第一篇：房地產開發企業會計報表

房地產開發企業會計報表

房地產開發企業除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內容。會計報表附注的內容，主要有以下幾方面：

一、企業所采用的主要會計處理方法的說明

不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業的財務狀況和經營成果，企業在編制會計報表時，應對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如：

短期投資，應說明其期末數的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。

應收賬款，應說明其對壞賬采用直接轉銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。

存貨，應說明其平時收發按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是采用先進先出法，還是采用后進先出法。移動平均法、全月一次加權平均固定資產折舊，應說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數總和折舊法；又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。

長期股權投資，應說明其按成本法記賬，還是按權益法記賬，或哪些長期股權投資按成本法記賬，哪些長期股權投資控權益法記賬。

無形資產和遞延資產，應說明其成本和攤銷年限的確定依據。

房地產經營收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應說明其確認原則。

所得稅，應說明以應付稅款法作為核算當期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當期所得稅費用的方法。

會計中的一貫性原則，要求企業在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進行比較。但是堅持一貫性原則，并不等于說前后各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應經濟環境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業財務狀況和經營成果的影響。當然，這種變更，也應在企業會計準則的允許范圍之內。

二、報表中有關重要項目明細資料的列示

對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細列示，應在附注中列出明細資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。

應收賬款和其他應收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業一定股權（如5％以上投資）單位的欠款額。

存貨，按存貨務會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業，還應列示各類存貨可變現的凈值。

待攤費用，如數額較大，應分項列示。

長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權投資、其他股權投資分項列示賬面余額和當年投資收益。

固定資產，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。

固定資產購建支出，按工程項目列示其預算數、期初數、本期增加數、本期轉出數、期末數、工程進度和資金來源。

無形資產，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。遞延資產或長期待攤費用，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。

短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業，還應列示外幣金額及折合率。

經營收入和經營成本，按土地轉讓、商品房銷售、配套設施銷售、代建工程結算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他業務利潤，如數額較大，按業務類別列示。

營業外收入和營業外支出，如數額較大，按收支項目列示。

三、非經常性項目損益的說明

非經常性項目損益是指企業在房地產開發經營活動中不是經常發生事項的損失或收益。如：

固定資產轉讓，應說明其轉讓收入大于賬面凈值和有關稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關稅費后的凈損失。

收回長期投資，應說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。

非常損失，應說明因自然災害等非正常原因造成的各項資產賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發生的各項清理費用。

其他數額較大的非經常性項目的損益，均應在會計報表附注中加以披露。

四、或有事項及其收益、損失的披露

或有事項是指在會計報表編制日已經存在的事項，它能否使企業獲得收益或發生損失，有賴于未來一種或多種事項的發生或不發生而定，具有很大不確定性。

或有事項按其發生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認人賬；在會計報表附注中披露；不予反映。

或有事項發生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況。或有事項發生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。

對或有收益的披露，應遵循謹慎原則和收入實現原則予以處理。對或有損失，應遵循謹慎原則和充分披露原則予以處理。

一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。

對很有可能發生損失的或有事項，能估計損失金額的，應將其損失和負債同時估計人賬；不能估計損失金額的，應在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發生損失的或有事項，其損失和負債不估計入賬，但應在會計報表附注中加以披露。對很少可能發生損失的或有事項，一般也應在會計報表附注中加以披露。

對于下列或有事項，應估計其可能發生的收益或損失的金額，并說明對未來結果的可能影響：

為其他企業負債提供的擔保；因票據貼現而承擔的義務；企業承擔的其他責任；有可靠證據證明的或有收益。

五、關聯方關系及其交易的披露

關聯方的交易，往往會影響企業的經營收入、經營成本、其他業務利潤，對企業經營成果的真實性產生影響，所以也應在會計報表附注中加以披露。

會計中所指關聯方，是指在財務和經營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響的各方，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關聯方關系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業或受其他企業控制，以及同受某一企業控制的兩個或多個企業（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業；（3）聯營企業；（4）主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員直接控制的其他企業。在存在控制關系的情況下，關聯者如為企業時，不論他們之間有無交易，都應當在會計報表附注中披露如下事項：（1）企業經濟性質或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；

（2）企業的主管業務；（3）所持股份或權益及其變動。

關聯方交易是指關聯方之間發生轉移資源或義務的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉讓土地使用權；（2）承發包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產；（5）提供或接受勞務；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現金或實物形式的貸款或權益性資金）；（9）擔保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發項目的轉移；（12）許可協議；

（13）關鍵管理人員報酬。在企業與關聯方發生交易的情況下，企業應在會計報表附注中披露關聯方關系的性質、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：

（1）交易的金額或相應比例；（2）未結算項目的金額或相應比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關聯交易應當分別關聯方以及交易類型予以披露。類型相同的關聯方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。

六、合并會計報表的說明

企業集團如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應附注的事項外，還應在會計報表附注中說明：

納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業務性質、母公司所持有的各類股權的比例；

納入合并會計報表的子公司增減變動情況；

未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務狀況和經營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。

子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進行調整直接編制合并會計報表時，應在合并會計報表中說明其處理方法；

納入合并會計報表合并范圍、經營業務與母公司業務相差很大的子公司的資產負債表和損益表等有關資料。

七、資產負債表日后事項的說明

資產負債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產負債表日后至會計報表報出口之間所發生的事項。按其是否調整會計報表分為調整事項和非調整事項。

調整事項，是指在資產負債表日后發生的，所提供的新的證據有助于對

資產負債表日存在情況的有關項目金額作出新的確認，而需要對會計報表作調整的事項。通常包括：已證實資產發生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發現在資產負債表日或之前發生的舞弊和會計差錯；發現在資產負債表日之前不符合企業會計準則作出的會計處理；由于稅率變動，改變了資產負債表日及之前的稅金和利潤等。

非調整事項，是指在資產負債表日后發生的，并不影響資產負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調整的事項。但對企業以后財務狀況和經營成果將會產生重大影響的事項。如：對其他企業進行控股投資、發生重大籌資行為、資產遭受重大自然災害損失、發生重大經營性虧損、與本企業有債務關系的企業不再持續經營、達成協議的債務重組事項以及資產重組事項等，都應在會計報表的附注中加以披露。

第二篇：企業會計報表審計工作管理制度

第一章 總則

第一條 為了適應社會主義市場經濟發展的需要，提高企業會計報表質量，加強和改進企業會計報表審計工作，根據《關于整頓會計工作秩序進一步提高會計工作質量的通知》關于依法實行企業會計報表審計制度的要求，制定本規定。

第二條 本規定適用于中華人民共和國境內除第三條規定的特殊行業企業以外的各類國有及國有控股的非金融企業。

外商投資企業和上市公司會計報表審計，國家另有規定的，從其規定。

企業在境外投資設立的企業，其會計報表審計按照所在地有關法律規定執行。

第三條 以下特殊行業的國有企業暫不實行會計報表注冊會計師審計制度：

（一）繼續保留或者封存軍工科研生產能力的軍工企業（不包括其投資興辦的具有獨立法人資格的民品企業）；

（二）監獄勞教企業、邊境農場、新疆生產建設兵團和黑龍江墾區所屬農業企業。

第四條 企業承擔國家物資、糧食、棉花及副食品等儲備業務的，其特準儲備物資和特準儲備資金以及享有特殊政策的相關業務執行情況，以主管財政機關審批結果為準。

第五條 企業應當主動配合注冊會計師實施的會計報表審計，按業務約定書的要求提供審計相關資料，并對所提供資料的真實性作出承諾，承擔相應的會計責任。

第六條注冊會計師和會計師事務所應當根據《獨立審計準則》和其他執業規范的規定，按照“獨立、客觀、公正”的原則執行審計業務，按業務約定書的要求出具審計報告，并對所出具的審計報告承擔相應的責任。

第二章 企業會計報表審計管理的一般要求

第七條 企業委托審計，應當根據董事會或者經理（廠長）辦公會的決定進行委托。

企業集團所屬全資企業會計報表審計業務，由集團公司統一委托。

尚未實行與政府主管部門脫鉤的企業，以直接向政府主管部門報送會計報表的企業為單位，統一委托會計師事務所對所屬企業會計報表進行審計。

第八條 企業應當在9月底之前委托或者變更委托會計師事務所，并與委托的會計師事務所簽定業務約定書，明確委托審計的范圍、內容、雙方的權利與責任、收費金額與付款方式、違約責任，并為會計師事務所實施審計提供必要的條件。

第九條 企業會計報表審計由中國注冊會計師和境內依法設立的會計師事務所依法進行。

企業必須根據擁有的資產規模、子公司數量及其地區分布和業務特點，選擇具有相應的注冊會計師人數、執業經驗、審計能力的會計師事務所。

任何單位不得排擠、限制依法設立的會計師事務所執業。除企業集團公司外，不直接支付審計費用的任何部門、機構，不得要求或者授意企業委托指定的會計師事務所，也不得給企業委托審計設置障礙。

第十條 接受企業委托審計的會計師事務所，承接的審計業務必須由本所的注冊會計師完成，不得分拆后轉給其他會計師事務所承擔。

第十一條 企業集團公司統一委托審計，按照“公正、公開、公平”的原則，制定具體管理辦法和操作程序，采取招標等透明、合理的方式選擇一家或者多家會計師事務所，并事先以一定方式發布選擇會計師事務所的信息。

第十二條 企業集團公司選擇多家會計師事務所實行聯合審計的，應當確定牽頭審計的會計師事務所，并協助牽頭審計的會計師事務所制定集團審計方案，組織子公司或者所屬企業配合實施。

第十三條 企業會計報表審計，按照“誰委托、誰付費”的原則支付審計費用。

企業會計報表審計費用標準，按照被審計企業當地政府主管部門的規定執行。

第十四條 企業對于上年委托審計的、符合本規定第九條規定且沒有出現違紀違規問題的會計師事務所，一般不應隨意變更；需要變更的，須說明理由，并予披露。

為同一企業連續執業5年的簽字注冊會計師，企業應當要求會計師事務所予以更換。

第十五條 企業在審計內實施企業改革，需要進行整體資產評估或者財務咨詢等，不得將會計報表審計業務委托給執行資產評估或者財務咨詢業務的同一家會計師事務所或者相同出資人的會計師事務所。

第十六條 審計業務約定書簽定后，企業應當在每年*月*日以前向主管財政機關辦理備案手續，其中：中央管理企業由集團公司向財政部企業管理機構備案；地方管理企業向地方同級財政部門企業管理機構備案；尚未與政府主管部門脫鉤的企業，由政府主管部門向同級財政部門備案。企業向主管財政機關備案，應當提交備案報告，說明集團公司及其子公司選擇與更換會計師事務所的理由、約定的審計范圍、審計委托方式、審計付費標準等情況，并填報《企業會計報表審計備案表》（詳見附件）。

第三章 企業會計報表審計的重點

第十七條 企業集團在委托審計時，對納入會計報表合并（或匯總）范圍的子公司必須全部委托審計。

對子公司所屬企業，或者個別行業性企業集團所屬五級及其以下分支機構，由注冊會計師根據《獨立審計準則》有關重要性的規定進行審計。

第十八條 企業會計報表審計包括個別會計報表審計和合并會計報表審計。

注冊會計師審計的個別會計報表為資產負債表、利潤表、現金流量表、企業會計制度規定的相關附表以及會計報表附注；注冊會計師審計的合并會計報表，包括合并資產負債表、合并利潤及利潤分配表、合并現金流量表以及會計報表附注。

對于尚未與政府主管部門脫鉤的企業，政府主管部門應當根據經過注冊會計師審計的企業會計報表進行審核匯總，其審核后匯總的會計報表可以不再委托審計。

第十九條 企業應當按照《企業財務會計報告條例》第十四條的規定編寫會計報表附注。對注冊會計師為審計會計報表所需的內全部會計憑證、會計賬簿、內部財務管理制度和會計政策及會計核算方法、重大購銷合同、重大投資及融資合同、資產重組與企業改制等重大經濟事項的決策或者審批文件以及其他相關資料，應當及時提供，不得隱瞞或者隨意編造。

第二十條 注冊會計師和會計師事務所依據《獨立審計準則》和其他執業規范對企業會計報表實施審計，并應當重點關注以下事項：

（一）應收賬款、預付賬款、其他應收款的賬齡情況及其主要債務人，壞賬處理及壞賬準備提取辦法；

（二）存貨計價方法和存貨跌價準備提取辦法，存放時間超過3年的存貨；

（三）長期待攤費用（遞延資產）及無形資產的主要內容、攤銷辦法及無形資產減值準備提取辦法；

（四）長期股權投資的項目、持股比例、核算方法和減值準備提取方法以及投資損益的確認；

（五）固定資產主要類型、折舊年限、折舊方法及減值準備提取辦法；

（六）在建工程主要項目及其投資情況，在建工程減值準備提取辦法；

（七）應付賬款、預收賬款、其他應付款主要內容、賬齡3年以上數額及主要債權人；

（八）應交稅金的稅種、稅率及其本年發生額、年末余額，所得稅納稅調整事項；

（九）出口退稅申報及其結果，享有稅收返還、減免政策以及財政資金撥付和使用情況；

（十）從事證券、期貨、外匯交易業務占用資金、當年損益的確認和浮動盈虧情況；

（十一）年初未分配利潤調整事由、金額以及本年利潤分配政策及其執行情況；

（十二）提供擔保、未決訴訟或仲裁等或有事項；

（十三）企業資產或者債務重組、企業改制、產權轉讓等事項的決策、實施情況，及其對企業會計報表的影響；

（十四）企業工資分配制度以及住房、醫療、養老制度建立、實施情況和職工內部退養狀況，及其對企業會計報表的影響；

（十五）主管財政機關或者委托人要求的其他重要事項。

第四章 企業會計報表審計的實施管理

第二十一條 企業前一會計報表審計報告被出具保留意見、無法表示意見或者否定意見的，應當向審計本會計報表的注冊會計師闡述年初數的調整事項，或者本采納審計意見情況，并提供相關資料。

注冊會計師對企業前期審計差異的調整情況，應當予以關注，并在審計報告中予以恰當反映。

第二十二條 注冊會計師在審計中發現企業存在的財務、稅務、會計等處理失當或者差錯，應當及時提請企業按照國家有關規定調整。

注冊會計帥在審計中，對企業會計報表附注中的披露，特別是本規定第十九條列明的審計重點關注事項存在異議，或者企業已編制的會計報表未按審計意見調整，或者注冊會計師在審計中認為的其他重要事項，需要在審計報告中恰當反映。

第二十三條 企業不提供所需的財務會計資料及其他相關資料，或者不予配合，導致會計報表不能如期正常審計的，注冊會計師應當依據《獨立審計準則》的要求進行處理，并在審計報告中作出必要的說明。

第二十四條 企業在審計內實施合并、分立、改組、改制、高層管理人員收購及其報酬分配制度、職工住房、醫療、養老等制度改革，應當提供企業改革批準文件和經批準的具體實施方案。

注冊會計師應當充分關注企業改革措施是否符合國家有關資產與財務、稅務、會計處理等規定及其對會計報表的影響，對企業披露企業改革事項不充分或者不符合國家有關規定的，應當在審計報告中恰當反映。

第二十五條 企業在配合注冊會計師實施會計報表審計時，應當提供與經營決策、業務流程、資金收付、成本控制、損失核銷等相關的內部控制制度。

注冊會計師對于注意到的影響企業資產安全或者會計信息真實性的內部控制重大缺陷，應當與委托人進行有效溝通，并按照有關要求出具管理建議書。

第二十六條 企業集團公司在配合注冊會計師實施合并會計報表審計時，應當提供與編制合并會計報表有關的詳細資料，包括合并工作底稿、關聯交易核對資料、集團內部統一會計政策調整資料、合并抵銷事項以及前一合并抵銷資料。

注冊會計師應當充分關注企業集團的合并范圍、合并抵銷事項及其抵銷方法，審驗企業集團合并會計報表編制的合規性。

第二十七條 現場審計工作結束后，注冊會計師和會計師事務所應當在約定的時間內，按照《獨立審計準則》和其他執業規范出具審計報告。企業不得授意、強制要求注冊會計師和會計師事務所出具不實或者不當的審計意見以及提出其他不合理要求。

第二十八條 接受集團公司委托牽頭審計的會計師事務所，應當協調參與審計的其他會計師事務所共同實施總體審計方案，負責全部審計工作的質量控制，同時出具總的審計報告，并承擔審計責任。

接受集團公司委托參與審計的會計師事務所，應當密切配合牽頭審計的會計師事務所制定并實施總體審計方案，就承擔的審計業務出具審計報告，并承擔相應的審計責任。

第五章 審計報告的管理

第二十九條 企業會計報表審計報告應當提供審計情況說明。審計情況說明包括以下內容：

（一）接受委托審計的企業范圍；

（二）前期審計差異調整情況；

（三）本審計未調整事項；

（四）本審計不確認事項；

（五）注冊會計師認為需要說明或者恰當反映的其他事項。

牽頭審計的會計師事務所，在審計情況說明中，還應當列明參與企業集團聯合審計的其他會計師事務所及其出具的審計報告類型。

第三十條 牽頭審計的會計師事務所出具總的審計報告，應當匯總反映各參與審計的會計師事務所的有關審計情況。

子公司會計報表被出具保留意見、無法表示意見或者否定意見的，牽頭審計的會計師事務所在出具總的審計報告時，應當考慮對集團公司合并會計報表構成的影響程度，并決定總的審計報告應當采取的類型。

第三十一條 企業應當將審計報告連同經審計的會計報表按規定報送主管財政機關、企業投資者以及其他有關部門。

企業集團公司合并會計報表及其審計報告報送時間為次年4月20日之前。納入企業集團合并會計報表合并范圍的子公司或者所屬企業，其會計報表及其審計報告報送時間，由集團公司按照會計制度的規定自行決定。

第三十二條 會計師事務所出具保留意見審計報告的，主管財政機關經過審核，應當責成企業根據國家有關企業財務管理、會計制度的規定，改進財務管理或者調整賬務。

第三十三條 會計師事務所出具無法表示意見或者否定意見審計報告的，企業應當陳述有關會計報表編制的有關情況和意見。

主管財政機關可視企業的不同情況，根據國家有關規定進行會計信息質量檢查，或者對企業進行會計整頓，并依據《中華人民共和國會計法》、《企業財務會計報告條例》等法律、行政法規的規定進行處罰。

第六章 財政監督

第三十四條 主管財政機關對企業備案的資料和報送的會計報表及其審計報告，應當進行認真審核，加強企業會計報表審計工作的監管。

第三十五條具有以下情形之一的，企業必須更改委托審計：

（一）委托審計的主體不符合本規定第七條規定的；

（二）委托審計的會計師事務所不符合本規定第九條規定，導致審計計劃不能完全實施的；

（三）委托審計的會計師事務所違反本規定第十條規定，將承攬的審計業務分拆轉給其他會計師事務所審計的；

（四）違反本規定第十四條第一款規定，沒有充分理由，隨意變更會計師事務所的；

（五）違反本規定第十五條規定，將審計業務委托給執行資產評估、財務咨詢業務的同一家會計師事務所或者相同出資人的會計師事務所的；

（六）會計師事務所出具的審計報告，存在內容虛假，或者隱瞞重要事實的；

（七）會計師事務所不能履行業務約定書，導致企業會計報表披露事項嚴重缺失，或者存在重大信息偏差的。

第三十六條 經審計的會計報表，對本規定第十九條、第二十條規定的事項披露不全的，或者審計報告組成內容不符合規定第二十九條規定的，主管財政機關應當退回企業，同時通知會計師事務所，要求補充審計。

第三十七條 企業不委托審計，或者在審計過程中不提供有關財務會計資料及其相關資料，或者不給予有效配合，導致注冊會計師不能有效實施必要的審計程序，從而影響審計報告的出具及其使用的，主管財政機關應當責令企業重新實施審計，并可予以通報批評。

第三十八條 主管財政機關按照本規定第三十五條、第三十六條、第三十七條規定處理的，企業應當自主管財政機關處理決定生效之日起30個工作日內執行完畢。

企業執行主管財政機關的處理決定，需要增加審計費用的，由企業承擔。

第三十九條 企業發生以下行為之一的，主管財政機關可以按照《企業財務會計報告條例》第三十九條的規定，追究企業直接責任人員和其他責任人員的法律責任：

（一）不委托或者拒絕接受會計師事務所審計；

（二）提供虛假的會計報表及相關會計資料和文件；

（三）在審計中不提供有關財務會計資料和文件、不配合注冊會計師審計，妨礙注冊會計師執業；

第三篇：企業會計報表審計工作管理制度

第一章 總則

第一條 為了適應社會主義市場經濟發展的需要，提高企業會計報表質量，加強和改進企業會計報表審計工作，根據《關于整頓會計工作秩序進一步提高會計工作質量的通知》關于依法實行企業會計報表審計制度的要求，制定本規定。

第二條 本規定適用于中華人民共和國境內除第三條規定的特殊行業企業以外的各類國有及國有控股的非金融企業。

外商投資企業和上市公司會計報表審計，國家另有規定的，從其規定。

企業在境外投資設立的企業，其會計報表審計按照所在地有關法律規定執行。

第三條 以下特殊行業的國有企業暫不實行會計報表注冊會計師審計制度：

（一）繼續保留或者封存軍工科研生產能力的軍工企業（不包括其投資興辦的具有獨立法人資格的民品企業）；

（二）監獄勞教企業、邊境農場、新疆生產建設兵團和黑龍江墾區所屬農業企業。

第四條 企業承擔國家物資、糧食、棉花及副食品等儲備業務的，其特準儲備物資和特準儲備資金以及享有特殊政策的相關業務執行情況，以主管財政機關審批結果為準。

第五條 企業應當主動配合注冊會計師實施的會計報表審計，按業務約定書的要求提供審計相關資料，并對所提供資料的真實性作出承諾，承擔相應的會計責任。

第六條注冊會計師和會計師事務所應當根據《獨立審計準則》和其他執業規范的規定，按照“獨立、客觀、公正”的原則執行審計業務，按業務約定書的要求出具審計報告，并對所出具的審計報告承擔相應的責任。

第二章 企業會計報表審計管理的一般要求

第七條 企業委托審計，應當根據董事會或者經理（廠長）辦公會的決定進行委托。

企業集團所屬全資企業會計報表審計業務，由集團公司統一委托。

尚未實行與政府主管部門脫鉤的企業，以直接向政府主管部門報送會計報表的企業為單位，統一委托會計師事務所對所屬企業會計報表進行審計。

第八條 企業應當在9月底之前委托或者變更委托會計師事務所，并與委托的會計師事務所簽定業務約定書，明確委托審計的范圍、內容、雙方的權利與責任、收費金額與付款方式、違約責任，并為會計師事務所實施審計提供必要的條件。

第九條 企業會計報表審計由中國注冊會計師和境內依法設立的會計師事務所依法進行。

企業必須根據擁有的資產規模、子公司數量及其地區分布和業務特點，選擇具有相應的注冊會計師人數、執業經驗、審計能力的會計師事務所。

任何單位不得排擠、限制依法設立的會計師事務所執業。除企業集團公司外，不直接支付審計費用的任何部門、機構，不得要求或者授意企業委托指定的會計師事務所，也不得給企業委托審計設置障礙。

第十條 接受企業委托審計的會計師事務所，承接的審計業務必須由本所的注冊會計師完成，不得分拆后轉給其他會計師事務所承擔。

第十一條 企業集團公司統一委托審計，按照“公正、公開、公平”的原則，制定具體管理辦法和操作程序，采取招標等透明、合理的方式選擇一家或者多家會計師事務所，并事先以一定方式發布選擇會計師事務所的信息。

第十二條 企業集團公司選擇多家會計師事務所實行聯合審計的，應當確定牽頭審計的會計師事務所，并協助牽頭審計的會計師事務所制定集團審計方案，組織子公司或者所屬企業配合實施。

第十三條 企業會計報表審計，按照“誰委托、誰付費”的原則支付審計費用。

企業會計報表審計費用標準，按照被審計企業當地政府主管部門的規定執行。

第十四條 企業對于上年委托審計的、符合本規定第九條規定且沒有出現違紀違規問題的會計師事務所，一般不應隨意變更；需要變更的，須說明理由，并予披露。

為同一企業連續執業5年的簽字注冊會計師，企業應當要求會計師事務所予以更換。

第十五條 企業在審計內實施企業改革，需要進行整體資產評估或者財務咨詢等，不得將會計報表審計業務委托給執行資產評估或者財務咨詢業務的同一家會計師事務所或者相同出資人的會計師事務所。

第十六條 審計業務約定書簽定后，企業應當在每年*月*日以前向主管財政機關辦理備案手續，其中：中央管理企業由集團公司向財政部企業管理機構備案；地方管理企業向地方同級財政部門企業管理機構備案；尚未與政府主管部門脫鉤的企業，由政府主管部門向同級財政部門備案。企業向主管財政機關備案，應當提交備案報告，說明集團公司及其子公司選擇與更換會計師事務所的理由、約定的審計范圍、審計委托方式、審計付費標準等情況，并填報《企業會計報表審計備案表》（詳見附件）。

第三章 企業會計報表審計的重點

第十七條 企業集團在委托審計時，對納入會計報表合并（或匯總）范圍的子公司必須全部委托審計。

對子公司所屬企業，或者個別行業性企業集團所屬五級及其以下分支機構，由注冊會計師根據《獨立審計準則》有關重要性的規定進行審計。

第十八條 企業會計報表審計包括個別會計報表審計和合并會計報表審計。

注冊會計師審計的個別會計報表為資產負債表、利潤表、現金流量表、企業會計制度規定的相關附表以及會計報表附注；注冊會計師審計的合并會計報表，包括合并資產負債表、合并利潤及利潤分配表、合并現金流量表以及會計報表附注。

對于尚未與政府主管部門脫鉤的企業，政府主管部門應當根據經過注冊會計師審計的企業會計報表進行審核匯總，其審核后匯總的會計報表可以不再委托審計。

第十九條 企業應當按照《企業財務會計報告條例》第十四條的規定編寫會計報表附注。對注冊會計師為審計會計報表所需的內全部會計憑證、會計賬簿、內部財務管理制度和會計政策及會計核算方法、重大購銷合同、重大投資及融資合同、資產重組與企業改制等重大經濟事項的決策或者審批文件以及其他相關資料，應當及時提供，不得隱瞞或者隨意編造。

第二十條 注冊會計師和會計師事務所依據《獨立審計準則》和其他執業規范對企業會計報表實施審計，并應當重點關注以下事項：

（一）應收賬款、預付賬款、其他應收款的賬齡情況及其主要債務人，壞賬處理及壞賬準備提取辦法；

（二）存貨計價方法和存貨跌價準備提取辦法，存放時間超過3年的存貨；

（三）長期待攤費用（遞延資產）及無形資產的主要內容、攤銷辦法及無形資產減值準備提取辦法；

（四）長期股權投資的項目、持股比例、核算方法和減值準備提取方法以及投資損益的確認；

（五）固定資產主要類型、折舊年限、折舊方法及減值準備提取辦法；

（六）在建工程主要項目及其投資情況，在建工程減值準備提取辦法；

（七）應付賬款、預收賬款、其他應付款主要內容、賬齡3年以上數額及主要債權人；

（八）應交稅金的稅種、稅率及其本年發生額、年末余額，所得稅納稅調整事項；

（九）出口退稅申報及其結果，享有稅收返還、減免政策以及財政資金撥付和使用情況；

（十）從事證券、期貨、外匯交易業務占用資金、當年損益的確認和浮動盈虧情況；

（十一）年初未分配利潤調整事由、金額以及本年利潤分配政策及其執行情況；

（十二）提供擔保、未決訴訟或仲裁等或有事項；

（十三）企業資產或者債務重組、企業改制、產權轉讓等事項的決策、實施情況，及其對企業會計報表的影響；

（十四）企業工資分配制度以及住房、醫療、養老制度建立、實施情況和職工內部退養狀況，及其對企業會計報表的影響；

（十五）主管財政機關或者委托人要求的其他重要事項。

第四章 企業會計報表審計的實施管理

第二十一條 企業前一會計報表審計報告被出具保留意見、無法表示意見或者否定意見的，應當向審計本會計報表的注冊會計師闡述年初數的調整事項，或者本采納審計意見情況，并提供相關資料。

注冊會計師對企業前期審計差異的調整情況，應當予以關注，并在審計報告中予以恰當反映。

第二十二條 注冊會計師在審計中發現企業存在的財務、稅務、會計等處理失當或者差錯，應當及時提請企業按照國家有關規定調整。

注冊會計帥在審計中，對企業會計報表附注中的披露，特別是本規定第十九條列明的審計重點關注事項存在異議，或者企業已編制的會計報表未按審計意見調整，或者注冊會計師在審計中認為的其他重要事項，需要在審計報告中恰當反映。

第二十三條 企業不提供所需的財務會計資料及其他相關資料，或者不予配合，導致會計報表不能如期正常審計的，注冊會計師應當依據《獨立審計準則》的要求進行處理，并在審計報告中作出必要的說明。

第二十四條 企業在審計內實施合并、分立、改組、改制、高層管理人員收購及其報酬分配制度、職工住房、醫療、養老等制度改革，應當提供企業改革批準文件和經批準的具體實施方案。

注冊會計師應當充分關注企業改革措施是否符合國家有關資產與財務、稅務、會計處理等規定及其對會計報表的影響，對企業披露企業改革事項不充分或者不符合國家有關規定的，應當在審計報告中恰當反映。

第二十五條 企業在配合注冊會計師實施會計報表審計時，應當提供與經營決策、業務流程、資金收付、成本控制、損失核銷等相關的內部控制制度。

注冊會計師對于注意到的影響企業資產安全或者會計信息真實性的內部控制重大缺陷，應當與委托人進行有效溝通，并按照有關要求出具管理建議書。

第二十六條 企業集團公司在配合注冊會計師實施合并會計報表審計時，應當提供與編制合并會計報表有關的詳細資料，包括合并工作底稿、關聯交易核對資料、集團內部統一會計政策調整資料、合并抵銷事項以及前一合并抵銷資料。

注冊會計師應當充分關注企業集團的合并范圍、合并抵銷事項及其抵銷方法，審驗企業集團合并會計報表編制的合規性。

第二十七條 現場審計工作結束后，注冊會計師和會計師事務所應當在約定的時間內，按照《獨立審計準則》和其他執業規范出具審計報告。企業不得授意、強制要求注冊會計師和會計師事務所出具不實或者不當的審計意見以及提出其他不合理要求。

第二十八條 接受集團公司委托牽頭審計的會計師事務所，應當協調參與審計的其他會計師事務所共同實施總體審計方案，負責全部審計工作的質量控制，同時出具總的審計報告，并承擔審計責任。

接受集團公司委托參與審計的會計師事務所，應當密切配合牽頭審計的會計師事務所制定并實施總體審計方案，就承擔的審計業務出具審計報告，并承擔相應的審計責任。

第五章 審計報告的管理

第二十九條 企業會計報表審計報告應當提供審計情況說明。審計情況說明包括以下內容：

（一）接受委托審計的企業范圍；

（二）前期審計差異調整情況；

（三）本審計未調整事項；

（四）本審計不確認事項；

（五）注冊會計師認為需要說明或者恰當反映的其他事項。

牽頭審計的會計師事務所，在審計情況說明中，還應當列明參與企業集團聯合審計的其他會計師事務所及其出具的審計報告類型。

第三十條 牽頭審計的會計師事務所出具總的審計報告，應當匯總反映各參與審計的會計師事務所的有關審計情況。

子公司會計報表被出具保留意見、無法表示意見或者否定意見的，牽頭審計的會計師事務所在出具總的審計報告時，應當考慮對集團公司合并會計報表構成的影響程度，并決定總的審計報告應當采取的類型。

第三十一條 企業應當將審計報告連同經審計的會計報表按規定報送主管財政機關、企業投資者以及其他有關部門。

企業集團公司合并會計報表及其審計報告報送時間為次年4月20日之前。納入企業集團合并會計報表合并范圍的子公司或者所屬企業，其會計報表及其審計報告報送時間，由集團公司按照會計制度的規定自行決定。

第三十二條 會計師事務所出具保留意見審計報告的，主管財政機關經過審核，應當責成企業根據國家有關企業財務管理、會計制度的規定，改進財務管理或者調整賬務。

第三十三條 會計師事務所出具無法表示意見或者否定意見審計報告的，企業應當陳述有關會計報表編制的有關情況和意見。

主管財政機關可視企業的不同情況，根據國家有關規定進行會計信息質量檢查，或者對企業進行會計整頓，并依據《中華人民共和國會計法》、《企業財務會計報告條例》等法律、行政法規的規定進行處罰。

第六章 財政監督

第三十四條 主管財政機關對企業備案的資料和報送的會計報表及其審計報告，應當進行認真審核，加強企業會計報表審計工作的監管。

第三十五條具有以下情形之一的，企業必須更改委托審計：

（一）委托審計的主體不符合本規定第七條規定的；

（二）委托審計的會計師事務所不符合本規定第九條規定，導致審計計劃不能完全實施的；

（三）委托審計的會計師事務所違反本規定第十條規定，將承攬的審計業務分拆轉給其他會計師事務所審計的；

（四）違反本規定第十四條第一款規定，沒有充分理由，隨意變更會計師事務所的；

（五）違反本規定第十五條規定，將審計業務委托給執行資產評估、財務咨詢業務的同一家會計師事務所或者相同出資人的會計師事務所的；

（六）會計師事務所出具的審計報告，存在內容虛假，或者隱瞞重要事實的；

（七）會計師事務所不能履行業務約定書，導致企業會計報表披露事項嚴重缺失，或者存在重大信息偏差的。

第三十六條 經審計的會計報表，對本規定第十九條、第二十條規定的事項披露不全的，或者審計報告組成內容不符合規定第二十九條規定的，主管財政機關應當退回企業，同時通知會計師事務所，要求補充審計。

第三十七條 企業不委托審計，或者在審計過程中不提供有關財務會計資料及其相關資料，或者不給予有效配合，導致注冊會計師不能有效實施必要的審計程序，從而影響審計報告的出具及其使用的，主管財政機關應當責令企業重新實施審計，并可予以通報批評。

第三十八條 主管財政機關按照本規定第三十五條、第三十六條、第三十七條規定處理的，企業應當自主管財政機關處理決定生效之日起30個工作日內執行完畢。

企業執行主管財政機關的處理決定，需要增加審計費用的，由企業承擔。

第三十九條 企業發生以下行為之一的，主管財政機關可以按照《企業財務會計報告條例》第三十九條的規定，追究企業直接責任人員和其他責任人員的法律責任：

（一）不委托或者拒絕接受會計師事務所審計；

（二）提供虛假的會計報表及相關會計資料和文件；

（三）在審計中不提供有關財務會計資料和文件、不配合注冊會計師審計，妨礙注冊會計師執業；

（四）授意、強制要求注冊會計師和會計師事務所出具內容不實或者虛假的審計報告。

第四十條注冊會計師和會計師事務所違反本規定，發生以下情形之一的，主管財政機關一經查實，可予以通報譴責：

（一）低價承攬業務導致不能完全實施審計程序的；

（二）將審計業務分拆轉給其他會計師事務所的；

（三）超出審計能力承攬業務導致不能按期完成審計計劃的；

（四）提供的審計報告不符合本規定規定的。

注冊會計師和會計師事務所違反法律、行政法規執業的，按照《中華人民共和國注冊會計師法》及其他有關規定追究其法律責任。

第四十一條 各級財政機關根據《中華人民共和國會計法》的規定組織開展對企業的會計信息質量檢查，并按規定向全社會發布會計信息質量檢查公告。

第四十二條 各級財政機關的有關工作人員在企業會計報表審計監管中濫用職權、徇私舞弊、以權謀私，或者泄露商業秘密給企業造成損失的，給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究法律責任。

第四篇：信貸人員如何分析企業會計報表

銀行信貸人員如何分析企業會計報表

會計報表是反映企業一定時期財務狀況和經營成果的書面文件，是某一時期會計核算的總結，作為國際通用的經濟語言，會計報表為企業外部的各有關方面如政府、投資者、債權人提供企業各方面的總括性的信息資料。目前金融解在開展業務營銷中依據的財務報表主要有：《資產負債表》、《損益表》(含《利潤分配表》)、《現金流量表》及會計報表說明。這些報表是金融機構綜合分析企業、單位財務狀況、經營成果、利潤分配、現金流量等經營情況，據以判斷其盈利能力、支付能力和償債能力的基礎依據。

會計報表在公司業務營銷的不同階段發揮著不同作用，在營銷前期，會計報表是金融機構對客戶確定營銷方案，選擇對其營銷的金融品種和進行信貸決策的重要依據。（根據《貸款通則》會計報表是借款人必須向借款銀行提交的資料）在營銷過程中，定期分析企業、單位報送的會計報表，可使金融機構及時了解企業的經營情況、資金用向、存在的風險和經營中的難點，據以及時調整營銷策略，以最有效的金融品種和服務做到滿足客戶的需求，防范化解降低經營風險,實現自身的資產的保值增值。

金融企業在公司業務營銷中對會計報表的應用主要有三方面:首先,確定會計報表的真實性、完整性和連續性;其次,要正確分析會計報表數據和財務比率,確定企業單位的經營特點和狀況;第三，根據會計報表分析的結果進行信貸決策。現具體說明分析如下：

一、如何正確判斷分析會計報表的真實性、完整性和連續性.在公司業務營銷中，營銷人員首先要確定會計報表的真實性、完整性和連續性，以保證在客觀公正，真實準確的會計信息基礎上進行營銷分析、產品選擇，做出正確決策。

(一)分析和揭示《資產負債表》、《損益表》(含《利潤分配表》)和《現金流量表》之間的內在的聯系及對應關系,將其作為判斷會計報表的真實性、完整性和連續性的出發點。其中最重要的對應關系有以下幾點：

一是《資產負債表》所有者權益中盈余公積項下期末余額減去起初余額的差額應等于《利潤分配表》中本年提取盈余公積金額。同期《資產負債表》和《利潤分配表》中未分配利潤應一致。

二是《資產負債表》中貨幣資金（包括現金、銀行存款、其他貨幣資金）項下期末余額減去起初余額的差額應等于《現金流量表》中現金及現金等價物的凈增加額，即等于經營活動產生的現金流量凈額加投資活動產生的現金流量凈加籌資活動產生的現金流量凈。

三是《損益表》中凈利潤經調整可調節為經營活動產生的現金流量凈額。《現金流量表》中有關細項正確與否可從《資產負債表》、《損益表》(含《利潤分配表》)中分解取得，如籌資活動產生的現金流量中吸收權益性投資、發行債券和借款收到的現金，可對照《資產負債表》中實收資本、資本公積、應付債券、短期借款和長期借款等有關項目加以驗證。

（二）審核分析會計報表的真實性，確保會計報表分析以客觀公正、真實準確的會計信息為基礎，謹防虛假的報表將分析評價和營銷決策引入歧途。進行會計報表的真實性分析主要依靠以下三方面：

1、抽查核對企業會計報表有關重要項目的總帳、明細賬、原始憑證和實物確定是否帳表相符、帳帳相符、帳證相符、帳實相符。如對固定資產、存貨、應收應付款等相應重點核對實物、所有權憑證、合同、發票等是否相符、是否合規；對銷售收入重點核對銷售明細與產成品存貨、庫存商品存貨的增減變化是否相符，對通過應收帳款和現金實現銷售收入較多的企業要重點確定企業是否通過應收帳款和現金虛增銷售收入，或現金收入不入賬隱匿銷售收入，為確定通過應收帳款和現金實現銷售收入的真實性，必要時可根據合同、發票、收據向有關購銷企業查證。、審查企業選用的會計處理處理方式和程序是否符合《會計準則》和《財務通則》。一方面要主要審查會計處理方法前后應用是否一致，有無任意更改會計處理處理方式和程序的現象，如計提折舊選定直線法就必須在固定資產的折舊期內一致采用該方法，不能為加大成本或避稅而在盈利較多的時期改為加速折舊。另一方面還要審查會計處理處理方式和程序是否符合可比性、相關性、及時性等原則。

審查企業有無為美化財務指標，采取不正當手段粉飾會計報表的現象。其審查分析的重點有：

首先，審查有無為粉飾會計報表而對已經大幅跌價的存貨、期限較長難以或無法收回的應收帳款不做會計處理（如不計提跌價或壞帳準備、不做損失處理）繼續掛帳；有無為刻意減少收入利潤而對已經售出的商品仍在存貨掛帳不入銷售收入帳，或為刻意減少收入利潤而對內部往來的應收帳款計提壞帳準備。如我省某商業上市公司上市時，存貨高達2億余元，而年銷售額為5-6億元，存貨周轉年不足3次，上市前后年盈利高達3000-5000萬元，經詳細調查存貨中歷年 1

積累的損失和跌價的存貨比重較大，如對這部分進行處理，損失可高達1億元，必將出現巨額虧損。隨著商業企業經營的滑坡，其盈利大幅下降，而這部分潛在未處理的損失對其股票投資人和銀行債權人構成了巨大威脅。

其次，審查企業有無為粉飾會計報表違背權責發生制將不屬于本期收入或費用計入本期賬，或將屬于本期收入或費用計入上期或下期；違背歷史成本原則未經允許對資產按評估或市價入賬。

第三，有無為粉飾會計報表將資本性支出和收益性支出混淆，人為虛報盈虧。如美國安龍公司將造成企業巨額虧損的收益性支出經會計處理包裝粉飾為資本性投資支出和長期資產支出，進而可在相應資產有效期內逐年攤銷，隱匿了巨額虧損，偽造了大幅盈利的假象

（三）正確評價分析會計報表的完整性和連續性，確保全面連續的反映企業單位經營活動的全貌。

對報表的完整性評價分析主要是確認是否有未入賬的資產和負債、未披露的影響企業經營的重大事項、或有負債、或有資產等。在營銷中應注意的要點有：一是認證核實賬面資產、負債、所有者權益與實物和有關權利義務憑證是否相符，必要時可直接間接向其關聯企業，上下游企業查證，以確保報表的完整性。二是對對外擔保、涉及的訴訟等重大或有事項必須逐條查證其對金融機構公司業務營銷的影響程度，為營銷決策提供必要的依據。對報表連續性的要求是建立在持續經營的前提下，通過對企業過去和現在會計報表的對比，對其資產結構、營運能力、盈利能力、支付能力和償債能力的進行動態的、連續的分析，從而對其未來經營做出較為準確的趨勢性判斷。

二、如何正確分析會計報表數、據適用的政策和財務比率,確定企業單位的經營特點和狀況

在確定了會計報表真實性、完整性和連續性的基礎上, 金融機構應認真詳盡分析會計報表的各項數據指標，并通過指標細分、比率分析、趨勢分析和有關行業分析對比，確定企業單位的經營水平、行業特點、發展趨勢、財務狀況、現金流量、經營難點和面臨的風險,為選擇確定營銷的重點和方法提供切實可行的依據。

首先,對各會計報表的主要數據指標進行分解剖析,明確其資產、負債、所有者權益、收入、支出、利潤和現金流量的詳細構成，初步理清其資金運轉和生產周轉的來龍去脈。

（一）《資產負債表》主要數據指標分析的要點:

《資產負債表》是反映某一特定日期資產、負債和所有者權益及其構成的會計報表,其分析要點可歸類如下。資產：

1、貨幣資金包括現金、銀行存款、其他貨幣資金。是企業為保證生產經營正常進行，保持支付能力而必須停留在貨幣形態的資金，根據不同類型的企業必須保持一定的比例。應重點分析現金占用是否合理，占用在那種類型，如有可能了解存在那家銀行。

2、應收帳款和其它應收款。是指企業因購銷和非購銷活動產生的應收債權。分析的重點有兩方面：一是應收帳款的構成對象并按欠款數額排序，應重點分析前10位，對大的單位可放大至前20-30位的付款方單位，了解其是否與該單位處于正常的業務往來和其他關聯關系，有無惡意拖欠和爭議拖欠的現象。二是分析應收款的帳款的帳齡及所占的比重。從而分析欠款的原因以及償還欠款的可能性，以判斷應收賬款壞帳的可能性以可及變現的數額。目前部分企業應收賬款的變現能力較差，銀行應密切注視企業應收賬款的風險，分析其風險程度。

3、存貨。存貨是指企業在生產經營過程中為生產經營耗用或為銷售而儲存或停留在生產過程中的各種物資。對存貨的分析應從以下入手：首先，分析原材料、在產品和產成品存貨的構成是否合理，如某一階段存貨的占用量過大或過小應查明原因。其次，分析了解有無長期積壓、滯銷、毀損的存貨，以判段存貨的變現能力。第三確定在一定產量和銷量下存貨的合理占用量，以測算需用的流動資金及相應的信貸需求。

4、長期投資和短期投資。分析的要點為：一是投資的性質是債權性投資還是股權性投資。對股權性投資應了解企業投資的項目的目的、控股比例、進展情況和投資收益情況；如果是債權性投資還要了解債權投資的企業經營情況，到期收回債權本金和利息的可靠性，確定其變現能力。

5、固定資產、在建工程。分析的重點是細分其構成的各項資產項目，如廠房、設備、交通工具等，對重要的固定資產的計價、折舊、攤銷、使用年限、磨損情況、技術的適用性進行了解，分析其現在和未來對有關固定資產更新、改造、大修理的需求情況。、無形資產。對無形資產分析區分土地使用權與專利、工業產權、非專利技術 分別了解其構成的內容和價值確定的有效性。其中，對土地使用權，首先了解取得的方式是劃撥還是出讓，因為兩者在變現和抵押時區別較大，劃撥 土地必須補繳出讓金才可變現出售。其次，對土地的用途、使用期限，取得時的價值和入賬價值 進行了解評價，已確定其可變現價值和能否抵押。對土地使用權外的無形資產，了解其價值確定的依據，由于其不易變現的特點，在評價企業的長期償債能力時，應持謹慎態度。無形資產同樣應在規定的有效期內攤銷，沒有規定期限的，按照預計使用年限或者不少于十年的期限分期攤銷。

負債:

負債是企業所承擔的能以貨幣計量、需以資產或勞務償付的債務,按期限分為流動負債和長期負債。流動負債主要包括短期借款、應付票據、應付帳款、預收帳款、應付工資、應付福利費、未交稅金、未付利潤、其他未交款、預提費用等；長期負債主要包括長期借款、應付債券、長期應付款和其他長期負債等。現分類說明：

1、短期借款、長期借款。企業從銀行或其他金融機構借入的為了維持正常的生產經營所需要的,期限在一年以下的各種借款為短期借款包括流動資金借款、票據貼現借款等；一年以上的借款為長期借款。金融機構首先應對現有的短期、長期借款按借款行、期限、利率進行了解，弄清與其合作的各家銀行和其短期、長期償債負擔及利息負擔應，為下一步制定營銷對策大號基礎；其次對企業單位下一步對貸款的合理需要量作出預測，對介入的信貸品種、期限、金額、利率制定出可行的方案，對基本客戶還可以采取授信辦法予以控制；第三，對企業的借款用途予以監督。防止企業將短期借款挪作它用避，避免出現短期貸款長期占用的現象。

2、應付票據、應付賬款、預收貨款其他應付款。對這類流動負債的分析應比照對應收帳款、其他應收款和應收票據的分析方法，重點分析其結構和主要欠款對應單位構成。分析這些負債是否是建立在真實正常的商品勞務交易基礎上，上下游單位間的賒銷賒購關系是否較為固定緊密，有無惡意拖欠和爭議拖欠，有無關聯企業間的任意占款等。對預收帳款還應注意由于企業的產品和勞務尚未提供，不能確認為收入，應視為一項負債。

3、應付債券、長期應付款和其他長期負債。應付債券是指企業為籌建長期資金而發行的償還期在一年以上的企業債券。企業債券的發行，可按面值發行，也可以高于面值或低于面值價格發行，分別稱為平價發行、溢價發行和折價發行。企業債券一般是到期一次還本付息，其利息按規定應分期預提出來，也作為長期負債處理。長期應付帳款主要包括應付引進設備款和融資租入固定資產應付款等。其他長期負債主要是住房周轉金。其分析的重點是長期應付款，分析中必須把握引進設備款和融資租入固定資產時，應同時計入固定資產科目借方和長期應付款科目貸方，應對其計提折舊，歸還時直接沖減長期應付款科目，科目余額反映未償還的款項余額。

所有者權益:

所有者權益是企業投資人對企業凈資產，即企業的資產減去負債以后剩余部分資產的要求權。在我國現行的會計制度及核算中，將所有者權益分為實收資本、資本公積、盈余公積及未分配利潤四個部分，在資產負債表上，相應分別單獨列項予以反映。

1、實收資本。實收資本是企業實際收到的投資者的投入資本，按投資者可分為國家資本、法人資本、個人資本和外商資本。國家對設立對各類公司注冊資本的最低限額做出了明確規定，如股份制企業最低1000萬元，外商投資公司最低3000萬元，生產經營性有限責任公司最低50萬元，商業物資批發類最低30萬元等。企業必須具備符合規定并與其生產經營服務規模相適應的資金數額。公司業務人員對企業的資本金是否足額到位，與注冊資本一致，是審閱報表時的一個重要方面，實收資本低于注冊資本，表明企業應投入的資金尚有差額，其應負的法律責任尚未履行完畢。企業實收資本比原注冊資金數額增減超過２０％時，應持驗資證明，向原登記主管機關申請變更登記。

2、資本公積。資本公積是企業一種儲備形式的資本。資本公積的主要來源是資本溢價、資本折算差額、法定財產重估增值以及接受捐贈的資產等。資本公積可以按照法定程序規定，轉增資本金。分析的重點是法定財產重估增值的依據是否合理合法，有無為夸大凈資產，刻意增加資本公積的現象。

3、盈余公積。盈余公積是企業從稅后利潤中提取形成的公積金，包括法定盈余公積金和公益金，按照公司法成立的企業還可以提取任意盈余公積，法定盈余公積和任意盈余公積組成了一般盈余公積。在資產負債表上表現形式是盈余公積總額之下，單獨列示公益金數額。一般情況下，企業提取法定盈余公積，按當年稅后利潤的10％提取，當法定盈余公積累計額已經達到注冊資本的50％時可以不再提取。公益金按稅后利潤提取，其比例一般不超過法定盈余公積。企業提取的法定盈余公積主要用于彌補虧損或轉增資本。當企業盈余公積達到一定額度，需要增加資本金時，可經過法定程序用盈余公積轉增資本，轉增后留存的盈余公積的數額不得少于注冊資本的25％。

4、未分配利潤。未分配利潤是企業實現的利潤在扣除應交納的所得稅，提取盈余公積和向投資者分配利潤后的余額，是留待以后進行分配的結存利潤，也是所有者權益的組成部分。相對于所有者權益的其他部分來說，企業對未分配利潤的使用分配有較大的自主權。在資產負債表中，未分配利潤如為負數，則表示為未彌補的虧損。

（二）損益表分析要點:

是把一定時期的營業收入與同一會計期間相關的營業費用進行配比，計算出企業一定時期的稅后凈利潤,反映企業一定期間生產經營成果的會計報表。在公司業務分析中要把握三條主線,一是通過分析產品銷售收入把握其收入的構成,核實其主營業務和主導產品所占的比重是否突出,以分析其生產銷售狀況;二是簡略分析主要成本、銷售費用、管理費用和財務費用的構成，了解其成本管理的水平和狀況；三是簡要要分析其利潤分配的流程和所適用的所得稅稅率，了解其生產經營成果、獲利能力和利潤分配策略。這些信息都將成為公司業務決策十分重要的依據。

（三）現金流量表：

現金流量是某一時期企業現金流入和流出的數量。現金流量表是以收付實現制為基礎編制的，反映企業一定期間內獲取現金的能力，以及用現金支付股利、利息以及償還債務的能力的報表，它由經營活動、投資活動、籌資活動等產生的現金流量構成。企業有利潤不一定意味著能有現金償還銀行貸款本息，不一定意味著企業從經營活動中新增了現金流量，而企業只有有凈現金流量才真正具備了償還金融機構貸款本息和其他負債的能力。因此公司業務人員必須認真分析企業的現金流量，掌握分析企業現金流量的方法和技巧。

首先，將凈現金流量分解為經營活動、投資活動、籌資活動等產生的現金流量，分析其的構成情況，其中，經營活動產生的現金流量是分析企業現金支付能力的最重要的指標之一，只有其為正數才說明企業生產經營和獲取現金的能力正常。

其次，通過分析投資活動產生的現金流量分析企業的投資策略和方向，以及投資活動對其未來現金流量和償債能力的影響。如企業對外投資為易于便顯得股票和債券，則雖然目前引起現金流出，但未來變現能力和償債能力較好。反之，如投資于不易變現項目，則該部分投資難于作為未來還貸的來源。

第三，通過分析籌資活動產生的現金流量，了解企業通過吸收權益性投資、發行債券、取得金融機構借款等途徑取得現金的能力和償還債務本息、分配收益等活動發生的支出，從而對企業的籌資能力和還本付息能力做出相應的了解和初步評價。

最后對其整體的獲取現金的能力、償債能力、籌資需求、凈收益與凈現金流量的關系做出客觀真實的評價。如企業凈利潤為正數，但凈現金流量為負數，但通過分析其構成了解到其經營活動現金流量為正數，凈現金為負數是因為投資于某債券，從而，可以說明雖然其凈現金流量為負數，但經營情況和償債能力均正常。應該強調的是，企業在不同發展階段，現金流量的特點是不一樣的，在初建或投資階段，經營活動的現金流量、投資活動的現金流量為負值，在穩定和發展階段，經營活動現金流量才逐漸變為正的，因此在分析現金流量是要結合企業的發展階段綜合考慮，而不能簡單的下結論。

其次，分析評價企業的生產經營活動是否嚴格執行了國家對相應行業和企業在財務會計、稅收和其他方面的財經法規、政策、規定，以及上述政策法規及其執行情況對企業未來盈利能力和對金融機構償債能力的影響。

在初步分析了會計報表各重要項目數據的詳細構成、經營運轉和資金流轉的基礎上，還應分析有關政策法規對企業經營的影響，特別是對企業盈利和現金流量的影響，據以評價其未來的償債能力和經營的政策環境。主要應從以下幾方面入手：

1、企業是否按規定及時足額提取了壞帳準備、存貨跌價準備和投資跌價準備。如未嚴格執行有關規定及時足額計提上述準備金，則企業有虛增當期收益之嫌，未來的經營面臨一定的潛在風險，應在營銷中給與充分的考慮。

2、對外投資是否嚴格執行了《公司法》的有關規定，累計投資未超過凈資產的50%；以土地以外的無形資產出資的不得超過被投資企業注冊資金的20%（國家有規定的除外）；長期投資的計價方法（成本法和權益法）是否符合國家有關財務制度的規定；投資方向是否符合國家產業政策和有關規定；投資方向與企業主應業務的關系，進而分析評價企業投資的前景和面臨的風險，為金融營銷提供有效的參考依據。

3、對存貨、固定資產和無形資產的計價原則，固定資產折舊、無形資產攤銷的范圍、期限和方法是否嚴格執行了國家有關財務會計制度進行分析評價，了解其對企業現在和未來經營的影響。如企業采取雙倍余額遞減法和年數總和法等快速折舊方法，在經營初期由于提取的折舊多，與直線法比造成企業盈利減少，但同時由于盈利減少，交納的所得稅也隨之減少，而多提折舊、少繳稅意味著凈現金流量比直線法計提折舊時多，有利于企業快速積累資金擴大再生產，有利于積累資金及時更新設備技術，有利于企業用折舊資金還貸,對這類企業營銷比采用直線法計提折舊的企業營銷安全系數較大。、企業的成本核算、費用支出是否符合國家有關規定，有無為虛增利潤刻意降低成本費用或亂擠亂攤成本，任意處理損失的現象。對嚴格執行財經紀律的企業，金融營銷面臨的企業經營和道德風險相對較小，反之則較大。、分析企業的稅收環境情況，適用的稅收政策，應交納的稅種、稅率和減免稅稅種、稅率、期限。對有長期拖欠巨額稅款未繳、刻意偷稅避稅、減免稅期限將滿的企業，應充分考慮相應的營銷風險。

第三，運用比率分析、趨勢分析和有關行業分析對比分析的方法，對企業單位的經營水平、行業特點、發展趨勢、財務狀況、現金流量、經營難點和面臨的風險做出合理的評價。

在較為詳盡的搜集分析了上述報表數據和相關政策的基礎上，公司業務營銷人員還應對會計報表進行深層次的剖析和橫向縱向的比較，以對企業做出最終合理的評價，為進行營銷決策提供全方位充分利的依據。其分析的步驟為：

（一）進行有關比率分析，計算分析企業的償債能力、盈利能力、營運能力和現金流量的各有關指標，并加出相應的判斷評價。

1、償債能力比率:主要包括流動比率、速動比率、資產負債率、利息保障倍數、存貨周轉率和應收帳款款周轉率。流動比率=流動資產/流動負債，通常認為該數值在2上下為正常。

速動比率=流動資產-存貨/流動負債，通常認為該數值在1上下為正常。

上述兩項指標反映的是企業的短期償債能力，不同的行業對于該指標要求不同。兩項指標過高不一定說明其經營狀況良好，償債能力強，如流動比率較高遠大于2，但流動資產大多占壓于變現能力較差的存貨，則其短期償債能力并不好。

資產負債率=負債總額/資產總額。資產負債率越低對債務的償還能力就越好，但過低

資產負債率往往說明企業經營過于保守，未能利用適度負債經營增加企業盈利能力。

利息保障倍數=利息費用+稅前利潤/利息費用。該數額越高對償還利息的保障越好。

存貨周轉率=銷售成本/平均存貨。

應收帳款款周轉率=銷售收入凈額/平均應收帳款款余額。

通常，存貨周轉率和應收帳款款周轉率數值越大，說明其流動資產周轉越快，效率越高，盈利能力、變現能力和償債能力越好。反之則較差。

2、盈利能力比率主要包括：

銷售利潤率=（利潤總額/銷售收入）

銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本/銷售收入）

銷售凈利率=（凈利潤/銷售收入）

資產利潤率=（利潤總額/平均總資產）

凈值報酬率=（凈利潤/平均凈資產）

資產報酬率=（利潤總額+利息支出/平均總資產）

上述指標越高說明其盈利能力越強，經營狀況越好。但上述指標反映的側面各有不同，如從企業內部看，銷售毛利率、銷售凈利率和凈值報酬率更為重要，通過比較銷售毛利率和銷售凈利率可分析出企業三大費用對盈利能力的影響。但作為金融營銷，資產報酬率、銷售利潤率則更應作為金融機構的重點分析的指標。

3、營運能力比率和現金流量比率：主要為資產周轉率（銷售收入/平均總資產）、流動資產周轉率（銷售收入/平均流動資產）、經營現金流量與負債總額之比等指標。這類指標數值越大，說明企業各類資產的周轉速度越快，利用效果越好，銷售能力越強，資產節約程度越好，進而反映出其償債和盈利能力越令人滿意。

（二）對近三年和當期的報表進行比較分析，一方面對歷年資產、負債、所有者權益、收入、支出、利潤和現金流量的各主要數據進行對照和比較，另一方面對歷年償債能力、盈利能力、營運能力的有關比率指標進行比較分析，從而明確其發展趨勢和狀況，對企業的生產經營是處于（快速）上升期、穩定期、暫時困難期還是衰退期做出判斷。

（三）根據國內外同行業的有關指標、排序，本金融機構對不同行業的指標要求標準，進行其在有關同行業的對比分析，對其在國內外同行業重的地位、排序、發展狀況和各主要指標所處水平進行確認，對企業的經營狀況和管理水平做出全面的最終評價。

第五篇：房地產開發企業問卷調查表

房地產開發企業問卷調查表

企業名稱：

一、公司基本情況

1、企業注冊資本金為萬元；2014年5月份以前商品房銷售收入萬元。

2、企業注冊登記類型（）

A、國有及國有控股企業B、集體企業C、股份有限公司D、私營企業E、其它

3、企業資質（）

A、一級資質B、二級資質C、三級資質D、四級資質E、暫定資質

4、企業在建項目工程施工進展情況與計劃相比（）

A、加快B、不變C、放緩5、2014年，公司商品房銷售情況：

（1）與預期相比（）：

A、加快B、不變C、放緩

（2）與去年同期相比（）:

A、加快B、不變C、放緩

二、企業資金面狀況1、2014年貴公司是否與銀行發生過借貸關系（）

A、有B、無

2、如果企業資金緊張，請選擇主要的應對措施，并按重要性由大到小填寫序號（）：

A、降低銷售價格，加快資金回籠B、放緩在建項目的施工進展速度C、減少新開工項目和土地購置，縮減開支

D、增加融資渠道，利用民間融資獲得資金E、項目合資F、出售股權G、出讓土地

三、企業對房地產市場的看法

1、您對當前房地產宏觀調控政策的評價（）

A、政策適度，保持政策的穩定性B、政策過度，放松部分政策C、需要采取進一步的調控措施

2、您感覺2014年銀行在房地產信貸投放中：

（1）房地產開發貸款條件（）:

A、趨嚴B、不變C、放松

（2）個人住房貸款條件（）：

A、趨嚴B、不變C、放松

3、您對我縣樓市未來一年內走勢的看法：

（1）商品房銷售量（）：

A、大幅增加B、適當增加C、基本不變D、減少

（2）銷售價格（）：

A、快速上漲B、穩中有漲C、基本穩定D、下跌

嵐縣房產管理中心

2014年5月