第一篇：鄭州保障房新規2011

鄭州市出臺保障性住房建設新規 啟動領導問責制

六大渠道籌集房源，確保土地供應

2011-05-06來源：鄭州晚報

新華網河南頻道5月6日訊鄭州晚報報道：今年，中央政府確定全國要建立1000萬套各類保障性住房，具體到鄭州要建54429套，是去年任務量的2.39倍。龐大的建設數量，地從哪來，錢從哪來，如何保障符合條件者“居有其所”？

鄭州市住房保障和房地產管理局昨日召開新聞發布會，下發了市政府《關于進一步加強保障性住房建設管理的通知》（以下簡稱“通知”）。

通知提出，鄭州市將對住房保障工作實行目標責任制管理，對完不成任務的黨政領導班子、領導干部要啟動問責。同時，從六個方面多方籌集保障性住房房源。

房源 六大渠道增加保障房房源

1.鼓勵大中型企業和醫院、學校等公益性社會機構建設單位公共租賃住房。

2.支持企業進行大型保障性住房社區建設，同時，鼓勵支持各縣（市）、區政府成立國有投融資公司進行保障性住房建設。

3.住房困難戶較多的企業集資建設經適房的，統一納入經適房建設計劃，并配建一定比例的公租房。

4.對還沒有辦理土地劃撥手續的經適房項目，要將廉租房、公租房的配建比例提高到20%。相應的，配套商業用房配建比例可提高2%。

5.建立市政府負責包租投資、區政府按照年度計劃籌集房源并負責運營管理的公租房管理機制，可將城中村改造村民安置住房滿足自住需求后的小戶型住房納入公租房租賃管理。

6.探索農村集體經濟組織利用集體建設用地，經依法批準建設公租房并納入統一管理。

土地 6項措施確保保障性住房用地

1.市規劃部門要抓緊編制“十二五”保障性住房用地專項規劃，提前控制土地。

2.產業園區、產業集聚區、城市組團要在居住用地中留出一定比例的建設用地，專項用于以公租房為主的保障性住房建設。

3.經適房項目建設用地實行政府土地儲備和項目法人招投標制度，開發企業不得擅自征用土地。

4.各縣（市）、區政府按要求完成保障性住房用地征收工作，沒有完成征收任務的，暫停其他住宅用地的審批供應。

5.通過土地市場清理整頓依法收回的國有建設用地，符合城市總體規劃的要優先用于保障性住房建設。

6.土地在出讓的時候要配建保障性住房。

實物配租廉租戶，政府補貼80%物業費

另一條重要的規定是，原屬市財政出資建設和回購的廉租房，按照屬地化管理原則，房屋產權劃歸各區政府所有。

區政府負責對轄區內廉租房實物配租家庭，給予實際繳納物業費用80%的補貼。同時，廉租房出售收入的15%要作為房屋專項維修資金。

此外，通知還規定要加大市、區兩級財政資金投入力度，將土地出讓金凈收益的10%提高到15%等。

資金 經適房配建的公租房，政府全部收購

保障性住房建設中，除了地塊難找外，項目進展緩慢的另一個主要因素是其利潤較低，很多開發商不愿意建設。

為此，通知從4個方面明確了政府財政資金的支持力度。

其中一條重要的規定是，經適房項目配建的公租房，由政府全部實施回購。商住房項目配建的公租房，三環以內的，由政府組織回購，套型建筑面積控制在50平方米以內；三

環以外的，開發企業按規定實施經營5年后，依據區域實際需求，可由政府優先實施回購，或轉化為經適房向符合條件的家庭供應，套型建筑面積控制在60平方米以內。

監管 實行優先輪候制度

通知要求，市住房保障部門要進一步完善經濟適用房輪候供應制度。對于取得購房資格的，申請人年齡在55周歲以上且戶籍年限達20年以上的保障對象納入優先輪候范圍。此外，對已向社會供應的經適房，由市財政部門會同市住房保障、國土部門合理制定經濟適用住房差價款補繳標準，強化退出機制。對新購經適房，上市交易時由政府實施回購后，再向符合保障條件的家庭出售，或轉為公租房使用。

落實 啟動政府領導問責制

為確保政府相關部門以及縣（市）、區政府高度重視保障性住房建設，對住房保障工作實行目標責任制管理，并列入市經濟社會發展目標和對黨政領導班子、領導干部績效考核內容。

建立約談、巡查、通報、問責和考核機制，對推進保障性住房建設管理工作不力，影響社會發展和穩定的要追究責任；對沒有完成任務的縣（市）、區政府，根據有關規定對相關負責人進行問責。

鄭州擬將經適房項目配建公租房比例提高至20%

新華網河南頻道5月5日電（記者王云河）記者從鄭州市房地產管理局了解到，鄭州市為優化保障性住房結構，擬將經適房項目配建公租房比例由１０％提高至２０％；同時嚴格執行商品住房項目按１０％配建以公租房為主的保障性住房的制度。

據了解，今年鄭州市的保障性安居工程建設任務要按６萬套完成。鄭州市提出在保障性安居工程建設中要優化保障性住房結構，大量減少經濟適用房，大幅增加公租房和棚戶區改造。

按照這一要求，鄭州市房管局擬將經適房項目配建公租房比例由１０％提高至２０％。他們在各縣（市、區）年初簽訂保障性住房建設目標責任書的基礎上，結合公共租賃住房

中央補助資金申請情況，計劃將鄭州航空港區的公租房目標任務由７６８０套調增至２００００套，將鄭州高新區公租房目標任務由２６３９套調增至５９１０套。

此外，鄭州市房管局擬在新規劃組團和產業園區探索實施“三合一”住房保障模式，將廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房并軌，統稱為公共租賃住房，并根據需求確定套型比例，最大戶型控制在９０平方米以內。主要通過三種途徑推進公共租賃住房建設，即產業集聚區和工業園區管委會投資建設，政府予以適當補貼；政府提供優惠政策，鼓勵大型用工企業和社會機構自行建設；政府提供優惠政策，房地產開發企業投資建設。（

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經濟適用住房分配銷售細則

第一條 根據《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規定，制定本分配銷售細則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經濟適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規劃區內非農戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮在崗職工年平均工資標準2倍以下，無房或現住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達到二十六周歲以上。具體細化申請條件：

1、具有縣城規劃區內非農戶口是指申請人具有縣城規劃區內（按照2003年《宿松縣城總體規劃》規定，縣城規劃區范圍是孚玉鎮全部區域及破涼鎮、五里鄉部分區域）的非農戶口，以戶口簿登記為準；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產權登記及入戶核查材料為準；

3、且實際居住一年以上是指申請人在縣城規劃區內實際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因將自有住房出售或贈予的；

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經濟適用住房政策規定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關材料并填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復審，并進行第二次公示，公示無異議后復審單位簽署復審意見，上報縣保障性安居工程領導小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉鎮匯總后統一上報。申請人在所在社區（村）申請，按要求提供相關材料并按要求填寫“宿松縣經濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區（村）入戶調查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在社區（村）上報所在鄉鎮審核，所在鄉鎮審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：鄭州無房證明

鄭州無房證明

有2種辦法：

第一種是：帶上身份證，戶口薄，到邵陽縣塘渡口大木山房產局，找工作人員查核蓋章，收費200元。

第二種方法是：就近街頭找一個辦證的，要他們辦一張就可以。20-30可以辦好。

就是一張紙+紅章。

內容是：

證明

編號20110828004(年月日+第4個人)

經查：***(身份證號碼：……………………)同志在我局無房產權登記記錄。特此證明。

查檔人簽名：唐飛(隨便編撰姓名)

注：查檔人對查檔情況終身承當責任。

邵陽縣房產局

2011年8月**日(附蓋章：邵陽縣房產局+一行極小數字：4305230000017)

邵陽縣房產局這么黑，開個無房證明，居然被房產局收了200元，我大發火，說別的地方不都是50元嗎，工作人員回答：我們是物價局定的價，你覺得不值得可以不開!

一張紙上面蓋一個紅章子，花了200元，你媽搶劫啊!

要開此類證明的朋友們，建議去找個當地辦證的，20-30元幫你解決!

在里面待了一個小時等那吃閑飯的來蓋章。

期間2個GB，在討論怎么應付上級檢查，說上級布置下來的：負責安全生產問題不知道到底是做什么?研究了半天，不了了之。

無房證明

茲證明我單位同志，身份證號碼屬無房戶。

情況屬實，特此證明。

***************公司

(公章)

年月日

契稅是指在土地、房屋權屬轉移時，向取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。房屋權屬轉移指的是房屋所有權的轉移，包括買賣、贈與和交換三種方式。個人購購買房屋房屋所有權轉移三種方式中的其中之一，所以取得房屋所有權人應向征收機關繳納契稅。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定：契稅稅率為3—5%。各地契稅的適用稅率，由省級政府在3—5%規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。《河南省契稅實施辦法》規定，契稅稅率為4%。(有的省規定為3%)也就是說河南省全省的契稅是按4%繳納的。

2010年月29日，經國務院批準，財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部下發了《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅94號)規定，自2010年10月1日起，調整后的契稅政策為：對個人購買住房對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

根據上述政策精神，如果你購買的住宅在90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可減按1%稅率征收契稅。如果在90平方米以上俁在當地政府規定的普通住宅以內的(如北京規定120平方米及以下，有些地方政府規定在144平方米及以下)的且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，可減半征收契稅。

如果你購買的住房是在90平方米以下的，在提交無房證明后，則可按1%繳納契稅，但在銀行辦理按揭的時候交了無房證明原件，現在交契稅，房管局也要無房證明原件，你現在可以到辦理按揭的銀行將原來的原件復印，并經當時開具無房證明的單位簽署“此件于原件相同”字樣，并加蓋出具單位的公章后，那么該復印件就具有同原來原件有相等效力。如果你的房屋面積大于90平方，且未超出當地規定普通住宅面積內，可以要求按(財稅94號)規定減半既按2%繳納契稅。如果超出當地普通住宅標準的，則按4%繳納契稅，也就沒必要提供夫房證明了。

第四篇：保障房相關問題

距離國務院“上半年出臺新非公經濟36條執行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經基本鎖定在保障性安居工程領域。

據悉，面對歷史上規模最大的保障性安居工程，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進入保障性安居工程開發、建設領域的詳細規定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發展和改革委員會下發2012年深化經濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經濟36條”所涉各行業領域的執行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴重的石油化工、重化工業等領域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實，日前，在內部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉及建設系統負責人強調，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發、建設領域的詳細規定，以使社會資本進入保障性安居工程建設規范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

據悉，這并非是綠地集團一家企業面臨的問題。“但我們真正需要了解的是公租房這一領域，由于這一領域不予銷售，而是持有，我們企業介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法。”一位不愿具名的房地產開發企業負責人告訴記者。

此前，在與基金經理的交流中，萬科企業股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發揮萬科在施工、工程管理方面的專業性優勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強監管社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大中型企業開始，以確保保障性安居工程的質量。

商務部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費促進月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務和優惠。此外，個人消費者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續費、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務委聯手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關商品消費而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業跨業態聯合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務和優惠；同時還將在保障房集中的小區進行落地推廣，該行動將一直持續至今年年底。

市商務委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細優惠措施。

■ 背景

全國消費促進月

即日起持續到5月4日，全國范圍內超過8萬家企業將舉行800多項大型主題促消費，包括信用消費惠、暢想品牌展、網絡放心購、綠色消費行、餐飲美食匯5大內容。其中“信用消費惠”已協調中國工商銀行等8家商業銀行和3大消費金融公司開展信用消費，減免個人消費者分期付款費用，推出“零手續費、零首付、低利率”，用于方便消費者分期付款購買大件耐用消費品的優惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業的大學生、外來務工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象。”近日，陜西省社科院發布2012年陜西藍皮書，這是其中對“十二五”期間建設保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設任務，陜西省的47.43萬套保障房建設任務已經按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計劃解決254萬戶城鄉中低收入居民的住房困難，安排建設保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達到全省城鎮家庭的30%。”陜西省社會科學院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統建設。完善從進入到退出的家庭人口檔案，實行建設管理退出的完善機制。參考“居民收入核對系統”，與民政、房地產、勞動、財稅等部門建立信息交換機制，從而實現對其收入條件變化情況及時了解，避免出現不符合條件的保障房對象。同時要將發改委、規劃、國土、房管、社保等多部門聯合起來，成立專門機構監督，解決住房保障部門單打獨斗的困境，避免出現用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續發展”為主題。東方財富網對本屆論壇進行全程直播。綠地控股集團董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當前政策環境下就會出現不可持續的現象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經開始在起草關于清理小產權房的規定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產權房先進行清理，清理的手段包括強制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關于歡迎民營資本進入保障性住房相關措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認為當前解決7億農民的問題可能是打破當前經濟僵局的關鍵。他這個觀點講的很好。我也不認識他，但是這個網民的觀點我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進生產要素在城鄉之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農戶對宅基地的用意無權”。還有一句話，“農村集體土地依法經過批準，在土地上進行經營性的開發，允許農村集體參與這些土地的開發”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規劃范圍內，農村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業家談談。

劉曉光：保障房建設肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應該的，你比如百分之幾，他現在規定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進去也還可以。關鍵是第三個問題，保障房建設后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點，我補充一下觀點，一個是現在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經濟適用房，有些地區叫共有產權房，還有公租房，種類很多。

現在做保障房，國有大企業都愿意做，而且他們有專業水平，地方政府優先選擇我們跟曉光這樣的企業做。我們現在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當然我們愿意干，我們有專業、我們有能力，而且我們有社會責任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業，當然前提是有專業生產能力這些企業能夠進入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進入的政策到位了，那么就可持續了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉變，目前深圳已正式將城中村的農民房納入保障房供應體系，成為深圳計劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設規劃2012實施計劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，并“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應，統籌利用存量資源；二是有利于加強社區管理，解決深圳城中村不利于管理的問題。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復雜的問題，還需要有成熟完善的房地產權利和義務(稅收)體系相配套，政府應進一步完善操作辦法，出臺相關細則。

農民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設，而今年的保障性住房供應計劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認為保障房應當從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產市場監管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農民房、小產權房并入保障房。

這次的《計劃》首次以政府文件形式提出，積極推進原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房統一納入保障性安居工程工作。

《計劃》還明確了實施途徑，即結合住房建設規劃計劃、產業發展需求，在確保住房質量、消防安全的前提下，試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據計劃，2012年深圳將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應保障性住房2萬套，同時加大貨幣補貼實施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發放貨幣補貼。

除了這些具體的供應計劃外，《計劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機關、事業單位自建住房，住房保障主管部門制定并實施全市統一的清退規定，清退回收的房源優先用于本單位符合人才和住房保障標準的員工居住。加強工業區配套閑置宿舍的動態統籌管理，按工業園區或街道邊界范圍，集約、合理調配閑置的工業區配套宿舍。

與此同時，備受關注的住房差別化稅收政策提上日程。《計劃》提出還將“研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據了解，深圳保障性住房55%的建設資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社保基金、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設。

小產權房“轉正”難

深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農民房納入保障住房供應體系，也是政府的一項無奈之舉。

居住了數百萬“夾心層”的城中村和小產權房，多年來充當了現實中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農民房納入保障住房的供應體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設提供了一個新的思路。

楊大谷認為，這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。

而深圳資深地產專家王世泰則表示，將城中村的農民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產權房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設保障性住房24萬套。

據知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現有的小產權房。

“如果要將這些小產權房納入保障住房供應體系，那么，由于小產權房法律問題的模糊，涉及到土地產權、土地管理、房地產租賃和房地產稅制的復雜問題，需要更加系統、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要將小產權房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產權房的土地收為國有，卻沒有法律依據和足夠財力回購所有的小產權房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農民房為保障房，和民間有諸多協商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業內專家據此認為，將城中村一些小產權房納入保障房供應渠道，目前很難做到解決其產權的“轉正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權宜性安排。

“中國保障性住房建設在未來幾年中的持續增長，將抵消因商品房投資放緩對經濟帶來的負面影響，同時支持固定資產投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發布的研究報告得出的結論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經濟學家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設的加快正帶動工業需求的回升。她表示，隨著商業地產建設的降溫和鐵路等基礎設施建設的減速，預計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產投資數據繼續上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產市場走弱的影響。一月至二月中國房地產投資上漲30.3%，超過同期固定資產投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經開始在房地產投資中發揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產行業中少有的亮點。

原本，自上世紀90年代末以來，經濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產調控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設的確切數字成為了政治任務。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環節，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發，更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產行業最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產行業的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協調好。”中國房地產業協會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關文件，力保保障房的建設。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”某研究院研究副總監何田告訴《英才》記者。因為，根據住建部住房保障司的數字，2011年全國在保障性安居工程建設共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設資金。此外，已經公布的數據還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點發放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數據，新增開發貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數據表明，保障房貸款占整個開發貸的50%。這就意味著，現存的開發貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案。現在，通過信托等方式融資，中國企業成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產行業的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解。”萬科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構相關文件中有這樣的表述：“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設，再補辦相關手續。

“保障房成了房地產企業在商品房銷售減速的情況下，保障現金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規模項目、現金流項目。”毛大慶指出。

在房地產商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設標準和銷售對象，開發商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續下降，公租房才是政府認定的主流。”在何田看來，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態將再次發生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業建好、政府回購、由政府負責管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結賬，后面還有一大堆事兒。”首創置業總經理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業應該去做保障房。但是，讓企業履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設計一個好的制度，讓企業有興趣參與。遺憾的是，我國現行的制度設計遠遠落后于社會發展的需要。”毛大慶說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了。”

然而，從數據上看，專做保障房的企業利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業，2011年的財報都十分亮麗。“保障房不是誰都能做的。很多項目都在區政府手里，競爭要通過固定的渠道和關系。更多企業是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業，又搞開發又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點出個中關鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業最初參與保障性住房的建設，是政府的宣傳需要，那么現在，通過保障房項目，房地產企業可以從中獲得更多經營性用地。包括綠城中國、五礦置業等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產業頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產市場將不復存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應的影響很大。很簡單，保障房用地供應多了，商品房用地就會相應減少。”劉曉光如是說。

歷史上最大規模的保障性工程在建規模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發建設領域的可能性。本月28日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產科學發展論壇上表示，正在細化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發 建 設 的 相 關 規定。

2012年初，國務院保障性安居工程領導小組在北京與各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據 住 房 和 城 鄉 建 設 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務得以完成。

保障房建設資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系。”3月28日，住建部部長齊驥在中國房地產科學發展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達 到20%”的目標尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產科學論壇上，多數與會人士向《經濟參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內，將覆蓋率從5%提升到20%，任務十分艱巨。

2012年初，國務院保障性安居 工 程 領 導 協 調 小 組 在 北 京 與 各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團簽訂“工作責任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務院要求1000萬套保障性安居工程須在年內開工建設。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設、運營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務較2011年會有下降，但由于“上一工程轉結”、“已開工項 目 進 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據住建部估算，按照全部結構 完 工 口 徑 計 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規模帶來的資金壓力十分嚴重。

社會資本嘗試

實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經開始探索社會資本尤其是企業介入保障性住房領域的開發和建設。2011年，河北省與萬科企業股份有限公司簽訂戰略合作協議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發領域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設、開發的房地產開發企業相關負責人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發建設沒有統一的規定和相對統一、規范的操作模式，企業在介入保障性安居工程時，有一定的擔憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關社會資本介入保障性安居工程的詳細規定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發建設領域，并進行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經連續三年對中西部地區廉租住房建設進行轉移支付，今年這一轉移支付的額度將創下新高。此外，國家發展改革委也已經出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產開發企業，通過發行企業債的方式，專 項 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設。

在2012年全國住房和城鄉建設系統工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發 地 方 政 府 債券、地方直接發行政府債券試點的地區，發債所籌資金將優先用于保障性安居工程的建設。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領域，通常由企業先行墊資施工建設，而后再通過政府對房屋進行銷售實現回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業期盼規定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。

“綠地集團在全國的六個城市參與了當地保障性安居工程的建設和開發，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調的是高品質、高技術標準的完成保障性安居住房的建設。”張玉良說。

記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰略合作協議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內參與的保障性安居工程，也以舊區改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認，由于在租賃型保障性住房企業和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關規定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強監管，社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大、中型企業開始，以確保保障性安居工 程 的 質 量。” 張 玉 良 向 記 者 強調。

規劃與現實：第一批居民喊苦

根據廣州市規劃局2008年11月批準的建設規劃圖顯示，澤德花苑二期分F區與A區，F區7棟高層住宅，A區8棟高層住宅。另外社區配套十分齊全，包括，規劃設置幼兒園、肉菜市場、綜合醫院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設站。目前F區已建成并有第一批業主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現在小區管理太差，小區公園基本成了公共公園，人員混雜，擔心小區安全問題。

目前小區規劃上的肉菜市場及幼兒園、醫院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區最近的廣州中醫院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區附近。離小區最近的教育配套有澤德中學與澤德幼兒園。

周邊環境較亂 人員混雜

澤德保障房小區項目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區，顯得格外顯眼。樂居編輯實地考察時發現，小區旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區居民老太擔心的問題。居民希望小區可以像對面澤德一期項目實行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區現場看到，A區目前已經封頂，正在進行外立面及內部施工。據媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房驗收

關于保障性住房落實分戶驗收工作及驗收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙設計(包括設計變更內容)要求完成；

2、節能、幕墻、鋼結構等專項驗收已通過，驗收時發現的問題已整改；

3、規劃、環保、消防、防雷、室外道排工程等專項驗收合格，城建檔案初驗合格；電梯驗收合格

4、分戶驗收及要求

分戶驗收前建設、監理、施工單位等應提前制定進度計劃、方案并通報我站,方案應明確參加驗收人員、驗收方法、進度安排、常見問題的整改措施、復查等內容，分戶驗收工作應在綜合檢查前一周完成且發現的問題已整改。

分戶驗收嚴格按照省住宅工程分戶驗收細則執行，實行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗收人員應由建設單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師及施工單位項目負責人、相關質量、技術人員組成。有分包單位的，分包單位負責人及專業技術有關人員應參加分包項目的質量分戶驗收。已經實施前期物業管理的，物業公司應當派人參加分戶驗收。已搖號確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗收；

5、建設單位（或代建單位）、監理單位、總包單位、設計單位、住戶代表聯合檢查且問題已整改；

應在工程竣工驗收前組織住戶或住戶代表、區主管部門、屬地社居委及相關利益單位應參加，設計單位應有建筑、水、電等專業的設計人員參加，6、綜合檢查要求單獨報書面申請 要求建設 監理 施工 設計院（有必要的話相關檢測機構參加）各單位蓋章簽字 然后再進行綜合檢查；

7、正式供水、供電應驗收合格

二、時間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗收20天以前進行；

2、竣工驗收必須在交房前不少于10天進行

三、現場準備

1、工程資料 ①分戶驗收表 ②施工許可證、規劃許可證、規劃驗收核實證、環保、消防、防雷驗收驗收合格證、城建檔案預驗合格證、精裝修工程室內環境檢測報告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設計應經原設計單位認可且應經審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構件及組件的產品合格證書、性能檢測報告、進場驗收記錄和復驗報告；結構膠的邵氏硬度、標準條件拉伸粘結強度、相容性試驗；

石材用密封膠的耐污性試驗報告、后置埋件的現場拉拔強度檢測報告、防雷裝置測試記錄； 石材彎曲強度、室內用花崗石的放射性、石材用結構膠的粘結強度、復試記錄

鋁塑復合板的剝離強度報告；硅酮結構膠相容性的剝離粘結性試驗報告； 幕墻性能檢測報告（抗風壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內變形性能檢測報告）及結構膠相容性報告；

④節能工程

節能設計計算書、簡表、專項審查意見；節能設計變更、審查意見、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見；

外墻保溫體系型式檢驗報告、備案證明文件、保溫隔熱材料質量證明文件及進場復驗報告；

保溫砂漿的同條件試塊實驗報告；

外墻保溫現場拉拔試驗報告；鉆芯取樣檢測報告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復試報告、拉拔實驗報告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測報告（水密性、氣密性、抗風壓、傳熱系數、中空玻璃露點、可見光透射比、遮陽系數）、現場氣密性檢測、淋水實驗記錄

進戶門合格證、復試報告，進戶門的性能應符合設計及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復試報告；

電線、電纜、開關插座合格證、進場復試報告（截面積、電阻值）； 進戶門合格證、進場見證取樣檢測復試報告，應與設計文件、購房合同一致，相關性能應滿足設計要求；

防水材料的合格證、進場見證取樣檢測復試報告、廚衛間、屋面蓄水檢驗記錄； 煙氣道合格證、進場見證取樣檢測復試報告

衛生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設施等）、洗菜池合格證、復試報告

室外排水系統窨井蓋合格證、專項驗收記錄

2、現場要求

①房間幾何尺寸測量必須進行原位標注(標注測量位置及測量數據)，檢查復測數據必須與標注數據一致，否則全部分戶驗收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗收前蓄水不少于24小時，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛與相連地面標高差、防滑措施應符合設計要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開關插座符合規定；廚房和衛生間的排水立管應分別設置；

⑤門窗應開關靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規定；窗臺高度小于90cm的應加設防護欄桿

⑥牽涉到安全防護的樓梯扶手、護欄、窗臺等高度、立桿間隙、防攀爬措施應符合規定，樓梯平臺寬度大于0.5m時，防護欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺等應有排水坡度、設置排水口，變形縫應采取防水措施，無障礙設施應符合設計及規范規定

⑧室外道排系統排水檢查井、化糞池的底板及進、出水管的標高符合設計要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開裂、起砂現象

⑩內門應符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項目必須符合第5.2.17、5.2.18的規定。