B：管道運輸用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面

8、《物權(quán)法》規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過解決的途徑包括。A：上訪 B：和解 C：調(diào)解 D：仲裁 E：訴訟

9、某套商品住宅銷售總價為97．5萬元，套內(nèi)建筑面積130平方米，套內(nèi)陽臺建筑面積10平方米，套內(nèi)墻體面積10平方米，公共分?jǐn)偨ㄖ娣e20平方米，則下列結(jié)論正確的是．【2009年考試真題】 A：該套商品住宅建筑面積150平方米 B：該套商品住宅套內(nèi)使用面積110平方米 C：該套商品住宅套內(nèi)使用面積120平方米

D：該套商品住宅建筑面積單價6500元／平方米

E：該套商品住宅套內(nèi)使用面積單價7500元／平方米

10、在同一地域性市場內(nèi)，土地價格主要由__決定。A．價格 B．市場 C．需求 D．質(zhì)量

11、下列關(guān)于行政處罰的決定程序，說法正確的是__。

A．無論采取何種處罰程序，行政主體做出處罰決定都必須是書面形式 B．行政主體做出處罰決定，可以采取口頭形式

C．對行政主體準(zhǔn)備做出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律不舉行聽政

D．對行政主體準(zhǔn)備做出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律舉行聽政

E．不能采取簡易程序的行政處罰，則需采取一般程序

12、居住區(qū)公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括（）等方式。A．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園一小塊公共綠地 B．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園 C．居住區(qū)公園一小塊公共綠地 D．居住小區(qū)公園一小塊公共綠地

13、基準(zhǔn)地價的特點有__。A．全域性 B．分用途 C．無限期 D．平均性 E．有限期

14、工程量清單計價法對推進(jìn)我國工程造價管理體制改革的重大作用有__。A．用工程量清單計價招標(biāo)符合我國當(dāng)前工程造價體制改革中“逐步建立以市場形成價格為主的價格機(jī)制”的目標(biāo)

B．采用工程量清單招標(biāo)有利于將工程的“質(zhì)”與“量”緊密結(jié)合起來 C．有利于業(yè)主獲得最合理的工程造價 D．有利于標(biāo)底的管理與控制

E．是工程造價管理體制改革最直接的計價方法

15、土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，與初始土地登記相比，變更土地登記具有分散性與個別性、等特點。A：完整性和連續(xù)性 B：經(jīng)常性和及時性 C：強(qiáng)制性 D：連帶性

E：乙廠應(yīng)當(dāng)返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

16、下列屬于土地增值稅扣除項目的是__。A．取得土地使用權(quán)時所支付的金額 B．土地開發(fā)成本、費用

C．建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 E．建設(shè)部規(guī)定的其他扣除項目

17、影響各企業(yè)的實際利潤水平參差不齊，很不均衡的客觀因素有。A：價格因素 B：地理環(huán)境 C：自然資源 D：經(jīng)營方式 E：投資數(shù)額

18、在統(tǒng)計中，眾數(shù)是．【2008年考試真題】 A：一種統(tǒng)計意義上的平均數(shù)

B：分布數(shù)列中處于中點位置的數(shù)值 C：一種位置平均數(shù)

D：分布數(shù)列中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 E：去掉最大值和最小值后的平均數(shù)

19、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，采取__方式出讓。A．招標(biāo) B．拍賣 C．掛牌 D．協(xié)議 E．內(nèi)定

20、下列不屬于企業(yè)流動資產(chǎn)的是__。A．短期投資 B．應(yīng)收款項 C．貨幣資金 D．應(yīng)付款項

21、成本法投資回報率考慮因素為__。A．開發(fā)土地的類型 B．開發(fā)周期的長短 C．土地的面積

D．開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

22、信用職能主要表現(xiàn)在以下方面。A：籌集社會各方面的閑散資金 B：融通和分配生產(chǎn)建設(shè)資金 C：提高資金使用效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整 D：反映經(jīng)濟(jì)活動、調(diào)節(jié)社會需求 E：增加市場資金的流通量

23、不屬于房地產(chǎn)項目的特征的是__。A．房地產(chǎn)項目時間目標(biāo)的限定性較強(qiáng) B．房地產(chǎn)項目質(zhì)量要求高 C．房地產(chǎn)項目前期策劃周全 D．房地產(chǎn)項目的費用目標(biāo)較強(qiáng)

24、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

25、我國的國情是人多地少，人均耕地面積相當(dāng)于世界人均耕地面積的__。A．27% B．43% C．51% D．68%

第三篇：2009年土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)真題（推薦）

2009年土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)真題

1.城市地價動態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點必須采集的信息是()。

A.土地實際利用狀況 B.設(shè)定內(nèi)涵條件下的評估地價

C.現(xiàn)狀條件下的評估地價 D.評估時間

2.土地估價行為是()的一種。

A.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) B.房地產(chǎn)證券

C.房地產(chǎn)金融 D.房地產(chǎn)中介

3.判斷土地是否為最有效使用狀態(tài)時，不需要考慮的因素是()。

A.該地塊的最佳利用方式 B.該地塊的收益是否均衡

C.最有效使用方式可以持續(xù)多久D.目前利用方式是否為最有效

4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是()。

A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu) B.建筑物密度、容積率

C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu) D.公用設(shè)施條件、容積率

5.在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是()。

A.農(nóng)用地等別 B.農(nóng)用地利用等別 C.農(nóng)用地自然等別 D.農(nóng)用地定級等別

6.在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區(qū)級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級商服中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為()。

A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估價實務(wù)中，經(jīng)常會涉及劃撥土地使用權(quán)價格與承租土地使用權(quán)價格評估問題。下列關(guān)于二者關(guān)系的觀點正確的是()。

A.劃撥土地使用權(quán)屬于物權(quán)，承租土地使用權(quán)屬于債權(quán)

B.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，但價格水平相當(dāng)

C.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，價格也不同，二者的價格差等于土地出讓金

D.由于權(quán)利性質(zhì)不同，二者不可能在同一土地市場中交易

8.經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補交土地差價，該差價可用批準(zhǔn)時居住用地出讓年期的市場價格扣減()求得。

A.批準(zhǔn)時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格

B.原取得工業(yè)用地國有土地使用權(quán)時實際支付的價格

C.批準(zhǔn)時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格

D.批準(zhǔn)時居住用地的土地使用權(quán)出讓金 9.評估商業(yè)店鋪地價時，不宜采用的估價方法是()o A.市場比較法 B.成本逼近法

C.收益還原法 D.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

10.采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，不屬于經(jīng)營費用的是()。

A.職工工資B.房屋折舊費 C.營業(yè)稅 D.改擴(kuò)建費用

11.某宗地當(dāng)前年純收益為5萬元，預(yù)計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當(dāng)前的無限年期價格為()萬元。

A.100 B.125 C.120 D.83.3 12.下列關(guān)于工業(yè)用地出讓價格表述欠妥的是()。

A.在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價格相互之間的可比性較差

B.真正現(xiàn)實意義上的工業(yè)用地價格可以通過土地利用收益還原并測算出來

C.基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，同一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強(qiáng)

D.招標(biāo)拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價格上漲的主要原因

13.利用剩余法估價時，場地取得契稅的計息期應(yīng)包括()。A.前期、建設(shè)期、銷售期 B.前期、開發(fā)期、銷售期

C.建設(shè)期、銷售期 D.開發(fā)期、銷售期

14.我國地價體系的核心是()。

A.交易地價和標(biāo)定地價 B.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價

C.交易地價和成交價格 D.基準(zhǔn)地價和公告地價

15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為()。

A.首批房屋拆遷之日 B.全部房屋拆遷之日

C.當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為()萬元/畝。

A.4.25-5.95 B.2.72-4.42 C.2.72-4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的要求，下列關(guān)于地價監(jiān)測點評估的表述()是正確的。

A.監(jiān)測點價格須反映監(jiān)測期內(nèi)地產(chǎn)市場的客觀狀況，評估時可直接按土地實際成交價格確定 B.監(jiān)測點地價應(yīng)采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進(jìn)行評估

C.取路線價法、市場比較法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地價監(jiān)測點季度監(jiān)測價格

D.實施地價監(jiān)測時，地價監(jiān)測點價格評估的估價基準(zhǔn)日確定為每年的1月1日

18.2008年8月某開發(fā)公司通過競拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2009年8月竣工時對整體不動產(chǎn)進(jìn)行價格評估，下列做法正確的是()。

A.應(yīng)考慮市場租金，而不應(yīng)考慮實際租金

B.以市場租金為基礎(chǔ)，用合同租金對市場租金進(jìn)行修正

C.以合同租金為基礎(chǔ)，對其進(jìn)行15%左右的修正

D.租賃期以合同租金為基礎(chǔ)，其余年期以市場租金為基礎(chǔ)

19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準(zhǔn)地價為300元/平方米，根據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn))的通知》(國土資發(fā)12006] 307號)的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元/平方米，2008年8月，該市國土局?jǐn)M出讓此宗地，則其出讓價格不得低于()元/平方米。

A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工業(yè)用地?zé)o限年期價格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為()元/平方米。A.51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預(yù)售許可證，2009年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權(quán)最長截止日期為()。

A.2079年7月 B.2079年2月

C.2076年7月 D.2076年2月

22.某宗地生地價格為Pl，熟地價格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動產(chǎn)價格為P3，若其正在使用的不動產(chǎn)價格為P4，則正常情況下()。

A.P1 C.P2 23.某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權(quán)，2009年1月廠房通過竣工驗收，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時，其剩余耐用年數(shù)為()年。

A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價比較為()。

A.甲小于乙 B.甲略大于乙

C.甲與乙相同 D.甲遠(yuǎn)大于乙 25.某宗位于主干道旁的工業(yè)用地，廠區(qū)內(nèi)為硬化路面、自供水，廠區(qū)外鋪設(shè)有市政供水、排水、供熱、煤氣等管網(wǎng)以及通訊電纜、供電電網(wǎng)，則在土地價格評估時，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為()。

A.宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及宗地內(nèi)場地平整

B.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

C.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通下水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

D.宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通熱)及宗地內(nèi)場地平整

26.估價師運用剩余法評估出某新建商品房項目用地土地價格為3000萬元。委托估價方提出異議，并向估價機(jī)構(gòu)提供企業(yè)在引進(jìn)ISO國際質(zhì)量管理體系后投資成本節(jié)省5%的有效證明。在其他條件不變的情況下，若對估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，其結(jié)果為()。

A.復(fù)核結(jié)果高于3000萬元 B.復(fù)核結(jié)果低于3000萬元

C.維持原估價結(jié)果不變 D.依重新計算的最終結(jié)果確定

27.因案件執(zhí)行的需要，人民法院擬對某宗劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置并委托當(dāng)?shù)卣恋亟灰字行倪M(jìn)行拍賣。以下對拍賣底價評估的觀點正確的是()。

A.屬于強(qiáng)制處分范疇，底價評估時需考慮進(jìn)行價值折減

B.采用完全市場公開價值標(biāo)準(zhǔn)評估底價 C.根據(jù)法院出具的意見評估底價

D.根據(jù)案件申請執(zhí)行方的意見評估底價

28.關(guān)于面狀的土地定級因素，下列描述不正確的是()。

A.此類因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積較大

B.只對自身客體所在位置上的土地有影響

C.只要對周圍地塊有外溢影響的，就不能當(dāng)作面狀因素處理

D.綠地狀況、自然條件可為面狀因素

29.下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有()。

A.被取消土地估價師資格已3年

B.被取消考試資格已3年

C.在評估業(yè)務(wù)中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年

D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報名之日止已8年

30.某宗地工業(yè)用地位于城市倉儲加工區(qū)，在進(jìn)行宗地價格評估時，下列對廠區(qū)內(nèi)職工宿舍樓、食堂和職工活動室用地的正確處理方式有()。

A.將該部分用地分割出來，按照住宅用途進(jìn)行評估

B.將該部分用地分割出來，按照綜合用途單獨進(jìn)行評估 C.納入工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評估

D.按委托估價方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評估

二、多項選擇題(20題，題號31—50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.35分)31.在土地估價資料收集中，下列選項屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的是()。

A.國有土地所有證 B.國有土地使用證

C.房屋所有權(quán)證 D.土地登記卡

E.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖外語學(xué)習(xí)網(wǎng)

32.土地估價師可從城市總體規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有()。

A.容積率 B.周圍土地利用環(huán)境

C.建筑物高度 D.覆蓋率限制

E.用途

33.土地估價報告審核的主要內(nèi)容有()。

A.估價假定前提和限制條件

B.市場分析過程 C.估價技術(shù)路線、方法選擇及運用

D.估價結(jié)果

E.參加現(xiàn)場踏勘的人員

34.按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，在征收50畝耕地、5畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地時，應(yīng)支付的征收土地補償費有()。

A.被征收土地需要供養(yǎng)人員的失業(yè)保障金

B.土地補償費

C.被征收耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費

D。青苗補償費

E.地上附著物的補償費

35.按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進(jìn)行補償?shù)挠?)。

A.尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

C.占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪

D.住宅小區(qū)建設(shè)的車棚

E.沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋 36.利用樣點地價評估基準(zhǔn)地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗應(yīng)注意()。

A.同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗

B.同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗

C.用卡方檢驗法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗

D.用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

E.用￡檢驗法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

37.下列房地產(chǎn)開發(fā)活動，可采用剩余法進(jìn)行評估的是()。

A.開發(fā)商確定競拍地塊所能支付的最高價格

B.投資者確定待拆遷改造房屋的土地估價

C.投資者估算建設(shè)項目建成后經(jīng)營的最高控制成本

D.投資者估算建設(shè)項目的預(yù)期利潤

E.市政府辦公樓改造的地價評估

38.下列選項中，必須計入土地開發(fā)費的有()。

A.土地平整費 B.小區(qū)開發(fā)費

C.公交站點建設(shè)費 D.公用設(shè)施配套費 E.客運鐵路專線

39.宗地估價時，下列關(guān)于確定估價基本事項描述正確的是()。

A.確定估價采用的技術(shù)路線和估價方法及估價報告?zhèn)浒覆块T

B.估價對象主要包括位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等

C.應(yīng)根據(jù)估價期日確定估價日期

D.應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方的要求確定估價期日

E.應(yīng)根據(jù)委托方的要求確定估價目的

40.下列關(guān)于政府干預(yù)地價過度上漲的正確說法是()。

A.征收土地增值稅，用于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

B.保證政府對土地的絕對控制權(quán)

C.促進(jìn)正常土地市場的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動正?；?/p>

D.使土地價格的上漲速度同整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)

E.滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)浪費

41.某宗地位于城市郊區(qū)，臨城市主干道，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規(guī)則多邊形。根據(jù)所給資料可以準(zhǔn)確認(rèn)定的宗地個別條件有()。A.宗地內(nèi)“三通一平” B.宗地臨城市主干道

C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

E.宗地周邊人口密度較小

42.下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有()。

A.適用于新開發(fā)土地的估價

B.適用于建成區(qū)土地的估價

C.適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價

D.適用于商業(yè)用地的估價

E.適用于學(xué)校、公共設(shè)施用地的估價

43.開發(fā)商經(jīng)出讓取得某宗商品房開發(fā)建設(shè)用地，在開工建設(shè)前接到政府規(guī)劃調(diào)整通知，將該地塊列入經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關(guān)于開發(fā)商重新辦理用地手續(xù)的正確說法是()。

A.沒有改變用途，政府不需要給開發(fā)商補償

B.由建商品房改為建經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)返還給開發(fā)商出讓金

C.必須將開發(fā)商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還

D.新增加的容積率是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的要求，不應(yīng)向開發(fā)商收取新的費用 E.綠地產(chǎn)權(quán)歸未來業(yè)主共同所有

44.下列有關(guān)農(nóng)用地分等和定級相互關(guān)系的認(rèn)識正確的是()。

A.農(nóng)用地級別是等別在縣級行政區(qū)范圍內(nèi)的續(xù)分

B.農(nóng)用地分等和定級分別以在全國范圍、在縣域范圍內(nèi)可比作為基本目標(biāo)

C.農(nóng)用地分等和定級分別反映了農(nóng)用地綜合質(zhì)量和土地利用價值的優(yōu)劣

D.農(nóng)用地分等、定級本質(zhì)上都是對同一區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地質(zhì)量進(jìn)行評價

E.農(nóng)用地定級必須在分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行

45.已知，某宗已完成配套開發(fā)的國有土地評估價為y.，政府確定其出讓底價為%，拍賣中其成交價為%。按照正常情況，下列關(guān)于評估價、出讓底價、成交價之間的關(guān)系描述正確的有()。

46.某鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)批準(zhǔn)需征收集體土地修建一條公路，其中需占耕地25公頃、其他土地8公頃。下列關(guān)于征地補償費的使用和分配的正確說法有()。

A.土地補償費歸村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有

B.安置補助費可以發(fā)放給被安置人員本人

C.土地補償費必須發(fā)給全體農(nóng)戶

D.安置補助費可以支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于統(tǒng)一安置 E.安置補助費可以用于農(nóng)村集體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

47.下列關(guān)于土地估價師資格制度說法正確的是()。

A.土地估價師必須經(jīng)注冊才能簽署估價報告

B.土地估價師實踐考核分為專業(yè)實踐和專業(yè)考核

C.土地估價師的專業(yè)實踐期不少于一年

D.土地估價師不可以評估地上建筑物

E.國家實行土地估價師資格認(rèn)定制度

48.對于下列各類型土地，適宜選用替代原則進(jìn)行評估的是()。

A.寺廟用地 B.別墅用地

C.小型油井用地 D.高爾夫球場用地

E.文化遺產(chǎn)用地

49.按照《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》的規(guī)定，下列說法正確的有()。

A.應(yīng)當(dāng)收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料

B.應(yīng)當(dāng)開展出讓土地使用權(quán)價格和劃撥土地使用權(quán)價格差異測算和研究

C.報告中的土地增值收益率由土地估價師直接確定 D.劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用一種估價方法確定

E.企業(yè)改制上報備案的土地估價報告必須同時包含劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格

50.下列關(guān)于征地區(qū)片綜合地價測算基本要求的描述正確的有()。

A.征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，可以設(shè)定宗地補償費修正體系

B.設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系不需公布

C.一個縣的征地區(qū)片價原則上控制在4-6個級別

D.征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準(zhǔn)時點，一般3-5年更新1次

E.征地區(qū)片價公布時，修正體系不需公布，由國土部門掌握

三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號5160小題的問題。

56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有()。

A.宗地兩面臨街 B.土地開發(fā)程度為“七通一平”

C.宗地為長方形 D.地質(zhì)狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為()元/平方米。A.4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8 58.該宗地當(dāng)前的評估價格為()元/平方米。

A.1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，()萬元銀行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有()。

A.委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意

B.委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

C.委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

D.委托方將該不動產(chǎn)出租

四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目于2008年7月開始動工，預(yù)計2010年7月竣工。項目其他有關(guān)資料如下：

(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

估價師對市場進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：

(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。

(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當(dāng)于售價的10%，投資利潤相當(dāng)于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費中包含的稅費相當(dāng)于地價款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調(diào)查和實地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下：(1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%;(2)2003-2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;(3)2008年11月，宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開發(fā)時，土地補償費、安置補助費及征地發(fā)生的其他稅費為300元/平方米，開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費為200元/平方米，土地的開發(fā)周期平均為2年，開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開發(fā)土地面積的10%：

(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營，需對整體不動產(chǎn)進(jìn)行評估作價，試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎu估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格。

第四篇：2017土地估價師估價相關(guān)知識：契稅

2017土地估價師估價相關(guān)知識：契稅

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、新古典主義城市地租理論的主要特征是將應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。A：供需分析 B：效用分析 C：價值分析 D：邊際分析 E：時間因素

2、公共財政具有的基本特征有__。A．彌補市場失靈 B．無償求索性 C．非盈利性

D．法制化的財務(wù)

E．為市場主體提供一致性服務(wù)

3、我國的土地價格不包含?！?007年考試真題】 A：土地所有權(quán)價格 B：土地使用權(quán)價格 C：土地租賃權(quán)價格 D：土地抵押權(quán)價格 E：時間因素

4、是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。A：土地租賃權(quán)價格 B：土地使用權(quán)價格 C：土地所有權(quán)價格 D：土地抵押權(quán)價格 E：時間因素

5、影響土地利用的主要因素有。A：自然因素和社會經(jīng)濟(jì)因素 B：社會經(jīng)濟(jì)因素和制度因素

C：自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素以及制度因素 D：總體因素、區(qū)域因素及個別因素 E：35％～50％

6、《國土資源行政復(fù)議規(guī)定》規(guī)定，開庭審查由復(fù)議機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行，復(fù)議機(jī)構(gòu)根據(jù)復(fù)議案件涉及的業(yè)務(wù)范圍，確定開庭審查的組成人員，并指定其中一人為主持人。開庭審查組成人員為不得少于__人的單數(shù)。A．1 B．3 C．5 D．7

7、征收土地主要涉及的費用不包括__。A．土地補償費 B．安置補助費 C．青苗補償費 D．拆遷補助費

8、金融市場可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)來分類，按交割時間不同可將其分為（）。A．有形市場和無形市場

B．短期金融市場和長期金融市場 C．現(xiàn)貨市場和期貨市場

D．票據(jù)市場、證券市場和外匯市場

9、土地及建筑物出租會涉及各項費用，其中，的計算一般與建筑物的重置價無關(guān)。

A：折舊費 B：維修費 C：保險費 D：管理費 E：時間因素

10、在我國，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地__。A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．抵押權(quán) D．租賃權(quán)

11、下列不屬于最高最佳使用具體內(nèi)容的是。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳利潤 D：最佳集約度 E：時間因素

12、根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造價 E：時間因素

13、城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。A：半 B：1 C：2 D：3 E：35％～50％

14、是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價。A：土地價值 B：土地使用價值 C：土地價格 D：土地等級 E：合法性

15、銀行機(jī)構(gòu)包括__。A．中國人民銀行 B．專業(yè)銀行 C．農(nóng)村信用社 D．商業(yè)銀行 E．農(nóng)業(yè)銀行

16、在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會使一定區(qū)域土地市場的競爭程度（）。A.不變? B.增加? C.降低? D.沒有規(guī)律

17、在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等時，選取了五個因素，通過德爾菲法，已確定出因素的重要程度為，若采用因素成對比法（0，0.5，1三種數(shù)值），下列說法中不正確的是（）。

A．的權(quán)重為0.3 B．的權(quán)重為0.4 C．的權(quán)重為0.5 D．的權(quán)重為0.1

18、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值額超過扣除項目金額150%、未超過扣除項目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（）。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6％，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于萬元。A：1350 B：1533 C：1611 D：1722 E：時間因素

20、市場比較法估價時的首要工作是。A：確定比較案例 B：收集交易資料

C：進(jìn)行交易情況修正

D：進(jìn)行區(qū)域及個別因素修正 E：合法性

21、建設(shè)用地的__是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。A．無限性 B．再生性 C．空間性 D．實體性

22、根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》，農(nóng)用地分等的技術(shù)路線為：依據(jù)全國統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力為基礎(chǔ)，通過對順序逐級修正綜合評定農(nóng)用地等別。

A：土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平B：土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟(jì)水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平、土地自然質(zhì)量 D：土地利用水平、土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟(jì)水平E：合法性

23、城市的總體規(guī)劃中小城市用的圖紙比例為__。A．1:10000～1:25000 B．1:5000～1:10000 C．1:25000～1:50000 D．1:50000～1:100000

24、城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新征收的非耕地應(yīng)__開始繳納土地使用稅。A．自批準(zhǔn)征收次日起 B．自批準(zhǔn)征收次月起 C．自開工之日起

D．自實際使用該地之日起

25、不動產(chǎn)價格關(guān)系到不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在上的實現(xiàn)，不動產(chǎn)市場運行的秩序和不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A：價值 B：使用價值 C：貨幣 D：經(jīng)濟(jì) E：合法性

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出．租賃期限__個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A．1 B．3 C．5 D．6

2、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征收土地由征收土地所在地的市、縣人民政府__部門負(fù)責(zé)具體實施。A．建設(shè)行政主管 B．規(guī)劃行政主管 C．農(nóng)業(yè)行政主管 D．土地行政主管

3、下列屬于股票發(fā)行方式的是__發(fā)行。A．公開 B．不公開 C．企業(yè) D．合資 E．搭配

4、出讓國有土地使用權(quán)違約責(zé)任，主要包括__。

A．超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

B．超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所，有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于項目總投資額20%以下的土地閑置費

C．因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

D．因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，不適用無償收回土地使用權(quán)

E．因政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，適用無償收回土地使用權(quán)

5、建設(shè)用地中的特殊用地包括__用地。A．軍事設(shè)施 B．使領(lǐng)館 C．宗教 D．機(jī)場

E．監(jiān)教場所

6、按照契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，下列有關(guān)契稅的敘述，正確的有．【2006年考試真題】

A：契稅實行3％～5％的幅度稅率

B：房屋買賣以評估價格為契稅計稅依據(jù)

C：國有土地使用權(quán)出讓以成交價格為契稅計稅依據(jù)

D：房屋贈與由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定契稅

E：土地使用權(quán)贈與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)市場價格核定契稅

7、H省W市A縣縣城居民孫某對A縣人民政府國土資源管理部門對其做出的處罰行為不服，孫某可以向申請行政復(fù)議。A：A縣人民政府

B：A縣人民政府國土資源管理部門 C：W市人民政府

D：W市人民政府國土資源管理部門 E：H省人民政府

8、下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理。

A：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 B：有良好的水利與水土保護(hù)設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田

C：蔬菜生產(chǎn)基地

D：農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田 E：不可以改造的中、低產(chǎn)田

9、根據(jù)地下水的成因和埋藏條件劃分，具有城市用水意義的地下水是．【2004年考試真題】 A：上層滯水 B：潛水 C：承壓水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

10、下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有。A：適用于新開發(fā)土地的估價 B：適用于建成區(qū)土地的估價

C：適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價 D：適用于商業(yè)用地的估價

E：適用于學(xué)校、公共設(shè)施用地的估價

11、對用于倉儲加工區(qū)的某宗地內(nèi)辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術(shù)處理方式不正確的有（）。

A．將該部分用地分割出來，按辦公用途單獨進(jìn)行評估 B．該部分用地為工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評估 C．將該部分用地分割出來，按其他商服用地進(jìn)行評估 D．按委托估價方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評估

E．將該部分用地分割出來，按住宅用途進(jìn)行評估

12、在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于__。A．區(qū)域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

13、非公開的市場價值包括__。A．不動產(chǎn)的租賃價格 B．不動產(chǎn)的抵押價值 C．征用拆遷補償價格 D．不動產(chǎn)的征用價值 E．不動產(chǎn)的投資價值

14、“九五”期間，全國城鎮(zhèn)住宅投資累計完成21000億元，比“八五”時期增長了68％，平均每年增長10．93％．以上各項統(tǒng)計指標(biāo)依次為．【2004年考試真題】

A：總量指標(biāo)、相對指標(biāo)、平均指標(biāo) B：數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、相對指標(biāo) C：絕對數(shù)、比較相對指標(biāo)、算術(shù)平均數(shù) D：絕對數(shù)、動態(tài)相對指標(biāo)、幾何平均數(shù) E：加權(quán)平均數(shù)

15、依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括等。【2008年考試真題】 A：國家機(jī)關(guān)辦公用地 B：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地 C：公共交通設(shè)施用地 D：國家重點扶持的水利設(shè)施用地 E：經(jīng)濟(jì)適用住房用地

16、土地估價報告中三級審批是指。A：主辦估價師自查 B：部門的二級審核 C：機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批 D：委托方負(fù)責(zé)人的審批 E：國土資源部門審查

17、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，表述正確的是。A：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)以協(xié)議出讓方式供應(yīng)

B：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 C：經(jīng)濟(jì)適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應(yīng) D：經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)

E：個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營

18、根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限開發(fā)土地，滿二年未動工開發(fā)的，國家將無償收回土地使用權(quán)，但是，下列情況例外。A：東南亞金融危機(jī)，作為投資一方的外方資金沒有到位

B：某工程動工開發(fā)所必需的前期工作未完成，造成動工開發(fā)遲延 C：鋼材價格的下跌，致使動工開發(fā)將給開發(fā)商造成極大虧損 D：政府的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的

E：政府有關(guān)部門的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的

19、某比較案例宗地地價為2000元/m2，容積率修正系數(shù)為2.0，待估宗地規(guī)定容積率為1.6，修正系數(shù)為1.4，則待估宗地容積率修正后的地價為__元/m2。A．1400 B．1600 C．1800 D．2000 20、馬爾薩斯認(rèn)為地租是總產(chǎn)品價值中的剩余部分，這個剩余部分產(chǎn)生的原因是__。

A．土地的耕作制度 B．土地的性質(zhì) C．土地的位置

D．生活必需品所特有的性質(zhì) E．肥沃土地的相對稀少性

21、建筑物的耐用年限可分為__耐用年限。A．自然 B．物理 C．經(jīng)濟(jì) D．平均 E．預(yù)計

22、在居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括（）等類型。A．行列式布置 B．周邊式布置 C．混合式布置 D．自由式布置

23、由以下敘述，不能確定城市性質(zhì)的是__。

A．某市以生產(chǎn)紙箱為主．其產(chǎn)量在全國紙箱總產(chǎn)量中占57% B．某城市是全國最大的煤炭生產(chǎn)基地

C．某城市的紡織和鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的74% D．某城市的汽車家庭占有量為1.2輛，人們?nèi)粘Ｉ钆c汽車息息相關(guān)

24、收入總額中的收入為不征稅收入。A：財政撥款

B：依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費 C：政府性基金 D：轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入

E：國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入

25、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起__日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。A．5 B．10 C．30 D．60

第五篇：2017土地估價師：土地估價報告書的編寫

2017土地估價師：土地估價報告書的編寫

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、甲企業(yè)擬與乙企業(yè)就資產(chǎn)置換問題進(jìn)行談判，為談判提供依據(jù)的土地估價結(jié)果應(yīng)為。A：買賣價格 B：租賃價格 C：清算價格 D：抵押價格 E：合法性

2、財產(chǎn)保險和人身保險都屬于。A：社會保險 B：商業(yè)保險 C：強(qiáng)制保險 D：政策保險 E：土地

3、在土地評估中，涉及房屋折舊年限計算的說法，下列正確的是。A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限 C：取可使用年限

D：耐用年限與可使用年限誰小取誰 E：時間因素

4、在采用極值標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行分等因子分值計算時，當(dāng)某項因子對應(yīng)指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)，假定指標(biāo)最高值和最低值分別為30和10，某一參評城鎮(zhèn)對應(yīng)指標(biāo)為25，則計算的因子分值為__ A．20 B．66.7 C．75 D．50

5、某一開發(fā)區(qū)于2001年11月成立，當(dāng)年取得生地2平方千米，2002年11月對該開發(fā)區(qū)進(jìn)行開發(fā)配套建設(shè)，開發(fā)期為兩年．現(xiàn)采用成本逼近法評估該開發(fā)區(qū)內(nèi)某一工業(yè)用地時，土地取得費的計息期為年?！?004年考試真題】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：時間因素

6、縣級以上土地行政主管部門對土地等級進(jìn)行評定，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r，評定的土地等級每__年調(diào)整一次。A．2 B．3 C．5 D．6

7、下列土地估價中的技術(shù)處理不正確的是?！?009年考試真題】

A：當(dāng)采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實例 B：當(dāng)采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

C：收益還原法中估價對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象實際經(jīng)營的財務(wù)報表分析獲得

D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還原法進(jìn)行測算

E：時間因素

8、由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線成為__。A．由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線 B．一個起伏的，有不連續(xù)的折線

C．一個以Y軸為中心對稱起伏的曲線

D．一個隨著距市中心的遠(yuǎn)近，由低而高的平滑曲線

9、下列關(guān)于資產(chǎn)的表述，錯誤的是．【2009年考試真題】 A：必須能夠被企業(yè)擁有或控制 B：由過去的交易或事項形成 C：能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益 D：資產(chǎn)增加，負(fù)債則減少 E：土地

10、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以享受減免契稅優(yōu)惠待遇的是．【2006年考試真題】 A：城鎮(zhèn)職工購買自住住房 B：房屋所有者之間互換房屋

C：因不可抗力滅失住房而重新購買住房

D：取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于工業(yè)園建設(shè) E：土地

11、土地市場是不完全的市場，形成的土地價格受因素的影響很大。A：客觀 B：主觀 C：社會 D：人為

E：時間因素

12、非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地，占用者應(yīng)按照__的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。A．“占多少、墾多少” B．占多少、補多少” C．“補多少、墾多少” D．“墾多少、補多少”

13、影響稅收負(fù)擔(dān)的因素是__。A．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B．國家職能大小 C．分配秩序和分配政策 D．社會制度

E．總體的人均占有量

14、市場交易資料整理中的土地費用不包括__。A．管理費 B．修理費 C．折舊費

D．以直接歸屬土地負(fù)擔(dān)部分為限的土地稅

15、破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的，由（）人民政府土地行政主管部門或農(nóng)業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。A．縣級以上 B．鎮(zhèn)級 C．市級以上 D．省級

16、若土地年純收益A按比率s遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格P計算公式為。A：P=A÷(r+s)B：P=A÷(r×s)C：P=A÷(r-s)D：p=A÷r+A÷s E：時間因素

17、利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上。A：±0．4 mm B：±0．5 mm C：±0．6 mm D：±0．8 mm E：土地

18、營業(yè)稅納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)(以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額(以下統(tǒng)稱營業(yè)額)；未分別核算營業(yè)額的，稅率。A：從高適用 B：從低適用 C：固定

D：以上表述均不正確 E：土地

19、地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即之后余下的那部分。A：總利潤減去稅金

B：總收入減去總要素成本

C：稅后總利潤減去社會平均利潤 D：總收益減生產(chǎn)成本 E：時間因素

20、地租是扣除__后的余額。A．成本、利潤 B．利息、稅收

C．成本、利潤、稅收

D．成本、利潤、利息、稅收

21、根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，為公司承擔(dān)資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏報告的，對其罰款額度是所得收入的。A：1倍

B：1倍以上3倍以下 C：3倍以上5倍以下 D：5倍以上 E：35％～50％

22、小型簡單項目最好采用__組織形式。A．職能型 B．項目型 C．矩陣型 D．計劃型

23、征用土地的各項費用，應(yīng)當(dāng)自征地補償安置方案批準(zhǔn)之日起__內(nèi)全額支付。A．1個月 B．2個月 C．3個月 D．6個月

24、農(nóng)用地自然等別指在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在條件下劃分出農(nóng)用地等別。

A：平均土地利用 B：平均土地經(jīng)濟(jì) C：自然質(zhì)量 D：有利于生產(chǎn)

E：國家實行土地估價師資格認(rèn)證制度

25、計算平均發(fā)展速度通常采用__。A．算術(shù)平均法 B．幾何平均法 C．眾數(shù) D．中位數(shù)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、__原則要求不動產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似不動產(chǎn)在同等條件下的正常價格。A．平等 B．均價 C．分配 D．替代

2、根據(jù)國土資源部和國家工商管理局的有關(guān)規(guī)定，__等內(nèi)容應(yīng)在《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》中予以明確。A．竣工時間

B．商品房項目的最高房價 C．工業(yè)用地的投資強(qiáng)度

D．商業(yè)項目的最低土地增值收益率 E．最低容積率和建筑系數(shù)

3、《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，草地的承包期為__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

4、農(nóng)用地包括__。A．養(yǎng)殖水面 B．草地 C．耕地

D．未利用地 E．林地

5、土地估價報告書中，土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與相一致。A：估價對象土地利用特點 B：估價對象界定 C：估價目的 D：估價方法

E：土地的面積特點

6、在新區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中，影響地塊容積率的主要因素有．【真題】

A：現(xiàn)狀人口密度

B：城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況 C：規(guī)劃區(qū)范圍的基準(zhǔn)地價 D：地面建筑的質(zhì)量 E：城市景觀的要求

7、通過出讓取得的土地使用權(quán)不得__。A．轉(zhuǎn)讓 B．出租 C．抵押 D．出讓

8、下列說法正確的有。

A：增加稅收可以減少總需求，減少國民收入 B：增加稅收可以增加總需求，減少國民收入 C：減少稅收可以擴(kuò)大總需求，增加國民收入 D：減少稅收可以減少總需求，增加國民收入 E：增加或減少稅收，對國民收入沒有影響

9、現(xiàn)階段我國土地利用總體規(guī)劃的編制工作應(yīng)遵循的原則是__。A．目的性原則 B．因地制宜原則 C．綜合效益原則 D．系統(tǒng)協(xié)調(diào)原則 E．公平性原則

2007年考試

10、下列選項能夠反映會計職能特點的是。A：會計是定量地反映各單位的經(jīng)濟(jì)活動 B：會計是定性地反映各單位的經(jīng)濟(jì)活動

C：會計是客觀地事后反映各單位已經(jīng)發(fā)生或已經(jīng)完成的各項經(jīng)濟(jì)活動 D：會計是系統(tǒng)、連續(xù)、完整地反映各單位的經(jīng)濟(jì)活動

E：會計是客觀地事后反映各單位正在發(fā)生或正在完成的各項經(jīng)濟(jì)活動

11、【2009年考試】國家規(guī)定的土地利用計劃中包括的主要計劃指標(biāo)包括。A：新增建設(shè)用地計劃指標(biāo) B：土地開發(fā)整理計劃指標(biāo) C：征收土地計劃指標(biāo) D：耕地保有量計劃指標(biāo) E：收購儲備計劃指標(biāo)

12、城市規(guī)劃的作用有。

A：是國家對城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段 B：是政策形成和實施的工具

C：是城市合理布局、有序發(fā)展的保障

D：是國家對城市建設(shè)進(jìn)行微觀調(diào)控的手段 E：促進(jìn)城市化

13、依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃（）等。A．城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

B．全國土地利用總體規(guī)劃 C．城市土地利用總體規(guī)劃 D．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)翅

14、房屋建筑物具體包括。A：商業(yè)用房上的廣告牌 B：房屋 C：公共建筑 D：土地使用權(quán) E：地上建筑物。

15、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)__綜合確定標(biāo)底或者底價。A．土地估價結(jié)果 B．出讓人需要

C．使用土地者需求 D．政府產(chǎn)業(yè)政策 E．土地使用需求量

16、施工圖中的（）是施工中定位、放線的重要依據(jù)。A．軸線 B．尺寸 C．單位 D．標(biāo)高

17、土地管理的原則包括等。A：依法管理原則 B：統(tǒng)一管理原則 C：維護(hù)社會主義土地公有制原則 D：充分合理利用和保護(hù)土地原則

E：我國臺灣實行私有土地面積最高額的限制

18、基準(zhǔn)地價評估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)實土地的__為主。A．收益 B．租金 C．潛力 D．地價 E．取得費

19、基準(zhǔn)地價評估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)實土地__為主。A．收益 B．租金 C．潛力 D．地價 E．取得費

20、房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)是__。A．物業(yè)管理

B．立項與企業(yè)審批 C．項目策劃 D．項目規(guī)劃

21、在新區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中，影響地塊容積率的主要因素有。A：現(xiàn)狀人口密度

B：城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況 C：規(guī)劃區(qū)范圍的基準(zhǔn)地價 D：地面建筑的質(zhì)量 E：城市景觀的要求

22、招標(biāo)投標(biāo)的方式有．【2008年考試真題】 A：公開招投標(biāo) B：邀請招投標(biāo) C：合作招投標(biāo) D：指定招投標(biāo) E：自主招投標(biāo)

23、動態(tài)比率是財務(wù)報表及有關(guān)財會資料中某項且不同時期的兩項數(shù)值的比率，這類比率可分為。A：相關(guān)比率 B：結(jié)構(gòu)比率 C：環(huán)比比率 D：定基比率 E：核算比率

24、在計算每幢建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e時，從整幢建筑物的建筑面積中扣除的部分包括【2009年考試真題】 A：各套套內(nèi)建筑面積 B：作為獨立使用的地下室

C：為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室與管理用房 D：人防工程 E：電梯井

25、《土地管理法》規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃的編制原則包括等。A：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地 B：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地 C：統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地 D：占用耕地要大于開發(fā)復(fù)墾耕地 E：提高土地利用率