第一篇：住宅產(chǎn)業(yè)化調研報告

住宅產(chǎn)業(yè)化調研報告

房地產(chǎn)業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導產(chǎn)業(yè)，近十幾年來，為我省經(jīng)濟社會發(fā)展做出了巨大貢獻。在全面貫徹落實中央新的宏觀經(jīng)濟政策大背景下，我省房地產(chǎn)業(yè)正面臨重大機遇和挑戰(zhàn)。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)業(yè)調整結構、轉型升級的必然選擇，對于加快“四化兩型”、“四個湖南”建設，促進我省“三量齊升”，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，將起到強大助推作用。為此，我室與省住建廳組成聯(lián)合調研組，赴XX、上海、沈陽等地開展調研，并結合我省實際，提出住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展建議。現(xiàn)將有關情況綜合整理，供領導參閱。

一、推進住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性

住宅產(chǎn)業(yè)化主要指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅。住宅產(chǎn)業(yè)化有利于實現(xiàn)節(jié)能減排，推進綠色安全施工，提高資源能源使用效率；有利于提高建筑空間健康指數(shù)和舒適程度，改善人居環(huán)境；有利于提高住宅科技含量和勞動生產(chǎn)率，促進產(chǎn)業(yè)結構調整。湖南作為兩型社會綜合改革試驗區(qū)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展尤顯必要和緊迫。

住宅產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的必然要求。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)科技含量低，費時費力，作業(yè)艱苦，加上資源日益緊缺、成本持續(xù)上升、生態(tài)環(huán)境日趨惡化，特別是質量通病 無法根除、建筑工地安全事故頻發(fā)等現(xiàn)狀，必然要求以現(xiàn)代制造的生產(chǎn)方式對整個住宅產(chǎn)業(yè)進行工業(yè)化革命和產(chǎn)業(yè)鏈重構，實現(xiàn)建筑設計標準化、構配件生產(chǎn)工廠化，施工機械化和組織管理科學化，確保提升住宅產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率和工程建設整體質量，降低對資源、能源的消耗，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。

住宅產(chǎn)業(yè)化是建設節(jié)能省地環(huán)保型住宅和綠色建筑的迫切需要。我省工業(yè)化率和城鎮(zhèn)化率分別達到41.3%和46.65%，正處于住宅產(chǎn)業(yè)化與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的關鍵時期。一方面，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展、建設規(guī)模的不斷擴大，為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的基礎條件；另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化為城鎮(zhèn)化帶來了新的產(chǎn)業(yè)支撐，通過工廠化生產(chǎn)可有效解決農(nóng)民工就業(yè)，促進農(nóng)民工向產(chǎn)業(yè)工人和技術工人轉型。并由此發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅和綠色建筑，提升建筑質量，降低資源、能源消耗，保護生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化資源配置，推動我省“四化兩型”建設。

住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)揮我省基礎優(yōu)勢，打造戰(zhàn)略型支柱產(chǎn)業(yè)的重要方向。在國家推進中部崛起和產(chǎn)業(yè)轉型升級的大背景下，我省正面臨著承接產(chǎn)業(yè)轉移的機遇，同時也面臨著培育發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)的壓力。隨著三一重工、中聯(lián)重科等為核心的傳統(tǒng)工程機械制造業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、增長放緩的現(xiàn)狀，我省急需培育發(fā)展以信息化、高新技術為核心的新型制造業(yè)。同 時，強大的產(chǎn)學研基礎和遠大住工世界級水平的住宅產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，為我省發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，打造產(chǎn)值過數(shù)千億元的新型戰(zhàn)略型支柱產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)勢條件和歷史機遇。

第二篇：住宅產(chǎn)業(yè)化 調研

建筑工業(yè)化之住宅產(chǎn)業(yè)化在我地區(qū)的發(fā)展概況

——凝遠公司考察報告

建筑工業(yè)化是以構件預制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)方式，以設計標準化、構件部品化、施工機械化、管理信息化為特征，能夠整合設計、生產(chǎn)、施工等整個產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。是建筑業(yè)從分散、落后的手工業(yè)生產(chǎn)方式逐步過渡到以現(xiàn)代技術為基礎的大工業(yè)生產(chǎn)方式的全過程，是建筑業(yè)生產(chǎn)方式的變革。

建筑工業(yè)化的基本內容和發(fā)展方向可概括為“四化”：一是設計標準化，這是建筑工業(yè)化的前提。要求設計標準化與多樣化相結合，構配件設計要在標準化的基礎上做到系列化、通用化；二是構件部品化。采用裝配式結構，預先在工廠生產(chǎn)出各種構配件運到工地進行裝配；混凝土構配件實行工廠預制、現(xiàn)場預制和工具式鋼模板現(xiàn)澆相結合，發(fā)展構配件生產(chǎn)專業(yè)化、商品化，有計劃有步驟地提高預制裝配程度。在建筑材料方面，積極發(fā)展經(jīng)濟適用的新型材料，重視就地取材，利用工業(yè)廢料，節(jié)約能源，降低費用；三是施工機械化。這是建筑工業(yè)化的核心，即實行機械化、半機械化和改良工具相結合，有計劃有步驟地提高施工機械化水平；四是管理信息化。這指運用計算機等信息化手段，從設計、制作到施工現(xiàn)場安裝，全過程實行科學化組織管理，這是建筑工業(yè)化的重要保證。

長期以來，建筑業(yè)的勞動生產(chǎn)率提高速度慢，與其他行業(yè)和國外同行業(yè)相比，大多數(shù)企業(yè)施工技術比較落后，科技含量低，施工效率差，勞動強度大，工程質量和安全事故居高不下，工程質量通病屢見不鮮，建設成本不斷增大。在城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化的進程中，在工程建設高潮的今天，建筑業(yè)企業(yè)必須從提高施工工效、加快工程進度、降低勞動者工作強度的角度出發(fā)，在全面提升施工技術水平上下功夫，盡快接近和趕上國外先進施工技術水平。要實現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化，必須走工業(yè)化的道路，依靠科技進步，用設計標準化、構件部品化、施工機械化、管理信息化來實現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化。

一、我國建筑工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

我國預制混凝土結構研究和應用始于20世紀50年代。直到80年代，在工業(yè)與民用建筑中一直有著比較廣泛的應用。90年代后，由于種種原因，預制混凝土結構在民用建筑中的應用逐漸減少，處于相對低潮階段。進入21世紀后，伴隨著我國城鎮(zhèn)化和城市現(xiàn)代化進程的快速發(fā)展，能源與資源不足的矛盾越發(fā)突出，生態(tài)建設和環(huán)境保護的形勢日益嚴峻，原來建立在勞動力價格相對低廉基礎之上的建筑行業(yè)，正在面臨勞動力成本不斷上升的問題，逐漸成為制約我國建筑業(yè)進一步發(fā)展的瓶頸。我國建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效率與發(fā)達國家相比，仍有一定的差距，主要表現(xiàn)在：一是勞動生產(chǎn)率低。我國建筑產(chǎn)業(yè)的人均年竣工面積僅為美國和日本等發(fā)達國家的1/4～1/5；二是建造效率低。同樣一棟18層的住宅，國內以毛壞房交付，需要13～14個月的建造時間，類似日本的發(fā)達國家以精裝修房交付，僅需要9～10個月時間；三是行業(yè)整體質量水平偏低。技術落后、機械化程度低，無標準化、流程化作業(yè)；四是質量穩(wěn)定性差。傳統(tǒng)施工方式容易受氣候、人力、環(huán)境等諸多不可控因素影響；五是勞動力緊缺。民工荒已成建筑行業(yè)的普遍現(xiàn)象；六是勞動力素質及專業(yè)性不高，缺乏專業(yè)培訓。

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，節(jié)能環(huán)保要求的提高，勞動力成本的不斷增

長，近十多年來，我國在預制混凝土裝配式建筑方面的研究與應用逐漸升溫，多家單位開展了這方面的工作：如1998年南京大地建設集團有限責任公司的“預制預應力混凝土裝配整體式框架結構體系”；2005年以來，北京萬科企業(yè)有限公司的“裝配整體式剪力墻結構體系”；南通建筑工程總承包有限公司的“全預制裝配整體式剪力墻結構（NPC）體系”；西偉德混凝土預制件（合肥）有限公司的“疊合板裝配整體式混凝土結構體系”；臺灣潤泰集團的“預制裝配式框架結構”；黑龍江宇輝建設集團的“預制裝配整體式混凝土剪力墻結構體系”等，陸續(xù)在工程中示范和應用。

2007年末，北京“榆構萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心”成立，開始了北京萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路。在推進這一戰(zhàn)略的過程中，北京萬科采取了建立技術研發(fā)、與建設試點工程同步推進的本土化舉措，先后委托清華大學、中國建筑科學研究院抗震所和中國建筑科學研究院結構所，進行相關的實驗和研究工作，驗證結構體系可靠性和施工可行性。通過系列科研論證和實驗樓、工業(yè)化實體樓建設，取得了積極成效。從標準化、預制裝配、全裝修、部品集成、新技術應用五個方面著手進行工業(yè)化，在此基礎上通過一定的手段實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，并最終通過搭建平臺實現(xiàn)綠色建筑。

采用預制裝配式混凝土結構，可以有效節(jié)約資源和能源，提高建筑功能和結構性能，改善施工現(xiàn)場的環(huán)境和作業(yè)條件，減少建筑垃圾對環(huán)境的不良影響，有效實現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)保”的綠色施工要求，實現(xiàn)低能耗、低排放的建造過程，促進我國建筑業(yè)的整體發(fā)展，實現(xiàn)預定的節(jié)能、減排目標。

目前，我國所發(fā)展的預制混凝土裝配式結構，在建筑設計、構件生產(chǎn)、安裝施工及結構受力分析、構件連接構造等方面均優(yōu)于我國20世紀七、八十年代發(fā)展的傳統(tǒng)裝配式建筑結構，在建筑施工質量、節(jié)能減排效果、抗震性能、綜合經(jīng)濟效益等多方面具有等同或優(yōu)于現(xiàn)澆混凝土結構的性能。

我國住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的改革和發(fā)展，取得了顯著的成效，尤其是1998年以來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，全國住宅產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，大大改善了居民的住房條件，拉動了經(jīng)濟增長，擴大了就業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)中僅次于服務業(yè)和商業(yè)的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。“十二五”時期全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設任務3600萬套，是《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確的約束性指標。因此，住宅產(chǎn)業(yè)在未來的二三十年內，都將是中國國民經(jīng)濟發(fā)展的增長點，發(fā)展空間十分巨大，是前景光明的朝陽產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)統(tǒng)計，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑，可以使住宅建造過程中的資源利用更合理，與現(xiàn)澆技術相比，現(xiàn)場建筑垃圾減少80%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能65%以上，住宅的性能更優(yōu)，質量品質更佳。同時項目開發(fā)周期僅為傳統(tǒng)方式的75%，大大縮短了住宅的建造周期。

中國的住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個快速的發(fā)展過程，現(xiàn)在正處在一個重要的上升階段。如何擺脫現(xiàn)有的土地本位和規(guī)模型的單一開發(fā)模式，使住宅產(chǎn)業(yè)更加理性和有序發(fā)展，更加注重效率、品質和質量，這是關系到中國住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題。各國的經(jīng)驗表明，根本的出路是實現(xiàn)住宅工業(yè)化，使住宅產(chǎn)業(yè)形成一個完整、配套的工業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)。

二、預制PC在陜西的發(fā)展條件已經(jīng)成熟

住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑工業(yè)化（2013年國務院一號文）的重要組成部分。住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟標志是“工廠化制造房屋”，將傳統(tǒng)建筑業(yè)的“建造方式”變革為“制造方式”。它是通過設計的標準化、構件部品化、施工機械化和管理信息化，采

用新科技、新工藝、新設備，提高住宅建設整體質量水平，提高勞動生產(chǎn)率，貫徹節(jié)能、環(huán)保理念，改善住宅的使用功能和居住質量，高質量、高標準、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。其中預制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C構件是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分，它是完成生產(chǎn)工業(yè)化、施工的裝配化的前提

(一)、住宅產(chǎn)業(yè)化在陜西發(fā)展符合國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策1、1999年<<關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化若干意見>>（國辦發(fā)【72】號文）。經(jīng)過近幾年的努力，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化得到了迅速的發(fā)展。

2、2011年，國家將保障房建設提高到了關系國計民生的基本國策高度，提出建設1000萬套、5年建設3600萬套保障房的宏偉目標。

3、2013年1月1日，國務院辦公廳一號文關于轉發(fā)發(fā)改委住建部<<綠色建筑行動方案>>的通知，通知要求加快建設工程預制和裝配技術，提高建筑工業(yè)化技術集成水平，開展工業(yè)化建筑示范試點。

4、2013年7月陜西省政府發(fā)布《陜西省綠色建筑行動實施方案》，“

（九）推動建筑工業(yè)化。修改完善建設工程標準體系，促進建筑業(yè)化的設計、施工和部品生產(chǎn)，推動結構件、部品、部件的標準化。推廣適合工業(yè)化生產(chǎn)的預制裝配式混凝土……支持集設計、生產(chǎn)、施工于一體的工業(yè)化基地建設…”

（二）國內外的現(xiàn)有經(jīng)驗十分豐富

1、日本的成功經(jīng)驗：

自1960年以來，為緩解低收入家庭住房緊張狀況，日本政府開始采用工廠化生產(chǎn)住宅的方式進行大規(guī)模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，將住宅產(chǎn)業(yè)化引入公營住宅建設中，提升公營住宅的建設數(shù)量和質量，為推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展奠定了堅實的基礎；

2、香港的成功經(jīng)驗：

從2001年2月開始，香港屋宇署等部門聯(lián)合發(fā)文鼓勵預制裝配住宅產(chǎn)業(yè)化，大大加快了住宅產(chǎn)業(yè)化在香港的的發(fā)展；

3、北京、上海、廣州、長沙和沈陽等地區(qū)經(jīng)驗：

2010年3月北京市建委等8部門聯(lián)合發(fā)布<<關于推進本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見>>、廣州在2011年4月發(fā)布<<深圳市保障性住房建設標準（試行）>>要求在保障房建設中，工業(yè)化產(chǎn)品所占比例不低于25%；

4、萬科房地產(chǎn)公司從2004年開始，投入大量人力物力進行產(chǎn)業(yè)化技術研究，在新加坡、美國、香港和日本等國的技術上進行技術創(chuàng)新，其開發(fā)的第一個住宅產(chǎn)業(yè)化項目（新里程）于2008年在上海竣工。其后萬科將這一技術推向全國分公司，分別在北京、天津、深圳、杭州進行試點，獲得消費者的一致認可，并宣布到2014年萬科開發(fā)的項目90%都采用產(chǎn)業(yè)化技術建設。

（三）其他城市的發(fā)展為陜西提供了學習和借鑒經(jīng)驗

1、預制構件的種類：

復合外墻板、復合隔墻板、陽臺、飄窗、剪刀梯、樓梯隔板、空調板；疊合板；

2、深化設計形式：

預制構件廠自行深化再由設計單位蓋章確認或由專業(yè)設計單位直接深化設計；

3、北京每年預制PC 的用量大約13萬m3，而實際目前的4家只能提供10萬m3左右，北京市鼓勵在郊區(qū)在發(fā)展幾家構件預制企業(yè)。另有沈陽等城市發(fā)展的速度較快。

三、完善的技術規(guī)程和產(chǎn)業(yè)鏈1、2014年之前，由于沒有相關的技術規(guī)程，萬科等企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化項目多是通過專家論證的形式獲得“合法的身份”，而《技術規(guī)程》的出臺可有效解決由于相關技術規(guī)程缺失，導致很多產(chǎn)業(yè)化項目無法立項、施工、驗收的尷尬局面。

2、缺失的標準成為了中國住宅產(chǎn)業(yè)化“成長的煩惱”。隨著《裝配式混凝土結構技術規(guī)程》的出臺，“煩惱”將被解決。

3、由中國建筑標準設計院和中國建筑科學研究院牽頭、萬科參與編制的《裝配式混凝土結構技術規(guī)程》（中華人民共和國行業(yè)標準）已發(fā)布，將于2014年10月1日正式實施。

4、在國內從設計、軟件、咨詢、構件加工、生產(chǎn)輔材、施工、施工輔材、設備供應等已經(jīng)形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈；

四、西安凝遠公司住宅產(chǎn)業(yè)化預制PC考察概況

西安凝遠水泥制品有限責任公司占地530余畝(其中三橋占地140畝，咸陽390余)，產(chǎn)品涵蓋市政、工民建、水工等領域；擁有年產(chǎn)1.5萬環(huán)地鐵盾構砼管片自動生產(chǎn)線一條（另一條在建）；年產(chǎn)150萬米高強預應力混凝土管樁生產(chǎn)線一條（另兩條在建）；西北首家30萬m3蒸壓砂加氣砼砌塊及板材生產(chǎn)線-條（2014年5月投產(chǎn)）；住宅產(chǎn)業(yè)化預制構件生產(chǎn)線一條（在建）。

1、2009年，凝遠公司到北京、深圳等地考察住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展項目；并規(guī)劃在咸陽籌建20多萬平米的水泥制品（含住宅產(chǎn)業(yè)化)生產(chǎn)基地；

2、2011年，凝遠公司與萬科企業(yè)集團簽訂了長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議，致力于共同推動住宅產(chǎn)業(yè)化在西安的發(fā)展；

3、2012年3月開始為萬科的實驗樓預制PC構件；

4、2012年5月正式為萬科廉租房（位于長安區(qū)一幢32層剪力墻結構）批量提供預制疊合板和樓梯；

5、2012年8月，凝遠公司水泥制品基地正式奠基，預留住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)線一條，預計2014年下半年可正式投入生產(chǎn)；

五、我省發(fā)展預制PC所需的支持

1、行政部門發(fā)布有關住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見或實施細則并給予一定的鼓勵和支持性政策；

2、政府倡導率先實施住宅產(chǎn)業(yè)化試點；并確定在未來的幾年里，住宅產(chǎn)業(yè)化的預估建筑面積，所應用的PC構件類型（復合內墻、復合內墻、疊合板、樓梯、陽臺等），3、建立推廣體制和優(yōu)選試點單位及項目，形成政府、開發(fā)商、設計單位、科研院所、總包、監(jiān)理、預制廠、物流等單位全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟體系。

第三篇：萬科住宅產(chǎn)業(yè)化調研報告

關鍵詞： 住宅產(chǎn)業(yè)化、萬科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2009年4月參觀了東莞的萬科住宅 產(chǎn)業(yè)化研究基地，第一次接觸到準成品的工業(yè)化住宅，了解到它的設計生產(chǎn)過程。作為建筑師，我近兩年的 專業(yè)工作以住宅設計為主，其間也參與過武漢萬科高 爾夫花園項目的設計。住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化，也可稱之為工業(yè)化建房。聯(lián)合國經(jīng)濟委員會給其下的定義是：生產(chǎn)的連續(xù)性；生產(chǎn)物的標準化；生產(chǎn)過程的集成化；工程建設管理的規(guī)范化；生產(chǎn)的機械化；技術生產(chǎn)科研一體化。住宅產(chǎn)業(yè)化具有“資金和技術的高度集中、大規(guī)模生產(chǎn)、社會化供應”三個特征。住宅產(chǎn)業(yè)化1910年，瓦爾特??羅皮斯向德國通用電氣公司提交了一份合理化生產(chǎn)住宅建筑的備忘錄，對標準化住宅單元的預制、裝配和分布的先決條件透徹的闡述《住宅產(chǎn)業(yè)化》。包豪斯學校（圖片：來源網(wǎng)絡）瓦爾特??格羅皮斯1928年第一屆《國際現(xiàn)代建筑會議》強調了建筑產(chǎn)業(yè)化的必要性，認為“建筑質量的高低并不取決于工匠們的手藝，而在于要普遍地采用合理化的生產(chǎn)方法”。指出“建筑產(chǎn)業(yè)化首先應該是尺寸規(guī)格化，并采用有效的生產(chǎn)方法”。美國的結構學家巴克敏斯特??富勒，為了使住宅構件能夠大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，在2世紀20年代發(fā)明了“輕質金屬房屋”，在1927年設計出了代多邊形“最大限度利用能源住宅”。法國工程師瓊??普魯維率先使用了產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)鋼材構件的方法。1949年法國重建和規(guī)劃部長富勒委托設計一種新型的大批量生產(chǎn)的住宅，成本不超過當時現(xiàn)有的最便宜的住宅。在1950年，法國政府采購了25套，這些住宅都安裝在Meudon實驗住宅項目里這些不動產(chǎn)現(xiàn)在仍然狀況良好。二次世界大戰(zhàn)之后，在英國、美國和法國開發(fā)了以鋼材為基礎工業(yè)化住宅系統(tǒng)組裝百分比平均在65%產(chǎn)業(yè)化，日本住宅產(chǎn)業(yè)化1932年，一批從德國留學回來的日本建筑系教授創(chuàng)辦了“新建筑工藝學院”，少量的實驗性工業(yè)化住宅的研發(fā)。由于早期西方的鋼結構住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用熱軋型鋼的梁柱結構體系。而日本住宅建筑又一直是采用中國古代的梁柱結構體系，所以日本住宅產(chǎn)業(yè)化起始階段梁柱建筑體系。日本產(chǎn)業(yè)化住宅（圖片：來源網(wǎng)絡）日本的住宅產(chǎn)業(yè)化是從一磚一瓦的部件入手，成千上萬的住宅部品認證然后把這些部件歸攏到一套住宅里住宅系統(tǒng)并且還非常的復雜和難以控制。歐美產(chǎn)業(yè)化住宅（圖片：來源網(wǎng)絡）而西方國家的住宅產(chǎn)業(yè)化思想是基于一種開放式系統(tǒng)，政府做的是提綱挈領的工作，所有的行業(yè)參與者和部件都是以進入一個大家都認可的開放式系統(tǒng)為終極目標，是從住宅系統(tǒng)性能的高度入手，再去抓各種配套部件的產(chǎn)業(yè)化，因而就顯得簡單易行和高效了。住宅產(chǎn)業(yè)化國家政策的引導質量上的提高工程質量一直是客戶最不滿意的地方達到70％的客戶滿意度就是一個非常優(yōu)秀的成績因為質量問題帶來的維修費用是非常大的數(shù)字設計施工過程當中，因為設計和工程變更的洽商所占的費用占總費用的比例，2％，非常的數(shù)字現(xiàn)在施工方法的質量誤差普遍是厘米計的，而產(chǎn)業(yè)化的質量誤差是毫米，這提高質量。產(chǎn)業(yè)化住宅樓的外墻面板在工廠預制的過程中，外墻窗框是在澆PC混凝土之前就安裝在鋼模中的，這樣澆搗混凝土時框和混凝土能夠很好地嚙合在一起，避免了易滲水的縫隙。此外，由于PC板與板之間留有20~25毫米寬的縫隙，能及時釋放應力，從而避免了由于熱脹冷縮、地震、不均勻沉降等原因造成的外墻裂縫。PC是英語詞組Prefabricated Concrete的縮寫，是英文“預制裝配式混凝土結構”的簡稱。即以預制混凝土構件為主要構件，經(jīng)裝配、連接、結合部分現(xiàn)澆而成的混凝土結構，PC構件是以構件加工單位工廠化制作而形成的成品混凝土構件。在國際建筑領域，PC項目的運用形式各國和各地區(qū)均有所不同，在國內尚屬開發(fā)研究階段產(chǎn)業(yè)化住宅樓效率的提高由于工業(yè)化程度大大提高，工程進度也隨之加快。常規(guī)樓在結構施工后，外墻還須利用外腳手架做粉刷、裝窗、貼面磚等，就10~18層的住宅樓而言須4~5個月才能拆除外腳手架。PC則因為在工廠的流水線上生產(chǎn)構件，外墻的裝窗、貼面磚等在工廠里完成，結構封頂后很快可以拆除外腳手架，僅此一項就可節(jié)省工期3~4個月。其次則是施工快，原來一層樓需要一周時間才能建好，現(xiàn)在只需要一天。因為濕式養(yǎng)護，而產(chǎn)業(yè)化則是已經(jīng)生產(chǎn)好，運到現(xiàn)場就拼裝焊接，決了房地產(chǎn)建造過程中資金流轉的問題。鋼筋混凝土的構件用的是“干式施工方法”，這是相對于傳統(tǒng)的“濕式施工方法“(所謂濕式施工方法，就是在現(xiàn)場灌鋼筋水泥，需要養(yǎng)護再往上灌鋼筋水泥)而言的。據(jù)介紹，“干式施工方法”是在工廠里面用模板一塊一塊生產(chǎn)出來以后，再運到施工現(xiàn)場組裝。外墻施工（圖片：萬科內部資料）王石表示，從工業(yè)發(fā)達國家的歷史來看，住宅產(chǎn)業(yè)化是一種必然趨勢，例如日本、美國等。從生產(chǎn)方式來看，一次性設計、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)，這種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質量通病和企業(yè)資產(chǎn)的慢速周轉。而隨著品質導向、規(guī)模效應和周轉要求等一系列生存法則的變遷，“未來我們看到的，將主要是標準化設計、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品。” 可持續(xù)發(fā)展

種種優(yōu)勢使得上述方法被稱為“綠色施工”。數(shù)據(jù)也支持了這一論斷：實現(xiàn)大面積工廠化作業(yè)后，鋼模板等重復利用率提高，建筑垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料增加66%，建筑節(jié)能達50%以上；而由于傳統(tǒng)的砌裝隔墻改為輕鋼龍骨隔墻，則擴大了房屋的使用面積（每70平方米可增加約0.6平方米的使用面積）。?施工現(xiàn)場的工人明顯少了，原來需要幾百人，現(xiàn)在只需要20-30人。另外，與以往相比，建筑垃圾。

住宅產(chǎn)業(yè)化 萬科客戶體驗中心（攝影：高洵）就在年月上海“萬科新里程”開盤的２０、２１號樓，是走出實驗室、走出車間，在公眾關注下拼裝起來的工廠化住宅。用造汽車的方式造房子，像搭積木一樣搭高樓??這是萬科歷時多年住宅產(chǎn)業(yè)化研究的成果，第一次推向市場銷售。

萬科最開始的時間是從單項技術開始入手的，像雨水再利用等等，到現(xiàn)在形成了一個比較系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)化的認識的過程，這個認識過程我們也借鑒了產(chǎn)業(yè)化中心和國外的關于產(chǎn)業(yè)化的描述在這個基礎之上，萬科對于產(chǎn)業(yè)化包括四個方面，一是設計標準化，第二是生產(chǎn)過程要工廠化，還有一個是現(xiàn)場的裝配化，還有一個產(chǎn)業(yè)鏈的整合，這是萬科在談到產(chǎn)業(yè)化的時候意味著的四個方面。欄桿的不同部品，有一個共同的特點是裝配式，底下有幾個角，可以在現(xiàn)場安裝，而不是電焊。從客戶需求出發(fā)，未來工廠化生產(chǎn)的住宅設計體系。大致分了三個部分，一是外掛的模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛的模塊這部分主要是為了適應不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，這模塊里面包括櫥窗、陽臺等等欄板等等這些支架可變換的、可選擇的外掛構建。核心模塊是通過對客戶的細分和客戶對生活需求非常詳細的研究，我們得出來的對客戶生活最基本影響的部分到底意味著什么，舉一個例子，三房兩個吸收間，110平米，我們可以定這樣的客戶是什么樣的人買，他的需求是什么樣的，多大的房，有多大的儲物空間等等，櫥窗、窗臺根據(jù)不同的客戶喜好不同可以做選擇。??交通模塊是一個通透，是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，裝不裝電梯對交通都沒有影響，這是6住、9住或者是12住的框架式的體系，這為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎。這是我們目前正在進行產(chǎn)品的標準化的進展情況。“可能住宅”競賽的主題是“沒什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29歲的潛在購房群體分為四大類：居家族、至享族、樂游族和喧嘩族，專門為他們度身定造80平方米以下的戶型。拿如廁這件小事為例，從走進廁所開始，參觀者可能會產(chǎn)生許多想法：聞到的空氣是否清新？坐下后人體感覺是否舒適？如廁過程中如何打發(fā)時間？如果看報紙的話，可以把報紙隨手放在哪里？手紙盒在哪個位置最方便使用？如何能將馬桶沖洗得最干凈？如何神清氣爽地走出廁所？??對于用戶提出的這些問題，萬科體驗中心會形成解決方案。萬科很清楚：產(chǎn)品好不好用，客戶最有發(fā)言權。衛(wèi)生間內的裝修一切如常，但是掀開地板磚，一個有衛(wèi)生間面積大小的下嵌的水泥“盒子”露了出來。這個１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、給水管、給水增壓系統(tǒng)有序排列，那種在樓下住戶才能看到和檢修的下水道，被巧妙地挪在這同一層，樓下住戶不用再忍受樓上排水系統(tǒng)的噪音，樓上住戶也不會在檢修時再麻煩樓下鄰居。客戶關心的廁所會不會有臭氣，沖水的時候是否流暢，廁所會不會堵塞，如果廁所壞了是否方便修理等等問題，從此一并解決。工業(yè)化、標準化對于客戶來說并不是所關心的內容，他們最關心的東西，不是“技術”這個名詞本身，而是可以使用“技術”解決的“事件”。住宅產(chǎn)業(yè)化 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地（攝影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)，他們組裝百分比平均在65%，這亦是產(chǎn)業(yè)化的最低線，如果達不到是無法真正做到產(chǎn)業(yè)化的。但是，日本住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)組裝的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者達不到下限，企業(yè)搞產(chǎn)業(yè)化的成本就很不合算了。住宅產(chǎn)業(yè)化未形成規(guī)模化發(fā)展之前，成本增加是必然。據(jù)王石透露，在上海“新里程”工業(yè)化建房試驗中，土建成本在原本基礎上的增加達到了40%，“但如果規(guī)模做出來以后，比例將會從40%下降到25%左右。按照最新的建筑指標，普通住宅的鋼筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般維持在1800元至2200元/平米的水平。這樣一來，萬科在的住宅產(chǎn)業(yè)化樓建安成本比業(yè)內平均成本高出40%，即意味著每平方米成本要高出720元至880元。而要將成本增加幅度從40%降到25%，按照王石的說法，產(chǎn)業(yè)化標準最少要達到10萬平方米。由于PC板與板之間留有20~25毫米寬的縫隙 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地（攝影：高洵）而非直接外墻、樓梯間墻、分戶墻則采用ALC墻板，內隔墻采用輕鋼龍骨雙面石膏板系統(tǒng)。這些墻體可以滿足隔音保溫要求，但無法承重，這對二次裝修是個很大的問題。難點實際上是處于墻面夾角處的柱子，由于是采用產(chǎn)業(yè)化進行建造，所以每間房子室內都會有這些夾角處的柱子，而對一般中國人的傳統(tǒng)觀念來說，這樣的柱子就不怎么讓人喜歡了。

另外，產(chǎn)業(yè)化的住宅基本上都是以裝修房面市，如果購房者需要進行二次裝修的話，這就比較麻煩了，墻體的牢固程度甚至比夾角處的柱子更大。

一般的沖擊鉆是很難打進去的。試想一下，在墻上打洞進行裝修很多時候是為了裝空調和掛上裝飾物和管線重排，沖擊鉆可以打入內保溫層，卻很難打入預制板，而打入到內保溫層的深度承受得住被掛上的物品另外，排線基本上會暗藏于內保溫層內，如若為追求個性化裝修居所而進行二次裝修，這樣一來可能就會得不償失。不過，這樣建造的房子內的隔墻都是可以重新布局的，也就是說，房間里如何分割布局可以自由發(fā)揮想象力。工業(yè)化建房不是單憑某個地產(chǎn)公司一家的力量就能做得起來的。雖然住宅產(chǎn)業(yè)化是一種趨勢，但由于國內在設計施工及部品生產(chǎn)方面，存在諸多缺陷，住宅產(chǎn)業(yè)化之路不會一帆風順，要想達到西方發(fā)達國家的發(fā)展水平還需要政府、開發(fā)商、消費者以及建筑設計、施工、建材生產(chǎn)企業(yè)的共同努力。這兩棟ＰＣ樓萬科采用的施工模式并不一樣，２０號樓效法香港，２１號樓則

第四篇：關于我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況的調研報告

關于我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況的調研報告

文章來源：中國建設報 更新時間：2013-11-22 瀏覽次數(shù)：

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房地產(chǎn)業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導產(chǎn)業(yè)，近十幾年來，為湖南省經(jīng)濟社會發(fā)展作出了巨大貢獻。在全面貫徹落實中央新的宏觀經(jīng)濟政策大背景下，湖南省房地產(chǎn)業(yè)正面臨重大機遇和挑戰(zhàn)。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)業(yè)調整結構、轉型升級的必然選擇，對于加快“四化兩型”、“四個湖南”建設，促進全省“三量齊升”，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，將起到強大助推作用。為此，湖南省委政策研究室與湖南省住房城鄉(xiāng)建設廳組成聯(lián)合調研組，赴北京、上海、沈陽等地開展調研，并結合本省實際，提出住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展建議。

推進住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性

住宅產(chǎn)業(yè)化主要指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅。住宅產(chǎn)業(yè)化有利于實現(xiàn)節(jié)能減排，推進綠色安全施工，提高資源能源使用效率；有利于提高建筑空間健康指數(shù)和舒適程度，改善人居環(huán)境；有利于提高住宅科技含量和勞動生產(chǎn)率，促進產(chǎn)業(yè)結構調整。湖南作為兩型社會綜合改革試驗區(qū)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展尤顯必要和緊迫。

住宅產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的必然要求。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)科技含量低，費時費力，作業(yè)艱苦，加上資源日益緊缺、成本持續(xù)上升、生態(tài)環(huán)境日趨惡化，特別是質量通病無法根除、建筑工地安全事故頻發(fā)等現(xiàn)狀，必然要求以現(xiàn)代制造的生產(chǎn)方式對整個住宅產(chǎn)業(yè)進行工業(yè)化革命和產(chǎn)業(yè)鏈重構，實現(xiàn)建筑設計標準化、構配件生產(chǎn)工廠化，施工機械化和組織管理科學化，確保提升住宅產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率和工程建設整體質量，降低對資源、能源的消耗，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。

住宅產(chǎn)業(yè)化是建設節(jié)能省地環(huán)保型住宅和綠色建筑的迫切需要。湖南省工業(yè)化率和城鎮(zhèn)化率分別達到41.3%和46.65%，正處于住宅產(chǎn)業(yè)化與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的關鍵時期。一方面，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展、建設規(guī)模的不斷擴大，為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的基礎條件；另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化為城鎮(zhèn)化帶來了新的產(chǎn)業(yè)支撐，通過工廠化生產(chǎn)可有效解決農(nóng)民工就業(yè)，促進農(nóng)民工向產(chǎn)業(yè)工人和技術工人轉型。由此發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅和綠色建筑，提升建筑質量，降低資源、能源消耗，保護生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化資源配置，推動本省“四化兩型”建設。

住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)揮湖南省基礎優(yōu)勢，打造戰(zhàn)略型支柱產(chǎn)業(yè)的重要方向。在國家推進中部崛起和產(chǎn)業(yè)轉型升級的大背景下，湖南省正面臨著承接產(chǎn)業(yè)轉移的機遇，同時也面臨著培育發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)的壓力。

我國住宅產(chǎn)業(yè)化起步較晚

我國的住宅產(chǎn)業(yè)化起步較晚，實際運用操作案例是香港從1953年開始啟動以建造公屋為代表的住宅工業(yè)化項目。目前香港近1/3的居民都居住在政府提供的公屋中，而這其中有近50%的公屋是香港房委會建造的標準化住宅，即工業(yè)化住宅。

內陸地區(qū)，1992年正式提出邁向住宅產(chǎn)業(yè)化。住房和城鄉(xiāng)建設部成立了住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心，出臺了《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》

和《國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地試行辦法》，已在沈陽、大連、深圳、濟南、合肥建立了5個綜合試點城市，山東、北京、江蘇等34個住宅產(chǎn)業(yè)化基地以及12家開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟和22家部品生產(chǎn)企業(yè)。同時，各地相繼出臺了支持住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策。如北京，到2015年產(chǎn)業(yè)化方式建造的住宅達到當年開工建筑面積30%以上，累計示范面積超過1500萬平方米，建產(chǎn)業(yè)化住宅，獎勵3%建筑面積。在上海，整體裝配式住宅預制裝配率大于25%及以上的項目提供100元/平方米的補貼。

湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實基礎與薄弱環(huán)節(jié)

湖南省的住宅產(chǎn)業(yè)化實踐起步于上世紀90年代末期，是國內較早發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的省市之一，具備良好的發(fā)展基礎和強勁的發(fā)展趨勢。主要表現(xiàn)在：

（一）有發(fā)展強勢的生產(chǎn)企業(yè)。以遠大住宅工業(yè)有限公司（以下簡稱遠大住工，主要為預制裝配整體式鋼筋混凝土結構技術體系）和遠大可建科技有限公司（以下簡稱遠大可建，主要為裝配式斜支撐鋼結構建筑技術）為代表的住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，已成為全國住宅工業(yè)化領軍企業(yè)。其工業(yè)化PC（指用工廠化預制構件拼裝）構件產(chǎn)能已達到800萬平方米，遠高于具有現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)沈陽340萬平方米的產(chǎn)量。

（二）有良好的產(chǎn)業(yè)技術支持。湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化技術研發(fā)水平領先全國，引領行業(yè)發(fā)展。“預制裝配整體式鋼筋混凝土結構體系”工業(yè)化制造體系已形成；并以信息化仿真技術（BIM技術）作為可持續(xù)、科學設計和管理工具，已形成完整的工業(yè)化生產(chǎn)體系、標準化設計體系、裝配化施工體系、規(guī)范化管理體系、“四新”（新技術、新工藝、新產(chǎn)品、新設備）技術和成套部品應用體系、一體化裝修體系。科研實力不斷加強。湖南省已申請并通過了超過100項與住宅產(chǎn)業(yè)化有關聯(lián)的專利，形成成套廚具、整體廚房、整體浴室、模板、PC構件等住宅產(chǎn)業(yè)化成果，新型墻體材料應用比例超過82%；已組建綠色建筑產(chǎn)學研結合創(chuàng)新平臺、建筑圍護結構節(jié)能技術產(chǎn)學研結合創(chuàng)新平臺、地源熱泵建筑應用產(chǎn)學研創(chuàng)新平臺和可再生能源建筑應用產(chǎn)學研創(chuàng)新平臺。

（三）有一定生產(chǎn)規(guī)模和示范項目。2011年起，包括長沙、張家界、岳陽、株洲、湘潭等部分市州先后試點住宅產(chǎn)業(yè)化項目，至目前為止，湖南全省已建設了約130萬平方米的產(chǎn)業(yè)化住宅。產(chǎn)業(yè)化項目涵蓋了保障房、商品房、酒店、寫字樓、別墅等類型，已有株洲云龍行政園、岳陽凌泊湖保障房、長沙旺寧新村等十余個項目為國家住宅產(chǎn)業(yè)化實施項目。其中寧鄉(xiāng)和張家界藍色港灣兩個商品房住宅項目被列入省地節(jié)能環(huán)保型住宅國家康居示范工程，“保利·麓谷林語”等4個項目獲批住房和城鄉(xiāng)建設部綠色建筑和低能耗建筑“雙百”示范工程。以PC結構體系為代表的遠大住工和以鋼結構體系為代表的遠大可建均通過了國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地評審，成為國內技術最先進、規(guī)模最大、綜合實力最強的龍頭企業(yè)。

（四）住宅產(chǎn)業(yè)化市場消費前景樂觀。目前，市場上建設的住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)項目多為精裝修房，銷售價格與同地段、同品質的住宅價格相對平衡，建安成本因規(guī)模增加和技術創(chuàng)新而逐步減少，綜合性價比逐步提高，消費群體較為看好。如遠大住工在我省寧鄉(xiāng)縣和張家界市開發(fā)建設的藍色港灣項目，深受消費者青睞。

湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展雖然有一定基礎，但與先進發(fā)達地區(qū)相比，還存在不可忽視的短板與薄弱環(huán)節(jié)：

（一）缺乏產(chǎn)業(yè)政策扶持。2011年以來，北京、上海、沈陽、浙江、安徽等12個省市先后出臺多個支持住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策文件，沿海部分省市正在通過調整產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)政策等大力引導住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。尤其是北京、上海、浙江、江蘇、山東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，已將住宅產(chǎn)業(yè)化作為當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)之一，出臺多項推廣措施和支持政策，著力推進住宅產(chǎn)業(yè)化集群式發(fā)展。作為國家現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點城市的沈陽、深圳，則將產(chǎn)業(yè)化作為該地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)進行培育，并在土地、稅收、標準政策、產(chǎn)業(yè)鏈布局等多方面引導發(fā)展。而我省各級政府尚未配套出臺相應支持政策，住宅產(chǎn)業(yè)化宏觀政策環(huán)境欠優(yōu)，完全依靠企業(yè)的自主發(fā)展，導致阻力大、速度慢、規(guī)模小、成本高。如我省住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)僅為2家，國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地僅為2個，與沈陽鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園220家建筑企業(yè)及相關配套企業(yè)相差甚遠。

（二）產(chǎn)業(yè)化程度低。一是發(fā)展規(guī)模占比小，市場占有率低。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，湖南省傳統(tǒng)的粗放型住宅建設模式仍然占據(jù)市場實施主體。據(jù)統(tǒng)計，湖南省產(chǎn)業(yè)化方式建造的住房還不到1%，湖南省PC率達到15%的項目累計面積還不到總施工面積的0.1%，市場規(guī)模發(fā)展不足，處于剛剛起步階段。二是發(fā)展區(qū)域性受限，未形成完全競爭市場。建設產(chǎn)業(yè)化基地投資較大，受產(chǎn)業(yè)化基地條件的限制，我省住宅產(chǎn)業(yè)化建設項目僅在5個市州開展，推廣面占35%，尚未在全省范圍內形成住宅產(chǎn)業(yè)化完全競爭市場。三是規(guī)模效應未完全釋放，單位面積成本相對偏高。由于受住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模效應限制，產(chǎn)業(yè)化企業(yè)未能從規(guī)模化發(fā)展中獲得成本補償。按萬科標準，PC率在30%以內，每平方米住宅建筑新增成本在300元左右，而如果超過60%，則每平方米新增成本就超過600元。同時，與現(xiàn)澆模式相比，增加的構件生產(chǎn)環(huán)節(jié)還有17%的增值稅，導致住宅產(chǎn)業(yè)化單位面積成本偏高。四是配套產(chǎn)品供應不足，未形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。住宅產(chǎn)業(yè)裝配式住宅施工機械化程度高，前期施工機械設備需要大筆投資，規(guī)模化生產(chǎn)、社會化供應程度低，部品、材料以及配套產(chǎn)品不能跟進，未能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。

（三）缺乏市場培育。一是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。未充分發(fā)揮規(guī)劃引領作用，未建立湖南省住宅建設的中長期專項規(guī)劃，使住宅產(chǎn)業(yè)化建設及推廣缺乏指導性、目的性和系統(tǒng)性。二是缺乏對優(yōu)勢企業(yè)重點培育。調研得知，遠大住工和遠大可建兩家企業(yè)在外省的品牌影響力及市場占有率均高于省內。據(jù)遠大住工統(tǒng)計，2012年5月份以來，該公司已先后接待考察客戶1000余批次，共1.5萬余人次，其中90%為外省考察團，北京、上海、天津、杭州、武漢、濰坊、成都、青島等區(qū)域的地方政府均給出相當?shù)膬?yōu)惠條件邀請遠大住工進駐當?shù)厥袌觥：鲜τ谧≌a(chǎn)業(yè)化的培育、扶持，應用推廣力度不如其他省市，對企業(yè)優(yōu)勢的培育利用不夠。三是推廣機制不健全。北京、安徽等省市也相應成立住宅產(chǎn)業(yè)化推廣機構，明確專人，專項推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展工作。而湖南省各級層面尚未成立相應的管理或推廣機構。四是輿論宣傳缺位。據(jù)最近新華網(wǎng)的調查顯示，有60.5%的人尚不知曉住宅產(chǎn)業(yè)化概念，社會輿論宣傳缺位，未形成良好的市場發(fā)展氛圍。

推進湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化的對策與建議

（一）加強組織領導。建議成立以省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省發(fā)改委、省經(jīng)信委、省科技廳、省財政廳、省國土資源廳、省質監(jiān)局等為成員單位的湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化領導機構，由省政府分管領導任負責人，省政府辦公廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳等部門為成員單位，負責統(tǒng)籌規(guī)劃、組織協(xié)調、整體推進全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展培育工作。各級政府應成立相應的辦事機構，明確工作重點和責任，建立健全考評機制，確保工作順利推進，全面提高我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平。

（二）制定扶持政策。堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以推進新型城鎮(zhèn)化建設為契機，以省地節(jié)能環(huán)保和發(fā)展綠色建筑為目標，以城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)化為核心，以國家康居工程和保障性安居工程為突破口，依托現(xiàn)代化的工業(yè)技術，著力推動住宅建設方式的轉變，全面提升住宅建設質量和性能，促進經(jīng)濟社會與資源環(huán)境協(xié)調發(fā)展。以“政府引導，整體推進，科技創(chuàng)新，促進轉型，統(tǒng)籌規(guī)劃，示范推廣”為基本原則，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，完善標準技術體系，培育市場實施主體。從土地供應，稅收減免、容積率獎勵、工程總承包建設、財政補貼、綠色審批、信貸支持等方面研究制定產(chǎn)業(yè)扶持政策，給予大力度支持。為此，建議出臺《湖南省人民政府關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化工作的若干意見（代擬稿）》。

（三）完善標準技術體系。一是加快完善湖南全省住宅產(chǎn)業(yè)化認定標準制度體系建設。要參照國際先進技術，加快完善模數(shù)協(xié)調標準、制造技術標準、建設技術標準、開發(fā)技術標準、安全操作標準和質量體系標準。二是加快住宅部品部件和整體住宅認證體系建設。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質升級、信用等級評定、商品房預售、竣工驗收備案、評優(yōu)評先等環(huán)節(jié)開展住宅性能和綠色建筑性能認定。三是積極推廣新技術新產(chǎn)品。包括保溫、裝飾、圍護與防水的預制外墻等新型墻體圍護結構和技術、再生能源利用技術，實現(xiàn)住宅的產(chǎn)業(yè)化集成建設。四是支持技術改造、工法工藝創(chuàng)新，提高住宅生產(chǎn)能力和管理水平。大力開展住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)和管理部門相關人員的分類培訓，落實人才激勵機制，整合相關資源，促進產(chǎn)學研結合，為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供智力保障。

（四）加強宣傳引導。建立政府、媒體、企業(yè)與公眾相結合的宣傳機制，提高公眾對發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅及綠色建筑的認識，增強住宅產(chǎn)業(yè)化社會認知度。擴大市場需求，促進產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展，催生一批材料工業(yè)、制造工業(yè)、家具家居、物流工業(yè)、電子工業(yè)、環(huán)境工程等住宅產(chǎn)業(yè)化配套企業(yè)，推動全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新發(fā)展，形成綜合產(chǎn)值過千億元、完整、標準、現(xiàn)代、可持續(xù)發(fā)展的住宅產(chǎn)業(yè)化集群。

第五篇：住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化.txt精神失常的瘋子不可怕，可怕的是精神正常的瘋子！建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放：

王芳潔

今日，由建設部主辦的第六屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(下稱“住博會”)在北京舉行，工業(yè)化住宅體系成為本屆住博會重點推廣技術。從萬科的新里程工程動工，到今天工業(yè)化住宅體系的推廣，住宅產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化日益被中國國內接受和熟悉。作為最早提出住宅產(chǎn)業(yè)化的國家，日本一直成為中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的范本。但是建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心副總工程師孫克放在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史與日本不盡相同，因此在推動住宅產(chǎn)業(yè)化時不應完全參照日本，更應多參考歐美國家的經(jīng)驗。

住宅產(chǎn)業(yè)化的定義

《第一財經(jīng)日報》：作為建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心的副總工程師，你認為什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？

孫克放：住宅產(chǎn)業(yè)化實際上是上個世紀60年代末期，由日本最先提出的。在當時的日本，電視機和汽車都已經(jīng)實現(xiàn)了工廠制造。另外，在當時2~3層的獨立住宅占據(jù)了整個國家的67%。于是人們想到了用生產(chǎn)電視機和汽車的方式生產(chǎn)住宅。但是日本住宅的生產(chǎn)方式不是由開發(fā)商來完成的，而是制造商打入了住宅建設領域。例如三井重工，原先的主業(yè)為鋼鐵鑄造；積水則為供水管道生產(chǎn)商；大和則是施工企業(yè)和臨時工棚的生產(chǎn)商等。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的標志是用工業(yè)化的方式生產(chǎn)住宅，而這是由生產(chǎn)小住宅開始的。一方面當時日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。20年前在中國，住宅產(chǎn)業(yè)化根本無法提起來，經(jīng)濟力量還沒有達到。第三，社會化大生產(chǎn)的實現(xiàn)，制造業(yè)進入房地產(chǎn)領域。這其中還包括社會化大流通的實現(xiàn)。

因此在日本，雖然有住宅產(chǎn)業(yè)化的說法，但并沒有獨立的住宅產(chǎn)業(yè)，因此這個行業(yè)涵蓋了所有產(chǎn)業(yè)層次，既包括鋼鐵制造等第一產(chǎn)業(yè)，也包括第二、第三產(chǎn)業(yè)。在中國我們稱之為帶動上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。

但是，住宅產(chǎn)業(yè)化也僅是在日本提出的，在英語詞典中，產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化是一個單詞，因此其他大部分國家都將之稱為工業(yè)化。實際上都是一樣的。聯(lián)合國對于產(chǎn)業(yè)化有六點定義，其中包括用工業(yè)生產(chǎn)來代替手工操作，標準化問題，現(xiàn)代化管理問題，科研一體化問題。

也就是說，住宅產(chǎn)業(yè)化或者工業(yè)化改變的是一種生產(chǎn)方式，因為按照傳統(tǒng)的手工作坊式的生產(chǎn)方式，已經(jīng)不能滿足要求，產(chǎn)品的質量也不高。工業(yè)化避免了這種問題。使住宅的質量實現(xiàn)均衡。將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動密集型轉變?yōu)榭萍济芗汀?/p>

《第一財經(jīng)日報》：現(xiàn)在來看，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化程度遠遠超過了中國，在推動住宅產(chǎn)業(yè)化的道路上，我們是否應該效仿日本？

孫克放：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與日本確實有相近之處。經(jīng)過了多年的發(fā)展，矮房子逐漸

減少了，人口密度變高了。但是我們必須意識到，直至今天，矮層小建筑還在日本市場占據(jù)了40%左右份額，而中國現(xiàn)在面臨的是解決高層建筑的產(chǎn)業(yè)化問題。在這一點上，我認為我們應該多參考德國、荷蘭以及一些北歐國家的經(jīng)驗。

中國模式

《第一財經(jīng)日報》：你剛剛提到了，住宅產(chǎn)業(yè)化就是要由原先的勞動密集型轉變?yōu)榭萍济芗停窃谀壳爸袊鴦趧恿Τ杀鞠鄬Φ土那闆r下，上述轉變能否實現(xiàn)？

孫克放：確實，中國目前的勞動力很便宜，所以住宅產(chǎn)業(yè)化的程度不高。實際上，這在很多其他國家也是一樣的，當勞動力成本便宜時，工業(yè)化程度都不高。開發(fā)商在選擇生產(chǎn)方式時沒有理由會選擇貴的那種。

《第一財經(jīng)日報》：那么在這種情況下，萬科為什么會提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化呢？

孫克放：萬科提出住宅產(chǎn)業(yè)化無論對于整個房地產(chǎn)行業(yè)還是企業(yè)自身都是非常有意義的。萬科為何搞住宅產(chǎn)業(yè)化，樸素一點講，就是原先手工生產(chǎn)的方式蓋房子太慢了，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，可以縮短工程周期，原先需要一年蓋完的房子現(xiàn)在八個月就可以完成了，開發(fā)商就可以早一點賣房子，早一點實現(xiàn)利潤。而且，產(chǎn)業(yè)化住宅的質量也明顯有優(yōu)勢。

同時，住宅產(chǎn)業(yè)化，一定是當國家經(jīng)濟實力達到一定程度方可提出的。中國目前已經(jīng)具備了這種實力。這個時候萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，這條道路是對的。因此建設部對這件事非常重視，已經(jīng)將萬科的新里程項目定為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范基地。

目的和方向

《第一財經(jīng)日報》：您認為在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的是什么？

孫克放：無論在哪個國家，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的目的都是三點，第一提高生產(chǎn)率，第二降低勞動成本，第三是提高質量。現(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個月的時間內蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間，德國生產(chǎn)的房子甚至可以用集裝箱出口，生產(chǎn)率得到了大幅度提高。

《第一財經(jīng)日報》：那么，在中國推動住宅產(chǎn)業(yè)化需要解決的問題有哪些？

孫克放：中國目前必須解決的問題有兩個，一個是勞動力成本問題，另外一個就是研究方向問題。我認為在中國，應該形成一個體系，這個體系中不僅有開發(fā)商，使施工企業(yè)和制造業(yè)都參與進來，研究機構也參與進來。因為產(chǎn)學聯(lián)各有各的強項，大家一起做成一個體系，這個體系是工業(yè)化的，住宅產(chǎn)業(yè)化才可能大力推進。

這其中，開發(fā)商所必須承擔的是組織者的角色，因為制造單位是沒有地的，施工單位又依附于開發(fā)商。在過去，科研單位的成果往往被束之高閣，實際應用很少。

《第一財經(jīng)日報》：實際上，我們知道中國在很多年前已經(jīng)搞過一次住宅工業(yè)化，但是后

來又被摒棄不用了，現(xiàn)在重新拾起的難度為什么那么大？

孫克放：確實，很多年前我們已經(jīng)開始采用預制裝配等工業(yè)化技術，但是當時的技術還不過關，后來就被放棄了。很多年大家都沒有人再研究，也就荒廢了。現(xiàn)在，中國是完全有能力做的，只是房子蓋得太快了，快得讓人來不及想。今天蓋，明天就賣了。這在很多國家也是一樣的，需求量太大時，人們往往不能靜下心來思考如何將房子蓋得更好。只有當將來需求相對平穩(wěn)時，我們才能穩(wěn)下來思考這個問題。

例如鋼筋的預用力技術，可以省鋼筋，將板做薄，做出的房子沒有梁。這已經(jīng)是一項很成熟的技術，在美國得到了普遍應用。但是國內懂這個技術的人很少，開發(fā)商又不相信。由此可見，在中國，全面認識住宅產(chǎn)業(yè)化還需要一個過程。萬科提出搞住宅產(chǎn)業(yè)化，其精神應該得到鼓勵。開發(fā)商就應該做出一個平臺來，使大家一起推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。