第一篇：市政-休閑項目的開發對城市新區建設的作用探討

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休閑項目開發對城市新區建設的作用探討

——以南昌紅谷灘新區為例

摘要：本文在分析休閑、休閑產業、休閑項目的含義的基礎上，針對南昌紅谷灘新區休閑項目的開發，論述了休閑項目開發對城市新區社會、經濟、精神文化等方面的作用。

關鍵詞：休閑項目；城市新區；作用；南昌

經濟的發展帶來了人們生活水平提高和閑暇時間的增多，根據馬斯洛需求層次理論，人們對休息、休閑的要求也越來越高。因此，一個大眾化休閑時代的到來成為一種必然，并由此產生出整合的休閑產業和休閑經濟。休閑是人類社會發展的產物，是社會進步的標志。休閑理念的確立是人類社會走向現代文明的重要標志。全面建設小康的社會，也應該是一個充分享有休閑的社會[1]。隨著我國經濟的發展，城市化進程的加快，許多城市為了適應發展的需要，開始重視和促進新城區的建設與開發。然而，在新城區建設中，休閑項目的開發與建設幾乎成了必不可少的建設成分，其關系到城區建設功能的完善和服務設施的齊全，還關系到新城區的形象定位和城市精神文明建設的新風貌，以休閑項目的開發建設來豐富居民的精神文化生活，提高居民的文化品位。

在南昌市紅谷灘新區的開發建設中，不僅注重體現新城區新形象，而且從更人文的角度來詮釋未來人居的新概念，將休閑項目的開發與新城區的建設緊密的結合在一起，以城建帶動休閑項目的開發，以休閑項目的開發來完善城建，人文化城建。下面將從多角度來論述休閑項目開發對南昌紅谷灘新區開發的作用。

一、休閑概述

休閑，是一個既古老又新鮮的話題，休閑的概念在學術界也沒有統一的定義。美國國家休閑研究院主席杰弗瑞·戈比教授說“休閑是從文化環境和物質環境的外在壓力下解脫出來的一種相對自由的生活,它使個體能夠以自己喜愛的,本能地感到有價值的方式,在內心之愛的驅動下,為信仰提供一個基礎”。所謂休閑是個人閑暇時間的總稱，于是人們對可自由支配時間的一種科學和合理的使用；休閑活動雖然與人民所從事的日常工作毫無關系，但與勞動并不沖突；休閑活動是人民自我發展和完善的載體[2]。總之，休閑是人們可獲得的權利，是對可自由支配的時間的合理使用來獲得物質和精神上的享受，從而獲得心靈的解放和升華。休閑可以滿足人們的放松需求、享受需求及發展自我需求,具有提高生活品質、精品資料

發展個性、完善自我、體現生命意義的價值和功能,對于現代人的生命和生活質量的提高,人的全面發展有著重要作用。

休閑產業是休閑不斷發展的產物。休閑產業是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求(物質的、精神的)密切相關的領域。特別是以旅游業、娛樂業、服務業、體育產業和文化產業為龍頭形成的經濟形態和產業系統,一般包括國家公園、博物館、體育運動(運動場館、運動項目、體育健身設備、設施維修)、影視、交通、旅行社、餐飲業、社區服務以及由此連帶的產業群[3]。休閑產業是一個跨部門、跨行業、關聯度很高的綜合產業,對相關產業具有強有力的聯結、凝聚功能,發揮著帶動其他產業和經濟發展的小核心作用。休閑產業是一個龐大的產業集群，其與國民經濟的發展密切相關，對一個區域經濟的影響更是重大，休閑產業的依托是休閑項目的存在和發展。

休閑項目是開發者為了實現特定的經濟和社會目標而進行開發或調集到一起的休閑資源組合，它是休閑活動的載體。休閑項目包括休閑旅游資源、休息游憩設施設備、體育運動設施場所、娛樂活動與場所等等。休閑項目的開發與建設涉及到許多相關的行業，關系到居民生活的豐富程度。項目的開發投資較大，政府操控性較強，直接影響到當地居民的生活環境和工作環境，休閑活動的檔次。隨著休閑的不斷發展，休閑活動要求的不斷提高，休閑產業的改革與發展在具體落實的休閑項目的開發建設上提出了更高層次的要求，適應休閑的發展，換句話說，就是滿足人們不斷提升的休閑要求，成了構建和諧的社會環境的必要條件。

二、南昌市紅谷灘新區及其休閑項目概況

城市新區主要是指在城市發展的進程中，為適應城市發展的需要而劃定城市附近區域作為城市發展的新方向和新領域。城市新區的建設必須建立在合理、有效的城市規劃的基礎上，避免盲目開發建設。

紅谷灘新區是南昌市委、市政府為適應現代城市發展的需要，拓展城市規模，加速城市化進程，加快“一江兩岸”城市格局的形成，實現現代文明花園英雄城市建設目標，經批準于2002年5月15日正式成立的城市新區。紅谷灘新區由紅谷灘中心區、鳳凰洲、紅角洲三大片區組成，區域面積50余平方公里，規劃建設用地面積40余平方公里，規劃人口40余萬。紅谷灘中心區將建成以行政辦公和居住為主，融文化、商務為一體的城市新型中心區；鳳凰洲片區為以居住為主的城市生活新區；紅角洲片區定位為教學、科研、旅游、體育和高級商住區。紅谷灘新區正以花園城、生態城、環保城、濱江城的風采和特色魅力，展示著英雄城南昌的新形象，引領城市建設與發展的新潮流，打造南昌的“浦東”。

紅谷灘新區建設堅持以人為本，實現人與自然的和諧統一，充分利用得天獨厚的山水自然生態優勢來展示“一江兩岸”的都市風采和濱江城市的特色魅力，營造“美的空間”和“人的樂園”，與國際大都市接軌是新區規劃的立足點。

整個新區按“三片”（紅角洲、紅谷灘區、鳳凰洲）二景區（前湖景區、蝶子湖景區）五橫十六縱（道路）的規劃，新區三大片區中，紅角洲片區為文教，體育，旅游和高檔住宅綜合區；中心區為行政辦公、商貿金融、居住綜合區，是南昌市市級行政、文化、金融、貿易中心；鳳凰洲片區為旅游、休閑、商貿、居住區，是以旅游、居住為住的城市生活新區。

紅谷灘新區開發建設如今已初具規模，其休閑項目的開發也基本上形成了其區域優勢，休閑項目無論在數量還是在質量上都與新城區的建設相適應，體現著新城區的新風貌新形象。具體項目如下：

1、休閑旅游項目

紅谷灘新城區的休閑旅游屬于城市旅游的范圍，它包括觀光、休閑、購物等。紅谷灘新區的休閑旅游項目包括：秋水廣場、贛文化長廊、摩天輪、贛江水上游樂園、贛江公園、臥龍山景區、前湖生態旅游景區、紅角洲影視城、洪洲白塔（萬佛塔）以及一些購物街購物廣場等等。

2、文化休閑項目

紅谷灘新區規劃人口40多萬，其中處在這一區域的高校園區的大中學生就近十幾萬，對于文化休閑的要求相當的高。為了適應這些需求，新區的文化休閑項目主要有：紅角洲影視城（集電影、音樂、電子游戲、KTV、網吧等于一體的綜合性文化娛樂場所）、紅角洲大學城商業中心、贛文化長廊（體味贛鄱文化）、紅角洲商業文化中心、紅谷灘科技文化數碼中心、創意產業園（科技、教育、信息等經濟綜合信息交流平臺）等等。

3、娛樂休閑項目

娛樂休閑是人們日常休閑的主要方式，紅谷灘新區在這方面的建設也有許多項目，如摩天輪、體育中心、秋水廣場、贛江公園、歌舞廳、酒吧、兒童樂園、贛江水上游樂園等等。

4、體育休閑項目

南昌國際體育中心（體育中心主體建筑包括“一場三館”）將成為能承辦國內、國際高水平體育項目比賽的全國一流的體育場館，集競技體育、運動休閑、文化娛樂、旅游觀光為一體，并將成為英雄城的標志性建筑。除此之外，紅谷灘新區還開發臨江岸線—運動休閑區、前湖龍舟邀請賽等來充實體育休閑項目，塑造和諧的體育休閑環境。

當然，除了以上的休閑項目外，紅谷灘新區還集合了商務休閑、公務休閑項目的開發與建設。所有這些休閑項目的建設，為紅谷灘新區打造新南昌新形象提供了新環境和亮點。

三、休閑項目開發對紅谷灘新區建設的作用分析

紅谷灘新區集行政辦公、居住、教學、科研、休閑為一體的新城區，其以花

園城、生態城、環保城、濱江城的風采和特色魅力，展示著英雄城南昌的新形象，引領城市建設與發展的新潮流，打造著南昌的“浦東”。而休閑項目開發無論在新區功能建設還是在經濟社會效益上都起著重要的作用。

1、休閑項目的開發為新區建設提供了良好的人文環境與和諧的社會環境。

紅谷灘新區休閑項目比較集中，并且休閑方式多樣化，開發建設規模大，是新區建設的重要組成部分，也是不可或缺的組成部分。它平衡了新區建設的功能區劃，使新區商務功能、行政功能、休閑功能得到協調，并相互補充促進，同時為新區的整體環境的美化與和諧提供了基礎。

2、休閑項目的開發與居住區的結合形成了新的居住理念。

紅谷灘新區作為一個城市居住區，其居住環境的要求直接影響著新區作為新南昌的形象，要打造一個新南昌新英雄城，最直接的體驗是生活在該區域的居民，迫于生活的需求，一個良好的生活環境，可以減輕其在工作上的壓力，感受更好的生活趣味，加上一些休閑項目的使用更能讓其感覺到新的生活氣息，同時也促進其對生活的熱愛，對工作的熱愛。

3、休閑項目的開發可以促進城市新區的精神文明建設。

休閑項目通過科學、合理、健康的休閑方式來改善人們的生活質量和精神面貌，這是建設社會主義精神文明的重要途徑和內容。紅谷灘新區的休閑項目建設滿足了人們日常的休閑健身娛樂活動，為人們全面健康的發展提供了條件。休閑活動又主要體現在精神上的放松和享受，好的休閑項目，能夠促進人們身心的健康，并為人們提供精神上的愉悅，從而使整個社會的精神風貌得以改善，通過這來促進精神文明的建設。

4、休閑項目的開發強化了新區的基礎設施建設。

休閑項目的開發離不開當地基礎設施建設的支持，反過來，休閑項目的開發對基礎設施的建設起到強化的作用，使基礎設施的建設更完善，如一個休閑項目的開發要形成效益，必須有水、電、交通、城市建設、物流等等方面的支持，又如公園、城市公共用地、博物館、科技館、文藝場館、活動中心、體育健身場所、商業街、圖書館等公共供給性休閑設施和服務的有效提供和維護管理,會對休閑市場的現實需求和潛在需求產生良好的作用。基礎設施建設完善了，休閑項目的可進入性才能得到改善，從而才能實現休閑項目的社會和經濟效益。紅谷灘新區的建設正是在兩者的相互促進中不斷的完善，不斷的發展的。

5、休閑項目的開發帶動休閑產業及相關產業的發展。

休閑產業是一個跨部門、跨行業、關聯度很高的綜合產業,對相關產業具有強有力的聯結、凝聚功能,發揮著帶動其他產業和經濟發展的小核心作用。它不僅直接給交通運輸、金融保險、賓館餐飲、商業網點、旅游景點景區、文化娛樂等帶來客源和市場,而且間接帶動和影響了農業、工業、建筑業、房地產業等發

展。所以,應大力發展休閑產業,發揮其帶動、輻射作用,使之成為我國經濟發展中的一個重要的新的增長點。因此紅谷灘新區休閑項目的開發在總體上的集群效應，能給該地區帶來休閑產業式的發展，促進休閑產業的發展，同時帶動該地區的其他相關產業的發展，實現互牽互動，優勢互補，更好的平衡與優化經濟結構。

6、休閑項目的開發有助于形成新的經濟增長點。

20世紀末，在美國休閑消費帶動了休閑產業的發展。美國人1/3的時間、2/3的收入和1/3的土地用于休閑娛樂業。美國休閑娛樂、休閑服務、休閑旅行等與休閑相關的產業部門的收入已經達到10000億美元，來自休閑產業的稅收超過了6000億美元。休閑產業還為美國創造了相當于2500萬個就業機會，占全美就業職業的1/4。在西班牙，休閑產業也已成為該國第四大產業部門，其收入占其國內生產總值的4.5％。最近5年來為西班牙創造了大約76萬多個就業機會。在英國，休閑產業的發展為英國創造了約1/5的就業崗位。由此可見，由休閑消費所帶動的產業化發展，不僅實現了經濟的發展，還為解決就業問題提供了條件。紅谷灘新區休閑項目的開發，盡管還處在初步發展的階段，但其存在的潛力不容小視，一定程度上，它提供了許多就業崗位，其消費量的牽動作用也將逐步的顯現。

7、休閑項目的開發有助于城市新區及城市旅游業的發展。

隨著時代的發展,傳統旅游的功能已難適應人們的需要。因此,我們應賦予旅游以更多的內涵。“旅游—旅游休閑—休閑游—休閑”的發展模式,更多地是強調人的一種文化經歷、文化體驗、文化傳播、文化欣賞,滿足人的心理和精神以及多方面發展自我的需要。（馬惠娣 2002）休閑項目作為休閑旅游的物質載體，也是休閑旅游實現的依據，其開發與發展對實現休閑游有著重大的影響，同時也能夠促進其他旅游項目的發展，產生較強的旅游產業內的互動。紅谷灘休閑項目的開發是對南昌現有旅游資源的補充和完善，它不僅將帶動該地區休閑旅游的發展，帶動該地區與旅游相關的行業的發展如旅行社、飯店，同時也將促進整個南昌市旅游的發展。

8、休閑項目的開發實現了城市新的功能分區。

休閑項目的開發給紅谷灘賦予了新的時代內容，它將行政、商業、居住、旅游擰合在一個休閑的世界中，在傳統城市功能的基礎上，發揮著休閑的巨大功效。同時該地區休閑項目的集結，也成了南昌市內與城郊人們周末休閑觀光娛樂的新的去處。

9、休閑項目的開發一定程度上實現了城市新區的可持續發展。

休閑項目的開發是在周密、科學的資源分析的基礎上進行的，它在開發之初就體現著可持續發展的觀念。紅谷灘新區的可持續發展擺脫了資源的盲目開發與重復建設，它在資源的分布基礎上有的放矢的進行就地取材的開發建設，保證了

資源的有效利用和持續利用。

休閑項目的開發對紅谷灘新區建設的作用還包括許多方面，也還有更深層次的作用，不管是對經濟、社會、環境、文化、政治都起到了相當大的作用，這也是我們立足于開發休閑項目的出發點。

紅谷灘新區的開發與建設正在火熱的進行當中，許多休閑項目已經投入使用，他們對紅谷灘新區的建設起了很大的作用。一些休閑項目也處于開發建設中，他們將與紅谷灘一起成長，并發揮他們對紅谷灘建設的各方面的積極作用。

綜上所述，休閑項目的開發對城市新區建設的作用是相當巨大的，休閑項目的開發也成為了城市新區建設的重要重要組成部分，兩者相互促進，相互影響，共同為城市建設添磚加瓦，為夠建和諧的城市發展出氣出力。因此休閑項目在紅谷灘的開發建設是必不可少的，作用是巨大的。

參考文獻：

1、劉鋒，周浩.中國休閑產業發展及政府作用初探[J].杭州師范學院學報(社會科學版)，2003（02）：48-59.2、樓嘉軍.休閑產業初探[J].旅游科學，2003（02）.3、馬惠娣.21世紀與休閑經濟、休閑產業、休閑文化[J].自然辯證法研究，2001（01）：48-50.

第二篇：城南新區開發項目建議書

城南新區開發項目建議書

聯系單位：齊齊哈爾市富裕縣招商局

聯 系 人：孟祥宇

電話：0452—3139885

傳真：0452—3120885

電子信箱：fyzsj0885@163.com

●基本情況

富裕縣城南新區位于南六道路、G111國道輔道、中心街圍合區域，城南新區總規劃面積8.4平方公里，啟動區規劃面積2.89平方公里，可利用面積2.61平方公里。規劃居住人口6－7萬。現已形成以黨政辦公中心、勵志學城、文體綜合館等為代表的行政文化中心。現已編制了8.4平方公里的《富裕縣東南片區控制性詳細規劃》和

2.6平方公里的《富裕縣城南片區修建性詳細規劃》。新區內規劃建設牛型水系，水系占地面積29萬平方米，占新城用地面積10%。●項目建設內容和規模

由富裕縣政府提供城南2.6平方公里的《富裕縣城南片區修建性詳細規劃》，開發建設單位要嚴格按照規劃設計開發，保證規劃特色。新區內具體建筑風格由開發建設單位自行決定，施工圖紙由富裕縣規劃處負責審核。城南新區開發2.6平方公里土地由我縣政府負責征地，其中行政辦公、公園水系、基礎設施、市政工程、學校、醫院等用地為行政劃撥，其余土地凈地出讓給開發建設單位。●項目建設地址及建設時間

建設地址：齊齊哈爾市富裕縣。建設時間：2012年—2015年。●項目總投資及合作方式

項目總投資：城南新區啟動區規劃面積2.61平方公里，可出讓土地面積約1900畝（126.67萬平方米），開發建設單位取得凈地共需61348萬元。開發建設單位負責新區內道路、市政公用設施、綠地及水系等基礎設施，需投資13953萬元。

投資方式：富裕縣政府與開發建設單位共同合作開發富裕縣城南新區，開發建設單位在獲取經濟利益的同時，富裕縣政府實現開發建設新區的目的，實現“企業盈利、城建發展”的雙贏效果。●效益分析

開發建設單位開發商服、住宅等建筑成本為293482萬元，開發建設單位可取得銷售收入為426204萬元，可實現利潤116325萬元。

第三篇：金陽新區開發建設報告

金陽新區開發建設報告

一、2006年開發建設情況

2006年，金陽新區在市委、市政府的正確領導下，認真貫徹落實黨的十六屆六中全會和中共貴陽市第八次黨代會精神，緊緊圍繞市委、市政府制定的《關于加快金陽新區建設發展實施方案（2006～2012年）》及金陽新區2006年工作目標任務開展工作。在市直各部門的大力支持下，通過金陽新區各工作部門及廣大建設者的扎實努力工作，全面完成了全年目標任務，實現了“十一五”的開門紅。全年完成固定資產投資62．41億元，實現財政收入2．8億元，使金陽新區的開發建設保持了良好的發展勢頭。

（一）涉及金陽新區的政府實事完成情況

貴陽三中新校于2006年9月1日完工并正式開學，建設工程總建筑面積25000平方米，辦校規模為36個教學班，可容納約1500人。全面完成金陽污水處理廠外網收集系統工程，總投資10377萬元。婦女兒童活動中心已于2006年12月16日開工建設，預計總投資4406萬元，累計已到位819萬元。青少年活動中心于2006年12月16日開工，預計總投資9500萬元。

（二）完善規劃體系，為新區建設提供科學依據

按照“高起點規劃、高標準建設、高效能管理”的原則，2006年先后編制、修編、評審了《金陽新區實施建設區控制性詳細規劃（調整）》、《金陽新區規劃控制區控制性詳細規劃（調整）》、《金陽新區遠景控制區控制性詳細規劃》、《金陽新區遠景控制區金朱路沿線概念規劃》、《金陽新區及周邊地區協調發展一體化規劃》、《金陽新區廣告布局控制規劃》、《觀山公園概念性規劃與設計方案》、《“文化山”地塊概念規劃》，為新區建設進一步提供了指導性依據。

（三）基礎設施建設取得全面進展

2006年新區基礎設施建設項目完成和在建項目44個，累計完成16．81億元。已完成的續建項目有：行政中心二期、長嶺南路、長嶺北路B標、金陽污水處理廠廠區工程等；在建項目有：興筑東路二期、十五號路、金朱路、迎賓東路二期、興黔路一期、迎賓西路二期、金哲路、發展路、金西北路、金陽污水處理廠外部管線工程等；新建項目有：金嶺東路、金朱西路、觀山西路（二期）、商業金融區東區路網、健康路（7-1號支路）、清溪路（十三號路中段）、觀山北路、興黔路（二期）、龍潭路、賓陽大道南段（五號路南段）、興筑西路（二期）、興筑東路三期、行政中心（三期）、金麥花園、碧海花園L-01綠化工程、小平壩河雨污工程、金朱東路、誠信路（皂角丫段）等。同時重點啟動了支撐高新園區發展的市政基礎設施建設，項目包括長嶺南路、長嶺北路、興筑東路二期、興黔路、金陽污水處理廠及污水收集系統，為營造高新區金陽科技園區良好的投資環境起到了積極作用。

為了完善新區的路網結構，金陽新區連接老城區的第三條快速通道貴金線工程項目已進入調查摸底和拆遷安置工作階段，計劃兩年竣工通車；新區連接貴陽市各區的輕軌項目的建設方案已通過論證；貴陽至廣州高速鐵路建設項目已立項。同時即將啟動新區至百花湖、新區至清鎮等道路建設，積極籌備新區路網與廈蓉高速公路貴陽段、繞城高速公路、貴遵和貴黃高速公路等外圍交通大動脈的銜接工作。

（四）公建配套設施建設成果顯著

2006年行政性劃撥用地建設項目完成和在建項目共32個，累計完成投資6．29億元。已竣工的項目有：貴陽三中、市級醫院、市北供電局金陽分局辦公樓、貴州省銀監局辦公大樓等；在建項目有：省武警總隊辦公大樓、城市移動通訊樞紐大樓、貴陽一中二期擴建、市消防支隊金陽指揮中心、省電視網絡中心大樓、貴

陽警備區機關新營房、貴陽衛生護理職業學院、市青少年活動中心、市婦女兒童活動中心、市廣電中心、市檔案館、科技館、省檢察院、省考試中心辦公樓、省電大、市武警支隊等。

（五）招商引資取得突破性進展

2006年是金陽新區招商引資年，在市委、市政府領導的直接關心及省、市有關部門的大力支持下，在金陽新區各工作部門的積極努力下，金陽新區招商引資工作取得了突出成效，全年實現招商引資39．31億元，其中引進外資9800萬美元。成功引進了香港新世界集團、世紀金源集團、中國水電九局集團、中環房地產等國內外知名集團落戶金陽。同時，到金陽新區洽談投資的還有保利集團、仁恒集團、上海太陽島集團、中國遠大、浙江廣廈、南方香江等數十家有實力的國內外知名企業和集團。

全年新區土地出讓7宗，總計4372．88畝，實現土地出讓收益22．59億元，超額完成全年土地出讓收益目標任務9．11億元的148%，預計可實現招商引資158億元。為了加快新區建設步伐，2006年全年共拆除違法建筑794戶，拆違面積近20萬平方米，有效遏制了違法建筑的蔓延，為招商引資提供了一個良好環境。

（六）適時推出系列政策措施，確保新區建設快速地發展

為確保金陽新區的開發建設工作，市委、市政府、金陽管委會出臺了《貴陽市人民政府關于金陽新區征地拆遷和安置扶助被征地農民的暫行規定》、《貴陽市金陽新區建設發展“十一五”規劃綱要》、《金陽新區村民住戶初始登記的實施意見》、《金陽新區辦理村民住房初始登記的辦法》、《金陽新區被征地農民養老保障暫行辦法》、《金陽新區農房拆遷貨幣安置補償標準》、《金陽新區管委會治理商業賄賂實施方案》、《關于嚴厲打擊金陽新區部分村寨非法買賣土地違法行為的意見》等等一系列的政策、方案。

（七）加大宣傳力度，做好接待工作，提高城市形象

通過各級各類媒體，加大對金陽新區的形象宣傳和招商引資宣傳，同時，積極配合市委、市政府及省市有關部門完成好各項接待工作。圓滿完成接待包括原國務院總理朱镕基、國務院副總理吳儀、香港特首曾蔭權一行在內的各種政務、商務、民間參觀考察團隊350余個，近萬人。

二、2007年金陽新區開發建設展望

2007年是黨的十七大召開之年，是全面貫徹落實省第十次黨代會和市第八次黨代會精神的開局年，也是金陽新區實施“十一五”規劃的關鍵之年。金陽新區開發建設將從大規模的基礎設施建設逐步轉入產業培育、人口聚集、功能配套并重的新階段。我們將一手抓基礎設施建設，一手抓產業培育；一手抓城市功能的配套，一手抓人氣、商氣聚集和涵養。2007年金陽新區開發建設的工作目標是：完成財政總收入1．785億元，增長15．59％；完成地方財政總收入1．77億元，增長17．92％；完成固定資產投資總額確保68億元，力爭完成70億元；招商引資，境內確保10．8億元，力爭11億元，境外確保800萬美元，力爭850萬美元；竣工房面積達100萬平方米，新增綠地面積10萬平方米。

2007年，金陽新區基礎設施及公建項目中續建項目共計31個，總投資19．89億元，計劃完成投資8．66億元。其中：基礎設施續建項目24個，總投資約15．5億元，計劃完成投資6．48億元；公建續建項目7個，總投資約4．39億元，計劃完成投資2．18億元。財政性投資項目共有37個，總用地面積約312．43萬平方米，總建筑面積約182．39萬平方米，總投資約60．24億元，計劃完成投資約18．69億元。其中：省級建設項目14個，總用地面積約88．98萬平方米，總建筑面積約72．7萬平方米，總投資約16．68億元，計劃完成投資6．26億元；市級政府財政性投入項目23個，總用地面積約223．45萬平方米，總建筑面積約109．69萬平方米，總投資約43．56億元，計劃完成投資12．43億元。社會投資項目預計啟動建設32個，總占地面積9470畝，總建筑面積約1094萬平方米，總投資約174．5億元，計劃完成投資32億元。

（一）加快產業發展步伐，聚集人氣

一是在高新開發區金陽園區大力發展先進制造業和高新技術產業。二是在17平方公里規劃區內大力發展商貿、餐飲、物流等服務業。依托已建成的碧海花園、景怡苑等大型居住區，發展社區服務業和相關產業，方便居民居住，形成消費性服務業板塊。依托南線商貿走廊，大力發展商貿流通、汽車交易、綜合批發等相關產業，形成現代物流業板塊。依托17平方公里范圍內日漸完善的基礎設施，加快建設金陽中央商務區，在發展總部經濟、會展經濟等現代服務業上邁出實質性步伐，形成服務業板塊。依托金陽科技產業園，形成先進制造業和高新技術產業板塊。在基本完成金陽科技產業園基礎設施建設的基礎上，加快完善園區內各項配套設施建設，為企業進駐園區提供全方位的服務，進一步提高科技產業園的承載能力、聚合能力、吸引能力。

（二）加快金陽新區路網建設步伐

2007年主要任務是完善17平方公里路網，推進40平方公里路網建設，加強新區路網與外圍路網，以及加強新區路網與老城區路網的連接，特別是貴金線的建設，確保2008年基本建成；同時加強新區內部路網完善，打通新區至百花湖的金朱西路、新區至清鎮、百花湖東岸沿線的快速通道；加強新區路網與廈蓉高速公路貴陽段、繞城高速公路、貴遵和貴黃高速公路等外圍交通大動脈的銜接；新區路網建設要緊緊依托項目建設進行。

（三）加快公共設施建設，統籌新區產業與社會事業發展

完善金陽石林公園建設，加快觀山公園、十二灘公園、會展中心、奧體中心、金陽“文化山”等一批公益性項目建設，提升新區文化品位。盡快完善新區的基本功能，加快金北污水處理廠等一批基礎設施項目建設及新區公交樞紐站、停車場和始發站建設。

（四）加快住宅建設步伐

統籌老城區“稀化”與新區的人口聚集，在新區建設一批大型生活社區，引導老城區人口向新區轉移。特別是要創造條件加快香港新世界地塊、世紀金源地塊、元龍國際新城、金龍國際花園、金世旗、金華園、金麥花園等一批大型住宅樓盤項目建設步伐，對已建好的樓盤，如碧海花園、景怡苑等要盡快完善各項功能配套設施，提高居民入住率，迅速聚集新區人氣、商氣。

（五）加快推進金陽相鄰片區的開發

圍繞金陽這個核心，積極推進三橋馬王廟片區開發，加快云巖、白云與金陽相鄰的片區開發，加快烏當區金華、朱昌的城鎮化進程，策應金陽新區開發建設，逐步形成互動發展的格局。

（六）加快各項審批工作，協調各項服務

加快各項審批工作，為進入金陽新區的單位、企業做好各項協調服務。特別是要為貴州大學、貴州師范大學、省電大等高等院校，駐筑的中央和省屬單位進駐金陽搞好協調，為貴州電信等一批企業總部進駐金陽搞好服務。

第四篇：新區開發建設規范措施

各鄉鎮、街道黨（工）委和人民政府（辦事處），市委和市級國家機關各部委辦局室，各人民團體：

為進一步整合資源，理順管理體制，規范管理，更好地推動全市重大項目建設和經濟社會又好又快發展，經市委、市人民政府研究，決定成立市新區等四個區域開發建設管理委員會。現將有關事項通知如下：

一、機構設置

根據市發展規劃，將全市14個項目指揮部調整合并為四個區域開發建設管理委員會。將新區建設指揮部、曼聽（公園）提升改造指揮部、西雙版納楠景項目指揮部、市觀禮臺指揮部、勐泐大橋建設指揮部、江心大沙壩指揮部、告莊西雙景項目指揮部和片區指揮部整合為市新區開發建設管理委員會；將行政中心和公務員小區建設指揮部、市引水入城指揮部、路建設指揮部、新建高級中學指揮部整合為市片區開發建設管理委員會；將旅游小鎮項目指揮部調整為市旅游小鎮開發建設管理委員會；將茶園旅游小鎮項目指揮部調整為市茶園旅游小鎮開發建設管理委員會。四個管理委員會作為市委、市人民政府長期派出的臨時機構，領導干部兼職，工作人員固定，代表市委、市人民政府行使管理和開發建設職能。每個管理委員會下設一辦三處：

(一)綜合辦公室

1、負責機關日常工作和綜合協調工作；

2、負責文秘、檔案、宣傳、信息、信訪、保密、安全保衛、公務接待、后勤保障等工作；

3、負責內部工作的計劃及管理制度的制定和落實，以及重要會議的組織安排、會議決定事項的督辦落實與反饋。

(二)投資融資處

1、負責了解、掌握國家和地方的有關融資政策及各種優惠條件；統籌協調項目融資和招商引資工作；研究產業政策、投資導向，做好轄區內重點建設項目征集、篩選、上報，積極爭取上級重點項目資金；

2、研究政府有關對外開放、招商引資等方面的法律、法規和優惠政策，貫徹執行國家和省、州、市有關招商引資的法律、法規和方針、政策，研究擬定轄區招商工作方案并組織實施；

3、組織并參加重大招商引資項目的洽談，密切同國內外各類經濟團體、工商企業、金融組織、商務機構及其他投資者的廣泛聯系，積極吸引他們來考察和投資，為投資者提供咨詢、考察等服務；

4、負責轄區新辦企業的項目報批和從開工到投產的全程協調服務，做好各項協調服務工作；

5、協助市財政局組織、管理各項財政收入及經費支出。

(三)規劃建設處

1、負責轄區內宣傳、貫徹執行有關城鄉規劃、建設管理、市政公用事業、市容園林、房地產管理的法律法規和方針政策；

2、組織編制和報批轄區的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃；負責轄區內的項目特色化初步評審、審查及報審工作；審核轄區內建設項目的《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》核發所需基本資料及組織報批工作；

3、負責轄區內建設項目的選址、定點和開工放線、驗線工作；對基礎設施和公共設施進行建設和管理，對入區企業的工程建設項目進行審查；

4、負責受理招投標行為的初審，協助辦理招投標建設工作的報批工作；受理工程報件初審，協助辦理《建筑工程施工許可證》；

5、會同市建設局負責轄區內建設工程的施工質量、安全生產、文明施工、施工技術和工程驗收等管理工作；

6、受理轄區內《城市道路挖掘、開口許可證》、《施工占道及經營性占道許可證》審查工作；會同市建設局做好轄區內違反建設管理法律、法規、規章等行為的查處工作；

7、協助做好規劃監察、城建監察和市容市貌監察工作；

8、負責做好市規劃管理局和市建設局授權的業務工作。

(四)用地拆遷處

1、貫徹執行國家和省、州、市有關國土資源管理的各項法律法規和方針政策。擬定轄區內土地資源管理的具體措施；

2、根據土地利用總體規劃和轄區總體規劃，對轄區內土地供需情況進行調查，協助編制轄區內土地用地計劃、收儲計劃和供地計劃；協助市國土資源局做好轄區內土地收儲工作和土地確權及各類建設用地報件匯總和審查工作；

3、會同市國土資源局組織編制轄區內具體的土地征收補償、出讓方案，按法律程序上報市人民政府批準后組織實施；

4、負責轄區內征地拆遷、補償、安置工作；

5、會同市國土資源局依法對轄區內國有土地使用權出讓進行招、拍、掛工作；

6、協助市國土資源局做好轄區內違法用地的查處工作；

7、負責做好市國土資源局授權的業務工作。

二、人員配置

每個管理委員會的工作人員從各相關職能部門抽調（或向社會上聘用），并保持長期固定。原則上以各指揮部原班人員為主，不足部分通過整合后，可從社會上招聘。從社會上招聘的專業技術人員，因工作需要可以適當提高聘用工資待遇。

（一）新區開發建設管理委員會

人員定員為46名，下設綜合辦、投資融資處、規劃建設處、用地拆遷處；設工委書記1名、主任1名、工委副書記1名、副主任3名。

工委書記：

主任：

（二）片區開發建設管理委員會

人員定員為40名，下設綜合辦、投資融資處、規劃建設處、用地拆遷處；設工委書記1名、主任1名、工委副書記1名、副主任3名。

工委書記：

主任：

工委副書記：

（三）旅游小鎮開發建設管理委員會

工委書記：

主任：

工委副書記：

副主任：

（四）茶園旅游小鎮開發建設管理委員會

人員定員為18名，下設綜合辦、投資融資處、規劃建設處（鄉城建所）、用地拆遷處（鄉國土所）；設工委書記1名、主任1名、工委副書記1名、副主任1名。

工委書記：

主任：

工委副書記：

副主任：

從相關單位抽調的人員保持原工資待遇不變，工資仍由原單位發放，其他福利由管理委員會負責。被抽調人員的單位因人手不足可向社會招聘工作人員或采取其它方法解決。被抽調人員因長期固定在管理委員會工作，原則上不再納入原單位考核，其考核主體為所在的管理委員會，分機關組和事業組考核。從事業單位抽調的人員職稱的評審仍按原單位職稱晉級并予聘任，由市人事勞動和社會保障局重新核定結構比例進行聘用。

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第五篇：高鐵新區城市綜合體項目

德州躋身世界（新能源）名城的優勢項目——

山東省德州市 高鐵新區核心區城市綜合體開發項目推介書

德州市高鐵新區投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項目背景 第二章 項目概況

第三章 項目總體定位

第四章 可持續發展三步曲：項目的開發、招商與經營第五章 市場前景 第六章 結論

方案概述

德州市高鐵新區城市綜合體項目將依托政府政策支持，憑借開發商在商業、貿易等行業的影響力，調動資金與商業推廣資源、技術資源，引入專業管理機構，面向京津、濟南市場，以主題商業為主體進行經營，實現項目開發、招商與經營一體化，塑造德州城市與經濟的一張亮麗名片。

德州即將進入“高鐵時代”，高鐵新區的價值顯然不是一個傳統意義上的“新城”的內涵和外延所能表達的。高鐵新區的開發既不是純城市建設項目，也不是純工業發展項目，而是一個具有非常典型的“后工業時代”特征的“綜合性開發項目”：囊括了觀光業、商務會展業、運動康體業、參與型娛樂業、創意產業、新能源產業、旅游地產業等。

項目將以主題商業為依托；以主題商業、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現代城市主題商業綜合體”。

項目規劃包括：

現代主題購物中心＋步行商業街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴大就業作出實質貢獻，帶動德州商業向現代升級，營造新經濟局面下德州的新都市面貌。

第一章

項目背景

一、宏觀經濟

德州經濟開發區已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經濟、文化、行政中心。先后被評為“2010聯合國宜居生態示范開發區”、“2010中國十佳低碳開發區”、“國家科技興貿創新基地”、“國家太陽能光伏發電集中應用示范區”、“國家太陽能光熱綜合利用產業示范基地”、“國家生物高技術產業基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調城”、山東省“科學發展示范區”、“對外開放先進區”、“山東省優秀開發區”、“山東省經濟開發區先進單位”等榮譽稱號，在山東省省級開發區綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發區領頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環渤海地區的區位：山東對接環渤海經濟圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環渤海地區目前最發達的兩大經濟圈京津冀北經濟圈、山東半島經濟圈之間，是聯結環渤海地區和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節點。

隨著京滬高速鐵路的建設，德州應充分利用高速鐵路的輻射帶動效應，搶抓京津冀都市圈整體推進的空間效應，強化德州與天津、北京、青島、濟南等地的經濟合作與聯系，提升德州在區域競爭與合作中的地位與作用，充分發揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發展新格局，也使得德州在省內的區位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內陸地區進行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟南都市圈的區位：濟南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟南都市圈地域范圍內，有國家級高速和鐵路相通，與濟南間的交通便利，在都市圈中的區位優勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟南都市圈中的區位優勢必將進一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區位：德州市的經濟增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區的東南區域，城市對市域范圍內輻射帶動效應不明顯。未來通過德州交通區位優勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區包括河北省周邊地區的吸引力，通過引導德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉統籌與空間一體化進程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區是德州東拓戰略的先導區

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現德陵一體化的空間戰略，也是德州實現產業拓展與城市功能提升的先導區，未

來德州將形成老城區、河東新區、高鐵新區和陵縣構建的大德州空間結構。

（2）高鐵新區是德州現代綜合交通港口

高鐵新區是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現代交通樞紐，同時結合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區的客運集散中心，充分強化高鐵站區的活力，帶動樞紐經濟的發展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區是德州承接產業轉移和產業提升基地

德州目前正處于產業發展的加速階段，產業集聚與產業提升是未來德州很長一段時間的發展主題。目前河東新區的產業空間已經基本告罄，跨越減河實現產業擴張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應，強化與環渤海經濟圈經濟中心城市的戰略合作，承接產

業轉移的同時，強化自身產業的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區是德州實現功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區主要發展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區位上的提升，更是城市發展理念和功能構成上的巨變，結合高速鐵路的客流特點，充分發展現代商務辦公、現代商貿金融、會展、科技研發、教育培訓等功能。

二、城市定位與規劃

德州市高鐵新區力主將區內打造成為結合高端商務旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產業與制造的新城區，為德州乃至周邊2小時經濟圈提供最佳的產業合作與生活休閑平臺，成為未來德州發展重心！

總體定位——“宜業、宜居、宜學、宜游”的樞紐型現代話綜合城市功能區，塑造城市復合體。以高鐵站點為契機，以建設設施先進的現代化交通樞紐為先導，最終形成功能完善融合的城市新區。

三、區內經濟社會發展狀況

1、新能源和生物技術產業類

德州經濟開發區正以打造“新能源之都”為目標，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內外精英人才匯聚德州創業發展，努力將德州經濟開發區建設成為國際知名的新能源產業技術中心、制造中心、信息中心和國內領先的新能源產業技術創新基地、知識創新基地。力爭到2012年，新能源產業銷售收入實現300億元，出口創匯3.5億美元；到2020年實現銷售收入1000億元，出口創匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經濟開發區新能源企業累計達30多個，其中皇明太陽能集團、華業風能設備有限公司、株丕特風力復合材料有限公司、貝萊特空調有限公司等5家企業銷售收入均過億元。

德州經濟開發區在生物制造、生物農業和生物能源領域形成了自己的特色，尤其是生物制造產業起步較早，發展迅猛，產業總體水平全國領先。目前，開發區已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術企業。

2、空調電子產業類

目前，德州經濟開發區已經飄揚起中國中央空調城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團等企業中央空調產能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業也在開發區蓬勃發展。

3、先進裝備制造類

德州經濟開發區已然昂起裝備制造業的龍頭，景津壓濾機集團、臺灣美利達自行車集團、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現代服務業及輕工業類

德州經濟開發區充分發揮交通和區位優勢，大力發展現代服務業興區，使服務業連續多年保持健康迅猛的發展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務

港、匯一物流等幾十家現代服務業項目落戶。

12年來，德州經濟開發區輕工業也得到迅速發展。全國羽絨服行業前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業、北方最大的潔具生產基地樂華陶瓷生產基地相繼落戶德州經濟開發區，為開發區發展構建起新格局。

5、文化旅游產業類

德州經濟開發區把文化旅游放到與工業經濟同等重要的位置，實現二、三產業齊頭并進。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節反響強烈。董子園景區深化工程穩步實施。目前董子園以通過國家3A級景區驗收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態治理河道4.5公里，長達6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯通工程開工建設。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內西部董子文化街已全部建設完工，對外開放。

減河生態濕地

減河生態濕地是國家海委批復的首個濕地治理項目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經建成并對外開放，接待游客達200萬人次。

減河生態濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設完工，原生態水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標志性景觀。東岸結合農業產業結構調整，1000畝經濟果林種植完成。

四、房地產狀況

2008年以來，德州的房產開發市場呈現供不應求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業用房的開發投資有較高的回報預期。

第二章

項目概況

一、地理位置

項目位于德州市高鐵新區核心區京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內。

二、土地開發強度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應，在車站周邊實行高強度開發，生態都心采取低密度低強度開發模式。點綴現代地標，形成優美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發，東風東路兩邊各60米-250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制

生態綠心留出大片的公共綠地，在生態綠心周邊實施高強度高密度開發，南北向城市功能發展軸上產業綜合服務區和城市公共服務區采取高密度高強度開發。并逐漸由內向外呈現內疏外密的城市肌理。

城市中心區的建筑不僅要能構建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區類公共服務設施建筑控制在24米以內，主要分布在站前核心區南北兩側的街區內。（2）居住建筑混合街區沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規劃用地車站北路和車站南路兩側。

（3）購物公園兩側的干道兩側建筑控制在50米～80米之間，構建連續的城市界面，主要以城市商業服務、商務辦公、生產型和生活型服務業等為主。

（4）核心節點周邊建筑可適當在80米～100米之間，構建城市形象，展現城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風路的兩側。（5）生態綠軸當中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優勢分析）

——交通區位優勢

德州是一個依托交通發展起來的“神京門戶、九達天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發展的空間格局和發展趨向。未來的高鐵新區將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現與省內外其他城市快速聯系。規劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區的交通樞紐功能和便利程度。規劃中的北外環、東外環使未來的高鐵新區與大德州更加緊密的聯系起來。

——土地資源優勢

德州城市建設用地向東拓展，目前老城區已經基本沒有建設空間，開發區經過僅10多年的發展，工業用地拓展非常迅速，已經逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設，高鐵新區將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區域主要為農田和村鎮建設用地，用地儲備非常優越，是德州未來發展的主要基地。——良好的產業基礎支撐

德州目前的產業基礎相對較好，以皇明為代表已經形成一批大型企業引領產業發展的局面，對于未來延伸產業鏈，形成完善的產業結構具有良好的基礎，基本已經形成新能源、生物、機械等相關產業齊

頭并進的局面，對未來高鐵新區的產業發展具有良好的發展基礎。——生態資源優勢

高鐵新區范圍內溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結合現狀地形和溝壑，構建網絡化的水網系統，提升城市生態品質。同時德州的產業對于塑造生態城市也具有良好的基礎，新能源和生物產業均與生態城市相關。

2、W（劣勢分析）

——經濟外向度不高

德州的經濟主要來自國內投資，作為東部沿海的內陸地區，德州外向型經濟的發展落后于全省平均水平。

3、O（機會分析）

——新能源與生物產業的巨大發展空間

德州的產業主導為新能源與生物產業，均為21世紀國際社會大力發展的朝陽產業，尤其是新能源產業，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產業鏈的延伸，加強研發和展示功能，將德州發展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經濟效應不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經濟效應將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應帶來的發展空間。

——后發優勢

德州目前處于山東經濟發展相對落后地區，但目前城市經濟增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經濟發展注入了新的活力，可以預見在今后很長一段時間，德州的經濟發展均將超過全省平均水平，后發優勢將更加凸顯，這為德州未來發展方向提供了多種可能。——新型城市化

我國的城市化進程日益科學化和理性化，新型城市化政策對于村鎮較多的高鐵新區提供了未來農村人口轉移的途徑，鼓勵實施農村土地流轉制度創新，保障失地農民的就業和安置等問題，為德州新型城市化創造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產業競爭的壓力

德州周邊城市產業發展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發展和產業選擇重要課題之一。——產業發展中科技含量的提升

未來的產業發展比拼的是產業科技含量和發展潛力，作為太陽能和生物基地，科技對產業發展高度具有決定性的影響。面對國內目前太陽能產業發展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產業競爭中取得先機，對于德州非常關鍵。——人才洼地

未來的發展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區的開發建設是一個需要研究的問題之一。——生態保護

高鐵新區是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護基地范圍內現有的生態資源，打造具有獨特魅力和特色的城市新區，防止生態破壞和環境惡化。——土地價值提升與功能優化

新一輪的城市拓展應本著提升土地價值，實現高鐵站區功能優化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發，做到遠近兼顧，既要滿足近期發展的需要，同時也能滿足未來德州長遠發展的訴求，做到腳踏實地，適度超前。

第三章 項目總體定位

德州市高鐵新區城市綜合體（以下簡稱“本項目”）將建設成一個以知名大型企業連鎖主力店為主導，集商業貿易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現代建筑綜合體。

一、領先概念，創新商業模式

項目的經營將引進多個創新概念，為德州新經濟格局作出創新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區域總部經濟

5、一站式消費

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業為主力店，以主題商業、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區為配套的城市現代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業綜合體對應的第五代主題專門店，將會在此項目中閃亮登場，突破行業營銷方式的瓶頸，進行價值渠道的創新和變革。

它具有以下特征：

1）環境優雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達，通過現代交通動線規劃，形成停車步行皆宜的環境。

3）ERP平臺功能強大，具備信息化優勢。

4）網絡發達，產業鏈完整，以基地的強大實力作后盾。

5）營銷理念先進，統一品牌廣告宣傳。

6）強勢營銷團隊，注重服務創新。

7）價格優勢，通過規模經濟降低營運成本，創造明顯的價格優勢。

8）產品優勢，以產業集群優勢，形成設計、品種、數量、質量多方

面領先局面。

-------展貿中心：第五代現代商業模式

定義：展貿中心是中國新興的行業專業平臺，是以主題行業營銷為主的時尚發布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產品陳列、品牌文化展示，使經營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內涵，感受產品文化的巨大魅力。

展貿中心的發展源流：

第一代商業模式：工匠、作坊式商業，是最原始的商業形式。

第二代商業模式：推銷式商業，以個別店鋪為表現形式。

第三代商業模式：傳統商鋪，典型方式為商業街鋪。

第四代商業模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業模式：以現代科技為手段，以網絡、信息平臺為支持，集展示、體驗、交流、貿易為一體的現代商業綜合體，成為城市經濟龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現代城市中心區規劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發展的現代城市中心區應由一極向多極發展，模式是傳統的純商務辦公區向商業—商務—賓館—休閑—公寓綜合區模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業街區

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區公寓組團

------總部經濟

定義：是指某區域由于特有的資源優勢吸引企業將總部在該區域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優勢的其它地區，而使企業價值鏈與區域資源實現最優空間耦合，以及由此對該區域經濟發展產生重要影響的一種經濟形態。

總部經濟是一種能夠實現企業、總部所在區域、生產加工基地所在區域“三方”利益都得到增進的經濟形態。這種總部經濟模型稱為“三贏模型”。

總部經濟的五種效應：

1、稅收貢獻效應

一是企業的稅收貢獻效應。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應。在總部工作的高級白領，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區域經濟做出貢獻。

2、產業乘數效應

制造業總部所在的區域，知識型服務業往往都比較發達，形成為制造業總部服務的知識型服務業產業鏈：由通信、網絡、傳媒、咨詢等組成的信息服務業；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務業；由會計、審計、評估、法律服務等中介服務業；由

教育培訓、會議展覽、國際商務、現代物流業等組成的新型服務業。通過制造業總部這種“乘數效應”可以擴大一個區域的經濟總量，提升第三產業結構水平、提高區域經濟競爭力。

3、消費帶動效應

總部的商務活動、研發活動以及保障商務活動和研發活動所必須的各種配套消費；總部高級白領的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區域經濟發展具有重要的作用。

4、勞動就業效應

總部經濟的發展本身會充分利用的智力人才優勢，帶來大量高智力就業崗位。同時，通過產業乘數效應，帶動第三產業，包括知識型服務和一般型服務業的發展，提供就業崗位。

5、社會資本效應

一個區域聚集了大批的企業總部，說明這個區域的商務環境、綜合環境比較優越，無形之中能夠提升這個地區的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區域的地產升值。同時，總部經濟加速知識型人才的培養與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經營模式帶動德州商業升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業地產發展的相對滯后局面，加強德州在魯西北、冀東南的商業樞紐地位。此項目作為新型的復合商業項目，將產生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業業態的現代化升級。

三、以龍頭商業推動德州商業秩序走向規范

目前國內消費正從“戰國時代”向“品牌時代”轉變。本項目的開發順應這一消費趨勢，發展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業競爭帶來新局面，為德州的商業秩序提供一個規范，營造一個國際氣氛濃郁的商業文化中心，讓消費者在現代的體驗氣氛中以優惠的價格得到優質產品與服務，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內知名連鎖商業機構

2.全國性或區域性連鎖型零售終端商

3.全國性協會或省級行業協會，如全國行業協會、中華全國工商聯、中國工藝美術協會、香港商會、全國工商聯旅游業商會、廣東省商業聯合會等作為本項目的指導和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業

5.旅游服務業和零售知名企業，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務等上、下游不同環節的配套企業

7.其它零售與商業服務提供商

8.企業集團區域總部

第四章

可持續發展三步曲：項目的開發、招商與經營

項目的發展按“開發、招商、經營”三步進行

一、開發——筑巢引鳳

項目按豪布斯卡的規劃意念進行開發，計劃引進世界知名的商業機構，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項目的龍頭商貿企業。

2、促成省級以上如全國工商聯旅游業商會、山東省商業聯合會等作為本項目的指導和參與單位。

3、促使成本項目成為上述協會綜合開發規劃的示范定點。

4、促成行業協會主辦或協辦的全國性商業機構至少一個進入本項目，作為二級招商核心項目。

5、引進培訓、會員店、休閑娛樂、服務等不同環節的企業，力爭把服務產業鏈做強做大，使本項目成為在魯西北、冀東南地區獨樹一幟，具有強大影響力的主題商業中心。

三、經營——塑造德州現代都市名片

本項目依托政府的支持，充足的資金與先進技術資源，將引入專業的經營管理機構，以主題商業進行主題整體經營，并進行統一宣傳推廣，實現項目集貿易、觀光、商務、休閑娛樂于一體的現代商業綜合體，塑造德州經濟的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務寫字樓，促進德州區域總部經濟發展

結合德州區位、交通等諸多優勢以及化工、物流等支柱產業，打造集辦公、科研、產業于一體的企業總部樓群，擴大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點，推動城市持續發展

通過聚集各類企業總部，形成新的經濟增長點，為經濟結構調整與發展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關服務業發展，推動城市產業結構升級

形成較為完整的商務體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發與技術服務等的發展，帶動周邊餐飲、商業、物流、娛樂等服務業的發展，構成了所附帶的一系列的產業體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強化經濟帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統的合作模式，降低成本，實現區域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經濟競爭力

本項目以雄渾的建筑群體優化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現代都市邁進的現代形象，改變德州的城市面貌。

二、發揮集聚效應，實質性拉動德州經濟增長

項目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發揮集聚效應，以點帶面，從而全面提升德州經濟發展面貌，充分拉

動德州經濟的迅速發展。

1、形成宏觀產業拉動效應

國內國際同類模式的數據顯示，開發現代化商業綜合體的投入產出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經濟的拉動作用明顯。本項目這一現代化的商貿平臺的開發，將整體優化德州的投資環境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經濟增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻。

2、形成穩定稅源，促進財稅增長

通過優化招商、主題經營引進的大批商家、優質企業，可以為德州創造豐富的稅源。

3、帶動其他行業，促進德州 GDP 總量增長

利用現代經濟的中心效應——提供現代化商業、商務公寓、商貿平臺，提供政策、交通環境等便利，本項目將為現代企業的發展創造優質軟、硬條件，為德州在新一輪“區域經濟”全區大布局中占得先機，創造更多的龍頭型企業，帶動上下游產業勃興，間接推動德州經濟。

4、增加商業繁榮，提高市民生活質量

以現代化的商業綜合體，優化德州的商業環境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發揮資源整合優勢，創造商貿旅游強力平臺

通過對德州現在及未來龐大的商業機會進行現代化的資源整合，隨著本項目的建立以及眾多國內外商貿企業的進駐，本項目必然會引

發城市商貿發展熱潮。

1、本項目成為幅射華北的商貿集約型管理示范項目

本項目將按魯西北、冀東南地區商業、貿易的發展需要，聘請專業商用物業公司進行經營管理，使項目成為集約經營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區商貿旅游的創業航母

本項目的規模化和集約化管理平臺，將引導國內外商貿旅游業人流、物流、商流、資金流向集聚轉移，強力的政策扶持，將極大發揮企業的創新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區商貿旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區。

3、成為中國商貿旅游的戰略平臺

本項目的創新經營模式、現代化資訊服務、體驗式營銷環境，是對國內商貿旅游業發展的有效示范，以本項目為中心形成的周邊經濟區動力型商貿旅游產業主題 CBD，將形成強大的產品貿易和消費能力，產生吸 納新興財富、引導國內外資本市場投資的聚寶盆效應。

第六章

結論

綜上所述，德州市高鐵新區核心區城市綜合體項目立意高遠、理念先進、目標明確、意義深遠、選址得當、定位準確、規劃合理、預期效益良好。加上項目可獲得當地政府的優惠政策扶持；有國內外類似成功經驗做借鑒；投資商實力強大，具備投資建設大型項目的優勢資源和操控能力，配合信譽卓著的市場背景，規劃、推廣與管理團隊的經驗操作豐富，本項目成功的機會極大。本項目在運營方面能夠滿足所在行業、所在城市的發展要求，具備建立新型主題商業中心的成功可行性。

本項目將通過引進世界 500 強或者全國知名的大型連鎖零售企業等主力店，以帶動主題商業中心的整體運營，提升德州地區的商業發展。因此本項目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優良項目。