第一篇：【深度報告】2014年五大行資產負債表分析

2014年五大行資產負債表分析

商業銀行是利率體系市場（包括貨幣、債券和信貸市場）的定價核心，而五大國有銀行（工、農、中、建、交行）則更代表了全社會最低資金成本定價變化的方向。我們在本篇報告中，以2014年年報為依據，對五大行資產負債、資金成本、資產配置和債券投資進行深入分析，試圖在基本面的傳統分析框架之外，增加對于機構行為、資金利率運動的微觀認識和印證。截止2014年，五大國有銀行總資產74.85萬億，占銀行業總資產的45%左右；存款總額達55.9萬億,占社會存款余額的46%;債券投資規模13.5萬億，占銀行間債市的比重超過45%。在利率市場化進程下，隨著銀行資金成本從低利率向市場化高利率過度，銀行頭寸管理和資產負債結構將發生深刻變化，并對貨幣、債券、理財、信貸和類信貸市場等各層次利率變化產生深遠影響。一.資產架構：增長放緩，同業收縮

資產負債表收縮，總資產降至個位數。2014年五大行總資產增速明顯放慢，全年同比增長9%，下半年總資產環比增0.5%（上半年環比增3%），社會融資需求回落、外占流出、存款脫媒和風險偏好下降是主因。

在五大行中，交通銀行降幅最多，從2013年13%大幅回落到5.2%，其他銀行總資產增速分別為8.9%、9.7%、9.9%和9%，較上年變動-1.1、-0.2、+0.5和-1個百分點。從各季度增長看，一、二季度增長較快，而三、四季度增速顯著放緩，環比負增長，呈現縮表，這意味著銀行存量資產的騰挪對貨幣、債市的影響將更為劇烈。

為了更好區分銀行的風險資產投資，我們把銀行資產結構分為貸款、類信貸（買入返售+應收款項類投資）、純債投資（交易性金融資產+可供出售金融資產+持有至到期投資）、同業拆借（拆出資金+存放同業），以及現金和存放央行資產。其中，貸款和非標等類信貸的擴張增速代表了銀行風險資產偏好和配置。

從資產結構看，類信貸收縮，貸款占比上升顯著，債券和同業小幅回升。其中貸款占比大幅上升4.8個百分點到52.7%，債券投資上升1.4個百分點到18.1%，類信貸資產占比下降0.4個百分點到4.5%，五大行幾乎不持有非標資產，同業拆借小幅上升0.7%至5.1%。

從各類資產增速看，信貸和同業拆借增長是全年規模擴張的重要貢獻來源，而類信貸資產大幅收縮。2014年總資產增速9%，其中信貸增速為10.7%，債券投資為9%，同業拆借資產增速從-0.1%大幅增長至13.6%，是規模增長的重要貢獻力量。而類信貸資產（買入返售+應收款項投資）則從2013年增速0.4%大幅降至-7.9%，呈現明顯收縮，農業、建行和中行的類信貸投資分別下降22%、6%和15%，在非標嚴格監管情況下，同業和非標投資劇烈收縮。

二、負債結構：存款流失加劇

1.存款流失加劇，主動負債占比繼續上升

4季度五大行總存款規模自3季度首次出現下降后繼續回落，較三季度再度下降2212億，存款同比增速下降0.7個百分點到5.7%。五大行中除工商行環比小幅回升以外，其他大行均較三季度繼續縮減。銀行存款下降，導致用于債券投資的資金減少，對債市產生沖擊。

五大行存款規模繼續下降，原因主要是：由于銀行信貸和非標等風險資產擴張減慢，資產派生存款能力顯著下降；從結構上看，流失最高的是個人活期存款，9月份存款偏離度不超過3%的嚴格規定導致銀行季末攬存沖動大幅降低，抑制了過去理財季末到期轉入表內、季初出表現象，減少了存款虛增；互聯網金融的快速發展使得存款加速脫媒，轉向理財和貨幣基金，導致客戶和存款分流。

從整體負債結構變化看，存款占比下滑，主動負債占比上升。五大銀行存款比例4季度較3季度繼續下降2個百分點到73%，全年下降3個百分點，持續下滑。對應同業融資和發債融資小幅上升。同業負債盡管在“8號文”“127號文”等嚴格監管條例下經歷了短暫去杠桿過程，但是整體來看在利率市場化和資本市場擴張下仍處于小幅上升趨勢。應付債券的上升體現了銀行主動負債意識的增強。此外，其他綜合化負債產品和同業存單的發行擴寬了負債來源。

2.個人存款流失加速，公司存款定期化趨勢明顯，抬高資金成本個人存款加速流失

五大行除交行以外，各銀行存款來源中，公司存款增速均顯著快于個人存款2-3個百分點，反映貸款派生存款成為新增存款的主要來源，而個人存款脫媒趨勢仍在加速，2014年五大行理財產品余額占存款總量比重達8%-13%，占個人存款之比均值為25%左右，對交行而言，這一比重甚至已超過40%。

公司存款定期化趨勢明顯。在存款結構中，不僅依靠對公業務貸款派生的公司存款占比提高，且在公司存款中定期化態勢也很明顯，工、農、中、建四大行公司定期存款占比分別較上年提高3-4個百分點，與經濟活躍度下降、流動性管理手段提高和以高息競爭公司業務等有關。

存款結構決定五大行存款利率成本仍面臨剛性上行空間。在五大行的存款結構中，活期存款占比40-50%，定期存款占比45-50%左右，而理財產品占比10-13%附近，其中定期存款以1年期為主，3年及以上定期存款占比非常少。按企業存款和個人存款（包含理財）來看，企業存款占比在35%-60%左右，其中四大行占比較低，交行占比較高為58%。

從變化趨勢看，銀行主動負債來源上升、短端利率向市場化利率靠攏、以及公司存款占比不斷提升（更多憑借資產業務創造存款，而非吸收存款發放貸款），決定了五大行存款利率面臨剛性上行的確定性仍強，標志社會最低資金成本中樞在利率市場化完成之前難以下行。

對工、農、中、建四大行，公司存款利率的整體上行幅度明顯高于個人存款。公司存款由于資金量大、流動性需求相對穩定，是各類銀行競爭的大客戶，在存款利率上浮擴大到1.3倍環境下，公司談判力更強，導致2014年公司定期存款利率普遍上行10bp以上，尤其中工商、中行上行幅度最大。公司存款定期化趨勢和定價利率上行，導致公司存款平均利率上行13bp，除建行外，中、工、農和交行分別上行達18bp、13bp、14bp和17bp至2.16%、2.02%、1.74%和2.32%。與之相對，個人存款平均利率上行9bp，工、農、中、建、交行分別上行-1bp、8bp、4bp、2bp和30bp，至2.08%、1.92%、2.36%、2.05%和2.42%。3.理財產品繼續高增長，但部分銀行有所放緩

理財產品本質上是存款業務的表外延伸，是增加客戶粘性、爭奪存款的重要工具。盡管五大行具有傳統存款優勢，但在城商行和股份制銀行大量發行理財、以及互聯網金融沖擊下，同樣面臨資金爭奪和存款流失加劇。2014年國有銀行理財發行量明顯加大，交行、工商和農業行2014年末理財余額分別比2013年增長99%、48%和36%至5769億、1.98萬億和1.16萬億，而中行和建行理財產品余額則增長相對緩慢，同比上升1.1%和-1%至8469億和1.14萬億。

4.起點，而非終點：五大行整體資金成本繼續上行

盡管2014年以來央行貨幣政策持續放松，貨幣、債券融資利率大幅回落，央行年內降息25bp，并通過MLF、SLF、PSL等向大行投放資金超過5000億，但五大行整體資金成本仍繼續上行，存款脫媒和競爭加劇，導致銀行資金成本從低利率向市場化高利率過度。

根據上市銀行年報，我們以“利息支出/付息負債”來計算銀行的綜合付息負債成本率。2014年五大銀行綜合付息負債成本率繼續上行。截止2014年末，五大行平均負債成本為2.13%，較3季度上行2bp，較2013年末上行16bp，尚未體現出降息效果。五大行之間負債成本也體現出明顯分化，其中工商和農業行資金成本最低，分別為1.94%和1.86%，利率上行幅度最小，僅較上年上行4bp和8bp，而建行、中行、交行的表內付息負債成本則分別為2%、2.08%和2.75%，較上年明顯上行16bp、19bp和36bp，反映出利率市場化逐漸侵蝕大行核心存款優勢，存款利率上行和市場化高利率占比提升，導致資金成本持續抬高。

具體而言，從各類資金成本變化看，存款邊際上行幅度最大，但市場化融資利率在不同銀行間分化顯著。2014年五大行存款利率普遍上行3-21bp，平均資金成本在1.9%-2.35%之間，其中規模最大、網點最多的工商和建行上行幅度最小，而農、中行和交行則受存款脫媒和競爭壓力，上行幅度較大。但市場化融資利率則分化更顯著，以同業負債為例，工、農、中、建平均融資成本在2.1%左右，但交行卻高出近70bp至2.8%附近，主動負債競爭加劇將進一步抬高資金成本，并加大波動性風險。

5.利率市場化趨勢下，央行降息作用有限

利率普遍上浮10-20%在利率市場化趨勢下，央行降息對降低存款成本的作用有限，尤其對于五大行而言，非市場化定價存款占比超過70%，活期存款與理財資金有2-3%價差，更容易受到互聯網貨幣基金、銀行理財的分流和競爭。

從2014年11月以來，央行已連續2次下調存款利率共50bp，2014年11月22日下調存款利率25bp，上調存款浮動范圍至1.2倍；2015年3月1日央行再次下調存款利率25bp，并上調存款浮動范圍至1.3倍。但兩次降息后，五大行存款利率的定價1年期及以下僅下調10-25bp，而2年和3年期存款利率下調50bp，5年期存款下調75bp，活期存款沒有下調。事實上，第二次降息后建行甚至擴大了中短期存款浮動范圍，3個月、6個月、1年存款分別上浮20%、17%、16%。

三、債券投資：被動配置為主，回歸平淡

1.債券投資增速與總資產擴張增速相近，以被動配置為主

五大國有銀行2014年在中國市場的債券投資總量為13.5萬億，占債券市場比重為47%（按中債口徑），較上年增長1.21萬億，同比增速9.8%，略快于總資產增速。從單個銀行看，工、交行的債券投資增速顯著回落，工商行債券投資僅為3.7%，在資產配置上主要轉向風險資產，而中、農和建行的債券投資規模均增長較快，超過了總資產增速：

建行：債券投資3.47萬億，比上年增加3598.18億元，增長11.55%； 農行：債券投資2.86萬億，比上年增加3260億元，增速12.8%； 中行：債券投資2.06萬億，比上年增加2892億元，增速16.34%；

工行：債券投資3.97萬億，比上年增加1415.7億元，增長3.7%，以到期續配為主； 交行：證券投資1.16萬億，比上年增加921.99億元，增速8.61%，總體收益率4.16%。2.主要投資什么債券？

根據年報披露債券投資細項，五大銀行的債券投資的存量結構以國債和政策性金融債為主，2014年全年增持國債3366億，政策性金融債4037億，企業債552億。

從持倉變化看，五大行均大幅增持了政府債券（包括國債和地方政府債），對于中行、交行和建行而言，甚至是第一大增持券種，除了免稅和流動性優勢外，可能還與2014年央行連續進行MLF、PSL定向放松，一般以政府債券為抵質押品，導致需求被動攀升；另一方面，地方債自發自還擴容，銀行為維持當地政府關系對地方債的買入量上升。

此外，工行和交行還加大了對企業債投資力度，對政策性金融債僅保持到期續配的平穩節奏。而農、建行和中行則增持了大量政策性銀行債、同業及其他金融機構債，尤其2014年同業存單大量發行，在銀行債券配置中占比提高，對其他債券需求有一定擠出影響。

3.前10大重倉金融債：平均利率4.5%，2014年邊際新增均在5%以上

從銀行持有的重倉金融債來看，五大行重倉的存量金融債平均利率較高，截止2014年末五大行持有的前十大金融債平均利率為4.5%，平均久期為7.3年，區間在【5,8】年，其中農業行平均配置利率最高為4.94%，而中行平均利率最低為4.01%。從邊際增量看，2014年五大行新增持的重倉金融券平均收益率均在5%以上，反映出銀行在債券投資中對收益率要求逐漸提高，需求偏好從政策性金融債轉向票息更高的商業銀行債。當前10Y國開和非國開利率為4.24%和4.43%，從存量利率對比來看，非國開債對配置盤吸引力開始增加，從邊際增量對比看，配置盤并沒有大量買入的動力，將放慢配置節奏，甚至引導資金利率上行，以獲得更好的配置時點。

4.債券久期分布：偏好中等期限

在息差要求提高的趨勢下，大行增加了中等期限債券的配置，通過提高組合久期來提高收益率。根據工、農銀行公布的債券投資剩余期限數據，從2009年至2014年，工商行債券投資中1年期以下債券占比從40.6%降至15.7%，1-5年期債券投資占比增加22個百分點至59.6%，而5年以上期限的債券配置占比也提高3.2個百分點至24.7%。對于農業行而言，債券投資拉長久期表現的更加明顯，從2009年至2014年，1年以下債券投資占比從41.1%降至18.8%，5年期以上債券持倉占比上升10個百分點至29.7%，1-5年期債券投資占比從39.3%上升至51.5%。

在資金成本上行和息差壓力下，銀行一方面增加金融債、商業銀行債和信用債配置，通過提高信用風險來提高收益率；另一方面拉長利率產品久期，獲取期限利差收益。

對銀行自營和配置盤而言，拉長利率債久期比增加中短期信用債配置更利于提高投資收益率。由于銀行投資信用債需計提100%風險權重，如果扣除資本占用成本和稅收成本，則短融、企業債和銀行次級債在風險調整后的實際收益率顯著低于國債、地方政府債和金融債等品種。只有信貸和非標資產在風險調整后的回報大于債券投資，屬于真正“高風險高回報”品種。因此，當市場處于相對平穩且久期風險有限的環境時，大行債券投資更愿意增持中長久期的利率債配置。

四、定價能力：競爭上行，息差略升

1.生息資產與付息負債利率競爭性上行，息差略升

付息負債成本率：穩步上移。2014年五大行平均付息負債率為2.23%，區間為【2，2.8】，較年初抬升10-26bp，最高與最低者相差82bp，其中工、交行較高，負債成本分化明顯，上半年資金偏緊推高成本率，下半年利率略有回落。

生息資產收益率：加速上行。當前信貸市場本質上仍是銀行的“賣方市場”，在資金成本上行后，銀行增加風險資產配置，提高風險資產定價，2014年五大行生息資產收益率均值在4.65%左右，區間為【4.2-5】，較年初上行10-20bp,農和交行較高。

凈息差與凈利差：總體略升。2014年五大行凈利差和凈息差均值為2.46%和2.6%，較2013年上升3bp，其中農業和建行息差水平較高，從變化看，農行顯著走擴而交行則大幅縮窄16bp，反映出資金成本上行壓縮息差水平。

2.息差分析：信貸定價能力偏弱，同業和債券收益率上升 對2014年五大行生息資產的息差來源進行分析，可以發現： 1）貸款定價上行幅度偏弱。

2014年央行降息40bp，經濟下行風險較大，五大行以優質國企和政府客戶為主，貸款漲價能力較弱，整體貸款利率上行幅度有限，僅1-9bp，但貸款總量占比略有提升，貸款定價利率弱于凈息差表現，也低于資金成本上行幅度，預計未來將繼續提高定價。

2）票據貼現和同業利率大幅上行，是息差最大貢獻來源。

資產收益率提升20-80bp，主要受益于2014年資金利率偏緊，利率波動加大，銀行對市場化融資依賴上升，大行憑資金優勢積極擴大同業和票據投資，獲取較高收益率，預計2015年同業息差將有所下降。

3）債券投資收益率提高

2014年是繼08年之后第2大債券牛市，銀行債券投資利率大幅上升20-35bp，至3.5%-4.2%左右，是息差第二大貢獻來源，預計2015年債市波動加大，對息差提升的貢獻度將有下降。

五、資產質量

不良貸款加速上升，抑制銀行風險資產擴張。年報顯示，五大行的不良貸款余額和不良貸款率雙雙呈加速上升趨勢。2014年末五大行不良貸款余額合計5061億，2014年全年增長1064億，增長31.1%，其中4季度增長503.5億，不良資產快速增長，關注類貸款不斷上升，將持續壓低銀行風險偏好，抑制未來信貸和非類信用等風險資產的擴張。

貸存比上升較快，接近監管紅線，導致債券投資規模相對下降，風險資產擴張放緩。截止2014年末，工、農、中、建、交五大行貸存比分別為68%、65%、73%、73%和74%，部分銀行貸存比接近監管紅線，疊加17-18%的存款準備金率，流動性資金有限，銀行的債券配置需求下降，尤其信用債等風險資產擴張放緩。

不良資產風險暴露上升，銀行加快補充資本金。截止2014年年末，五大行平均資本充足率為14.01%，平均核心資本充足率為11.11%，呈現上升趨勢。在不良資產暴露上升下，銀行已經加快補充資本金步伐，優先股發行、資產證券化等推進速度和意愿都將加快，五大行除建行外均已發布優先股發行預案補充資本金。資本補充壓力的持續存在，導致銀行資產擴張和風險偏好趨于謹慎，貸款定價的信用風險溢價維持高位。

六、結論：困境突圍，大行蝶變

回顧上市銀行報表可以發現，2014年五大國有銀行資產負債行為特征以及對債市影響主要是： 銀行資產端：

1）總資產增長顯著放緩，降至個位數，4季度資產負債環比縮表，銀行存量資產騰挪對低收益的債券配置有擠出影響；

2）從資產結構看，類信貸收縮，貸款占比上升顯著，對風險資產投資增加，債券和同業小幅回升，大行能夠分享貨幣市場需求增長和利率上行帶來的同業收益；

3）債券投資放緩，債券投資增長與總資產增速相近，以被動配置為主。2014年主要增持國債、金融債等利率品，部分銀行增持信用債和同業存單。前10大重倉金融債平均利率4.5%，新增重倉券利率在5%以上，收益率要求提高。久期有一定上升，1年以下債券占比持續下降，對銀行而言，風險調整后拉長利率債久期的回報大于增持中短期信用債的總回報。

4）不良資產上升較快，貸存比接近監管紅線，流動性資金有限，抑制風險資產擴張，債券配置需求也相應下降。銀行負債端：

1）資金成本剛性上升，主動負債占比仍有很大提升空間，存款利率與市場化利率仍有3%左右利差，推動存款脫媒化持續，負債久期縮短、波動性增大，帶動社會資金成本仍將趨勢性上行，對中長期債券收益率補償要求也相應上升。

2）利率市場化推升存款成本，理財競爭、存款定期化趨勢和公司存款利率上行較快是主因，央行下調存款基準利率的邊際作用較小。

3）息差提升主要依賴投資收益上行，生息資產收益率中貸款定價提升幅度偏弱，2014上半年資金緊張環境下同業利率上行和債券投資收益提高，是息差擴張的主要來源，但在2015年難以持續。

困境突圍，大行蝶變。整體而言，利率市場化大趨勢下，銀行從單純依賴資產擴張的“跑馬圈地”時代進入存量調整的“精耕細作”時期，競爭加劇和息差壓力下，過去作為債市中流砥柱的大行配置性需求在投資結構中增持力度相對弱化，以被動配置為主，對期限溢價、信用利差的要求回報率更高，此外同存、非標、PPN、ABS、資產收益權等高息資產競爭也導致如果債券利率不具備相對優勢，將在資產配置效應下被擠出，整體資產定價水平和回報率要求將繼續上行。

中國銀行 概況

截止2014年底，總資產為15.25萬億，其中貸款規模8.48萬億，占比56%，債券及其他金融資產投資規模2.71萬億，占比18%，其中債券投資規模2.10萬億，占比14%，同業規模1.1萬億，占比7%。

債券投資分析

債券投資規模穩定，規模增速低于總資產擴張速度。債券投資規模從2013H2到2014H2分別為18111億、19244億和20996億，占總資產比在14%附近，基本穩定。債券投資同比增速為15%，為連續5個季度增長最快的時期，但仍慢于總資產增速17%。債券投資平均收益為3.50%，同比提高32bps，但低于同業4.44%和貸款5.19%。

國債為主、政策性金融債和公司債券次之。由于國債資本占用為0，本行配置較多國債，截止2014年12月持有規模8868億，占債券投資規模42%，政策性金融債和公司債規模分別為3837億和3145億，占比20%和11%，2014年下半年銀行主要增持了國債、政策性金融債和金融機構債券。

應收款項投資下非標占比38%，同業項下無非標資產。非標入表導致非標轉入應收款項下，截至2014年年末持有信托投資和資管計劃1541億，占應收賬款投資36%，但僅債券投資總規模的7%，同業項下無非標資產。

債券投資以持有至到期的配置賬戶為主，交易賬戶略有上升。配置倉位占比一直穩定在61%左右，占比較為穩定。

從負債來源和資金成本看，負債來源結構中，存款占比79%，呈緩慢下降趨勢，其中公司存款占比68%，個人存款占比32%；同業融資保持穩定在2%，負債成本方面，吸收存款成本為2.02%，較2013年同期上升15bp，同業負債成本為3.88%，下升4bps，導致平均付息負債成本為2.10%，較2013H1上行12bps。

不良貸款余額增長規模居上市銀行之首，不良風險上升，資本充足率寬松。2014H2不良貸款余額為842.6億元，較上年末增加250.5億，不良貸款率為1.18%，較2013年末大幅上22bps，逾期貸款規模1259億，逾期貸款率1.48%，不良貸款持續上升風險值得關注。資本充足率為14.78%，核心資本充足率為11.04%，分別較2013年末上行124bps和59bps，盡管不良風險上升但是整體資本充足率寬松壓力不大。

交通銀行 概況

截止2014年12月，總資產為6.26萬億，資產同比增速5%，較2013年13%大幅放緩，其中貸款規模3.43萬億，占比55%，證券及其他金融資產投資11628億，占比19%，同業資產規模5250億，占比8%，此外，現金和存放央行款項9380億，占比15%。

債券投資分析

債券投資占比顯著下降。債券投資規模從2013H2到2014H2分別為9512億、9504億和9445億，從占總資產比來看分別為15.96%、15.12%和15.08%,呈現下降趨勢，反應出本行在逐步縮減債券投資占比。2014年末債券投資同比增速為為-1%。大幅低于總資產增速和貸款增速5%。觀察債券投資平均收益為4.16%，較2013年同期上升30bp，高于同業存放利率3.81%。以國債和金融機構債投資為主，減持公司債。截止2014年底，國債及央票持有規模為3461億，占總的債券投資比為36.6%，金融機構債規模為3994億，占比為44.6%，公司債券規模為1891億，占比16.9%，從2013H2至2014H2來看，各類債券占比變化不大,2014年減持公司債。

應收款項下非標資產大幅上升，買入返售下無非標。應收款項類投資規模從2013H2至2014H2分別為1198億、1485億和2116億，2014年全年非標大幅增長，非標規模分別為942億、1222億和1840億,占比分別為79%、82%和87%，監管政策下資產反脫媒化和非標入表，導致應收賬款項目下非標規模大幅上升。

買入返售金融資產主要是證券、貸款、票據，無非標。

配置持倉小幅下降，交易持倉增加。2013H2至2014H2期間，配置（持有至到期投資）占比分別為71%，69%和67%，配置占比保持較高水平，但呈現小幅下降趨勢。在2014年債券牛市中增加交易倉位。

從負債來源和資金成本看，負債結構中，存款來源占比75%，較2013年末下降3個百分點，其中公司存款占比68%，個人存款占32%，相應的市場化融資占比上升，同業融資占比24%，呈小幅上升趨勢。負債成本方面，存款平均利率為2.35%，上升21bps，主要是受到存款脫媒和吸存成本上升的沖擊；同業負債成本為4.17%，較2013同期上行21bp，最終平均付息負債成本為2.82%，較2013年末大幅上行26bps。

不良率上行，資本充足率相對寬松，不良貸款余額為430.1億，較年初增長87億，不良率為1.25%，較上年末上行0.20個百分點，屬于較高水平，逾期貸款規模812.47億，較上年末大幅增長3，逾期貸款率1.296%。資本充足率為13.94%，核心資本充足率為11.04%，分別較2013年末上行76bps和27bps，資產質量仍有壓力，資產擴張主動放緩。

工商銀行 概況

截止2014年12月，總資產為20.60萬億，其中貸款規模11.26萬億，占比54%；證券及其他金融資產投資4.43萬億，占比22%，其中純債券投資規模3.8萬億；同業資產規模為1.25萬億，占比6.07%。

債券投資分析

最大的債券配置銀行，但新增需求放緩。債券投資規模從2013H2到2014H2分別為37314億、38710億和38358億，占總資產比約19%。債券投資同比增速持續回落，2014H2僅為3%，慢于總資產增速9%以及貸款增速11%，資產再配置呈現向風險資產轉移趨勢。債券投資平均收益為3.93%，較13年末上行19bp，高于同業資產的3.24%。

國債和政策性金融債為主，持倉比例穩定。政府和中央銀行債持倉規模為13707億，占比35.7%，較上年末的36.4%小幅下降，政策性金融債持倉規模為16727億，占比43%，較上年末小幅下降1個百分點。企業債持倉規模有所增加。

配置占比下降，可供出售項占比提高，主動投資盈虧將影響當期損益表中。配置賬戶（持有至到期）占比67%，較上年末下降3個百分點，持有到期科目可以避免市場波動對損益表和資產負債表的影響，但占比呈下降趨勢，體現主動投資特征的可供出售資產項占比提高至31%，較上年末上升3個百分點。投資損益將反映進當期損益表，在主動交易投資科目下，銀行對套息價值更高的政策性金融債和企業債偏好更高。

無非標投資。應收款項類投資下均為債券，買入返售項下為證券、票據、貸款，均沒有非標資產，在監管約束下，資產擴張相對謹慎。

從負債來源和資金成本看，負債結構中，存款占比87%，較2013年末下降1個百分點，其中公司存款占比49%，居民存款占比51%，未來將受到存款脫媒化和吸存成本上行的沖擊；同業融資占比11%。負債成本方面，吸收存款成本為2.04%，較13年同期上行6bps；同業負債成本為2.35%，上行8bps，平均付息負債成本為2.12%，較2013H1上行7bps。

資本較為充足，不良率抬升。2014年不良貸款922億元，較上年增長190億元，不良貸款率為1.13%，上行14bps，逾期貸款2106億，逾期貸款率1.91%，較年初上漲769億和56bp。資本充足率為14.29%，一級資本充足率為11.49%，較13年末分別上行98ps和87bps，資本較為充裕，資產再配置仍將向風險資產轉換。

建設銀行

概況

截止2014年末，總資產為16.7萬億，其中貸款規模9.4萬億，占比57%；證券及其他金融資產投資3.7萬億，占比22%，其中債券投資規模3.48萬億，占總資產比21%；此外，同業資產7887億，占比5%。

債券投資分析

第二大債券投資銀行，債券投資加速，同業資產收縮。2014年末債券投資規模為3.48萬億，是第二大債券投資銀行，從2013下半年起債券投資增速維持在20%左右高位，顯著高于總資產增速9%和貸款增速10%；而同業資產則呈現明顯收縮趨勢，大行資金融出意愿下降，流動性管理需求上升。

債券投資規模平穩上升。債券投資規模從2013H2到2014H2分別為34146億、35114億和37278億，占總資產比在20%附近，基本穩定。債券投資平均收益為4.03%，比2013年末上行29bp，低于同業和貸款收益率。

以國債、銀行及非銀行金融機構為主，政策性銀行和企業債較少。2014年末本行持有國債、銀行及非銀行金融機構、政策性銀行、企業債規模為1.2萬億、1.03億、5371億和4879億，占比分別為35%、30%、15%、14%。2014年本行顯著增持了銀行和國債和非銀金融機構債。應收款項類投資和買返下均無非標。應收款項類投資下均為債券，買返下為債券和票據，均無非標。

債券投資以配置需求為主，交易賬戶占比小幅上升。持有至到期投資占債券投資之比從小幅下降2個百分點到66%，以配置需求為主，投資收益不易受到市場波動的影響，此外交易賬戶持倉比例小幅上升，以其他債務工具的增加為主。

從負債來源和資金成本看，負債結構中，存款占比86%，是最穩定負債來源，其中企業存款占比68%，居民存款占比32%。

市場化融資占比上升。成本方面，吸收存款成本為1.92%，較2013年末上行3bps，同業負債成本為2.86%，下行84bps，平均付息負債成本為2.11%，較2013年末上行13bps。

從不良貸款率和資本充足率來看，不良貸款為1131億元，不良貸款率為1.19%，較2013年末上升297億和0.2個百分點，逾期貸款1332億，逾期貸款率1.41%，較2013年末增加465億和40bps。資本充足率為14.71%，較上年末上行83bps，核心資本充足率12.09%，上行95bps。資產質量下滑，但資本實力仍增強，風險資產將維持平穩均衡擴張。

第二篇：五大行優勢分析報告

五大行優勢分析報告

作為具有多年物業運營、管理經驗的國際地產顧問機構，五大行在世界各大城市均設有自己的辦事處或分公司，業務范圍涉及物業與設施管理、房產銷售及租賃、不動產投資、顧問研究、物業估值、市場推廣、酒店及休閑物業投資、建筑測量和工程顧問等，經驗豐富，管理理念十分先進。

業內人士指出，盡管國際地產顧問公司的業務范圍都很廣，但是每家公司都會有自己的“殺手锏”，比如仲量聯行參與得更多的是項目的物業管理、租售代理、前期策劃，有自己獨到的經驗，而高力國際的強項在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商業代理、估價、物業管理等業務。對于上述認識，本土地產服務機構代表漢嘉(中國)地產顧問機構總經理梅杰認為，仲量聯行的優勢在于一手交易；世邦魏理仕的優勢在于高端物業的管理上；高力國際的優勢確實在于他的招商、融資能力；第一太平戴維斯的優勢在于高端寫字樓和住宅物業管理上；戴德梁行的優勢也在物業管理上。

世邦魏理仕

全球總部位于洛杉磯的世邦魏理仕前身為1906年在舊金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial與倫敦的房地產服務企業“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括聯營公司在內，在世界50個國家和地區擁有超過三百個辦公室。作為紐約證交所上市公司，世邦魏理仕也是美國財富1000強公司之一。世邦魏理仕是全球知名的綜合性地產咨詢服務公司，也是首家進入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業務，1987年接到第一筆獨家代理國貿中心的大單，但此后十多年，世邦魏理仕僅僅以跨國公司服務、物業管理及研究咨詢為主，在中國大陸的收入還不到總收入的1%。1996年公司正式設立北京辦事處，截至2002年，該公司在北京地區員工230人，收入約為3000萬人民幣。

世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是標準普爾500強企業，為全球最大的地產服務公司(按2005年的營業額計算)。公司擁有員工約21,000名，為全球地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務，具體包括：物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了對顯盛金融集團(InsigniaFinancialGroup)的收購，收購之后，世邦魏理仕的銷售和租賃物業價值超過800億美元，商業融資額超90億美元；旗下管理的地產面積和公司物業超過7億平方英尺，旗下管理的投資資產額為140億美元，并為總資產價值4140億美元的地產提供了4萬項評估、估價及轉讓咨詢服務，年收入逾17億美元，在全球48個國家設有250家分支機構，堪稱全球第一大地產服務企業。世邦魏理仕進入中國內地市場已超過17年，可投資管理、物業估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產服務。目前世邦魏理仕在杭業務主要為世貿麗晶城歐美中心負責市場顧問以及海外銷售代理。仲量聯行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·溫斯坦利創辦的仲量行只是倫敦一家拍賣行。目前，仲量聯行是唯一連續三年入選福布斯白金400強企業的房地產投資管理及服務公司，擁有超過100個辦事處，業務遍及全球50個國家逾430個城市。仲量聯行從本地、區域以至全球的層面，為業主、租戶及投資者提供全面、專業化的房地產及投資管理服務，2007年業務收入約27億美元。仲量聯行亦是物業管理及企業設施管理業的翹楚，管理的物業遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”為全球最具規模及最多元化的房地產投資管理公司之一，管理資產總值約497億美元。仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的13個國家擁有超過70個辦事處，員工總數超過15,000人。仲量聯行在中國目前擁有約500名專業人員及4000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務領域包括：商鋪、住宅、寫字樓、工業、物業管理服務、企業設施管理、投資、戰略顧問、項目與開發服務以及市場研究等。主要客戶包括不同的政府機構、跨國公司和開發商，以及高檔住宅和商業物業的業主。進入2005年以來，仲量聯行加快在中國其它二級城市的擴張步伐。目前，仲量聯行在中國的業務范圍已拓展至上海、北京、廣州、哈爾濱、沈陽等17個城市。目前，仲量聯行在杭最大業務主要為世貿麗晶城歐美中心負責物業管理。第一太平戴維斯第一太平戴維斯是Savills plc旗下物業服務子公司的商

號名稱。是一家倫敦證交所的上市公司，是全球領先的房地產服務商。公司成立于1855年，始終保持著其飛速的發展勢頭并成為市場的引領者，在美國、歐洲、亞太區、非洲及中東擁有180多家辦事處。第一太平戴維斯致力于為客戶提供商業、零售、住宅和休閑式物業方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以及一系列與物業相關的金融服務。目前第一太平戴維斯在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業。第一太平戴維斯(Savills)在香港、中國大陸、亞太地區、澳大利亞、南非和歐洲均開設了辦事處，為全球各大商業團體租戶提供優質及全面的物業服務。第一太平戴維斯(Savills)近年又通過與美國 Trammell Crow 公司的合作，進一步擴展其專業、高度個人化的服務。至今我們已在全球設立了 140 個分公司及辦事處的龐大服務網絡。(注： Trammell Crow 公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業服務供應商。)Savills公司各個顧問團隊通過緊密協作，提供客戶最權威的房地產專業建議。有著革新的思想及卓越的談判技巧。我們選擇特定的客戶群，為有著共同目標的客戶服務。Savills多年投身于房地產業，長期致力于投資領域及戰略發展，提供高質量的服務及品牌。全方位服務包括：代理及項目推廣；商用物業 ；住宅租賃；住宅銷售；商鋪業務；日本業務；顧問服務；市場研究及開發顧問；投資；評估及專業服務；物業管理；資產管理戴德梁行戴德梁行是國際房地產顧問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國房地產服務。憑借其駐各地專業人員組成的跨國網絡及其對當地市場的透徹認識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產咨詢及顧問服務。戴德梁行在中國市場設有14間分公司，業務領域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業務覆蓋率位列榜首。戴德梁行的全球地產專業服務范圍包括：環球企業服務、研究及顧問、物業管理、酒店管理和顧問服務、設施管理、估價及顧問、物業投資、寫字樓代理、商鋪顧問及代理服務、工業房地產投資服務、住宅服務、建筑顧問。戴德梁行上海公司秉承專業、創值、正派的服務理念，10個業務部門，以國際化的專業理念為企業、物業發展商及業主、物業投資商提供全方位的房地產顧問、咨詢、管理服務。戴德梁行所獲部分殊榮包括：中國唯一獲得“一級房地產價格評估資格“的國際物業顧問公司；首家榮獲“ISO9001(2000版)認證”的國際物業顧問公司；在歐洲權威財經雜志EUROMONEY中，獲選為“2005年中國、新加坡及英國地區最佳物業顧問”；在2003、2004、2005年中三度蟬聯“金橋獎”雙強：“營銷代理20強、房屋中介代理20強”。高力國際高力國際(Colliers International)在亞太區的業務是由加拿大

Colliers Macaulay Nicolls(CMN)全資擁有，CMN是國際知名的房地產服務機構，致力為全球物業用家、業主及投資者提供全方位的房地產服務，包括物業代理、物業管理、酒店投資買賣及咨詢、企業咨詢服務、房地產估值、咨詢及評估服務、銀行按揭服務及市場調研等。高力國際是由獨立營運的房地產公司以環球聯盟形式組成，目前在全球61個國家設有293家辦事處，營運收入逾20億美元。高力國際在香港和臺灣兩地開展業務時間久遠，為兩地不動產服務領域的金字招牌。借助在港、臺積聚的本地知識，高力國際在中國內地亦取得不凡成績。高力國際早在1989年即于北京開展業務，先后又在上海及廣州設立分公司，一直立于中國房地產行業的最前沿，逾千位地產專才，竭盡所能為客戶在購買、出售、投資、租賃或物業管理方面提供最滿意的服務。目前，其服務或管理的物業分布于北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、蘇州、南京、杭州、溫州等各大城市，物業種類包括大型商場、別墅、多功能商業大廈、綜合大樓及住宅項目等。

第三篇：資產負債表分析報告

資產負債表分析報告

1、總量變動及發展趨勢分析

從資產負債表水平分析表中可以看出，企業無形資產的比重相比年初有了66.76%的增長，表明企業的創新技術和權利也將會給企業帶來部分受益。資產和權益的總量較年初的增幅達到了11.11%，增長的速度是可喜的，如果按照這種發展趨勢發展下去，該企業再用幾年就可以實現資產總量環比翻一番。

從資產的項目看，流動資產和非流動資產都有所增加，流動資產的增幅較大，表明企業資產的流動性增強，資金營運將會更加的順暢，非流動資產雖然總量的增幅不大，但是增長點主要集中在固定資產上面，固定資產項目的增長表明了企業生產能力的擴大和生產工藝的提高，將會給企業帶來新的利潤增長點；同時公司的長期股權投資相比年初增長了58.73%，企業對外的投資增加，風險也會隨之增加，如果企業的風險管控較好，也將會使企業的利潤增加。

從權益項目來看，負債的總量是減少，所有者權益增加了，表明資產增加的來源全部是通過自有資金增長取得的，不僅如此，通過本期的經營和管理活動，還減輕了企業的債務負擔，降低了財務風險。

2、資產結構及其合理性分析

從資產負債表的垂直分析表中可以看出，該公司年末的流動資產所占的比重從31%增長到了35%，表明企業資產流動性在增強，償債能力、支付能力和應變能力有所提高的，雖然非流動資產的比例有所降低，但也占總資產的65%，它是符合一個制造型企業的基本特征，尤其在建工程比例的下降，固定資產的比重有所增長，表明企業前期的投入的在建工程有部分已經完工并投入使用了，表明企業未來的生產能力會得到一定的提高。

債務資本所占的比重明顯低于自有資本的，在債務資本內部，短期債務資本和長期債務資本的比重均有不同程度的降低，引起自有資本總量增長、比重提高的原因主要是實收資本的增長，盈余公積和未分配利潤的總量與比重也同時在增長，表明企業自有資本的實力是雄厚的，對債務資本的保障程度是比較大的。

3、資本結構及其穩定性分析

資本總體結構中資產負債率較低，財務風險相對也不大，資本結構較穩定，財務實力有所增長。從負債結構看，年末流動負債比重大于非流動負債比重，表明企業依賴短期資金程度變大，降低負債成本，增加償債壓力，承擔的財務風險也變大。從所有者結構看，實收資本所占比重比較大，盈余公積和未分配利潤也在增長，說明企業分配還是合理，有良好的資本結構。

4、償債能力及其安全性分析（1）短期償債能力分析

從營運資金上來看。企業年初運營資金為396，年末未720，說明該企業可用于生產經營的資金較客觀，而且年末較于年初運營資金有所增長，說明企業的短期償債能力也有所。

從流動比率上來看，（國際公認的標準2，我國較好標準為1.5）當流動比率大于2時，表明企業的償債能力較強，當流動比率小于2時，表明企業償債能力較弱，當流動比率等于1時，表明企業償債能力較危險，當流動比率小于1時，表明企業償債能力非常困難。該企業年初流動比率為1.55，年末則為2.07，結合國際標準和我國情況，該企業償債能力還是可以，而且，年末較年初流動比率增加至2.07，說明償債能力在不斷增強，已經達到國際標準。從速動比率上來看，國際公認的標準為1，我國較好標準為0.9，該企業年初速動比率為0.8，年末則為0.88，速動比率有所增長，說明其償債能力有所增長，雖然沒有達到國際標準，但是在我國情況來看算是較好的情況。（2）長期償債能力分析

從資產負債率來看，國際公認的標準是不超過60%，保守比率是不超過50%，而該企業年初資產負債率為35%，年末則為31%，已經達到其要求，并且還要低很多，說明企業的償還能力較強，經營風險較小，且這樣的情況還在提高。

從已獲利息倍數上來看，該企業年初未13.43，年末為12.48，年末較年初在減小，說明其利潤在減少，其償債能力上也在減小。

5、運營能力極其效率性分析（1）應收賬款周轉率

該企業上年應收賬款周轉率為47，而本年為42，其應收賬款周轉率還是較高的，說明其收款速度還是較快，企業的經營能力和管理效率還是較高。但是，本年較上年要稍微低一點，說明企業的運營能力在減弱，值得注意。（2）存貨周轉率

該企業上年的存貨周轉率為20，本年則為18，本年較上年存貨周轉率在減小，說明該企業的銷售能力和存貨管理水平在降低，需要改進。

第四篇：物業管理全球五大行優勢分析報告

物業管理全球五大行優勢分析報告

物業管理全球五大行是

1、第一太平戴維斯

2、仲量聯行

3、世邦魏理仕

4、戴德梁行

5、高力國際

五大行優勢分析報告

作為具有多年物業運營、管理經驗的國際地產顧問機構，五大行在世界各大城市均設有自己的辦事處或分公司，業務范圍涉及物業與設施管理、房產銷售及租賃、不動產投資、顧問研究、物業估值、市場推廣、酒店及休

閑物業投資、建筑測量和工程顧問等，經驗豐富，管理理念十分先進。

盡管國際地產顧問公司的業務范圍都很廣，但是每家公司都會有自己的“殺手锏”，比如仲量聯行參與得更多的是項目的物業管理、租售代理、前期策劃，有自己獨到的經驗，而高力國際的強項在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商業代理、估價、物業管理等業務。仲量聯行的優勢在于一手交易；世邦魏理仕的優勢在于高端物業的管理上；高力國際的優勢確實在于他的招商、融資能力；第一太平戴維斯的優勢在于高端寫字樓和住宅物業

管理上；戴德梁行的優勢也在物業管理上。

世邦魏理仕

全球總部位于洛杉磯的世邦魏理仕前身為1906年在舊金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial與倫敦的房地產服務企業“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括聯營公司在內，在世界50個國家

和地區擁有超過三百個辦公室。作為紐約證交所上市公司，世邦魏理仕也是美國財富1000強公司之一。世邦魏理仕進入中國內地市場已超過17年，可投資管理、物業估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產服務。

仲量聯行

早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·溫斯坦利創辦的仲量行只是倫敦一家拍賣行。目前，仲量聯行(紐

約證交所交易代碼：JLL)擁有超過100個辦事處，業務遍及全球50個國家逾430個城市。

第一太平戴維斯

第一太平戴維斯是Savills plc旗下物業服務子公司的商號名稱。第一太平戴維斯致力于為客戶提供商業、零售、住宅和休閑式物業方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以及一系列與物

業相關的金融服務。目前第一太平戴維斯在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業。

戴德梁行

作為國際主要的房地產顧問公司，戴德梁行為世界各地客戶提供專業創新的房地產及商業解決方案。目前，公司在全球40個國家200分公司。

高力國際

目前，高力國際在亞太區的業務是由北美洲物業翹楚，CMN全資擁有，CMN是跨國聯盟機構高力國際物業顧問

最具規模的成員。高力國際物業顧問在全球六大洲51個國家的聯合辦事處數目超過248個辦公室。

高力國際于1989年開展中國物業服務業務。種類包括大型商場、別墅、多功能商業小區、綜合大樓及住宅小

區等。

五大國際地產顧問行排行榜之世邦魏理仕

盡管全球各地的房地產市場均呈現出濃厚的本地化色彩，中國更是如此，但是一些全球性的參與者依然在各地

市場上占據不容忽視的地位，其中最突出的當屬國際房地產服務企業。在中國，亦是如此。

動輒就有上百年歷史的國際物業顧問和代理行，在中國房地產市場中的從業歷史相當可觀，并且一直把持著

本地代理行難以進入的市場：高端寫字樓和商業地產代理及顧問業務。

多年在國際市場打拼所積淀出的專業知識和經驗、高質量的管理和服務品質、國際化的人員儲備、遍及全球的業務網點和客戶資源，以及對跨國企業和國際品牌的理解和良好的合作關系，成為國際物業顧問代理公司相對于國內本土顧問代理行所具有的不可比擬的優勢，讓他們在尚待成熟的中國內地房地產市場中成功的站穩了腳跟。國際物業顧問和代理行進入中國內地的時間可以追溯到上個世紀八十年代末期。隨著中國房地產市場的不斷發展，目前基本主要的國際代理行均已開始涉足中國內地市場，但是相對成功的共有五家企業：世邦魏理仕、高

力國際、仲量聯行、第一太平戴維斯和戴德梁行。

CB Richard Ellis 世邦魏理仕

2004年全球收入：24億美元

全球員工數：逾17000名員工

全球管理物業面積：近9800萬平方米

全球辦公室數：超過300間

中國內地辦公室：北京、上海、廣州

中國區業務負責人：駐北京董事總經理 蒲敬思

從1988年為北京國貿大廈一座提供租賃顧問服務開始，到1996年正式成立北京世邦魏理仕公司，只至今天，世邦魏理仕進入中國內地市場已經超過十七個年頭。除北京外，世邦魏理仕目前還在中國內地的上海和廣州設有分公司，可以為房地產業主、投資者及用家提供包括物業買賣與租賃、物業設施及項目管理、企業服務、投資管

理、物業估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產服務。

全球總部位于洛杉磯的世邦魏理仕，其前身為1906年在舊金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial與倫敦的房地產服務企業“魏理仕(REI Ltd)”合并，成立了世邦魏理仕。2004年，又收購了Insignia Financial

Group，達到了目前的公司規模。

世邦魏理仕在全球雇有約一萬七千多名雇員，包括聯營公司在內，在世界五十個國家和地區擁有超過三百個辦公室。2004年，世邦魏理仕的年收入達24億美元，在全球范圍內完成41600宗教儀，總交易額達1271億美元，旗下管理的物業面積近9800萬平方米。

世邦魏理仕是紐約證交所上市公司，也是美國財富1000強公司之一。

五大國際地產顧問行排行榜之高力國際

Colliers International 高力國際

2004年全球收入：12億美元

全球員工數：逾9100名員工

全球辦公室數：近250間

中國內地辦公室：北京、上海、廣州、成都

大中國區業務負責人：北亞區常務董事柳維倫

2004年末成功協助澳大利亞麥格里集團旗下的MGPA斥資9800萬美元，從凱德臵地手中收購位于上海新天地附近的甲級寫字樓新茂大廈之后，高力國際在中國內地房地產投資銷售(Investment Sales)領域名聲大振。這筆交易被視為海外不動產投資基金進軍中國內地市場的標志性案例，也是上海第一筆有國際房地產顧問行參與的甲

級寫字樓整棟購買交易。

高力國際最早在1989年即進入中國內地市場，先在北京開展業務，并于九十年代初先后北京、上海、廣州設立分公司。近十年后，2005年年中，高力國際宣布在成都市正式設立中國內地第四間辦公室，加速了進軍二線城

市的步伐。

高力國際隸屬于高力國際物業集團(Colliers International Property Consultants)。后者是世界上最大的房地產跨國聯盟組織之一，在世界上51個國家或地區共經營近250多個辦公室，截至2004年年底，集團營業額

近12億美元，年促成交易總金額超過370億美元。

目前高力國際在中國可開展全方位的房地產服務，包括寫字樓、零售物業、住宅、工業物業中介顧問服務、物業投資咨詢、開發可行性研究等，同時也是國內主要的國際性物業及設施管理機構，在大中國地區管理的物業

總面積超過2900萬平方米，遍布20多個城市。

五大國際地產顧問行排行榜之仲量聯行

仲量聯行

2004年全球收入：11.67億美元

全球員工數：19300名員工(包括9700名駐廈員工)

全球管理物業面積： 8300萬平方米

全球辦公室數： 超過100個

中國內地辦公室：北京、上海、廣州

中國區董事總經理：Pol-Henry Cox

2005年是仲量聯行在中國地區積極布局的一年。在2004年2月正式設立廣州辦事處之后，仲量聯行又在200

5年年初對廣州辦事處進行擴充。4月初，仲量聯行酒店集團宣布正式在北京設立辦事處。該辦事處將提供酒店房地產業的全方位服務，包括咨詢、可行性研究、投資銷售、酒店運營商評選和談判、估價和戰略調查。之后的7月份，原仲量聯行中國區董事總經理郝思建調任國際資本集團，而原印度區董事總經理波爾·亨利·考克斯(Pol-Henry

Cox)繼任中國區董事總經理。

仲量聯行在亞太地區開展業務超過45年，在中國內地的第一個辦事處于1994年在上海建成，一年后建立了北京辦事處，所提供的專業房地產顧問及服務領域包括商鋪、住宅、寫字樓、酒店、管理服務、投資、戰略顧問、項目與開發服務以及市場研究等。

仲量聯行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，當時主要開拓倫敦當地的房地產服務業務。1957年開始，仲量行開始了全球擴張，先后在澳大利亞、新西蘭、新加坡、吉隆坡、香港和東京開辦了辦事處。1999年，仲量行同美國的房地產投資公司拉塞爾合伙公司(LaSalle Partners)合并，成立了仲量聯行，依靠仲量行在歐洲和亞太地區的優勢以及拉塞爾在北美的影響和其在房地產投資管理業務上的地位，成為全球房

地產服務領域一間重要的公司。

五大國際地產顧問行排行榜之第一太平戴維斯

第一太平戴維斯

2004年全球收入：3.28億英鎊(約合5.66億美元)

全球管理物業面積：8361 萬平方米

全球辦公室數：140個

中國內地辦公室：上海、北京

大中國區CEO：何偉度(Randall Hall)

2005年11月，原卓德測計師行(Chesterton Petty)董事總經理陳超國帶領著原卓德物業中國地區35人的評估團隊正式加盟第一太平戴維斯，宣告一個覆蓋香港、上海、北京等地、評估專才逾80人的專業服務及評估部門正式成立，極大的加強了第一太平戴維斯的專業服務力量，同時標志著第一太平戴維斯將全面拓展中國大陸地產

綜合業務。在此之前，第一太平戴維斯在中國內地的物業和設施管理服務能力一直受到市場的認可。

第一太平戴維斯是英國老牌不動產服務企業Savills plc 旗下物業服務子公司的商號名稱。該公司可以向客戶提供商業、零售、住宅和休閑式物業方面的咨詢服務，亦可開展包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以

及一系列與物業相關的金融服務。

目前，第一太平戴維斯在香港、中國大陸、亞太地區、澳大利亞、南非和歐洲均開設了辦事處，為全球各大商業團體租戶提供優質及全面的物業服務。通過與美國的物業服務供應商Trammell Crow 公司的合作，第一太平戴維斯在北美地區亦成功擴展其了專業、高度個人化的服務，至今已在全球設立了 140 個分公司及辦事處的龐大

服務網絡。第一太平戴維斯集團目前在全球管理著總面積超過 8361 萬平方米的物業。

五大國際地產顧問行排行榜之戴德梁行

戴德梁行

全球財年收入：1.94億英鎊(截至2005年4月30日，約合3.35億美元)

全球員工數：逾9000名員工

全球管理物業面積：3000多萬平方米

全球辦公室數：近200間

中國內地辦公室：北京、上海、廣州、成都、重慶、大連、杭州、深圳、天津、武漢、西安

北京公司負責人：陸逢兆

戴德梁行在亞太地區業務的前身為位于香港的梁振英測量師行。1999年，歐洲房地產市場的主要參與者DTZ公司與香港的梁振英測量師行和新加坡的戴玉祥產業咨詢公司(Edmund Tie & Co)交換股權，宣告戴德梁行正式成立，從此，戴德梁行成為一間全球性的房地產顧問公司。

目前，戴德梁行在全球39個國家和地區設立有194家分公司或辦事處，共有員工逾9000人。在歐洲市場，戴德梁行共在23個國家的78個城市設有辦事處；在亞太區，業務范圍則覆蓋澳大利亞及新西蘭等主要市場，以

至中國、印度、日本及新加坡等東南亞地區。

戴德梁行可以提供全方位的方地產服務，不僅可為業主、租客及投資者提供綜合的物業服務，同時亦照顧跨國企業、大型金融機構、政府及公營機構及世界各地發展商的需要，為他們提供在商業、財務、物業、經濟及政策上的解決方案，專業顧問服務可涵蓋物業組合管理、建筑顧問、測量及估價，并協助提升物業資產值。從物業類型上，除涉足商用(工業、店鋪及寫字樓)物業買賣及租賃業務之外，戴德梁行在中國內地亦擁有“泛城”品牌，提

供內銷住宅項目營銷策劃及銷售代理服務。

第五篇：五大行簡介

世界五大行排名

首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中國大陸來說是（排名按先后）：

1.JLL 仲量聯行

3.DTZ 戴德梁行2.CBRE 世邦魏理士4.Savills 第一太平戴維斯

5.Colliers 高力國際

其中戴德梁行在英國和亞太地區比較活躍，但在北美和歐洲其他地區則沒有業務覆蓋。因此全球范圍來

看則是：

1.CBRE 世邦魏理士

2.Cushman & Wakefield 高緯環球

3.Colliers 高力國際

4.JLL 仲量聯行5.Savills 第一太平戴維斯 世界五大行主營業務是房產代理等業務。各行多有稍微的差異。

戴德梁行

公司背景：戴德梁行是國際房地產顧問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國房地產服務。憑借其駐各地專業人員組成的跨國網絡及其對當地市場的透徹認識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產咨詢及顧問服務。

DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最早進入中國大陸市場的國際物業顧問公司。其全球總部位於倫敦，公司擁有一支逾10,000名物業專業人才的綜合團隊，在43個國家148個城市為客戶提供服務，旗下房地產專才超過10.000人。在大中華區，DTZ戴德梁行：是最大、歷史最悠久的房地產顧問公司、是第一家，也是唯一的一家獲得“國家A級估價執業資格證”（資格證號：C-000630）的公司、業務網路覆蓋超過120個城市，大中華地區業務網絡覆蓋18個城市，包括北京、成都、重慶、大連、廣州、杭州、南京、青島、上海、沈陽、天津、武漢、廈門、西安，長沙以及香港和臺北。成為大中華地區最具規模的國際房地產顧問公司。

戴德梁行在中國市場設有15間分公司，業務領域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、南京、杭州、臺北、廣州、深圳、香港、長沙，獲選為“2005年中國、新加坡及英國地區最佳物業顧問”；杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業務覆蓋率位列榜首。

戴德梁行的全球地產專業服務范圍包括：環球企業服務、研究及顧問、物業管理、酒店管理和顧問服務、設施管理、估價及顧問、物業投資、寫字樓代理、商鋪顧問及代理服務、工業房地產投資服務、住宅服務、建筑顧問。

主要業務：戴德梁行上海公司秉承專業、創值、正派的服務理念，10個業務部門，以國際化的專業理念為企業、物業發展商及業主、物業投資商提供全方位的房地產顧問、咨詢、管理服務。

戴德梁行所獲部分殊榮包括：中國唯一獲得“一級房地產價格評估資格“的國際物業顧問公司；首家榮獲“ISO9001(2000版)認證”的國際物業顧問公司；在歐洲權威財經雜志EUROMONEY中，獲選為“2005年中國、新加坡及英國地區最佳物業顧問”；在2003、2004、2005年中三度蟬聯“金橋獎”雙強:“營銷代理20強、房屋中介代理20強”。

第一太平戴維斯

公司背景：Savills 是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。本公司于 1855 年創立，具有悠久的歷史傳統與超群的增長態勢。公司一直不甘落后，引領業界之先，目前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設立了200家辦事處及聯營機構。

行業知識與創業經驗的完美結合，為客戶提供了最優質、最廣泛的房地產專業建議。我公司以卓越的談判才能為依托，是一家創新思想機構。Savills 選擇專注于特定客戶群，與客戶同心同德，致力于為這些機構與個人提供最優質的服務。Savills 是優質服務與優質品牌的代名詞，始終以長遠眼光投資于房地產及戰略關系。

自20世紀80年代后期進入中國市場，第一太平戴維斯通過為客戶提供創新的解決方案迅速成為房地產行業中的領先者。通過在中國幾個重點城市（上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽，廈門及臺灣）建立的辦事網絡，及有著3000名掌握著豐富經驗及知識的員工作為堅強后盾，第一太平戴維斯為開發商，業主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質量的顧問服務及地產服務。

第一太平戴維斯（Savills）是 Savills plc 旗下物業服務子公司的商號名稱。本公司為客戶提供商業、零售、住宅和休閑式物業方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以及一系列與物業相關的金融服務。

第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區、澳大利亞、南非和歐洲均開設了辦事處，為全球各大商業團體租戶提供優質及全面的物業服務。

第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國 Trammell Crow 公司的合作，進一步擴展其專業、高度個人化的服務。至今我們已在全球設立了 140 個分公司及辦事處的龐大服務網絡。（注： Trammell Crow 公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業服務供應商。）

集團目前在全球管理著總面積超過 8361 萬平方米的物業。對于閣下在中國有任何的物業服務需求，第一太平戴維斯（Savills）的服務總能達到甚至超過您的期望。Savills是一家倫敦證交所的上市公司，是全球領先的房地產服務商。

公司成立于1855年，始終保持著其飛速的發展勢頭并成為市場的引領者，在美國、歐洲、亞太區、非洲及中東擁有180多家辦事處。

公司各個顧問團隊通過緊密協作，提供客戶最權威的房地產專業建議。有著革新的思想及卓越的談判技巧。我們選擇特定的客戶群，為有著共同目標的客戶服務。Savills多年投身于房地產業，長期致力于投資領域及戰略發展，提供高質量的服務及品牌。

主要業務：全方位服務包括：代理及項目推廣 ；商用物業；住宅租賃 ；住宅銷售 ；商鋪業務；日本業務；顧問服務 ；市場研究及開發顧問 ；投資 ；評估及專業服務 ；物業管理；資產管理。

世邦魏理仕

世邦魏理仕是全球知名的綜合性地產咨詢服務公司，也是首家進入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業務，1987年接到第一筆獨家代理國貿中心的大單，但此后十多年，世邦魏理仕僅僅以跨國公司服務、物業管理及研究咨詢為主，在中國大陸的收入還不到總收入的1%。1996年公司正式設立北京辦事處，截至2002年，該公司在北京地區員工230人，收入約為3000萬人民幣。

世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBG）總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是標準普爾500強企業，為全球最大的地產服務公司(按2005年的營業額計算)。公司擁有員工約21,000名，為全球地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務，具體包括：物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了對顯盛金融集團(InsigniaFinancialGroup)的收購，收購之后，世邦魏理仕的銷售和租賃物業價值超過800億美元，商業融資額超90億美元；旗下管理的地產面積和公司物業超過7億平方英尺，旗下管理的投資資產額為140億美元，并為總資產價值4140億美元的地產提供了4萬項評估、估價及轉讓咨詢服務，年收入逾17億美元，在全球48個國家設有250家分支機構，堪稱全球第一大地產服務企業。與此同時，北京世邦魏理仕地產代理的本土化戰略開始啟動。

與龐大的交易額對應，世邦魏理仕在全球的業務涉及租賃、銷售代理、物業管理、抵押貸款、投資基金、地產評估等，凡是地產中介服務業務幾乎無所不包，但在北京市場的主業一直是物業管理和為租客服務。“最大的轉變是角色的轉變。”從新加坡公司調到北京世邦魏理仕擔任董事總經理的鄭春光(DennisTay)先生接受采訪時說。

世邦公司1906年成立于美國舊金山，到1940年發展成為美國最大的商業物業顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦，業務遍布世界各地。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕，因而歐洲和北美許多大公司都是其長期客戶。由于具有國際化水準和跨國企業的資源優勢，世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為進入中國市場的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物業方面的服務。比如為滿足日本企業習慣的一站式服務要求，專門成立日本部，SONY公司在京的行政辦公、展示賣場以及員工宿舍等都在此搞定。近兩年隨著房地產項目的代理業務有所起色，公司開始將“為甲方服務”納入主營范圍。

首先是咨詢業務，據介紹，從去年至今在北京各熱點區域展開了23項不同類型物業的咨詢業務。在中關村區域有中關村國際商城、聯想融科資訊中心、大慧科技園；在CBD世邦魏理仕涉足華貿中心；在金融街包括F9地塊的中心區商業項目、F8地塊的寫字樓項目；在奧運村有奧林匹克公園商業設施、北辰大廈和奧運媒體村三個項目。可以說北京地產熱點區域基本都被列入其研究和服務范圍之內。不僅如此，其咨詢業務也明顯地加大了向中高檔寫字樓、公寓和住宅滲透，包括望京住宅和雙井等項目都被納入其視野。如果說咨詢業務本身并不能帶來太多的利潤，那么世邦魏理仕的行動顯然是帶有前瞻性的，鄭春光也認為咨詢業務的率先擴張不僅有利于研究及把握市場，也為后續業務開進提供了便利。

仲量聯行

仲量聯行是唯一連續三年入選福布斯白金400強企業的房地產投資管理及服務公司，擁有大約170個辦事處，業務遍及全球60個國家逾700個城市。

仲量聯行從本地、區域以至全球的層面，為業主、租戶及投資者提供全面、專業化的房地產及投資管理服務，2007年業務收入約27億美元。仲量聯行亦是物業管理及企業設施管理業的翹楚，管理的物業遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。

仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理（LaSalle Investment Management）”為全球最具規模及最多元化的房地產投資管理公司之一，管理資產總值約497億美元。仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的13個國家擁有超過70個辦事處，員工總數超過15,000人。仲量聯行在中國目前擁有約500名專業人員及4000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務領域包括：商鋪、住宅、寫字樓、工業、物業管理服務、企業設施管理、投資、戰略顧問、項目與開發服務以及市場研究等。主要客戶包

括不同的政府機構、跨國公司和開發商，以及高檔住宅和商業物業的業主。

公司歷史：

1999年，拉塞爾合伙公司（LaSalle Partners）在與仲量行（Jones Lang Wootton）合并后成立了仲量聯行。依靠仲量行在歐洲和亞太地區的國際優勢以及拉塞爾在北美的影響和其在房地產投資管理業務上的領導地位，仲量聯行將具有豐富客戶服務經驗的兩家企業有機地結合起來。

早前的仲量行（JLW）始于1783年，由理查?溫斯坦利(Richard Winstanley)創辦的這家公司當時只是位于帕特諾斯特街的一家拍賣行。1806年，溫斯坦利的兒子詹姆斯加入公司，繼續公司的運作。

1840年，詹姆斯?溫斯坦利(James Winstanley)與詹姆斯?瓊斯成立了一家合伙公司，并于1860年將公司搬至市政廳附近的國王大街。這家后來成為仲量行的公司在那條街上風風雨雨100多年。詹姆斯?瓊斯(James Jones)的兒子弗雷德里克在其父親退休后接管了國王大街這家公司的經營，并將公司更名為弗雷德里克瓊斯公司。1872年，弗雷德里克?瓊斯(Frederick Jones)退休后，公司更名為瓊斯朗公司，C.A.朗成為公司唯一的合伙人以及朗氏家族三代中第一位染指該公司的人。1939年，公司同Wootton and Son公司(成立于1892年）合并成立Jones Lang Wootton and Sons。

1945年，倫敦城在第二次世界大戰的轟炸和戰火中毀于一旦。由于記錄被銷毀以及在分界線和土地產權問題上的混淆，仲量行開始著手調查小塊土地業主的復雜工作。通過合并這些小塊土地并確保租賃和/或購買的合同，仲量行獲得了土地開發的許可。同時，它還取得了倫敦大塊土地的委托代理權。

由仲量行負責隨后的開發和租賃工作的協議已經達成。當倫敦于1954年開始重建時，仲量行發現自己處在一個特殊的位置。公司取得的首次巨大成功是位于格雷欣大街的柏靈頓住宅，接著是遍布倫敦市和倫敦西區重點地段的多個新投機開發項目。

仲量行于1957年開始其全球擴張，當時羅納德-科利爾（Ronald Collier）已經移民到澳大利亞，他來到倫敦并詢問Jack Hughes是否合伙經營可以給他提供支持。這位資深合伙人說道：“前景形勢喜人，但問題令人生畏。”雖然當時在澳大利亞沒有投資市場，但是潛力顯然非常巨大。1958年，仲量行在悉尼和墨爾本設立辦事處。六年后，在澳大利亞有22位合伙人和300名員工。在此基礎上，公司先后在新西蘭、新加坡、吉隆坡、香港和東京開辦了辦事處，并繼續在東南亞和太平洋地區擴展業務。

鞏固了在大不列顛穩定和可靠的地位之后，仲量行開始按部就班地實施擴張計劃，于1962年將業務延伸至蘇格蘭，1965年進入愛爾蘭，接著又進軍歐洲大陸。在歐洲大陸的第一家公司于1965年在布魯塞爾開業，接著拓展至其它歐洲主要商業中心，包括荷蘭、法國和德國。此外，由于很快發現了中歐和東歐政治變革所帶來的潛在機遇，仲量行先后在布達佩斯、布拉格和華沙設立辦事處，并將其服務擴展至整個地區。

仲量行向歐洲擴展的同時，拉塞爾合伙公司于1968年在德克薩斯州的埃爾帕索成立IDC房地產公司。成立之初，IDC的創始人就相信他們能夠向客戶提供比當時傳統方法更為專業的服務，從而比競爭對手更為有效地開展業務。這一策略一直是拉塞爾合伙公司成功和增長背后的關鍵因素。

由于其高瞻遠矚的策略，IDC得到迅速成長，并很快超越了本地和區域市場對商業房地產交易和投資服務的需求。1972年，IDC將總部遷至芝加哥，并于1977年更名為拉塞爾合伙公司。

由于所處環境的影響和面臨的市場機遇，拉塞爾合伙公司在20世紀70年代和80年代通過擴大其客戶群和業務范圍得到迅速成長。公司在擴大其每一項業務時都遵循一種同樣的模式——發現客戶需求、采取比其它公司更為專業的方式積極處理、在當前的業務中建立最

初的合作關系或長期往來。

在此期間，仲量行通過挖掘北美市場的巨大潛力繼續其擴展戰略，并于1975年在紐約開辦了一家辦事處。早期的成長使仲量行成功地打入了紐約市中心和商業區，其周密的市場分析使那些跟隨其預測的人獲得了豐厚的回報。英國、中東和亞洲的貨幣大量流入美國，從而為仲量行打開了機遇之門，以滿足諸多外國投資者對不同的市場實踐和方法、評估技巧、管理功能和專業標準方面的需求。

牢固的基礎使拉塞爾合伙公司和仲量行能夠在變革時處亂不驚，而且在20世紀90年代為公司的擴展和增長提供了新的機遇。20世紀90年代后期，拉塞爾完成了五項戰略收購任務，包括：1994年11月收購了一家房地產投資顧問公司，Alex Brown Kleinwort Benson 房地產顧問公司；1996年10月收購一家總部位于倫敦的投資顧問公司，CIN財產管理有限公司；1997年4月收購一家財產和開發管理公司，Galbreath公司；以及1998年1月收購了一家項目管理/設施轉換公司COMPASS管理和租賃公司，以及租賃房地產投資公司（Lend Lease Real Estate Investments, Inc.）的美國零售財產管理業務。此外，拉塞爾合伙公司于1997年7月完成了公司的成功上市。

高力國際

高力國際(Colliers International)在亞太區的業務是由加拿大Colliers Macaulay Nicolls(CMN)全資擁有，CMN是國際知名的房地產服務機構，致力為全球物業用家、業主及投資者提供全方位的房地產服務，包括物業代理、物業管理、酒店投資買賣及咨詢、企業咨詢服務、房地產估值、咨詢及評估服務、銀行按揭服務及市場調研等。高力國際是由獨立營運的房地產公司以環球聯盟形式組成，目前在全球61個國家設有293家辦事處，營運收入逾20億美元。

高力國際在中國：

高力國際早在1989年即于北京開展業務,先后又在上海及廣州設立分公司，一直立于中國房地產行業的最前沿，逾千位地產專才，竭盡所能為客戶在購買、出售、投資、租賃或物業管理方面提供最滿意的服務。先后在北京、上海、廣州、重慶、成都、南京及杭州設立分公司，同時亦有超過 40 個駐場辦事處。

【2008年3月14日 – 上海】由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院主辦,全球最大華人房地產網站搜房網承辦的“第八屆中國房地產、物業管理發展年會”于2月29日在北京隆重舉行。高力國際物業管理獲評為“2007中國物業最具影響力十大品牌”之一。在上榜的10大公司之中,高力國際是唯一一家外資管理公司,迄今已是高力國際連續三年蟬聯此項殊榮。

【2008年5月15日 – 上海】由國際外判服務專業人員協會(International Association of Outsourcing Professional, IAOP)評選認定的全球100 強國際外判商，今年的入選名單在剛出版的財富雜志內公布，高力國際物業顧問排名第18，成績除了超逾去年的第19位外，今年更是眾多跨國房地產服務供貨商當中，排名最高位置。

【2008年08月14日 – 廣州】中國（珠三角）房地產成長論壇在珠江新城富力君悅酒店舉行，高力國際被評為“2008中國（珠三角）最具實力商地地產顧問”。高力國際憑借企業在華南地區的綜合實力，服務項目的影響力以及專業的服務團體而成為唯一一間外資中介服務公司取得此次榮譽，并由中國企業評價協會予以評定。中國企業評價協會是中國國內唯一一家專業從事全國性企業評價、研究、咨詢工作的權威機構。

高力國際在香港和臺灣兩地開展業務時間久遠，為兩地不動產服務領域的金字招牌。借助在港、臺積聚的本地知識，高力國際在中國內地亦取得不凡成績。

物業種類包括大型商場、別墅、多功能商業大廈、綜合大樓及住宅項目等。多年的發展，高力國際已經成為中國內地乃至大中華地區最為活躍的國際性不動產服務品牌，并代表該領域服務的最高品質。