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5、住宅小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)

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簡介:寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關的《5、住宅小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)》,但愿對你工作學習有幫助,當然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《5、住宅小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)》。

第一篇:5、住宅小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)

住宅小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)

物業(yè)公司負責住宅小區(qū)房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理工作。由住戶繳納費用和出租房屋費用來維持各項費用支出。

以下文檔反映的是以集體單位名義購買的住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本需求。

1.樓宇

1.1 住宅小區(qū)樓宇經(jīng)過驗收接管后,開始建立小區(qū)房產(chǎn)基本資料,為收費及管理做基礎工作。小區(qū)管理的樓房包括出售房屋,出租房屋和公用建筑,它們以樓號、單元號和房號標識。

1.2 建立車位資料, 為收費及管理做基礎工作。車位用車位號標識。

2.入住

2.1 購房人收到有效的入住通知書后,攜帶身份證到管理處辦理入住手續(xù),填寫居民入住登記表(個人及家庭基本情況)并簽定入住協(xié)議(承諾書)。

2.2 用戶一旦入住(領取鑰匙)后, 抄表員入戶登記水電氣表底數(shù)。

2.3 住戶裝修房屋,要先與物業(yè)公司簽約后方可施工,房屋裝修協(xié)議書的主要內(nèi)容有:(甲方名稱,法定代表人),乙方名稱,乙方房號、簽約日期、裝修部位及各部位裝修內(nèi)容(項目包括屋頂、墻面、地面、陽臺、門窗、廚房、廁所、采暖設備、壁柜頂柜、管道)

簽約后到收費處交納管理費、裝修保證金和施工安全保證金,領取施工許可證。其中管理費(裝修管理:一居20元/二居30/三居50,防盜門3,垃圾20元每間)。

2.4 裝修完畢驗收后,退回保證金,但如果違反裝修制度則從中扣除違約金后退還。

2.5 住戶可以隨時到管理處挑選空車位,選中后填寫車位登記表,當然也可以更改車位或在結清費用后取消車位。

2.6 住戶需要退戶時,持有效證明到收費處結清費用后做退戶處理。

3.收費

3.1 住戶可以隨時到物業(yè)公司收費窗口交納自上次收費之后的費用,收費員登記收款并 打印收據(jù),收據(jù)內(nèi)容如下。

-----------戶號:67010913 姓名:李四 住房性質(zhì):(租/買)費用期間:200501-20050630

費用項目名稱 單價 上次表底 本次表底 數(shù)量 金額 如水費3.70 240.00280.0040.00 148.00...合計600.40 收費員:黃..日期:2005.04.06收到310.00 找回:9.60

-----------根據(jù)規(guī)定,向住戶個人收取如下物業(yè)管理費:

保潔費:3元/戶.月

保安費:4元/戶.月

代收手續(xù)費:1元/戶.月

機動車存車費:100元/輛.月

代收水費:3.70元/噸

代收電費:0.44元/度

代收氣費:1.9元/立方米

代收TV費:12元/戶.月

代收鳳凰電影臺:3元/戶.月

3.2 住戶向收費員講明原因,可以預交季度/年各項費用

3.3 每月按照樓號制作拖欠三個月以上的住戶催繳清單,張貼在各樓入口處,半年以上未交費則按一定比例收取滯納金(代收除外)。

3.4 按照國家政策的指導, 修改各項收費標準

4.日常服務

4.1 住戶的住房或設備設施出現(xiàn)問題可以直接或電話到接待處報修,講明地址、姓名、修理部位、損壞情況、約定時間和收費標準,接待員填寫維修服務單,向維修組下達任務。

維修員維修后,在服務單上填寫實際維修人、維修時間段、維修內(nèi)容和價格,經(jīng)住戶驗收交回接待處。

4.2 接待處負責接待住戶的投訴,登記投訴情況和解決結果。

5.參考網(wǎng)址:

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第二篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設職業(yè)技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業(yè)管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第三篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位:

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們,請各單位認真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務,為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》,結合涿州基地管理處實際,制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè),是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設施、設備和場所(地)。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理,指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務委托合同,對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設施設備和場所(地)進行維修、養(yǎng)護、管理,維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所(地)包括:

(一)住宅的共用部位:是指住戶共用房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

(二)公用設施設備和場所(地):排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等;

(三)自用部位、自用設施設備:是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺,水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等,暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等;獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門,負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定;組織、指導住宅小區(qū)管理機構參加物業(yè)的接管驗收及申報工作;監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作;受理業(yè)主投訴,協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦,由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權人代表,依據(jù)東方地球物理公司的授權,行使下列權力:

(一)代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

(二)組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收;

(三)決定專項維修項目、資金使用,并監(jiān)督實施;

(四)指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作;

(五)批準成立物業(yè)管理機構;

(六)批準成立業(yè)主委員會組織;

(七)其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表,依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定,履行下列義務:

(一)協(xié)調(diào)有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用;

(二)籌措專項維修項目資金;

(三)協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系;

(四)提供物業(yè)管理用房;

(五)其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權:

(一)代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益;

(二)召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議,聽取物業(yè)管理單位的匯報;

(三)審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃,并4 監(jiān)督其執(zhí)行,審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施;

(四)監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用;

(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同;

(六)監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況;

(七)其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)提議召開業(yè)主代表會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(二)提出制定和修改業(yè)主公約的建議;

(三)監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同;

(四)對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(五)監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備維修資金(以下簡稱住宅維修資金)的管理和使用;

(六)法律、法規(guī)的規(guī)定;

(七)其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理單位提供的服務;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(四)執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定;

(五)按照國家有關規(guī)定交納住宅維修資金;

(六)按時交納物業(yè)服務費用;

(七)配合物業(yè)管理單位對公共設施設備的維修養(yǎng)護;

(八)法律、法規(guī)的規(guī)定;

(九)其它。

第三章

管理機構與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作,在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理,職責如下:

(一)負責物業(yè)的接管驗收;

(二)依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理;

(三)依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費;

(四)與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度;

(五)協(xié)助業(yè)主委員會制(修)訂《業(yè)主公約》;

(六)依據(jù)服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》,并對服務質(zhì)量進行監(jiān)督;

(七)接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督;重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可,涿州基地管理處批準;

(八)受理業(yè)主投訴,協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項;

(九)定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通,每季度末召集業(yè)主座談會,對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋;

(十)接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前,涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求,對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領導小組,組建承接物業(yè)管理的組織機構。

第二十條

在業(yè)主入住之前,起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約,并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時,對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應具備以下條件:

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設工程施工完畢,并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格(或接到公共事業(yè)部的通知);

(二)供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能;道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件(或下列文件清單):

(一)規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件(圖紙復印件)等;

(二)當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構提供的竣工驗收合格文件;

(三)消防部門提供的消防驗收合格文件;

(四)當?shù)丶夹g監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件;

(五)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(六)設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(七)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(八)物業(yè)管理所必需的其它資料。

(九)接收資料應滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收,應當按照以下程序進行:

(一)在接到接管驗收通知15日內(nèi),物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組,制訂接管驗收方案和驗收表格,培訓接管驗收人員;

(二)物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行,聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹,提出驗收意見,審閱有關資料,現(xiàn)場檢查驗收,填寫驗收記錄,進行資料移交,形成驗收報告;

(三)在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設單位協(xié)商,達成協(xié)議,明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則;

(四)在公共事業(yè)部主持下,辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責任

(一)物業(yè)接管交付使用后,如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患,報公共事業(yè)部,由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究,查明原因,提出解決方案。

(二)在正常使用條件下,建設單位依據(jù)建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任:

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程,為設計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏,為5年;

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期;

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設單位按建筑工程保修的有關規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時,開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項,經(jīng)雙方達成協(xié)議,建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用,由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容,與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書,實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括:設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務委托給專業(yè)性服務單位;供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應建立突發(fā)事件應急預案,發(fā)生安全事故時,啟動應急預案,采取應急措施,及時向HSE部報告,做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任

(一)房屋本體自用部位及設施(以下簡稱:自用部位)的維修責任人為業(yè)主;

(二)房屋本體共用部位及設施(以下簡稱:共用部位)的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主;

(三)房屋毗連部位及設施(以下簡稱:毗連部位)的維修責任人為毗連業(yè)主。

(四)自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全,損害他人合法權益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的,物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改,其費用由維修責任人承擔;

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養(yǎng)護費用,執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》;

(五)住宅小區(qū)共用設施、設備和場所(地)維修責任人為涿州基地管理處。其中:日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃,費用納入預算指標,從處屬單位的維修費用中支出;專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃,報公共事業(yè)部審批,在公共事業(yè)部專項資金中列支;

(六)住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施,費用納入預算指標,從其物業(yè)費用中支出(委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行);綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃,報公共事業(yè)部審批,在公共事業(yè)部專項資金中列支;

(七)住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施,費用納入預算指標,從其物業(yè)費用中支出(委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行);環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃,報公共事業(yè)部審批,在公共事業(yè)部專項資金中列支;

(八)保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

(一)住宅小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。

(二)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

(三)根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,報公共事業(yè)部批準,組織維修。

(四)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等,并及時維修養(yǎng)護。

(五)住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主(使用人)在裝修前,住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應審核其裝修方案,并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

(六)每日巡查裝修現(xiàn)場,對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

(七)保持房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻;前后陽臺封閉統(tǒng)一有序,不得在戶外安裝裝物框及晾曬架;對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定,無安全隱患;室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一、美觀,無安全隱患或破損。

(八)房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所(地)的管理

(一)對公共設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(由專業(yè)部門負責的除外)。

(二)建立公共設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(三)設施設備標志齊全、規(guī)范,責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

(四)對公共設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄。屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向公共事業(yè)部提出報告與建議;根據(jù)公共事業(yè)部的決定,組織維修或者更新改造。

(五)載人電梯按規(guī)定年檢,定期維修、保養(yǎng),責任到人,操作人員持證上崗,確保正常運行。

(六)公用排污、排雨水管道通暢,設施完好無損。

(七)設備間保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(八)道路(含車行、人行)完好,路面平整,井蓋無缺損,路面井蓋不影響車輛和行人通行。

(九)路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

(十)停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

(十一)消防設施完好。

(十二)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

(一)制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》,每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃,劃分責任區(qū),明確責任人。

(二)在規(guī)定地點設置垃圾箱,垃圾日產(chǎn)日清,保持垃圾箱清潔、無異味。

(三)合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運1次。

(四)住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護;電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次;樓道每日清掃1次、每周拖洗1次;樓梯扶手每日擦拭1次;共用部位玻璃每月清潔2次;路燈、樓道燈每年清潔不少于2次;及時清除道路積水、積雪。

(五)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

(六)根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

(一)制定《綠化管理規(guī)定》,劃分責任區(qū),明確責任人。

(二)根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》,及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的,應當依法辦理有關手續(xù),告知小區(qū)物業(yè)管理單位;物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的,應當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造,及時報公共事業(yè)部組織評估,批準后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應告知業(yè)主委員會,完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位,承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后,其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設或檢修工程前,必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意,并在明顯位置設立安全防護標記,保證公共設施、設備和場所(地)完好及人員安全,同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督,對損壞小區(qū)公共設施、設備場所(地)的,應予修復或按有關規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為:

(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用;

(二)損壞、變更房屋承重結構和外貌(外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格),擅自改變房屋的設計用途、功能、布局;

(三)私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備,改變其使用性質(zhì)。

(四)私自封閉、拆改陽臺,違規(guī)安裝防盜窗(欄桿)及室外衣架;違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

(五)在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物,包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

(六)踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

(七)在公共場所私設、亂設攤點,推銷商品(廣告)等活動。

(八)在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾,將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

(九)在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

(十)在住宅小區(qū)內(nèi),建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

(十一)占用房屋的公用部位(如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等)堆放雜物;

(十二)隨意停放車輛,占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等;

(十三)在住宅小區(qū)內(nèi)設點加工,經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè);

(十四)謾罵、毆打、設置障礙,妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責;

(十五)國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的,由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評,并責令恢復原狀、賠償損失,情節(jié)嚴重交有關部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

(一)向業(yè)主收取的物業(yè)管理費;

(二)公司費用補貼;

(三)專項費用補貼;

(四)其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

(一)住宅小區(qū)共用設施、設備和場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設施維修費、綠化養(yǎng)護費等);

(二)管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等;

(三)住宅小區(qū)共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;

(四)其它費用。

第八章

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍,由公共事業(yè)部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞:物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送:處領導,存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字:謝

校對:李

(共印30份)20

第四篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理內(nèi)容

二、物業(yè)管理模式

三、物業(yè)公司組織機構和管理制度

六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施

二、物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務之中,建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位,總體歸納為“六項管理、三類服務”,即“房屋及設施設備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”;

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面: 1.2工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規(guī)范化。

1.4、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理

范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。1.4智能化設施設備

范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質(zhì)量。3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責與巡查相結合,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務,是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務項目。

三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段,通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段,實現(xiàn)辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統(tǒng),致力于精神文明建設,實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合,確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化,加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導員工動機,尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎懲制度,在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進工作。4.3建立激勵機制,尊重個體權力,保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識,使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性,我們根據(jù)各個階段管理要點的不同,按照輕重有序、科學實效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實施。

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

2、公共管理制度 2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛,不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外,非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處,影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車(除特殊情況下)不得駛入小區(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛,保安人員將有權進行鎖車及扣押;同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔,使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境: A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當,造成堵塞或損壞,業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境,不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為,應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi),避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖摺Σ仡惖燃彝ノ锲贰R唤?jīng)發(fā)現(xiàn),物業(yè)處不經(jīng)通知,有權進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境,防止病疫傳播,保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯:

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動,并佩束犬鏈,由主人牽領、看管,及時清除排出的糞便;

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞,請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所;

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人,寵物影響他人正常生活、休息時,寵物主人有義務采取有效措施予以制止; D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫,防止疾病的傳播;

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置,死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木,不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍,不要在綠地內(nèi)進行體育活動。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物,或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲,以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內(nèi)部管理制度(各崗位職責)3.1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作;

B.熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度; C.帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收,做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作,完成公司下達的經(jīng)濟指標; D.做好員工管理工作,檢查各崗位人員完成任務情況;

E.鼓勵員工積極學習專業(yè)知識,注意選拔有潛質(zhì)的員工,對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見;

F.關心小區(qū)管委員會建設,并接受管委員會監(jiān)督,共同搞好管轄區(qū)的各項工作;

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作;

3.2經(jīng)理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關; B.負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結; C.負責對本中心員工各類考核; D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃;

E.接待來訪住戶,對住戶的投訴及時處理;投訴處理率99%; F.熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù);管線的走向;各種設備操作方法,公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法;督促本中心工作人員及時收繳管理費,收繳率達預定目標;

G.熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定; H.每日巡查小區(qū),檢查各部門工作,發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理,并加以改進;

I.負責指導、監(jiān)督健全檔案管理,并抽查工作情況; 3.3環(huán)境管理部主管崗位職責

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃,制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃,營造小區(qū)良好居住環(huán)境,搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生; B、對綠化工作和保潔工作,按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理,做到員工之間任務劃分清楚,責任明確,檢查考核標準公開,獎懲兌現(xiàn); C、負責定期組織員工培訓,提高員工的政治素質(zhì),業(yè)務技能和工作效率;

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況,隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況,必要時到現(xiàn)場督導員工操作;

E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點,提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作,并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作;

G、合理控制本部門各項費用,廣開增收渠道; 3.4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作,不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心;

B、制定業(yè)務培訓計劃,按計劃定期組織專業(yè)訓練,并做好記錄; C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度,維護管轄區(qū)的正常秩序,維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全,并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導; D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作;

E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作,確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”:

二懂:懂防火措施、懂起火后撲救方法;

三會:會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故;

三能:能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排,出勤考核,合理調(diào)配人員,堅持白天和夜間的定期查崗制度;

G、定期巡視,對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實,遇到突發(fā)事件時以身作責,組織處理; H、負責與派出所的聯(lián)系工作,做好轄區(qū)安全防范工作; I、負責水體周圍的安全防范,杜絕惡性事故的發(fā)生。3.5工程維修部主管職責

A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實;

B、組織參與設備的大、中、小修,制定計劃,負責員工的專業(yè)技術培訓;

C、負責制定設備、備件采購計劃,報財務采購;

D、做好各項記錄,收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄,做好設備臺帳工作;

E、參與違章糾正工作,及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工; F、負責用戶對本部門工作的投訴處理,不合格服務的處理,糾正和預防措施的實施,跟蹤檢查;

G、負責員工的考評工作,及時上報本部門考勤; H、合理控制本部門各項費用,廣開增收渠道; 3.

6、服務中心主管職責

A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策;

B、負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡,包括業(yè)主報修服務,投訴受理傳遞,各部門信息匯總,對業(yè)主公布信息等; C、負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理; D、制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主、住戶的文化生活; E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查;

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質(zhì)要求

jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”,確定“重學歷,也重能力;重水平,更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能,實行一崗多職,相互協(xié)作,體現(xiàn)團隊精神。(人員的實際配置以具體管理范圍而定)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算,公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注:因小區(qū)新建在保修期中,暫不考慮。2.2公共設施、設備所用電為

A、(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×0.60元/千瓦/小時 =4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時 =2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合:1000.00元 C、共計為:3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為: 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算則為: 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵運行費: 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施

為將jt小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū),物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下:

一、基本服務:

1、簽訂物業(yè)服務合同,明確權利義務關系;

2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查,做到驗收手續(xù)齊全;

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗;

4、建立完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理,財務管理,檔案管理等制度;

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝,佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動熱情;

6、建立客戶服務中心,公示24小時服務電話。急修1小時內(nèi),其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場;

7、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務,公示服務項目和收費價目;

8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況;

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,滿意率75%以上。

二、公共服務

(一)安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤;

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控;

12、別墅區(qū)設立專職保安員;

13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次;

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理;

16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,并協(xié)助采取相應措施。

(二)環(huán)境管理

17、按幢設置垃圾桶,生活拉圾每天清運一次;

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次;電梯廳、樓道每日清掃一次;樓梯扶手每周擦洗一次;公共玻璃每季度清潔一次;路燈、樓道燈每半年清洗1次;

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視情況及時清掏;

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護;

22、定期清除綠地雜草、雜物;

23、定期預防花草、樹木病蟲害

(三)房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,定期維護養(yǎng)護;

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求,建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象,及時勸阻,并通知有關部門;

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區(qū)道路平整,主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范;

28、對共用設施設備進行日常管理和維護(依法應由專業(yè)部門負責的除外);

(四)設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢修等記錄齊全;

30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施運行正常;

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的,及時組織修復;

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行;

33、消防設施設備完好,可隨時啟用,消防通道暢通;

34、路燈、樓道燈完好率不低于80%

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案;

住宅小區(qū);三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。

第五篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1.第一章對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議

第一節(jié)調(diào)研

“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū),公元1994建成使用,是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)(其中近一半為外籍人士)。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進行。

為使“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次,充分滿足業(yè)主、使用者的服務需求,S物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上,針對“GM花園”物業(yè)管理的各個要素,了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點,確立了的整體構想和管理策劃思路。

經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在:“一個根本矛盾,兩個意識被動,三個服務漏項”。2利益的根本矛盾:現(xiàn)時物業(yè)管理機構在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關依據(jù),酬金收取標準按管理服務之物業(yè)總支出之比例收取。在國內(nèi)相關法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權益意識薄弱時,在利益驅(qū)動之下,勢必造成管理開支增大,形成與業(yè)主利益的矛盾。2物業(yè)保值、增值意識被動:物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。GM花園小區(qū)乃94年投入使用,現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構處于較被動狀態(tài),未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)

管理角度向業(yè)主提供服務之意識。

2物業(yè)管理服務意識被動:現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作,與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。

2物業(yè)形象服務缺乏:物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn),物業(yè)價值是業(yè)主的利益。

2私人個性服務缺乏:在高尚住宅,物業(yè)使用者的需求在不斷提升,也同時各有不同。物業(yè)管理服務應提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。

2溝通服務缺乏:物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構委托合同的行為,相互溝通是委托合同進行的重要因素,缺乏溝通將影響服務質(zhì)量。

第二節(jié)管理服務思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。

我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高,對物業(yè)管理服務工作的要求也高,一般層次上的物業(yè)管理服務工作很難讓業(yè)主滿意。

“GM花園”小區(qū)圍合式建筑,營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境;加之人車分流的整體規(guī)劃,營造出家居生活氛圍

與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位,服務內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務質(zhì)量”。以達到我們物業(yè)管理的目標:“通過自己的有效服務,提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。

第三節(jié)物業(yè)管理改進工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能:“管理功能、維護功能、服務功能、經(jīng)紀功能”。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中突出體現(xiàn):

1、管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益。

S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強業(yè)主與委托管理機構的相互信任,全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。

2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業(yè)管理服務。業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)

生差異,我們將應不同的業(yè)主、使用者的需求,根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗,為“GM花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務,滿足各種層面的需求,同時也是提升物業(yè)價值之亮點。

3、引入住區(qū)形象設計與建設概念,提升物業(yè)公司的形象。

社區(qū)形象設計與建設(DIS)既是社區(qū)的“美容術”,更是社區(qū)的“健身法”,已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構成社區(qū)發(fā)展的要素之一,同時,具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務,滿足業(yè)主需求

經(jīng)過我們的調(diào)研,“GM花園”的使用者多為租戶,租金是業(yè)主利益的體現(xiàn),為滿足業(yè)主的利益,小區(qū)物業(yè)管理機構將應用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術和社會影響,開展物業(yè)租賃推廣服務項目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務,提升管理層次。

為適應“GM花園”國際化人士居住的要求,對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導視系統(tǒng)(VI),所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌,以靜態(tài)形式表達管理服務,有效解決管理溝通,減少管理人力成本,體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境,提升小區(qū)層次。

6、開通渠道,保障有效溝通。

“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質(zhì)量。

7、實行物業(yè)管理報告制度,提倡工作透明化

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實行“管理報告”制度,每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。

8、實施“溫馨家園計劃”,增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級會所,將部分內(nèi)容以成本價向居民開放,吸引居民更多的參加會所活動,讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動,加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感,提升小區(qū)物業(yè)價值。

9、倡導“鄰居守望”,加強居民自治意識。

在發(fā)達國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫助“守望”,并在小區(qū)內(nèi)設有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花

園”借鑒這種富有實效的措施。

10、加強各方溝通,保障專業(yè)服務。

S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問,以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務的質(zhì)量。同時,我們也將與各相關部門保持信息溝通,以掌握最新的管理服務技術和政策,以便服務工作到位。

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