第一篇：萬科挺進秦皇島港城住宅產(chǎn)業(yè)化破曉12 03.24

萬科挺進秦皇島港城住宅產(chǎn)業(yè)化破曉

住宅產(chǎn)業(yè)化，迄今為止已有了10年的發(fā)展歷程。如今，國家的補貼激勵政策已開始兌現(xiàn)，萬科2011年的產(chǎn)業(yè)化住宅面積將從100萬提升到200萬。而此時，距離萬科完全實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的2014年僅余4年。為了達到這一目標，萬科正在有條不紊地加快其工業(yè)化建設(shè)的步伐，將這一先進建筑理念推廣到更多城市。2011年，萬科強勢挺進秦皇島，揭開港城住宅產(chǎn)業(yè)化序幕。

建筑是耗能大戶，有研究資料顯示，住宅建設(shè)從材料的制造、施工、竣工到使用，耗能大約接近社會耗能的50%。在材料的制造、施工、竣工這些階段的耗材、耗能、耗水、耗電和占用土地資源非常大。如果可以將住宅壽命延長，便可以大量節(jié)約資源能源。在此情況下，能夠延長住宅壽命的住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)運而生。

住宅工業(yè)化，一言以蔽之，即“像搭積木、造汽車一樣蓋房子”。從專業(yè)角度來講，就是將建材、物流、銀行、物業(yè)管理集中在一起。隨著人們生活水平日益提高，對房子抗震強度、使用的舒適度要求也越來越高。在此背景下，工業(yè)化住宅的普及變得愈加迫切。從外觀上看，普通住戶或許很難區(qū)分工業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅的區(qū)別，但住宅工業(yè)化能為居于其中的人們帶來各種可感可見的好處：部分工廠化預(yù)制與現(xiàn)場裝配，可大幅度減少浪費和碳排放；工業(yè)化住宅不僅外觀漂亮，而且質(zhì)量好，不會出現(xiàn)漏水滲水、墻體開裂、天花板掉落等令人心煩意亂的質(zhì)量問題，甚至還環(huán)保節(jié)能，省掉取暖制冷的費用等等。另據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，住宅產(chǎn)業(yè)化可以使資源利用更合理，現(xiàn)場垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料占66%，建筑節(jié)能50%以上；住宅產(chǎn)業(yè)化能夠讓住宅的性能質(zhì)量更優(yōu)，失誤率降低到0.01%，外墻滲漏率水平0.01%，精度偏差以毫米計，小于0.1%；同時項目開發(fā)周期能夠從傳統(tǒng)方式下的20個月縮短到工廠化方式下的5個月，大大縮短了住宅的建造周期，讓廣大置業(yè)者免去長久等待之苦。此外，在產(chǎn)業(yè)化住宅里，洗菜水、雨水被收集起來，經(jīng)中水處理后回用；體積大的垃圾經(jīng)過生化處理在24-48小時內(nèi)分解發(fā)酵，能被用作有機肥料。而產(chǎn)業(yè)化住宅中更一一應(yīng)用了新型的建筑與結(jié)構(gòu)體系、住宅廚衛(wèi)成套技術(shù)、住宅管線成套技術(shù)、住宅智能化成套技術(shù)、居住區(qū)環(huán)境及其保障技術(shù)等50項成套技術(shù)，為居于其中的人們提供盡善盡美的宜居美宅。

“2011年萬科計劃的新開工產(chǎn)業(yè)化住宅是200萬平方米，綠色建筑有望落實180萬平米。” 萬科董事會秘書譚華杰在萬科集團2010年度業(yè)績報告會上如是說。2011年，萬科住宅工業(yè)化登陸秦皇島，港城住宅產(chǎn)業(yè)化破土而出。作為萬科未來的核心競爭力，作為綠色、先鋒的住宅建筑模式，萬科住宅工業(yè)化未來必將投入更多的人力、物力，為秦皇島，也為越來越多的城市帶來高品質(zhì)宜居美宅。

第二篇：萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化

萬科住宅產(chǎn)業(yè)化新高值

2010年，萬科超計劃實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化開工面積106萬平方米，達到了住宅產(chǎn)業(yè)化的新高值。同時，新開工面積中裝修房比例高達93%。此外，萬科開始將住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)進行接合，2010年參與的深圳、南京、北京三個保障房項目都引入了住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)。

通過多年探索，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化實踐早已成為業(yè)界旗幟，通過其研發(fā)、實踐行為，帶動并培育了一大批規(guī)劃、設(shè)計、施工、產(chǎn)品、設(shè)備等相關(guān)技術(shù)力量和企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈帶動作用十分明顯，為行業(yè)發(fā)展起到了重要的引領(lǐng)作用。與此同時，通過其實施項目及東莞建筑研究中心基地的展示交流，促進了全社會對住宅產(chǎn)業(yè)化的認知。

更重要的是，住宅產(chǎn)業(yè)化的探索不僅為中國住宅建筑生產(chǎn)方式的革命積累能量，隨著2010年萬科邁入千億級序列，如何通過產(chǎn)業(yè)化突破規(guī)模化瓶頸將為業(yè)界深思。

亞洲最大集成產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)基地威海奠基

本報訊 日前，卓達山東藍島科技產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目全面啟動奠基儀式在威海文登南海新區(qū)舉行。該項目建成后將實現(xiàn)年產(chǎn)600萬平方米新型生態(tài)環(huán)保材料房屋建筑，成為亞洲最大的集成產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)基地。該科技產(chǎn)業(yè)園是國家發(fā)改委重點支持的項目。產(chǎn)業(yè)園總占地規(guī)模2800余畝，總投資46億元人民幣，擁有當今國內(nèi)最先進的智能生產(chǎn)線，以及各類管理人員、研發(fā)人員、生產(chǎn)人員、后勤保障人員3000余人。項目設(shè)生產(chǎn)線10條、1200噸壓機30臺，年產(chǎn)量可達600萬建筑平方米。

在奠基儀式上，卓達藍島新型建材有限公司、濟南住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心、香港毅德寰宇有限公司簽署了三方戰(zhàn)略合作協(xié)議。三方憑借各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，聯(lián)合開發(fā)，將對住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)生積極推動作用。

此前，卓達河北固安新型材料研發(fā)基地已經(jīng)在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域深入研發(fā)了十余年，其開發(fā)的TID外墻保溫隔熱復合裝飾板系統(tǒng)、FID防火型內(nèi)墻養(yǎng)生裝飾板系統(tǒng)和負離子恒久釋放低碳環(huán)能輕鋼快裝整體房屋等產(chǎn)品，已經(jīng)獲得了22項國家專利技術(shù)。卓達新型建材的主打產(chǎn)品——新型生態(tài)材料和整體環(huán)保房屋系列產(chǎn)品已實現(xiàn)標準化設(shè)計、預(yù)制化生產(chǎn)、裝配式施工，這些特點使它實現(xiàn)了從建造房屋到制造房屋的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)了低碳環(huán)保與住宅工廠化制作的有機結(jié)合。在河北省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的大力支持下，卓達集團正在石家莊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)籌建一個新的生產(chǎn)基地，以滿足市場的巨大需求。

合肥：建房就像組裝汽車

不需要攪拌機、不需要腳手架、不用一磚一磚壘，建一座房子像拼裝一輛汽車，由梁、柱、板等部件直接組裝而成。這就是合肥經(jīng)開區(qū)國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地打造的疊合板式住宅工藝，引領(lǐng)了中國住宅產(chǎn)業(yè)新革命。

樹立住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)標準

2006年成立的經(jīng)開區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化基地，2006年7月經(jīng)國家建設(shè)部批準成為國內(nèi)首家政府引導的國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。經(jīng)過5年多發(fā)展，該基地目前已經(jīng)形成具有自身特色的發(fā)展建設(shè)模式。

在我國推進住宅產(chǎn)業(yè)化的最大難題就是沒有技術(shù)標準，施工技術(shù)參差不齊，導致住宅質(zhì)量無法保障。為推進住宅產(chǎn)業(yè)化健康發(fā)展，海恒集團積極與大專院校等機構(gòu)合作，研究解決產(chǎn)業(yè)化住宅的設(shè)計、生產(chǎn)和施工標準化問題，先后編制發(fā)布了全國首部安徽省《疊合板式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》、《安徽省住宅裝飾裝修驗收標準》……今年4月，海恒集團獲得省科技廳頒發(fā)的安徽科學技術(shù)研究成果證書，標志著該集團“疊合板式住宅項目”獲得省科技廳肯定。

打造住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)鏈

為構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)鏈，海恒集團積極吸引國內(nèi)外節(jié)能省地型住宅部品部件生產(chǎn)企業(yè)前來投資建廠，打造住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)園區(qū)。

截至目前，園區(qū)集中了西偉德固得美混凝土預(yù)制件、西偉德快可美干灰漿建材、鵬遠住宅工業(yè)示范園、羅寶外墻節(jié)能裝飾板材料、仁創(chuàng)新型建材、蒙達科博斯化學建材、東凱新型加氣混凝土建材、安徽派雅新能源等企業(yè)，形成了以西偉德疊合板結(jié)構(gòu)體系及康拜環(huán)保板內(nèi)裝體系為基礎(chǔ)的住宅產(chǎn)業(yè)化核心產(chǎn)品體系，逐步形成從結(jié)構(gòu)、圍護、設(shè)備設(shè)施到內(nèi)裝部品的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，已建成10.52億元投資規(guī)模、設(shè)計年生產(chǎn)總值達34億元的生產(chǎn)制造園區(qū)。

引導住宅產(chǎn)業(yè)化市場

為加快推進合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，引導住宅產(chǎn)業(yè)化市場，經(jīng)開區(qū)努力推廣運用節(jié)能省地型住宅相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品，發(fā)揮示范效應(yīng)，西偉德疊合板式住宅推廣試驗樓就是典型代表。該項目通過對房屋預(yù)制件的精確計算，通過工廠，運到現(xiàn)場合理拼裝，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼裝汽車零部件一樣組裝房子。2010年8月開工的西偉德疊合板式住宅推廣試驗樓項目，建筑面積1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前國內(nèi)先進的成套住宅工業(yè)化技術(shù)和產(chǎn)品。

經(jīng)統(tǒng)計分析，每層主體結(jié)構(gòu)工期僅需4～5天，與傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)比較，節(jié)省工時30%左右，同時可有效減少建筑垃圾和粉塵、降低建筑噪聲。該試驗項目的建設(shè)，將疊合板式混凝土結(jié)構(gòu)體系的實際應(yīng)用形成一套建設(shè)標準體系，對于在合肥市乃至全國范圍內(nèi)的大規(guī)模推廣應(yīng)用具有指導意義。試驗樓落成以來，已接待多批國家住建部、省住建廳和眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑、建材等領(lǐng)域?qū)＜仪皝碛^摩考察。

住宅產(chǎn)業(yè)化：環(huán)境時代的必要元素

“今后被稱為環(huán)境的時代，住宅生產(chǎn)工業(yè)化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵詞是環(huán)保節(jié)能、高質(zhì)量、多功能、健康安全、適合老年人;在生產(chǎn)方面的關(guān)鍵詞則是高性能材料、防震、抑制晃動等。”近日，在由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)科技促進中心主辦，北京城建科技促進會承辦，金嘉日本株式會社協(xié)辦的中日住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)交流會上，日本著名的大型綜合建筑公司——三井住友建設(shè)株式會社的技術(shù)負責人、有著近12年住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的管谷和人表達了上述觀點。二戰(zhàn)后，經(jīng)過近60年的發(fā)展，日本的住宅產(chǎn)業(yè)已形成一套較完整的體系，成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為成熟的國家之一。與日本相比，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化雖然剛剛起步，但也有十多年的發(fā)展歷程，然而進展卻比較緩慢。任何一個事物的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟都是在外部條件和內(nèi)部因素的合力下實現(xiàn)的。當前，日益嚴峻的環(huán)境危機、有增無減的節(jié)能減排壓力、供不應(yīng)求的住房需求等一系列無法逃避的問題，成為我國建筑業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、推動住宅產(chǎn)業(yè)化的強大動力。但作為一個住宅產(chǎn)業(yè)化剛剛起步的國家，我們?nèi)绾伟l(fā)展？借鑒和學習國外的經(jīng)驗與教訓是不可或缺的捷徑。

住宅公團發(fā)揮大作用

回顧日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程，一個組織發(fā)揮了重要的作用，就是由政府成立的住宅公團。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與一場世界性的戰(zhàn)爭——第二次世界大戰(zhàn)不無關(guān)系。戰(zhàn)后日本面臨的最大問題就是住房緊缺。管谷和人介紹，這個時期，以解決住宅不足與防火、防災(zāi)為目的，混凝土住宅在政府的指導下開始普及。隨后，組裝式的工業(yè)化住宅也開始迅速發(fā)展。

1955年，日本政府成立了在住宅生產(chǎn)方面起著重大領(lǐng)頭作用的組織——住宅公團。其任務(wù)是在以大城市為中心的住宅不足地區(qū)建造住宅和有計劃地推進住宅基地的開發(fā)。

管谷和人說，住宅公團在之后的日本住宅政策上也起到關(guān)鍵性的指導作用，特別是在商品公寓住宅工業(yè)化的發(fā)展上起了重大作用。此外，住宅公團在設(shè)備開發(fā)方面起到了先導性的引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的作用，使廚房水槽、抽水馬桶、浴缸、洗面臺、鋼門等逐步在一般住宅內(nèi)普及。

隨著1964年東京奧林匹克運動會的臨近，日本進入了以經(jīng)濟高速增長為目標的時代，第二、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，人口從農(nóng)村快速涌入城市，導致住宅的明顯不足和城市空間過密，城市環(huán)境日益惡化。為了解決這些問題，政府在政策上進行了修改，在增加住宅的供應(yīng)量的同時，加強了改善住宅質(zhì)量的力度。管谷和人說：“隨著建筑費用的急劇上升、建筑技術(shù)工人的不足和人工費用的上漲，對于建筑公司，施工生產(chǎn)的高度現(xiàn)代化和合理化成為急切需要改善的問題。這個時期，大型綜合建筑公司開始嘗試4層左右預(yù)制構(gòu)件住宅的建造。使用由專業(yè)工廠生產(chǎn)的混凝土和混凝土泵車,就在這個時期。”

1965年，住宅公團建造了第一個預(yù)制品工廠，開始正式供應(yīng)預(yù)制構(gòu)件裝配式住宅。另外，住宅公團制作了預(yù)制混凝土組裝施工方法的設(shè)計標準，同時也在普及此施工方法上發(fā)揮了積極的作用。

1966年，住宅公團在向社會公開預(yù)制構(gòu)件裝配式住宅技術(shù)開發(fā)成果的同時，也采取了保證民間預(yù)制裝配式住宅工廠在一定時期有市場需求的措施，這也成為民間企業(yè)大量建造設(shè)立預(yù)制構(gòu)件裝配式住宅工廠的契機。

1968年，為了有效利用土地，住宅公團在住宅建設(shè)用地情況出現(xiàn)惡化時，開始開發(fā)高層住宅，并從1970

年開始了最高達14層樓的高層預(yù)制裝配式住宅的供應(yīng)。

1990年，日本泡沫經(jīng)濟終結(jié)，超高層公寓住宅建筑盛行的時代來臨。各種部品的研發(fā)工作不斷進行，出現(xiàn)了預(yù)制地面等部品。施工中開始采用先在地面組裝、然后用吊車吊裝的方式，大大縮短了工期、提高了生產(chǎn)力。

1992年，日本發(fā)布了關(guān)于預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)連接處的研究成果，確定了具有同現(xiàn)場澆注相同構(gòu)造性的預(yù)制品設(shè)計方法。另外，超高強度混凝土和鋼筋混凝土構(gòu)造建筑物的設(shè)計方法規(guī)范也同時作為研究成果得到公布。基于這兩項成果，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化得到了飛速發(fā)展。

引入別國經(jīng)驗須慎重

綜觀住宅產(chǎn)業(yè)化較為成熟的日本、美國、瑞典等國家，住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)生和發(fā)展的歷史背景、國家的政策等都不盡相同。因此，在借鑒他國發(fā)展經(jīng)驗時也必須結(jié)合我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。

管谷和人說:“建筑業(yè)與制造業(yè)不同，受到土地、基礎(chǔ)設(shè)施、氣候條件等因素的影響，是受周圍環(huán)境影響并對周圍環(huán)境影響很多的行業(yè)。某個國家在引入別國的關(guān)于建筑行業(yè)的方法論時必須十分慎重。”

他舉例指出，壁式結(jié)構(gòu)是一種適用于預(yù)制工藝的結(jié)構(gòu)。日本由于地震多發(fā)，能夠采用這種結(jié)構(gòu)的建筑物高度有限制，因此在實踐中較少采用。但是中國的大部分地區(qū)少有地震，通過對壁式結(jié)構(gòu)預(yù)制化的相關(guān)設(shè)計、生產(chǎn)方法進行改良，實現(xiàn)成本的降低、住宅品質(zhì)的提高并非不可。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)科技促進中心主任趙豐東認為，日本住宅產(chǎn)業(yè)化里的抗震、節(jié)能等技術(shù)以及設(shè)計標準、產(chǎn)業(yè)鏈的整合等都值得我們學習。目前，我們的技術(shù)還不成熟，標準體系還不完善。更重要的是觀念沒有徹底轉(zhuǎn)變，包括房地產(chǎn)企業(yè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的認知程度、施工單位對這種方式的認識，特別是設(shè)計單位能否在設(shè)計時應(yīng)用相關(guān)技術(shù)標準。

之所以觀念還未轉(zhuǎn)變，主要是因為目前用工業(yè)化的方式建設(shè)住宅價格很高。趙豐東指出，但是如果住宅產(chǎn)業(yè)化形成社會規(guī)模，每一個環(huán)節(jié)、每一個部品都很專業(yè)和高效，成本就會大大下降。到時，開發(fā)企業(yè)拿到項目后，交給施工單位施工，施工單位就像總包單位，采購各種材料和部品并進行組裝。但是目前，施工單位采購的都是半成品，混凝土要經(jīng)過現(xiàn)場澆注后才能成為一個建筑部品。

實現(xiàn)綠色建筑的有效途徑

實際上，北京在上世紀70、80年代，曾出現(xiàn)過住宅產(chǎn)業(yè)化推廣的輝煌時期。現(xiàn)在，在前門、勁松等很多地方都能看到不少的大板樓，就是采用了預(yù)制板現(xiàn)場裝配的方法建造的，這也是一種產(chǎn)業(yè)化的方式。隨著技術(shù)的發(fā)展，工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化對技術(shù)的精細化的要求越來越高，對質(zhì)量品質(zhì)的要求也越來越高。

近幾年，北京市的住宅產(chǎn)業(yè)化在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的指導下有了一定的推廣和發(fā)展，在政策和技術(shù)方面都有所提高。去年3月，北京市9個委辦局聯(lián)合發(fā)布了北京市推進住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見，確定了近幾年北京推廣和推進住宅產(chǎn)業(yè)化的目標，包括2010年、2011年分別實現(xiàn)50萬平方米、100萬平方米的產(chǎn)業(yè)化的試點示范。此外，還成立了相關(guān)的組織、出臺了一系列政策，包括：成立了由9個委辦局統(tǒng)一協(xié)調(diào)的北京市住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)席制度；制定了產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)標準，并成立了專家委員會；在公租房等政策性住房方面，推行住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)，包括樓梯間、陽臺板等預(yù)制部件；在商品房中，采取對開發(fā)商進行3%的面積獎勵的方式，推廣住宅產(chǎn)業(yè)化等。

北京的住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)起步，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)也積極參與，成立了包括規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、施工等單位在內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟，在技術(shù)研發(fā)、信息共享等方面，對推進產(chǎn)業(yè)化有很大的促進作用。

趙豐東指出，住宅產(chǎn)業(yè)化是讓建筑變成綠色建筑的有效途徑。北京將通過部品的工業(yè)化生產(chǎn)、現(xiàn)場的裝配化施工、裝修和結(jié)構(gòu)一體化設(shè)計、設(shè)計標準化的探索等幾個方面推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。去年50萬平方米的試點示范項目已經(jīng)落地，今年100萬平方米的項目也在進一步落實中。今年北京還準備采取一些更加有力的措施，包括全裝修的應(yīng)用、在土地招拍掛階段提出相關(guān)要求、制定并完善相關(guān)技術(shù)標準等，進一步推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

第三篇：萬科住宅產(chǎn)業(yè)化調(diào)研報告

關(guān)鍵詞： 住宅產(chǎn)業(yè)化、萬科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2009年4月參觀了東莞的萬科住宅 產(chǎn)業(yè)化研究基地，第一次接觸到準成品的工業(yè)化住宅，了解到它的設(shè)計生產(chǎn)過程。作為建筑師，我近兩年的 專業(yè)工作以住宅設(shè)計為主，其間也參與過武漢萬科高 爾夫花園項目的設(shè)計。住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化，也可稱之為工業(yè)化建房。聯(lián)合國經(jīng)濟委員會給其下的定義是：生產(chǎn)的連續(xù)性；生產(chǎn)物的標準化；生產(chǎn)過程的集成化；工程建設(shè)管理的規(guī)范化；生產(chǎn)的機械化；技術(shù)生產(chǎn)科研一體化。住宅產(chǎn)業(yè)化具有“資金和技術(shù)的高度集中、大規(guī)模生產(chǎn)、社會化供應(yīng)”三個特征。住宅產(chǎn)業(yè)化1910年，瓦爾特??羅皮斯向德國通用電氣公司提交了一份合理化生產(chǎn)住宅建筑的備忘錄，對標準化住宅單元的預(yù)制、裝配和分布的先決條件透徹的闡述《住宅產(chǎn)業(yè)化》。包豪斯學校（圖片：來源網(wǎng)絡(luò)）瓦爾特??格羅皮斯1928年第一屆《國際現(xiàn)代建筑會議》強調(diào)了建筑產(chǎn)業(yè)化的必要性，認為“建筑質(zhì)量的高低并不取決于工匠們的手藝，而在于要普遍地采用合理化的生產(chǎn)方法”。指出“建筑產(chǎn)業(yè)化首先應(yīng)該是尺寸規(guī)格化，并采用有效的生產(chǎn)方法”。美國的結(jié)構(gòu)學家巴克敏斯特??富勒，為了使住宅構(gòu)件能夠大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，在2世紀20年代發(fā)明了“輕質(zhì)金屬房屋”，在1927年設(shè)計出了代多邊形“最大限度利用能源住宅”。法國工程師瓊??普魯維率先使用了產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)鋼材構(gòu)件的方法。1949年法國重建和規(guī)劃部長富勒委托設(shè)計一種新型的大批量生產(chǎn)的住宅，成本不超過當時現(xiàn)有的最便宜的住宅。在1950年，法國政府采購了25套，這些住宅都安裝在Meudon實驗住宅項目里這些不動產(chǎn)現(xiàn)在仍然狀況良好。二次世界大戰(zhàn)之后，在英國、美國和法國開發(fā)了以鋼材為基礎(chǔ)工業(yè)化住宅系統(tǒng)組裝百分比平均在65%產(chǎn)業(yè)化，日本住宅產(chǎn)業(yè)化1932年，一批從德國留學回來的日本建筑系教授創(chuàng)辦了“新建筑工藝學院”，少量的實驗性工業(yè)化住宅的研發(fā)。由于早期西方的鋼結(jié)構(gòu)住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用熱軋型鋼的梁柱結(jié)構(gòu)體系。而日本住宅建筑又一直是采用中國古代的梁柱結(jié)構(gòu)體系，所以日本住宅產(chǎn)業(yè)化起始階段梁柱建筑體系。日本產(chǎn)業(yè)化住宅（圖片：來源網(wǎng)絡(luò)）日本的住宅產(chǎn)業(yè)化是從一磚一瓦的部件入手，成千上萬的住宅部品認證然后把這些部件歸攏到一套住宅里住宅系統(tǒng)并且還非常的復雜和難以控制。歐美產(chǎn)業(yè)化住宅（圖片：來源網(wǎng)絡(luò)）而西方國家的住宅產(chǎn)業(yè)化思想是基于一種開放式系統(tǒng)，政府做的是提綱挈領(lǐng)的工作，所有的行業(yè)參與者和部件都是以進入一個大家都認可的開放式系統(tǒng)為終極目標，是從住宅系統(tǒng)性能的高度入手，再去抓各種配套部件的產(chǎn)業(yè)化，因而就顯得簡單易行和高效了。住宅產(chǎn)業(yè)化國家政策的引導質(zhì)量上的提高工程質(zhì)量一直是客戶最不滿意的地方達到70％的客戶滿意度就是一個非常優(yōu)秀的成績因為質(zhì)量問題帶來的維修費用是非常大的數(shù)字設(shè)計施工過程當中，因為設(shè)計和工程變更的洽商所占的費用占總費用的比例，2％，非常的數(shù)字現(xiàn)在施工方法的質(zhì)量誤差普遍是厘米計的，而產(chǎn)業(yè)化的質(zhì)量誤差是毫米，這提高質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)化住宅樓的外墻面板在工廠預(yù)制的過程中，外墻窗框是在澆PC混凝土之前就安裝在鋼模中的，這樣澆搗混凝土時框和混凝土能夠很好地嚙合在一起，避免了易滲水的縫隙。此外，由于PC板與板之間留有20~25毫米寬的縫隙，能及時釋放應(yīng)力，從而避免了由于熱脹冷縮、地震、不均勻沉降等原因造成的外墻裂縫。PC是英語詞組Prefabricated Concrete的縮寫，是英文“預(yù)制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)”的簡稱。即以預(yù)制混凝土構(gòu)件為主要構(gòu)件，經(jīng)裝配、連接、結(jié)合部分現(xiàn)澆而成的混凝土結(jié)構(gòu)，PC構(gòu)件是以構(gòu)件加工單位工廠化制作而形成的成品混凝土構(gòu)件。在國際建筑領(lǐng)域，PC項目的運用形式各國和各地區(qū)均有所不同，在國內(nèi)尚屬開發(fā)研究階段產(chǎn)業(yè)化住宅樓效率的提高由于工業(yè)化程度大大提高，工程進度也隨之加快。常規(guī)樓在結(jié)構(gòu)施工后，外墻還須利用外腳手架做粉刷、裝窗、貼面磚等，就10~18層的住宅樓而言須4~5個月才能拆除外腳手架。PC則因為在工廠的流水線上生產(chǎn)構(gòu)件，外墻的裝窗、貼面磚等在工廠里完成，結(jié)構(gòu)封頂后很快可以拆除外腳手架，僅此一項就可節(jié)省工期3~4個月。其次則是施工快，原來一層樓需要一周時間才能建好，現(xiàn)在只需要一天。因為濕式養(yǎng)護，而產(chǎn)業(yè)化則是已經(jīng)生產(chǎn)好，運到現(xiàn)場就拼裝焊接，決了房地產(chǎn)建造過程中資金流轉(zhuǎn)的問題。鋼筋混凝土的構(gòu)件用的是“干式施工方法”，這是相對于傳統(tǒng)的“濕式施工方法“(所謂濕式施工方法，就是在現(xiàn)場灌鋼筋水泥，需要養(yǎng)護再往上灌鋼筋水泥)而言的。據(jù)介紹，“干式施工方法”是在工廠里面用模板一塊一塊生產(chǎn)出來以后，再運到施工現(xiàn)場組裝。外墻施工（圖片：萬科內(nèi)部資料）王石表示，從工業(yè)發(fā)達國家的歷史來看，住宅產(chǎn)業(yè)化是一種必然趨勢，例如日本、美國等。從生產(chǎn)方式來看，一次性設(shè)計、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)，這種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質(zhì)量通病和企業(yè)資產(chǎn)的慢速周轉(zhuǎn)。而隨著品質(zhì)導向、規(guī)模效應(yīng)和周轉(zhuǎn)要求等一系列生存法則的變遷，“未來我們看到的，將主要是標準化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品。” 可持續(xù)發(fā)展

種種優(yōu)勢使得上述方法被稱為“綠色施工”。數(shù)據(jù)也支持了這一論斷：實現(xiàn)大面積工廠化作業(yè)后，鋼模板等重復利用率提高，建筑垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料增加66%，建筑節(jié)能達50%以上；而由于傳統(tǒng)的砌裝隔墻改為輕鋼龍骨隔墻，則擴大了房屋的使用面積（每70平方米可增加約0.6平方米的使用面積）。?施工現(xiàn)場的工人明顯少了，原來需要幾百人，現(xiàn)在只需要20-30人。另外，與以往相比，建筑垃圾。

住宅產(chǎn)業(yè)化 萬科客戶體驗中心（攝影：高洵）就在年月上海“萬科新里程”開盤的２０、２１號樓，是走出實驗室、走出車間，在公眾關(guān)注下拼裝起來的工廠化住宅。用造汽車的方式造房子，像搭積木一樣搭高樓??這是萬科歷時多年住宅產(chǎn)業(yè)化研究的成果，第一次推向市場銷售。

萬科最開始的時間是從單項技術(shù)開始入手的，像雨水再利用等等，到現(xiàn)在形成了一個比較系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)化的認識的過程，這個認識過程我們也借鑒了產(chǎn)業(yè)化中心和國外的關(guān)于產(chǎn)業(yè)化的描述在這個基礎(chǔ)之上，萬科對于產(chǎn)業(yè)化包括四個方面，一是設(shè)計標準化，第二是生產(chǎn)過程要工廠化，還有一個是現(xiàn)場的裝配化，還有一個產(chǎn)業(yè)鏈的整合，這是萬科在談到產(chǎn)業(yè)化的時候意味著的四個方面。欄桿的不同部品，有一個共同的特點是裝配式，底下有幾個角，可以在現(xiàn)場安裝，而不是電焊。從客戶需求出發(fā)，未來工廠化生產(chǎn)的住宅設(shè)計體系。大致分了三個部分，一是外掛的模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛的模塊這部分主要是為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，這模塊里面包括櫥窗、陽臺等等欄板等等這些支架可變換的、可選擇的外掛構(gòu)建。核心模塊是通過對客戶的細分和客戶對生活需求非常詳細的研究，我們得出來的對客戶生活最基本影響的部分到底意味著什么，舉一個例子，三房兩個吸收間，110平米，我們可以定這樣的客戶是什么樣的人買，他的需求是什么樣的，多大的房，有多大的儲物空間等等，櫥窗、窗臺根據(jù)不同的客戶喜好不同可以做選擇。??交通模塊是一個通透，是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，裝不裝電梯對交通都沒有影響，這是6住、9住或者是12住的框架式的體系，這為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎(chǔ)。這是我們目前正在進行產(chǎn)品的標準化的進展情況。“可能住宅”競賽的主題是“沒什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29歲的潛在購房群體分為四大類：居家族、至享族、樂游族和喧嘩族，專門為他們度身定造80平方米以下的戶型。拿如廁這件小事為例，從走進廁所開始，參觀者可能會產(chǎn)生許多想法：聞到的空氣是否清新？坐下后人體感覺是否舒適？如廁過程中如何打發(fā)時間？如果看報紙的話，可以把報紙隨手放在哪里？手紙盒在哪個位置最方便使用？如何能將馬桶沖洗得最干凈？如何神清氣爽地走出廁所？??對于用戶提出的這些問題，萬科體驗中心會形成解決方案。萬科很清楚：產(chǎn)品好不好用，客戶最有發(fā)言權(quán)。衛(wèi)生間內(nèi)的裝修一切如常，但是掀開地板磚，一個有衛(wèi)生間面積大小的下嵌的水泥“盒子”露了出來。這個１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、給水管、給水增壓系統(tǒng)有序排列，那種在樓下住戶才能看到和檢修的下水道，被巧妙地挪在這同一層，樓下住戶不用再忍受樓上排水系統(tǒng)的噪音，樓上住戶也不會在檢修時再麻煩樓下鄰居。客戶關(guān)心的廁所會不會有臭氣，沖水的時候是否流暢，廁所會不會堵塞，如果廁所壞了是否方便修理等等問題，從此一并解決。工業(yè)化、標準化對于客戶來說并不是所關(guān)心的內(nèi)容，他們最關(guān)心的東西，不是“技術(shù)”這個名詞本身，而是可以使用“技術(shù)”解決的“事件”。住宅產(chǎn)業(yè)化 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地（攝影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)，他們組裝百分比平均在65%，這亦是產(chǎn)業(yè)化的最低線，如果達不到是無法真正做到產(chǎn)業(yè)化的。但是，日本住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)組裝的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者達不到下限，企業(yè)搞產(chǎn)業(yè)化的成本就很不合算了。住宅產(chǎn)業(yè)化未形成規(guī)模化發(fā)展之前，成本增加是必然。據(jù)王石透露，在上海“新里程”工業(yè)化建房試驗中，土建成本在原本基礎(chǔ)上的增加達到了40%，“但如果規(guī)模做出來以后，比例將會從40%下降到25%左右。按照最新的建筑指標，普通住宅的鋼筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般維持在1800元至2200元/平米的水平。這樣一來，萬科在的住宅產(chǎn)業(yè)化樓建安成本比業(yè)內(nèi)平均成本高出40%，即意味著每平方米成本要高出720元至880元。而要將成本增加幅度從40%降到25%，按照王石的說法，產(chǎn)業(yè)化標準最少要達到10萬平方米。由于PC板與板之間留有20~25毫米寬的縫隙 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地（攝影：高洵）而非直接外墻、樓梯間墻、分戶墻則采用ALC墻板，內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨雙面石膏板系統(tǒng)。這些墻體可以滿足隔音保溫要求，但無法承重，這對二次裝修是個很大的問題。難點實際上是處于墻面夾角處的柱子，由于是采用產(chǎn)業(yè)化進行建造，所以每間房子室內(nèi)都會有這些夾角處的柱子，而對一般中國人的傳統(tǒng)觀念來說，這樣的柱子就不怎么讓人喜歡了。

另外，產(chǎn)業(yè)化的住宅基本上都是以裝修房面市，如果購房者需要進行二次裝修的話，這就比較麻煩了，墻體的牢固程度甚至比夾角處的柱子更大。

一般的沖擊鉆是很難打進去的。試想一下，在墻上打洞進行裝修很多時候是為了裝空調(diào)和掛上裝飾物和管線重排，沖擊鉆可以打入內(nèi)保溫層，卻很難打入預(yù)制板，而打入到內(nèi)保溫層的深度承受得住被掛上的物品另外，排線基本上會暗藏于內(nèi)保溫層內(nèi)，如若為追求個性化裝修居所而進行二次裝修，這樣一來可能就會得不償失。不過，這樣建造的房子內(nèi)的隔墻都是可以重新布局的，也就是說，房間里如何分割布局可以自由發(fā)揮想象力。工業(yè)化建房不是單憑某個地產(chǎn)公司一家的力量就能做得起來的。雖然住宅產(chǎn)業(yè)化是一種趨勢，但由于國內(nèi)在設(shè)計施工及部品生產(chǎn)方面，存在諸多缺陷，住宅產(chǎn)業(yè)化之路不會一帆風順，要想達到西方發(fā)達國家的發(fā)展水平還需要政府、開發(fā)商、消費者以及建筑設(shè)計、施工、建材生產(chǎn)企業(yè)的共同努力。這兩棟ＰＣ樓萬科采用的施工模式并不一樣，２０號樓效法香港，２１號樓則

第四篇：住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化.txt精神失常的瘋子不可怕，可怕的是精神正常的瘋子！建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放：

王芳潔

今日，由建設(shè)部主辦的第六屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(下稱“住博會”)在北京舉行，工業(yè)化住宅體系成為本屆住博會重點推廣技術(shù)。從萬科的新里程工程動工，到今天工業(yè)化住宅體系的推廣，住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化日益被中國國內(nèi)接受和熟悉。作為最早提出住宅產(chǎn)業(yè)化的國家，日本一直成為中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的范本。但是建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史與日本不盡相同，因此在推動住宅產(chǎn)業(yè)化時不應(yīng)完全參照日本，更應(yīng)多參考歐美國家的經(jīng)驗。

住宅產(chǎn)業(yè)化的定義

《第一財經(jīng)日報》：作為建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心的副總工程師，你認為什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？

孫克放：住宅產(chǎn)業(yè)化實際上是上個世紀60年代末期，由日本最先提出的。在當時的日本，電視機和汽車都已經(jīng)實現(xiàn)了工廠制造。另外，在當時2~3層的獨立住宅占據(jù)了整個國家的67%。于是人們想到了用生產(chǎn)電視機和汽車的方式生產(chǎn)住宅。但是日本住宅的生產(chǎn)方式不是由開發(fā)商來完成的，而是制造商打入了住宅建設(shè)領(lǐng)域。例如三井重工，原先的主業(yè)為鋼鐵鑄造；積水則為供水管道生產(chǎn)商；大和則是施工企業(yè)和臨時工棚的生產(chǎn)商等。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的標志是用工業(yè)化的方式生產(chǎn)住宅，而這是由生產(chǎn)小住宅開始的。一方面當時日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。20年前在中國，住宅產(chǎn)業(yè)化根本無法提起來，經(jīng)濟力量還沒有達到。第三，社會化大生產(chǎn)的實現(xiàn)，制造業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中還包括社會化大流通的實現(xiàn)。

因此在日本，雖然有住宅產(chǎn)業(yè)化的說法，但并沒有獨立的住宅產(chǎn)業(yè)，因此這個行業(yè)涵蓋了所有產(chǎn)業(yè)層次，既包括鋼鐵制造等第一產(chǎn)業(yè)，也包括第二、第三產(chǎn)業(yè)。在中國我們稱之為帶動上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。

但是，住宅產(chǎn)業(yè)化也僅是在日本提出的，在英語詞典中，產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化是一個單詞，因此其他大部分國家都將之稱為工業(yè)化。實際上都是一樣的。聯(lián)合國對于產(chǎn)業(yè)化有六點定義，其中包括用工業(yè)生產(chǎn)來代替手工操作，標準化問題，現(xiàn)代化管理問題，科研一體化問題。

也就是說，住宅產(chǎn)業(yè)化或者工業(yè)化改變的是一種生產(chǎn)方式，因為按照傳統(tǒng)的手工作坊式的生產(chǎn)方式，已經(jīng)不能滿足要求，產(chǎn)品的質(zhì)量也不高。工業(yè)化避免了這種問題。使住宅的質(zhì)量實現(xiàn)均衡。將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀?/p>

《第一財經(jīng)日報》：現(xiàn)在來看，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化程度遠遠超過了中國，在推動住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上，我們是否應(yīng)該效仿日本？

孫克放：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與日本確實有相近之處。經(jīng)過了多年的發(fā)展，矮房子逐漸

減少了，人口密度變高了。但是我們必須意識到，直至今天，矮層小建筑還在日本市場占據(jù)了40%左右份額，而中國現(xiàn)在面臨的是解決高層建筑的產(chǎn)業(yè)化問題。在這一點上，我認為我們應(yīng)該多參考德國、荷蘭以及一些北歐國家的經(jīng)驗。

中國模式

《第一財經(jīng)日報》：你剛剛提到了，住宅產(chǎn)業(yè)化就是要由原先的勞動密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗停窃谀壳爸袊鴦趧恿Τ杀鞠鄬Φ土那闆r下，上述轉(zhuǎn)變能否實現(xiàn)？

孫克放：確實，中國目前的勞動力很便宜，所以住宅產(chǎn)業(yè)化的程度不高。實際上，這在很多其他國家也是一樣的，當勞動力成本便宜時，工業(yè)化程度都不高。開發(fā)商在選擇生產(chǎn)方式時沒有理由會選擇貴的那種。

《第一財經(jīng)日報》：那么在這種情況下，萬科為什么會提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化呢？

孫克放：萬科提出住宅產(chǎn)業(yè)化無論對于整個房地產(chǎn)行業(yè)還是企業(yè)自身都是非常有意義的。萬科為何搞住宅產(chǎn)業(yè)化，樸素一點講，就是原先手工生產(chǎn)的方式蓋房子太慢了，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，可以縮短工程周期，原先需要一年蓋完的房子現(xiàn)在八個月就可以完成了，開發(fā)商就可以早一點賣房子，早一點實現(xiàn)利潤。而且，產(chǎn)業(yè)化住宅的質(zhì)量也明顯有優(yōu)勢。

同時，住宅產(chǎn)業(yè)化，一定是當國家經(jīng)濟實力達到一定程度方可提出的。中國目前已經(jīng)具備了這種實力。這個時候萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，這條道路是對的。因此建設(shè)部對這件事非常重視，已經(jīng)將萬科的新里程項目定為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范基地。

目的和方向

《第一財經(jīng)日報》：您認為在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的是什么？

孫克放：無論在哪個國家，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的都是三點，第一提高生產(chǎn)率，第二降低勞動成本，第三是提高質(zhì)量。現(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個月的時間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間，德國生產(chǎn)的房子甚至可以用集裝箱出口，生產(chǎn)率得到了大幅度提高。

《第一財經(jīng)日報》：那么，在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化需要解決的問題有哪些？

孫克放：中國目前必須解決的問題有兩個，一個是勞動力成本問題，另外一個就是研究方向問題。我認為在中國，應(yīng)該形成一個體系，這個體系中不僅有開發(fā)商，使施工企業(yè)和制造業(yè)都參與進來，研究機構(gòu)也參與進來。因為產(chǎn)學聯(lián)各有各的強項，大家一起做成一個體系，這個體系是工業(yè)化的，住宅產(chǎn)業(yè)化才可能大力推進。

這其中，開發(fā)商所必須承擔的是組織者的角色，因為制造單位是沒有地的，施工單位又依附于開發(fā)商。在過去，科研單位的成果往往被束之高閣，實際應(yīng)用很少。

《第一財經(jīng)日報》：實際上，我們知道中國在很多年前已經(jīng)搞過一次住宅工業(yè)化，但是后

來又被摒棄不用了，現(xiàn)在重新拾起的難度為什么那么大？

孫克放：確實，很多年前我們已經(jīng)開始采用預(yù)制裝配等工業(yè)化技術(shù)，但是當時的技術(shù)還不過關(guān)，后來就被放棄了。很多年大家都沒有人再研究，也就荒廢了。現(xiàn)在，中國是完全有能力做的，只是房子蓋得太快了，快得讓人來不及想。今天蓋，明天就賣了。這在很多國家也是一樣的，需求量太大時，人們往往不能靜下心來思考如何將房子蓋得更好。只有當將來需求相對平穩(wěn)時，我們才能穩(wěn)下來思考這個問題。

例如鋼筋的預(yù)用力技術(shù)，可以省鋼筋，將板做薄，做出的房子沒有梁。這已經(jīng)是一項很成熟的技術(shù)，在美國得到了普遍應(yīng)用。但是國內(nèi)懂這個技術(shù)的人很少，開發(fā)商又不相信。由此可見，在中國，全面認識住宅產(chǎn)業(yè)化還需要一個過程。萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，其精神應(yīng)該得到鼓勵。開發(fā)商就應(yīng)該做出一個平臺來，使大家一起推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

第五篇：萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路

提起萬科這幾年的產(chǎn)業(yè)化思路和實踐的過程，我想介紹三部分內(nèi)容：一是“為什么萬科會選擇走產(chǎn)業(yè)化的道路”，二是“萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐”，另外是“萬科集團對住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景”。

是什么促使萬科走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，主要有三個原因，一是國家政策的引導，各方面的領(lǐng)導對萬科的實踐工作有很多的幫助。第二個方面我們認為這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律；我主要介紹一下第三個，從萬科內(nèi)部遇到的一些發(fā)展中的問題來闡述我們?yōu)槭裁催x擇住宅走產(chǎn)業(yè)化的道路。

萬科發(fā)展本身很快，使萬科成為一個有實力的公司，但也使萬科在運作過程當中出現(xiàn)一些規(guī)模所帶來的問題，去年萬科形成了十年發(fā)展規(guī)劃里面可以看到，萬科的目標是在十年以后2014年我們要實現(xiàn)一千個億的銷售額。去年的狀況是萬科的結(jié)算金額91.6億元，為了實現(xiàn)這樣的規(guī)模我們在21個城市開發(fā)57個項目，光是地產(chǎn)的公司人員不包括物業(yè)就有1676人，我們是如此龐大的團隊，做這么多的項目做這么多的城市才做到91億的銷售額。

到2014年有一千億的銷售額的時候，萬科的狀況會怎樣？今天我們就會感覺到這個規(guī)模帶來的效率、質(zhì)量、專業(yè)能力被稀釋的問題，核心是效率的問題。我會用一些統(tǒng)計數(shù)字說明這個情況。

衡量效率的指標是人均的開發(fā)面積，從03、04年的兩年數(shù)據(jù)來看有所進步，但是進步不大，人均在建的面積是一萬左右，如果這個效率不提高，到了04年，萬科會有7萬3千7百余人，地產(chǎn)系統(tǒng)超過一萬人，工程系統(tǒng)有三千六百七十人，是非常龐大的組織機構(gòu)，管理到時候會是一個非常嚴重的問題。我們通過返修的條數(shù)來統(tǒng)計情況。萬科的工程質(zhì)量在不斷地好轉(zhuǎn)，實際上在每個月以15條維修量的數(shù)字上進步非常難，這個維修量是我們傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的瓶頸，盡管萬科內(nèi)部工程體系的員工付出了很大的努力，但是再要改進這個數(shù)字是非常艱難的過程。從客戶對于萬科的反應(yīng)來看，萬科每年都會做客戶滿意度的調(diào)查，和專業(yè)的第三方機構(gòu)來做，從住宅開發(fā)主要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)看，從物業(yè)管理、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、各方面的服務(wù)和質(zhì)量來看，萬科的產(chǎn)品和物業(yè)管理始終是客戶滿意的前兩位，主要的方面是工程質(zhì)量一直是客戶最不滿意的地方。據(jù)調(diào)查公司講，達到70％的客戶滿意度其實就是一個非常優(yōu)秀的成績，但是可以看到工程質(zhì)量我們始終在60％左右徘徊。因為質(zhì)量問題帶來的維修費用是非常大的數(shù)字，04年我們維修費用是3200萬，如果情況沒有好轉(zhuǎn)，到了14年每年會花4.5億在維修上。專業(yè)能力稀釋的指標，我們衡量是用設(shè)計施工過程當中，因為設(shè)計和工程變更的洽商所占的費用占總費用的比例，我們用這個衡量我們的專業(yè)比例，如果按照04年2％的設(shè)計失誤率到14年萬科有每年有6個億，因為設(shè)計不當不周全所增加的變更費用將是個非常大的數(shù)字。

實際上萬科在幾年前就開始進行了住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐。把這個過程跟大家做一個介紹。

萬科是從單項技術(shù)開始入手的，像雨水再利用等，到現(xiàn)在形成了一個比較系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)化的認識的過程，這個認識過程我們也借鑒了產(chǎn)業(yè)化中心和國外的關(guān)于產(chǎn)業(yè)化的描述，在這個基礎(chǔ)之上，萬科對于產(chǎn)業(yè)化包括四個方面，一是設(shè)計標準化，第二是生產(chǎn)過程要工廠化，還有一個是現(xiàn)場的裝配化，還有一個產(chǎn)業(yè)鏈的整合，這是萬科在談到產(chǎn)業(yè)化的時候意味著的四個方面。

上面這段文章實際上是非常碰巧的事，我們在談?wù)撊f科的問題的時候，看到建設(shè)部的劉部長在“住宅產(chǎn)業(yè)高峰論壇”的講話，提到了國外的住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來的意義，講到三個方面，一是效率，第二是質(zhì)量和性能，第三是可持續(xù)發(fā)展，這是建設(shè)部的劉志峰副部長總結(jié)的觀點，從另一方面我們看出來產(chǎn)業(yè)化確實是能夠使得萬科克服規(guī)模擴張帶來的問題非常有效的手段。

我分別介紹一下四個方面萬科做了哪些事情，這是一個組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置，每年都要把機構(gòu)調(diào)整一下，因為工作重心不太一樣。先談一下萬科的標準化構(gòu)成，萬科是2000年提出的標準化的思路，發(fā)展到今天有三個階段，第一是強調(diào)快速復制和產(chǎn)品創(chuàng)新，第二是當出現(xiàn)了大量的標準化產(chǎn)品以后，對這些標準化產(chǎn)品進行部品方面的集約化和通用化的深入過程。第三個階段是因為前兩個過程做了一段時間以后，因為市場的反應(yīng)和其他的一些原因，我們進行了新的思路是模塊化的設(shè)計。

這是第一階段，2000開始，標準化設(shè)計階段，大致進行的情況，帶來的結(jié)果是在我們標準化實施項目里面人均施工圖管理面積是12.9萬平方米，周期是

2.86個月，失誤率是1.56％，帶來的對比人均施工圖是1.3萬平方米。

為了這些項目，我們做了26項專利申請，17項已經(jīng)被受理，4項還在申報

過程當中，這是萬科的標準化第二個階段，通過整合使部品能夠通用化和集約化，可以使我們的成本降低，設(shè)計周期再縮短。這是萬科發(fā)布的部品手冊，整體的住宅部品劃分了65類左右每一類的標準圖集和標準做法。

這是樣談欄桿的不同部品，有一個共同的特點是裝配式，底下有幾個角，可以在現(xiàn)場安裝，而不是電焊。

第三個階段，在萬科內(nèi)部是RS體系，叫做從客戶需求出發(fā)，未來工廠化生產(chǎn)的住宅設(shè)計體系大致分了三個部分，一是外掛的模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛的模塊這部分主要是為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，這模塊里面包括櫥窗、陽臺等等欄板等等這些支架可變換的、可選擇的外掛構(gòu)建。核心模塊是通過對客戶的細分和客戶對生活需求非常詳細的研究，我們得出來的對客戶生活最基本影響的部分到底意味著什么，舉一個例子，三房兩個洗手間，110平米，我們可以定這樣的客戶是什么樣的人買，他的需求是什么樣的，多大的房，有多大的儲物空間等等，櫥窗、窗臺根據(jù)不同的客戶喜好不同可以做選擇。交通模塊是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，裝不裝電梯對交通都沒有影響，這是6住、9住或者是12住的框架式的體系，這為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎(chǔ)。這是我們目前正在進行產(chǎn)品的標準化的進展情況。第一個實際應(yīng)用項目是在大連。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)化的第二部分，工廠化。主要做兩方面的事情，一是參與國家相關(guān)技術(shù)的規(guī)范的編制工作，另外是積極承擔研究課題需要的試驗項目。這是下個月在深圳地區(qū)要開工的六層的預(yù)制混凝土的裝配式的結(jié)構(gòu)，從外圍護到內(nèi)裝都是在工廠生產(chǎn)好再到現(xiàn)場裝配，連接的后澆帶是在現(xiàn)場澆鑄的，但這其實是一個試驗項目。

明年還要在深圳地區(qū)做一個六層或者九層的輕鋼結(jié)構(gòu)的實驗樓。在推進工廠化的同時，（工廠化指這幾個方面全部要在工廠生產(chǎn)），萬科會在局部的方面，建筑的部品或者幾個方面實現(xiàn)工廠生產(chǎn)現(xiàn)場裝配的過程。這是萬科部品手冊里面的，比如陽臺的欄板的如何安裝，包括有現(xiàn)場可調(diào)節(jié)的設(shè)施，我們知道手工傳統(tǒng)方式生產(chǎn)出來的房子精度和工廠化的房子相差很遠，很有可能安裝不上，角度的調(diào)節(jié)或者可調(diào)節(jié)的方式，以適應(yīng)工廠化生產(chǎn)的方式。這是裝配化的陽臺欄板。

在實驗樓里面會有更大型的部分，有一個空間，有一個洗手間或者是廚房，是一個整體的，或者是分成幾片的整體的吊裝實驗。

第四是產(chǎn)業(yè)鏈整合，有兩個過程，一是推進工廠化的過程當中，我們和很多外部的機構(gòu)合作研究、生產(chǎn)、安裝、施工的過程，另外指的是萬科在傳統(tǒng)領(lǐng)域里面從ISO2000里面開始集中采購和形成戰(zhàn)略伙伴的戰(zhàn)略構(gòu)思。

集團采購到目前為止有三個層面，一是在17類的產(chǎn)品在集團統(tǒng)一購買的，在區(qū)域有20種產(chǎn)品是區(qū)域采購，13類產(chǎn)品是由深圳公司單獨建立產(chǎn)品供應(yīng)商整體的采購體系搭建萬科住宅的產(chǎn)業(yè)鏈。

做到今天，我們對于產(chǎn)業(yè)化的愿景是什么。首先我們要追求整個過程和速度效率，第二要保證房子的質(zhì)量和性能。第三是對環(huán)境做出自己應(yīng)有的貢獻。這雖然是產(chǎn)業(yè)化的一個部分，但是另外一個機構(gòu)在單獨專門做的工作，就是萬科的環(huán)境工作。第四是要形成合作關(guān)系，包括和政府，包括和產(chǎn)業(yè)鏈上下游的商業(yè)機構(gòu)和廠商形成合作關(guān)系，這是我們認為我們在產(chǎn)業(yè)化方面所要肩負的四項使命。我們的具體工作目標從六個方面來談，標準化設(shè)計，標準化的產(chǎn)品庫，人性化的裝修、環(huán)境技術(shù)、供應(yīng)連管理、新材料、新技術(shù)幾個方面，這是我們在產(chǎn)業(yè)化工作的一個范疇。在產(chǎn)業(yè)化工作的核心價值觀，以客戶為核心，以萬科整合社會上各方面的資源，最后為客戶提供價值，這是我們對于產(chǎn)業(yè)化核心價值的認識。