第一篇：會所的發展建議

餐飲娛樂型：

日餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳、酒吧

KTV娛樂室、棋牌室、閱覽室、美容、桑拿中心、兒童室外游樂場、兒童娛樂室、商務中心

運動型：

游泳池、攀巖、籃球館、網球中心、羽毛球場、動感健身中心、美式桌球、壁球室、SPA理療天地。

其他：

電影沙龍、花店、閱覽室、煙具飾品店

個人收集的一點住宅會所發展和建議

1、住宅發展和會所的出現

隨著中國住宅產業的發展，住宅消費經歷了從解圍型、粗放型到如今進入追求住宅質量與環境品位的新階段。人們從傳統消費模式逐漸轉變為“文化消費信息服務”的模式。消費者買的不僅是住房，更是服務和管理。于是，社區的建設中心也由原先的“單純空間物質環境”向“環境與文化內涵并重”的多功能現代化社區轉型。

社區會所最早出現在香港，也是舶來的洋品。1995年，深圳首次將社區會所作為售樓賣點，隨后被臨近的深圳、廣州引入內地。如今，“會所”這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現代生活的風向標，而已經成為開發商銷售樓盤招攬顧客的亮點賣點，同時也成為購房者評判一個住宅小區是否夠檔次的重要標志之一。我國大城市中，大約已有60%左右的住宅小區都建有會所。

2、上海住宅會所的發展和弊端

上海的小區會所最早見于一些別墅、高檔公寓中，之后在中、低檔樓盤和普通住宅中層層推廣開來。然而這些社區會所最大的功能竟是擺設，不免讓人嘆之可惜。會所，作為滬上房產銷售經營中開發商的一個舉足輕重的誘人籌碼，以它的規模、功能和豪華程度成為考量樓盤檔次的硬指標，為購房者所看重。隨著樓盤建設檔次不斷提高，一時間，無論大樓盤小社區，會所配置建設如雨后春筍般大面積普及，檔次越來越高，規模越來越大，然而，隨之而來的管理現狀及經營效益卻不容樂觀。

·其一：定位不準，一味求大求全

由于上海許多房地產開發商過于模仿香港和西方某些項目的會所形式，使小區會所在規劃設計時沒有根據項目本身的規模、品質、業主層次、經濟承受能力等度身定做。配套設施追求大而全，雖漂亮而又氣派，但使用率低，造價卻較高。運行成本高，負擔重。沒有針對會所而對周邊環境和消費者實際需求作前期調查研究。會所的這種定位失準是導致會所普遍虧損的直接原因。

·其二：功能配置近乎雷同，功能單一

據有關數據顯示，居民對社區功能的需求依次為：閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場、壁球室。其中體育健身類占多數。于是大多的會所也就都用作健身使用，而且是在有限的面積內設置了各種運動項目。社區會所的設施在規模和投資上有限，很多方面不能和那些對外的獨立專業性的會所相比，造成顧客分流。

·其三：不重經營、缺乏專業性

目前，住宅會所多轉交給物業公司管理經營。物業公司往往是對小區物業進行管理，而對小區會所，缺乏相應的專業經營能力。社區會所本就是個新名詞，專業管理人員更是少之又少。

而管理欠佳，專業人員匱乏進一步造成對設施維護帶來困難，使設施長期缺乏正常、良好的保養，加速了設施的磨損和消耗。

3、住宅會所經營模式比較

·封閉式會所

僅僅針對項目業主開放的會所。目前高檔小區會所大多采用封閉式管理，這樣既保證了小區的環境安寧、住戶的人身安全、私密性，又提升了物業的品質；該類會所一般采用“會員制”，按照服務項目的差異以及不同費用標準，可以將會員分成若干種類別，形成差異化消費。·半開放式會所

在對內部住戶開放的同時，也對社會公眾開放的會所，針對不同的項目可以采用不同的開放程度。由于外部社會公眾的進入，對于小區的安全管理帶來一定的困難。有些會所采用分流管理的方式，確保外部消費群體不對社區住戶安全構成威脅。同時在收費上，針對住戶采用優惠政策或者會員制度。

·開放式會所

就是完全的社會商業性設施，開發商采用向社會招商的形式，面向社區及社會經營，大多數中低價位項目采用該模式。

三者經營模式各有千秋，對于區域范疇特定的社區會所，理應封閉式經營，業主們在其中也能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權的滿足感。只對內經營，只向業主開放的封閉式很可能造成小區會所難以長久維持。雖說配套性社區會所以服務業主為本，但也不能拖著入不敷出的窘困境地，勉強維系當初的承諾。沒有資金支撐的會所又能提供多滿意的服務呢？走出小區是目前會所正在嘗試的經營模式，就其開放程度而言，對外門檻越低，當然其商業化成分越濃，社區會所的初衷也就背離得越遠。但是，從經濟收益上說，后兩者經營模式確實彌補了純粹對內的尷尬和無奈。

最新調查披露，南京新近交付使用的樓盤中，80％配了會所，但開業的僅20％，而且幾乎全部虧本。在杭州，僅有5％的小區會所能勉強維持。而在廣州、上海，小區會所虧損面更是達到七成和九成。

小區會所到底怎么了？

一年虧損100萬，會所賠本賺什么

6月16日下午。記者走進仁恒翠竹園會所，大飽眼福：

一樓，有中餐廳、干洗店，有中小學生輔導室、壁球室、羽毛球室、游泳池；二樓舞蹈室內，六個女業主歡快地跳著探戈，而選修室里，兩個業主拉著小提琴，還有健身房、閱覽室等；三樓，還有茶吧和簡餐區。

吃喝玩樂一條龍，這樣的會所，服務之全在南京數一數二。

會所兩位工作人員的辦公桌上，堆了幾大本會員名冊，“小區業主中，總共辦了1000多張會員卡，初次消費最低充值200元，上不封頂。”人氣這么旺，會所該賺錢了吧？“虧損！以前，每年虧100多萬元。有人辦了卡充了值，但就不來消費。還有不少業主，根本不曉得有個會所。”

今年，經營會所的物業公司對外招商，引進一家干洗店、一間美發室，收取一定租金，經營稍有起色，上半年虧損額比往年減了一半。

會所普遍虧損，簡單說是掙錢少，開銷大。小區物業自己經營會所，員工工資、水電費、管理費、設備維護費、物料消耗費，等等，不堪重負。業內人士測算，即使一個兩三千平方米的小會所，一年沒有100萬元養不活！

會所是開發商的臉面，腰桿粗的開發商寧愿貼錢力挺會所，但這樣的主子畢竟很少，更多的會所要么空關，要么另求生路。

南京城東澳麗家園小區會所，開業兩三年，盡管一張會員卡不過50元錢，僅有幾位業主辦卡，開發商無奈將會所租給一家軟件公司。

盈利會所的“苦澀賬”

聽說南京月牙湖小區會所是南京唯一不虧損的會所，記者趕去解剖這個例外。

會所登陸南京，就是1998年從月牙湖小區開始的。小區開發商并不樂觀：

“前些年，月牙湖小區周邊沒什么商業配套，我們開了會所，讓業主在家門口有吃有玩，有地方買東西，所以生意還不錯。而現在，附近超市、飯店、健身房啥也不缺，會所生意被分流不少，我們能保持微利，主要還是因為公司拉來不少會議。光是靠業主消費，小區會所很難維持下去！就說吃飯，一開始嘗嘗鮮是正常的，時間長了，也就膩了。不瞞你說，就連我們公司員工也不愿去會所消費。難啊，到夏天，我們會所裝的中央空調都不敢開……”

是誰挖了虧損的“黑洞”

南京市消協曾隨機走訪了該市近20家樓盤，得出會所虧損的共同原因：

定位失準，功能失衡。許多開發商建會所，往往是想趕潮流，炒賣點，多賺銷售利潤，而對周邊環境、業主消費需求的研究想當然，結果，弄出來的服務中看不中用。

經營不力。小區樓盤售空后，多數開發商或把空閑人員派來管理會所，或是委托給小區物業公司代管。而會所以經營為主，與傳統物業管理相去甚遠，物管公司對經營毫無經驗，服務質量可想而知。

高投入，高收費。開發商堆積豪華，拼命引進高檔器材，開發高檔消費項目，遠離業主消費能力，會所門可羅雀很自然。

萬科金色家園一位姓陳的業主說，“我們小區會所健身項目不少，壁球、瑜珈、棋牌、健身等，但費用實在是高。會所實行會員制管理，僅是入籍費，一年就要500元，而且一入最少3年，進去玩，還得掏錢！”

萬科金色家園物業公司的胡經理說，小區會所歸屬明確歸全體業主所有，但業主沒能力經營

會所，所以剛開始就委托物業公司經營，每年虧損100萬元左右。今年春節后，小區引進了上海一家專業會所公司來經營，價錢也就上去了。

對于業主說的收費高，胡經理感到不解：“貴不貴很難界定，之前，會所沒提供專業的服務，現在我們請的都是專業的老師，來現場指導。再說，在上海，這樣的收費水準已算是很普通的了。”

東南大學物業研究所所長黃安永教授認為，最近五年南京會所越辦越多，但是，城市小區周邊商業配套越來越豐富，會所的功能，尤其是滿足基本生活需求的服務，逐步被替代，導致會所消費不足，經營困難。

“我們的會所”誰做主

陷入虧損的小區會所開始自救：停止經營，出租會所。

最近，南京東城水岸小區的會所終于找到下家——一家家具商，小區開發商今后兩年可以拿到近200萬元的租金。甩掉這個燙手山芋，真不容易。“花了數百萬元蓋的會所，總不能就這樣閑置了吧？我們聯系過超市，但是，由于小區會所位置比較特殊，汽車出行不方便，人家不肯進來；想把會所開成飯店，又怕擾民。”

然而，開發商出租會所引起業主的不滿。他們說：去年，會所剛建成時，小區業委會就與開發商溝通，希望會所的最終用途由雙方共同確定，但未與業主商量。不過，開發商宣稱擁有會所的產權，因此有權自行處置。

這一幕，在南京翠島花城小區同樣發生了，那里4層樓的會所，已變身小區開發商石林開發公司的辦公樓。

據了解，這家小區先前的開發商是雨花城鎮開發公司，當初售房時，開發商曾與業主在購房契約上約定，會所將用作“精品屋”、“精品商鋪”，但是，開發商后來卻將會所改作KTV，對外營業，影響了業主正常生活。

今年4月，雨花城鎮公司改制后，業主們發現，小區會所又被現任開發商石林開發挪作辦公樓。他們不解：小區業主共同擁有的公共場所，為何任由開發商隨意處置？

小區會所產權屬于誰，法律遲遲沒做出回答。讓人們郁悶的是，當初為了開發商描繪的“高尚生活”，為看上去很美的小區會所多掏了銀子，到頭來對會所事務沒有話語權。即便開發商宣稱，會所投資沒攤入房價成本，可誰又能相信呢？

1、什么是小區會所？

會所是指在小區中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。隨著城市建設的發展和人民生活水平的提高，小區的結構發生了很大的變化，小區建設由分散的、功能單一的傳統方式向集中化、綜合化和現代化方向發展。

在一定程度和意義上，會所是將室內的客廳“擴大”、“延展”為小區的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室；而在樓群林立的小區里，會所一般是一座獨立建筑，是置業者除家以外最近的“另一個空間”。會所內部大致設置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳；健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網球場、小型高爾夫練習場、桑拿和蒸汽浴室；娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室；綜合配套，如迷你超市、小型醫療診所和臨時托兒所。

會所是以所在小區業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。主要是豐富小區居民業余文化生活，為居民日常生活提供便利，創造和諧、舒適的小區環境，承載小區文化建設的任務。

目前在部分城市，新建住宅小區建設相應的會所是開發商的一項行政義務。開發商在項目前期就必須就未來配套設施的規模、功能、擬開設的服務項目等規劃報有關部門審核，以申請頒發規劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可；開發商獲得許可后，必須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業服務設施，否則將承擔相應的法律責任。

2、小區會所的經營收益歸誰所有？

小區會所是以經營為目的的場所，在經營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有？其關鍵是要弄清楚小區會所的所有權歸誰所有。

一般而言，開發商為了提高樓盤的品質和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內建筑面積和分攤的公用建筑面積，為保護購房人利益、規范商品房銷售行為，避免開發商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規則》，明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建筑面積分攤。

判斷房產權屬最根本的依據是房產權屬證明。由于會所的面積不列入業主所購買的房屋建筑面積中，因此業主所享有的產權證中也就不包含會所的所有權。會所的所有權一般是在開發商的名下。根據《民法通則》有關所有權的規定，當會所建筑本身的產權歸屬開發商后，會所的所有權歸開發商，開發商可以行使經營的權利，經營收益歸開發商所有。業主對于會所并不享有經營的權利，也無權要求分享會所經營的收益。

社區會所確實為住戶帶來了生活品質的提高，許多購房者在選擇樓盤的過程中，已經將社區會所作為非常主要的比較項目。香港人對社區會所的選擇標準，也許對內地的購房者更理性地作出選擇能有所幫助。

會所的規模要切合實際

香港的社區會所的產權是屬于社區業主委員會的，由業主委員會來選擇物業公司對社區進行各項服務。住戶一般都要求社區的會所只能對社區內部的住戶開放，不能對外經營，否則將不能保證社區的生活品質。因此，物業公司是無法從經營管理會所中贏利的，它只能從總的物業管理費中提取大約10％左右的費用，用以貼補會所的日常開支。老道的香港人在購房時首先就要看社區會所的規模是否過大，否則他會擔心將來會所的運轉成本太高，每月交物業管理費的壓力太大。

相比內地的政策，會所是不能分攤面積出售給購房者的，也就是說，每一個開發商在售完一個樓盤后，就多增加了一項“難以割舍的固定資產，即使是將它交給日后的物業公司來經營管理，也難免會在實際運營中出現虧本的情況，這就往往會使會所成為開發商和物業公司一個頭疼的“包袱。那出路只有兩條：一條是增加物業管理費，一條是將會所對外開放。無論哪條出路，對住戶的利益都將帶來直接的影響，運作不好會導致開發商和物業公司的品牌受損、信譽下降，也將給住戶帶來無盡的煩惱。所以，我們內地的購房者選擇樓盤時，應該比香港人更理性地分析其會所的規模，一定不能只看它有沒有會所，更重要的還要看會所的規模是否適中，絕對不能被開發商對會所過分描繪的表象所迷惑。

會所的功能使用要靈活

在香港，會所運營的主要成本是人力成本，而在內地，主要的運營成本恐怕是能源費用。而無論是靠節省人力還是靠節省能源來降低會所的運營成本，都要求會所的功能使用要靈活，要能適應不同時間不同住戶的使用要求，避免設備和場地的無謂閑置。“帝堡城是香港新鴻基集團啟勝管理公司管理的樓盤，它的會所中有一個兩層多高的綜合球場，在球場的地板上，用不同的顏色標明了籃球、排球、羽毛球、網球等的球場劃分線，啟勝公司可以根據不同住戶的預訂，安排在同一球場的不同球類活動，這樣就大大節省了會所的建筑面積和運營成本，又保證能夠提供給住戶豐富多彩的活動項目。

會所的裝修標準未必要豪華

其實，會所是住戶在忙碌了一天的工作、回到所在社區后，一個非常生活化的休閑、娛樂和健身的場所，大可不必將會所裝修得過分奢華。社區會所的會員資格應該是非商業化的，其場所的功能不是用來進行商業交往的，來會所活動的人可以不必衣冠楚楚，一般都是穿著非常輕便的運動裝。所以，社區會所的裝修風格，應該是體現舒適、溫馨、自由、輕松、自然的生活感受，過分豪華的設計不但將導致成本的增加，更重要的是“吃力不討好，使在其中使用的住戶感到無所適從。香港新鴻基的幾個樓盤中，清一色的“平民化的會所，裝修風格頗受業主歡迎，或許這就是社區會所真正的精神內涵。

第二篇：關于當代高端會所的現狀及建議

關于當代高端會所的現狀及建議

會所，這個自上世紀 90 年代初從香港引入內地的“舶來品”，目前已經成為房地產項目 必須的配套硬件之一。國內的會所按時完成幾年發展迅猛，從原始的簡單 COPY、跟風復制，到獨辟蹊徑的特色會所、多功能會所、精品會所，功能越做越全，檔次也越做越高。但是其服務質量和配套設施等問題成為了會所發展的瓶頸。本文從多角度解析會所的發展，提出全面解決的方案。

一、會所現狀

1、管理混亂

2、會員檔次差距大(文化背景、政治地位、社會地位、交友目的)

3、會所趨向酒店式發展（開放程度較高）

4、無法滿足高端人士需求（奢華、低調、會員檔次高、會員服務多、會員文化層次差距小）

二、會所發展趨勢

1、私隱性高

2、會員需求基本可滿足

3、高投資，以商養娛(行業準入門檻高會所投資千萬，會所靠集團其他產業盈利)

4、會所會員總數降低（從300人私人會所下降到100人）

5、服務質量提高（會所選址、會所裝修、會所服務、會所餐飲）

三、會所發展建議

1.提高服務質量

2.科學定位會所發展模式（科學運作品牌意識等）

3.加深會所特點（會所的裝修和投資和五星級賓館類似但是其隱秘性較高、針對目標客戶發展會員加深會所特色）

4、投資商期望值應降低（我國現在會所發展盈利并不靠會所本身而是靠集團其他公司以商養娛）

第三篇：發展建議

6.西北地區

西北地區在中國經濟發展水平相對落后，經濟建設的自然環境總體不佳，長期以來作為大經濟區的地域單元相對穩定。“八五”時期和“九五”計劃第一年，西北地區產業布局變化的主要特征是：

【以能源資源開發為核心，展開產業布局】

*石油和天然氣布局重點是：加強東西兩翼——新疆的石油與天燃氣和陜西天燃氣的開發，穩定和略有增長中部甘青油氣及東部陜西的石油生產。

*西北地區在中國煤炭生產中的地位越來越重要，其中，陜北、寧北和隴東構成西北煤炭開采的核心區域。

*西北地區電力工業的建設步伐加快，重點是以陜北—關中、寧夏黃河沿岸為重心地帶的坑口火電基地建設，以及黃河上游干流水電基地的開發建設。

*以能源流通為主線，以資源的綜合利用和深度加工為核心內容，展開區域經濟布局。新疆石油供應半徑覆蓋面從甘肅蘭州，向青海格爾木與寧夏銀川地區左右拓展，形成西北全面布局的石油加工和化工業網絡。黃河上游水電建設，確保黃河上游高載能工業走廊和區內黃河流域經濟的發展。

【進一步發展產業集聚區】

西北地區的經濟中心同資源開發重心地理分布有一定的位差，陜西關中地區、以烏魯木齊為中心的新疆天山南麓山前地帶、甘肅的蘭州—白銀地區等產業集聚區，工業總產值分別占本省區的80％、70％和60％。

以西安為中心的關中產業集聚地區。以機電、紡織和原材料工業綜合發展，科教旅游相對發達，農業基礎比較雄厚的西部產業發展核心地帶。

以蘭州為中心的黃河干流沿岸產業帶。突出“水電、有色金屬和鹽湖資源”開發利用的特色，形成以石油化工、冶金等高載能工業為主體的黃河上游工業集聚帶。

以烏魯木齊為中心的天山北坡產業集聚區。形成西北重要的石油和化工基地，經濟作物和畜產品生產和加工基地、以及陸地對外開放的前沿基地。

西北地區幅員遼闊，資源豐富，人口密度相對較小，具有發展經濟的良好基礎。但為何在改革開放的二十多年里，東西部差距卻越來越大?究其原因，除了國家的政策扶持以及沿海地區所處的優越地理位置之外，西北地區自身在生產力布局、產業結構調整等方面也存在不少問題。

2.1 從總體格局來看，西北地區具有三大特征

第一、城市聚集效應不明顯，發散效應不足，城鄉經濟斷裂。聚集效應一般是指經濟活動在空間上的相對集中，通過規模經濟和范圍經濟，使得經濟活動更加節約成本費用、提高效率、增加效益。根據經濟學原理，任何一種經濟活動都與其他經濟活動存在著相互依存、相互促進的聯動關系，經濟組織在空間上的相對集中可以產生三個效果：一是形成強大的集體效應；二是使原來分散的經濟活動在空間范圍上相對集中，拉近生產者與消費者的距離；三

是促進社會經濟基礎結構的建立。

西北地區中心城市不多，它們主要集中在隴海、包蘭鐵路干線，屬于典型的條狀城市帶，城市之間協作不緊密，產業結構基本趨同。城市以資源型為主，通過依靠當地某一優勢資源來大力發展城市經濟。但是，許多城市產業集聚效應差，無法帶動相關產業的發展，形成較為畸形的單一的產業發展現狀，因而城市經濟的優勢無法向周邊地區傳導。而農村地區由于不能得到城市經濟的有效帶動，只能從事低效的農業生產，生活水平難以有明顯提高，城鄉居民收入水平差距拉大，導致大量的農村人口由于預期收入遠大于現在收入而涌向城市。在現有條件下，城市的就業容納能力有限，造成大量無業游民滯留城市，不但增加企業的成本，而且會引發許多社會問題。

第二、以國有經濟為主，重輕工業比例失調。西北地區蘊藏了許多豐富的能源、礦產資源，在建國之后，國家根據生產力布局的要求，在西北地區興建了一批以采掘、冶煉、石化為主的國有大型企業。這對當時的經濟建設起了重大的作用，但從長遠看卻嚴重制約了西北經濟的發展。首先，國有企業存在體制僵硬、缺乏靈活性，政府對企業管制過多影響了企業的自主經營等弊端。其次，采掘、化工等工業的最大特點是工序加工的連續性和不可分割性，這使得主導產業無法與相關企業和行業形成有效的互動機制。一方面，主導企業只能從事采掘、冶煉、化工等初級加工工業，而無力進行產品的深加工來延伸其產業鏈條，達到帶動相關產業發展和獲取高額利潤的目的；另一方面，輕工業無法從上游企業得到工業原料，只能從事利潤很低的農產品加工工業。重輕工業融合性差，難以形成有效的產業鏈條。

第三、國有大工業與地方工業在經營發展上融合度差。在西北地區存在經濟的二元結構，其主要特點是兩極化：一極是由中央投資興辦的現代化中央企業群，一極是落后脆弱的地方工業和鄉鎮工業。兩者不僅在技術裝備、生產規模上反差對比強烈，而且沒有相互滲透、相互融合，沒有形成相互促進的區域經濟體系。反映在經濟布局上，是少數相對發達的工業中心同廣大外圍地區的落后性同時并存。

2.2 從產業內部的特點來看，具有以下特征

2.2.1 第一產業的特征

農業是整個國民經濟的基礎。作為經濟欠發達地區，西北地區更應把強化農業的基礎地位作為發展的永恒主題和長期的戰略目標。遼闊的西北地區，高原與平原、高山與盆地、沙漠與草原縱橫交叉分布，自然條件差異懸殊，也是這種自然條件的差異性，形成了農業資源的多樣性，有利于特色農業的發展。目前西北地區農業具有以下特點：

（1）土地資源和草地資源具有優勢。全國五大草原牧區，有三個集中在西北，可利用草原面積達14億多畝，占全國牧 區草原總面積的43% ［3］（P136）。

（2）特色農業和畜種資源具有優勢。由于獨特的氣候條件、復雜的地形對發展特色農牧業具有得天獨厚的環境優勢，西北地區已經成為我國棉花、水果、藥材等產品的主要生產基地，開發潛力巨大。西北地區地域遼闊，自然生態環境多種多樣，經過長期的自然選擇和人工選擇，形成了各具特色的畜種資源。這些優良品種和特色農牧業資源為西北發揮特色優勢提供了條件。

（3）勞動力資源優勢。農村人口占總人口比例高，這為西北地區農業的發展提供了豐富的勞動力資源。同時西北地區農業也存在許多問題：

一是農業發展水平和全國尤其東部比較，尚有較大差距。主要表現在：農業總產值低。2001年西北五省區農業總產值為1468.8億元，僅占全國的約5.1%；農民收入水平低，作為農業生產投資主體的農民無力投資更多的資金；農村貧困面仍然很高，貧困發生率仍然居高不下，遠遠高于全國水平。二是農業產業結構單調，非農產業發展嚴重滯后。西北地區基本上還是以種植業為主的農業，非農產業發展遲緩。三是農業基礎設施薄弱，生產條件落后，生產力水平低 ［3］（P135）。

2.2.1 第二產業的特征

新中國成立初期，國家為了改變東、西部生產力嚴重失衡的局面，同時也是出于國家安全的考慮，在西北地區興建了一批以能源、冶金、化工為主導的大中型國有企業，工業建設取得了巨大的成就。但是在計劃經濟體制下，國有經濟比重過大，形成了國有工業“一極獨大”的局面，使西北地區受傳統體制約束比較嚴重，進而影響了經濟增長速度。在改革開放初期，東、西部工業發展速度的差異并不大，但在上世紀90年代的經濟高速增長時期，東、西部的差距卻逐步拉大。究其原因，有三點：

第一、所有制結構單一

西北工業主要是在“一五”時期國家計劃投入的，中央政府的大規模投入，使西北地區工業在全國處于中上游地位。隨著改革開放的不斷深入，全國各地在私營、集體以及外資企業方面發展較快，而西北地區依賴國家大型企業的基本思路仍未改變，總認為國有大中型企業是財政收入的支柱，并且始終堅持以國有經濟為主的方針，最終造成了西北地區工業在所有制結構中的單一狀況。這種狀況造成了國有企業機制僵硬，效益低下，經濟發展遲緩等弊端。改善所有制經濟結構的問題，是西北區域經濟結構調整的戰略選擇。

第二、工業體系單一

西北地區礦產資源豐富，經過幾十年的發展，逐步形成了以資源開發和原材料生產為主的工業生產體系與格局，并成為當地的支柱產業。但是，西北地區還主要集中在原材料開采和初級加工上，而東部地區則以原材料加工和高附加值產品生產為主。工業結構體系中缺乏下游價值鏈產業，導致工業經濟的技術水平低，最終弱化西北工業競爭優勢。比如，甘肅白銀是中國的銅生產基地，但是銅的深加工產品基地基本上分布在江浙一帶。還有西氣東輸戰略，新疆生產油氣，而要輸出到上海加工生產，最后的產成品仍然要返銷到西北地區。第三、產品結構單一

由于所有制結構與工業體系結構的單一性，造成了產品結構的單一性。研發部門都是圍繞工業基礎與企業“主導產品”，限制了新產品的開發，資源性產品和原材料產品比例較高。同時，西北地區工業缺少品牌產品，影響了產業競爭力。2.2.3 第三產業的特征

三大產業之間存在著相互依賴、相互制約的內在聯系。第一、二產業的發展是第三產業發展的基礎，第三產業的發展能夠促進第一、二產業的進步。第三產業的興旺發達是現代經濟的一個重要特征，一個國家經濟發達程度越高，其第三產業的繁榮與發展程度也越高；反之亦然。第三產業的形成與發展，不僅方便了消費者，提高了人民的生活質量，而且對第一、二產業的發展起到促進作用，可以更加體現競爭優勢，提高競爭力。但是，西北地區第三產業發展遲緩，與東部地區相比有很大的差距，已經影響了整個社會經濟的發展。所以西北地區還應著力提升第三產業的發展。

3.用“拉長板原理”調整西北產業結構的總體思考

3.1 發展特色產業，培育西北精品

遼闊的西北地區，孕育了許多豐富的自然資源、農業資源、生態資源等優勢資源。長時期以來，西北地區對自身優勢資源利用不夠、挖掘不深，造成了資源的浪費，未能帶動當地經濟的發展。相比之下，東部地區缺乏資源，但通過不同渠道有效的利用了外部資源，反而在當地形成了特色產業，具備了很強的競爭力。有鑒于此，在西北地區調整產業結構的過程中，可以利用“拉長板原理”，促進西北經濟的發展。

西北擁有許多在全國享有盛名的農產品資源、礦產資源，這些也作為西北地區的一張名片介紹給外部世界，給西北樹立了一定的形象，促進了經濟的發展。但是，資源優勢并不等于競爭優勢。由于西北地區經濟基礎薄弱，生產效率低下，勞動力素質不高，在開發利用特色資源時，采取了粗放式經營方式，不僅造成資源的嚴重浪費，而且這些產業一般處在產業鏈的上游地位，產品附加值低，利潤薄弱。所以，在面臨西部大開發的歷史機遇，國家從政策、資金等各個方面給予優惠傾斜和扶持之際，西北地區應當根據不同區域的特點和國家對生產力布局的總體要求，采取不同的區域發展政策。首先，要認識到什么是當地的優勢資源。其次，圍繞著優勢資源，制定戰略規劃。有些經濟基礎較好的地區，可以根據產業特點對上游產品進行深加工，提高產品科技含量，增強產品的競爭力 ［4］。有些地區經濟薄弱，自我發展能力嚴重不足，當地小企業不足以將產業做大的情況下，可以采取虛擬經營方式，吸引外部品牌廠家就地生產，可以創建自有品牌，也可以采用OEM方式。例如，棉花對于新疆有著特殊的意義。新疆的棉花無論從品質、數量還是出口量來說，都是全國第一。循著棉花在歷屆中國烏魯木齊對外經濟貿易洽談會上的歷程，我們不難看出新疆棉花產業發展的一條清晰軌跡：從單純的賣棉花到引進棉花初加工企業，再到和有實力的企業合作，進行棉花深加工，新疆的棉花產業正在經歷一次深刻的轉變。現在，新疆越來越多的地區開始在更高層次上尋求棉花產業的突破口，延伸棉花產業鏈、提高棉花附加值成了許多產棉大縣不約而同的選擇。阿克蘇地區是新疆棉花的主產區，這幾年，當地為了提升棉花的加工水平，在招商引資上可謂不遺余力。地區出臺了一項優惠政策，誰投資上一個5萬噸的棉紡項目，就給誰配一個軋花廠。在用電上，也給予最優惠的價格，甚至可以由政府出面為企業維修廠房，讓企業在20年內分期償付。正是在這些優惠政策的感召下，去年，上市公司山東魯泰股份公司落戶阿瓦提，上馬了5萬錠精梳項目；浙江寶利來制衣公司也在此擴資近1億元，興建了產能達3.5萬錠的棉紡廠。隨著新疆棉花產業由數量規模型向數量、質量、品種市場綜合優勢型發展，新疆棉花產業前景將更加廣闊。總之，將比較優勢 轉化為競爭優勢，培育一批聞名全國的不可替代的精品是提升西北經濟的發展方向。

所以，要發揮產業群的優勢，必須圍繞一個優勢產業，周圍形成許多專業化和精細分工的中小企業。西北地區國有經濟占有相當大的比重，重工業又在國有經濟中占較大比例，這種格局在短時期內很難改變，因此，還是要發揮國有大企業的作用。國企在技術、設備、人才上有一定優勢，外部信息交流廣泛，只要按照現代企業制度建設國有企業，國企還是充滿了活力。以大型國企為龍頭，將可拆解的生產流程分解為幾個獨立的生產環節，每個環節由幾家甚至幾十家企業參與競爭，就會降低了產品制造成本和促進技術創新。中小企業的集群和結網有助于提高企業競爭力，進而提高區域和國家競爭力。

3.3 發展現代物流，形成新的產業增長點

現代物流的發展對推動經濟成長發揮著重要的作用。西北地域廣闊，核心城市地位突出，資源豐富，在市場流通方面發散效應明顯，所以適合發展長距離、大流量的物流。在中心城市可以成立專業化、規模化、信息化的物流企業，為企業降低物流成本，減少資金占用和庫存，提高物流效率，形成不同層次、不同功能、不同規模的物流網絡。大力發展現代物流產業對于調整我國以加工裝配為主的產業結構具有積極作用。物流業是新興的產業門類，發展潛力和發展空間很大，是國民經濟新的增長點

第四篇：公司發展建議

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網-——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合市場作產品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉向研究“產品”。

3-4-5 施工質量：專家指出，每一個質量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發商與業主對簿公堂的事時有發生，企業和項目形象一旦受損，代價即經濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發取悅消費者，而獲得市場的主動權將更大；考慮到房屋的升值保值，物業必須與規劃同步，如此增加產品的延伸價值。

3-4-7 單一變復合。房地產開發不是簡單的建筑產品的營造，而是生活方式的營造，地產與其他產業的復合，符合人們生活方式以及質量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經營地產品牌，甚至還在運營城市未來。

培養一支職業經理人隊伍。優秀的管理班子和善于執行的團隊，也是開發商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業的人才是企業第一競爭力，因此同景職業經理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產開發與管理的整合能力是其首要條件。

第二節 從兩大爭議問題看未來房地產發展趨勢(第二部

2-2 中國房地產是否會在本輪調控中走向低谷

爭議指數：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續上升以及個別地區房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產市場的發展趨勢憂心忡忡，有人甚至發出了“當前房地產市場狀況與1992年相似”的悲觀論調。

根據對10年來全國房地產市場發展情況的綜合分析，當前房地產市場所謂“熱”的表現與1992、1993年出現明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據國際一般規律總結，現階段我國房地產開發投資與GDP之比應處于3％至8％之間。

1993年：房地產開發投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區間內，房地產開發投資與國民經濟規模基本相適應。

l 建設規模

房地產業界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據房屋建設周期為三到四年的基本規律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預示著房地產業界對市場預期較高，應引起一定關注。

2-2-2 房地產市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經濟的增長相適應。房價的穩步上升是房地產市場需求持續旺盛的重要表現。與此對應，居民可支配收入的協調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調控與上一輪有本質的區別，不大會出現如1993年那樣，以犧牲房地產作為平抑宏觀經濟的結果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應的進一步控制必將使未來短期土地開發增長率下降

? 房地產投資將繼續保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅動，房地產竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產價格下調壓力不大；

? 房地產企業將逐漸形成規模化經營，部分中小企業將逐步退出市場，有實力的大企業將獲得更大的發展空間；

? 主要地區市場仍將保持發展水平和規模領先的地位，其他部分地區將可能發育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經濟發展水平和國民經濟發展戰略的影響。

? 從GDP發展水平看

世界銀行統計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產會平穩增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產業還有非常大的發展空間。

? 從GDP發展速度看

根據庫茲涅茨《各國的經濟增長》中研究結論，當GDP增長速度小于4％時，房地產業將出現萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產業將出現停滯；5％-8％，房地產業將處于穩定發展階段；8％-10％，房地產業將高速發展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據以上結論，我國房地產業處于穩定發展的階段。

? 從國內政策層面看

房地產業是一個涉及面廣、帶動系數高的行業，據統計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產開發建設中，房地產業對這些產業的發展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。房地產業將面臨日益優化的政策環境，繼續鞏固其支柱產業的地位，發展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調整而逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

第3節 未來公司發展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產開發商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發企業面臨淘汰，行業洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業。

3-1 什么樣的企業才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業越能留下，資源小的企業淘汰。

3-1-3第三波：比戰略——有戰略規劃的企業才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業化、專業化團隊管理與運營的企業能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應，增加發展的無形資產基礎

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務虛”到“務實”，使土地、樓房、物業等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規范，更適合同景

同景是一家追求規范化操作的企業，也一直在身體力行，地產行業中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規則越來越規范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調控的政策，對一些實力不強的開發公司所帶來的壓力已經開始顯現。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發商可能沒有地，同景現在資金基本充足，三個地區都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內宏觀政策還在調整，有很多不確定的因素可能產生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關注最近國家會采取什么樣的措施調控。

3-2-3關注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調控存在一些問題，調息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規模控制在5%-7%以下、開始政府和銀行內部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現地產業“硬著陸”的可能性。

3-3戰略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產企業的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規則的出臺，意味著游戲規則的改變，融資能力差的開發商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰略的重中之重，尋求包括上市、房地產信托和房地產基金在內的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內部積累和外部積累。

3-3-3調整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調整項目的運作模式，如合作開發、股權合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰略收縮，實行減法經營，包括產業減法、產品減法和股權投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產地區性很強。政府的主導性，加之地區政府對土地供應的把握不同，造成地區供求關系不同，使地區的差異性進一步加強。同景同時在4個地區操作項目，要充分認識到地區的差異性，在宏觀調控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰術建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業地產，不盲目追求大盤； 從追求“規模、速度”轉向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協調好個項目間資金鏈的關系，把握好開工時機，節約開發與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉。

3-4-3 拿地是關鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規劃設計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優美的自然環境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經驗無品牌無人才，卻有合法土地開發”的“五無一有”的小企業，開發與運作50—100畝的小型房產項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉向研究“產品”。目前產品嚴重同質化，大家都在吆喝綠色生態住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態、環保、綠色、大盤大規劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產品設計時要注意的，要請優秀的設計師結合。(蘭馬 單琳)關于公司發展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業的蓬勃發展，經歷了房產公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發展，必須要有完善的規章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規章制度的基礎上，是一種企業管理模式，而房產開發則是一種建設項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內涵有著明顯地區別，主要區別體現在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產公司管理和運作的各項規章制度已是當務之急。08年8月份我已將《房地產開發管理手冊》約90頁發給王副總和鄭經理（供參考），內容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產公司的各項規章制度能盡快經各部門經理討論后經總經理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執行過程中不斷進行優化整合和完善。

二、公司的組織機構和管理網絡

公司的組織機構設置宜結合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩定的原則，當然最根本的設置原則還是如何利于公司的管理和發展，一般采用直線職能制（既能集中統一指揮，又能充分發揮各職能部門的職能作用），現階公司的組織機構和管理網絡最好根據現有的部門和人員進行設置，在實踐和發展中不斷進行優化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數額可適當調整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發，評估不合格的不予補發，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務部的完善

公司財務部應能充分發揮核算和測算職能，提供相應的財務計劃和財務分析報告及各項統計報表，為公司的相應決策提供依據；另外財務部還應規定每月的付款時間段，每月最好規定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統計報表發給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯系，也便于財務部對資金的統籌調度和安排，對整個工程的順利發展也更加有利。

五、成立物業公司的可行性

根據我咨詢和調研過的各物業公司和物業經理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業公司。（成立物業公司的各項手續也不太繁瑣）

成立物業公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經濟的人員我公司已經具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業職業資格的物業經理人。

新注冊物業公司應先到工商稅務部門辦理營業執照及稅務登記等手續，然后自領取營業執照之日起30日內，持營業執照、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產主管部門申請資質；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經濟等技術管理人員不少于10人）

六、大潤發塔樓水電和幕墻的合同

關于使用大潤發售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發所有工程、設計、前期策劃、監理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發溝通協調，這是目前最穩妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務報銷的明確和薪資的人性化發放 各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業務費），當然，額度較大時還應由總經理批準，所有業務報銷單報銷時也應由主管工程的總經理助理簽字后，再由副總經理簽字。

對各級員工的薪資發放建議財務部進行人性化的發放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調動員工的積極性。

八、工作總結

工作總結分月總結、半年總結和年終工作總結，其實每個員工的工作總結其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據，也可以為您提供某些決策的依據。因此建議部門經理以上的寫工作總結，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產公司的員工，心里不是滋味，現階段，您已擁有駿馬奔騰塑業、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業，子公司比較多，已是一個標準的經營多元化企業，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產行業競爭非常激烈，就應該用好的產品占據市場，從配套，景觀，物業到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質量，注重每一個環節，注重細節，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區為出發點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結。6.農村安置房 都在借用開發公司資質，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。

第五篇：衛生院發展建議

一、落實醫改政策，爭取資金配套

按照醫藥衛生體制改革的要求，全縣鄉鎮衛生院已于2011年6月20日全面實行藥品零利潤銷售，徹底改變了以往以藥養醫的局面，切斷了衛生院耐以生存的利益鏈，而政府的配套資金卻遲遲沒有到位，微薄的醫療收入維持醫院的正常運轉尚且困難，更別談職工的工資、福利，醫院的建設、發展，長此以往，基層衛生院將會人心渙散、人才流失，望各級主管部門高度重視，積極爭取政府各項配套資金，以解決當前燃眉之急，讓基層醫務工作者無后顧之憂。

出臺優惠政策，吸引專業人才

隨著當今社會的發展，鄉鎮衛生院普遍面臨著人才匱乏，專業技術人員青黃不接的局面，由于鄉鎮衛生院缺乏吸引力，難以引進大專、本科生或高素質專業人才，同時，各縣級醫院的大力擴張，也讓鄉鎮衛生院即使大力培養，也要面對“培養一個就流失一個”的難題，建議主管部門應該有一個對農村衛生技術人才培養的長期規劃和短期目標，對鄉鎮衛生院引進的專業技術人才給與政策傾斜，在保障工資待遇的同時在解決編制、晉升職稱等方面優先考慮，對甘愿到邊遠山區工作的大中專學生給與獎勵，以留住人才，吸引人才，培養接班人。

三、要重視農村中醫藥事業的發展

中醫藥歷來是廣大農村地區防病治病的有力武器，至今依然具有旺盛的生命力。改革開放以來，農民逐漸富裕起來了，昔日少見的一些“富貴病”也逐漸多起來了，如高血壓病、冠心病、糖尿病等等正以驚人的速度增加，慢性腰腿疼、頸椎病、腰椎病也日益增多。對于這些病癥，農民習慣于用中醫藥來治療，中醫藥治療事實上確有可靠的療效，中醫中藥在農村是有其市場的。而鄉鎮衛生院中醫藥技術人員后繼乏人、乏術的現象日趨嚴重，在縣城，中醫院享受著比同級醫院報銷比例高5%的優惠政策，而鄉鎮的中醫藥卻沒有絲毫的政策傾斜，一定程度上制約了鄉鎮衛生院中醫藥事業的發展。建議加大合作醫療對鄉鎮中醫藥的報銷比例。

一、穩定鄉醫隊伍，助力農村醫改

加強管理，加大培訓力度，提升待遇，明確其身份，以鞏固與發展村衛生室的建設